Can foreigners buy property in the United States?

Yes. There are no federal restrictions on foreign ownership of US real estate. Most states have no restrictions either. International buyers follow the same purchase process as US citizens, though financing requires larger down payments (30-50%) and tax planning is more complex due to FIRPTA withholding and US estate-tax exposure.

What is FIRPTA withholding?

The Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) requires the buyer to withhold 15% of the gross sale price when purchasing US real property from a foreign seller. The withholding is remitted to the IRS at closing. The seller can apply for a withholding certificate (Form 8288-B) in advance to reduce withholding to actual expected tax liability, approval typically takes 90 days.

How much down payment do I need as a foreign buyer in the US?

Standard foreign-national mortgages require 30% to 50% down. Salaried-income buyers may qualify with 30%, while UHNW buyers using asset-based lending typically put 35-40% down. Many international buyers ultimately purchase in cash, particularly above $3 million, to avoid mortgage recording tax (~1.925% in NYC) and documentation complexity.

What is the US estate tax exposure for non-US buyers?

A non-US-domiciled individual who dies owning US real estate directly is subject to US estate tax of up to 40% on value above just $60,000. By contrast, US citizens enjoy a $13.61 million exemption (2024). To avoid this, international owners typically hold US property through a foreign corporation, two-tier LLC/foreign-corp structure, or irrevocable trust. Tax-treaty countries (UK, France, Germany, Australia) have higher exemptions.

Should I buy through an LLC as a foreign buyer?

An LLC alone does not solve the estate-tax problem because the LLC interest is treated as US-situs property. The most common protective structure is a US LLC owned by a foreign holding corporation ('two-tier'), which combines limited liability with estate-tax shielding. Some buildings restrict LLC purchases, verify with the building's bylaws and consult both US and home-country tax advisors.

Can I close on a US property without being in the United States?

Yes. International buyers commonly close via a Limited Power of Attorney (POA) appointing their US real-estate attorney or another authorized representative to sign closing documents on their behalf. The POA must be notarized, apostilled (for Hague Convention countries) or consularly legalized, and pre-approved by the title insurance company and condo managing agent. Plan 2-8 weeks for POA preparation.

What is the Section 871(d) election?

By default, US-source rental income paid to a non-US owner is subject to a 30% gross withholding tax with no deductions. The Section 871(d) election (filed with Form 1040-NR) converts taxation to net basis, you pay tax only on rental income after operating expenses and depreciation. With 27.5-year depreciation and operating costs deductible, taxable rental income is typically zero or negative in the early years of ownership.

Why should foreign buyers focus on condos rather than co-ops in NYC?

Approximately 75% of Manhattan apartments are co-operatives, in which residents own corporate shares rather than a deed. Most NYC co-op boards prohibit foreign ownership because they cannot easily enforce judgments against owners whose assets are abroad. Condos (deed ownership) and condops (co-ops with condo-style rules) welcome foreign buyers, allow LLC ownership in most cases, and have a simpler approval process.

What is Florida SB 264 and who does it affect?

Florida Senate Bill 264 (effective July 1, 2023) restricts purchases of agricultural land and certain real estate within 10 miles of military installations or critical infrastructure by nationals of seven 'countries of concern': China, Russia, Iran, North Korea, Cuba, Venezuela (Maduro regime), and Syria. Most non-agricultural urban condo purchases (Brickell, Miami Beach, Edgewater) are not affected. Chinese nationals face additional residential restrictions. Consult a Florida attorney before purchase.

Can foreign sellers use a 1031 exchange to defer capital gains?

Yes-1031 exchanges are available to foreign sellers on US real estate held for investment or business use (not primary residence or vacation home). Strict timing rules apply: 45 days to identify replacement property, 180 days to close. Funds must be held by a qualified intermediary. The 1031 does NOT eliminate FIRPTA withholding, 15% must still be withheld and recovered via Form 8288-B.

Can foreign buyers obtain US mortgages?

Yes. Foreign-national mortgages are available from select US lenders, typically requiring 30-50% down payment, higher interest rates than domestic loans (50-150 bps premium), and more extensive documentation. Asset-based lending against AUM at private banks is common for UHNW buyers. Cash purchases avoid mortgage recording tax (~1.925% in NYC) and are most common above $3 million.

What documents do I need as an international buyer to close on a US property?

International buyers typically need: passport copy, second photo ID, proof of funds (bank/brokerage statements), source-of-funds documentation for AML compliance, US tax ID (ITIN, apply via Form W-7), retainer agreement with US real-estate attorney, and Limited Power of Attorney if closing remotely. For LLC purchases, add the operating agreement and certificate of formation. Plan documentation 4-8 weeks before closing.

Kaynaklar · Uluslararası Alıcılar

NYC & Miami Gayrimenkulü için Uluslararası Alıcı Rehberi

NYC ve Miami gayrimenkulü için uluslararası alıcı rehberi: şirket yapıları, vergi yükümlülükleri, finansman, FIRPTA, miras planlaması ve sınır ötesi satın almanın operasyonel işleyişi.

ABD vatandaşı olmayan alıcıların 2026'da bilmesi gerekenler: finansman, FIRPTA, veraset vergisi, bina kuralları ve uzaktan kapanışlar

Güncelleme: 2026-04-27 · 30 dakikalık okuma · Yazan: Anthony Guerriero, Lisanslı Broker (NY · FL · CA)

HAKKIMIZDA

Manhattan Miami Real Estate, 20 yılı aşkın süredir uluslararası alıcılara danışmanlık veriyor; Latin Amerika, Avrupa, Asya, Orta Doğu ve ötesinden müşterilere ABD gayrimenkul işlemlerinde rehberlik ediyor. New York ve Miami genelinde ABD dışından alıcılar için neyin işe yarayıp neyin yaramadığını biliyoruz.

Kurucu Anthony Guerriero, New York, Florida ve California'da lisanslı Real Estate Broker olup UHNW bireylere, aile ofislerine ve sınır ötesi yatırımcılara hizmet vermektedir; FIRPTA, şirket yapılandırması ve vekaletname (Power of Attorney) ile kapanışlar temel uzmanlık alanlarıdır.

Hızlı Yanıt

Uluslararası alıcılar, oturum izni veya ABD vatandaşlığı olmadan NYC ve Miami'de mülk satın alabilir. Satın almanın yapısı, şirket veya şahsi isim, yargı alanı ve vergi konumlandırması, mülkün kendisi kadar önemlidir. En başarılı sınır ötesi alımlar ilan aramasıyla değil; kriterler, yargı alanı ve zamanlamayla başlar.

Önemli Noktalar

Oturum şartı yok: uluslararası alıcılar NYC + Miami'de gayrimenkulü serbestçe satın alabilir
FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) satışta uygulanır: ~15% stopaj
Şirket yapıları (LLC, trust, yabancı şirket) vergi yükünü, anonimliği ve miras planlamasını etkiler
NYC kapanış masrafları ağırlıkla alıcıya düşer (mansion tax, ipotek vergisi, avukat); Miami'de daha düşüktür ancak eyalete özgü ayrıntılar vardır
Manhattan'daki Co-op'lar (kooperatif binalar) uluslararası alıcıları genellikle reddeder; condo'lar kabul eder; yeni projeler en yaygın yoldur

Amerika Birleşik Devletleri uluslararası gayrimenkul yatırımını memnuniyetle karşılar. Ek damga vergisi yoktur, yabancı mülkiyetine üst sınır yoktur ve eyaletlerin çoğunda ABD dışından alıcılara kısıtlama bulunmaz; ancak Florida, SB 264 kapsamında belirli ülke vatandaşlarına kısıtlamalar getirmiştir (aşağıda ayrıntılı ele alınmıştır).

Kanada'nın çoğu yabancı alıcıyı tümüyle yasakladığı (Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act, 2027'ye kadar uzatıldı), Avustralya ve Yeni Zelanda'nın katı onaylar dayattığı, Singapur (60% ek alıcı damga vergisi), Toronto (35%), Vancouver (20%) ve Hong Kong (BSD'yi Şubat 2024'te kaldırdı) gibi şehirlerin yabancılara tarihsel olarak cezalandırıcı devir vergileri uyguladığı bir dünyada, Amerika Birleşik Devletleri dikkat çekici biçimde açık kalmaya devam ediyor.

Bununla birlikte uluslararası alıcılar kendine özgü konularla karşılaşır: finansman, şirket yapılandırması, FIRPTA stopajı, veraset vergisi riski, kendi ülkesiyle vergi anlaşmaları ve ülkeye özgü Florida kısıtlamaları. Bu rehber, New York City, Miami veya ABD'nin herhangi bir yerinde mülk satın almadan önce bilmeniz gerekenleri, ABD'de yerleşik olmayan biri olarak satın almanın pratik yönlerine özel dikkatle ele alır.

Florida'nın vergi avantajları ve SB 264 ülke kısıtlamaları üzerine Miami'ye özel derinlemesine inceleme için rehberimize bakın: Condo Satın Almak için Miami'nin En İyi Semtleri . NYC'de condo seçimi için bkz. Manhattan Lüks Condo Satın Alma Rehberi. Mülkiyete dair temel soru için bkz. Yabancılar ABD'de Mülk Satın Alabilir mi?.

Uluslararası Alıcılar için 2026 Hızlı Bilgiler

ABD gayrimenkulünde yabancı mülkiyet kısıtlamaları (çoğu eyalet)

15%

ABD dışından satıcılar için brüt satış fiyatı üzerinden FIRPTA stopajı

30-50%

Yabancı uyruklu (foreign national) ipoteğinde tipik peşinat

Florida eyalet gelir vergisi (NY'nin ~10.9% en üst oranına karşı)

$60K

ABD'de yerleşik olmayan sahipler için ABD veraset vergisi muafiyeti (2026'da yerleşikler için $15M'a karşı)

Uluslararası Alıcılar için Bir Bakışta NYC ve Miami

Kriter	New York City	Miami
Eyalet gelir vergisi	10.9%'a kadar (NYC ~3.876% ekler)	0% (eyalet gelir vergisi yok)
Medyan condo fiyatı $/sqft	~$1,998	~$995
Mansion tax	1% ile 3.9% arası (kademeli)	Yok
Documentary stamp tax	N/A	Satış fiyatının ~0.7%'si
Arzda Co-op payı	~70% (yabancı alıcılara kısıtlayıcı)	~0% (yalnızca condo)
SB 264 ülke kısıtlamaları	N/A	7 ülke kısıtlı (Çin, Rusya, İran, Kuzey Kore, Küba, Venezuela-Maduro, Suriye)
Kiracı hakları	Güçlü (1974 öncesi 6+ daireli binalarda kira istikrarı)	Mülk sahibi lehine
Şunları arayan uluslararası alıcılar için en uygun	Sermaye koruması, prestij, eğitime erişim (Columbia, NYU)	Vergi verimliliği, yaşam tarzı, Latin Amerika kültürel yakınlığı

Birçok uluslararası alıcı sonunda iki şehirde de mülk sahibi olur: iş ve eğitim için Manhattan, yaşam tarzı ve vergi mukimliği için Miami.

Uluslararası Alıcılar için Özel Danışmanlık

Bir ilanla değil, bir konuşmayla başlayın.

New York ve Güney Florida'daki sınır ötesi alımlarda yapı, yargı alanı ve zamanlama fiyat kadar önemlidir. Oturum, vergi ve aile ofisi ihtiyaçlarınıza göre uyarlanmış gizli bir bilgilendirme için bize ulaşın.

Gizli Bir Görüşme Başlatın

Keşfetmeye devam edin

Temel rehber

ABD'de mülk satın alan yabancılar →

Masraf karşılaştırması

NYC ve Miami kapanış masrafları →

En üst otorite

Private Client Intelligence Hub →

New York ve Güney Florida'da küresel alıcılara danışmanlık veriyoruz.

BÖLÜM 1ABD GAYRİMENKUL PİYASASI ÇOK ŞEFFAFTIR

BÖLÜM 2ÇOĞU ZAMAN KOMİSYONLARI SATICI ÖDER

BÖLÜM 3YABANCI ALICILAR İÇİN EK DAMGA VERGİSİ YOK

BÖLÜM 4YABANCI ALICILAR CO-OP'LARA DEĞİL CONDO'LARA ODAKLANMALI

BÖLÜM 5YABANCI ALICILAR İÇİN FİNANSMAN KOLAYCA BULUNUR

BÖLÜM 6YATIRIMCILAR FİNANSMANIN İLK 10-15 YILINDA KİRA GELİRİ ÜZERİNDEN VERGİ ÖDEMEZ

BÖLÜM 7YABANCI ALICILAR GELİR VERGİSİNDE GİDERLERİ MAHSUP ETMEYİ SEÇMELİDİR

BÖLÜM 8FIRPTA STOPAJI

BÖLÜM 9YABANCI ALICILAR VERASET VERGİSİNDEN (ESTATE TAX) KAÇINMAK İÇİN PLAN YAPMALIDIR

BÖLÜM 10YABANCI ALICILAR KENDİ ÜLKELERİNDEKİ VERGİ UZMANLARINA DANIŞMALIDIR

BÖLÜM 11YABANCILAR BAŞKA BİR YATIRIM MÜLKÜ ALARAK DEĞER ARTIŞI VERGİSİNİ ERTELEYEBİLİR

BÖLÜM 12YABANCI ALICILARIN İŞLEMİ KAPATMAK İÇİN ABD'DE OLMASI GEREKMEZ

KONUŞALIM

İster ABD'deki ilk mülkünüzü satın alıyor, ister çok mülklü bir portföy yapılandırıyor, ister Florida'ya vergi mukimliği taşımayı planlıyor olun; uluslararası müşteriler için sınır ötesi işlemlerde uzmanız.

Gizli Bir Danışma Randevusu Alın →

Tüm görüşmeler gizlidir. Kendi ülkenizdeki danışmanlarınız ve ABD vergi uzmanlarıyla koordineli çalışırız.

Bir ilanla değil, bir konuşmayla başlayın.

Manhattan Miami, NYC ve Güney Florida'da küçük bir alıcı, satıcı ve aile ofisi grubuna danışmanlık verir. Açık aramalar yürütmeyiz. Her ilişki bağlamla başlar.

Başlayın →

Miami kapsamı Manhattan ve Miami karşılaştırması

NYC & Miami Gayrimenkulü için Uluslararası Alıcı Rehberi

ABD vatandaşı olmayan alıcıların 2026'da bilmesi gerekenler: finansman, FIRPTA, veraset vergisi, bina kuralları ve uzaktan kapanışlar

HAKKIMIZDA

Uluslararası Alıcılar için 2026 Hızlı Bilgiler

Uluslararası Alıcılar için Bir Bakışta NYC ve Miami

Bir ilanla değil, bir konuşmayla başlayın.

KONUŞALIM

Bir ilanla değil, bir konuşmayla başlayın.

Bir ilanla değil,
bir sohbetle
başlayın.

Get the report

NYC & Miami Gayrimenkulü için Uluslararası Alıcı Rehberi

ABD vatandaşı olmayan alıcıların 2026'da bilmesi gerekenler: finansman, FIRPTA, veraset vergisi, bina kuralları ve uzaktan kapanışlar

HAKKIMIZDA

Uluslararası Alıcılar için 2026 Hızlı Bilgiler

Uluslararası Alıcılar için Bir Bakışta NYC ve Miami

Bir ilanla değil, bir konuşmayla başlayın.

KONUŞALIM

Keşfetmeye devam edin

İlgili Araçlar ve Rehberler

Bir ilanla değil, bir konuşmayla başlayın.

Bir ilanla değil,bir sohbetlebaşlayın.

Get the report

Bir ilanla değil,
bir sohbetle
başlayın.