NYC & Miami Gayrimenkulü için Uluslararası Alıcı Rehberi
NYC ve Miami gayrimenkulü için uluslararası alıcı rehberi: şirket yapıları, vergi yükümlülükleri, finansman, FIRPTA, miras planlaması ve sınır ötesi satın almanın operasyonel işleyişi.
ABD vatandaşı olmayan alıcıların 2026'da bilmesi gerekenler: finansman, FIRPTA, veraset vergisi, bina kuralları ve uzaktan kapanışlar
19 Ekim 2026 tarihinde incelendi · Anthony Guerriero, Lisanslı Broker (NY · FL · CA)
HAKKIMIZDA
Manhattan Miami Real Estate, 20 yılı aşkın süredir uluslararası alıcılara danışmanlık veriyor; Latin Amerika, Avrupa, Asya, Orta Doğu ve ötesinden müşterilere ABD gayrimenkul işlemlerinde rehberlik ediyor. New York ve Miami genelinde ABD dışından alıcılar için neyin işe yarayıp neyin yaramadığını biliyoruz.
Kurucu Anthony Guerriero, New York, Florida ve California'da lisanslı Real Estate Broker olup UHNW bireylere, aile ofislerine ve sınır ötesi yatırımcılara hizmet vermektedir; FIRPTA, şirket yapılandırması ve vekaletname (Power of Attorney) ile kapanışlar temel uzmanlık alanlarıdır.
Uluslararası alıcılarla deneyimimiz
40'tan fazla milliyetten alıcıya gayrimenkul sattık. Yıllar içinde Asya, Avrupa, Meksika ve Güney Amerika'dan pek çok müşteriyle çalıştık.
Euro çok güçlü olduğunda Avrupa'da müşterilerle görüşmeye başladık. Bu işe yaradı. Euro düşünce Asya'ya daha fazla odaklandık. Uzun yıllar boyunca Çin ana karası, Hong Kong, Singapur, Tayvan, Seul ve Japonya'ya düzenli olarak seyahat ettik.
Anthony Guerriero daha önce ABD'de CPA olarak çalıştı ve yabancı alıcılarla yatırımcıların dikkate alması gereken vergi konularını iyi bilir. Yabancı alıcılara odaklanan avukatlar, bankacılar ve muhasebecilerle koordinasyon sağlayarak kapsamlı hizmet sunuyoruz.
Uluslararası alıcılar, oturum izni veya ABD vatandaşlığı olmadan NYC ve Miami'de mülk satın alabilir. Satın almanın yapısı, şirket veya şahsi isim, yargı alanı ve vergi konumlandırması, mülkün kendisi kadar önemlidir. En başarılı sınır ötesi alımlar ilan aramasıyla değil; kriterler, yargı alanı ve zamanlamayla başlar.
- Oturum şartı yok: uluslararası alıcılar NYC + Miami'de gayrimenkulü serbestçe satın alabilir
- FIRPTA, yabancı satıcının ABD gayrimenkulünü elden çıkarmasında alıcının gerçekleşen tutarın genellikle %15'ini kesmesini gerektirir. İstisnalar ve IRS belgeleri kesintiyi azaltabilir veya kaldırabilir. Kesinti satıcının vergisine mahsup edilir; yalnızca fazla ödeme iade edilebilir.
- Şirket yapıları (LLC, trust, yabancı şirket) vergi yükünü, anonimliği ve miras planlamasını etkiler
- NYC kapanış masrafları ağırlıkla alıcıya düşer (mansion tax, ipotek vergisi, avukat); Miami'de daha düşüktür ancak eyalete özgü ayrıntılar vardır
- Manhattan condo'ları yabancı mülkiyet ve kiralama açısından genellikle co-op'lardan daha esnektir. Her binanın kuralları farklıdır. Tekliften önce şirket adına mülkiyet, dönemsel kullanım, kira şartları ve başvuruyu kontrol edin.
Kapanış vergileri ve masrafları konum, fiyat, finansman ve sözleşmeye bağlıdır. Tek bir oran Manhattan ve Miami'yi açıklamaz. Alıcı brokeri ücretini de içeren kalemli bir hesap isteyin.
Bununla birlikte uluslararası alıcılar kendine özgü konularla karşılaşır: finansman, şirket yapılandırması, FIRPTA stopajı, veraset vergisi riski, kendi ülkesiyle vergi anlaşmaları ve ülkeye özgü Florida kısıtlamaları. Bu rehber, New York City, Miami veya ABD'nin herhangi bir yerinde mülk satın almadan önce bilmeniz gerekenleri, ABD'de yerleşik olmayan biri olarak satın almanın pratik yönlerine özel dikkatle ele alır.
Florida'nın vergi avantajları ve SB 264 ülke kısıtlamaları üzerine Miami'ye özel derinlemesine inceleme için rehberimize bakın: Condo Satın Almak için Miami'nin En İyi Semtleri . NYC'de condo seçimi için bkz. Manhattan Lüks Condo Satın Alma Rehberi. Mülkiyete dair temel soru için bkz. Yabancılar ABD'de Mülk Satın Alabilir mi?.
Uluslararası Alıcılar için 2026 Hızlı Bilgiler
Uluslararası Alıcılar için Bir Bakışta NYC ve Miami
| Kriter | New York City | Miami |
|---|---|---|
| Eyalet gelir vergisi | New York Eyaleti, New York kaynaklı geliri vergilendirebilir. NYC kişisel gelir vergisi genellikle şehir sakinlerine uygulanır, yerleşik olmayanlara değil. | 0% (eyalet gelir vergisi yok) |
| Mansion tax | 1% ile 3.9% arası (kademeli) | Yok |
| Documentary stamp tax | N/A | Miami-Dade: her $100 için $0,60 ve tek aile konutu istisnası uygulanmadıkça $0,45 ek vergi. |
| SB 264 ülke kısıtlamaları | N/A | Sözleşmeden önce Florida'da bir avukata alıcının durumunu ve taşınmazın konumunu kontrol ettirin. |
| Şunları arayan uluslararası alıcılar için en uygun | Sermaye koruması, prestij, eğitime erişim (Columbia, NYU) | Vergi verimliliği, yaşam tarzı, Latin Amerika kültürel yakınlığı |
Birçok uluslararası alıcı sonunda iki şehirde de mülk sahibi olur: iş ve eğitim için Manhattan, yaşam tarzı ve vergi mukimliği için Miami.
Uluslararası Alıcılar için Özel Danışmanlık
Bir ilanla değil, bir konuşmayla başlayın.
New York ve Güney Florida'daki sınır ötesi alımlarda yapı, yargı alanı ve zamanlama fiyat kadar önemlidir. Oturum, vergi ve aile ofisi ihtiyaçlarınıza göre uyarlanmış gizli bir bilgilendirme için bize ulaşın.
Gizli Bir Görüşme BaşlatınNew York ve Güney Florida'da küresel alıcılara danışmanlık veriyoruz.
1. Satın alma planını ve ekibi belirleyin
Kişisel kullanım, aile veya kiralama amacını belirleyin. Alım bütçesi ve yıllık bütçe hazırlayın. Emlak danışmanı arama ve pazarlığı; avukat sözleşme, tapu ve hukuku; kredi kuruluşu finansman onayını; muhasebeci vergi ve beyanları üstlenir.
Sıralama önemlidir: mülkiyet ve fonlar, mülk seçimi, pazarlık, hukuki ve bina incelemesi, kredi ve yönetim şartları, kapanış. New York ve Florida'nın sözleşme ve inceleme süreleri farklıdır. İmzadan önce avukatınıza açıklatın.
2. Alımdan önce aracılık ücretini kararlaştırın
Broker komisyonları pazarlığa açıktır ve kanunla sabitlenmez. Satıcı, alıcı brokerinin ücretinin bir kısmını veya tamamını ödemeyi kabul edebilir. Sizin ödeyeceğiniz tutar yazılı alıcı sözleşmesine ve işlem koşullarına bağlıdır. Taahhüde girmeden önce bunu netleştiririz.
Hizmetleri, ücreti ve satıcının katkısı yetmezse ödeyeceğiniz tutarı doğrulayın. Koşulları yazılı isteyin.
2026-10-19 · NAR
3. Kapanış ve mülkiyet giderlerini bütçeleyin
Mülk ve kredi için kalemli hesap isteyin: geçerli devir veya mansion tax, ipotek vergileri, hukuk ve tapu giderleri, yönetim ücretleri, peşin sigorta ve alıcı danışmanının ücreti. Yeni projelerin sözleşmeleri ek maliyetler yükleyebilir.
Emlak vergisi, ortak giderler veya HOA, sigorta, bakım, finansman ve ek aidatları ayrı hesaplayın. Kiralamada boş kalma, kiraya verme ve yönetimi ekleyin. Yalnız fiyatı değil yıllık nakit ihtiyacını karşılaştırın.
4. Mülkü seçin, binayı inceleyin
Manhattan condo'ları yabancı mülkiyet ve kiralama açısından genellikle co-op'lardan daha esnektir. Her binanın kuralları farklıdır. Tekliften önce şirket adına mülkiyet, dönemsel kullanım, kira şartları ve başvuruyu kontrol edin.
5. Finansmanı ve belgeleri hazırlayın
Uzman kredi kuruluşları ABD kredi geçmişi olmayan kişileri değerlendirebilir. Onay; başvuran, belgeler, kullanım, malik tüzel kişi ve binaya bağlıdır. Taahhütten önce peşinat, rezerv, faiz, masraf ve proje incelemesini netleştirin.
Pasaport, adres kanıtı, gelir veya işletme belgeleri, istenen beyannameler, banka ve yatırım dökümleri, fonların kaynağı ve transfer izi ile gerekli şirket belgelerini hazırlayın. Çevirileri sorun. Ön onay kesin kredi taahhüdü değildir.
2026-10-19 · HSBC
6. Kira, amortisman ve zararları anlayın
Amortisman ve ipotek faizi dahil indirilebilir giderler kira gelirinden düşülebilir. Kullanılmayan pasif kira zararları, pasif faaliyet, risk altındaki sermaye ve diğer sınırlara tabi olarak kullanılabilecekleri döneme taşınır; genel bir yedi yıllık sona erme süresi yoktur. Bu, az veya sıfır cari federal gelir vergisiyle pozitif nakit akışı sağlayabilir; ancak 15 yıllık vergisiz dönem garanti edilmez. Sonuç kira, giderler, finansman, vergi maliyet esası ve mülkiyete bağlıdır. Yerleşik olmayan bir kişinin net esaslı indirimler için IRC 871(d) seçimi ve Form 1040-NR vermesi gerekebilir. Emlak vergileri ve satış vergileri yine doğabilir.
Amortisman ve devreden zararlar kira gelirini nasıl dengeleyebilir?
ABD dolarıyla varsayımsal örnek: yerleşik olmayan bir gerçek kişi, 1.100.000 dolarlık kiralık konutu nakit alır. Binanın amortisman matrahı 825.000, arsanın değeri 275.000 dolar olsun. Uygun 27,5 yıllık GDS süresinde tam yıllık amortisman 30.000 dolardır. Model ilk kısmi vergi yılından sonra, başlangıç zararı olmadan başlar ve 15 tam vergi yılını kapsar.
1–7. yıllar: yıllık 60.000 dolar kira eksi 42.000 dolar indirilebilir nakit gider, 18.000 dolar pozitif nakit akışı bırakır. 30.000 dolar amortisman düşülünce her yıl 12.000 dolar vergi zararı oluşur. Mahsup edecek başka pasif gelir yoksa askıdaki pasif zararlar 84.000 dolara ulaşır.
8–15. yıllar: yıllık kiranın 90.000 ve indirilebilir nakit giderlerin 50.000 dolara çıktığını varsayın. Nakit akışı 40.000; 30.000 dolar amortisman sonrası vergisel kira kârı 10.000 dolardır. Her yıl 10.000 dolar devreden zarar kullanılır. Sekiz yılda 80.000 dolar kullanılır, 4.000 dolar kalır. Bu varsayımlarla pozitif nakit akışına rağmen modellenen 15 yılda bu kiralama cari federal gelir vergisi doğurmaz.
16. yıl: rakamlar aynı kalırsa kalan 4.000 dolar, 10.000 dolarlık vergi kârının bir kısmını karşılar; 6.000 dolar vergilendirilebilir kira geliri kalır.
| Model yılı | Gelir vergisi öncesi yıllık nakit akışı | Zarar sonrası yıllık vergilendirilebilir kira geliri |
|---|---|---|
| 1–7 | 18,000 | 0 |
| 8–15 | 40,000 | 0 |
| 16 | 40,000 | 6,000 |
Rakamlar varsayımsaldır; emlak tahmini veya garantili muafiyet değildir. Örnek yalnız kiralama kullanımını, geçerli net gelir seçimini, zamanında beyannameleri, yeterli matrah ve risk tutarını ve pasif faaliyet kurallarınca kullanılabilir zararları varsayar. Nakit giderler tamamen indirilebilir kabul edilir ve emlak vergisini içerir. Ana ülke ve satış vergileri ayrıdır. Amortisman vergi matrahını azaltır ve satış vergisini etkileyebilir.
Nakit akışı ve vergiye tabi geliri ayırın. Kredi anaparası ödemesi nakit çıkışıdır, indirilebilir kira gideri değildir. Vergi matrahı esası, amortisman ve zarar kullanımını muhasebeciye hesaplatın.
7. Vergi seçimlerini ve beyanları doğrulayın
ABD'de yerleşik olmayan kişinin ABD işletmesiyle etkin bağlantısı olmayan kira geliri genellikle gider indirimsiz brüt %30 veya düşük anlaşma oranıyla vergilenir. Geçerli IRC 871(d) seçimi net gelirde artan oranlı vergileme sağlayabilir.
Uygunluk, seçim beyanı, vergi numarası, beyannameler ve süreleri teyit ettirin. LLC veya zarar, beyan yükümlülüğünü otomatik kaldırmaz.
2026-10-19 · IRS 871(d)
8. Alım ve satışta FIRPTA'yı planlayın
FIRPTA alımda ve sonraki satışta önem taşıyabilir. Yabancı satıcıdan alırken avukat veya kapanış görevlisi satıcının statüsünü ve kesintiyi belirlesin. Brüt satış tutarını hazır nakit saymak yerine kesinti sonrası geliri planlayın.
2026-10-19 · IRS FIRPTA · IRS
9. Mülkiyet yapısını ve mirası planlayın
Bir konut işleminde LLC tapu belgesinde alıcı ve malik olarak yer alabilir; böylece kişi ile mülk arasına bir opaklık katmanı ekler. Kişisel varlıkları LLC yükümlülüklerinden korumaya da yardımcı olabilir: Florida genellikle üyeleri veya yöneticileri sırf bu sıfatları nedeniyle şirket borçlarından kişisel olarak sorumlu tutmaz. Gizlilik ve koruma, yapı ve olgulara bağlıdır. Kişisel garantiler veya kişinin kendi davranışı kişisel sorumluluk yaratabilir. Bu gizlilik zorunlu malik kimliği tespitini veya vergi bildirimlerini ortadan kaldırmaz. Florida Statutes 605.0304
ABD tereke vergisi ikametgâha, mülkiyete ve anlaşma uygunluğuna bağlıdır. ABD vatandaşı ve ABD'de mukim olmayan kişilerde, ABD'deki varlıklar $60.000'i aştığında ilgili kurallar uyarınca genellikle tereke beyannamesi gerekir. Tek başına LLC bu vergi riskini otomatik kaldırmaz.
İmzadan önce mülkiyeti çözün. ABD ve ülkenizdeki danışmanlar sorumluluk, miras, bildirim, kredi ve satışı karşılaştırsın. Banka ve binanın maliki kabul ettiğini doğrulayın. Tüzel kişi anonimlik veya vergi muafiyeti garantisi değildir.
2026-10-19 · IRS 706-NA
10. Ülkenizdeki danışmanlarla koordinasyon kurun
İki ekibe aynı bilgileri verin: vergi ikameti, vatandaşlık, kullanım, mülkiyet ve fonlar. Ülkenizdeki bildirimleri, yabancı vergi mahsubunu, anlaşmaları ve kişisel kullanım ya da ikamet değişimini sorun. ABD'de mülk sahibi olmak vize veya göçmenlik statüsü vermez.
11. Satışı ve olası 1031 takasını planlayın
Section 1031 koşullarını sağlayan bir takas, iş veya yatırım gayrimenkulü kazancını erteleyebilir. Yalnızca başka mülk almak yetmez; kişisel konutlar genellikle uygun değildir ve sıkı süreler ile diğer koşullar geçerlidir.
Takas koşullarını satıştan önce görüşün; parayı aldıktan sonra değil. Satış giderleri, kredi kapama, vergiler ve FIRPTA nakit ihtiyacını yeni yatırımla karşılaştırın.
2026-10-19 · IRS 1031
12. Uzaktan kapanışı ve teslimi düzenleyin
Uzaktan kapanış çoğu zaman mümkündür; avukat, banka ve tapu veya kapanış şirketi imza yöntemini önceden kabul etmelidir. Vekaletname, konsolosluk noterliği veya kabul edilen diğer yöntemi sorun. Randevu, tasdik ve asıllara zaman ayırın.
Transferden önce talimatları bilinen bir telefonla bağımsız doğrulayın. Kapanış hesabı ve son incelemeyi kontrol edin. Sigorta, hizmetler, anahtar ve bina kaydını düzenleyin. Kiralamada kurallar, kiraya verme sorumlusu ve yerel onarım irtibatını teslimden önce belirleyin.
2026-10-19 · U.S. Department of State · CFPB
KONUŞALIM
İster ABD'deki ilk mülkünüzü satın alıyor, ister çok mülklü bir portföy yapılandırıyor, ister Florida'ya vergi mukimliği taşımayı planlıyor olun; uluslararası müşteriler için sınır ötesi işlemlerde uzmanız.
Gizli Bir Danışma Randevusu Alın →
Tüm görüşmeler gizlidir. Kendi ülkenizdeki danışmanlarınız ve ABD vergi uzmanlarıyla koordineli çalışırız.
Bir ilanla değil, bir konuşmayla başlayın.
Manhattan Miami, NYC ve Güney Florida'da küçük bir alıcı, satıcı ve aile ofisi grubuna danışmanlık verir. Açık aramalar yürütmeyiz. Her ilişki bağlamla başlar.
Başlayın →