Yabancılar ABD’de Mülk Satın Alabilir mi?

Uluslararası müvekkillerimizin en sık sorduğu soruları okuyun

1. Yabancı ABD’de ev alabilir mi?

Evet. ABD federal hükümetinin ABD gayrimenkulüne yabancı yatırım konusunda kısıtlaması yoktur; bu nedenle ABD vatandaşları, US resident aliens ve yabancı uyruklular için genel olarak eşit bir zemin söz konusudur. Yabancı alımlar toplam ABD konut satışlarının ve dolar hacminin %2’sinden azdır; ancak özellikle New York ve Florida gibi eyaletler orantısız uluslararası talep çeker. NYC ve Miami’ye özgü alım süreci için NYC ve Miami gayrimenkulü yabancı alıcı rehberimiziokuyun; FIRPTA, veraset vergisi planlaması, foreign-national finansmanı ve remote closing dahil.

2. ABD’de mülk alan yabancılar için temel kurallar nelerdir?

ABD’de mülk alırken yabancı alıcılar için finansman genel olarak mevcuttur; ancak ABD kredi geçmişinin olmaması nedeniyle sıkça zorluk yaşanır. Büyük bankaların çoğu çalışma vizesi olmadan yabancıya kredi vermez; HSBC gibi bazı uluslararası bankalar ise ikamet durumundan bağımsız kredi verebilir. JP Morgan ve Citi Private gibi private bank’ler de ABD’de yerleşik olmayanlara kredi kullandırır. Foreign national mortgage kredisi, yerel yerleşiğe göre genellikle daha yüksek peşinat ister.

ABD tereke vergisi ikametgâha, mülkiyete ve anlaşma uygunluğuna bağlıdır. ABD vatandaşı ve ABD'de mukim olmayan kişilerde, ABD'deki varlıklar $60.000'i aştığında ilgili kurallar uyarınca genellikle tereke beyannamesi gerekir. Tek başına LLC bu vergi riskini otomatik kaldırmaz. 2026-10-19 · IRS 706-NA

FIRPTA, yabancı satıcının ABD gayrimenkulünü elden çıkarmasında alıcının gerçekleşen tutarın genellikle %15'ini kesmesini gerektirir. İstisnalar ve IRS belgeleri kesintiyi azaltabilir veya kaldırabilir. Kesinti satıcının vergisine mahsup edilir; yalnızca fazla ödeme iade edilebilir. 2026-10-19 · IRS FIRPTA · IRS

Aşağıda 'Four Rules for Foreigners Buying Property in USA' yazımıza bakın!

İNCELEYİN!

3. Yabancı alıcılar ek damga vergisi ödemek zorunda mı?

Kapanış vergileri ve masrafları konum, fiyat, finansman ve sözleşmeye bağlıdır. Tek bir oran Manhattan ve Miami'yi açıklamaz. Alıcı brokeri ücretini de içeren kalemli bir hesap isteyin. 2026-10-19 · NY · Florida

4. Mülk alırken broker komisyonu ödemem gerekir mi?

Broker komisyonları pazarlığa açıktır ve kanunla sabitlenmez. Satıcı, alıcı brokerinin ücretinin bir kısmını veya tamamını ödemeyi kabul edebilir. Sizin ödeyeceğiniz tutar yazılı alıcı sözleşmesine ve işlem koşullarına bağlıdır. Taahhüde girmeden önce bunu netleştiririz. 2026-10-19 · NAR · REBNY

Uluslararası işlemlerde deneyimli bir gayrimenkul avukatına sahip olmak da en iyisidir. Ayrıca bir vergi uzmanı faydalı olur. Yıllardır birlikte çalıştığımız profesyonelleri önerebiliriz.

Daha fazlası için 'The Foreign Buyer’s Checklist For Purchasing Manhattan Real Estate'e bakın:

CHECKLIST’E BAKIN!

5. Yabancı ABD’de ipotekle ev alabilir mi?

Foreign nationals için ipotek kredileri genel olarak mevcuttur. Örneğin HSBC, Wells Fargo ve birçok private bank, foreign national loans sunarak yabancılara ipotek kredisi verir. Aşağıda HSBC’nin foreign-national ipotek koşullarının öne çıkanları yer alır:

• 30% Asgari peşinat

• $3 million azami ipotek tutarı; bu da property value olarak $4.3 million anlamına gelir

• $50,000 or $100,000 HSBC’de mevduat

• 12 months rezerv (ipotek ödemesi, common charge ve taxes) mevduatta tutulmalıdır (mevcut mevduata ek olarak)

Bilgili bir gayrimenkul danışmanı ipotek temininde ve finansman sürecinde yardımcı olabilir. Yerel bank, ABD kredi raporu olmadığı için yabancılara genelde kredi vermez; HSBC ise yabancı mali kayıtları incelemekte yetkindir ve US permanent residency olmasa bile ABD vatandaşı olmayanlara ipotek onayı verebilir.

Bu ipotek kredileri ikinci konut veya investment propertyolarak kullanılan konut için olabilir. Genel olarak daire investment property olarak kullanılacaksa faiz biraz daha yüksek olur.

Faizler günlük değişir; güncel oranlar için bize ulaşın.

6. Ev alırken yabancılar ABD yerleşiklerinden nasıl farklı muamele görür?

Amerika Birleşik Devletleri vergi politikası, mülk sahipliği konusunda hem yabancı yatırımcılar hem de yerleşikler için genel olarak elverişlidir. Bu nedenle yabancılar için birkaç spesifik ABD’de mülk alan yabancılara ilişkin kurallarvardır. Farklardan bazıları co-opsalımını içerir; bunlar birincil konut alıcılarını tercih eder. Ayrıca bankanın underwriter’ı yabancı alıcıyı biraz daha riskli görüp faiz oranına ekstra 1/2 puan ekleyebilir; bunlar hükümet düzenlemesi değildir. Bilgili bir danışman bu farkları anlamaya ve alım sürecini yönetmeye yardımcı olabilir.

ABD’de Yaşama Uyum hakkında bilgi ister misiniz?

DAHA FAZLASINI ÖĞRENİN!

7. Mülk bulmak için birden fazla gayrimenkul danışmanına ihtiyacım var mı?

ABD’de, özellikle yabancı alıcılar için, arama sırasında tek bir profesyonel broker ile çalışmak en doğrusudur. Londra, Paris ve Brezilya’dan farklı olarak ABD mülk piyasası oldukça şeffaftır. Piyasa hızını teşvik etmek için The Real Estate Board of New York ve Florida Department of State örneğin brokerage’lerin münhasır listing’lerini 24 saat içinde paylaşmasını ister; iyi bir alıcı broker’ı piyasadaki her daireyi gösterebilir. Tek broker’a bağlı kalmak, o broker’dan en yüksek hizmet seviyesini almanız demektir; çünkü tüm dikkat size ve aramanıza yönelir. Özellikle yabancı alıcılar için bilgili bir danışman seçmek, işlem karmaşıklığını yönetmek ve piyasa eğilimleri ile hukuki gerekliliklere dair öngörü sağlamak açısından kritiktir.

8. Yabancı olarak hangi tür mülkleri alabilirim?

ABD gayrimenkulüne yabancı yatırımlar genel olarak condo, condop, müstakil ev ve çok aileli ev alımıyla sınırlıdır. Manhattan’da genel olarak Foreign buyers condominium, condop, müstakil veya çok aileli ev alımında KISITLANMAZ. Co-op’lar birincil konut sahiplerini tercih eder ve alıcının varlıklarının ile ana gelir kaynağının çoğunluğu ABD’de değilse yabancı mülkiyete genelde izin vermez. Condo ile coop farkınıöğrenin. Bilgili bir danışman, tatil veya investment property olsun, yabancıların aradığı uygun mülkleri bulmaya yardımcı olabilir.

İpuçları ister misiniz, Miami Real Estateyatırımı?

BLOGU OKUYUN!

9. Vergiyi en aza indirmek için alımı nasıl yapılandırmalıyım?

ABD tereke vergisi ikametgâha, mülkiyete ve anlaşma uygunluğuna bağlıdır. ABD vatandaşı ve ABD'de mukim olmayan kişilerde, ABD'deki varlıklar $60.000'i aştığında ilgili kurallar uyarınca genellikle tereke beyannamesi gerekir. Tek başına LLC bu vergi riskini otomatik kaldırmaz. 2026-10-19 · IRS 706-NA

• Federal ve eyalet vergi konularını ve vergi anlaşmalarının etkisini dikkate alın.

• Yapılandırma (LLC, Foreign Corp vb.) ve vergi tavsiyesi için ABD’de yerel danışmanlık alın.

• Sözleşme imzalamadan önce daima avukatınıza danışın

• Daha fazla bilgi edinin: Gayrimenkul Yatırımının Maliyet Bileşenleri 

10. Gelir vergisi konusunda endişelenmeli miyim?

Amortisman ve ipotek faizi dahil indirilebilir giderler kira gelirinden düşülebilir. Kullanılmayan pasif kira zararları, pasif faaliyet, risk altındaki sermaye ve diğer sınırlara tabi olarak kullanılabilecekleri döneme taşınır; genel bir yedi yıllık sona erme süresi yoktur. Bu, az veya sıfır cari federal gelir vergisiyle pozitif nakit akışı sağlayabilir; ancak 15 yıllık vergisiz dönem garanti edilmez. Sonuç kira, giderler, finansman, vergi maliyet esası ve mülkiyete bağlıdır. Yerleşik olmayan bir kişinin net esaslı indirimler için IRC 871(d) seçimi ve Form 1040-NR vermesi gerekebilir. Emlak vergileri ve satış vergileri yine doğabilir. 2026-10-19 · IRS 527 · IRS 925 · IRS 871(d)

Yabancılar Amerika Birleşik Devletleri’nde Taxpayer Identification Number (TIN) olmadan mülk satın alabilir. Ancak belirli durumlarda, özellikle vergi sorumlulukları açısından, TIN almak önemlidir. Örneğin mülkü kiraya vermeyi veya sonra satmayı düşünüyorsanız, kira gelirini raporlamak, ilgili vergileri ödemek ve Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) düzenlemelerine uymak için TIN gerekir. Bilgili bir danışman yabancı alıcıların vergi sorumluluklarını anlamasına ve uyumlu kalmasına yardımcı olabilir.

Social Security Number (SSN) için uygun olmayan kişiler Form W-7 ile Individual Taxpayer Identification Number (ITIN) başvurabilir. Bu süreç yabancı statünüzü ve kimliğinizi doğrulayan belgeler gerektirir.

11. ABD’de mülk satan yabancılar hangi konulara dikkat etmeli?

Satış vergisi kazanca, elde tutma süresine ve mülkiyete bağlıdır. Amortisman vergi maliyet esasını düşürür ve satış vergisini etkileyebilir. Eyalet vergileri de doğabilir; yabancı gayrimenkul satıcıları için evrensel bir %28 federal üst sınır yoktur. 2026-10-19 · IRS 409 · IRS 527

FIRPTA, yabancı satıcının ABD gayrimenkulünü elden çıkarmasında alıcının gerçekleşen tutarın genellikle %15'ini kesmesini gerektirir. İstisnalar ve IRS belgeleri kesintiyi azaltabilir veya kaldırabilir. Kesinti satıcının vergisine mahsup edilir; yalnızca fazla ödeme iade edilebilir. 2026-10-19 · IRS FIRPTA · IRS

Kapanış vergileri ve masrafları konum, fiyat, finansman ve sözleşmeye bağlıdır. Tek bir oran Manhattan ve Miami'yi açıklamaz. Alıcı brokeri ücretini de içeren kalemli bir hesap isteyin. 2026-10-19 · NY · Florida

12. Due diligence ve closing nasıl yürütülür?

Due diligence, özellikle ABD gayrimenkulüne yabancı yatırım için, alım sürecinde kritik bir adımdır. İyi bir avukat, eksiksiz due diligence için gereken hukuki hizmetleri sağlar. Mülkün durumu, title’ı ve değer veya mülkiyeti etkileyebilecek potansiyel konuların kapsamlı incelenmesini içerir. Dikkat edilecek bazı temel noktalar:

• Property Inspection: Temel, çatı, tesisat, elektrik sistemleri ve hasar veya gereken onarım belirtileri dahil mülk durumunu incelemesi için profesyonel bir inspector tutun. Bu adım, alımı sonuçlandırmadan önce olası sorunları görmenizi sağlar.

• Title Search: Satıcının net mülkiyete sahip olduğunu ve bekleyen lien veya uyuşmazlık olmadığını doğrulamak için kapsamlı title search yapın. Belirsiz mülkiyete bağlı hukuki komplikasyonları önlemeye yardımcı olur.

• Mülk Kayıtlarının İncelenmesi: Deed, title report ve bekleyen ipotek veya lien’ler dahil mülk kayıtlarını inceleyin. Bu, mülkün hukuki ve mali durumunun kapsamlı anlaşılmasını sağlar.

• Çevresel Konular: Yakındaki sanayi sahaları, sel bölgeleri veya diğer potansiyel tehlikeler gibi çevresel konuları kontrol edin. Mülkün amaçlanan kullanım için güvenli ve uygun olduğunu doğrular.

Due diligence tamamlandıktan sonra closing zamanıdır. Bu şunları içerir:

• Purchase Agreement’ın İmzalanması: Fiyat, closing tarihi ve contingencies dahil satış koşullarını içeren purchase agreement’ı imzalayın. Bu, her iki tarafı da kararlaştırılan koşullara hukuken bağlar.

• Finansmanın Sonuçlandırılması: İpotek temini ve gerekli belgelerin tamamlanması dahil finansman düzenlemelerinizi sonuçlandırın. Closing’e geçmeden önce tüm mali unsurların yerinde olduğunu doğrulayın.

• Closing: Mülkiyetin size geçtiği closing toplantısına katılın ve kalan belgeleri tamamlayın. Bu, resmi olarak mülk sahibi olduğunuz alım sürecinin son adımıdır.

13. Sigorta ve abonelikler için gereklilikler nelerdir?

Yabancı alıcı olarak ABD’de mülk alırken yabancı yatırımı, sigortayı, abonelikleri ve estate planning’i dikkate almak esastır.

• Sigorta: Hasar, kayıp veya sorumluluğa karşı koruma için sigorta alın. Bu homeowners insurance, title insurance ve sorumluluk sigortasını içerebilir. Bu poliçeler beklenmedik durumlarda mali koruma sağlar.

• Abonelikler: Elektrik, gaz, su ve internet dahil abonelikleri adınıza kurun. Kesinti olmaması için gerekli hizmetlerin etkinleştirilip adınıza aktarıldığını doğrulayın.

New York Real Estate hakkında birçok soru alıyoruz.  Sorularınızın yanıtlanmasını ister misiniz? Bunları 'Answers to FAQ’s by Foreigners Interested in Buying and Selling NY Real Estate' içinde ele alıyoruz:

İLGİLENİYORUM!

14. Estate Planning ve Vergiler Ne Olacak?

• ABD tereke vergisi ikametgâha, mülkiyete ve anlaşma uygunluğuna bağlıdır. ABD vatandaşı ve ABD'de mukim olmayan kişilerde, ABD'deki varlıklar $60.000'i aştığında ilgili kurallar uyarınca genellikle tereke beyannamesi gerekir. Tek başına LLC bu vergi riskini otomatik kaldırmaz. 2026-10-19 · IRS 706-NA

Deneyimli gayrimenkul danışmanları ve avukatlar bu süreçlerde size rehberlik edebilir ve işlemi sorunsuz tutabilir.

Vergi Etkileri: Yabancı alıcı olarak ABD’de mülk sahibi olmanın vergi etkilerini anlamak esastır. Bunlar şunları içerebilir:

• Sermaye Kazancı Vergisi: Mülkü satmaktan doğan kâr üzerinden sermaye kazancı vergisi. Oranları ve düzenlemeleri anlamak yatırım stratejinizi planlamanıza yardımcı olabilir.

• Gelir Vergisi: Mülkün ürettiği kira geliri üzerinden gelir vergisi. Kira geliri ve giderlerini doğru raporlamak ABD vergi yasalarına uymak için kritiktir.

• Emlak Vergisi: Mülkün değeri üzerinden emlak vergisi. Bu vergiler tipik olarak yıllık değerlendirilir ve konuma göre değişir.

Vergi yükümlülüklerinizi ve olası vergi etkilerini anlamak için bir vergi uzmanına danışın.

Yabancı Mülkiyet: Yabancı alıcı olarak ABD’de yabancı mülkiyet kurallarını anlamak esastır. Bunlar şunları içerebilir:

• FIRPTA: Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) ve yabancı alıcılar için etkilerini anlamak. FIRPTA, yabancı satıcıların ABD gayrimenkulü satışında stopaj vergisi ödemesini gerektirir.

• Vergi Anlaşmaları: ABD ile ana ülkeniz arasındaki, vergi yükümlülüklerinizi etkileyebilecek vergi anlaşmalarını anlamak. Bu anlaşmalar daha düşük oranlar veya muafiyetler gibi avantajlar sağlayabilir.

ABD’de yabancı mülkiyet kurallarını anlamak için bir gayrimenkul avukatına veya vergi uzmanına danışın. Bu, ABD mülk piyasasının karmaşıklığını yönetmenize ve bilinçli kararlar vermenize yardımcı olur.

15. Sonuç: Yabancı Alıcı Olarak ABD’de Başarıyla Mülk Almak

Yabancı alıcı olarak ABD’de mülk almak karmaşık ve zorlu olabilir; ancak doğru rehberlik ve tavsiyeyle başarılı ve tatmin edici bir deneyim de olabilir. Uygunluk ve gereklilikleri anlayarak, yabancı mülkiyetin karmaşıklığını yöneterek, finansmanı güvence altına alarak ve deneyimli bir danışmanla çalışarak yabancı alıcılar ABD’de mülk sahibi olma hedefine ulaşabilir. Portföyünü çeşitlendiren yabancı yatırımcı veya tatil evi arayan alıcı için ABD mülk piyasası güçlü fırsatlar sunar. Doğru uzmanlık ve rehberlikle alımı güvenle tamamlayabilirsiniz.