New York'ta Co-op mu Condo mu: Yönetim Kurulu Onayı, Gerçek Maliyetler ve Hangisini Almalı

Co-op mu condo mu: gerçekte hangisini almalısınız?

Çoğu rehber bu ikisinin ne olduğunu anlatır. Daha zor soru, hangisinin yaptığınız alıma uyduğudur. New York'ta cevap genellikle dört şeyle belirlenir: orada tam zamanlı yaşayıp yaşamayacağınız, kendi adınıza alıp almadığınız, alımı nasıl finanse ettiğiniz ve yönetim kurulunun ne kadar incelemesine katlanmaya hazır olduğunuz.

Bütün bunların altında yatan örüntü şu: co-op, sizi inceleme hakkına sahip bir şirketteki hisseleri satın almaktır; condo ise çoğunlukla bunu yapmayan gerçek mülkü satın almaktır. Aşağıdaki her fark buradan doğar.

CONDO'LAR

Condominium, condo sakinlerinin kendi bireysel condo birimlerine sahip olduğu, bunların daha büyük bir bina veya kompleks içindeki ayrı birimler olduğu bir mülk türüdür. Her sahibin dairesi için bir tapusu vardır ve ortak alanların da bir payına sahiptir. Bu yapı condo'ları co-op'lardan ayırır, çünkü condo sakinleri gayrimenkulün doğrudan sahibidir; bu da yeniden satış değerini ve mortgage seçeneklerini olumlu etkileyebilir. Condo'lar için kapanış maliyetleri, title insurance ve mortgage vergileri gibi ek ücretler nedeniyle genellikle daha yüksektir. 432 Park Avenue, 15 Central Park West ve One57 gibi Manhattan'ın ikonik condominium'ları, doğrudan condo mülkiyetinin şehrin trophy pazarını nasıl şekillendirdiğini gösterir.

Condo sahipleri şehre emlak vergisi öder ve bakım ile olanaklardan sorumlu bir tür topluluk derneği olan condo derneğine condo fee denilen aylık ücretler öder. Olanaklar çoğu zaman fitness merkezi, yüzme havuzu, lounge ve hatta tenis kortu gibi özellikleri içerir. Condo Board, binanın işleyişini yönetir ve condo derneğine ne yapacağını bildirir. Dernek tarafından belirlenen kurallar ve olanaklar, sakinlerin gündelik yaşamını ve kararlarını doğrudan etkileyebilir.

ABD'de yerleşik kişiler condo'ları %20 peşinat koyarak geleneksel kredilerle satın alabilir; ancak bazı bankalar doktor ve avukat gibi meslek sahipleri için yalnızca %10 peşinat ister. Yabancı alıcıların %30'unu peşin ödemesi gerekir. Title insurance da condo alıcıları için kapanış maliyetlerinin bir parçasıdır. Aylık ücretler, emlak vergileri ve olası yeniden satış değeri gibi finansal hususlar, bir condo alımını değerlendirirken önemli etkenlerdir.

Birçok kişi için condo birimi almanın artıları eksilerini aşacaktır. Condominium satın almak, co-op satın almaktan çok daha demokratiktir; çünkü condo'lar çok daha az kısıtlayıcıdır ve satın alacak parası olan herkese açıktır. Başvuru sürecinin bir parçası olarak likit varlıkların kullanılması, çoğu condo'dan farklı olarak co-op alıcıları için sıklıkla bir şarttır.

Condo sakinleri, topluluk kurallarına tabi olmak kaydıyla yaşam alanlarını çoğu zaman kişiselleştirebilir; bu da diğer mülk türlerine kıyasla daha fazla özelleştirmeye imkân verir.

Genel olarak condo'lar, condo sahibinin dairesini az kısıtlamayla alt kiraya vermesine izin verir. Ayrıca condo'lar yabancı mülkiyete izin verir, daha az kısıtlamaya sahiptir, daha düşük peşinat gerektirir ve co-op'lara göre finanse edilmesi daha kolaydır.

Çoğu condo son 30 yıl içinde inşa edilmiştir ve mevcut sahiplerin ve kiracıların beklediği fitness merkezleri, yüzme havuzları, lounge'lar ve tenis kortları dahil birçok olanağı içerir. Birçok yeni condominium binası fitness merkezleri ve güvenlik hizmetleri gibi geniş kapsamlı olanaklara odaklanır. Bu olanaklar çoğu co-op'ta bulunmaz. Bütün bu özellikler bir condo'yu daha pazarlanabilir kılar, satılabilirliğini ve cazibesini artırır. Bir condo'daki kurallar ve olanaklar, sakinlerin yaşam tarzını ve finansal sonuçlarını güçlü biçimde etkileyebilir.

NYC condo'ları Manhattan'da satılık toplam konutların yalnızca %25'ini oluşturur. Bu arz kısıtı ve birçok olanağa sahip yeni condo'ların cazibesi, condo'ları co-op'lardan daha pahalı kılar. Değer karşılaştırılırken, condo'ların fit kare başına fiyatı çoğu zaman co-op'lardan yüksektir; bu, pazar cazibelerini ve mülkiyet avantajlarını yansıtır.

Condo'ların finanse edilmesi genellikle daha kolaydır, çünkü sahibin teminat olarak somut bir mülkü olur.

Manhattan condo'ları için bir diğer büyük satış noktası, bazılarının sunduğu 485, 421G ve 421A vergi indirimleri gibi vergi avantajlarıdır. 70'lerde şehir, geliştiricileri boş arsalara inşaat yapmaya teşvik etmek için, 10 yıl vergi ödememe muafiyeti sağlayan bir program başlattı. Program sona erdi ancak 2024'te 485 indiriminin eklenmesiyle yeniden canlandırıldı.

Vergi indirimli bir condo'da birim satın alan konut alıcıları ve yatırımcılar da bu 10 yıllık vergi avantajlarından yararlanır. Yakın zamanda bir avuç Manhattan condo'sunda bu vergi indirimlerinin geri döndüğünü gördük; daha fazlasını aşağıdaki blogdan öğrenebilirsiniz:

Bir condo ile başka bir mülk türü arasında karar verirken bu etkenleri dikkatle tartmak önemlidir.

İlgili: “20 Yıllık Vergi İndiriminin Dönüşü ve Sonu”

Bu nedenle yatırımcılar ve yabancı alıcılar mülk aramalarını condo'lara odaklamalıdır.

Özetle, condo'lar şunlardır/şunlara sahiptir:

• Az kısıtlama
• Yatırımcı dostu
• Finansmana kolay erişim
• Yabancı alıcı yanlısı

Co-op'lar

Konut kooperatifleri, yani co-op'lar, binanın bir şirkete ait olduğu ve bireylerin kendi birimlerine doğrudan sahip olmak yerine o şirketin hisselerini satın alarak co-op sahibi olduğu, kendine özgü bir topluluk yaşamı düzenlemesidir. Bir co-op hissedarı olarak sahiplik payınız, belirli bir daireyi kullanma hakkınızı ve bina maliyetlerindeki payınızı belirler. Proprietary lease, hisse satın alan hissedarın co-op binasındaki belirli bir daireyi kullanmasına olanak tanır. Co-op dairesi ne kadar büyükse, hissedar o kadar fazla co-op hissesine sahip olur ve bina bakım maliyetlerinden o kadar yüksek pay öder.

İlk bakışta bir co-op satın alırken daha yüksek aylık ücret ödenecekmiş gibi görünür. Ancak bunun nedeni, emlak vergileri ile HOA ücretlerinin tek bir maintenance tutarında birleştirilmesidir. Bu tutar, şirkete ödenen emlak vergilerini ve bakım ücretlerini içerir; bunlar emlak vergilerindeki payı, bina giderlerini ve şirketin binada bir mortgage'ı varsa bazen mortgage faizini kapsar. Bu, birimleri üzerindeki emlak vergilerini doğrudan ödeyen ve yardımcı hizmetler ile emlak vergileri için ayrı ücretleri olan condo sahiplerinden farklıdır. Bazen co-op'ların maintenance'ı, şirketin binada bir mortgage'ı varsa mortgage faizi nedeniyle daha yüksek olur. Buna karşılık condo binalarının mortgage almaları yasaktır; bu yüzden condo HOA ücretleri hiçbir zaman mortgage faizini içeremez.

Bir co-op dairesi satın almanın birçok artısı ve eksisi vardır. Artılar açısından, condo'lar genellikle co-op'lardan daha pahalıdır, çünkü kooperatifler daha eskidir ve pazarın %70'ini oluşturur. Co-op'lar peşin olarak daha uygun fiyatlıdır ve maintenance ücretlerine dahil giderler gibi belirli finansal avantajlara sahiptir. Ayrıca co-op'ların kapanış maliyetleri, title insurance gibi giderler bulunmadığı için condo'lara kıyasla genellikle daha düşüktür.

Co-op'lar diledikleri kuralı koyabilir ve hissedarları bu kurallara uymak zorundadır. Co-op yönetim kurulları sıklıkla kiralamayı yasaklar ve onay süreçleri nedeniyle satışı zorlaştırabilir. Co-op yönetim kurulu çoğu zaman katı düzenlemeler uygular ve olası alıcılar için titiz bir onay sürecine sahiptir; bu da satın alma deneyimini daha karmaşık hale getirir. Condo'lar ile co-op'lar karşılaştırıldığında, co-op'lar genellikle yönetim kurulu kısıtlamalarıyla daha karmaşık bir onay süreci gerektirirken, condo'lar daha basit bir işlem sunar.

Kooperatif mülkiyetinde hissedarların genellikle dairelerinde birincil konutları olarak oturmaları gerekir. Ayrıca co-op'ların alt kiralamaları ciddi biçimde sınırlayan veya yasaklayan kuralları vardır; bu nedenle yatırımcılar, bir co-op'un iyi bir yatırım sayılmadığına dikkat etmelidir. Çoğu co-op yönetim kurulunun alt kiralamaya ilişkin katı kuralları vardır, kimileri buna hiç izin vermez. Hem condo'lar hem co-op'lar mülkiyet yapısı ve maliyetler bakımından keskin biçimde farklıdır; condo'larda düzenlemeler genellikle daha basit ve esnektir.

New York'ta yaygın bir co-op kuralı, yabancı mülkiyetin yasaklanmasıdır. Genel olarak co-op'lar yabancı alıcıları yasaklar, çünkü varlıklarının ve gelir kaynaklarının büyük bölümü Amerika Birleşik Devletleri dışında olan bir yabancı uyruklu aleyhine dava açmak imkânsız hale gelebilir. Kooperatif şirketi bir yabancı sahip aleyhine hüküm almış olsa bile, sahibin varlıkları 4.000 mil ötede başka bir ülkede duruyorsa bu hükmün tahsil edilmesi muhtemelen mümkün olmazdı.

Başvuru sürecinin bir parçası olarak likit varlıkların kullanılması, çoğu condo'dan farklı olarak co-op alıcıları için sıklıkla bir şarttır. Co-op'lar finansmana izin verebilir ya da vermeyebilir. Finansmana izin verenler genellikle condo'lara kıyasla daha yüksek peşinat ister. Co-op'lar daha sıkı finansal yeterlilik koşulları ve satın alma bedelinin %20'sinden %50'sine kadar değişebilen peşinatlar gerektirir; bu da süreci alıcılar için daha zorlu kılar.

Co-op kredileri almak zor olabilir; çünkü kredi verenler daha katı koşullar arar ve co-op kredileri geleneksel condo finansmanından farklıdır. Bir co-op dairesinin finansmanı mortgage yerine kişisel kredi kullanmayı gerektirir. Kooperatif şirketi, finanse edilebilecek satın alma bedeli oranını belirler; bu oran mülk değerinin %50 - %75'ine eşittir. Mortgage'da olduğu gibi, kişisel kredinin faizi vergi açısından düşülebilir. Co-op'ların yaygın bir özelliği, aslında bir devir ücreti olan flip tax'tir; bu ücret genellikle dairenin satış fiyatının %2-3'üdür ve co-op hisselerinin satışı üzerine satıcı tarafından kooperatif şirketine ödenir.

Olası co-op sahipleri (ve Yönetim Kurulu izin veriyorsa kiracılar), Co-op Yönetim Kurulu tarafından mülakata alınmalı ve onay için Kurula resmi başvurular sunmalıdır. Co-op yönetim kurulu alıcıları incelemekten ve onaylamaktan sorumludur; bu süreç, condo'da olduğu gibi haftalar değil, aylar sürebilir. Condo'lar da başvuru gerektirse de alıcılar ve kiracılar condo yönetim kurulu tarafından mülakata alınmaz ve onay süreci çok daha kolaydır.

Co-op, bakım, ücret tahsilatı ve onaylar dahil günlük işleyişi yönetmesi için çoğunlukla bir yönetim şirketi tutar; bu, kiralık daireleri yöneten bireysel ev sahiplerinden farklıdır. Co-op'ların kendine özgü finansal yapısı nedeniyle, alıcıların bütçelemeyi, kredi seçeneklerini ve uzun vadeli finansal yükümlülükleri anlayabilmesi için güçlü bir kişisel finans bilgisine sahip olması önemlidir.

İlgili: “SSS: New York'ta Daire Satın Almak”

Co-op'ların artıları ve eksileri şunlardır:

Co-op yönetim kurulları

Kısıtlayıcı

Yatırımcı dostu değil

Yabancı mülkiyeti yasaklar

Alt kiralamayı genellikle yasaklar veya sınırlar

Birincil konut sahipliğini tercih eder

Lüks olanaklara sahip olma olasılığı daha yüksek

Bir co-op'u veya condo'yu analiz ederken mülkiyet yapıları, finansal sonuçlar ve onay süreçleri arasındaki farkları dikkate almak önemlidir. Co-op'ların onay süreçleri ve finansal koşulları genellikle daha kısıtlayıcıdır; condo'lar ise daha fazla esneklik sunar ve çoğu zaman finanse edilmesi daha kolaydır.

Co-op yönetim kurulları

Kısıtlayıcı

Yatırımcı dostu değil

Yabancı mülkiyeti yasaklar

Alt kiralamayı genellikle yasaklar veya sınırlar

Birincil konut sahipliğini tercih eder

Lüks olanaklara sahip olma olasılığı daha yüksek

Bir co-op'u veya condo'yu analiz ederken mülkiyet yapıları, finansal sonuçlar ve onay süreçleri arasındaki farkları dikkate almak önemlidir. Co-op'ların onay süreçleri ve finansal koşulları genellikle daha kısıtlayıcıdır; condo'lar ise daha fazla esneklik sunar ve çoğu zaman finanse edilmesi daha kolaydır. Condo sahipleri birimleri için bir tapu alırken, co-op sahipleri bir proprietary lease alır. Co-op'larda onay süreci arka plan kontrolleri ve finansal incelemeleri içerecek şekilde titiz olabilir; condo alımları ise genellikle daha basittir.

CONDOP'LAR

Condop terimi, New York City emlak çevrelerinde condo kurallarına sahip bir co-op anlamında kullanılır. Teknik olarak ise condop, zemin katını ticari birim olarak satmış bir konut co-op'u olarak tanımlanır. Ancak uygulamada terim, condo kurallarına sahip bir co-op anlamında kullanılır.

Condo kuralları uyarınca condop'lar alt kiralamaya ve yabancı mülkiyete izin verir. Arsa kirası (land lease) üzerine inşa edilen binalar çoğu zaman Condop kategorisine girer.

Arsa kirası olan bir bina, sahiplerinin altındaki arazi için uzun bir süre, genellikle 99 yıl (Londra'daki mülkler gibi) kira ödemesini gerektirir. Bu kiralar uygulamada genellikle arsa kirasının süresi dolmadan yenilenir.

Özetle, bir Condop binası şunlardır/şunlara sahiptir:

• Az kısıtlama
• Yatırımcı dostu
• Yabancı alıcı yanlısı

Condo ile Co-op Arasındaki Fark: Temel Farkları Anlamak

Co-op'lar ile condo'lar karşılaştırıldığında başlıca fark mülkiyet yapısıdır. Apartman, kira geliri elde etmek amacıyla mülk yönetimi işinde olan bir şirkete ait kiralık bir mülktür.

Apartmanlara ek olarak, co-op'ları condo'larla karşılaştırmak önemlidir. Condo sahipleri bireysel birimlerinin tam mülkiyetine tapu aracılığıyla sahiptir; co-op sakinleri ise bireysel bir birime sahip olmak yerine tüm binayı kontrol eden bir şirketin hisselerine sahiptir. Hem co-op'lar hem condo'lar daha büyük bir bina içindeki ayrı birimlerden oluşur. Mülkiyet yapısı ve yönetişimdeki bu fark, olanakları, aylık ücretleri ve her mülk türünü satın almanın onay süreçlerini de etkiler. Bu ayrımlar, sakinlerin gündelik deneyimlerini, topluluk dinamiklerini ve kural uygulamasının düzeyini şekillendirerek onları güçlü biçimde etkileyebilir.

Genel olarak bir apartman binasında tüm birimler aynıdır ve sahip de aynıdır. Buna karşılık condo, kiracılara kiralanabilen özel bir konuttur. Bir condo kiraladığınızda bireysel sahip ev sahibinizdir. Bir apartman dairesi kiraladığınızda ise binanın sahibi olan şirket ev sahibinizdir.

Condo'lar apartman binalarından daha kalitelidir; çünkü birçok birincil konut sahibi condo binalarında yaşar. İlk bakışta condo ve apartman binalarındaki olanakların çoğu aynı görünebilir, ancak daha iyi olanaklar mülk değerlerini yükselttiği için condo'larda daha lüks sürümlerini bulma olasılığınız yüksektir.

Finansman ve Peşinat: Alıcıların Bilmesi Gerekenler

New York City'de ev satın almak, önce condo'lar ve co-op'lar için finansman ve peşinat kurallarını anlamak demektir. Bu mülk türleri arasındaki temel farklar satın alma deneyiminizi, aylık maliyetlerinizi ve uzun vadeli finansal planlamanızı güçlü biçimde etkileyebilir. Condo'lar genellikle %20 peşinat gerektirir, ancak bu, sıklıkla daha yüksek peşin ödeme talep eden co-op'lara kıyasla daha az bir sektör standardıdır.

Condo'lar finansmanda daha fazla esneklik sunma eğilimindedir. Condo sahipleri genellikle çeşitli mortgage seçenekleri arasından seçim yapabilir ve bazı kredi verenler, özellikle nitelikli meslek sahipleri için peşinatın %10 kadar düşük olmasına izin verebilir. Bu esneklik condo'ları, peşin olarak büyük miktarda nakdi olmayanlar dahil daha geniş bir alıcı kitlesine çekici kılar. Ancak condo alıcıları, genellikle title insurance, mortgage recording taxes ve satın alma bedelinin %2 ila %5'ine ulaşabilecek diğer ücretleri içeren daha yüksek kapanış maliyetlerine hazırlıklı olmalıdır. Bu daha yüksek kapanış maliyetleri, condo'lar ile co-op'lar karşılaştırılırken akılda tutulması gereken önemli bir farktır.

Co-op'lar ise daha katı finansman kurallarıyla bilinir. Çoğu co-op yönetim kurulu daha büyük bir peşinat, çoğunlukla en az %20, kimi zaman %50'ye kadar talep eder ve bazı binalarda finansmanı tümüyle yasaklayabilir. Co-op alıcıları ayrıca gelir, varlıklar ve borç-gelir oranının ayrıntılı dökümü dahil kapsamlı finansal belgeler sunmalıdır. Co-op yönetim kurulu bu bilgileri, kişisel bir mülakatı da içerebilecek kapsamlı bir inceleme sürecinin parçası olarak dikkatle gözden geçirir. Bu süreç uzun olabilir ve yeni co-op hissedarlarının finansal açıdan istikrarlı ve topluluğa uygun olduğunu doğrulamayı amaçlar.

Bir birimi kimin satın alabileceği konusunda sınırlı söz hakkı olan condo derneklerinden farklı olarak, co-op yönetim kurulları onay süreci üzerinde önemli bir denetime sahiptir. Bu, mortgage için finansal olarak nitelikli olsanız bile co-op yönetim kurulunun kendi ölçütlerine göre başvurunuzu reddedebileceği anlamına gelir. Bu durum co-op yaşamını daha seçkin ve topluluk odaklı hissettirebilse de, alıcıların daha titiz bir onay sürecine ve potansiyel olarak daha yüksek peşinatlara hazırlıklı olması gerektiği anlamına da gelir.

Bir diğer önemli ayrım, kapanış maliyetlerinin nasıl ele alındığıdır. Co-op alıcıları genellikle ayrı bir title insurance veya mortgage recording taxes ödemez; çünkü bu maliyetler tipik olarak kooperatif şirketine ödenen aylık maintenance ücretlerine dahildir. Bu, bir co-op satın almanın peşin maliyetlerini düşürebilir, ancak devam eden aylık ücretler condo'lara kıyasla daha yüksek olabilir.

Condo ile co-op arasındaki seçim, mali durumunuza, onay sürecine duyduğunuz rahatlığa ve uzun vadeli hedeflerinize bağlıdır. Finansmanda esnekliğe ve daha hızlı, daha az kısıtlayıcı bir satın alma sürecine değer veriyorsanız, condo daha uygun olabilir. Condo'lar için mortgage onay süreci, yönetim kurulu onayı şartı bulunmadığı için co-op'lara göre daha basittir. Daha yüksek peşinatlar ve kapsamlı bir inceleme süreciyle rahatsanız ve topluluk hissine değer veriyorsanız, co-op yaşamı ideal olabilir.

Karar vermeden önce mali durumunuzu gözden geçirmeniz, binanın mülkiyet yapısını ve kurallarını anlamanız ve emlak danışmanınıza veya finansal danışmanınıza başvurmanız şarttır. Bunu yaparak condo'lar ile co-op'lar arasındaki temel farkları yönetmek ve ihtiyaçlarınıza en uygun mülk türünü bulmak için daha donanımlı olursunuz.

Townhouse'lar ve müstakil evler, farklı ekonomileri olan farklı bir arama konusudur. Bunları satılık NYC townhouse'ları rehberimizde ayrıntılı biçimde ele alıyoruz.

Sonuç

Umarız artık co-op ile condo binaları arasındaki farkı, townhouse ile condo arasındaki farkı ve NYC'de bulunan diğer mülk türlerini anlamışsınızdır. Anlamadıysanız ve co-op ile condo arasındaki farkları daha derinlemesine incelemek istiyorsanız, bize ulaşın; her birinin artıları ve eksileri konusunda size rehberlik edelim.

Evinizi Satmak

Bu kararın arkasındaki rakamlar için, değer artışı ve taşıma maliyeti karşılaştırmaları dahil, condo ve co-op yatırım analizimize bakın.

Co-op yolu kazanırsa aramanıza NYC'deki en iyi co-op'larla başlayın.

Alıcıların gerçekte sorduğu co-op soruları

Maintenance neden bir co-op'tan diğerine bu kadar farklı?

Çünkü maintenance bir hizmet bedeli değildir. Binanın gerçekte harcadığının sizin payınızdır ve aynı bloktaki iki bina çok farklı harcayabilir. Büyük sapma etkenleri, altta yatan mortgage, personel ve emlak vergileridir. Alttaki mortgage'ını kötü bir anda yeniden finanse eden bir co-op, bu maliyeti her hissedarın aylık faturasında taşır. Kapıcı, hamallar ve yerleşik yöneticisi olan tam hizmetli bir bina, hizmetsiz bir yürüme binasından (walk up) işletmesi daha pahalıdır... farkın çoğu tam da budur. Bir alıcının düşük bir rakama âşık olmasına izin vermeden önce her zaman son iki yılın mali tablolarını isterim, çünkü bugünkü düşük maintenance, yarın ertelenmiş bir sermaye projesi ve bir assessment anlamına gelebilir.

Bir co-op'taki hisseler nedir ve dairemin neden bu sayıda hissesi var?

Gayrimenkul satın almıyorsunuz. Bir şirketin hisselerini satın alıyorsunuz ve bu hisseler belirli bir daire üzerinde proprietary lease ile gelir. Hisse sayısı, bina dönüştürüldüğünde, genellikle kat, ışık, manzara ve açık alan için ayarlanmış kullanım alanı (square footage) üzerinden belirlenmiştir. Park manzaralı yüksek bir kat hattı, ikinci katta duvara bakan aynı taban alanından daha fazla hisse taşır. Bu iki nedenle önemlidir: hisse sayınız maintenance yüzdenizi belirler ve oyunuzu belirler. Ara sıra, hisse tahsisi birimin bugünkü değeriyle uyumsuz olan bir daire bulursunuz; hangi yönde olursa olsun teklif vermeden önce bunu bilmeye değer.

Co-op'ları yeniden satmak condo'lardan daha mı zor?

Genellikle evet ve aksini söyleyen biri size bir şey satıyordur. Alıcı havuzu tasarım gereği daha küçüktür. Yönetim kurulu onayı, alt kiralama sınırları, tüzel kişi ve yabancı mülkiyete getirilen kısıtlar ve birçok binada zorunlu bir finansman tavanı, gelecekteki pazarınızdan alıcıları eler. Bir flip tax ekleyin, net tutarınız da değişir. İlk alımda daha düşük fit kare başına fiyat için yaptığınız takas budur. Bu gerçek bir takastır, kusur değil... ama bunu satışta keşfetmek yerine alım anında karara fiyatlamalısınız.

Co-op satın almanın dürüst dezavantajı nedir?

Kontrol. Önemli ölçüde bir kısmından vazgeçersiniz. Yönetim kurulu, sizden sonra dairenizi kimin satın alacağına, kiralayıp kiralayamayacağınıza, neyi yenileyebileceğinize ve işin ne zaman yapılabileceğine ve bazı binalarda finansman kullanıp kullanamayacağınıza karar verir. Başvurunun kendisi insanları şaşırtacak kadar müdahalecidir... vergi beyannamelerinizi, banka hesap özetlerinizi ve referans mektuplarınızı gelecekteki komşularınıza teslim edersiniz. Gizliliğe ve esnekliğe fiyattan fazla değer veriyorsanız, condo genellikle daha iyi cevaptır. Birincil konut alıyorsanız ve para karşılığı daha fazla daire istiyorsanız, co-op yapısı lehinize çalışıyordur.

Proprietary lease'imin bir bitiş tarihi var. Endişelenmeli miyim?

Neredeyse hiç; bu konu hak ettiğinden daha fazla paniğe yol açar. Proprietary lease, hissedar olarak sizinle şirket arasındaki sözleşmedir ve belirtilen bir tarihe kadar sürer; yönetim kurulu bunu sona ermeden önce, co-op'un yönetim belgelerine tabi olarak genellikle uzatır. Bu, mülkiyetinizde bir geri sayım değildir. Gerçekten kontrol etmeniz gereken şey, tamamen farklı bir şey olan land lease'tir... land lease binasında şirket altındaki arazinin sahibi değildir, kira güncellemeleri sert olabilir ve kira süresi kısaldıkça finansman zorlaşır. Her şeyden önce hangisine baktığınızı doğrulayın.

Lot line window nedir ve avukatım neden hep bunu soruyor?

Lot line window, bitişik mülkle olan sınırda yer alır. Komşunuz parselini sınıra kadar geliştirirse, o pencere yasal olarak kapatılabilir. Perdeyle değil. Tuğlayla. Bu, Building Code'a ve bitişik sahibin geliştirme haklarına tabidir; bu nedenle belirli birim için avukatınızdan teyit etmesini isteyin. Alıcılar bunu genellikle bir köşe yatak odasının ışığına âşık olduktan sonra keşfeder. Bu, offering plan'da açıklanır ve yan tarafta fiilen neyin inşa edilebileceğiyle karşılaştırılarak kontrol edilmelidir; çünkü bir air rights satışı veya as of right bir geliştirme, dairenizi sizin onayınız ve tazminat olmaksızın değiştirebilir. Bir birimi satın alınamaz yapmaz. Onu, gördüğünü sandığınız birimden farklı bir birim yapar.

Co-op sahipleri emlak vergisi öder mi?

Evet, ancak doğrudan değil. Şirket bina üzerinden vergilendirilir ve payınızı maintenance içinde size yansıtır. Kendi beyannameniz için co-op, maintenance'ın yüzde kaçının emlak vergileri ve faize atfedilebilir olduğunu size bildirir ve hissedarlar tarihsel olarak orantılı paylarını düşebilmiştir... bunun sizin için nasıl uygulandığını muhasebeciniz teyit etmelidir. Şehir ayrıca birimi birincil konut olarak kullanan sahipler için bir indirim (abatement) uygular; bu indirim size ödenmek yerine bina aracılığıyla yönetilir, dolayısıyla bunu çek olarak değil kredi olarak görürsünüz.

Right of first refusal nedir ve bir yönetim kurulunun beni reddetmesiyle aynı şey midir?

Hayır ve fark, bir condo satın almanın tüm amacıdır. Co-op yönetim kurulu sizi herhangi bir yasal gerekçeyle reddedebilir ve kendini açıklamak zorunda değildir. Condo yönetim kurulu genellikle sizi tümüyle reddedemez. Bunun yerine, declaration ve by-laws'a bağlı olarak elinde bulundurduğu şey bir right of first refusal veya bir consent and waiver hakkıdır; yani sizin sunduğunuz koşullarla daireyi satın almak için devreye girebilir. Pratikte bu, condominium'un belirli bir süre içinde gerçek para toplamasını gerektirir, dolayısıyla nadiren kullanılır. İşlevsel olarak condo waiver tamamlanacak bir süreçtir... co-op yönetim kurulu onayı ise aleyhinize sonuçlanabilecek bir karardır.

Co-op ve condo temelleri

NYC'de co-op ile condo arasındaki temel fark nedir?

Condo sahipleri bireysel birimlerinin tam mülkiyetine tapu aracılığıyla sahiptir; co-op sakinleri ise bireysel bir birime sahip olmak yerine tüm binayı kontrol eden bir şirketin hisselerine sahiptir. Bu fark, finansman seçeneklerini, yönetim kurulu onayını, alt kiralama haklarını, yabancı alıcı uygunluğunu ve yeniden satış esnekliğini şekillendirir.

Yabancılar NYC'de co-op satın alabilir mi?

Genel olarak New York City'deki co-op yönetim kurulları yabancı mülkiyeti yasaklar, çünkü varlıkları başka bir ülkede bulunan yabancı bir sahibe karşı alınan hükümleri uygulamak pratik olmayabilir. Uluslararası alıcılar aramalarını, ikisi de yabancı mülkiyete izin veren condominium'lara veya condop'lara odaklamalıdır.

Manhattan'da co-op'lar neden condo'lardan daha ucuz?

Co-op'lar genellikle condo'lardan daha düşük fit kare başına fiyatla işlem görür; çünkü kooperatifler daha eski binalardır ve Manhattan'ın konut stokunun kabaca %70'ini oluştururken condo'lar yalnızca ~%25'ini oluşturur. Sınırlı condo arzı, daha kolay finansman ve daha az mülkiyet kısıtı condo fiyatlarını yukarı iter.

Condop nedir?

Condop terimi, NYC emlakında condo tarzı kurallar altında işleyen bir co-op anlamında kullanılır. Teknik olarak condop, zemin katını ayrı bir ticari birim olarak satmış bir konut kooperatifidir. Uygulamada condop'lar, kooperatif mülkiyet yapısını korurken condominium'a benzer biçimde alt kiralamaya ve yabancı mülkiyete izin verir.

NYC'de tipik co-op peşinat koşulları nelerdir?

Co-op yönetim kurulları genellikle en az %20 peşinat ister ve birçok lüks Manhattan co-op'u %30 ila %50 ister. Bazı co-op'lar finansmanı tümüyle yasaklar. Alıcılar ayrıca kapanış sonrası likidite göstermelidir; bu genellikle 1-2 yıllık taşıma maliyetidir.

NYC'de bir co-op'u alt kiralayabilir miyim?

Çoğu co-op yönetim kurulu alt kiralamayı ciddi biçimde sınırlar veya yasaklar; bu da co-op'ları yatırımcılar için uygunsuz kılar. Bazı yönetim kurulları kısa alt kiralama dönemlerine (örneğin her beş yılın ikisi) izin verir ancak yönetim kurulu onayı ister. Condo'lar ve condop'lar genellikle alt kiralamaya az kısıtlamayla izin verir.

NYC co-op'unda flip tax nedir?

Flip tax, genellikle satış fiyatının %2-3'ü olan, co-op hisselerinin satışı üzerine satıcı tarafından kooperatif şirketine ödenen bir devir ücretidir. Flip tax'ler binanın rezerv hesabını finanse eder. Tüm co-op'lar flip tax almaz ve condo'lar genellikle almaz.

NYC'de condo'ların kapanış maliyetleri neden co-op'lardan yüksek?

Condo kapanış maliyetleri, ikisi de co-op'lar için geçerli olmayan title insurance (satın alma bedelinin %0,4-0,5'i) ve mortgage recording tax (kredi tutarının ~%1,925'i) içerir. Sonuç olarak condo kapanış maliyetleri, finanse edilen işlemlerde genellikle satın alma bedelinin %3-5'ini bulurken co-op'larda ~%1-2'dir.

NYC'de condo'lar mı co-op'lar mı daha yaygın?

Co-op'lar, özellikle Manhattan'da, NYC dairelerinin yaklaşık %75'ini oluşturur. Condo'lar daha yeni lüks binalarda ve dış ilçelerde daha yaygındır. Miami ağırlıklı olarak condo'lardan oluşur ve çok az co-op vardır.

Yatırım için hangisi daha iyi, co-op mu condo mu?

Condo'lar genellikle yatırım için daha iyidir; çünkü yönetim kurulu onayı olmadan kiraya verilebilir, satması daha kolaydır ve tüm alıcı türlerine daha erişilebilirdir. Çoğu co-op alt kiralamayı kısıtlar ve sahibin orada oturmasını şart koşar; bu da kira geliri potansiyelini sınırlar.

Co-op maintenance ücretleri condo common charges'tan nasıl farklıdır?

Co-op aylık maintenance ücretleri, bina mortgage'ındaki, emlak vergilerindeki ve işletme maliyetlerindeki payınızı içerir; bu da onları condo common charges'tan yüksek kılar. Ancak emlak vergisi ve mortgage faizi kısımları, co-op hissedarları için vergiden düşülebilir.

Kurallar binaya ve her co-op veya condominium'un yönetim belgelerine göre değişir. Bu sayfa genel bilgidir; hukuki veya vergi tavsiyesi değildir. Ayrıntıları avukatınız ve muhasebecinizle teyit edin.