New York'ta Co-op mu Condo mu 2026: Yönetim Kurulu Onayı, Gerçek Maliyet ve Neyi Almalısınız

Co-op mu condo mu: alımınıza hangisi uyar

Rehberlerin çoğu bu iki biçimin ne olduğunu anlatır. İşe yarayan soru ise, gerçekten yaptığınız alıma hangisinin uyduğudur. New York'ta bu genellikle dört noktada belirlenir: orada yıl boyu oturup oturmayacağınız, kendi adınıza mı yoksa bir tüzel kişi üzerinden mi aldığınız, nasıl finanse edeceğiniz ve yönetim kurulunun ne ölçüde incelemesine katlanmaya hazır olduğunuz.

Bu biçimlerden hiçbiri özünde daha iyi değildir. Co-op paranızın karşılığında size daha fazla alan verir, karşılığında denetimi alır; condo size esneklik verir, karşılığında fiyatı alır.

Kısa yanıt: co-op ile condo arasındaki fark

Bir co-op'ta daireyi kendisini satın almazsınız. Binanın tamamına sahip olan şirketin paylarını satın alırsınız ve bu paylar size belirli bir daire üzerinde proprietary lease adı verilen bir kullanım hakkı sağlar. Condo'da ise biriminizi tapuyla edinir, yanında ortak alanlarda arsa payına sahip olursunuz.

Uygulamada şu demektir: co-op alımda daha ucuzdur, ancak yönetim kurulunun onayını gerektirir, alt kiralamayı sınırlar ve yabancı alıcılar ile şirket yapılarını büyük ölçüde dışarıda bırakır. Condo daha pahalıdır; karşılığında esneklik, daha kolay finansman ve uluslararası alıcıya açıklık sunar.

Condo'lar

Condo, uluslararası alıcının hâlihazırda bildiği yapıya en yakın biçimdir. Biriminizin tapuyla sahibisiniz, emlak vergisini doğrudan şehre ödersiniz ve binanın işletmesi ile hizmetleri için aylık common charges ödersiniz.

Condo'lar Manhattan'daki konut piyasasının yalnızca yüzde 25 kadarını oluşturur. Bu göreli kıtlık, daha yeni ve daha donanımlı binalarla birleşince co-op'lara göre fiyat farkının büyük bölümünü açıklar. Buna karşılık işlem maliyetleri daha yüksektir: title insurance, mortgage recording tax ve belirli bir eşiğin üzerinde mansion tax.

Co-op'lar

Co-op'lar Manhattan'daki dairelerin yaklaşık yüzde 70'ini oluşturur. Stok daha eskidir, önemli bölümü savaş öncesi döneme aittir ve plan, tavan yüksekliği ve konum bakımından şehrin en iyileri arasındadır. Fit kare başına fiyat burada yapısal olarak daha düşüktür.

Bu iskontonun bedeli yönetim kurulunun denetimidir. Başvuru kapsamlıdır: vergi beyannameleri, hesap dökümleri, referans mektupları ve sonunda kişisel bir görüşme. Yönetim kurulu, ret kanunen yasaklanmış bir ayrımcılık oluşturmadığı sürece bir alıcıyı gerekçe göstermeden reddedebilir. Süreç haftalarla değil, aylarla ölçülür.

Maintenance denilen aylık yükümlülük, bir condo'nun common charges kalemiyle karşılaştırılamaz: binanın emlak vergisini ve şirket kredi kullanmışsa bunun faiz yükünü de içerir. Condo'nun emlak vergisini eklemeden bir maintenance ile common charge karşılaştırmak en sık yapılan hatadır.

Condop'lar

New York diline göre condop, bir condo binasının kurallarıyla işleyen co-op'u anlatır. Teknik olarak ticari zemin katını elden çıkarmış bir konut co-op'udur. Uygulamada condop alt kiralamaya ve yabancı mülkiyete izin verir. Bu binaların çoğu land lease denilen uzun süreli arsa kirası üzerindeki bir arazide durur; süresi ve yeniden değerleme hükümleri incelenmelidir.

Finansman ve özkaynak

Condo'da Amerika Birleşik Devletleri'nde yerleşik biri genellikle yüzde 20 özkaynakla, mesleğine ve bankasına göre yüzde 10 ile de finanse eder. Yerleşik olmayan alıcılar çoğunlukla yüzde 30 koyar. Co-op'ta sınırı banka değil bina koyar: yüzde 20 ile 50 arası, ve bazı co-op'lar finansmana hiç izin vermez. Ayrıca co-op finansmanı dar anlamda bir konut kredisi de değildir, çünkü teminat şirket paylarından oluşur.

Alıcıların gerçekten sorduğu sorular

Maintenance neden co-op'tan co-op'a bu kadar farklıdır?

Çünkü maintenance bir hizmet bedeli değildir. Binanın fiilen harcadığı tutardaki payınızdır ve aynı sokaktaki iki bina çok farklı işletiliyor olabilir. En büyük etkenler şirketin kredisi, personel ve emlak vergisidir. Borcunu yanlış zamanda yeniden yapılandırmış bir co-op, bu yükü her pay sahibinin aylık hesabında taşır. Kapı görevlisi, servis personeli ve yerinde yöneticisi olan bir bina, hizmetsiz bir binadan işletme olarak daha pahalıdır... farkın neredeyse tamamı oradadır. Düşük bir taksite gönül vermeden önce daima son iki yılın mali tablolarını isteyin, çünkü bugünkü düşük maintenance ertelenmiş bakım ve yarın özel bir aidat anlamına gelebilir.

Co-op'ta pay nedir ve dairemin payı neden tam bu sayıdır?

Taşınmaz satın almıyorsunuz. Bir şirketin paylarını satın alıyorsunuz ve bu paylara belirli bir daireye ilişkin proprietary lease bağlıdır. Sayı, binanın dönüşümü sırasında belirlenmiştir; çoğunlukla alana göre, kat, ışık, manzara ve dış alanlarla ağırlıklandırılarak. Parka bakan yüksek bir hat, ikinci katta duvara bakan aynı alandan daha fazla pay taşır. Bu iki nedenle önemlidir: pay sayınız maintenance içindeki payınızı belirler ve oyunuzun ağırlığını belirler.

Bir co-op'u yeniden satmak condo'ya göre daha mı zordur?

İlke olarak evet, aksini söyleyen size bir şey satıyordur. Alıcı çevresi kurgu gereği daha dardır. Yönetim kurulu onayı, alt kiralama sınırları, şirket ve yabancı mülkiyet kısıtları ve birçok binada bağlayıcı bir finansman tavanı, gelecekteki alıcıları piyasanızdan çeker. Buna flip tax'i ekleyin, net hasılatınız da değişir. Girişte fit kare başına daha düşük fiyat için yaptığınız takas budur. Gerçek bir takas, kusur değil... ama yeri satın alma günündeki fiyattır, satış günündeki sürpriz değil.

Bir co-op'un dürüst dezavantajı nedir?

Denetim. Bunun önemli bir bölümünden vazgeçersiniz. Yönetim kurulu sizden sonra dairenizi kimin alacağına, kiraya verip veremeyeceğinize, neyi tadil edebileceğinize ve hangi saatlerde çalışılabileceğine, kimi binada finansman kullanıp kullanamayacağınıza bile karar verir. Başvurunun kendisi şaşırtacak ölçüde özel alana giren bir nitelik taşır... vergi beyannamelerinizi, hesap dökümlerinizi ve referans mektuplarınızı müstakbel komşularınıza verirsiniz. Sizin için gizlilik ve esneklik fiyattan daha önemliyse, yanıt çoğunlukla condo'dur.

Proprietary lease'imin bir bitiş tarihi var. Endişelenmeli miyim?

Neredeyse hiçbir zaman ve bu nokta hak ettiğinden fazla tedirginlik yaratır. Proprietary lease, pay sahibi olarak sizinle şirket arasındaki sözleşmedir ve yönetim kurulunun co-op ana sözleşmesi uyarınca süre dolmadan olağan biçimde uzattığı bir tarihe kadar yürür. Mülkiyetiniz için geri sayım değildir. Asıl incelenmesi gereken, binanın bir land lease üzerinde durup durmadığıdır; bu tamamen başka bir konudur... land lease'te arazi şirketin değildir, kira bedelinin yeniden belirlenmesi ağır sonuç verebilir ve kalan süre kısaldıkça finansman zorlaşır.

Lot line window nedir ve avukatım neden sürekli bunu soruyor?

Lot line window, komşu parselle olan sınır çizgisinin tam üzerinde yer alan penceredir. Komşu o sınıra kadar yapı yaparsa, bu pencere hukuka uygun olarak örülebilir. Kapatılması değil. Örülmesi. Alıcılar bunu genellikle köşe bir yatak odasının ışığına gönül verdikten sonra öğrenir. Durum offering plan'da yer alır ve yanda fiilen ne yapılabileceğiyle karşılaştırılmalıdır, çünkü imar hakkı satışı dairenizi onayınız olmadan ve tazminat ödenmeden değiştirebilir. Bu, Building Code'a ve komşunun geliştirme haklarına tabidir; söz konusu birim için avukatınızdan teyit isteyin. Bu, daireyi satılamaz kılmaz. Yalnızca gördüğünüzü sandığınızdan başka bir dairedir.

Co-op sahibi emlak vergisi öder mi?

Evet, ancak doğrudan değil. Şirket bina üzerinden vergilendirilir ve payınızı maintenance yoluyla dağıtır. Vergi beyannameniz için co-op, maintenance'ın yüzde kaçının emlak vergisi ve faize denk düştüğünü bildirir; pay sahipleri tarihsel olarak orantılı tutarı ileri sürebilmiştir... bunun sizin durumunuzda nasıl uygulandığını mali müşaviriniz teyit etmelidir. Şehir ayrıca daireyi birincil konut olarak kullanan maliklere bir indirim tanır; bu indirim bina üzerinden işlediğinden ödeme olarak değil alacak kaydı olarak görünür.

Right of first refusal nedir ve yönetim kurulunun reddiyle aynı şey midir?

Hayır ve tam da bu ayrım condo satın almanın anlamıdır. Bir co-op yönetim kurulu sizi hukuken caiz her nedenle reddedebilir ve açıklama yapmak zorunda değildir. Bir condo yönetim kurulu ise kural olarak sizi hiç reddedemez. Sahip olduğu yetki kuruluş belgesi ve ana sözleşmeyle belirlenir: right of first refusal, yani öncelikli alım hakkı. Topluluk kendisi devreye girip birimi sizin sunduğunuz koşullarla edinebilir. Uygulamada bunun için kısa sürede gerçek para bulması gerekir; bu yüzden nadiren kullanılır. Bir condo topluluğunun onayı tamamlanan bir işlemdir... bir co-op yönetim kurulunun onayı ise aleyhinize sonuçlanabilecek bir karardır.

Kurallar binadan binaya değişir ve ilgili co-op ya da condo topluluğunun kuruluş belgelerine tabidir. Bu sayfa genel bilgi verir; hukuki ya da vergisel danışmanlık değildir. Durumunuzu avukatınıza ve mali müşavirinize inceletin.