Manhattan ile Miami gayrimenkulünü karşılaştıran alıcılar için emlak vergisi, mansion tax, transfer vergileri ve mülkiyet maliyetine dair pratik bir rehber.
ABD'de gayrimenkul sahibi olmanın süregelen maliyetini başlıca üç kalem belirler: yerel olarak takdir edilen ve her yıl tekrarlayan emlak vergisi, eyalet ve şehir gelir vergisi maruziyeti (New York ile Florida arasında çok farklıdır) ve alımda ve satışta bir defaya mahsus doğan işlem vergileri; buna New York'un mansion tax'i ve transfer vergileri de dahildir. Florida'da eyalet gelir vergisi yoktur, kapanış maliyetleri de genelde daha düşüktür; New York'ta katman sayısı fazladır (mansion tax, transfer vergisi, mortgage recording tax) ama envanter daha derin, uzun vadeli likidite daha güçlüdür. Yabancı malikleri satışta (FIRPTA) ve vefat halinde (ABD veraset vergisi maruziyeti) ek hususlar bekler. Sermaye kazancını ertelemeyi düşünen satıcıların inceleyeceği başlık şudur: 1031 exchange kuralları; alıcılar da baştan bütçe çıkarmak için hazırladığımız şu dökümü kullanabilir: NYC kapanış maliyetleri.
| Satın Alma Fiyatı | Mansion Tax Oranı | Fiyat Üzerinden Vergi (Örnek) |
|---|---|---|
| $1 milyon–$1.999.999 | %1,00 | $10.000–$19.999 |
| $2 milyon–$2.999.999 | %1,25 | $25.000–$37.499 |
| $3 milyon–$4.999.999 | %1,50 | $45.000–$74.999 |
| $5 milyon–$9.999.999 | %2,25 | $112.500–$224.999 |
| $10 milyon–$14.999.999 | %3,25 | $325.000–$487.499 |
| $15 milyon–$19.999.999 | %3,50 | $525.000–$699.999 |
| $20 milyon–$24.999.999 | %3,75 | $750.000–$937.499 |
| $25 milyon+ | %3,90 | $975.000+ |
Vergi oranları, kademeler ve muafiyet programları değişir. Yukarıdaki başlıklar yön vermek içindir; bir ABD vergi avukatından veya CPA'sinden alınacak güncel görüşün yerini tutmaz.
Florida'nın eyalet gelir vergisi almayan yapısı bir defalık avantaj değil, her yıl tekrarlayan bir değişkendir.
NYC'nin üst üste binen transfer vergileri (mansion + eyalet + şehir) yüksek fiyatlarda kapanış maliyeti hesabını hissedilir biçimde değiştirir.
Yeni proje alımlarında sponsorun transfer vergileri çoğu kez alıcıya kalır, offering plan'ı satır satır okuyun.
Muafiyetler (421-a, 421-g) süregelen maliyeti çarpıcı biçimde değiştirebilir, taahhüde girmeden önce kalan yılları doğrulayın.
FIRPTA, yabancı satıcıyı çıkışta ilgilendiren bir konudur. Satışta keşfedilmesi değil, alımda modellenmesi gerekir.
Mülkiyet yapısı (şahıs / LLC / trust) mukim olmayan maliklerde veraset vergisi maruziyetiyle iç içe geçer.
Birincil konut, pied-à-terre, aile kullanımı, kiralama ya da salt yatırım amaçlı elde tutma; her yol hangi vergilerin önemli olduğunu ve bunların nasıl modellendiğini değiştirir.
Emlak vergisi, ortak giderler, sigorta ve (mukimler için) eyalet / şehir gelir vergisi maruziyeti tekrarlayan kalemlerdir. Mansion tax, transfer vergisi ve mortgage recording tax bir defalıktır. İkisini karıştırmak karşılaştırmayı bozar.
NYC'de yeni inşaatta sponsorun transfer vergilerini alıcının ödemesi yaygındır. Teklif vermeden önce offering plan'daki satır satır cetveli isteyin.
Kademeli sona erme aşamasının ortasındaki bir 421-a veya 421-g muafiyeti, süresi tam olarak duran bir muafiyetten çok başka davranır. Muafiyet takvimi pazarlama materyaline değil, değerleme modeline aittir.
Satıştaki transfer vergileri, yabancı malikler için FIRPTA ve varsa sermaye kazancı maruziyeti kapanış hesabı masaya geldiğinde değil, şimdi modellenmelidir.
Manhattan Miami bir vergi danışmanı değildir. Yapı hâlâ esnekken doğru soruların sorulması için emlak danışmanı, avukat ve CPA arasında uyumu sağlarız.
İki piyasa, gayrimenkul vergisi açısından hem kapanışta hem de mülkiyet döngüsü boyunca birbirinden çok farklı davranır.
İlgili: NYC ve Miami kapanış maliyetleri · NYC'de lüks condo'lar · Miami'de lüks daireler
ABD'li olmayan malikler için ABD gayrimenkul vergisi maruziyeti emlak vergisinden ibaret değildir. Yabancı malikleri en çok şaşırtan iki kalem, satıştaki FIRPTA ve doğrudan sahip olunan ABD'de yerleşik mülk üzerindeki ABD veraset vergisidir.
Foreign Investment in Real Property Tax Act, yabancı bir malik ABD gayrimenkulünü sattığında kural olarak brüt satış bedeli üzerinden %15 stopaj yapılmasını gerektirir. Ayrı bir vergi değil, bir stopaj mekanizmasıdır ve satıcı beyanını verdiğinde mahsuplaşılır. Yabancı alıcıyı alım aşamasında etkilemez.
Gayrimenkul dahil, doğrudan sahip olunan ve ABD'de yerleşik sayılan varlıklar mukim olmayan maliklerde görece düşük eşiklerde veraset vergisi maruziyeti yaratabilir. Pek çok uluslararası alıcı için, imzadan önce mülkiyet yapısını hukuk müşaviriyle gözden geçirmenin başlıca sebebi budur.
Şahsi mülkiyet, bir ABD LLC'si, yurt dışında kurulu bir holding şirketi veya bir trust; mahremiyet, sorumluluk, gelir vergisi rejimi, veraset vergisi maruziyeti ve satış esnekliği bakımından her birinin kendi dengesi vardır. Doğru cevap yerleşim durumuna, aile yapısına ve uzun vadeli planlara bağlıdır.
Manhattan Miami bir gayrimenkul danışmanlık ve aracılık şirketidir; hukuki veya vergisel danışmanlık vermez. Yukarıdaki başlıklar, alıcı ve maliklerin avukatları, CPA'leri ve miras planlamacılarıyla doğru konuşmalara hazırlıklı girmesi içindir.
Vergi maruziyeti, muafiyet zamanlaması, transfer vergisi kurgusu ve FIRPTA planlaması sözleşme imzalandıktan sonra değil, öncesinde çok daha rahat koordine edilir. Manhattan Miami; New York ve Güney Florida genelinde alıcılara, satıcılara ve uluslararası yatırımcılara danışmanlık verir, durumunuza uygun avukat, CPA ve kredi kuruluşunu bir araya getirir.
Özel Görüşme Talep EdinNYC mansion tax, 1 milyon dolar ve üzerindeki konut alımlarına uygulanan, fiyat yükseldikçe birden fazla kademe boyunca artan kademeli bir transfer vergisidir. Kapanışta alıcı öder. Kademe oranları ve eşikleri kanunla belirlenir; herhangi bir işlemi modellemeden önce yürürlükteki mevzuata karşı kontrol edilmelidir.
NYC'de ikinci el işlemlerde eyalet ve şehir transfer vergileri tipik olarak satıcının yükümlülüğüdür. Yeni proje alımlarında ise sponsorun transfer vergisi payını alıcının ödemesi yaygındır ve bu, alıcının kapanış maliyetini hissedilir ölçüde artırır. Her zaman sözleşme ve offering plan üzerinden doğrulayın.
Florida emlak vergisi, özellikle yürürlükte bir NYC muafiyeti bulunmayan binalarla kıyaslandığında, benzer NYC condo pozisyonlarına göre genellikle daha yeknesak ve değer başına daha düşüktür. Florida'da yerleşim kuran malikler için homestead exemption ve değerleme artış sınırları da önemlidir; NYC'de ise emlak vergisi bina sınıfına ve muafiyet durumuna göre geniş bir aralıkta değişebilir.
Muafiyet, NYC'de yaygın olarak 421-a veya 421-g, bir binanın emlak vergisi matrahını belirli bir süre için düşürür. Kalan yıllar ve varsa kademeli sona erme takvimi imzadan önce doğrulanmalıdır; çünkü bunlar hem süregelen taşıma maliyetini hem de satış anlatısını esaslı biçimde değiştirir.
FIRPTA kural olarak alıcıyı alımda değil, yabancı satıcıyı çıkışta ilgilendirir. Alıcının brüt satış bedelinin bir kısmını (yaygın olarak %15) stopaj yapıp yabancı satıcının vergi borcuna mahsuben IRS'e yatırmasını gerektirir. Satmayı planlayan bir yabancı malik, FIRPTA mahsuplaşmasını alım aşamasında modellemelidir.
Çoğu zaman evet, ama her zaman değil. Bazen ABD dışındaki bir holding şirketine ya da bir trust'a ait olan bir ABD LLC'si; sorumluluğun ayrılmasını, tapu düzeyinde mahremiyeti ve miras planlamasıyla daha uyumlu bir yapıyı sağlayabilir. Doğru cevap yerleşim durumuna, aile durumuna, finansman planına ve uzun vadeli satış stratejisine bağlıdır. Bu konu, sözleşme imzalanmadan önce ABD'li bir hukuk müşaviri ve bir vergi danışmanıyla ele alınmalıdır.
Florida'da yerleşim kuran alıcılar için eyalet gelir vergisinin olmaması, mülkün taşıma maliyeti tablosuyla birlikte bileşik etki yaratan, her yıl tekrarlayan bir etkendir. Florida'daki mülkü yalnızca ikinci konut olarak tutan mukim olmayanlar içinse Florida eyalet gelir vergisinin bulunmaması, ABD kaynaklı gelirdeki federal maruziyeti değiştirmez.
Hayır. Manhattan Miami bir gayrimenkul danışmanlık ve aracılık şirketidir; hukuk bürosu ya da vergi danışmanı değildir. Alıcıların gayrimenkule ilişkin sonuçları anlamasına yardımcı olur, hukuk, vergi, miras ve finansman danışmanlarına yöneltilecek doğru soruları koordine ederiz. NYC ve Miami'de gayrimenkul alıcılarıyla düzenli çalışan avukat ve CPA'lerle tanıştırabiliriz.
Her çalışma özel bir görüşmeyle başlar: hedefler, zamanlama, vergi durumu.
Hiçbir yükümlülük yok. Size bizzat yanıt veriyoruz.
Aramayı mı tercih edersiniz? +1 646 376 8752
Current asking prices and new listings the moment they hit the market.
Replies within one business day · buyers from 30+ countries