Bir Gayrimenkul Yatırımının Maliyet Bileşenleri

GAYRİMENKUL YATIRIMININ
MALİYET BİLEŞENLERİ

BAŞLANGIÇ YATIRIMI

SATIN ALMA FİYATI
Diğer ülkelerden farklı olarak, Manhattan ve Miami'deki mülkler tüm mutfak aletleriyle birlikte dairenin nihai satış fiyatına dahildir.

ZEMİN KAPLAMALARI
Manhattan ve Miami'de, yeni yapı satın alırken zeminler geliştiriciden teslim alınan fiyata dahildir. Geçmişte Miami, daireleri tasarıma hazır biçimde teslim ederdi; bu da taş veya ahşap zemin bulunmadığı anlamına geliyordu.  Neyse ki bu durum artık değişti. 

İŞLEM TAMAMLAMA MALİYETLERİ
Ortalama kapanış maliyetleri tahmini, finansman kullanılmadığında satın alma fiyatının yaklaşık %3'ü, finansman kullanıldığında ise yaklaşık %4,5'idir; bu da ipotek tutarının yaklaşık %2'sine karşılık gelmektedir.

Bu kapanış maliyetleri, lüks konut vergisini (mansion tax) %1,25 ile %3,95 oranında (dairenin değerine göre kademeli olarak) kapsamakta olup kayıt ve hukuki ücretleri de içermektedir. Off-plan yeni yapı satın alınırken, piyasa koşullarına bağlı olarak, alıcının NYC'de yaklaşık %2 olan satıcı devir vergisini ek olarak ödemesi adettendir. Miami'de bu ücret geliştirici bedeli (developer fee) olarak adlandırılır ve Miami'de yaklaşık %1,25 ile %1,75 arasındadır.  

OPERASYONEL GİDERLER (NAKİT GİDERLER)

ORTAK GİDERLER (VEYA BAKIM MALİYETLERİ)

Kondominyumlar için ortak giderler genellikle aylık ft² başına $1,10 ile $1,60 arasında değişmektedir. Bu giderler; ortak alan ısıtma, elektrik ve temizlik; su; temel kablo; güvenlik; bina sigortası ve bina olanaklarının işletilmesini (spor salonu, concierge, lounge, yüzme havuzu, oyun odası vb.) kapsamaktadır.

Kooperatifler (Co-op) bakım ücreti alır; bu ücret tüm ortak giderleri, vergileri (paya sahibi tarafından ayrıca ödenmez) ve varsa binanın ipotek faizini içerir. Co-op şirketinin bina üzerinde, çatı onarımı ya da başka bir nedenle ödenmemiş ipotekleri olabilir ve faizler Co-op pay sahiplerine yansıtılır. Bu nedenle, kondominyumların yasal olarak borçlanmaları yasak olduğundan, bakım ücretlerine dahil vergileri dikkate aldıktan sonra bile Co-op bakım ücretlerinin daha yüksek olduğu görülür.

GAYRİMENKUL VERGİLERİ

Gayrimenkul Vergileri (veya Emlak Vergileri) şehir yönetimi tarafından mülke belirlenen matrah değeri üzerinden hesaplanır. Bu matrah değerine bir oran uygulanır. Süreç biraz karmaşık olsa da kural olarak Manhattan'da aylık satın alma fiyatının %0,1'i, Miami'de ise aylık satın alma fiyatının %0,2'si geçerlidir.

Manhattan'da bazı binalar için 10, 15 veya 20 yıl boyunca vergiyi azaltan çeşitli vergi muafiyeti programları mevcuttur. Ancak bu programların büyük çoğunluğunun süresi dolmuş olup yeni binalar bu muafiyetlerden yararlanamaz. Daha fazla bilgi için Gayrimenkul Vergileri sayfasına bakınız.

Miami'de birincil konut alıcıları için $25,000 tutarında bir konut muafiyeti uygulanmakla birlikte bu muafiyetin değeri oldukça sınırlıdır. Bu konuyu Gayrimenkul Vergileri sayfasında daha ayrıntılı bulabilirsiniz.

İPOTEK

Mülk sahibi ipotek almaya karar verirse, faiz ve anaparayı kapsayan aylık bir gidere katlanır. İpotek hesaplamalarının yapısı gereği, ilk yıllarda alıcı ağırlıklı olarak faiz öder; bu faiz, ABD vergi amaçları açısından indirilebilir niteliktedir. Sonraki yıllarda ise ağırlıklı olarak anapara ödenir.

Örneğin, alıcı bir mülkü $1,000,000 bedelle satın alıp $500,000'ini 30 yıllık sabit vadeli 5.5% faizle finanse ederse, yıllık toplam ipotek ödemeleri $34,067 (aylık $2,839) olacaktır. Bu tutarın $27,332'si vergiden düşülebilir faizdir. Zamanla kredi anaparası ödendiğinde indirilebilir faiz miktarı azalacaktır. Ancak ilk yıllarda bu, kira gelirini dengelemek için oldukça büyük bir gider kalemidir.

İpotek hakkında daha fazla bilgi edinmek için İpotek Finansmanı sayfasına gidin.

SİGORTA

Mülk sahibi, mülkün kendisi için sigorta ile sorumluluk sigortası yaptırmalıdır. Bu maliyet yılda yalnızca birkaç yüz dolardır. Ev sahibi genellikle kiracıların da sigorta yaptırmasını ister; böylece ev sahibinin riski azaltılmış olur.

Florida'da müstakil bir evin sahibi olmak isteyenler, sel ve kasırga sigortası yaptırmalıdır.

ARACILIK KOMİSYONLARI

ABD'de satın alma işlemlerinde komisyonu her zaman satıcı öder. Satıcı genellikle satın alma fiyatının %6'sı oranında komisyon öder; bu komisyon alıcının aracısı ile satıcının aracısı arasında eşit olarak bölüşülür. Dolayısıyla alıcılar, satın alma işleminde bizim kendileri adına çalışmamız için herhangi bir ödeme yapmaz.

Alıcı yeni dairesini kiraya vermek isterse, Manhattan'da yalnızca ilk yıl için bir aylık kira tutarında komisyon öder. Miami'de ise mülk sahibinin, kiracı bulmak amacıyla aracı komisyonunu (yıllık kiranın %10'u, alıcı ve satıcı aracısı arasında eşit paylaşımlı) ödemesi adettendir.

Mülkünüzü kiraya vermek hakkında daha fazla bilgi için Mülk Yönetimi sayfasına bakınız.

OPERASYONEL OLMAYAN GİDERLER

AMORTİSMAN

ABD hükümeti, yatırım amaçlı mülk sahiplerine satın alma fiyatını ve finansmanla ilgili olmayan kapanış maliyetlerini 27.5 yıl boyunca amorti etme imkânı tanımaktadır. Örneğin, alıcı bir mülkü $1,000,000 bedelle satın alıp yukarıda belirtilen %2,5 ile hesaplanan $25,000 ($1,000,000'ın %2,5'i) tutarında finansman dışı kapanış maliyeti öderse, alıcı her yıl $37,273 ya da aylık $3,106 tutarında amortisman gideri düşebilir. Bu, kira gelirinden indirilebilen önemli bir nakit dışı giderdir.

İTFA

ABD hükümeti aynı zamanda yatırım amaçlı mülk sahibine, kapanış maliyetlerinin finansman kısmına ilişkin itfayı kredi vadesi boyunca gider olarak düşme imkânı tanır. Bu da kira gelirinden indirilebilen bir nakit dışı giderdir.

NEGATİF VERGİLENDİRİLEBİLİR GELİR

Nihayetinde, ABD hükümetinin izin verdiği tüm indirimler (yukarıda belirtilen nakit ve nakit dışı giderler) sayesinde yatırım için finansman kullanan bir yatırımcı, ilk yıllarda negatif vergilendirilebilir gelire (vergi zararına) sahip olur. Bu durum nakit zararıyla karıştırılmamalıdır; zira %40 peşinat ile bir mülk sahibi nakit açısından büyük olasılıkla başabaş noktasında olacaktır (yani ne nakit gelir ne de nakit zarar oluşacaktır). Bu vergi zararları, mülkün vergi açısından gelir ürettiği yıllara taşınabilir; bu geliri mahsup ederek söz konusu yıllar için vergiyi ortadan kaldırır. Ancak zamanla hem nakit gelir hem de mülkün değeri artacaktır.

İLGİLİ İÇERİK:

Gayrimenkule Nasıl Yatırım Yapılır

SSS: NYC'de Daire Satın Almak

New York Kondominyumu Satın Almak İçin Yabancı Alıcı Kontrol Listesi