Manhattan piyasasında 20 yıllık tax abatement'in dönüşü ve sonu

Büyük ihtimalle emlak vergisi ile emlak vergisinin aynı şeyler olduğunu düşünüyorsunuz. Bu, çoğu insanın terimleri birbirinin yerine kullanma şeklidir, bu da bazı karışıklıklara neden olur. Kendi eviniz ve bir tekneniz, arabanız ya da başka bir pahalı eşyanız varsa, aradaki farkı bilmelisiniz. Her iki mülk türü de öğenin değerine göre vergilendirilirken, gerçekte ne kadar ödeyeceğiniz bunların emlak vergisi mi yoksa kişisel mülk olarak mı sınıflandırıldığına bağlı olacaktır. Eğer hala farklardan emin değilseniz sorun değil çünkü aşağıda daha fazla ayrıntıya gireceğiz.

Emlak Vergileri Nelerdir?

Bir kişi gayrimenkul sahibi olduğunda emlak vergisi ödemek zorundadır. Her ev sahibinin ne kadar vergi ödeyeceğini belirlemek için şehir veya belediye için belirlenen oranı evin adil piyasa değeriyle çarpmanız gerekir. Bir evin adil piyasa değeri, mahalledeki benzer evlerin son yıllarda sattığı fiyatlara ve evin iç ve dış kısmında yapılan iyileştirmelere göre zaman içinde değişebilir. Erişimcinin evine şu anda olduğundan daha fazla değer vereceğinden korktuğu için bir erişimcinin evine girmesine izin vermek istemeyen birini duyduysanız, genellikle emlak vergilerinin artmasından kaçınmaya çalışıyorlar.

Gayrimenkul, IRS tarafından her türlü arazi ve bu araziye eklenen herhangi bir şey olarak tanımlanır. Yani avlanma alanınız veya herhangi bir araziniz varsa, onu nasıl kullanırsanız kullanın ve üzerinde bir bina olmasa bile, o arazi emlak vergisine tabi olacaktır. Ayrıca, eğer o arazide bir kulübeniz varsa, bu emlak vergisine tabidir ve mülkün bir bütün olarak değerini artırabilir. Ayrıca ticari veya endüstriyel bir bina da emlak vergisine tabidir. Son olarak, mülkün altına inşa edilen her şey gayrimenkul olarak vergilendirilir. Bu, havuzları, sığınak yaşam alanlarını, serpinti sığınaklarını, garajları ve yer altına inşa edebileceğiniz hemen hemen her şeyi içerebilir.

Emlak Vergilerinin Nasıl Hesaplandığı Hakkında Daha Fazla Bilgi

Vergi oranının nasıl belirleneceği yaşadığınız yere bağlı olabilir. Örneğin New York'ta vergi oranı, en az üç farklı belediyenin, ilçenin, kasabanın veya okul bölgesinin oranının alınarak, bu oranın yararlandığınız kaynak sayısına bölünmesiyle belirlenir. Bu, kesin vergi oranının aynı şehir içinde değişebileceği anlamına gelir.

Vergileri Nasıl Ödersiniz?

Bir ev sahibi olduğunuzda, vergilerinizi doğrudan IRS'ye ödeyebilirsiniz veya vergi faturanızı sizin adınıza IRS'ye ödeyecek olan borç vereninize ödeme yapabilirsiniz. Evin parasını zaten ödediyseniz ve artık krediniz yoksa, vergilerinizi doğrudan IRS'ye ödeme olasılığınız daha yüksektir. Bu ev sahibi kategorisine giren herkesin, evine haciz ve diğer cezalardan kaçınmak için vergilerini tam ve zamanında ödeme konusunda özellikle dikkatli olması gerekir.

Eviniz için bir krediniz varsa, vergiler genellikle aylık kredi ödemenize eklenir. Borç veren, vergilerinizi üç ayda bir IRS'ye ödeyebilmek için bu tutarı toplar. Emlak vergileri için borç verene ödeme yapmazsanız, borç vereniniz ipotek ödemelerinde gecikmeniz durumunda yapacağı gibi haciz işlemlerine başlayacaktır.

Kişisel Mülkiyet Vergileri Nelerdir?

Araba, tekne veya mobil ev gibi taşınır varlıklarınız varsa, bu varlıklar emlak vergisine tabi olacaktır. Emlak vergileri gibi emlak vergileri de genellikle belirli bir oranda tahsil edilir. Taşınır bir varlık için ödediğiniz emlak vergilerinin toplam maliyeti aynı zamanda birçok eyalette varlığın değerine de bağlıdır. Yani örneğin, değeri 10.000$ olan ve vergi oranı %3 olan bir tekneniz varsa, o teknedeki kişisel emlak vergisi için her yıl 300$ ödemek zorunda kalacaksınız. Kişisel mülkünüzün değerinin güncellenmiş bir değerlendirmesine sahip olmak, birçok taşınabilir varlık türünün değeri düşme eğiliminde olduğundan vergilerinizden tasarruf etmenizi sağlayabilir.

Tıpkı emlak vergilerinde olduğu gibi, emlak vergilerinizi de tam ve zamanında ödemezseniz, harçlarla, mülke hacizle ve mülkünüze el konulmasıyla karşı karşıya kalabilirsiniz.

Birkaç İstisna

Genel bir kural şudur: Eğer bir şeyi zarar görmeden taşıyabilirseniz, o şey mülk olarak vergilendirilme kategorisine girer. Ancak karada yerinde kalması gerekiyorsa emlak vergisi olarak tahsil edilir. Bir karavan evi, bir karavan evi parkı gibi, karavan evinin sahibi olan kişiye ait olmayan bir arazide ise, kişisel mülk olarak sınıflandırılır. Buna karşılık, önceden inşa edilmiş evler, teknik olarak mülkün bir parçası haline getirilmek üzere taşınmış olsalar bile, mülk üzerine inşa edildiklerinde gayrimenkul olarak kabul edilir. NYC'deki çoğu gayrimenkulün bu kategorilerden herhangi birine girmesi pek mümkün değildir, ancak bunun mümkün olduğu bazı mahalleler vardır.

Özet

Bir eve ilişkin vergilerin çoğu, evin satışında halledilir, ancak vergi sisteminin belirli bir yönünün nasıl çalıştığından emin olmadığınızdan endişeleniyorsanız, bir vergi danışmanına veya başka bir uzmana danışabilirsiniz. Vergilerinizi ister borç vereninize ödeyin, ister yerel vergi dairenizde kendiniz ödeyin, emlak vergilerinizde geride kalmanın bir seçenek olmadığını hatırlamak da önemlidir. Eğer geride kalırsanız, aynı zamanda gayrimenkulünüze haciz ve hatta haciz uygulanması ihtimaline de maruz kalırsınız.

Birincil evinizi veya yatırım amaçlı gayrimenkulünüzü sattığınızda neden hükümete hak ettiğinden fazlasını veresiniz? Sermaye kazançları vergisini ertelemenin ve azaltmanın birden fazla yolu vardır (CGT) mülk satarken. Planlamayı ve sıkı hükümet kurallarına uymayı gerektirse de koşullar geçerliyse kesinlikle işe yararlar.

Yaklaşımımız, gayrimenkul danışmanlığını muhasebe geçmişiyle birleştirerek her müşterinin durumuna göre hem işlem maliyetlerini hem de vergi sonrası sonuçları değerlendirmemize olanak tanır.

Bir müşteri mülkünü sattığında öncelikli hedef, fiyat artışının faydalarını en üst düzeye çıkarmaktır. Tüm mülk satıcılarının karşılaştığı en büyük maliyetlerden biri, satış sırasında mülkün değer kazanması nedeniyle borçlu olabilecekleri bir vergi olan CGT'dir. Zeki mülk sahipleri, herhangi bir CGT sorumluluğunu en aza indirmek veya ertelemek için mümkün olan her yerde önceden plan yapar.

Vergi sorumluluğu birçok bakımdan satıcının özel koşullarına bağlıdır. Örneğin, özellik şöyle olabilir:

• Birincil ikametgah

• İkincil veya tatil evi veya alacalı bir ev

• Bir yatırım amaçlı gayrimenkul

Mülkün sahibi şunlar olabilir:

• Bir birey

• Evli bir çift

• Bir şirket veya başka bir ticari kuruluş
  
  

Sermaye Kazançları Vergisi yükümlülüğü birçok bakımdan bunun gibi ayrıntılara bağlıdır. Diğer spesifik ise zamandır. Bir kişinin bir mülke ne kadar süreyle sahip olduğu da CGT sorumluluğunu etkiler. Bu yazıda genel olarak ayrıntıları ve seçenekleri tartışacağız. Kendi özel koşulları hakkında özel tavsiye almak isteyen herkes ABD'deki vergi muhasebecilerine danışmalıdır. Ve eğer bir yabancıysanız, kendi ülkenizden, eğer varsa, vergi anlaşmalarının sonuçlarını anlayan bir vergi muhasebecisine danışmalısınız.

Sermaye Kazançları Vergisi Nedir?

Sermaye Kazançları Vergisi, IRS tarafından bu bağlamda sahip olunan gayrimenkul satıldığında elde edilen kar üzerinden alınan bir vergidir. Satışın zarar veya başa baş ile sonuçlanması durumunda vergi ödenmez. Ancak çoğu durumda emlak fiyatları enflasyonla birlikte zamanla artma eğiliminde olduğundan sermaye kazancı olacaktır.

"Kazanç" Nasıl Hesaplanır ve Nasıl Azaltılabilir?

Kâr veya net sermaye kazancı, satıştan elde edilen net gelirden mülkün maliyet esasının çıkarılmasıyla hesaplanır. Maliyet esası, ödenen maliyet fiyatıdır. buy mülk, artı satın alma işlemini tamamlamak için katlanılan kapanış maliyetleri, artı mülkiyet sırasında mülkte yapılan kalıcı sermaye iyileştirmelerinin maliyeti eksi amortismanın yeniden ele geçirilmesi (buna burada girmeyeceğiz).

Cihazların değiştirilmesi kalıcı bir iyileştirme değildir, dolayısıyla maliyet esasını artırmak ve kazancı azaltmak için kullanılamaz. Ancak mutfağın yeni dolaplar ve tezgahlarla yeniden donatılması kalıcı bir iyileştirme olarak kabul edilir ve mülkün maliyet esasını artırır  (sermaye kazancını ve bunun sonucunda ortaya çıkan vergiyi dengeler). Aynı mutfağı yeniden boyamanın maliyeti, sermaye iyileştirmesi değil bakım olarak kabul edilir. Sahipler, IRS'nin onaya ihtiyaç duyması durumunda maliyet esaslarını kanıtlamak için sermaye iyileştirmeleriyle ilgili tüm makbuzları saklamalıdır.

Mülk satışının kapanış maliyetleri sermaye kazancını azaltır. Komisyoncu komisyonları, şehir transfer vergileri ve satışla ilişkili diğer doğrudan maliyetler gibi kalemlerin tümü, kâr rakamını düşürmek ve dolayısıyla vadesi gelen CGT'yi azaltmak için kullanılabilir.

Zaman, Gayrimenkul Üzerindeki Sermaye Kazançları Vergisini Nasıl Etkileyebilir?

Bir yıldan kısa bir süre sonra satılan mülkler, IRS tarafından olağan gelir olarak kabul edilen kısa vadeli sermaye kazançlarıyla sonuçlanır. Çoğunlukla, kazanç üzerinden alınan normal gelir vergisi vergisi, kişinin hangi gelir vergisi dilimine gireceğine bağlı olarak, uzun vadeli sermaye kazançları vergi oranlarından çok daha yüksek olacaktır. Bu nedenle, mülke bir yıldan fazla sahip olmak en iyisidir. Mülkün beklenmedik ve IRS onaylı bir nedenle satılması durumunda vergi yükümlülüğünden feragat edilebilir veya azaltılabilir. Bunun nedenleri arasında örneğin boşanma veya ayrılık, ciddi hastalık, işinizi kaybetmek veya doğal bir felakete maruz kalmak yer alır.

Mülkiyet Nedeni Sermaye Kazançları Vergisini Etkiliyor

Kazanç amacıyla satılan birincil konut sınırlı CGT'ye tabi olacaktır. Tek bir kişi, CGT hesaplanmadan önce vergiye tabi kazanç yükümlülüğünü 250.000 $ azaltabilir. Evli bir çift vergiye tabi kazancı 500.000 $ azaltabilir. Bu nedenle Sermaye Kazançları Vergisi evlenmekle azaltılabilir.

Evinizi satmayı planlıyorsanız ve bu ikinci bir ev veya tatil eviyse, ileriye dönük bazı planlamalar fayda sağlayabilir. IRS, önceki beş yıllık dönemde en az iki yıl boyunca bu şekilde oturulmuşsa, bir evi birincil konut olarak kabul eder. Mülkün satışından iki yıl önce posta, seçmen kaydı, sürücü belgesi vb. için yeni bir birincil adres oluşturmak CGT sorumluluğunu önemli ölçüde azaltabilir.

Satıştan önce her yatırım amaçlı gayrimenkulün veya ikinci evin statüsünün birincil ikamet statüsüne değiştirilmesi, sürekli olarak 500.000 $'a kadar CGT yükümlülüğünü erteleyecektir. IRS, vergi indiriminden yararlanmak için kişisel bir konutun kaç kez kullanılabileceğini sınırlamaz. Bu kadar planlama mümkün olmayabilir, bu nedenle yatırımcı CGT ertelemesine yönelik bir sonraki rotaya bakmalıdır.

Peki ya Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller?

Bir yatırım amaçlı gayrimenkulün kar amacıyla satılması CGT'yi çekecektir. Neyse ki hükümet, yatırımcının CGT'yi sınırsız bir süre için erteleyebilmesini sağlayan bir program başlattı. Belirli kurallara uyulması gerekiyor ancak bu, ABD'nin hem yerli hem de yabancı yatırımcıların mülk sahipliğini nasıl desteklediğinin bir başka örneği.

1031 Takas Kuralları - Vergi Ertelenmiş Takas

1031 Değişimi (Starker Değişimi olarak da bilinir, Like-Kind Exchange, or 1031 Tax Deferred Exchange) yatırımcıların satış gelirlerini başka bir onaylanmış mülke yeniden yatırmaları koşuluyla tüm CGT'yi ertelemelerine olanak tanır. Kurallar katıdır ve kesinlikle uyulması gerekir, ancak aynı zamanda ertelemeyi olduğundan daha kolay hale getiren geniş parametrelere de sahiptirler. Aşağıda bazı ipuçları verilmiştir of ev satarken vergi ödemekten nasıl kaçınılır.

1031 Değişim İşlemi

Bir yatırım amaçlı gayrimenkul satıldığında ve gelirin tamamı başka bir yatırım amaçlı gayrimenkul satın almak için kullanıldığında, CGT yükümlülüğü bir sonraki gayrimenkule devredilir. Bu mülk satıldığında ve başka bir mülk satın alındığında, CGT yükümlülüğü yeniden devredilir. Bu sonsuza kadar devam edebilir. Bir noktada, bir yatırım amaçlı gayrimenkul satılırsa ve kâr nakde çevrilirse, o gayrimenkulün satışından elde edilen kazanç tek başına ödenmesi gereken CGT'yi çekecektir.

IRS, vergi borcu ertelemesinin uygulanabilmesi için bir sonraki satın alımın "benzer türden" olması gerektiğini şart koşuyor. Bu, yatırım amaçlı gayrimenkul satılırsa daha fazla yatırım amaçlı gayrimenkul satın alınması gerektiği anlamına gelir. Bir Manhattan lüks apartman dairesi birden fazla ve daha düşük maliyetle satılabilir Miami'deki mülk satın alınabilir.

Önemli olan tüm 1031 Takas mülklerinin yatırım amaçlı olması ve tüm satış gelirlerinin yeni "benzer" mülk satın almak için kullanılmasıdır. Bu, örneğin Nevada'da geliştirme için satın alınan ancak hiçbir zaman geliştirilmeyen çok pahalı bir ham arazi parçasının başka bir şeyle "takas edilebileceği" anlamına gelir. Manhattan'daki kumtaşı artı Miami Beach'te bir apartman dairesi. Bir parça yatırım amaçlı gayrimenkul için başka bir parça (veya parça) yatırım amaçlı gayrimenkul veya eşit veya daha büyük değer.

Neden Borsa Deniyor?

Satış ve satın alma işlemi onaylı ve nitelikli bir aracı veya QI tarafından gerçekleştirilmelidir. QI, satış gelirlerini elinde tutar ve bu gelirleri, orijinal satıcıya dokunmadan, değiştirilen mülkün veya mülklerin satıcısına/satıcılarına aktarır. Yani yasal olarak alım-satım "takas" olarak kabul edilir. Fikir Kongre Üyesi Stalker tarafından ortaya atılmıştır ve kurallar IRS Kodunun 1031 Bölümünde yer almaktadır, dolayısıyla iki isim de buradan gelmektedir.

Bir Satıcının CGT Ertelemek İçin Hangi Kurallara Uyması Gerekir?

• Tüm mülkler Amerika Birleşik Devletleri'nde olmalıdır.

• Tüm özellikler "olmalıdır"like-kind", dolayısıyla gayrimenkul, örneğin herhangi bir hisse senedi, tahvil veya nakit karşılığında "takas edilemez".

• Satın alınan (yeni alınan) 1031 takas gayrimenkulü, satılan (vazgeçilen) gayrimenkulle eşit veya daha yüksek değerde olmalıdır.

• Vazgeçilen mülkün başka bir amaçla değil, yatırım amacıyla kullanılmış olması ve edinilen mülkün aynı zamanda yatırım amaçlı olması da gerekir. (yani, 1031 NYC konut yatırım amaçlı gayrimenkulünü 1031 Florida ticari mülkünü takas edin).

• tarafından belirlenen zaman sınırları IRS, uyulması gerekmektedir. Satış ve satın almanın eşzamanlı olması gerekmez. Bu nedenle QI her şeyi yönetir. QI satışı tamamlar ve tüm gelirleri elinde tutar. Satıcının daha sonra yeni bir mülk (veya mülkler) bulması için 45 günü vardır ve ikame malların satın alınması, önceki satıştan sonraki 180 gün içinde tamamlanmalıdır. QI, satış gelirlerini tutacak, satın alımları kapatacak ve fonları, asıl mülk sahibinin bunlara erişimi olmadan aktaracaktır.

• Satıcı, QI'nin kayıtları için olası satın alma mülklerinin onaylanmış bir kısa listesini hazırlayabilir ve ardından QI'nin işlem(ler)i kapatabilmesi için emlakçının satın alma konusunda pazarlık yapmasını sağlayabilir.

• Yatırımcının, vazgeçilen mülk satışını kapatmadan önce edinilen mülkü bulması ve kapatması anlamına gelen "ters takas" yapılması kabul edilebilir. QI bunun nasıl çalıştığını açıklayacaktır ancak önemli olan yatırımcının feragat edilen mülk işlemi kapandığında CGT'yi erteleyebilmesidir.

• The Değişim Anlaşması QI çizimleri, IRS için gerekli tüm adımların doğru şekilde tamamlandığını ve genel 1031 Vergi Erteleme planının bir parçası olduğunu doğrulamalıdır.

• Eğer satıcı (vazgeçen) satın almayı (satın almayı) finanse ediyorsa, kredinin "uygun" olması gerekir. Satıcıya nakit fazlası sağlayacak kadar büyük olmamalıdır, aksi takdirde takası geçersiz kılar ve CGT vadesi gelir.

• QI (bazen uyum sağlayıcı olarak da adlandırılır) aracı olarak tam zamanlı iş yapıyor olmalıdır. QI'nin satıcıyla herhangi bir mali ilişkisi olmamalıdır; dolayısıyla QI, örneğin satıcının Emlakçısı, CPA'sı veya normal avukatı olamaz.

İşte bu. CGT kuralların bilinmesi ve takip edilmesiyle en aza indirilebilir ve ertelenebilir.

"Önyükleme" Üzerine Son Not

1031 Borsaların kendi jargonları vardır; vazgeçmek, satın almak, aracılık etmek vb. Yatırımcıların duyduğu bir başka jargon parçası da "önyükleme" kelimesidir. Bu genellikle mülkün satışından doğrudan elde edilen nakit anlamına gelir. QI'den geçmeyen nakit anlamına gelir. Satışta fiziksel olarak nakit aldığınız anda bu nakit vergiye tabidir. Bu nedenle, etrafınızı bizim gibi 1031 borsalarının tüm katı kurallarını bilen danışmanlarla çevrelemek en iyisidir. 

Sermaye Kazanımı Stratejisine Yaklaşımımız

Muhasebe geçmişimizle, müşterilerimizin birincil konut hariç tutmalarından 1031 takaslara ve taksitli satışlara kadar mevcut tüm stratejileri değerlendirmelerine ve her birinin kendi özel durumlarına nasıl uygulanacağını anlamalarına yardımcı oluyoruz. Her işlem farklıdır ve doğru yaklaşım mülk türüne, sahiplik yapısına ve uzun vadeli yatırım hedeflerine bağlıdır.

İşlemin tüm yönlerinde uyum sağlamak için her müşterinin vergi danışmanları ve hukuk danışmanlarıyla yakın işbirliği içinde çalışıyoruz.

Sohbet etmek için bir zaman planlayın Özel durumunuzu görüşmek üzere Yönetici Brokerimiz Anthony Guerriero, MBA, CPA ile iletişime geçin.

İlgili Kaynaklar

• Net Gelir Hesaplayıcısı. Sattıktan Sonra Ne Tutacağınızı Tahmin Edin
• NYC vs Miami: Uluslararası Alıcılar için Vergi ve Yatırım Hususlarının Karşılaştırılması