One Manhattan Square Condos for Sale Waterfront Lower East Side condominium at 252 South Street
An 80-story waterfront condominium with a major amenity program
One Manhattan Square is an Extell-developed waterfront condominium at 252 South Street, near the Lower East Side and Two Bridges. The 80-story glass tower is known for its large amenity package, East River views and scale.
Buyers should compare view, floor, exposure, unit condition, common charges, tax-abatement treatment and the practical lifestyle of the South Street location before comparing it with smaller downtown buildings.
One Manhattan Square at a Glance
252 South Street, New York, NY 10002
Extell Development Company
Adamson Associates Architects
2019
815
80
Kondominium
Lower East Side / Two Bridges
Why Buyers Choose One Manhattan Square
One Manhattan Square is a scale-and-amenity building. Buyers choose it for views, services and value relative to other newer Manhattan condo towers, but the best purchase depends on line and carrying-cost modeling.
East River Views
Many residences offer water, bridge, skyline or harbor views depending on floor and exposure.
Amenity Depth
The building is known for one of Manhattan's broadest indoor and outdoor amenity programs.
Downtown Value Profile
Pricing can compare favorably with smaller downtown buildings when buyers value services and views.
Tax-Abatement Diligence
Remaining abatement benefits and future step-ups should be modeled before bidding.
Our Take on One Manhattan Square
One Manhattan Square is most compelling for buyers who want downtown waterfront views, a very large amenity program and a newer full-service condominium. It should be compared differently from boutique Lower East Side inventory.
The key diligence points are line, exposure, remaining tax-abatement schedule, common charges, sponsor versus resale status, building finances and the real commute or walk pattern from South Street.
Nabywcy zagraniczni mile widziani
Cudzoziemcy mogą nabywać kondominia na Manhattanie bez wymogu posiadania wizy czy rezydencji. Wielu nabywców zagranicznych korzysta ze struktur LLC w celu zachowania prywatności oraz planowania sukcesji majątku. Manhattan Miami specjalizuje się w prowadzeniu nabywców zagranicznych przez cały proces zakupu, od możliwości finansowania po procedury zamknięcia transakcji.
Przeczytaj nasz przewodnik dla nabywcy zagranicznego →About One Manhattan Square
One Manhattan Square Condos for Sale
One Manhattan Square is an 80-story condominium at 252 South Street on the Lower East Side / Two Bridges waterfront. Buyers searching for One Manhattan Square condos for sale are usually evaluating a newer full-service tower with extensive amenities, East River views and a different value profile from boutique downtown condos.
Current One Manhattan Square Listings
The Lofty search below is filtered to 252 South Street so buyers can review current public availability directly on the page. Inventory changes quickly, and sponsor, resale, private and recently expired opportunities should be compared before assuming the public list captures the full market.
Residences, Views and Carrying Costs
At One Manhattan Square, value depends on floor, line, exposure, view corridor, condition and the remaining tax-abatement schedule. The building's scale can create a wide spread between entry residences, view-driven homes and penthouse inventory.
How One Manhattan Square Compares
Buyers often compare One Manhattan Square with other Lower East Side and downtown new-development inventory, as well as larger full-service Manhattan condos. For a broader search, compare current Manhattan apartments for sale, NYC luxury condos and trophy buildings such as One57 or Central Park Tower.
Życie bez kompromisów
One Manhattan Square on the East River waterfront
Kolekcja rezydencji
Entry Residences
Studios and one-bedrooms
Line-specific
Current market
- Lower entry point
- Full-service building
- Amenity access
View Residences
Two- and three-bedroom homes
Varies by line and floor
View premium
- East River views
- Bridge and skyline exposures
- Line-by-line pricing spread
Penthouses and Premium Lines
Larger homes and penthouses
Verify interior and outdoor space
By request
- Scarcer floor plans
- Best exposures
- Higher carrying-cost diligence
Amenities and services
Indoor amenities
- Fitness and wellness facilities
- Pool and spa areas
- Resident lounges
- Entertainment and recreation rooms
Outdoor amenities
- Landscaped outdoor areas
- Gardens and terraces
- Resident recreation space
- Waterfront neighborhood access
Twórcy
Extell Development Company
Developer
Extell developed One Manhattan Square.
Adamson Associates Architects
Architecture
Adamson Associates designed the 80-story tower.
Meyer Davis
Interior design
Meyer Davis is associated with the interior design program.
West 8
Landscape design
West 8 designed the building's landscaped outdoor areas.
Lower East Side / Two Bridges
One Manhattan Square sits on the East River waterfront at the edge of the Lower East Side and Two Bridges, near Chinatown, the Manhattan Bridge and East River greenway access.
Compare One Manhattan Square to Nearby Buildings
Buyers considering One Manhattan Square typically also evaluate these buildings
One Madison
CetraRuddy
Flatiron
25 Columbus Circle
David Childs of Skidmore, Owings & Merrill and Ismael Leyva Architects
Columbus Circle
The Aldyn
Ismael Leyva Architects
Upper West Side
Olympic Tower
Skidmore, Owings & Merrill
Midtown East
Baccarat Residences
Skidmore, Owings & Merrill (SOM)
Midtown
1 Central Park West
Philip Johnson and Costas Kondylis
Columbus Circle
277 Fifth Avenue
Rafael Viñoly Architects
NoMad
Walker Tower
Ralph Walker; restoration by CetraRuddy Architecture
Chelsea
737 Park Avenue
Sylvan Bien
Upper East Side
The Sheffield
Emery Roth & Sons
Midtown West
Najczęściej zadawane pytania
Where is One Manhattan Square located?
One Manhattan Square is located at 252 South Street in Lower Manhattan, near the Lower East Side and Two Bridges waterfront.
How many residences are at One Manhattan Square?
One Manhattan Square has 815 condominium residences in an 80-story tower.
Who developed One Manhattan Square?
One Manhattan Square was developed by Extell Development Company.
What should buyers compare before purchasing at One Manhattan Square?
Buyers should compare floor, line, view, exposure, condition, common charges, remaining tax-abatement schedule, sponsor or resale status and recent closed sales.
Private Availability at One Manhattan Square
For current availability, pricing history, floor plans, and off-market opportunities at One Manhattan Square, request a confidential review with our advisory team.
252 South Street, New York, NY 10002
By submitting this form, you may be contacted by Manhattan Miami Real Estate LLC about your inquiry. View our Privacy Policy.
Analiza rynku nieruchomości na Manhattanie
Kontekst rynkowy: Ceny luksusowych kondominiów na Manhattanie są zróżnicowane w zależności od submarketu. Korytarz Billionaires’ Row (57. Ulica, pomiędzy Park Avenue a Columbus Circle) charakteryzuje się najwyższą ceną za stopę kwadratową w Stanach Zjednoczonych, gdzie prestiżowe rezydencje osiągają $4,000-$10,000+ za SF. Dolny Manhattan (Tribeca, West Village, Soho) ma własny segment ultraluksusowy, napędzany ograniczoną podażą nowych inwestycji. Mediany cen kondominiów na Upper East Side i Upper West Side plasują się wyraźnie poniżej poziomów prestiżowych nieruchomości w dolnej części wyspy, oferują jednak większe metraże oraz dostęp do Central Park. Ceny na Manhattanie pozostają wrażliwe na stopy procentowe, progi Mansion Tax oraz etap planu ofertowego danego budynku.
Perspektywa podmiotów: Sprzedaż bezpośrednio od deweloperów w 2026 roku obejmuje 80 Clarkson (West Village), 255 East 77th (Upper East Side), 140 Jane (West Village), 1122 Madison (Carnegie Hill) oraz Mandarin Oriental Fifth Avenue. Ukończone budynki z pozostałą ofertą deweloperską obejmują Central Park Tower, 220 Central Park South, 53 West 53, 111 West 57th oraz 50 West 66th. Każdy z nich ma odrębny dorobek dewelopera, bank finansujący budowę, rytm zmian planu ofertowego oraz status ulgi 421-a lub innej, który należy zweryfikować indywidualnie.
Sygnał dla nabywcy: Strukturalne atuty Manhattanu obejmują proces planu ofertowego nadzorowany przez Prokuratora Generalnego Nowego Jorku (zapewnia ochronę proceduralną po stronie nabywcy, niedostępną na rynkach słabiej regulowanych), głębokość rynku wtórnego (wysoka płynność przy wyjściu z inwestycji) oraz ograniczoną podaż w najbliższym czasie (niewielkie rezerwy planistyczne w kluczowych submarketach). Ryzyka do oceny przy zawieraniu umowy: wzrost progów Mansion Tax powyżej $2M, przejęcie podatku od przeniesienia własności przez nabywcę przy sprzedaży deweloperskiej, ekspozycja na granice działki i korytarze widokowe konkretnej parceli, polityka zarządu wspólnoty w zakresie podnajmu i odsprzedaży oraz harmonogram wygaszania ulgi 421-a, gdy ma zastosowanie. Status każdej inwestycji, poziom oferty deweloperskiej, zmianę planu ofertowego, ceny czy procent sprzedaży należy zweryfikować w chwili zapytania.
Kluczowe fakty
- Zakres $/SF prestiżowych kondominiów na Manhattanie: $1,500-$10,000+
- Średnia $/SF na Billionaires’ Row: $4,000-$10,000+
- $/SF prestiżowych nieruchomości w dolnej części wyspy (Tribeca/West Village): $2,500-$6,000+
- Mansion Tax: 1% powyżej $1M, progresywne progi powyżej $2M po stronie nabywcy
- Typowy zadatek umowny u dewelopera: 10%-20% przy podpisaniu
- Standardowe okno weryfikacji przez adwokata kupującego: 1-3 dni robocze od dostarczenia umowy
- Prowizja po stronie dewelopera: deweloper opłaca agenta nabywcy przy sprzedaży deweloperskiej
- Programy ulg podatkowych (gdy mają zastosowanie): 421-a, J-51, status weryfikowany indywidualnie dla budynku
- Własność przez LLC dla nabywcy zagranicznego: powszechna, ustrukturyzowana przy zawarciu umowy
Procedura nabywcy
Procedura sprzedaży deweloperskiej na Manhattanie: formularz rezerwacji → dostarczenie planu ofertowego → weryfikacja przez adwokata kupującego → zawarcie umowy i wpłata zadatku → promesa kredytowa (przy finansowaniu) → finalizacja przy oddaniu. Procedury dla oferty deweloperskiej oraz rynku wtórnego różnią się; rekomendowane jest doradcze przygotowanie przed prezentacją.
Najczęstsze pytania o rynek nieruchomości na Manhattanie
Czym jest plan ofertowy Prokuratora Generalnego Nowego Jorku?
Plan ofertowy to dokument prawny składany u Prokuratora Generalnego Nowego Jorku, który reguluje sprzedaż każdego kondominium na Manhattanie. Określa zasady obsługi zadatków, specyfikację jednostek, opłaty eksploatacyjne, podatki od nieruchomości, zobowiązania dewelopera oraz ochronę nabywcy. Żadna sprzedaż kondominium na Manhattanie nie jest finalizowana poza ramami zaakceptowanego planu ofertowego; zmiany składane są okresowo i weryfikowane przez adwokatów nabywcy przy zawieraniu umowy.
Czym jest oferta deweloperska (sponsor inventory)?
Oferta deweloperska (sponsor inventory) odnosi się do jednostek niesprzedanych, wciąż w posiadaniu dewelopera budynku (“sponsora”). Jednostki deweloperskie są nowe, nigdy niezamieszkane i mogą obejmować negocjowalne ceny, dopłaty do kosztów zamknięcia transakcji oraz dostęp do programów ulg podatkowych, gdy budynek je posiada. Transakcje po stronie dewelopera przebiegają zgodnie z planem ofertowym, a nie ze standardową umową rynku wtórnego.
Jakie ulgi podatkowe obowiązują na Manhattanie?
421-a to najczęstsza ulga dla kondominiów na Manhattanie, zapewniająca obniżone obciążenie podatkiem od nieruchomości przez 10 do 25 lat dla kwalifikujących się nowych inwestycji. J-51 dotyczy określonych budynków poddanych rewitalizacji. Każda ulga ma harmonogram wygaszania oraz status kwalifikacji właściwy dla budynku, który należy zweryfikować w planie ofertowym oraz w najnowszym zaświadczeniu podatkowym.
Jakie koszty zamknięcia transakcji obowiązują przy kondominium na Manhattanie?
Typowe koszty transakcyjne po stronie nabywcy wynoszą od 2% do 4% ceny i obejmują podatki od przeniesienia własności NYC i NYS (często przejmowane przez nabywcę przy sprzedaży deweloperskiej), Mansion Tax (1% powyżej $1M z progresywnymi progami powyżej $2M), title insurance, honorarium adwokata kupującego, Mortgage Recording Tax przy finansowaniu oraz proporcjonalnie rozliczone opłaty eksploatacyjne i podatki od nieruchomości.
Czy opłaty eksploatacyjne to to samo co opłaty HOA?
Nie. Kondominia na Manhattanie posługują się terminem “common charges” (opłaty eksploatacyjne), a nie opłaty HOA. Opłaty eksploatacyjne finansują obsługę budynku, personel, części wspólne oraz fundusz rezerwowy. Podatki od nieruchomości rozliczane są oddzielnie przez NYC i nie wchodzą w skład opłat eksploatacyjnych.
W jaki sposób Manhattan Miami otrzymuje wynagrodzenie przy transakcjach na Manhattanie?
Przy zakupach nowych inwestycji po stronie dewelopera to deweloper opłaca prowizję agenta nabywcy na rzecz Manhattan Miami. Reprezentacja nabywcy odbywa się bez żadnych kosztów po jego stronie. Przy transakcjach na rynku wtórnym zasady prowizji ujawniane są na etapie nawiązania współpracy.