15 Hudson Yards について
15 Hudson Yards は Hudson Yards で最初に開業した住宅タワーであり、そのことは多くの方が思う以上に重要な意味を持ちます。この開発地区がまだ建設用クレーンと懐疑論に覆われていた頃、購入者に一歩を踏み出すことを求めたのがこの建物でした。そして十分な数の方々がその一歩を踏み出したことで、マンハッタン西端が本格的な高級住宅を支えうることが証明されたのです。私どもは数ブロック先のオフィスからこの建物が立ち上がっていく様子を見守り、最初期のクロージング以来、幾度となくこの建物に足を運んでまいりました。当時も今も私どもの心を捉えて離さないのは、その建築です。High Line を手がけた設計事務所 Diller Scofidio + Renfro は、矩形の基壇から頂部の曲線を描くクローバー形へと姿を変えるタワーを設計しました。それはマンハッタンのスカイラインでも最も個性的なシルエットのひとつです。これは単なるガラスの箱ではありません。DS+R は Hudson Yards に真の建築的信頼性をもたらし、15 HY はその後に続くすべての基調を定めた建物なのです。
この建物には、他のいかなる Hudson Yards のタワーも主張しえないものがあります。The Shed への直接的な接続です。The Shed は、この街で最も興味深い文化拠点のひとつとなったアートセンターです。これは販売用パンフレットのための単なる宣伝文句ではありません。住まう方々は主要な文化施設と物理的に隣接しており、現代美術、パフォーマンス、音楽といったプログラムが、この規模の開発では通常欠けがちな創造的な拠り所を街にもたらしています。DS+R は The Shed と 15 HY の両方を設計しており、両者の間には偶然ではなく意図された建築的連続性が感じられます。文化とデザインを重んじる購入者にとって、この結びつきは意味のある差別化要因です。私どもの顧客の中には、35 Hudson Yards や One57 と比較検討していたにもかかわらず、ホテルサービスや Billionaires' Row の住所とは異なる形で文化的側面に魅力を感じ、あえて 15 HY を選ばれた方々がいらっしゃいました。
実務的な全体像を申し上げます。15 Hudson Yards は88階にわたり285邸を擁し、Hudson Yards で最も高い住宅タワーとなっています。Rockwell Group は、より明るい Tonal と、より深みのある Contrast という二つのパレットの選択肢を用意して内装を設計しました。仕上げは過剰にならず、洗練され丁寧に仕上げられています。住戸は1ベッドルームから4ベッドルーム、ペントハウスまでと幅広く、価格は約$2.5 million から始まり、最上階の住戸では$20 million を超えます。これは1平方フィートあたりの価格で 35 Hudson Yards を下回る位置づけであり、15 HY を Hudson Yards の高級市場へのより手の届きやすい入口としています。そして Skytop があります。900フィートの高さにある屋外テラスで、ニューヨーク市で最も高い屋外住居アメニティです。私どもは実際にそこへ上ったことがあります。360度の眺望は決して忘れられるものではありません。アメニティが決め手となるのであれば、Skytop だけでも 15 HY を他に類を見ない領域へと位置づけます。
15 Hudson Yards at a Glance
15 Hudson Yards, New York, NY 10001
Related Companies
Diller Scofidio + Renfro
2019
285
70
コンドミニアム
Hudson Yards
15 Hudson Yards Condos for Sale
Why Buyers Choose 15 Hudson Yards
Diller Scofidio + Renfro のデザイン的信頼性は本物です
スターアーキテクトの名を冠したタワーが溢れる市場において、15 Hudson Yards が際立つのは、DS+R の関与がマーケティング資料に名を連ねる以上のものであるからです。この事務所こそ、High Line と The Shed を設計した事務所であり、いずれもマンハッタン西側の姿を文字どおり作り変えたプロジェクトです。15 HY における彼らのアプローチは、進化する建物の形状、ガラス外皮の品質、そしてタワーが周囲の公共空間と関わる在り方に表れています。私どもの顧客には、DS+R の関与を理由にこの建物を選ばれた建築家、デザイナー、美術コレクターの方々がいらっしゃいました。住まいを自らの美意識の表現と捉える購入者にとって、ここにあるデザインの系譜は抽象的なものではありません。足を踏み入れるたびに目にし、感じ取れるものなのです。
The Shed との文化的な結びつきが、この住所に意味を与えます
多くの高級建築は、ラウンジ、シアタールーム、ワインセラーといったアメニティを通じてコミュニティの感覚を生み出そうとします。15 Hudson Yards はそのすべてを備えていますが、さらに稀有なものを有しています。真の文化施設との物理的な隣接です。The Shed は現代美術のインスタレーションから音楽、パフォーマンスに至るプログラムを催し、街に厚みを加える創造的な観客層を惹きつけます。文化を日常の環境の一部として、週末に訪れるだけのものとしてではなく重んじる購入者にとって、The Shed との結びつきは、いくら強調してもし過ぎることのない差別化要因です。私どもは、それが 35 HY や、高級サービスは提供しても文化的な深みを持たない Billionaires' Row の住所よりも 15 HY を選ぶ決め手となる場面を幾度も目にしてまいりました。
35 Hudson Yards や Billionaires' Row よりも手の届きやすい価格帯
私どもはマンハッタンの高級市場全域で購入者のお手伝いをしておりますが、15 Hudson Yards の価格設定は、35 HY やセントラルパーク・サウスのタワー群にはない絶妙な水準を捉えています。約$2.5 million から始まる1ベッドルーム、$3.5〜$5 million の価格帯にある2ベッドルームは、この建物を$10 million以上の層だけでなく、より幅広い層の本格的な購入者の手の届く範囲に置いています。421-a税制優遇はさらに保有コストを抑えます。世界的な建築家、確かなアメニティ、そして Hudson Yards の立地を、1平方フィートあたり$3,000超を費やすことなく備えた新築高級コンドミニアムを求める購入者にとって、15 HY は真の価値を提供します。私どもは顧客に対し、これを Hudson Yards 開発の中で費用対効果の最も優れた選択肢と表現することがしばしばあります。
先駆者の優位性 — 市場に最初に立ち、最初にコンセプトを証明した建物
Hudson Yards で最初の住宅タワーであったということは、開発がまだ大部分において構想段階であった時期に、15 HY が購入者の信頼を勝ち取らねばならなかったことを意味します。それは今、価値のあることです。この建物には確立された居住者コミュニティ、実証された建物運営、そして開発地区内の新しいタワーがなお築きつつある実績があります。早期の購入者は街に賭け、周囲の Hudson Yards が成熟していくこと — 商業施設、文化プログラム、交通の改善、公園へのアクセス — から恩恵を受けてきました。今から入る購入者にとっては、そのリスクを負うことなく先駆者の時期の恩恵を得られます。建物は稼働しており、街はその姿を整え、Hudson Yards が成功するかという問いにはすでに答えが出ています。私どもは顧客にこう申し上げます。15 HY はもはや未来への賭けではありません。すでに実績を築いた街にある、実績のある建物なのです、と。
15 Hudson Yards に関する私どもの見解
15 Hudson Yards についてお尋ねになるすべての顧客に、私どもがお伝えしていることを申し上げます。私どもは開業以来この建物に関わり、数ブロック先で働き、Hudson Yards 開発において販売を手がけてまいりました。私どもの見解は、プレスリリースからではなく、繰り返しの直接的な経験から生まれたものです。
強みは明白です。DS+R は真の建築的卓越性を備えた建物 — そのシルエット、ガラスの品質、The Shed および眼下の公共空間との関係 — を設計しました。900フィートの Skytop は、ニューヨークの他のいかなる住宅建築も及ばないアメニティです。35 Hudson Yards や Billionaires' Row と比べた価格設定は、真の価値を提供します。新築の品質、本格的なアメニティ、そして 421-a税制優遇を、競合よりもはるかに低い1平方フィートあたりの価格で得られるのです。この水準の建物で1ベッドルームが約$2.5 million から始まることは、今日の市場において特筆すべきことです。
さて、正直な留意点です。285戸は多い数です。これはブティック型の建物ではありません。アメニティやエレベーターを、35 HY（137戸）、220 Central Park South（118戸）、あるいは Billionaires' Row のタワーの多くよりも多くの隣人と共有することになります。一部の購入者にとって、その規模は問題になりません。他の方々にとって — とりわけより小規模なコーオプやブティック型コンドミニアムから移られる方々にとって — それは建物の雰囲気を変えるものです。
低層階の住戸は、私どもが最も率直になる領域です。低層階の Plaza の住戸を購入される場合、マーケティング資料が見せる Hudson Yards の眺望は得られません。隣接する建物、開発区画、あるいは鉄道操車場の設備を望むことになるかもしれません。15 HY を特別なものにする眺望 — 広大なパノラマ、川、スカイライン — が真に生きてくるのは高層階です。私どもは常に顧客に申し上げます。ここでは高さのために予算を確保してください、体験の差は大きいのですから、と。
この街はなお自らのアイデンティティを模索しています。この点は別のところで詳しく述べてまいりましたが、繰り返す価値があります。Hudson Yards は便利で、サービスが行き届き、ますます興味深くなっていますが、Village、Tribeca、あるいは Upper West Side が数十年をかけて培ってきた、有機的で街路レベルの個性はまだ備えていません。それは住民が増えるにつれて時とともに訪れるものですが、まだそこには至っていません。
しかし、その価値提案は本物です。15 HY を 35 HY、Central Park Tower、あるいは One57 と比較検討している顧客と向き合い、数字 — 1平方フィートあたりの価格、優遇後の保有コスト、アメニティの品質、デザインの系譜 — を試算すると、15 Hudson Yards は一貫して新築高級市場で最も賢明な買い物のひとつに見えます。Hudson Yards で最も排他的な建物ではなく、マンハッタンで最も華やかな住所でもありません。しかし、地位よりも実質を優先し、高級な水準で真の価値を求める購入者にとって、これに勝るものを見つけるのは真に難しいと私どもは考えます。
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海外購入者向けガイドを読む →About 15 Hudson Yards
Available Residences
Currently available at 15 Hudson Yards
Residence PH88C
15 Hudson Yards #PH88C, Manhattan, NY 10001
Residence PH87B
15 Hudson Yards #PH87B, Manhattan, NY 10001
Residence 69B
15 Hudson Yards #69B, Manhattan, NY 10001
比類なき住まい
レジデンス・コレクション
1〜2ベッドルームの住戸
1〜2ベッドルーム
800 - 2,200 sq ft
$2,500,000 - $6,500,000
- Plaza および Loft のカテゴリー
- 床から天井までの窓
- 幅広のホワイトオーク材の床
- Miele の家電
- Rockwell Group による Tonal または Contrast のパレット
3〜4ベッドルームの住戸
3〜4ベッドルーム
2,200 - 4,000 sq ft
$7,000,000 - $15,000,000
- 高層階の Panorama 住戸
- 多方向への広大な眺望
- ゆとりあるエンターテイニングスペース
- Rockwell Group によるプレミアムな仕上げ
- ハドソン川およびスカイラインを望む方角
ペントハウス＆デュプレックス
4ベッドルーム以上
4,000 - 7,000+ sq ft
$15,000,000 - $32,000,000+
- クローバー形の頂点近くの最高層階
- 建物内で最も雄大な眺望
- オーダーメイドの間取りとプレミアムな素材
- 900フィートの Skytop テラスに最も近い
- フルフロアおよびデュプレックスの構成
Residences from $1,695,000
15 Hudson Yards の卓越したアメニティ
60,000平方フィートを超えるライフスタイル・アメニティ。その頂点には、900フィートの高さにありニューヨーク市で最も高い屋外住居空間である Skytop があります
フィットネス＆ウェルネス
- Wright Fit が設計した3,500平方フィートのフィットネスセンター
- 75フィートのスイミングプール
- プライベートヨガスタジオ
- プライベートフィットネススタジオ
- スパおよびトリートメントルーム
- 住戸内スパサービス
エンターテインメント＆ソーシャル
- Skytop：900フィートの高さにあるニューヨーク市で最も高い屋外住居空間
- ケータリング付きの二つのプライベートダイニングスイート
- ワインストレージおよびテイスティングルーム
- シアタールーム
- ゴルフシミュレーターラウンジ
- クラブルームおよびラウンジ
- ルーフデッキ
ビジネス＆ファミリー
- ビジネスセンター
- 会議室
- お子様向けプレイルーム
- ライブラリー
サービス
- 24時間コンシェルジュ
- フルサービスのランドリーおよびハウスキーピング
- 住戸内ダイニングおよびパーソナルシェフ
- パーソナルショッパーおよび冷蔵庫の品揃えサービス
- アートコンサルティングおよび額装
- ペットおよび植物のケア
- 荷造りおよび翻訳のサポート
- 洗車・車両ディテーリング
- Hudson Yards のレストランの優先予約
ヴィジョナリーたち
Diller Scofidio + Renfro
建築家
Related Companies & Oxford Properties
デベロッパー
Hudson Yards：マンハッタンで最もダイナミックな新しい住所
Hudson Yards はニューヨーク市で最も野心的な都市開発であり、マンハッタン西端の28エーカーを、高級住宅、世界水準のダイニング、高級小売、最先端のアート拠点、そして広大な公共空間からなる活気ある地区へと変貌させています。15 Hudson Yards はこの新しい街の文化的中心に位置し、The Shed と High Line に隣接し、開発全体のアメニティが住まう方々の玄関先に広がっています。
アート＆カルチャー
15 Hudson Yards は、あらゆる創造分野にわたるオリジナル作品を委嘱する画期的なアートセンター、The Shed に隣接しています。Thomas Heatherwick による象徴的なインタラクティブ彫刻 The Vessel が近くにそびえ、154の連なる階段と80の踊り場を備えています。この街に直接つながる高架公園 High Line は、南へと世界的に名高い Chelsea のギャラリー地区へと導きます。
ダイニング＆エンターテインメント
Hudson Yards には、シェフ Jose Andres の Mercado Little Spain、Danny Meyer の Ci Siamo、Russ & Daughters、そして 30 Hudson Yards の101階にある Peak を含む、25を超えるレストランおよび飲食店が集まっています。30 Hudson Yards の展望デッキ The Edge は西半球で最も高い屋外スカイデッキであり、100階分の高さから360度の眺望とシャンパンバーを提供します。
ショッピング＆リテール
The Shops at Hudson Yards は7層にわたる一流の小売空間を擁し、Louis Vuitton、Cartier、Dior、Bulgari、Neiman Marcus を含む70を超える店舗が並びます。Aritzia、Alo Yoga、MUJI、Uniqlo といった現代的なブランドも取り揃え、ミッドタウン・マンハッタン随一のショッピングの目的地となっています。
交通＆サステナビリティ
7号線の 34th Street–Hudson Yards 駅は1ブロック先にあり、Times Square、Grand Central、Flushing へ直通で結びます。Penn Station は東へ徒歩圏内で、NJ Transit、LIRR、Amtrak をご利用いただけます。この街は二つのコージェネレーション施設を備えた革新的なマイクログリッドで運営され、15 Hudson Yards は建物間で熱と冷水を交換する熱ループに接続され、最大限のエネルギー効率を実現しています。
比較可能な建物
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よくあるご質問
15 Hudson Yards は 35 Hudson Yards とどのように比較されますか？
これは私どもが最もよくお受けする比較であり、その答えは購入者が何を重んじるかによって異なります。建築家が異なり、雰囲気が異なり、価格帯が異なります。35 HY は SOM の David Childs による設計で、石灰岩の外装と低層階の Equinox Hotel を備えます。これはわずか137戸で53階から始まる、プレミアムでホテルサービスを軸とした選択肢です。Diller Scofidio + Renfro による 15 HY は、建築的により冒険的であり、あのクローバー形は視覚的に印象的で、285戸を擁し、より低い階から始まります。15 HY の1平方フィートあたりの価格は、一般に 35 HY より$400から$600ほど低くなります。私どもは両方の建物の住戸を幾度も歩いてまいりました。顧客が Equinox のエコシステム、より少ない隣人、そして保証された高層階からの眺望を望むのであれば、35 HY に軍配が上がります。DS+R のデザイン、900フィートの Skytop、より幅広い住戸タイプ、そしてより低い入口価格を望むのであれば、15 HY がより良い選択です。どちらが客観的に優れているというものではなく、相性の問題です。
The Shed との結びつきは、住まう方々にとって実際に何を意味しますか？
The Shed は DS+R — 15 HY を設計したのと同じ事務所 — が設計した文化施設であり、建物に隣接しています。住まう方々にとって、この結びつきは物理的でもありプログラム的でもあります。現代美術の展示、パフォーマンス、そして本格的な文化プログラムを催す会場から数歩の距離にあります。これはプライベートなアメニティではなく — The Shed は一般に公開されています — その近接性ゆえに、住まう方々は Upper West Side の方々が Lincoln Center へ歩いて向かうように、催しへ歩いて向かうことができます。実務的には、これは Hudson Yards が本来欠いていたであろう文化的な拠り所を建物に与えます。私どもの顧客の中には、The Shed との関係が決め手であったと語る方々、とりわけご自身の住所にその感性を反映させたいと望む、芸術の素養をお持ちの購入者がいらっしゃいました。目に見える金銭的な利益ではありませんが、ふさわしい購入者にとっては、この住所の性格そのものを変えるものです。
15 Hudson Yards のコンドミニアムの価格帯はどのくらいですか？
1ベッドルームは約$2.5 million から始まります。2ベッドルームと3ベッドルームは、階、方角、広さに応じて$3.5 million から$10 million の範囲です。ペントハウスおよびデュプレックスペントハウスは$20 million を超えます。1平方フィートあたりの平均価格は$2,000 から$2,600 の間で、これは 15 HY を 35 Hudson Yards より、また 220 Central Park South や Central Park Tower のような Billionaires' Row の建物よりもはるかに下に位置づけます。この建物にはまた、残り約13年の20年間の 421-a税制優遇があり、完全免除期間中は不動産税を80から95パーセント軽減します。私どもは常に顧客のために保有コストの全体を試算いたします。この税制優遇により、実質的な月額コストがこの価格帯で想定されるよりも低くなるためです。
15 Hudson Yards からの眺望はどのようなものですか？
ここは率直に申し上げる必要があります。答えが階によって大きく異なるからです。高層階の Panorama および Penthouse の住戸は、真に息をのむような眺望を有しています。クローバー形の設計により各四分区が異なる方角を向いており、その高さからは Skytop の360度の広がりの中で、ハドソン川、ミッドタウンのスカイライン、ダウンタウン、そしてニュージャージーを見渡せます。しかし低層階の Plaza の住戸は、そうした眺望を得られません。より街路面に近く、ラインによっては、開けた空ではなく他の Hudson Yards の建物や開発区画を望むことになるかもしれません。私どもは常に顧客に申し上げます。眺望が優先事項であれば、高層階のために予算を確保してください、と。ここでの20階の住戸と60階の住戸の眺望の差は、段階的なものではなく、根本的に異なるものです。私どもは両方をご案内してまいりましたが、まるで別々の建物のように感じられます。
15 Hudson Yards の間取りはどのようなものですか？
この建物は285戸を五つのカテゴリーに整理しています。低層階の Plaza、より広々とした間取りの Loft、最も優れた眺望を持つ高層階の Panorama、Penthouses、そして最上部の Duplex Penthouses です。すべての住戸に床から天井までの窓、幅広のホワイトオーク材の床、そして Miele の家電が備わります。購入者は、より明るく中間色の Tonal パレットと、より深みがあり暗色の Contrast パレットのいずれかを選びます。さまざまな住戸を歩いてまいりましたが、私どもは Panorama の間取りがとりわけよく練られていると感じます。高層階のクローバー形が、単なる四角い箱ではない興味深い室内の幾何学を生み出しているのです。1ベッドルームは効率的ですが手狭です。2ベッドルームと3ベッドルームは、多くの購入者が実際に暮らす上で、間取りの絶妙な均衡点と感じられます。少なくとも二つの異なる住戸カテゴリーを実際にご覧になることをお勧めします。その違いには意味があるからです。
15 Hudson Yards の月々の保有コストはどのくらいですか？
共益費（コモンチャージ）は住戸の広さによって異なりますが、一般に月々1平方フィートあたり$3 から$5 です。約1,200から1,500平方フィートの2ベッドルームであれば、共益費は$4,000 から$6,000 の範囲を見込んでください。不動産税は 421-a税制優遇により大幅に軽減されます。完全免除期間中は、優遇のない建物の同等の住戸が負担する額のごく一部を支払うことになります。この優遇は2019年に始まったため、段階的な縮小が始まるまでにおよそ13年の節税が残されています。私どもは常に顧客のために長期的な推移をモデル化いたします。優遇が縮小するにつれて月額コストは増加するためです。しかし近い将来から中期にかけては、この節税により 15 HY の保有コストはその価格帯に対して十分に競争力のあるものとなります。
Hudson Yards は日々の暮らしにおいて実際に住みやすいのでしょうか？
この街を検討されるほぼすべての購入者からこのご質問をお受けしますが、それはもっともなお尋ねです。端的に申し上げれば、答えは「はい、ただし留意点があります」です。日々の生活基盤は整っています。食料品の選択肢、薬局、ドライクリーニング、1ブロック先の7号線、西へ少し歩いた Hudson River Park。The Shops at Hudson Yards が小売の需要を満たし、Mercado Little Spain、High Line 沿い、そして開発地区そのものの間にあるレストランの選択肢も充実しています。Hudson Yards がまだ持たないのは、成熟したマンハッタンの街並みが備える、有機的で人の暮らしが息づく質感です。誰もが顔なじみの街角のコーヒーショップはありません。夜遅くには通りが静かに感じられることもあります。住民コミュニティはなお成長の途上にあります。私どもは近隣で暮らし働いており、その歩みを見てまいりました。より多くの住民が移り住み、周辺の街区が発展するにつれ、年々良くなっています。しかし、Hudson Yards が West Village のように感じられるかと問われれば、答えは「いいえ」であり、その点については正直に申し上げます。
建築家は誰で、なぜ Diller Scofidio + Renfro が重要なのですか？
Diller Scofidio + Renfro は世界で最も尊敬される建築事務所のひとつであり、15 Hudson Yards は彼らにとって初の大規模住宅タワーでした。彼らの最も著名なプロジェクトは、おそらく High Line そのものです。彼らは放棄された高架鉄道を、マンハッタン西側全体の起爆剤となった公園へと変貌させました。彼らはまた、15 HY に隣接する The Shed も設計しました。その水準の事務所が建物を設計しているということは、単なるマーケティング上の肩書きではなく、細部に表れます。タワーの形状が矩形からクローバー形へと進化していく在り方、冷間成形されたガラスカーテンウォールの精度、建物と周囲の公共空間との関係 — これらは、より思慮の浅い事務所であれば下さなかったであろうデザイン上の判断です。建築を単なる美しいファサード以上のものとして重んじる購入者にとって、DS+R の関与は、ほとんどの新規開発が到底主張しえない信頼性を 15 HY に与えます。
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Manhattan不動産マーケットインテリジェンス
市場の背景: Manhattanのラグジュアリーコンドミニアム価格は、サブマーケットごとに区分されます。Billionaires’ Rowコリドー(57丁目、Park AvenueからColumbus Circleの間)は米国で最も高い平方フィート単価を誇り、トロフィーレジデンスは平方フィートあたり$4,000-$10,000+で取引されています。ダウンタウンManhattan(Tribeca、West Village、Soho)には、新規開発の限られた供給に支えられた独自のウルトララグジュアリー層があります。Upper East SideとUpper West Sideのコンドミニアム価格の中央値はダウンタウンのトロフィー水準を大きく下回りますが、より広い間取りとCentral Parkへのアクセスを提供します。Manhattanの価格は、金利、Mansion Taxの税率区分、そして各建物のオファリングプランの段階に敏感に反応します。
エンティティの視点: 2026年のスポンサー直販の新規開発には、80 Clarkson (West Village)、255 East 77th (Upper East Side)、140 Jane (West Village)、1122 Madison (Carnegie Hill)、Mandarin Oriental Fifth Avenueが含まれます。スポンサーインベントリーが残る竣工済みの建物には、Central Park Tower、220 Central Park South、53 West 53、111 West 57th、50 West 66thがあります。それぞれ、スポンサーの実績、建設融資を行う金融機関、オファリングプラン修正の頻度、421-aその他の税制優遇のステータスが異なるため、個別のデューデリジェンスが必要です。
購入者へのシグナル: Manhattanの構造的な強みには、ニューヨーク州司法長官が監督するオファリングプラン手続き(規制の緩やかな市場にはない買主側の手続き的保護)、リセール市場の厚み(売却時の高い流動性)、そして限られた短期供給(中核サブマーケットにおけるゾーニング上の開発余地の制約)が含まれます。契約時に精査すべきリスクは、$2M超のMansion Tax税率区分の上昇、スポンサー販売における譲渡税の買主負担、特定の敷地における隣地境界と眺望回廊のリスク、管理組合の転貸および転売に関する方針、そして該当する場合の421-aの段階的縮小スケジュールです。個々のプロジェクトのステータス、スポンサーインベントリーの水準、司法長官へのオファリングプラン修正、価格、販売率は、お問い合わせ時点でご確認いただく必要があります。
基本データ
- Manhattanトロフィーコンドミニアムの平方フィート単価: $1,500-$10,000+
- Billionaires’ Rowの平均平方フィート単価: $4,000-$10,000+
- ダウンタウンのトロフィー物件(Tribeca/West Village)の平方フィート単価: $2,500-$6,000+
- Mansion Tax: $1M超に1%、$2M超は買主に対する累進的な税率区分
- スポンサー契約の一般的なデポジット: 契約時に10%-20%
- 買主側弁護士による標準的な確認期間: 契約書受領から1-3営業日
- スポンサー側の仲介手数料: スポンサー販売ではデベロッパーが買主側エージェントに支払い
- 税制優遇プログラム(該当する場合): 421-a、J-51、ステータスは建物ごとに確認
- 外国籍の方によるLLC保有: 一般的、契約時にストラクチャーを設計
購入手続き
Manhattanのスポンサー販売の手続き: 予約フォーム → オファリングプランの交付 → 買主側弁護士による確認 → 契約締結と当初デポジット → 住宅ローン承認(融資利用の場合) → 引き渡し時のクロージング。スポンサーインベントリーとリセールでは手続きが異なりますので、ご内覧前のアドバイザリープランニングをお勧めいたします。
Manhattan不動産FAQ
ニューヨーク州司法長官のオファリングプランとは何ですか。
オファリングプランとは、ニューヨーク州司法長官に提出される法的文書であり、Manhattanのすべてのコンドミニアム売買を規律します。デポジットの取り扱い、住戸の仕様、共益費、固定資産税、スポンサーの義務、買主保護がここに定められています。Manhattanのコンドミニアム売買は、受理されたオファリングプランの枠組みの外で成立することはありません。修正は定期的に提出され、契約時に買主側弁護士が確認いたします。
スポンサーインベントリーとは何ですか。
スポンサーインベントリーとは、建物のデベロッパー(「スポンサー」)が保有し続けている未販売住戸を指します。スポンサー住戸は完全な新築未入居であり、交渉可能な価格、クロージング費用のクレジット、そして建物に税制優遇プログラムがある場合はその適用が含まれることがあります。スポンサー側の取引は、標準的なリセール契約ではなくオファリングプランに従って行われます。
Manhattanではどのような税制優遇が適用されますか。
421-aはManhattanのコンドミニアムで最も一般的な税制優遇であり、対象となる新規開発について10年から25年にわたり固定資産税の負担を軽減します。J-51は特定の改修済み建物に適用されます。各優遇措置には段階的縮小のスケジュールと建物ごとの適用条件があり、オファリングプランと最新の納税証明書での確認が必要です。
Manhattanのコンドミニアムにはどのようなクロージング費用がかかりますか。
買主側の一般的なクロージング費用は価格の2%から4%であり、ニューヨーク市および州の譲渡税(スポンサー販売では買主負担とされることが一般的)、Mansion Tax($1M超に1%、$2M超は累進的な税率区分)、タイトル保険、買主側弁護士費用、住宅ローン利用時のモーゲージ登録税、日割り計算の共益費と固定資産税が含まれます。
共益費(コモンチャージ)はHOA費と同じものですか。
いいえ、異なります。Manhattanのコンドミニアムでは、HOA費ではなく「コモンチャージ(共益費)」という用語が用いられます。共益費は建物の運営、スタッフ、アメニティ、修繕積立金に充てられます。固定資産税はニューヨーク市から別途請求され、共益費には含まれません。
Manhattan Miamiは、Manhattanの取引でどのように報酬を得ていますか。
スポンサー直販の新規開発の購入では、デベロッパーがManhattan Miamiの買主側エージェント報酬を支払います。買主の代理は、買主の自己負担なしでご利用いただけます。リセール取引では、報酬の取り決めをご契約時に開示いたします。