One Manhattan Square Condos for Sale Waterfront Lower East Side condominium at 252 South Street
An 80-story waterfront condominium with a major amenity program
One Manhattan Square is an Extell-developed waterfront condominium at 252 South Street, near the Lower East Side and Two Bridges. The 80-story glass tower is known for its large amenity package, East River views and scale.
Buyers should compare view, floor, exposure, unit condition, common charges, tax-abatement treatment and the practical lifestyle of the South Street location before comparing it with smaller downtown buildings.
One Manhattan Square at a Glance
252 South Street, New York, NY 10002
Extell Development Company
Adamson Associates Architects
2019
815
80
קונדומיניום
Lower East Side / Two Bridges
Why Buyers Choose One Manhattan Square
One Manhattan Square is a scale-and-amenity building. Buyers choose it for views, services and value relative to other newer Manhattan condo towers, but the best purchase depends on line and carrying-cost modeling.
East River Views
Many residences offer water, bridge, skyline or harbor views depending on floor and exposure.
Amenity Depth
The building is known for one of Manhattan's broadest indoor and outdoor amenity programs.
Downtown Value Profile
Pricing can compare favorably with smaller downtown buildings when buyers value services and views.
Tax-Abatement Diligence
Remaining abatement benefits and future step-ups should be modeled before bidding.
Our Take on One Manhattan Square
One Manhattan Square is most compelling for buyers who want downtown waterfront views, a very large amenity program and a newer full-service condominium. It should be compared differently from boutique Lower East Side inventory.
The key diligence points are line, exposure, remaining tax-abatement schedule, common charges, sponsor versus resale status, building finances and the real commute or walk pattern from South Street.
קונים בינלאומיים מוזמנים
אזרחים זרים יכולים לרכוש קונדומיניום במנהטן ללא דרישות ויזה או תושבות. קונים בינלאומיים רבים עושים שימוש ב-LLC לצורכי פרטיות ותכנון נחלה. Manhattan Miami מתמחה בליווי קונים בינלאומיים לאורך תהליך הרכישה, החל מאפשרויות מימון ועד הליכי הסגירה.
קראו את מדריך הקונה הבינלאומי שלנו →About One Manhattan Square
One Manhattan Square Condos for Sale
One Manhattan Square is an 80-story condominium at 252 South Street on the Lower East Side / Two Bridges waterfront. Buyers searching for One Manhattan Square condos for sale are usually evaluating a newer full-service tower with extensive amenities, East River views and a different value profile from boutique downtown condos.
Current One Manhattan Square Listings
The Lofty search below is filtered to 252 South Street so buyers can review current public availability directly on the page. Inventory changes quickly, and sponsor, resale, private and recently expired opportunities should be compared before assuming the public list captures the full market.
Residences, Views and Carrying Costs
At One Manhattan Square, value depends on floor, line, exposure, view corridor, condition and the remaining tax-abatement schedule. The building's scale can create a wide spread between entry residences, view-driven homes and penthouse inventory.
How One Manhattan Square Compares
Buyers often compare One Manhattan Square with other Lower East Side and downtown new-development inventory, as well as larger full-service Manhattan condos. For a broader search, compare current Manhattan apartments for sale, NYC luxury condos and trophy buildings such as One57 or Central Park Tower.
מגורים ללא תחרות
One Manhattan Square on the East River waterfront
אוסף הדירות
Entry Residences
Studios and one-bedrooms
Line-specific
Current market
- Lower entry point
- Full-service building
- Amenity access
View Residences
Two- and three-bedroom homes
Varies by line and floor
View premium
- East River views
- Bridge and skyline exposures
- Line-by-line pricing spread
Penthouses and Premium Lines
Larger homes and penthouses
Verify interior and outdoor space
By request
- Scarcer floor plans
- Best exposures
- Higher carrying-cost diligence
Amenities and services
Indoor amenities
- Fitness and wellness facilities
- Pool and spa areas
- Resident lounges
- Entertainment and recreation rooms
Outdoor amenities
- Landscaped outdoor areas
- Gardens and terraces
- Resident recreation space
- Waterfront neighborhood access
בעלי החזון
Extell Development Company
Developer
Extell developed One Manhattan Square.
Adamson Associates Architects
Architecture
Adamson Associates designed the 80-story tower.
Meyer Davis
Interior design
Meyer Davis is associated with the interior design program.
West 8
Landscape design
West 8 designed the building's landscaped outdoor areas.
Lower East Side / Two Bridges
One Manhattan Square sits on the East River waterfront at the edge of the Lower East Side and Two Bridges, near Chinatown, the Manhattan Bridge and East River greenway access.
Compare One Manhattan Square to Nearby Buildings
Buyers considering One Manhattan Square typically also evaluate these buildings
One Madison
CetraRuddy
Flatiron
25 Columbus Circle
David Childs of Skidmore, Owings & Merrill and Ismael Leyva Architects
Columbus Circle
The Aldyn
Ismael Leyva Architects
Upper West Side
Olympic Tower
Skidmore, Owings & Merrill
Midtown East
Baccarat Residences
Skidmore, Owings & Merrill (SOM)
Midtown
1 Central Park West
Philip Johnson and Costas Kondylis
Columbus Circle
277 Fifth Avenue
Rafael Viñoly Architects
NoMad
Walker Tower
Ralph Walker; restoration by CetraRuddy Architecture
Chelsea
737 Park Avenue
Sylvan Bien
Upper East Side
The Sheffield
Emery Roth & Sons
Midtown West
שאלות נפוצות
Where is One Manhattan Square located?
One Manhattan Square is located at 252 South Street in Lower Manhattan, near the Lower East Side and Two Bridges waterfront.
How many residences are at One Manhattan Square?
One Manhattan Square has 815 condominium residences in an 80-story tower.
Who developed One Manhattan Square?
One Manhattan Square was developed by Extell Development Company.
What should buyers compare before purchasing at One Manhattan Square?
Buyers should compare floor, line, view, exposure, condition, common charges, remaining tax-abatement schedule, sponsor or resale status and recent closed sales.
Private Availability at One Manhattan Square
For current availability, pricing history, floor plans, and off-market opportunities at One Manhattan Square, request a confidential review with our advisory team.
252 South Street, New York, NY 10002
By submitting this form, you may be contacted by Manhattan Miami Real Estate LLC about your inquiry. View our Privacy Policy.
מודיעין שוק הנדל"ן של Manhattan
הקשר שוק: תמחור דירות היוקרה ב-Manhattan מפולח לפי תת-שוק. מסדרון Billionaires’ Row (רחוב 57, בין Park Avenue לבין Columbus Circle) נושא את המחיר הגבוה ביותר לרגל רבועה בארצות הברית, כאשר רזידנסים ברמת הדגל נסחרים בטווח של $4,000-$10,000+ לרגל רבועה (SF). לדאונטאון Manhattan (Tribeca, West Village, Soho) רובד אולטרה-יוקרתי משלו, המונע על ידי היצע מוגבל של פרויקטים חדשים. חציוני המחירים ב-Upper East Side וב-Upper West Side נמוכים במידה ניכרת מרמות הדגל של הדאונטאון, אך מציעים שטחי קומה גדולים יותר וגישה ל-Central Park. התמחור ב-Manhattan רגיש לריביות, למדרגות ה-Mansion Tax ולשלב תוכנית המכר של כל בניין נתון.
תובנת ישויות: מכירה ישירה מהיזם בשנת 2026 כוללת את 80 Clarkson (West Village), 255 East 77th (Upper East Side), 140 Jane (West Village), 1122 Madison (Carnegie Hill) ואת Mandarin Oriental Fifth Avenue. בניינים שהושלמו ובהם נותר מלאי ספונסר (sponsor inventory) כוללים את Central Park Tower, 220 Central Park South, 53 West 53, 111 West 57th ו-50 West 66th. לכל אחד מהם רקורד יזם נפרד, בנק המממן את הבנייה, קצב תיקונים לתוכנית המכר וסטטוס הקלת מס 421-a או אחרת, שיש לבדוק באופן פרטני.
איתות לרוכש: היסודות המבניים של Manhattan כוללים את הליך תוכנית המכר בפיקוח התובע הכללי של ניו יורק (המקנה הגנה פרוצדורלית לצד הרוכש, שאינה זמינה בשווקים מפוקחים פחות), את עומק שוק היד השנייה (נזילות גבוהה בעת המימוש) ואת ההיצע המוגבל בטווח הקרוב (קיבולת תכנונית מצומצמת בתתי-השוק המרכזיים). סיכונים לבחינה בעת החתימה על החוזה: עליית מדרגות ה-Mansion Tax מעל $2M, נטילת מס ההעברה על ידי הרוכש בעסקאות ספונסר, חשיפה לקווי מגרש ולמסדרונות נוף במגרשים ספציפיים, מדיניות ועד הבית בנוגע להשכרת משנה ומכירה חוזרת, ולוח הזמנים לפקיעת הקלת 421-a היכן שהיא חלה. את הסטטוס של כל פרויקט בודד, רמת מלאי הספונסר, תיקון לתוכנית המכר, התמחור או אחוז המכירות יש לאמת במועד הפנייה.
עובדות מפתח
- טווח $/SF לקונדומיניום דגל ב-Manhattan: $1,500-$10,000+
- ממוצע $/SF ב-Billionaires’ Row: $4,000-$10,000+
- $/SF לנכסי דגל בדאונטאון (Tribeca/West Village): $2,500-$6,000+
- Mansion Tax: 1% מעל $1M, מדרגות מדורגות מעל $2M לרוכש
- מקדמה חוזית טיפוסית בעסקת ספונסר: 10%-20% בעת החתימה
- חלון בדיקה סטנדרטי לעורך הדין של הרוכש: 1-3 ימי עסקים ממסירת החוזה
- עמלה בעסקאות ספונסר: היזם משלם את עמלת סוכן הרוכש במכירות ספונסר
- תוכניות הקלות מס (היכן שהן חלות): 421-a, J-51, הסטטוס נבדק בניין אחר בניין
- בעלות באמצעות LLC לאזרחים זרים: מקובלת, נבנית בשלב החוזה
הליך הרכישה
הליך המכירה בעסקאות ספונסר ב-Manhattan: טופס הזמנה → מסירת תוכנית המכר → בדיקת עורך הדין של הרוכש → חתימת החוזה והפקדת המקדמה הראשונה → אישור משכנתה (אם העסקה ממומנת) → סגירה בעת המסירה. ההליכים למלאי ספונסר וליד שנייה שונים; מומלץ תכנון ייעוצי מקדים לפני הסיור.
שאלות נפוצות על נדל"ן ב-Manhattan
מהי תוכנית המכר של התובע הכללי של ניו יורק?
תוכנית המכר (offering plan) היא המסמך המשפטי המוגש לתובע הכללי של ניו יורק והמסדיר את המכירה של כל קונדומיניום ב-Manhattan. היא מגדירה את הטיפול במקדמות, את מפרטי הדירות, את דמי האחזקה, את מסי הנדל"ן, את חובות הספונסר ואת ההגנות לרוכש. אף עסקת קונדומיניום ב-Manhattan אינה נסגרת מחוץ למסגרת של תוכנית מכר מאושרת; תיקונים מוגשים מעת לעת ונבדקים על ידי עורכי הדין של הרוכשים בשלב החוזה.
מהו מלאי ספונסר?
מלאי ספונסר (sponsor inventory) מתייחס לדירות שטרם נמכרו והמוחזקות עדיין בידי היזם של הבניין (ה"ספונסר"). דירות ספונסר הן חדשות לחלוטין, מעולם לא התגוררו בהן, והן עשויות לכלול תמחור פתוח למשא ומתן, זיכויים בהוצאות הסגירה וגישה לתוכניות הקלות מס היכן שהבניין נהנה מהן. עסקאות מול הספונסר מתנהלות לפי תוכנית המכר, ולא לפי חוזה יד שנייה סטנדרטי.
אילו הקלות מס חלות ב-Manhattan?
421-a היא הקלת המס הנפוצה ביותר לקונדומיניום ב-Manhattan, המעניקה חשיפה מופחתת למס נדל"ן למשך 10 עד 25 שנים בפרויקטים חדשים העומדים בתנאים. J-51 חלה על בניינים ספציפיים שעברו שיפוץ. לכל הקלה לוח זמנים לפקיעה וסטטוס זכאות ספציפי לבניין, שיש לאמת בתוכנית המכר ובתעודת המס העדכנית ביותר.
אילו הוצאות סגירה חלות על קונדומיניום ב-Manhattan?
הוצאות הסגירה הטיפוסיות לצד הרוכש נעות בין 2% ל-4% מהמחיר, וכוללות מסי העברה של העיר ושל מדינת ניו יורק (המוטלים לעיתים קרובות על הרוכש בעסקאות ספונסר), Mansion Tax (בשיעור 1% מעל $1M, עם מדרגות מדורגות מעל $2M), ביטוח בעלות (title insurance), שכר טרחת עורך הדין של הרוכש, מס רישום משכנתה אם העסקה ממומנת, וכן דמי אחזקה ומסי נדל"ן יחסיים.
האם דמי האחזקה זהים לדמי HOA?
לא. בקונדומיניום ב-Manhattan נהוג המונח "common charges" (דמי אחזקה), ולא דמי HOA. דמי האחזקה מממנים את תפעול הבניין, את הצוות, את המתקנים ואת הרזרבות. מסי הנדל"ן מחויבים בנפרד על ידי עיריית ניו יורק ואינם חלק מדמי האחזקה.
כיצד מתוגמלת Manhattan Miami בעסקאות ב-Manhattan?
ברכישות של פרויקטים חדשים מול הספונסר, היזם משלם את עמלת סוכן הרוכש של Manhattan Miami. ייצוג הרוכש ניתן ללא עלות מכיסו של הרוכש. בעסקאות יד שנייה, הסדרי העמלה נמסרים בעת ההתקשרות.