255 East 77th Street Une tour en pierre calcaire de 500 pieds où le gothique rencontre l'Art déco
Présentation
Le 255 East 77th Street est une tour en pierre calcaire de 36 étages s'élevant à 500 pieds au-dessus de l'Upper East Side, conçue par Robert A.M. Stern Architects avec des intérieurs signés Yabu Pushelberg. Développé par Naftali Group, l'immeuble opère la synthèse des références architecturales gothiques et Art déco au sein d'une façade composée d'arcades, de loggias, de pergolas et d'un couronnement décoratif qui deviendra une présence maîtresse sur la ligne d'horizon de Lenox Hill lors de son achèvement en 2026.
Ce qui distingue cet immeuble — au-delà du prestige de RAMSA et des intérieurs Yabu Pushelberg — tient à l'intégration de 33 places de stationnement couvertes. Sur un marché de Manhattan où le stationnement est soit inexistant, soit facturé plus de $200,000 pour une place séparée, disposer d'un stationnement couvert intégré à une copropriété d'exception constitue un facteur de différenciation extraordinaire. L'immeuble est vendu à environ 85 % avant son achèvement, pour une commercialisation totale projetée approchant les $500 million.
Notre équipe conseille ses clients sur le 255 East 77th depuis l'annonce du projet, et nous le considérons comme l'un des programmes neufs les plus solides de l'Upper East Side. L'alliance de la distinction architecturale de RAMSA, des 33 places de stationnement, de la piscine de 75 pieds dans un espace à double hauteur et des intérieurs Yabu Pushelberg donne naissance à un produit qui séduit aussi bien l'acquéreur sensible au design que celui guidé par le pragmatisme. Salt & Straw s'est engagé pour le commerce en rez-de-chaussée, ajoutant un service de proximité apprécié.
255 East 77th Street at a Glance
255 East 77th Street, New York, NY 10075
Naftali Group
Robert A.M. Stern Architects
2026
62
36
Copropriété
Upper East Side
255 East 77th Street Condos for Sale
Why Buyers Choose 255 East 77th Street
Le 255 East 77th Street a trouvé un écho auprès des acquéreurs qui valorisent l'architecture RAMSA, des prestations d'exception alliant raffinement et fonctionnalité, ainsi qu'une forte dynamique de prévente.
La synthèse gothique-Art déco de RAMSA
Robert A.M. Stern Architects a doté une tour en pierre calcaire de 500 pieds d'arcades, de loggias, de pergolas et d'un couronnement décoratif. Le dessin est à la fois porteur de références historiques et résolument moderne.
33 places de stationnement couvertes
Il ne s'agit pas d'un argument marketing — c'est un véritable facteur de différenciation au quotidien. 33 places de stationnement couvertes dans une nouvelle copropriété de l'Upper East Side, c'est extraordinaire. Pour les acquéreurs possédant un véhicule, cela élimine l'une des frustrations les plus persistantes de la vie à Manhattan.
Vendu à 85 % avant l'achèvement
Une forte vélocité de prévente traduit la confiance du marché. Avec environ 85 % des lots sous contrat et une commercialisation projetée de $500M, le 255 East 77th bénéficie d'une demande avérée.
Les intérieurs Yabu Pushelberg
L'agence de design canadienne apporte aux résidences une esthétique raffinée, nourrie d'influences internationales. Associée à l'enveloppe extérieure de RAMSA, elle donne naissance à un immeuble où l'architecture et les intérieurs parlent le même langage.
Notre regard sur le 255 East 77th Street
Le 255 East 77th Street est un immeuble que nous recommandons activement aux acquéreurs en quête de la qualité RAMSA dans l'Upper East Side. Le taux de prévente de 85 % parle de lui-même — c'est un projet que le marché a adopté. L'alliance des éléments architecturaux gothiques et Art déco, des 33 places de stationnement couvertes et des intérieurs Yabu Pushelberg donne naissance à un produit à la fois architecturalement distingué et concrètement convaincant.
Les atouts sont substantiels : l'historique de RAMSA garantit une solide valeur de revente à long terme, le stationnement constitue un véritable facteur de différenciation, la piscine de 75 pieds dans un espace à double hauteur compte parmi les meilleures expériences de piscine résidentielle de Manhattan, et l'emplacement de Lenox Hill offre un excellent accès à Central Park, à Museum Mile et aux meilleures tables de l'East Side. Le ticket d'entrée de $7.4M pour un immeuble RAMSA de cette qualité représente une valeur attractive au regard du 220 CPS ou du 520 Park.
En toute honnêteté, l'immeuble est encore en construction, avec une livraison en 2026 — les acquéreurs s'engagent sur un calendrier. L'emplacement, à l'est de l'Upper East Side, bien que bien desservi, se trouve un pâté de maisons plus loin du parc que certains concurrents. Et avec 62 lots, l'immeuble est plus vaste que des programmes confidentiels comme The Bellemont (12 lots), ce qui signifie une exclusivité moindre par étage. Mais pour l'acquéreur qui souhaite l'ensemble RAMSA au complet — architecture, prestations, stationnement et demande avérée — le 255 East 77th tient ses promesses.
Les acquéreurs internationaux sont les bienvenus
Les ressortissants étrangers peuvent acquérir des biens en copropriété à Manhattan sans aucune exigence de visa ni de résidence. De nombreux acquéreurs internationaux recourent à des LLC pour la confidentialité et la transmission de leur patrimoine. Manhattan Miami accompagne les acquéreurs internationaux tout au long du processus d'acquisition, des options de financement aux procédures de clôture.
Consultez notre guide de l'acquéreur international →About 255 East 77th Street
Les visionnaires
Naftali Group
Promoteur
Naftali Group s'est imposé comme l'un des promoteurs résidentiels d'exception les plus exigeants de New York, avec un portefeuille qui privilégie la distinction architecturale, la qualité des matériaux et les emplacements de premier plan à Manhattan. Sous la direction de Miki Naftali, l'entreprise a développé et acquis plus de $6 billion d'actifs immobiliers, se forgeant une réputation de livraison d'immeubles qui commandent des prix premium et attirent les acquéreurs les plus avertis de la ville.
Robert A.M. Stern Architects (RAMSA)
Architecte
RAMSA est le nom prééminent de l'architecture résidentielle d'exception à New York City et dans le monde. Le portefeuille de l'agence comprend 220 Central Park South, 520 Park Avenue, 15 Central Park West et 30 Park Place - des immeubles qui ont redéfini le marché de l'ultra-luxe et généré collectivement des milliards de ventes. Le langage classique de RAMSA, son attention méticuleuse aux proportions et son engagement en faveur de matériaux pérennes font de ses immeubles les constructions neuves les plus recherchées de Manhattan.
Yabu Pushelberg
Architecture d'intérieur
Yabu Pushelberg est un studio de design mondialement célébré, réputé pour créer des intérieurs d'un raffinement et d'une richesse sensorielle extraordinaires. Fondée par George Yabu et Glenn Pushelberg, l'agence a façonné l'identité esthétique des hôtels, résidences et espaces culturels les plus prestigieux au monde. Son travail au 255 East 77th Street apporte une palette de matériaux sophistiquée et des finitions sur mesure aux résidences privées comme aux vastes espaces de prestations de l'immeuble.
Upper East Side
Le 255 East 77th Street est situé à Lenox Hill, le cœur culturel et résidentiel de l'Upper East Side. C'est un quartier défini par les institutions de rang mondial de Museum Mile, les boutiques et galeries de Madison Avenue, la quiétude bordée d'arbres de Park Avenue et de Fifth Avenue, et la proximité des jardins de la conservancy à l'est de Central Park. Lenox Hill offre un art de vivre d'une sophistication feutrée - restaurants établis, librairies indépendantes, institutions médicales de premier plan et quelques-unes des adresses résidentielles les plus convoitées au monde. L'emplacement assure un accès aisé à la ligne 6 du métro et aux lignes de bus transversales, tout en préservant le caractère piéton et villageois qui a fait de l'Upper East Side l'un des quartiers les plus durablement prisés de Manhattan.
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Questions fréquentes
Quelle est la date d'achèvement prévue du 255 East 77th Street ?
L'achèvement du 255 East 77th Street est prévu en 2026. L'immeuble est actuellement en construction et déjà vendu à 85 %, ce qui traduit une confiance extraordinaire du marché dans le projet. Naftali Group possède un solide historique de livraison d'immeubles dans les délais et selon les plus hautes exigences.
Qui a conçu le 255 East 77th Street ?
L'immeuble a été conçu par Robert A.M. Stern Architects (RAMSA), l'une des agences les plus respectées de l'architecture résidentielle d'exception, à qui l'on doit notamment 220 Central Park South et 520 Park Avenue. Les intérieurs sont signés par le studio mondialement acclamé Yabu Pushelberg. Hill West Architects assure la fonction d'architecte exécutif. Le développement est piloté par Naftali Group.
Le 255 East 77th Street dispose-t-il d'un stationnement ?
Oui - et c'est l'une des caractéristiques les plus distinctives de l'immeuble. Le 255 East 77th Street comprend 33 places de stationnement privées couvertes au sein du bâtiment, une prestation exceptionnellement rare dans les programmes neufs de Manhattan. Dans un arrondissement où des places de stationnement individuelles se sont vendues plus de $1 million, cette offre témoigne du calibre de l'immeuble et de ses résidents.
Quels sont les prix au 255 East 77th Street ?
Les résidences du 255 East 77th Street sont proposées à partir de $7.4 million pour les configurations de deux et trois chambres, les résidences de quatre chambres et à plateau complet s'échelonnant de $15 million à $28 million. La collection de penthouses, dont un duplex à $37.5 million, représente le sommet de l'offre. L'immeuble est vendu à 85 % au début de 2026.
Quelles prestations offre le 255 East 77th Street ?
Le programme de prestations s'articule autour d'une piscine de 75 pieds installée dans un spectaculaire espace à double hauteur, complétée par un spa complet, un centre de remise en forme dernier cri, des studios privés d'entraînement et de yoga, un salon des résidents et une salle à manger privée aux intérieurs Yabu Pushelberg, une terrasse paysagère sur le toit, une salle de jeux pour enfants et 33 places de stationnement couvertes.
Quel est le style architectural du 255 East 77th Street ?
RAMSA a conçu une tour en pierre calcaire de 500 pieds qui opère la synthèse des traditions architecturales gothique et Art déco - deux des styles les plus célébrés de l'histoire de la ligne d'horizon de New York. La façade présente des arcades profondément encastrées, des loggias, des pergolas ornementales et un couronnement décoratif sculptural, donnant naissance à un immeuble doté de la gravité et de la présence des plus beaux édifices d'avant-guerre de l'Upper East Side.
Private Availability at 255 East 77th Street
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255 East 77th Street, New York, NY 10075
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Intelligence du marché immobilier de Manhattan
Contexte de marché : Les prix des condominiums de luxe à Manhattan sont segmentés par sous-marché. Le corridor de Billionaires’ Row (57th Street, entre Park Avenue et Columbus Circle) affiche le prix au pied carré le plus élevé des États-Unis, les résidences d'exception s'y négociant entre $4,000 et $10,000+ par SF. Le sud de Manhattan (Tribeca, West Village, Soho) possède son propre segment ultra-luxe, porté par la rareté de l'offre de programmes neufs. Les médianes des condos de l'Upper East Side et de l'Upper West Side se situent nettement en dessous des niveaux d'exception du sud de l'île, mais offrent des plateaux plus vastes et l'accès à Central Park. Les prix à Manhattan restent sensibles aux taux d'intérêt, aux tranches de la Mansion Tax et au stade du plan d'offre de chaque immeuble.
Éclairage sur les acteurs : Les programmes neufs vendus directement par le sponsor en 2026 comprennent 80 Clarkson (West Village), 255 East 77th (Upper East Side), 140 Jane (West Village), 1122 Madison (Carnegie Hill) et Mandarin Oriental Fifth Avenue. Parmi les immeubles achevés conservant une offre sponsor figurent Central Park Tower, 220 Central Park South, 53 West 53, 111 West 57th et 50 West 66th. Chacun présente un historique de sponsor, un prêteur de construction, un rythme d'amendements du plan d'offre et un statut 421-a ou autre abattement fiscal qui lui sont propres et doivent faire l'objet d'une diligence individuelle.
Signal pour l'acheteur : Les atouts structurels de Manhattan comprennent la procédure de plan d'offre supervisée par le Procureur général de New York (une protection procédurale de l'acheteur absente des marchés moins régulés), la profondeur du marché de la revente (forte liquidité à la sortie) et une offre restreinte à court terme (capacité de zonage limitée dans les sous-marchés centraux). Risques à évaluer au contrat : la progressivité des tranches de la Mansion Tax au-delà de $2M, la prise en charge des taxes de mutation par l'acheteur sur les ventes sponsor, l'exposition aux limites de parcelle et aux couloirs de vue de certains terrains, les règles de sous-location et de revente du conseil de copropriété, et le calendrier d'extinction du 421-a lorsqu'il s'applique. Le statut de tout projet, le niveau d'offre sponsor, les amendements du plan d'offre auprès du Procureur général, les prix ou le pourcentage de ventes doivent être vérifiés au moment de la demande.
Faits clés
- Fourchette de $/SF des condos d'exception de Manhattan : $1,500-$10,000+
- $/SF moyen sur Billionaires’ Row : $4,000-$10,000+
- $/SF des biens d'exception du sud de l'île (Tribeca/West Village) : $2,500-$6,000+
- Mansion Tax : 1% au-delà de $1M, tranches progressives au-delà de $2M à la charge de l'acheteur
- Dépôt contractuel sponsor type : 10%-20% à la signature
- Fenêtre standard de revue par l'avocat d'acheteur : 1-3 jours ouvrés à compter de la remise du contrat
- Commission côté sponsor : le promoteur rémunère l'agent d'acheteur sur les ventes sponsor
- Programmes d'abattement fiscal (le cas échéant) : 421-a, J-51, statut vérifié immeuble par immeuble
- Détention via LLC pour ressortissants étrangers : courante, structurée au contrat
Procédure de l'acheteur
Procédure des ventes sponsor à Manhattan : formulaire de réservation → remise du plan d'offre → revue par l'avocat d'acheteur → signature du contrat et dépôt initial → accord de prêt (en cas de financement) → closing à la livraison. Les procédures de l'offre sponsor et de la revente diffèrent ; une préparation conseillée en amont des visites est recommandée.
FAQ sur l'immobilier à Manhattan
Qu'est-ce que le plan d'offre du Procureur général de New York ?
Le plan d'offre est le document juridique déposé auprès du Procureur général de New York qui régit la vente de chaque condominium de Manhattan. Il définit le traitement des dépôts, les spécifications des lots, les charges communes, les taxes foncières, les obligations du sponsor et les protections de l'acheteur. Aucune vente de condo à Manhattan ne se conclut hors du cadre d'un plan d'offre accepté ; des amendements sont déposés périodiquement et examinés par les avocats des acheteurs au contrat.
Qu'est-ce que l'offre sponsor (sponsor inventory) ?
L'offre sponsor désigne les lots invendus encore détenus par le promoteur de l'immeuble (le « sponsor »). Les lots sponsor sont neufs, jamais habités, et peuvent s'accompagner de prix négociables, de crédits sur les frais de closing et de l'accès aux programmes d'abattement fiscal lorsque l'immeuble en bénéficie. Les transactions côté sponsor suivent le plan d'offre, et non le contrat de revente standard.
Quels abattements fiscaux s'appliquent à Manhattan ?
Le 421-a est l'abattement le plus courant pour les condos de Manhattan : il réduit l'exposition aux taxes foncières pendant 10 à 25 ans sur les programmes neufs éligibles. Le J-51 s'applique à certains immeubles réhabilités. Chaque abattement a un calendrier d'extinction et un statut d'éligibilité propre à l'immeuble, à vérifier dans le plan d'offre et le certificat fiscal le plus récent.
Quels frais de closing s'appliquent à un condo de Manhattan ?
Les frais de closing côté acheteur représentent typiquement 2% à 4% du prix, comprenant les taxes de mutation NYC et NYS (souvent assumées par l'acheteur sur les ventes sponsor), la Mansion Tax (1% au-delà de $1M avec des tranches progressives au-delà de $2M), la title insurance, les honoraires de l'avocat d'acheteur, la Mortgage Recording Tax en cas de financement, ainsi que les charges communes et taxes foncières au prorata.
Les charges communes sont-elles équivalentes aux frais HOA ?
Non. Les condos de Manhattan emploient le terme « common charges » (charges communes), et non frais HOA. Les charges communes financent le fonctionnement de l'immeuble, le personnel, les équipements et les réserves. Les taxes foncières sont facturées séparément par la ville de New York et ne font pas partie des charges communes.
Comment Manhattan Miami est-il rémunéré sur les transactions à Manhattan ?
Sur les achats de programmes neufs côté sponsor, c'est le promoteur qui paie la commission d'agent d'acheteur de Manhattan Miami. La représentation de l'acheteur ne lui coûte rien de sa poche. Sur les transactions de revente, les modalités de commission sont communiquées dès l'engagement.