Sobre 35 Hudson Yards
35 Hudson Yards es la joya residencial del desarrollo de Hudson Yards, y lo decimos tras haber visto levantarse cada torre de este complejo desde nuestra oficina, unas manzanas al este. Cuando Related Companies se propuso construir aquí un condominio de lujo, tomó una acertada decisión estructural: situar el Equinox Hotel en las plantas inferiores y comenzar las residencias en la planta 53. No se trata de un truco de marketing. Significa que uno ya se encuentra a una altura de rascacielos supertall antes de que empiece siquiera la parte residencial del edificio. El apartamento más bajo de 35 Hudson Yards se sitúa más alto que la planta superior de la mayoría de los condominios de Manhattan. Hemos recorrido unidades aquí desde las primeras entregas, y las vistas inmediatas y despejadas, incluso desde las plantas de acceso, son verdaderamente impresionantes: el Hudson River, el perfil de Midtown, la Statue of Liberty, todo ello, desde el primer día.
David Childs, de Skidmore, Owings & Merrill, diseñó la torre, y Childs tomó una decisión interesante: revestimiento de piedra caliza en lugar de los muros cortina completamente acristalados que predominan en Hudson Yards. Eso confiere a 35 HY una sensación más tradicional y sólida frente a su vecino 15 Hudson Yards, íntegramente de cristal y escultural al estilo de Diller Scofidio + Renfro. En el interior, Tony Ingrao se encargó del diseño: cocinas Smallbone of Devizes, encimeras de cuarcita Taj Mahal, electrodomésticos Gaggenau, Iceberg Quartzite en los baños principales. Los acabados son de primer nivel. A los clientes que comparan con One57, otro modelo de condominio sobre un hotel, les decimos que la calidad interior de 35 HY es superior y que la integración de servicios hoteleros está mucho más desarrollada. One57 ofrecía un Park Hyatt en la planta baja. 35 HY ofrece todo el ecosistema Equinox: el hotel, el gimnasio de 60,000 pies cuadrados, las piscinas, SoulCycle, el spa y la gastronomía de Major Food Group. Es una propuesta considerablemente distinta.
Este es el contexto honesto que ofrecemos a todo comprador que considera este edificio. 35 Hudson Yards compite en la cúspide del mercado de Manhattan: hablamos de $4 millones por una unidad de dos dormitorios y de más de $30 millones por un penthouse. En ese nivel, nuestros clientes también visitan 220 Central Park South, Central Park Tower, 53W53 y las demás direcciones de Billionaires' Row. Lo que 35 HY ofrece y esos edificios no es la infraestructura de servicios hoteleros y el hecho de que cada una de las residencias tiene vistas que serían dignas de un penthouse en la mayoría de los demás edificios. Lo que no ofrece es una dirección en Central Park ni el ambiente consolidado de barrio del Upper West Side o el Upper East Side. Hudson Yards sigue siendo un barrio nuevo: apasionante y realmente cómodo, pero de carácter distinto. Hemos vendido unidades en este edificio y somos francos sobre ambas caras porque eso es lo que esperan los compradores serios a este nivel de precio.
35 Hudson Yards: una visión general
35 Hudson Yards, New York, NY 10001
Related Companies & Oxford Properties
David Childs / SOM
2019
143
72
Condominio
Hudson Yards
Condominios en venta en 35 Hudson Yards
Por qué los compradores eligen 35 Hudson Yards
Cada residencia comienza en la planta 53: vistas inmediatas, sin concesiones
Esta es la ventaja estructural que más distingue a 35 Hudson Yards de su competencia. Al situar el Equinox Hotel en las plantas inferiores, Related garantizó que la unidad residencial más baja se sitúe más alto que la planta superior de la mayoría de los condominios de Manhattan. Hemos mostrado unidades en 35 HY en las que el comprador entra y lo comprende de inmediato: no existe una versión de este apartamento que no tenga una vista espectacular y completamente despejada. Compárese con las torres de Billionaires' Row, donde una unidad de planta baja podría dar directamente a un edificio contiguo. En 35 HY, la vista de la planta de acceso es lo que en otros edificios llaman la vista del penthouse. Esa constancia en todas las unidades es poco común y realmente valiosa.
La integración con Equinox no es marketing: es la experiencia diaria
Hemos estado en suficientes condominios con marca hotelera como para saber que la etiqueta a menudo promete más de lo que cumple. 35 Hudson Yards es diferente porque Equinox opera realmente la capa de hospitalidad del edificio. El gimnasio de 60,000 pies cuadrados, las piscinas interiores y exteriores, SoulCycle, el spa, la infraestructura de conserjería del hotel, los restaurantes de Major Food Group y Stephen Starr: no son comodidades añadidas a un edificio residencial. Constituyen el núcleo de la mitad inferior del edificio, y los residentes se integran en ese ecosistema a diario. Para los compradores que se toman en serio el bienestar, que desean un servicio de nivel hotelero sin vivir en un hotel, esta integración no tiene rival en Manhattan. A los clientes les decimos: si el estilo de vida Equinox conecta con su forma real de vivir, ningún otro edificio compite con este.
Hudson Yards como una ciudad autosuficiente dentro de la ciudad
Guste o se critique, Hudson Yards ha reunido algo que ningún otro barrio de Manhattan ofrece en un mismo lugar: más de 100 tiendas y restaurantes, el centro de artes The Shed, la High Line, el mirador Edge, Mercado Little Spain y acceso directo al metro de la línea 7, todo ello a cinco minutos a pie de su puerta. Para los compradores internacionales que reparten su tiempo entre ciudades, o para quien valora la eficiencia de tenerlo todo a su alcance de inmediato, el factor comodidad es real. Tenemos clientes que eligieron 35 HY precisamente porque pueden ir de su apartamento a un gimnasio de talla mundial, a cenar y a un evento cultural sin tomar nunca un taxi. El barrio no es para todos, somos los primeros en decirlo, pero para el comprador al que se ajusta, nada más resulta tan llave en mano.
Estética moderna de cristal para compradores que no quieren piedra caliza
El sector inmobiliario de lujo de Manhattan tiene una sólida tradición clásica: piedra caliza, proporciones de preguerra, la elegancia diseñada por Stern. No es lo que todo comprador desea. 35 Hudson Yards ofrece un híbrido contemporáneo de cristal y piedra caliza, con líneas puras, imponentes ventanales de suelo a techo e interiores que resultan actuales sin caer en lo pasajero. Lo comprobamos de forma constante con compradores de Miami, London, Hong Kong y Oriente Medio: proceden de ciudades donde la arquitectura moderna es la norma y quieren dar continuidad a esa estética en su residencia de Manhattan. Cuando los clientes nos dicen que han visitado 220 Central Park South y respetan el edificio, pero quieren algo que resulte más de este momento, 35 HY suele ser la siguiente parada. Es el contrapunto contemporáneo a las direcciones clásicas de Billionaires' Row y, para el comprador adecuado, ese es justamente el atractivo.
Nuestra perspectiva sobre 35 Hudson Yards
Le vamos a ofrecer la misma valoración que damos a todo cliente que se sienta con nosotros a hablar de 35 Hudson Yards, porque a este nivel de precio usted merece franqueza, no un discurso de venta. Hemos vendido unidades en este edificio. Trabajamos a unas manzanas de distancia. Hemos visto a Hudson Yards evolucionar de solar en obras a barrio en funcionamiento, aunque aún en proceso de maduración. Esto es lo que pensamos.
Los puntos fuertes son reales. La cota de inicio en la planta 53 es una auténtica ventaja estructural que ningún marketing puede fabricar. La integración con Equinox aporta servicios de nivel hotelero de una forma que la mayoría de los programas de residencias de firma no logran. La exención fiscal 421-a, con unos 13 años todavía por delante, reduce de forma notable los costes de mantenimiento. Y los acabados (los interiores de Ingrao, las cocinas Smallbone, la cuarcita) están al nivel que uno espera cuando invierte $3,000 por pie cuadrado. David Childs diseñó un edificio que se percibe a la vez moderno y sólido, y creemos que envejecerá bien.
Ahora bien, esto es lo que decimos con honestidad a los clientes. Hudson Yards todavía resulta comercial y corporativo en algunos puntos. No es el Upper West Side, donde uno sale por la puerta y percibe la textura de un barrio de verdad. No es Tribeca, con sus calles adoquinadas y restaurantes independientes en cada esquina. The Vessel, que debía ser la instalación de arte público central, ha permanecido cerrada por motivos de seguridad, y eso ha restado algo de energía a la plaza pública. Algunos compradores encuentran el desarrollo aséptico: todo es nuevo, todo está pulido, y hay una uniformidad que incomoda a quienes valoran la aspereza y el carácter. Entendemos esa reacción.
El trayecto diario también es algo que conviene meditar. Si su vida transcurre en el East Side (los niños en el colegio en el UES, la oficina en Midtown East, la vida social en torno a Park Avenue), Hudson Yards supone un desplazamiento transversal que añade tiempo real a su jornada. La línea 7 llega a Times Square y a Grand Central, pero es una única línea sin alternativa. Si la 7 no funciona, tocará tomar un taxi.
Pero el estilo de vida del oeste tiene un atractivo genuino. Hudson River Park queda a unos minutos, y los senderos de carrera y ciclismo junto al agua figuran entre los mejores de la ciudad. La High Line es su patio trasero. La oferta de restaurantes de las manzanas circundantes va en aumento. Y para los compradores que trabajan en Midtown West, el trayecto es insignificante.
Nuestra conclusión: 35 Hudson Yards es un edificio de primera categoría en un barrio que aún está forjando su identidad. Para el comprador adecuado (alguien que valora las vistas, los servicios, el diseño moderno y la comodidad por encima del carácter de barrio), es una de las mejores opciones de Manhattan. Para quien desea una calle arbolada y un edificio centenario con pátina, no es la elección. Ayudamos a los clientes a averiguar en cuál de los dos grupos se encuentran, y no tenemos reparo en decirlo en un sentido u otro.
Compradores internacionales bienvenidos
Los ciudadanos extranjeros pueden adquirir condominios en Manhattan sin requisitos de visado ni de residencia. Muchos compradores internacionales utilizan estructuras LLC para mayor privacidad y planificación patrimonial. Manhattan Miami se especializa en orientar a los compradores internacionales a lo largo del proceso de adquisición, desde las opciones de financiación hasta los trámites de cierre.
Lea nuestra guía para compradores internacionales →Acerca de 35 Hudson Yards
Una vida sin igual
Colección de residencias
De dos a tres dormitorios
1,500 - 3,200 sq ft
De cuatro a cinco dormitorios
3,500 - 6,500 sq ft
Penthouses
6,500 - 10,000+ sq ft
Residences from $3,890,000
Comodidades de talla mundial en 35 Hudson Yards
22,000 pies cuadrados de comodidades privadas para residentes, complementadas por el ecosistema del Equinox Hotel y Club
Fitness y bienestar
- Gimnasio privado exclusivo para residentes
- Estudio de estiramientos y yoga
- Serena sala de meditación
- Club de fitness Equinox de 60,000 pies cuadrados
- E by Equinox, un club dentro del club
- Piscinas cubiertas y al aire libre
- Estudio SoulCycle
- Spa Equinox de servicio completo
Entretenimiento y vida social
- Salón de cócteles y bar con vistas a The Vessel
- Salón de billar
- Salón con simulador de golf
- Sala de proyección con barra de bar
- Gran terraza con vistas al Hudson River
- Gran comedor con capacidad para más de 50 invitados
- Comedor privado para 16 comensales con servicio de catering
- Biblioteca
Negocios y familia
- Centro de negocios y sala de juntas
- Despachos privados
- Sala de juegos infantil
- Instalaciones para conferencias
Servicios y gastronomía
- Conserje y portero las 24 horas
- Director de Residencias
- Director de estilo de vida para asistencia personal
- Servicio de comidas en la residencia y de chef privado
- Acceso directo en ascensor a ZZ's by Major Food Group
- Restaurante Electric Lemon de Stephen Starr
- Reservas preferentes en los restaurantes de Hudson Yards
- Tecnología de hogar inteligente y sostenibilidad LEED Gold
Los visionarios
Skidmore, Owings & Merrill (SOM)
Arquitecto
Related Companies & Oxford Properties
Promotor
Hudson Yards: la nueva dirección más dinámica de Manhattan
Hudson Yards es el desarrollo urbano más ambicioso de New York City, que transforma 28 acres del extremo oeste de Manhattan en un próspero distrito de residencias de lujo, gastronomía de talla mundial, comercios de alta gama, vanguardistas espacios artísticos y amplias zonas públicas. Situado entre las calles 30th y 34th, al oeste de Tenth Avenue, el barrio ofrece acceso directo a la High Line, proximidad al distrito de galerías de Chelsea y cómodas conexiones de transporte con todo Manhattan.
Arte y cultura
The Shed, un innovador centro de artes que encarga obras de todas las disciplinas, y The Vessel, el icónico hito escultórico de Thomas Heatherwick con 154 tramos de escaleras interconectados, sostienen la vida cultural de Hudson Yards. La contigua High Line conecta a los residentes con el mundialmente reconocido distrito de galerías de Chelsea.
Gastronomía y entretenimiento
Más de 25 restaurantes y locales gastronómicos llenan Hudson Yards, desde el mercado gastronómico Mercado Little Spain del chef Jose Andres y Ci Siamo de Danny Meyer hasta Peak, en la planta 101 de 30 Hudson Yards. El mirador Edge, la terraza al aire libre más alta del hemisferio occidental, ofrece vistas de 360 grados desde 100 plantas de altura.
Compras y comercio
The Shops at Hudson Yards cuentan con siete niveles de comercio de primer nivel y más de 70 tiendas, entre ellas Louis Vuitton, Cartier, Dior, Bulgari y Neiman Marcus, junto a marcas contemporáneas como Aritzia, Alo Yoga y MUJI. Es el destino de compras de lujo por excelencia de Midtown Manhattan.
Transporte y conectividad
La estación 34th Street–Hudson Yards de la línea 7 ofrece acceso directo a Times Square, Grand Central y Flushing. Penn Station está a poca distancia a pie hacia el este, con conexiones a NJ Transit, la LIRR y Amtrak. La West Side Highway facilita el acceso en vehículo, y hay servicio de ferry en el cercano Pier 79.
Edificios comparables
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Preguntas frecuentes
¿Qué ofrece realmente a los residentes la colaboración con el Equinox Hotel en 35 Hudson Yards?
Esta es la pregunta que hace todo comprador, y merece una respuesta real en lugar de un resumen de folleto. El Equinox Hotel ocupa las plantas inferiores del edificio, y los residentes acceden a su infraestructura de una forma que va más allá de un condominio con marca hotelera al uso. Se dispone del mayor club de fitness Equinox jamás construido, de 60,000 pies cuadrados: piscinas interiores y exteriores, SoulCycle, spa completo. Se tiene acceso directo en ascensor a ZZ's by Major Food Group y a Electric Lemon de Stephen Starr. Y se cuenta con un Director de Residencias dedicado que puede organizar servicios de nivel hotelero (comidas en el hogar, limpieza, tratamientos de spa) cargados a su cuenta. Hemos tenido clientes procedentes de One57 precisamente porque allí la integración de servicios hoteleros resultaba superficial en comparación. En 35 HY, Equinox gestiona de verdad la parte de hospitalidad del edificio, y se percibe en la experiencia del día a día.
¿Cómo se compara 35 Hudson Yards con 15 Hudson Yards?
Recibimos esta pregunta constantemente porque los compradores suelen considerar ambos. Así lo desglosamos. 35 HY es la opción premium: menos unidades (137 frente a 285), planta de inicio más alta (la 53 frente a otras más bajas), mayor precio por pie y la integración con el Equinox Hotel. 15 HY, diseñado por Diller Scofidio + Renfro, es arquitectónicamente más audaz (esa forma de trébol es llamativa) y cuenta con Skytop a 900 pies, que es de verdad uno de los mejores espacios de comodidades de la ciudad. El precio de 15 HY es más accesible, a partir de unos $2.5 millones por una unidad de un dormitorio frente a los $4 millones por una de dos dormitorios en 35 HY. Hemos recorrido unidades en ambos edificios a fondo. Si un cliente valora la exclusividad, los servicios hoteleros y esa vista inmediata desde planta alta en cada unidad, gana 35 HY. Si desea carácter arquitectónico, una gama más amplia de distribuciones y un precio de entrada más bajo, 15 HY encaja mejor.
¿Cuál es el rango de precios de los condominios en 35 Hudson Yards?
Las unidades de dos dormitorios parten de unos $4 millones, las de tres dormitorios van de $6 a $12 millones según la planta y la orientación, y los penthouses de mayor tamaño superan los $30 millones. Por pie cuadrado, cabe esperar aproximadamente de $2,200 a $2,800, con las plantas altas y las orientaciones premium por encima de esa cifra. Un detalle importante: el edificio cuenta con una exención fiscal 421-a a 20 años que comenzó en 2019, de modo que quedan todavía unos 13 años de importantes ahorros fiscales. Eso reduce de forma notable sus costes de mantenimiento frente a los edificios sin exención. Siempre calculamos el coste mensual real para nuestros clientes, porque la exención inclina las cuentas a favor de 35 HY más de lo que la gente cree.
¿Cómo son las vistas en 35 Hudson Yards?
Aquí es donde la ventaja estructural del edificio se hace realmente patente. Como las residencias comienzan en la planta 53, no existe la unidad de planta baja con una vista comprometida. Las unidades orientadas al oeste disfrutan del Hudson River, de las puestas de sol y del George Washington Bridge a lo lejos. Las orientadas al este miran hacia el perfil de Midtown: el Empire State Building, One Vanderbilt, la panorámica completa. Las orientaciones sur captan la Statue of Liberty y el Downtown. Hemos estado en unidades a distintas horas del día, y la luz del oeste a última hora de la tarde es especialmente espectacular. En 35 HY, las vistas no son una característica del penthouse: son una característica de cada unidad del edificio. Eso no puede decirse de la mayoría de las torres de Billionaires' Row, donde las plantas bajas dan a edificios contiguos.
¿Cómo son las distribuciones en 35 Hudson Yards?
El edificio ofrece 137 residencias, desde unidades de dos dormitorios de unos 1,500 pies cuadrados hasta las de seis dormitorios que superan los 10,000 pies cuadrados. Los techos rozan los once pies, lo cual es generoso. Las distribuciones incluyen auténticos vestíbulos de entrada, zonas de estar y de descanso separadas y cristal de suelo a techo. Tras haber recorrido múltiples tipos de unidad, diríamos que las de tres y cuatro dormitorios son el punto óptimo en cuanto a eficiencia de distribución: el flujo entre las zonas de estar y la suite principal resulta bien resuelto. Los penthouses de mayor tamaño son verdaderamente palaciegos pero, como ocurre con cualquier unidad muy grande, algunas de las estancias interiores pueden quedar alejadas de la línea de ventanas. Siempre recorremos la unidad concreta con el cliente en lugar de fiarnos de los planos, porque la orientación y la calidad de la luz varían de forma notable según la línea.
¿Cuáles son los costes mensuales en 35 Hudson Yards?
Los gastos comunes se sitúan entre $3 y $5 por pie cuadrado al mes según la unidad, de modo que una unidad típica de tres dormitorios podría suponer de $5,000 a $8,000 mensuales en gastos comunes. Los impuestos sobre bienes inmuebles se reducen drásticamente gracias a la exención 421-a: durante el periodo de exención plena, podría observarse una reducción del 80 al 95 por ciento. Es un ahorro considerable. No obstante, aconsejamos a los clientes que tengan en cuenta el calendario de la exención, porque, a medida que se reduce a lo largo de los últimos ocho años, sus impuestos aumentarán cada año. Modelamos la trayectoria completa de 20 años para cada comprador al que asesoramos, de modo que no haya sorpresas en el futuro.
¿Es Hudson Yards ya un barrio de verdad?
Esta es la pregunta sobre la que somos más francos, porque la respuesta tiene matices. Hudson Yards cuenta con comercio, gastronomía y programación cultural de talla mundial: The Shed, la High Line, Edge, Mercado Little Spain, las tiendas. Es de verdad cómodo. La línea 7 está justo ahí, Hudson River Park queda a poca distancia a pie hacia el oeste, y el acceso a la autopista del oeste es un plus para quien conduce. Pero todavía no se siente como un barrio en el sentido en que lo hacen el Upper West Side, Tribeca o el West Village. No hay una bodega de esquina, ni un restaurante italiano de barrio que lleve 30 años allí. En algunos puntos aún se percibe planificado y comercial. Eso está cambiando (la población residencial crece, y la zona en torno a la High Line tiene verdadera energía), pero creemos que aquí importa la honestidad. Si un cliente quiere un barrio con historia y carácter a pie de calle, Hudson Yards aún no lo es. Si desea un entorno pulido, autosuficiente y moderno, con una infraestructura seria, lo ofrece con creces.
¿Quién diseñó 35 Hudson Yards y por qué importa SOM?
El arquitecto es David Childs, de Skidmore, Owings & Merrill. SOM es uno de los estudios de arquitectura más importantes del mundo: diseñaron One World Trade Center, 7 World Trade Center y el Burj Khalifa. Childs, en concreto, tiene una trayectoria de edificios que envejecen bien y mantienen su posición en el mercado. Su decisión de revestir 35 HY de piedra caliza en lugar de puro cristal fue deliberada: confiere al edificio un peso y una permanencia que lo distinguen de las demás torres de Hudson Yards. Tony Ingrao se encargó del diseño interior, y sus selecciones de materiales (las cocinas Smallbone, la cuarcita, el trabajo en piedra de los baños) reflejan un nivel de artesanía que, creemos, seguirá resultando actual dentro de 20 años. Hemos visto muchos edificios de lujo cuyos acabados parecen anticuados en una década. Aquí no lo esperamos.
Private Availability at 35 Hudson Yards
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35 Hudson Yards, New York, NY 10001
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Inteligencia de mercado inmobiliario de Manhattan
Contexto de mercado: Los precios de los condominios de lujo en Manhattan están segmentados por submercado. El corredor de Billionaires’ Row (la calle 57, entre Park Avenue y Columbus Circle) registra el precio por pie cuadrado más alto de Estados Unidos, con residencias de máximo prestigio que se negocian entre $4,000 y $10,000+ por SF. El bajo Manhattan (Tribeca, West Village, Soho) tiene su propio segmento de ultralujo, impulsado por la oferta limitada de nuevos desarrollos. Las medianas de los condominios del Upper East Side y el Upper West Side se sitúan claramente por debajo de los niveles trophy del bajo Manhattan, pero ofrecen plantas más amplias y acceso a Central Park. Los precios en Manhattan son sensibles a las tasas de interés, a los tramos del Mansion Tax y a la etapa del plan de oferta de cada edificio.
Perspectiva de entidades: Los nuevos desarrollos con venta directa del sponsor en 2026 incluyen 80 Clarkson (West Village), 255 East 77th (Upper East Side), 140 Jane (West Village), 1122 Madison (Carnegie Hill) y Mandarin Oriental Fifth Avenue. Los edificios terminados con inventario del sponsor todavía disponible incluyen Central Park Tower, 220 Central Park South, 53 West 53, 111 West 57th y 50 West 66th. Cada uno tiene una trayectoria de sponsor, un banco que financia la obra, un ritmo de enmiendas del plan de oferta y un estatus del 421-a u otra exención fiscal propios, que deben verificarse individualmente.
Señal para el comprador: Las fortalezas estructurales de Manhattan incluyen el procedimiento de plan de oferta supervisado por el Fiscal General de Nueva York (que ofrece una protección procesal al comprador no disponible en mercados menos regulados), la profundidad del mercado de reventa (alta liquidez a la salida) y la oferta limitada en el corto plazo (capacidad de zonificación restringida en los submercados principales). Riesgos a evaluar al contratar: la inflación de los tramos del Mansion Tax por encima de $2M, la asunción del impuesto de transferencia por el comprador en ventas del sponsor, la exposición a linderos y corredores visuales de lotes específicos, las políticas de subarriendo y reventa de la junta del condominio, y el calendario de eliminación gradual del 421-a cuando aplica. El estatus de cualquier proyecto individual, el nivel de inventario del sponsor, las enmiendas del plan de oferta ante el AG, los precios o el porcentaje de ventas deben verificarse al momento de la consulta.
Datos clave
- Rango de $/SF de condominios trophy en Manhattan: $1,500-$10,000+
- Promedio de $/SF en Billionaires’ Row: $4,000-$10,000+
- $/SF trophy en el bajo Manhattan (Tribeca/West Village): $2,500-$6,000+
- Mansion Tax: 1% por encima de $1M, tramos progresivos por encima de $2M para el comprador
- Depósito contractual típico del sponsor: 10%-20% a la firma
- Ventana estándar de revisión del abogado del comprador: 1-3 días hábiles desde la entrega del contrato
- Comisión del lado del sponsor: el desarrollador paga al agente del comprador en ventas del sponsor
- Programas de exención fiscal (cuando aplican): 421-a, J-51, estatus verificado edificio por edificio
- Propiedad mediante LLC para ciudadanos extranjeros: común, se estructura al contratar
Procedimiento del comprador
Procedimiento de ventas del sponsor en Manhattan: formulario de reserva → entrega del plan de oferta → revisión del abogado del comprador → firma del contrato y depósito inicial → compromiso hipotecario (si hay financiamiento) → cierre a la entrega. Los procedimientos de inventario del sponsor y de reventa difieren; se recomienda una planificación asesorada previa a las visitas.
Preguntas frecuentes sobre el mercado inmobiliario de Manhattan
¿Qué es el plan de oferta del Fiscal General de Nueva York?
El plan de oferta es el documento legal presentado ante el Fiscal General de Nueva York que rige la venta de cada condominio en Manhattan. Define el manejo de los depósitos, las especificaciones de las unidades, los cargos comunes, los impuestos inmobiliarios, las obligaciones del sponsor y las protecciones al comprador. Ninguna venta de un condominio en Manhattan se cierra fuera del marco de un plan de oferta aceptado; las enmiendas se presentan periódicamente y las revisan los abogados del comprador al contratar.
¿Qué es el inventario del sponsor?
El inventario del sponsor se refiere a las unidades sin vender que todavía conserva el desarrollador del edificio (el llamado sponsor). Las unidades del sponsor son completamente nuevas, nunca habitadas, y pueden incluir precios negociables, créditos sobre costos de cierre y acceso a programas de exención fiscal cuando el edificio los tiene. Las transacciones del lado del sponsor se rigen por el plan de oferta, no por el contrato estándar de reventa.
¿Qué exenciones fiscales aplican en Manhattan?
El 421-a es la exención más común para condominios en Manhattan y ofrece una carga reducida de impuestos inmobiliarios durante 10 a 25 años en nuevos desarrollos que califican. El J-51 aplica a edificios rehabilitados específicos. Cada exención tiene un calendario de eliminación gradual y un estatus de calificación propio de cada edificio, que debe verificarse en el plan de oferta y en el certificado fiscal más reciente.
¿Qué costos de cierre aplican en un condominio de Manhattan?
Los costos de cierre típicos del comprador se sitúan entre el 2% y el 4% del precio e incluyen los impuestos de transferencia de NYC y NYS (a menudo asumidos por el comprador en ventas del sponsor), el Mansion Tax (1% por encima de $1M, con tramos progresivos por encima de $2M), el title insurance, los honorarios del abogado del comprador, el impuesto de registro hipotecario si hay financiamiento, y los cargos comunes e impuestos inmobiliarios prorrateados.
¿Los cargos comunes son lo mismo que las cuotas de HOA?
No. Los condominios de Manhattan utilizan el término common charges (cargos comunes), no cuotas de HOA. Los cargos comunes financian la operación del edificio, el personal, las amenidades y las reservas. Los impuestos inmobiliarios los factura por separado la ciudad de Nueva York y no forman parte de los cargos comunes.
¿Cómo recibe su remuneración Manhattan Miami en las transacciones de Manhattan?
En las compras de nuevos desarrollos del lado del sponsor, el desarrollador paga la comisión de agente del comprador de Manhattan Miami. La representación del comprador no supone ningún desembolso para el comprador. En las transacciones de reventa, los acuerdos de comisión se divulgan al inicio de la relación.