千載難逢的濱海人間天堂
Rivage Bal Harbour 座落於南佛羅里達最令人嚮往的海灘地段，在繁茂的熱帶景致中拔地而起，是現代居住的燈塔。這個極為稀有的系列共 56 戶，皆為沐浴在光線中的空中宅邸，鄰近標誌性的 Bal Harbour Shops，位於 Bal Harbour 最後一塊待開發的濱海基地，帶來奢華的濱海生活。
Rivage Bal Harbour 概覽
10245 Collins Avenue, Bal Harbour, FL 33154
Related Group, Two Roads Development
Arquitectonica
2027
56
25
共管公寓
Bal Harbour
買家為何青睞 Rivage Bal Harbour
Bal Harbour 最後一塊可開發的濱海基地
這並非行銷話術：Rivage 所在的，正是 Bal Harbour 最後一塊可供開發的濱海基地。此大樓完工後，在南佛羅里達最尊貴的社區之一，將不再有任何新的濱海建案可建。Related Group 與 Two Roads Development 在 10245 Collins Avenue 取得這塊 2.67 英畝、擁有 200 英呎私人海岸線的土地。對於深諳土地稀缺價值的買家而言，光是這一點就足以左右決策。我們深耕 Bal Harbour 多年，可以確認，在 Rivage 之後，這裡的開發管線實際上已經關閉。
僅 56 戶住宅，每戶均附兩車位私人車庫
25 層樓僅 56 戶，對於這個等級的大樓而言，密度低得非比尋常。但我們的買家始終感到意外的，是每戶都附帶的兩車位私人車庫。在有頂車位屬於高端配備的市場中，Rivage 提供附儲藏空間的封閉式私人車庫，這通常只見於連棟透天或獨棟別墅，而非塔樓公寓。再加上私人電梯直達入戶、10 英呎樓高以及深達 12 英呎的露台，每戶住宅更像是一棟私人住宅，而非一戶公寓。面積從 3,300 平方英呎（307 平方公尺）起，確實稱得上寬敞。
SOM 建築設計與 Rottet Studio 室內設計
SOM（Skidmore, Owings & Merrill）是全球最受敬重的建築事務所之一，作品涵蓋從 Burj Khalifa 到 One World Trade Center 的地標建築。其參與 Rivage，意味著設計上的嚴謹程度，是南佛羅里達少有建案能夠比肩的。室內設計由 Rottet Studio 的 Lauren Rottet 負責，景觀設計則出自 Enea Garden Design 的 Enzo Enea 之手。配備瓦斯爐的 Sub-Zero 與 Wolf 廚房，以及採用 Dornbracht 衛浴五金的洞石浴室，都體現了這個水準。我們告訴買家，光憑設計團隊，Rivage 就已經屬於另一個層級。
管家與私廚齊備的全方位莊園式生活
Rivage 的服務體系，超出多數品牌住宅所能提供的範圍。每位屋主均可享有專屬管家與莊園經理、私人廚師、購物服務、醫療禮賓、清潔、洗衣、住宅內用餐，以及一輛專屬座車（house car）。僅限住戶使用的濱海餐廳、雞尾酒廊與早餐吧，讓日常用餐無須離開大樓。這是公寓形式下的莊園級服務，而在 56 戶的規模下，服務人員與住戶的比例，是我們在南佛羅里達所見過最高的水準之一。800萬美元起的價格，正反映了這份獨享性。
我們對 Rivage Bal Harbour 的看法
Rivage Bal Harbour 是當前南佛羅里達開發週期中的指標資產，我們的團隊也以此態度看待它。Related Group 與 Two Roads Development 取得 Bal Harbour 最後一塊濱海基地（位於 10245 Collins Avenue，面積 2.67 英畝，擁有 200 英呎私人海岸線），並邀請 SOM、Rottet Studio 與 Enea Garden Design，在 25 層的樓體中打造 56 戶濱海別墅。當我們說這棟大樓屬於另一個層級時，依據的是我們與整個 Miami-Dade 郡競爭性頂級豪宅建案買家直接合作的經驗。
房型組合從面積 3,284 平方英呎（305 平方公尺）的三房住宅，到面積 6,655 平方英呎（618 平方公尺）的五房住宅，另有三戶頂層複式，其中 Ocean Penthouse 面積達 12,603 平方英呎（1,171 平方公尺）。價格自 800萬美元起，付款結構為簽約時 20%，動工時 10%，結構封頂（top-off）時 10%，交屋過戶時 60%。每戶均包含私人電梯直達入戶、兩車位私人車庫、配瓦斯爐的 Sub-Zero 與 Wolf 廚房，以及採用 Dornbracht 衛浴五金的洞石浴室。這套服務組合（管家、莊園經理、私人廚師、醫療禮賓、專屬座車）更像一座私人莊園，而不是一棟公寓。
必須坦率指出的一點是價格。起價 800萬美元，預估維護費為每平方英呎 2.10 美元，即使以 Bal Harbour 的標準來看，這也是一筆可觀的投入。希望以較低門檻取得濱海奢華的買家，可以考慮 Rosewood Hillsboro Beach 或 Ritz-Carlton Pompano。此外，2030 年及之後的交屋時程，意味著需要有耐心的資金。但對於想要南佛羅里達市場絕對頂端的買家（最後一塊濱海基地、世界級設計團隊、56 戶的稀有性、完整的莊園式服務）而言，Rivage 就是答案。我們的團隊與正在把 Rivage 同 Faena Residences、Shore Club 和 The Perigon 一併比較的買家密切合作。
關於 Rivage Bal Harbour
Rivage Bal Harbour 是位於 10245 Collins Avenue 的頂級濱海公寓大樓，由 Related Group 與 Two Roads Development 在 Bal Harbour 最後一塊可供開發的濱海基地上開發。建案由 SOM（Skidmore, Owings & Merrill）設計，室內設計出自 Rottet Studio 的 Lauren Rottet，景觀設計出自 Enea Garden Design 的 Enzo Enea。這棟 25 層的大樓僅有 56 戶濱海別墅，座落於 2.67 英畝的基地，擁有 200 英呎私人海岸線。我們的經紀團隊認為，這是目前 Miami-Dade 郡在建最重要的頂級豪宅建案，其稀有價值在 Bal Harbour 最後一塊濱海基地蓋成後將無法複製。
住宅系列包括 15 戶三房，面積 3,284 至 3,297 平方英呎（305 至 306 平方公尺）；30 戶四房，面積 4,215 至 4,810 平方英呎（392 至 447 平方公尺）；以及 8 戶五房，面積 5,810 至 6,655 平方英呎（540 至 618 平方公尺）。三戶頂層複式為大樓加冕：Lower Penthouse 面積 9,464 平方英呎（879 平方公尺），Bay Penthouse 面積 8,677 平方英呎（806 平方公尺），Ocean Penthouse 面積 12,603 平方英呎（1,171 平方公尺）。價格自 800萬美元起，付款結構為簽約時 20%，動工時 10%，結構封頂（top-off）時 10%，交屋過戶時 60%。預估每月維護費為每平方英呎 2.10 美元。
每戶皆配備私人電梯直達入戶、10 英呎樓高、落地窗、深達 12 英呎的露台、附儲藏空間的兩車位私人車庫、配瓦斯爐的 Sub-Zero 與 Wolf 廚房，以及採用 Dornbracht 衛浴五金的洞石主臥浴室。25,000 平方英呎（2,323 平方公尺）的公共設施包括附私人涼亭的 Sunrise 與 Sunset 泳池、設有土耳其浴與冷水浸浴池的完整水療中心、附瑜伽教室的健身中心、匹克球與板式網球場、僅限住戶使用的濱海餐廳、雞尾酒廊與早餐吧、影音室、圖書室，以及設有 VR 遊戲模擬器的兒童遊戲室。服務體系包括專屬管家、莊園經理、私人廚師、醫療禮賓、購物服務、清潔、住宅內用餐，以及一輛專屬座車。
Rivage 在 Bal Harbour 乃至整個南佛羅里達豪宅市場中占有獨特地位。作為這個尊貴社區中最後一塊濱海開發基地，鄰近 Bal Harbour Shops，坐擁大西洋、Biscayne Bay 與邁阿密天際線的壯闊景觀，它所具備的稀有價值根本無法複製。在這個價位帶比較的買家，通常還會同時評估邁阿密海灘的 Faena Residences Miami、Shore Club 與 The Perigon，以及作為更安靜濱海選擇的 Rosewood Hillsboro Beach。我們 ManhattanMiami.com 的團隊專注於南佛羅里達頂級豪宅，可提供詳盡的平面圖比較、最新銷售狀況與私人諮詢。歡迎聯繫我們，洽談 Rivage Bal Harbour。
瀏覽 邁阿密預售新建案，或查看 Billionaires' Beach Miami。海外買家請參閱我們的外國買家邁阿密購屋指南。
無與倫比的居住體驗
住宅系列
三房
3 房
2,800 - 3,500 平方英呎（260 - 325 平方公尺）
800萬美元起
四房
4 房
3,500 - 5,000 平方英呎（325 - 465 平方公尺）
1,200萬美元起
五房
5 房
5,000 - 6,500 平方英呎（465 - 604 平方公尺）
1,800萬美元起
頂層複式
5-6 房
7,000+ 平方英呎（650+ 平方公尺）
3,000萬美元起
住宅起價 $8,000,000
設施與服務
公共設施
- 附私人涼亭的 Sunrise 與 Sunset 泳池
- 濱海餐廳：僅限住戶使用
- Rivage Spa：三溫暖、土耳其浴與冷水浸浴池
- 健身中心與瑜伽教室
- 匹克球與板式網球場
- 雞尾酒廊與早餐吧
- 影音室與圖書室
- 兒童遊戲室與 VR 遊戲模擬器
- 全方位服務的海灘俱樂部
- 每戶配兩車位私人車庫
- 住宅管家與莊園經理
- 24 小時保全與代客泊車
遠見創造者
Related Group
開發商
Two Roads Development
開發商
SOM
設計建築師
Rottet Studio
室內設計師
Bal Harbour 的皇冠明珠
以標誌性的 Bal Harbour Shops 為核心，Bal Harbour 長期以來都是這座美麗障壁島尖端的菁英社區。它無疑是南佛羅里達魅力生活型態中最精緻、文化底蘊最深厚的寫照。坐擁大西洋、Biscayne Bay 與邁阿密天際線的無遮擋景觀，Rivage 堪稱人間天堂。
常見問題
Rivage Bal Harbour 是什麼樣的建案？
Rivage Bal Harbour 是一座 25 層的濱海塔樓，基地面積 2.67 英畝，共 56 戶家庭別墅，擁有 200 線性英呎的原始私人海岸線。這是 Bal Harbour 最後一處待開發的濱海地產，由 SOM 設計，Rottet Studio 負責室內設計，開發商為 Related Group 與 Two Roads Development。
有哪些房型可選？
Rivage 提供 15 戶三房住宅（3,284-3,297 平方英呎，305-306 平方公尺）、30 戶四房住宅（4,215-4,810 平方英呎，392-447 平方公尺）、8 戶五房住宅（5,810-6,655 平方英呎，540-618 平方公尺），另有三戶專屬頂層複式：Lower Penthouse（9,464 平方英呎，879 平方公尺）、Bay Penthouse（8,677 平方英呎，806 平方公尺）與 Ocean Penthouse（12,603 平方英呎，1,171 平方公尺）。
住宅有哪些特色？
每戶皆配備私人電梯直達入戶、10 英呎樓高、落地窗、深達 12 英呎的露台、配瓦斯爐的客製 Sub-Zero 與 Wolf 廚房、採用 Dornbracht 衛浴五金的洞石主臥浴室，以及附儲藏空間的兩車位私人車庫。
起價是多少？
Rivage Bal Harbour 的住宅起價為 800萬美元。付款結構為：簽約時 20%，動工時 10%，結構封頂（top-off）時 10%，交屋過戶時 60%。預估管理維護費為每平方英呎 2.10 美元。
提供哪些設施？
公共設施面積達 25,000 平方英呎（2,323 平方公尺），包括兩座度假村風格的泳池（Sunrise 與 Sunset）、設有三溫暖、土耳其浴與冷水浸浴池的 Rivage Spa、附瑜伽教室的健身中心、匹克球與板式網球場、濱海餐廳、雞尾酒廊、影音室、圖書室、兒童遊戲室、VR 遊戲模擬器，以及全方位服務的海灘俱樂部。
包含哪些服務？
住戶可享有專屬管家與莊園經理、私人廚師、購物服務、醫療禮賓、清潔、洗衣、由樓內餐廳提供的住宅內用餐、一輛專屬座車（house car）、24 小時保全、代客泊車，以及駐點總經理。
Rivage Bal Harbour 由誰設計？
建築設計由全球最負盛名的事務所之一 SOM（Skidmore, Owings & Merrill）擔綱，設計合夥人為 Olin McKenzie。室內設計由 Lauren Rottet 領軍的 Rottet Studio 完成，景觀設計由 Enzo Enea 領軍的 Enea Garden Design 完成。
Rivage Bal Harbour 位於何處？
10245 Collins Avenue, Bal Harbour, FL 33154。鄰近標誌性的 Bal Harbour Shops，坐擁大西洋、Biscayne Bay 與邁阿密天際線的無遮擋景觀。接待中心位於 Bal Harbour Shops，9700 Collins Ave，3 樓。
Rivage Bal Harbour 非公開待售物件資訊
如需了解Rivage Bal Harbour的最新銷售狀況、價格歷史、平面圖及非公開物件，請向我們的顧問團隊申請保密評估。
10245 Collins Avenue, Bal Harbour, FL 33154
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邁阿密不動產市場洞察
市場背景：由邁阿密遷往東北部、以及由邁阿密遷往加州的人口流動，已從疫情時期的暴增轉變為結構性的遷徙。邁阿密的百萬富翁人口在2013年至2023年間成長了約78%。地理限制具有約束力：海洋、海灣與大沼澤地（Everglades）牢牢限制了供給。2025年12月的中位數：Miami Beach共管公寓$620K、Brickell共管公寓$580K。豪華共管公寓每平方英尺價格：$1,200-$3,500+，在Fisher Island達$2,000-$4,500+，在South of Fifth達$1,800-$4,000+。
價值次市場：Brickell（$600-$1,500/SF）、Edgewater（$700-$1,200/SF）、Downtown Miami（$600-$2,000/SF）。頂級次市場：Fisher Island、Sunny Isles Beach（$1,500-$3,500/SF，品牌豪宅物件密集）、South of Fifth。品牌標竿包括Four Seasons Surf Club（$2,200-$3,500/SF）、St. Regis Sunny Isles（$1,800-$2,800/SF）及Porsche Design Tower（$1,600-$2,400/SF）。邁阿密目前擁有的飯店品牌豪宅數量，已超越西半球任何其他城市。
各項結構性因素相互疊加：無州所得稅（相較於紐約10.9%、加州13.3%）、無遺產稅、十年間78%的百萬富翁成長，以及營建成本通膨。當前的預售屋物件，是在20-50%的鋼鐵、鋁、混凝土與木材關稅生效之前完成融資並動工的，實際上是關稅前定價的最後一批。佛羅里達州SB 264法案限制特定國家的國民在軍事設施10英里範圍內進行收購，國際買家必須在簽約階段加以審查。
重點數據
- Miami Beach共管公寓中位數（2025年12月）：$620K
- Brickell共管公寓中位數（2025年12月）：$580K
- 豪華共管公寓每平方英尺：$1,200-$3,500+
- Fisher Island每平方英尺：$2,000-$4,500
- 平均上市天數：95
- 成交費用：2-3%（現金）、3-4%（融資）
- 不動產稅：約為評定價值的每年2%
- 百萬富翁人口成長：+78%（2013-2023）
- 州所得稅：0%（相較於紐約10.9%、加州13.3%）
購屋者需要了解的資訊
邁阿密的百萬富翁人口在2013年至2023年間成長了約78%，加上無州所得稅以及嚴格的地理限制（海洋、海灣、大沼澤地）抑制了供給。豪華共管公寓每平方英尺價格介於$1,200-$3,500+，在Fisher Island達$2,000-$4,500+，在South of Fifth達$1,800-$4,000+。邁阿密目前擁有的飯店品牌豪宅數量，已超越西半球任何其他城市。
邁阿密不動產常見問題
邁阿密目前的共管公寓中位數為何？
2025年12月：Miami Beach $620K、Brickell $580K。豪華共管公寓物件每平方英尺介於$1,200-$3,500+，在Fisher Island達$2,000-$4,500，在South of Fifth達$1,800-$4,000。
為何邁阿密能在結構性層面吸引超高淨值資本？
零州所得稅（相較於紐約10.9%、加州13.3%）、無遺產稅、十年間百萬富翁人口78%的成長（2013-2023），以及抑制長期供給的地理限制。這些屬於結構性因素，而非週期性因素。
營建成本的關稅環境對當前物件意味著什麼？
當前的預售屋物件，是在20-50%的鋼鐵、鋁、混凝土與木材關稅生效之前完成融資並動工的。預期下一個開發週期的重置成本定價將顯著上升。當前的配額代表著關稅前定價的最後一批。
何謂佛羅里達州SB 264法案，以及它如何影響國際買家？
佛羅里達州SB 264法案限制七個國家（中國、俄羅斯、伊朗、北韓、古巴、委內瑞拉、敘利亞）的國民在軍事設施10英里範圍內收購不動產。此項限制必須在簽約階段加以審查，並可能需要調整實體架構以符合規定。
邁阿密共管公寓的每月持有成本通常是多少？
HOA為每平方英尺每月$0.80-$2.50、不動產稅約為評定價值的每年2%、HO-6保險每年$2,000-$5,000+、洪水保險$500-$3,000+。一間2,000平方英尺的共管公寓，光是HOA每月就需$1,600-$5,000。
Surfside事件後的檢查要求為何？
3層樓以上的建築必須在第30年（沿海地區為第25年）進行結構檢查，其後每10年一次。協會必須充分提撥準備金；準備金豁免不再獲准。較舊的建築具有特別攤提的風險；在盡職調查階段須進行檢查及準備金研究審查。