在鮮明的邁阿密語境中，演繹歐式奢華的私密格調
Kempinski Residences Miami Design District 位於藝術、時尚與臨水生活的交會點，在全球最具創造力的城市之一重新定義住宅奢華。建案由兩座優雅的 20 層大樓組成，共有 132 戶私人住宅、6 戶連棟別墅（townhome）以及 17 間僅供住戶專屬使用的客房套房。
Kempinski Residences Miami 概覽
3801 Biscayne Boulevard, Miami, FL 33137
Arkade Group
Arquitectonica
2029
0
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共管公寓
Design District
買家為何青睞 Kempinski Residences Miami
歐洲奢華酒店服務進駐 Design District
Kempinski 是歐洲歷史最悠久的奢華酒店集團，其進軍邁阿密市場、落腳 3801 Biscayne Boulevard，意義非凡。我們團隊多年來持續關注邁阿密的品牌住宅，Kempinski 這個名字對特定買家族群頗具分量：通常是歐洲、拉丁美洲或全球移動的客戶，他們從日內瓦、曼谷或伊斯坦堡就熟知這個品牌。Design District 的區位則進一步加分。這不是又一座 Brickell 的大樓，而是位於邁阿密文化最具活力社區之一、由 Arquitectonica 設計的酒店品牌住宅。
Arquitectonica 的設計公信力
由 Arquitectonica 擔任建築師，絕非小事。這是邁阿密最傑出的事務所之一，城市中一些最具辨識度的建築皆出自其手。我們的經紀團隊曾在多個 Arquitectonica 設計的建案中售出住宅，其作品無論在美學或機能上，品質始終穩定出色。對於 Kempinski Residences，這家事務所帶來了國際開發商有時所欠缺的在地專業。他們深諳邁阿密的光線、氣候與空間偏好。重視設計出身的買家會欣賞這一點：這不是一件泛泛的國際舶來品，而是一棟紮根於邁阿密建築身分的作品。
Design District 是邁阿密最具活力的社區
我們經常在 Design District 附近工作，這個社區在過去十年間的蛻變令人矚目。昔日的展示間與倉庫之地，如今匯聚了 Louis Vuitton、Dior、Prada，以及邁阿密一些最出色的餐廳。位於 3801 Biscayne Boulevard 的 Kempinski Residences 坐落於這股活力的北緣，既能便捷前往 Design District，也毗鄰 Biscayne 北段正在崛起的走廊。對於覺得 Brickell 過於商務、South Beach 過於短暫的買家而言，Design District 是真正有趣的選擇，兼具紮實的文化底蘊。
品牌住宅服務，卻沒有海濱小鎮的陳腔濫調
邁阿密的品牌住宅市場相當擁擠（Ritz-Carlton、Four Seasons、St. Regis、Mandarin Oriental），但這些建案大多位於 Brickell、Sunny Isles 或海灘的臨水地段。Design District 的 Kempinski Residences 則在鮮明的都會、非臨水環境中提供品牌酒店服務。對於既想要禮賓、家務服務與奢華酒店設施，又更青睞藝術與設計氛圍而非海濱地址的買家，這是難得的選擇。我們的團隊發現，這項差異在來自倫敦、巴黎和聖保羅等城市的買家之間引起強烈共鳴。
我們對 Kempinski Residences Miami Design District 的看法
Kempinski Residences Miami Design District 是我們目前在邁阿密市場關注的最具特色的建案之一。建案位於 3801 Biscayne Boulevard，由 Arquitectonica 設計，將一個歷史悠久的歐洲奢華酒店品牌帶進這座城市文化地位最重要的社區之一。這不是典型的邁阿密投資選擇，而這正是它的有趣之處。
我們的經紀團隊為許多國際買家提供諮詢，Kempinski 是一個在歐洲及全球移動客戶心中深具共鳴的名字。雖然該品牌在美國的知名度或許不及 Four Seasons 或 Ritz-Carlton，但它在海外的聲譽屬於第一梯隊。我們認為，對於想擁有品牌住宅、又不想選擇那些隨處可見、有時還帶有溢價的美國知名奢華酒店品牌的成熟買家，這是一項優勢。
Design District 的區位是故事的另一半。這個社區已從小眾設計聚落，成熟為擁有世界級零售、畫廊與餐廳的真正奢華目的地。住在這裡，與住在 Brickell 或海灘有本質上的差別：更都會、更精選，也與那個把邁阿密推上全球文化版圖的藝術與時尚圈聯繫更緊密。我們認為，被這個社區吸引的買家，做出的是一種成熟的生活方式選擇。
作為交屋期在 2030 年或之後的早期建案，價格與設施細節仍在陸續明朗。我們建議有意的買家向我們的團隊登記，以便隨建案推進取得最新動態。Arquitectonica 的參與讓我們對設計品質充滿信心，而 Kempinski 品牌則提供了足以滿足奢華買家期待的服務框架。這是一個值得密切關注的建案。
關於 Kempinski Residences Miami
Kempinski Residences Miami Design District 是位於邁阿密 3801 Biscayne Boulevard 的全新品牌奢華公寓大樓，由 Arquitectonica 設計。建案預計於 2030 年或之後交屋，標誌著歐洲歷史最悠久的奢華酒店集團 Kempinski 進軍邁阿密住宅市場，將其精緻的歐式待客傳統帶到這座城市文化最具活力、變化最快的社區之一。
我們的經紀團隊在邁阿密品牌住宅領域經驗深厚，而 Kempinski 建案以其不同凡響的定位脫穎而出。邁阿密大多數品牌住宅建案瞄準 Brickell、Sunny Isles 或邁阿密海灘的臨水地段，Kempinski 卻選擇了 Design District，這是一個以奢華零售、當代藝術畫廊和世界級餐飲定義的社區，而非海景與海灘。這是經過深思的選擇，吸引的是特定的買家：全球視野成熟、重視設計，比起典型的南佛羅里達海灘生活更嚮往都會文化。我們的團隊發現，這項定位特別受到歐洲與拉丁美洲買家的共鳴，他們對 Kempinski 這個名字的認識來自其遍布歐洲、亞洲與中東的飯店。
Arquitectonica 擔任建築師，為建案增添了可觀的公信力。作為邁阿密最受敬重、作品最豐富的建築事務所之一，Arquitectonica 帶來數十年的在地經驗，以及涵蓋城市眾多指標性建築的作品集。對於進軍邁阿密市場的歐洲酒店品牌而言，擁有這樣一位紮根本地的建築師是重要資產，可確保大樓既具建築上的卓越品質，又針對邁阿密的氣候與生活方式達成機能優化。Kempinski 的國際酒店基因與 Arquitectonica 深厚的邁阿密根基相結合，造就了一個既具世界氣度、又契合所在環境的建案。
Design District 本身在過去十年經歷了翻天覆地的轉變，從以貿易為主的展示間區域發展為全球奢華目的地。Louis Vuitton、Dior、Prada 及其他主要時裝品牌的旗艦店如今成為社區的支柱，與畫廊、Institute of Contemporary Art 等博物館，以及不輸邁阿密任何地方的餐飲場景並肩而立。入住 Kempinski Residences，屋主將身處這個創意生態的中心，步行即可享受邁阿密大多數社區無法提供的文化體驗。
由於建案尚處早期階段，我們的團隊建議有意的買家與我們聯繫，加入我們的優先名單，以便在價格、平面圖與設施細節公布時第一時間取得更新。我們也可以提供 Kempinski 與邁阿密市場其他品牌住宅選擇的比較背景，並協助您評估 Design District 的生活方式是否契合您的優先考量。
瀏覽邁阿密預售新建案，或查看 Billionaires' Beach Miami。海外買家請參閱我們的外國買家邁阿密購屋指南。
無與倫比的居住體驗
住宅系列
一房
1 房
900–1,200 平方英呎（84–111 平方公尺）
150萬美元起
兩房
2 房
1,200–1,800 平方英呎（111–167 平方公尺）
250萬美元起
三房
3 房
1,800–2,500 平方英呎（167–232 平方公尺）
400萬美元起
頂層豪宅
4–5 房
3,500+ 平方英呎（325+ 平方公尺）
1,000萬美元起
住宅起價 $3,500,000
遠見創造者
Arquitectonica
建築設計
Arquitectonica 由 Bernardo Fort-Brescia 與 Laurinda Spear 於 1977 年創立，邁阿密 50 座最高建築中有 14 座出自其手，形塑了城市天際線，其中包括 Brickell City Centre 與 Kaseya Center。
Rockwell Group
室內設計
這家屢獲殊榮的工作室由 David Rockwell 領軍，曾打造 15 Hudson Yards、Nobu Downtown 與 Equinox Hotel 的室內空間。其在 Kempinski 的作品將精緻材質與當代的從容感融為一體。
Enea Landscape Architecture
景觀設計
Enea 由 Enzo Enea 在瑞士創立，將藝術、自然與建築的理念帶入庭園、泳池與花園，並透過架高的設施連橋將兩座大樓相連。
通往 Design District 的門戶
Kempinski Residences 位於 3801 Biscayne Boulevard，處於邁阿密的文化核心地帶，世界級畫廊、旗艦精品店與創新餐飲在此交會。
常見問題
Kempinski Residences Miami Design District 位於哪裡？
Kempinski Residences 位於邁阿密 3801 與 3883 Biscayne Boulevard，是通往 Miami Design District 的門戶。
Kempinski Miami Design District 共有多少戶住宅？
建案包括兩座 20 層大樓內的 132 戶私人住宅，另有 6 戶連棟別墅與 17 間僅供住戶專屬使用的客房套房。
Kempinski Residences Miami 的起價是多少？
起價為 370萬美元，格局為 2 至 4 房，總面積約 2,100 至 3,700 平方英呎（195 至 344 平方公尺）。
Kempinski Residences Miami Design District 由誰設計？
建築設計 Arquitectonica，室內設計 Rockwell Group，景觀設計 Enea。開發商為 DaGrosa Capital Development Partners。
Kempinski Residences Miami 何時完工？
Kempinski Residences Miami Design District 預計於 2029 年第四季完工。
Kempinski Residences Miami 非公開待售物件資訊
如需了解Kempinski Residences Miami的最新銷售狀況、價格歷史、平面圖及非公開物件，請向我們的顧問團隊申請保密評估。
3801 Biscayne Boulevard, Miami, FL 33137
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邁阿密不動產市場洞察
市場背景：由邁阿密遷往東北部、以及由邁阿密遷往加州的人口流動，已從疫情時期的暴增轉變為結構性的遷徙。邁阿密的百萬富翁人口在2013年至2023年間成長了約78%。地理限制具有約束力：海洋、海灣與大沼澤地（Everglades）牢牢限制了供給。2025年12月的中位數：Miami Beach共管公寓$620K、Brickell共管公寓$580K。豪華共管公寓每平方英尺價格：$1,200-$3,500+，在Fisher Island達$2,000-$4,500+，在South of Fifth達$1,800-$4,000+。
價值次市場：Brickell（$600-$1,500/SF）、Edgewater（$700-$1,200/SF）、Downtown Miami（$600-$2,000/SF）。頂級次市場：Fisher Island、Sunny Isles Beach（$1,500-$3,500/SF，品牌豪宅物件密集）、South of Fifth。品牌標竿包括Four Seasons Surf Club（$2,200-$3,500/SF）、St. Regis Sunny Isles（$1,800-$2,800/SF）及Porsche Design Tower（$1,600-$2,400/SF）。邁阿密目前擁有的飯店品牌豪宅數量，已超越西半球任何其他城市。
各項結構性因素相互疊加：無州所得稅（相較於紐約10.9%、加州13.3%）、無遺產稅、十年間78%的百萬富翁成長，以及營建成本通膨。當前的預售屋物件，是在20-50%的鋼鐵、鋁、混凝土與木材關稅生效之前完成融資並動工的，實際上是關稅前定價的最後一批。佛羅里達州SB 264法案限制特定國家的國民在軍事設施10英里範圍內進行收購，國際買家必須在簽約階段加以審查。
重點數據
- Miami Beach共管公寓中位數（2025年12月）：$620K
- Brickell共管公寓中位數（2025年12月）：$580K
- 豪華共管公寓每平方英尺：$1,200-$3,500+
- Fisher Island每平方英尺：$2,000-$4,500
- 平均上市天數：95
- 成交費用：2-3%（現金）、3-4%（融資）
- 不動產稅：約為評定價值的每年2%
- 百萬富翁人口成長：+78%（2013-2023）
- 州所得稅：0%（相較於紐約10.9%、加州13.3%）
購屋者需要了解的資訊
邁阿密的百萬富翁人口在2013年至2023年間成長了約78%，加上無州所得稅以及嚴格的地理限制（海洋、海灣、大沼澤地）抑制了供給。豪華共管公寓每平方英尺價格介於$1,200-$3,500+，在Fisher Island達$2,000-$4,500+，在South of Fifth達$1,800-$4,000+。邁阿密目前擁有的飯店品牌豪宅數量，已超越西半球任何其他城市。
邁阿密不動產常見問題
邁阿密目前的共管公寓中位數為何？
2025年12月：Miami Beach $620K、Brickell $580K。豪華共管公寓物件每平方英尺介於$1,200-$3,500+，在Fisher Island達$2,000-$4,500，在South of Fifth達$1,800-$4,000。
為何邁阿密能在結構性層面吸引超高淨值資本？
零州所得稅（相較於紐約10.9%、加州13.3%）、無遺產稅、十年間百萬富翁人口78%的成長（2013-2023），以及抑制長期供給的地理限制。這些屬於結構性因素，而非週期性因素。
營建成本的關稅環境對當前物件意味著什麼？
當前的預售屋物件，是在20-50%的鋼鐵、鋁、混凝土與木材關稅生效之前完成融資並動工的。預期下一個開發週期的重置成本定價將顯著上升。當前的配額代表著關稅前定價的最後一批。
何謂佛羅里達州SB 264法案，以及它如何影響國際買家？
佛羅里達州SB 264法案限制七個國家（中國、俄羅斯、伊朗、北韓、古巴、委內瑞拉、敘利亞）的國民在軍事設施10英里範圍內收購不動產。此項限制必須在簽約階段加以審查，並可能需要調整實體架構以符合規定。
邁阿密共管公寓的每月持有成本通常是多少？
HOA為每平方英尺每月$0.80-$2.50、不動產稅約為評定價值的每年2%、HO-6保險每年$2,000-$5,000+、洪水保險$500-$3,000+。一間2,000平方英尺的共管公寓，光是HOA每月就需$1,600-$5,000。
Surfside事件後的檢查要求為何？
3層樓以上的建築必須在第30年（沿海地區為第25年）進行結構檢查，其後每10年一次。協會必須充分提撥準備金；準備金豁免不再獲准。較舊的建築具有特別攤提的風險；在盡職調查階段須進行檢查及準備金研究審查。