80 層水岸高樓，公共設施格外完備
One Manhattan Square 是由 Extell 開發的東河水岸共有公寓，位於下東城與雙橋區之間的 252 South Street。這座 80 層玻璃塔樓以極為完備的公共設施、開闊河景以及可觀量體而著稱。
在與下城規模較小的物業進行比較之前，建議先評估樓層、戶型線、座向、房屋狀況、管理費、稅務減免的適用方式，以及在 South Street 生活的實際樣貌。
One Manhattan Square at a Glance
252 South Street, New York, NY 10002
Extell Development Company
Adamson Associates Architects
2019
815
80
共管公寓
Lower East Side / Two Bridges
One Manhattan Square Condos for Sale
Why Buyers Choose One Manhattan Square
One Manhattan Square 是一座以量體與服務見長的物業。買方看重其景觀、全天候服務，以及相較曼哈頓其他新建高樓的價值；然而最合適的選擇，始終取決於對個別戶型線與持有成本的試算。
東河景觀
依樓層與座向不同，眾多單位可遠眺河面、橋樑、城市天際線或港灣。
公共設施完備
本案匯集了曼哈頓最為完整的室內外公共設施之一。
下城的價值定位
當買方更重視服務與景觀時，其定價相較下城規模較小的物業往往具有優勢。
稅務減免實地查核
剩餘稅務優惠與未來的調升幅度，應於出價前完成試算。
我們對 One Manhattan Square 的觀點
對於希望在下城取得水岸景觀、追求極為完備的公共設施與全服務新建共有公寓的買方而言，One Manhattan Square 尤具吸引力。其評估標準應有別於下東城的小型精品物業。
關鍵的查核要點包括戶型線、座向、稅務減免的剩餘年限、管理費、建商釋出或中古轉售的屬性、物業財務狀況，以及自 South Street 出發的實際通勤情形。
歡迎國際買家
外國人士購買 Manhattan 共管公寓無需簽證或居留資格。許多國際買家運用 LLC 結構以兼顧隱私與資產傳承規劃。Manhattan Miami 專精於引導國際買家完成整個收購流程，從融資方案到成交程序皆涵蓋其中。
閱讀我們的國際買家指南 →About One Manhattan Square
無與倫比的居住體驗
One Manhattan Square on the East River waterfront
住宅系列
入門戶型
套房及一房單位
視戶型線而定
目前市場價格
- 入門門檻較低
- 全服務物業
- 可使用全部公共設施
景觀戶型
兩房與三房單位
因戶型線與樓層而異
景觀溢價
- 東河景觀
- 面向橋樑與天際線
- 同一戶型線內價格區間
頂樓公寓與優選戶型線
大坪數單位及頂樓公寓
請確認室內與室外坪數
價格洽詢
- 格局更為稀有
- 最佳座向
- 持有成本須更審慎試算
公共設施與服務
室內設施
- 健身與養生空間
- 泳池及水療區域
- 住戶專屬交誼廳
- 休閒與娛樂空間
室外設施
- 景觀化室外空間
- 庭園與露臺
- 住戶休憩區域
- 通往水岸步道
遠見創造者
Extell Development Company
開發商
One Manhattan Square 由 Extell 開發。
Adamson Associates Architects
建築設計
Adamson Associates 完成這座 80 層塔樓的建築設計。
Meyer Davis
室內設計
Meyer Davis 負責室內設計方案。
West 8
景觀設計
West 8 設計了本案的景觀化室外空間。
下東城／雙橋區
One Manhattan Square 坐落於東河水岸，位處下東城與雙橋區交界，緊鄰中國城、曼哈頓大橋以及東河綠廊。
Compare One Manhattan Square to Nearby Buildings
Buyers considering One Manhattan Square typically also evaluate these buildings
常見問題
One Manhattan Square 位於何處？
One Manhattan Square 位於曼哈頓下城 252 South Street，緊鄰下東城與雙橋區的水岸地帶。
One Manhattan Square 共有多少住宅單位？
One Manhattan Square 於一座 80 層塔樓內設有 815 戶共有公寓。
One Manhattan Square 由誰開發？
One Manhattan Square 由 Extell Development Company 開發。
在 One Manhattan Square 置產前應比較哪些面向？
建議比較樓層、戶型線、景觀、座向、房屋狀況、管理費、稅務減免的剩餘年限、屬建商釋出或中古轉售，以及近期成交紀錄。
Private Availability at One Manhattan Square
For current availability, pricing history, floor plans, and off-market opportunities at One Manhattan Square, request a confidential review with our advisory team.
252 South Street, New York, NY 10002
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Manhattan 房地產市場情報
市場脈絡：Manhattan 豪宅公寓大廈的價格依子市場明確區隔。Billionaires’ Row 廊帶（57 街，介於 Park Avenue 與 Columbus Circle 之間）擁有全美最高的每平方英尺單價，指標性豪宅成交價達每平方英尺 $4,000-$10,000+。Manhattan 下城（Tribeca、West Village、Soho）在新建案供給有限的支撐下，自成一個頂級豪宅層級。Upper East Side 與 Upper West Side 的公寓大廈中位數價格明顯低於下城指標水準，但提供更大的樓板面積與親近 Central Park 的優勢。Manhattan 的價格對利率、豪宅稅級距，以及個別大樓的銷售計畫書階段相當敏感。
實體洞察：2026 年由開發商直售的新建案包括 80 Clarkson（West Village）、255 East 77th（Upper East Side）、140 Jane（West Village）、1122 Madison（Carnegie Hill）與 Mandarin Oriental Fifth Avenue。已完工且仍有開發商餘屋的大樓包括 Central Park Tower、220 Central Park South、53 West 53、111 West 57th 與 50 West 66th。每一棟大樓的開發商紀錄、營建融資銀行、銷售計畫書修訂節奏，以及 421-a 或其他稅賦減免狀態皆不相同，必須逐一盡職調查。
買方訊號：Manhattan 的結構性條件包括：由紐約州檢察總長監管的銷售計畫書程序（提供監管較鬆散市場所沒有的買方程序保障）、轉售市場的深度（出場時流動性高），以及近期供給受限（核心子市場的可開發容積有限）。簽約時需審慎評估的風險：$2M 以上豪宅稅級距的累進加重、開發商銷售案中移轉稅轉由買方負擔、特定基地的界線與景觀廊道風險、管委會的出租與轉售政策，以及 421-a 退場時程（如適用）。任何個別建案的狀態，包括開發商餘屋數量、檢察總長計畫書修訂、價格或銷售比例，皆應以洽詢當時為準。
關鍵數據
- Manhattan 指標性公寓大廈每平方英尺價格區間：$1,500-$10,000+
- Billionaires’ Row 平均每平方英尺價格：$4,000-$10,000+
- 下城指標豪宅（Tribeca/West Village）每平方英尺價格：$2,500-$6,000+
- 豪宅稅（Mansion Tax）：$1M 以上課徵 1%，$2M 以上採買方累進級距
- 典型開發商合約訂金：簽約時 10%-20%
- 標準買方律師審閱期：自合約送達起 1-3 個工作天
- 開發商端佣金：開發商銷售案中由開發商支付買方經紀人佣金
- 稅賦減免方案（如適用）：421-a、J-51，狀態逐棟確認
- 外國人以 LLC 持有：常見作法，於簽約時完成架構
買方流程
Manhattan 開發商銷售流程：預約表單 → 銷售計畫書交付 → 買方律師審閱 → 簽署合約並支付首期訂金 → 房貸核准（如有融資）→ 交屋時完成交割。開發商餘屋與中古轉售的流程有所不同；建議於賞屋前先行諮詢規劃。
Manhattan 房地產常見問題
什麼是紐約州檢察總長銷售計畫書？
銷售計畫書（offering plan）是向紐約州檢察總長申報的法律文件，規範 Manhattan 每一戶公寓大廈的銷售。內容界定訂金保管、單位規格、公共管理費、不動產稅、開發商義務與買方保障。任何 Manhattan 公寓大廈的交易，都必須在核備的銷售計畫書框架下完成交割；修訂版本會定期提交，並由買方律師於簽約時審閱。
什麼是開發商餘屋？
開發商餘屋（sponsor inventory）是指仍由大樓開發商（即「sponsor」）持有、尚未售出的單位。這些單位為全新、從未有人居住，且可能享有議價空間、交割費用抵免，以及該大樓的稅賦減免（如有）。開發商端交易依銷售計畫書進行，而非標準的中古轉售合約。
Manhattan 適用哪些稅賦減免？
421-a 是 Manhattan 公寓大廈最常見的減免方案，符合條件的新建案可享 10 至 25 年的不動產稅減免。J-51 適用於特定翻新建築。每項減免各有退場時程與逐棟認定的適用資格，必須以銷售計畫書及最新稅務證明確認。
Manhattan 公寓大廈的交割費用有哪些？
典型的買方交割費用約為房價的 2% 至 4%，包括紐約市與紐約州不動產移轉稅（開發商銷售案中常由買方承擔）、豪宅稅（$1M 以上課徵 1%，$2M 以上採累進級距）、產權保險（title insurance）、買方律師費、貸款時的房貸登記稅，以及按比例分攤的公共管理費與不動產稅。
公共管理費等同於 HOA 管理費嗎？
不同。Manhattan 的公寓大廈使用「公共管理費」（common charges）一詞，而非 HOA 管理費。公共管理費用於大樓營運、人事、設施與儲備基金。不動產稅由紐約市另行課徵，並不包含在公共管理費之內。
Manhattan Miami 在 Manhattan 交易中如何收取報酬？
在開發商端的新建案購屋中，由開發商支付 Manhattan Miami 的買方經紀人佣金，買方無需自付任何代表費用。中古轉售交易的佣金安排則於委任時揭露。