255 East 77th Street Gotik ile Art Deco'nun Buluştuğu 500 Fitlik Bir Kireçtaşı Kule
Genel Bakış
255 East 77th Street, Robert A.M. Stern Architects tarafından tasarlanan ve iç mekânları Yabu Pushelberg imzası taşıyan, Upper East Side'ın 500 fit üzerinde yükselen 36 katlı bir kireçtaşı kuledir. Naftali Group tarafından geliştirilen bina, Gotik ve Art Deco mimari geleneklerini; arkadlar, localar, pergolalar ve 2026'daki tamamlanmasının ardından Lenox Hill silüetinde etkileyici bir varlık hâline gelecek dekoratif bir taçla öne çıkan bir cepheye sentezler.
Bu binayı farklı kılan şey — RAMSA soyağacının ve Yabu Pushelberg iç mekânlarının ötesinde — 33 kapalı park yerinin bulunmasıdır. Otoparkın ya hiç olmadığı ya da ayrı bir yer için $200.000'ın üzerinde maliyet gerektirdiği Manhattan piyasasında, lüks bir kondominyuma entegre edilmiş kapalı otopark olağanüstü bir ayırt edici unsurdur. Bina, tamamlanmadan önce yaklaşık %85 oranında satılmış olup öngörülen toplam satış $500 milyona yaklaşmaktadır.
Ekibimiz, proje ilk kez duyurulduğundan bu yana müşterilerimize 255 East 77th konusunda danışmanlık sunmaktadır ve bu projeyi Upper East Side'daki en güçlü yeni proje tekliflerinden biri olarak değerlendiriyoruz. RAMSA'nın mimari seçkinliği, 33 park yeri, çift kat yüksekliğindeki mekânda yer alan 75 fitlik havuz ve Yabu Pushelberg iç mekânlarının bir araya gelmesi; hem tasarım bilincine sahip alıcıya hem de pratik düşünen alıcıya hitap eden bir ürün ortaya koyuyor. Salt & Straw, zemin kattaki perakende alanı için sözleşme imzalayarak mahalle dostu bir olanak ekledi.
255 East 77th Street at a Glance
255 East 77th Street, New York, NY 10075
Naftali Group
Robert A.M. Stern Architects
2026
62
36
Kat Mülkiyeti
Upper East Side
255 East 77th Street Condos for Sale
Why Buyers Choose 255 East 77th Street
255 East 77th Street, RAMSA mimarisine, pratik lüks olanaklara ve güçlü ön satış ivmesine değer veren alıcılarda karşılık buldu.
RAMSA'nın Gotik-Art Deco Sentezi
Robert A.M. Stern Architects, 500 fitlik bir kireçtaşı kuleye arkadlar, localar, pergolalar ve dekoratif bir taç kazandırdı. Tasarım hem tarihsel göndermeler taşıyor hem de belirgin biçimde modern.
33 Kapalı Park Yeri
Bu bir pazarlama ayrıntısı değil — gerçek bir yaşam tarzı ayırt edici unsurudur. Yeni bir Upper East Side kondominyumunda 33 kapalı park yeri olağanüstüdür. Araç sahibi alıcılar için bu, Manhattan yaşamının en kalıcı sıkıntılarından birini ortadan kaldırır.
Tamamlanmadan Önce %85 Satıldı
Güçlü ön satış hızı, piyasa güvenine işaret eder. Konutların yaklaşık %85'i sözleşme altındayken ve öngörülen satış $500M iken, 255 East 77th talebini kanıtlamıştır.
Yabu Pushelberg İç Mekânları
Kanadalı tasarım firması, konutlara rafine ve küresel bilgi birikimiyle şekillenmiş bir estetik kazandırıyor. RAMSA'nın dış cephesiyle birleştiğinde, sonuç mimarinin ve iç mekânların aynı dili konuştuğu bir bina oluyor.
255 East 77th Street'e Dair Değerlendirmemiz
255 East 77th Street, Upper East Side'da RAMSA kalitesi arayan alıcılara aktif olarak önerdiğimiz bir binadır. %85'lik ön satış oranı kendi adına konuşuyor — bu, piyasanın benimsediği bir projedir. Gotik ve Art Deco mimari öğelerinin, 33 kapalı park yerinin ve Yabu Pushelberg iç mekânlarının birleşimi; hem mimari açıdan seçkin hem de pratik açıdan ikna edici bir ürün ortaya koyuyor.
Olumlu yönler ciddi düzeyde: RAMSA'nın geçmiş performansı güçlü bir uzun vadeli yeniden satış sağlıyor, otopark gerçek bir ayırt edici unsur, çift kat yüksekliğindeki mekânda yer alan 75 fitlik havuz Manhattan'daki en iyi konut havuzu deneyimleri arasında ve Lenox Hill konumu Central Park'a, Museum Mile'a ve East Side'ın en iyi restoranlarına mükemmel erişim sunuyor. Bu kalitede bir RAMSA binası için $7.4M'lık giriş fiyatı, 220 CPS veya 520 Park'a kıyasla değer temsil ediyor.
Dürüst değerlendirme tarafında, bina 2026 teslimiyle hâlâ inşaat aşamasında — alıcılar bir zaman çizelgesine bağlanıyor. Upper East Side'ın doğu konumu, iyi bağlantılı olsa da bazı rakiplere göre parka bir blok daha uzakta. Ve 62 konutuyla bina, The Bellemont (12 konut) gibi butik projelerden daha büyük; bu da kat başına daha az ayrıcalık anlamına geliyor. Ancak tam RAMSA paketini — mimari, olanaklar, otopark ve kanıtlanmış talep — isteyen alıcı için 255 East 77th bunu sunuyor.
Uluslararası Alıcılara Açıktır
Yabancı uyruklular, vize veya ikamet şartı olmaksızın Manhattan'da kat mülkiyeti satın alabilir. Birçok uluslararası alıcı, gizlilik ve miras planlaması için LLC yapılarını tercih eder. Manhattan Miami, finansman seçeneklerinden kapanış süreçlerine kadar uluslararası alıcılara satın alma sürecinde rehberlik etme konusunda uzmanlaşmıştır.
Uluslararası Alıcı Rehberimizi Okuyun →About 255 East 77th Street
Vizyon Sahipleri
Naftali Group
Geliştirici
Naftali Group, mimari seçkinliği, malzeme kalitesini ve Manhattan'ın en değerli konumlarını önceliklendiren bir portföyle, New York'un en titiz lüks konut geliştiricilerinden biri olarak kendini kabul ettirmiştir. Miki Naftali liderliğinde firma, $6 milyarın üzerinde gayrimenkul varlığı geliştirip edinmiş; premium fiyatlandırmayı hak eden ve şehrin en sofistike alıcılarını çeken binalar teslim etme konusunda bir itibar kazanmıştır.
Robert A.M. Stern Architects (RAMSA)
Mimar
RAMSA, New York City'de ve küresel ölçekte lüks konut mimarisinin önde gelen ismidir. Firmanın portföyü; ultra lüks piyasasını yeniden tanımlayan ve toplamda milyarlarca dolarlık satış üreten 220 Central Park South, 520 Park Avenue, 15 Central Park West ve 30 Park Place binalarını içerir. RAMSA'nın klasik tasarım dili, orana gösterilen titiz özen ve kalıcı malzemelere olan bağlılığı, binalarını Manhattan'daki en çok aranan yeni yapılar hâline getirir.
Yabu Pushelberg
İç Mekân Tasarımı
Yabu Pushelberg, olağanüstü incelik ve duyusal zenginlik taşıyan iç mekânlar yaratmasıyla tanınan, küresel ölçekte beğenilen bir tasarım stüdyosudur. George Yabu ve Glenn Pushelberg tarafından kurulan firma, dünyanın en prestijli otellerinin, konutlarının ve kültürel mekânlarının estetik kimliğini şekillendirmiştir. 255 East 77th Street'teki çalışmaları, hem özel konutlara hem de binanın geniş olanak alanlarına sofistike bir malzeme paleti ve özel yapım detaylar kazandırıyor.
Upper East Side
255 East 77th Street, Upper East Side'ın kültürel ve konut açısından kalbi olan Lenox Hill'de yer alır. Burası Museum Mile'ın dünya standartlarındaki kurumları, Madison Avenue'nün butik ve galerileri, Park ve Fifth Avenue'lerin ağaçlarla bezeli dinginliği ve Central Park'ın doğu koruma bahçelerine yakınlığıyla tanımlanan bir mahalledir. Lenox Hill; köklü restoranları, bağımsız kitapçıları, önde gelen tıp kurumları ve dünyanın en gözde konut adreslerinden bazılarıyla sakin bir seçkinlik yaşam tarzı sunar. Konum, Upper East Side'ı Manhattan'ın en kalıcı biçimde arzu edilen mahallelerinden biri hâline getiren yürünebilir, köy benzeri karakteri korurken 6 trenine ve şehir içi otobüs güzergâhlarına zahmetsiz erişim sağlar.
Compare 255 East 77th Street to Nearby Buildings
Buyers considering 255 East 77th Street typically also evaluate these buildings
Sıkça Sorulan Sorular
255 East 77th Street'in beklenen tamamlanma tarihi nedir?
255 East 77th Street'in 2026'da tamamlanması bekleniyor. Bina hâlihazırda inşaat aşamasında ve şimdiden %85 oranında satılmış durumda; bu da projeye yönelik olağanüstü piyasa güvenini yansıtıyor. Naftali Group, binaları zamanında ve en yüksek standartlarda teslim etme konusunda güçlü bir geçmişe sahiptir.
255 East 77th Street'i kim tasarladı?
Bina, lüks konut mimarisinin en saygın firmalarından biri olan ve diğerlerinin yanı sıra 220 Central Park South ile 520 Park Avenue'nün de arkasındaki isim olan Robert A.M. Stern Architects (RAMSA) tarafından tasarlandı. İç mekân tasarımı, küresel olarak takdir edilen Yabu Pushelberg stüdyosuna aittir. Hill West Architects yürütücü mimar olarak görev yapmaktadır. Projeye Naftali Group liderlik etmektedir.
255 East 77th Street'te otopark var mı?
Evet - ve bu, binanın en ayırt edici özelliklerinden biridir. 255 East 77th Street, bina içinde 33 kapalı özel park yeri içerir; bu, Manhattan yeni projelerinde son derece nadir bir olanaktır. Bireysel park yerlerinin $1 milyonun üzerinde satıldığı bir bölgede, bu sunum binanın ve sakinlerinin seviyesini ortaya koyar.
255 East 77th Street'te fiyatlar nedir?
255 East 77th Street'teki konutlar, iki ve üç yatak odalı yerleşimler için $7.4 milyondan başlayan fiyatlara sahiptir; dört yatak odalı ve tam kat konutlar ise $15 milyon ile $28 milyon arasında değişmektedir. $37.5 milyonluk bir dubleks de dâhil olmak üzere penthouse koleksiyonu, sunumun zirvesini temsil eder. Bina, 2026 başı itibarıyla %85 oranında satılmıştır.
255 East 77th Street hangi olanakları sunuyor?
Olanak programının merkezinde, etkileyici çift kat yüksekliğindeki bir mekânda yer alan 75 fitlik bir yüzme havuzu bulunur; bunu tam hizmet spa, son teknoloji fitness merkezi, özel antrenman ve yoga stüdyoları, Yabu Pushelberg iç mekânlarıyla sakinlere özel lounge ve özel yemek salonu, peyzajlı çatı terası, çocuk oyun odası ve 33 kapalı park yeri tamamlar.
255 East 77th Street'in mimari tarzı nedir?
RAMSA, New York silüetinin tarihindeki en beğenilen iki tarz olan Gotik ve Art Deco mimari geleneklerini sentezleyen 500 fitlik bir kireçtaşı kule tasarladı. Cephe; derin yerleştirilmiş arkadlar, localar, süslemeli pergolalar ve heykelsi dekoratif bir taçla öne çıkar; bu da Upper East Side'ın en seçkin savaş öncesi simge yapılarının ağırlığına ve varlığına sahip bir bina ortaya koyar.
Private Availability at 255 East 77th Street
For current availability, pricing history, floor plans, and off-market opportunities at 255 East 77th Street, request a confidential review with our advisory team.
255 East 77th Street, New York, NY 10075
By submitting this form, you may be contacted by Manhattan Miami Real Estate LLC about your inquiry. View our Privacy Policy.
Manhattan Gayrimenkul Pazarı Analizi
Pazar Bağlamı: Manhattan'da lüks kondominyum fiyatları alt pazarlara göre ayrışır. Billionaires’ Row hattı (Park Avenue ile Columbus Circle arasında, 57. Cadde) Amerika Birleşik Devletleri'nin en yüksek fit kare fiyatını taşır; prestijli rezidanslar fit kare (SF) başına $4,000-$10,000+ seviyesinde işlem görür. Aşağı Manhattan (Tribeca, West Village, Soho) sınırlı yeni proje arzının beslediği kendi ultra lüks segmentine sahiptir. Upper East Side ve Upper West Side kondominyum medyan fiyatları, Aşağı Manhattan'ın prestijli seviyelerinin belirgin biçimde altında yer alır; buna karşılık daha geniş kat planları ve Central Park erişimi sunar. Manhattan'da fiyatlar; faiz oranlarına, Mansion Tax dilimlerine ve ilgili binanın satış planı (offering plan) aşamasına duyarlıdır.
Proje Görünümü: 2026 yılında geliştiriciden doğrudan satıştaki yeni projeler arasında 80 Clarkson (West Village), 255 East 77th (Upper East Side), 140 Jane (West Village), 1122 Madison (Carnegie Hill) ve Mandarin Oriental Fifth Avenue yer alıyor. Geliştirici stoğu (sponsor inventory) kalan tamamlanmış binalar arasında Central Park Tower, 220 Central Park South, 53 West 53, 111 West 57th ve 50 West 66th bulunuyor. Her birinin kendine özgü geliştirici sicili, inşaat kredisi veren kurumu, satış planı tadil ritmi ve tek tek incelenmesi gereken 421-a veya diğer vergi indirimi durumu vardır.
Alıcı Sinyali: Manhattan'ın yapısal güçleri arasında New York Başsavcılığı denetimindeki satış planı süreci (daha az düzenlenmiş pazarlarda bulunmayan, alıcı yönlü usul koruması sağlar), ikinci el pazarının derinliği (çıkışta yüksek likidite) ve kısıtlı yakın dönem arzı (çekirdek alt pazarlarda sınırlı imar kapasitesi) yer alır. Sözleşme aşamasında değerlendirilmesi gereken riskler: $2M üzerinde Mansion Tax dilimlerinin yükselmesi, geliştirici satışlarında tapu devir vergisinin alıcı tarafından üstlenilmesi, ilgili parselde sınır ve manzara aksı riskleri, yönetim kurulunun kiralama ve satış politikaları ve geçerli olduğunda 421-a programının kademeli sona erme takvimi. Herhangi bir projenin durumu, geliştirici stoğu seviyesi, Başsavcılık satış planı tadili, fiyatlandırması veya satış yüzdesi başvuru anında teyit edilmelidir.
Temel Veriler
- Manhattan prestijli kondominyum $/SF aralığı: $1,500-$10,000+
- Billionaires’ Row ortalama $/SF: $4,000-$10,000+
- Aşağı Manhattan prestijli segment (Tribeca/West Village) $/SF: $2,500-$6,000+
- Mansion Tax: alıcı için $1M üzerinde %1, $2M üzerinde kademeli dilimler
- Tipik geliştirici sözleşme depozitosu: imzada %10-%20
- Standart alıcı avukatı inceleme süresi: sözleşmenin tesliminden itibaren 1-3 iş günü
- Geliştirici tarafı komisyon: geliştirici satışlarında alıcı temsilcisinin ücretini geliştirici öder
- Vergi indirimi programları (geçerli olduğunda): 421-a, J-51, durum bina bazında teyit edilir
- Yabancı uyruklular için LLC üzerinden mülkiyet: yaygındır, sözleşme aşamasında yapılandırılır
Alıcı Prosedürü
Manhattan'da geliştirici satış prosedürü: rezervasyon formu → satış planının teslimi → alıcı avukatının incelemesi → sözleşmenin imzalanması ve ilk depozito → mortgage onayı (kredili alımlarda) → teslimde kapanış. Geliştirici stoğu ve ikinci el prosedürleri farklıdır; tur öncesinde danışmanlık eşliğinde planlama önerilir.
Manhattan Gayrimenkul Pazarı Hakkında SSS
New York Başsavcılığı satış planı (offering plan) nedir?
Satış planı, her Manhattan kondominyumunun satışını düzenleyen ve New York Başsavcılığına sunulan yasal belgedir. Depozito işlemlerini, daire özelliklerini, ortak giderleri, emlak vergilerini, geliştirici yükümlülüklerini ve alıcı korumalarını tanımlar. Hiçbir Manhattan kondominyum satışı, kabul edilmiş bir satış planı çerçevesi dışında tamamlanmaz; tadiller dönemsel olarak sunulur ve sözleşme aşamasında alıcı avukatları tarafından incelenir.
Geliştirici stoğu (sponsor inventory) nedir?
Geliştirici stoğu, binanın geliştiricisinin ("sponsor") elinde kalan satılmamış daireleri ifade eder. Geliştirici daireleri sıfırdır, hiç oturulmamıştır ve pazarlığa açık fiyatlar, kapanış maliyeti kredileri ile binada mevcutsa vergi indirimi programlarına erişim içerebilir. Geliştirici tarafındaki işlemler standart ikinci el sözleşmesine değil, satış planına tabidir.
Manhattan'da hangi vergi indirimleri uygulanır?
421-a, Manhattan kondominyumlarında en yaygın vergi indirimidir; nitelikli yeni projelerde 10 ila 25 yıl boyunca düşürülmüş emlak vergisi yükü sağlar. J-51 ise yenilenen belirli binalara uygulanır. Her indirimin kademeli sona erme takvimi ve binaya özgü uygunluk durumu vardır; bunlar satış planında ve en güncel vergi belgesinde teyit edilmelidir.
Manhattan'da bir kondominyum alımında hangi kapanış maliyetleri geçerlidir?
Alıcı tarafındaki tipik kapanış maliyetleri fiyatın %2 ila %4'ü düzeyindedir; NYC ve NYS tapu devir vergilerini (geliştirici satışlarında çoğu zaman alıcı tarafından üstlenilir), Mansion Tax'i ($1M üzerinde %1, $2M üzerinde kademeli dilimler), title insurance'ı, alıcı avukatı ücretini, kredili alımlarda mortgage tescil vergisini ve gün esaslı paylaştırılan ortak giderler ile emlak vergilerini kapsar.
Ortak giderler HOA aidatıyla aynı şey midir?
Hayır. Manhattan kondominyumlarında HOA aidatı yerine "common charges" (ortak giderler) terimi kullanılır. Ortak giderler; bina işletmesini, personeli, olanakları ve yedek akçeyi finanse eder. Emlak vergileri NYC tarafından ayrıca tahakkuk ettirilir ve ortak giderlerin parçası değildir.
Manhattan işlemlerinde Manhattan Miami ücretini nasıl alır?
Geliştirici tarafındaki yeni proje alımlarında Manhattan Miami'nin alıcı temsilcisi komisyonunu geliştirici öder. Alıcı temsili, alıcıya hiçbir ek maliyet getirmez. İkinci el işlemlerinde komisyon düzenlemeleri iş birliğinin başında açıklanır.