255 East 77th Street Известняковая башня высотой 500 футов, где готика встречается с ар-деко
Обзор
255 East 77th Street — это 36-этажная известняковая башня высотой 500 футов, возвышающаяся над Верхним Ист-Сайдом, спроектированная бюро Robert A.M. Stern Architects с интерьерами от Yabu Pushelberg. Возведённое компанией Naftali Group, здание объединяет архитектурные традиции готики и ар-деко в фасаде с аркадами, лоджиями, перголами и декоративной короной, которая станет доминирующим элементом силуэта Ленокс-Хилл после завершения строительства в 2026 году.
Что отличает это здание — помимо репутации RAMSA и интерьеров Yabu Pushelberg — так это наличие 33 закрытых парковочных мест. На рынке Манхэттена, где парковка либо отсутствует, либо стоит более $200,000 за отдельное место, наличие закрытой парковки, интегрированной в элитный кондоминиум, является исключительным преимуществом. Здание продано примерно на 85% до завершения строительства, а прогнозируемый общий объём продаж приближается к $500 миллионам.
Наша команда консультирует клиентов по 255 East 77th Street с момента первого объявления о проекте, и мы считаем его одним из сильнейших предложений среди новостроек Верхнего Ист-Сайда. Сочетание архитектурной выразительности RAMSA, 33 парковочных мест, бассейна длиной 75 футов в пространстве двойной высоты и интерьеров Yabu Pushelberg создаёт продукт, привлекательный как для покупателя, ценящего дизайн, так и для практичного. Salt & Straw подписала договор на аренду торговых помещений на первом этаже, добавив удобную для района инфраструктуру.
255 East 77th Street at a Glance
255 East 77th Street, New York, NY 10075
Naftali Group
Robert A.M. Stern Architects
2026
62
36
Кондоминиум
Upper East Side
255 East 77th Street Condos for Sale
Why Buyers Choose 255 East 77th Street
255 East 77th Street нашёл отклик у покупателей, которые ценят архитектуру RAMSA, практичные удобства премиум-класса и сильную динамику предварительных продаж.
Синтез готики и ар-деко от RAMSA
Бюро Robert A.M. Stern Architects привнесло аркады, лоджии, перголы и декоративную корону в известняковую башню высотой 500 футов. Дизайн одновременно отсылает к истории и безошибочно современен.
33 закрытых парковочных места
Это не маркетинговая деталь — это подлинное преимущество для образа жизни. 33 закрытых парковочных места в новом кондоминиуме Верхнего Ист-Сайда — это нечто исключительное. Для покупателей с автомобилями это устраняет одно из самых постоянных неудобств жизни на Манхэттене.
85% продано до завершения строительства
Высокая скорость предварительных продаж свидетельствует об уверенности рынка. Примерно 85% резиденций находятся под договором, а прогнозируемый объём продаж составляет $500M — 255 East 77th Street подтвердил свой спрос.
Интерьеры Yabu Pushelberg
Канадское дизайн-бюро привносит в резиденции утончённую эстетику с международным взглядом. В сочетании с экстерьером RAMSA результатом становится здание, в котором архитектура и интерьеры говорят на одном языке.
Наш взгляд на 255 East 77th Street
255 East 77th Street — это здание, которое мы активно рекомендуем покупателям, ищущим качество RAMSA в Верхнем Ист-Сайде. Показатель предварительных продаж в 85% говорит сам за себя — этот проект был принят рынком. Сочетание архитектурных элементов готики и ар-деко, 33 закрытых парковочных мест и интерьеров Yabu Pushelberg создаёт продукт, который одновременно архитектурно выдающийся и практически привлекательный.
Преимущества существенны: репутация RAMSA обеспечивает устойчивую перепродажу в долгосрочной перспективе, парковка является подлинным отличием, бассейн длиной 75 футов в пространстве двойной высоты — один из лучших жилых бассейнов Манхэттена, а расположение в Ленокс-Хилл обеспечивает превосходный доступ к Центральному парку, Museum Mile и лучшим ресторанам Ист-Сайда. Начальная цена в $7.4M для здания RAMSA такого качества представляет ценность по сравнению с 220 CPS или 520 Park.
Если говорить честно, здание всё ещё находится на стадии строительства со сдачей в 2026 году — покупатели принимают на себя обязательства по срокам. Расположение в восточной части Верхнего Ист-Сайда, хотя и хорошо связано с транспортом, находится на квартал дальше от парка, чем у некоторых конкурентов. А с 62 резиденциями здание крупнее бутиковых проектов, таких как The Bellemont (12 резиденций), что означает меньшую эксклюзивность на этаже. Но для покупателя, которому нужен полный пакет RAMSA — архитектура, удобства, парковка и подтверждённый спрос — 255 East 77th Street его обеспечивает.
Мы рады международным покупателям
Иностранные граждане могут приобретать кондоминиумы в Manhattan без каких-либо требований к визе или резидентству. Многие международные покупатели используют структуры LLC для конфиденциальности и планирования наследства. Manhattan Miami специализируется на сопровождении международных покупателей на всех этапах приобретения, от вариантов финансирования до процедур закрытия сделки.
Прочитайте наше руководство для международных покупателей →About 255 East 77th Street
Авторы замысла
Naftali Group
Девелопер
Naftali Group зарекомендовала себя как один из самых взыскательных девелоперов элитной жилой недвижимости Нью-Йорка, с портфолио, в котором приоритет отдаётся архитектурной выразительности, качеству материалов и первоклассным локациям Манхэттена. Под руководством Мики Нафтали фирма построила и приобрела активы недвижимости на сумму более $6 миллиардов, заслужив репутацию застройщика, здания которого задают премиальные цены и привлекают самых искушённых покупателей города.
Robert A.M. Stern Architects (RAMSA)
Архитектор
RAMSA — выдающееся имя в элитной жилой архитектуре Нью-Йорка и всего мира. Портфолио фирмы включает 220 Central Park South, 520 Park Avenue, 15 Central Park West и 30 Park Place — здания, которые переопределили рынок ультра-премиум-класса и совокупно принесли миллиарды продаж. Классический дизайнерский язык RAMSA, скрупулёзное внимание к пропорциям и приверженность долговечным материалам делают их здания самыми востребованными новостройками Манхэттена.
Yabu Pushelberg
Дизайн интерьеров
Yabu Pushelberg — всемирно признанная дизайн-студия, известная созданием интерьеров исключительной утончённости и чувственного богатства. Основанная Джорджем Ябу и Гленном Пушельбергом, фирма сформировала эстетическую идентичность самых престижных отелей, резиденций и культурных пространств мира. Их работа в 255 East 77th Street привносит изысканную палитру материалов и индивидуальную детализацию как в частные резиденции, так и в обширные пространства с удобствами здания.
Upper East Side
255 East 77th Street расположен в Ленокс-Хилл, культурном и жилом сердце Верхнего Ист-Сайда. Этот район определяется учреждениями мирового уровня Museum Mile, бутиками и галереями Мэдисон-авеню, тенистым спокойствием Парк-авеню и Пятой авеню, а также близостью к восточным заповедным садам Центрального парка. Ленокс-Хилл предлагает образ жизни в духе тихой утончённости — авторитетные рестораны, независимые книжные магазины, ведущие медицинские учреждения и одни из самых желанных жилых адресов в мире. Расположение обеспечивает беспрепятственный доступ к линии метро 6 и поперечным автобусным маршрутам, сохраняя при этом пешеходный, почти деревенский характер, благодаря которому Верхний Ист-Сайд остаётся одним из неизменно самых привлекательных районов Манхэттена.
Compare 255 East 77th Street to Nearby Buildings
Buyers considering 255 East 77th Street typically also evaluate these buildings
Часто задаваемые вопросы
Когда ожидается завершение строительства 255 East 77th Street?
Завершение строительства 255 East 77th Street ожидается в 2026 году. В настоящее время здание находится на стадии строительства и уже продано на 85%, что отражает исключительную уверенность рынка в проекте. Naftali Group имеет солидный опыт сдачи зданий в срок и по высочайшим стандартам.
Кто спроектировал 255 East 77th Street?
Здание спроектировано бюро Robert A.M. Stern Architects (RAMSA), одной из самых уважаемых фирм в области элитной жилой архитектуры, среди работ которой — 220 Central Park South и 520 Park Avenue. Дизайн интерьеров выполнен всемирно признанной студией Yabu Pushelberg. Hill West Architects выступает в роли исполнительного архитектора. Девелопмент проекта возглавляет Naftali Group.
Есть ли парковка в 255 East 77th Street?
Да — и это одна из самых отличительных особенностей здания. 255 East 77th Street включает 33 закрытых частных парковочных места внутри здания, что является исключительно редким удобством среди новостроек Манхэттена. В районе, где отдельные парковочные места продавались более чем за $1 миллион, это предложение говорит о калибре здания и его резидентов.
Каковы цены в 255 East 77th Street?
Резиденции в 255 East 77th Street предлагаются от $7.4 миллиона за планировки с двумя и тремя спальнями, а резиденции с четырьмя спальнями и на весь этаж — от $15 миллионов до $28 миллионов. Коллекция пентхаусов, включая дуплекс за $37.5 миллиона, представляет вершину предложения. По состоянию на начало 2026 года здание продано на 85%.
Какие удобства предлагает 255 East 77th Street?
Основой программы удобств является бассейн длиной 75 футов, расположенный в впечатляющем пространстве двойной высоты, дополненный спа-центром полного цикла, современным фитнес-центром, частными студиями для тренировок и йоги, лаунджем для резидентов и частной столовой с интерьерами Yabu Pushelberg, озеленённой террасой на крыше, детской игровой комнатой и 33 закрытыми парковочными местами.
Каков архитектурный стиль 255 East 77th Street?
RAMSA спроектировало известняковую башню высотой 500 футов, объединяющую архитектурные традиции готики и ар-деко — два из самых прославленных стилей в истории силуэта Нью-Йорка. Фасад отличается глубоко утопленными аркадами, лоджиями, орнаментальными перголами и скульптурной декоративной короной, создавая здание с солидностью и присутствием лучших довоенных достопримечательностей Верхнего Ист-Сайда.
Private Availability at 255 East 77th Street
For current availability, pricing history, floor plans, and off-market opportunities at 255 East 77th Street, request a confidential review with our advisory team.
255 East 77th Street, New York, NY 10075
By submitting this form, you may be contacted by Manhattan Miami Real Estate LLC about your inquiry. View our Privacy Policy.
Аналитика рынка недвижимости Манхэттена
Контекст рынка: Цены на люксовые кондоминиумы Манхэттена сегментированы по субрынкам. Коридор Billionaires’ Row (57th Street, между Park Avenue и Columbus Circle) держит самую высокую цену за квадратный фут в Соединённых Штатах: трофейные резиденции торгуются по $4,000-$10,000+ за кв. фут. Даунтаун Манхэттена (Tribeca, West Village, Soho) имеет собственный ультралюксовый сегмент, подпитываемый ограниченным предложением новых проектов. Медианные цены кондоминиумов Upper East Side и Upper West Side заметно ниже трофейного уровня даунтауна, но предлагают более просторные этажи и доступ к Central Park. Цены на Манхэттене чувствительны к процентным ставкам, шкале Mansion Tax и стадии плана предложения конкретного здания.
Обзор объектов: Новые проекты, продаваемые напрямую спонсором в 2026 году, включают 80 Clarkson (West Village), 255 East 77th (Upper East Side), 140 Jane (West Village), 1122 Madison (Carnegie Hill) и Mandarin Oriental Fifth Avenue. Среди завершённых зданий с оставшимися квартирами застройщика: Central Park Tower, 220 Central Park South, 53 West 53, 111 West 57th и 50 West 66th. У каждого своя история спонсора, банк, финансирующий строительство, ритм поправок к плану предложения и статус 421-a или иных налоговых льгот, которые нужно проверять индивидуально.
Сигнал для покупателя: К структурным факторам Манхэттена относятся процедура плана предложения под надзором Генерального прокурора штата Нью-Йорк (даёт покупателю процедурную защиту, недоступную на менее регулируемых рынках), глубина вторичного рынка (высокая ликвидность при выходе) и ограниченное предложение в ближайшей перспективе (лимитированная зонированием ёмкость ключевых субрынков). Риски для оценки на этапе договора: рост ставок Mansion Tax свыше $2M, переложение налога на передачу собственности на покупателя в сделках со спонсором, риски застройки соседних участков и видовых коридоров по конкретным участкам, правила совета кондоминиума по субаренде и перепродаже, а также график сворачивания 421-a там, где он применим. Статус любого отдельного проекта, объём квартир у спонсора, поправки к плану предложения у Генерального прокурора, цены и процент продаж следует проверять на момент запроса.
Ключевые факты
- Диапазон $/кв. фут трофейных кондоминиумов Манхэттена: $1,500-$10,000+
- Средний $/кв. фут на Billionaires’ Row: $4,000-$10,000+
- $/кв. фут трофейного даунтауна (Tribeca/West Village): $2,500-$6,000+
- Mansion Tax: 1% свыше $1M, прогрессивная шкала свыше $2M для покупателя
- Типичный депозит по договору со спонсором: 10%-20% при подписании
- Стандартный период проверки договора адвокатом покупателя: 1-3 рабочих дня с момента получения договора
- Комиссия в сделках со спонсором: девелопер оплачивает агента покупателя
- Программы налоговых льгот (где применимы): 421-a, J-51, статус проверяется по каждому зданию
- Владение через LLC для иностранных граждан: распространено, структурируется на этапе договора
Порядок действий покупателя
Процедура покупки у спонсора на Манхэттене: форма резервирования → предоставление плана предложения → проверка адвокатом покупателя → подписание договора и первый депозит → ипотечное обязательство (при финансировании) → закрытие сделки при сдаче. Процедуры по квартирам застройщика и вторичному рынку отличаются; рекомендуем консультационное планирование до просмотров.
Недвижимость Манхэттена: вопросы и ответы
Что такое план предложения Генерального прокурора штата Нью-Йорк?
План предложения это юридический документ, подаваемый Генеральному прокурору штата Нью-Йорк и регулирующий продажу каждого кондоминиума на Манхэттене. Он определяет порядок обращения с депозитами, характеристики квартир, общие платежи, налоги на недвижимость, обязательства спонсора и меры защиты покупателя. Ни одна сделка с кондоминиумом на Манхэттене не закрывается вне рамок принятого плана предложения; поправки подаются периодически и проверяются адвокатами покупателей на этапе договора.
Что такое sponsor inventory?
Sponsor inventory это нераспроданные квартиры, остающиеся в собственности девелопера здания (спонсора). Квартиры спонсора совершенно новые, в них никто не жил, и по ним возможны переговоры о цене, кредиты на расходы по закрытию сделки и доступ к программам налоговых льгот там, где они действуют в здании. Сделки со спонсором проходят по плану предложения, а не по стандартному договору вторичного рынка.
Какие налоговые льготы действуют на Манхэттене?
421-a это самая распространённая льгота для кондоминиумов Манхэттена, снижающая налоговую нагрузку на недвижимость на срок от 10 до 25 лет для соответствующих новых проектов. J-51 применяется к отдельным реконструированным зданиям. У каждой льготы есть график сворачивания и индивидуальный для здания статус соответствия, которые необходимо проверять по плану предложения и последней налоговой справке.
Какие расходы на закрытие сделки применяются к кондоминиуму на Манхэттене?
Типичные расходы покупателя на закрытие сделки составляют от 2% до 4% цены и включают налоги на передачу собственности города и штата Нью-Йорк (в сделках со спонсором их часто принимает на себя покупатель), Mansion Tax (1% свыше $1M с прогрессивной шкалой свыше $2M), страхование титула, гонорар адвоката покупателя, налог на регистрацию ипотеки при финансировании, а также пропорциональные общие платежи и налоги на недвижимость.
Общие платежи это то же самое, что взносы HOA?
Нет. В кондоминиумах Манхэттена используется термин common charges (общие платежи), а не взносы HOA. Общие платежи финансируют эксплуатацию здания, персонал, инфраструктуру и резервы. Налоги на недвижимость начисляются городом Нью-Йорк отдельно и в общие платежи не входят.
Как оплачиваются услуги Manhattan Miami в сделках на Манхэттене?
При покупке новостроек у спонсора девелопер оплачивает комиссию Manhattan Miami как агента покупателя. Представительство покупателя не требует от него затрат из собственного кармана. В сделках на вторичном рынке условия комиссии раскрываются при заключении соглашения.