Shore Club Private Collection
Miami Beach, Flórida
Onde o oceano encontra o legado.
Um novo capítulo da vida frente ao mar
Erguido em um terreno de 3 acres frente ao mar, o Shore Club Private Collection é o primeiro projeto oceânico da história da Robert A.M. Stern Architects, uma colaboração marcante com a Witkoff e a Monroe Capital que reinventa o morar de luxo à beira-mar. As quarenta e nove residências particulares distribuem-se entre The Tower, Cromwell House e Beach House, todas sob a gestão da lendária Auberge Resorts Collection.
Inspirada na elegância atemporal da arquitetura clássica americana e em uma paleta de materiais que remete aos iates (mogno, carvalho, níquel e latão), cada residência traduz o espírito da vida frente ao mar, reunindo distinção arquitetônica e hospitalidade cinco estrelas de forma inédita no trecho de areia mais icônico de Miami Beach.
Shore Club Private Collection em resumo
1901 Collins Avenue, Miami Beach, FL 33139
Witkoff, Monroe Capital, Auberge Resorts Collection
Robert A.M. Stern Architects
2027
49
18
Condomínio
South Beach
Por que os compradores escolhem Shore Club Private Collection
O primeiro projeto frente ao mar da RAMSA
O Shore Club Private Collection é o primeiro projeto frente ao mar da Robert A.M. Stern Architects em qualquer lugar do mundo. Só isso já o coloca em uma categoria própria. A RAMSA é o escritório por trás do 15 Central Park West e do 220 Central Park South, em Nova York, dois dos empreendimentos residenciais de luxo de maior sucesso já construídos. Os nossos compradores vindos de Nova York reconhecem de imediato esse pedigree arquitetônico e entendem o que a RAMSA agrega ao prestígio de longo prazo e ao valor de revenda de um edifício. O fato de ser a estreia do escritório no oceano dá ao Shore Club um apelo de colecionador que nenhum outro empreendimento de Miami Beach pode reivindicar.
Gestão da Auberge Resorts Collection
O que diferencia o Shore Club de outros projetos de altíssimo luxo é a operação da Auberge Resorts Collection. Não se trata de uma promessa do incorporador de serviços futuros: a Auberge administra no local um hotel de luxo de 75 quartos e estende esse mesmo padrão de hospitalidade às 49 residências particulares. Os moradores contam com serviço de mordomo, acesso a chef pessoal, concierge 24 horas, spa completo e ateliê de beleza, serviço de governança e um Diretor de Residências exclusivo. Para compradores que comparam o Shore Club com outras residências de marca em Miami Beach, costumamos destacar que o espírito boutique e centrado no hóspede da Auberge proporciona uma experiência claramente mais personalizada do que a de operadoras hoteleiras maiores.
Apenas 49 residências em três edifícios distintos
A intimidade do Shore Club é um dos grandes atrativos. São apenas 49 residências distribuídas em três edifícios, em um terreno de 3 acres frente ao mar: The Tower, com 18 andares, Cromwell House, com 6 residências, e uma única e exclusiva Beach House. As residências têm de 2 a 6 dormitórios e de 1.900 a mais de 10.500 pés quadrados (177 a mais de 975 m²), com preços a partir de cerca de US$ 6 milhões. As coberturas começam em aproximadamente US$ 35 milhões, e a cobertura principal tem preço próximo de US$ 120 milhões. Não é uma torre com centenas de unidades dividindo as áreas comuns. O número reduzido de unidades significa um lobby mais tranquilo, uma piscina menos cheia e uma vizinhança composta mais por proprietários comprometidos do que por locatários de temporada.
Localização privilegiada em South Beach, na Collins Avenue
O Shore Club fica no número 1901 da Collins Avenue, em um dos trechos de orla mais icônicos de Miami Beach. O terreno de 3 acres abriga jardins botânicos projetados pela Island Planning Corporation, três piscinas e uma entrada privativa com porte-cochère. A localização fica a poucos passos do Art Deco Historic District, da Lincoln Road e da energia cultural de South Beach, sem estar no meio dela. Para quem busca acesso ao oceano e a vida urbana a pé, sem a densidade de uma torre típica de South Beach, o Shore Club resolve essa equação. Desenvolvido pela Witkoff e pela Monroe Capital, o projeto conta com o respaldo financeiro necessário para cumprir sua ambiciosa visão.
Nossa visão sobre o Shore Club Private Collection
O Shore Club Private Collection é o projeto que mais discutimos com compradores que buscam o topo absoluto do mercado de Miami Beach. Ocupa 3 acres no número 1901 da Collins Avenue, leva a marca Auberge Resorts e foi desenhado pela Robert A.M. Stern Architects em seu primeiro projeto frente ao mar. Essas credenciais o colocam em competição direta com o que há de melhor em produto de altíssimo luxo no sul da Flórida.
A estrutura do empreendimento é incomum e vale a pena entendê-la. São quarenta e nove residências distribuídas em três edifícios: The Tower, Cromwell House e Beach House. Não se trata de uma única torre monolítica. A variedade de tipologias faz com que as plantas variem enormemente, de apartamentos de dois dormitórios com 1.900 pés quadrados (177 m²) a uma cobertura principal com mais de 10.500 pés quadrados (975 m²). Os preços partem de cerca de US$ 6 milhões e chegam a aproximadamente US$ 120 milhões nessa unidade de topo. Para efeito de comparação, esses valores colocam o Shore Club na mesma conversa que Fisher Island e o patamar das coberturas do Faena House.
A parceria com a Auberge Resorts é o verdadeiro diferencial. Um hotel de luxo de 75 quartos opera no local, o que significa que a infraestrutura de serviços não depende apenas das taxas condominiais. Serviço de mordomo, chef pessoal, spa completo, ateliê de beleza e um Diretor de Residências exclusivo fazem parte do pacote. Já acompanhamos compradores em visitas a residências de marca concorrentes na região, e o retorno é consistente: a Auberge entrega uma experiência mais íntima e voltada ao proprietário.
As ponderações francas: o Shore Club tem preço no topo do mercado, e o estoque nesse patamar leva mais tempo para ser negociado. Os compradores devem estar confortáveis com uma tese de longo prazo. A localização em South Beach, embora icônica, não é para todos; alguns clientes preferem os trechos mais tranquilos de Mid-Beach ou Surfside. Os cronogramas de obra de projetos de altíssimo luxo com essa complexidade podem mudar, por isso sempre recomendamos paciência.
Para o comprador certo, alguém que valoriza pedigree arquitetônico, serviço hoteleiro de classe mundial, privacidade extrema e um endereço histórico em Miami Beach, o Shore Club Private Collection é o lançamento mais convincente do mercado hoje.
Competitive Positioning
Shore Club Private Collection is the largest of the three defining projects in the Billionaires' Beach corridor, offering 49 residences across three buildings compared to Aman's 22 and Ritz-Carlton's ~30.
The RAMSA architecture and estate-style campus distinguish it from the glass modernism that dominates Miami Beach development. For buyers seeking architectural permanence and institutional credibility, Shore Club occupies a unique position.
Investment Perspective
At approximately 85% sold as of 2026, Shore Club's absorption rate validates the market's appetite for estate-style, architecturally distinctive oceanfront product. This sell-through is particularly notable given the project's premium positioning.
RAMSA's involvement creates a design permanence that should age well relative to glass-dominant contemporary buildings. Combined with Auberge management and a 3-acre oceanfront campus, the structural value proposition is strong for long-term holders.
Buyer Profile
Sobre Shore Club Private Collection
O Shore Club Private Collection é um empreendimento frente ao mar de altíssimo luxo, com 49 residências particulares no número 1901 da Collins Avenue, em Miami Beach, Flórida. Desenvolvido pela Witkoff e pela Monroe Capital, com operação hoteleira da Auberge Resorts Collection, o projeto é assinado pela Robert A.M. Stern Architects em seu primeiro trabalho frente ao mar em qualquer lugar do mundo. O empreendimento reúne três edifícios distintos em um terreno de 3 acres frente ao mar: The Tower, com 18 andares, Cromwell House, com 6 residências exclusivas, e a Beach House, de residência única, o máximo em privacidade.
O Shore Club Private Collection é uma das requalificações frente ao mar mais significativas de Miami Beach, combinando um amplo programa residencial com a gestão da Auberge Resorts Collection e a arquitetura da Robert A.M. Stern Architects (RAMSA). O projeto se posiciona como um ativo de longo prazo, em estilo de propriedade privada, no corredor Billionaires' Beach.
O que é o Shore Club Private Collection?
O Shore Club Private Collection é a requalificação do histórico terreno do Shore Club, na Collins Avenue, que o transforma em um conjunto de residências de altíssimo luxo e um hotel boutique administrado pela Auberge Resorts Collection.
Arquitetura da Robert A.M. Stern Architects
O projeto é assinado pela Robert A.M. Stern Architects (RAMSA), conhecida por uma abordagem arquitetônica mais tradicional e apoiada na materialidade. Isso contrasta com o skyline de vidro predominante em Miami e posiciona o edifício como um desenho mais duradouro dentro do mercado.
Onde fica o Shore Club Private Collection?
O Shore Club Private Collection fica na Collins Avenue, em Miami Beach, no corredor emergente de Billionaires' Beach, ao norte da Lincoln Road. O terreno oferece acesso direto ao oceano em um dos trechos mais valiosos de Miami Beach.
Residências do Shore Club Private Collection
O projeto inclui um número maior de residências do que empreendimentos boutique como o Aman, sem abrir mão da privacidade e da exclusividade. A escala permite uma variedade mais ampla de tipologias, incluindo residências amplas e coberturas.
Preços do Shore Club Private Collection
Os preços refletem a localização frente ao mar, a escala e a gestão da Auberge, posicionando o projeto entre os de nível mais alto de Miami Beach, com unidades premium alcançando valores expressivos em relação ao mercado em geral.
Gestão da Auberge Resorts Collection
A participação da Auberge Resorts Collection introduz um modelo orientado à hospitalidade, voltado a serviço, programação e experiências sob medida. Isso insere o projeto em um portfólio global de propriedades de resort e residenciais de alto padrão.
Posicionamento de mercado
O Shore Club Private Collection ocupa uma posição singular no corredor Billionaires' Beach, combinando a escala de um empreendimento maior com permanência arquitetônica e hospitalidade de marca. Distingue-se do modelo boutique do Aman e da abordagem centrada em serviços do Ritz-Carlton por oferecer uma combinação mais equilibrada de escala, design e estrutura operacional.
Demanda de compradores globais
Espera-se que o projeto atraia compradores internacionais que buscam residências frente ao mar com respaldo institucional, gestão hoteleira consolidada e posicionamento de valor de longo prazo em Miami Beach.
Cronograma de obras e entrega
Em 2026, o projeto está substancialmente vendido e avança rumo à conclusão, com entrega prevista para os próximos anos.
Por que o Shore Club Private Collection é diferente
A característica definidora do Shore Club Private Collection é a combinação de escala, permanência arquitetônica e respaldo institucional. Ele se posiciona menos como um conceito boutique e mais como um ativo residencial de longo prazo no mercado de altíssimo luxo de Miami Beach.
Conheça Billionaires' Beach Miami ou compare com o Aman Miami Beach e o Ritz-Carlton Residences South Beach.
As residências têm de 2 a 6 dormitórios, com áreas de 1.900 a mais de 10.500 pés quadrados (177 a mais de 975 m²). Os preços partem de aproximadamente US$ 6 milhões para residências de dois dormitórios, com coberturas a partir de US$ 35 milhões e uma cobertura principal com preço em torno de US$ 120 milhões. Esses valores colocam o Shore Club entre as ofertas residenciais mais exclusivas de todo o sul da Flórida. A entrega está prevista para 2027, com a obra em ritmo avançado.
A Auberge Resorts Collection administra tanto o hotel de luxo de 75 quartos no terreno quanto as 49 residências particulares. Essa operação conjunta oferece aos moradores um conjunto completo de serviços no padrão de hotel que poucas residências de marca conseguem igualar: serviço de mordomo, chef pessoal, concierge 24 horas, spa completo e ateliê de beleza, reservas em restaurantes, governança e um Diretor de Residências que atua como elo pessoal de cada proprietário. Três piscinas (de raias, de lazer e frente ao mar), jardins botânicos projetados pela Island Planning Corporation e uma entrada privativa com porte-cochère compõem uma experiência de resort que funciona o ano inteiro.
A Robert A.M. Stern Architects traz ao Shore Club a mesma linguagem de projeto clássica que definiu o 15 Central Park West e o 220 Central Park South, em Nova York, dois dos edifícios residenciais de luxo de maior sucesso financeiro já construídos. A estreia da RAMSA no oceano dá ao Shore Club uma distinção arquitetônica que nenhum projeto concorrente em Miami Beach consegue replicar. O envolvimento do escritório sinaliza o compromisso com proporções atemporais e materiais duradouros, em vez de uma estética guiada por tendências, uma abordagem que sustentou de forma consistente a valorização de longo prazo em seu portfólio em Nova York.
A localização em South Beach, no número 1901 da Collins Avenue, coloca os moradores em um dos trechos de orla mais icônicos de Miami Beach, a poucos passos do Art Deco Historic District e da Lincoln Road, preservando a privacidade e a segurança de um terreno fechado de 3 acres. O bairro oferece acesso a pé a restaurantes, galerias e instituições culturais de primeira linha, sem a densidade de um corredor típico de arranha-céus. Para compradores que avaliam o segmento de altíssimo luxo do mercado residencial de Miami Beach, o Shore Club Private Collection representa a convergência de pedigree arquitetônico, hospitalidade de marca de resort e um endereço frente ao mar com história, algo que o mercado produz apenas raramente. Entre em contato com a nossa equipe de consultoria para saber a disponibilidade atual e agendar uma apresentação privada.
Um Viver Incomparável
Coleção de Residências
2–3 dormitórios
1.900 – 3.800 pés² (177 – 353 m²)
A partir de US$ 6 mi
4–5 dormitórios
4.200 – 6.500 pés² (390 – 604 m²)
A partir de US$ 15 mi
Coberturas da torre
7.000 – 8.500 pés² (650 – 790 m²)
A partir de US$ 35 mi
Cobertura principal
10.500+ pés² (975+ m²)
~US$ 120 mi
Residências a partir de $6,000,000
World-Class Amenities
Piscinas frente ao mar
Um trio de refúgios aquáticos, com piscina de raias privativa, piscina de lazer e uma piscina frente ao mar que se funde com o horizonte do Atlântico. Cabanas banhadas de sol e um bar à beira da piscina completam a experiência.
Auberge Spa
Um santuário de bem-estar administrado pela Auberge Resorts Collection, com salas de tratamento, ateliê de beleza, spa aquecido com jacuzzi e programação de bem-estar sob medida, um refúgio pensado para a renovação completa à beira-mar.
Fitness e bem-estar
Um centro de fitness completo, equipado com tecnologia de treino de última geração, serviços de personal trainer e estúdios com vista para o oceano, concebidos para inspirar o máximo desempenho em um santuário de bem-estar.
Jardins botânicos
Jardins botânicos imersivos criados pela Island Planning Corporation em todo o terreno de 3 acres frente ao mar, com caminhos tropicais exuberantes, ambientes ajardinados e paisagismo cuidadosamente composto, que desfazem a fronteira entre arquitetura e natureza.
Bem-estar e spa
- Spa completo administrado pela Auberge
- Ateliê de beleza e salas de tratamento
- Centro de fitness de última geração
- Serviços de personal trainer
- Spa aquecido e jacuzzi
Vida social e gastronomia
- 3 piscinas (de raias, de lazer e frente ao mar)
- Cabanas privativas e bar à beira da piscina
- Hotel Auberge de luxo de 75 quartos no local
- Jardins botânicos da IPC
- Terraço de eventos frente ao mar
Serviços e estilo de vida
- Entrada privativa com porte-cochère
- Serviço de mordomo e chef pessoal
- Concierge e manobrista 24 horas
- Diretor de Residências
- Acesso direto à praia
Os Visionários
Robert A.M. Stern Architects
Arquitetura
O primeiro projeto frente ao mar da RAMSA leva à orla o seu celebrado vocabulário clássico, criando uma torre curvilínea inspirada nas ondas, que dialoga com a paisagem do oceano em uma paleta de duna, coral e céu.
Bryan O'Sullivan Studio
Design de interiores
O Bryan O'Sullivan Studio, com sede em Londres, imprime sua sensibilidade refinada aos interiores do hotel Auberge de 75 quartos, criando ambientes que celebram a elegância litorânea e a arte da hospitalidade de luxo.
Island Planning Corporation
Paisagismo
A IPC criou jardins botânicos imersivos em todo o terreno de 3 acres frente ao mar, com caminhos tropicais exuberantes e ambientes ajardinados que desfazem a fronteira entre arquitetura e natureza.
Miami Beach: um endereço icônico
Em um terreno de 3 acres frente ao mar ao longo da Collins Avenue, o Shore Club Private Collection ocupa um dos trechos de areia mais cobiçados do mundo, a poucos passos do Art Deco Historic District, da Lincoln Road e dos destinos culturais mais celebrados de Miami Beach.
Perguntas Frequentes
O que é o Shore Club Private Collection?
O Shore Club Private Collection é um empreendimento frente ao mar de altíssimo luxo, com 49 residências particulares distribuídas em três edifícios distintos (The Tower, com 18 a 20 andares, Cromwell House, com 6 residências, e Beach House, com 1 residência exclusiva), em um terreno de 3 acres frente ao mar no número 1901 da Collins Avenue, em Miami Beach. O projeto é administrado pela Auberge Resorts Collection e foi desenhado pela Robert A.M. Stern Architects.
Quem é o incorporador?
O Shore Club Private Collection é desenvolvido pela Witkoff e pela Monroe Capital. O projeto conta com a operação hoteleira da Auberge Resorts Collection e foi desenhado pela Robert A.M. Stern Architects (RAMSA), em seu primeiro projeto frente ao mar. A entidade incorporadora é a SC DEVELOPMENT LLC.
Quais residências estão disponíveis?
A coleção reúne 49 residências de 2 a 6 dormitórios, com 1.900 a mais de 10.500 pés quadrados (177 a mais de 975 m²). Os preços começam em US$ 6 milhões para residências de 2 a 3 dormitórios, com coberturas da torre a partir de US$ 35 milhões e a cobertura principal em cerca de US$ 120 milhões. O projeto já tem mais de 85% das unidades vendidas.
Quais serviços de hotel são oferecidos?
A Auberge Resorts Collection administra no local um hotel de luxo de 75 quartos e oferece aos moradores serviço de mordomo, chef pessoal, concierge 24 horas, spa completo e ateliê de beleza, reservas em restaurantes, governança e um Diretor de Residências exclusivo.
Quais comodidades o empreendimento oferece?
As comodidades incluem três piscinas (de raias, de lazer e frente ao mar), spa e ateliê de beleza administrados pela Auberge, centro de fitness com personal trainer, jardins botânicos da Island Planning Corporation, entrada privativa com porte-cochère, serviço de mordomo, chef pessoal e concierge e manobrista 24 horas.
Onde fica o Shore Club?
O Shore Club Private Collection fica no número 1901 da Collins Avenue, Miami Beach, FL 33139, em um terreno de 3 acres frente ao mar, em um dos trechos de areia mais icônicos de Miami Beach. Está a poucos passos do Art Deco Historic District, da Lincoln Road e de South Beach, com fácil acesso ao Design District e ao Aeroporto Internacional de Miami.
Estrangeiros podem comprar no Shore Club Private Collection?
Sim, estrangeiros podem comprar no Shore Club sem restrições. A Flórida não impõe limitações à propriedade por estrangeiros, e a marca Auberge Resorts, somada ao prestígio global de South Beach, atrai compradores internacionais da América Latina, da Europa e de outras regiões. A Manhattan Miami acompanha os compradores internacionais em todo o processo.
Quando está prevista a entrega do Shore Club?
O Shore Club Private Collection está em construção, com entrega estimada para cerca de 2027. O projeto, no lendário terreno do Shore Club em South Beach, avança rumo à conclusão. Entre em contato com a Manhattan Miami para saber as atualizações mais recentes do cronograma de obras.
Qual é a estrutura de depósito?
A estrutura de depósito do Shore Club Private Collection é informada mediante consulta. Com a obra em andamento para entrega em 2027, aplicam-se depósitos por etapas. Entre em contato com a Manhattan Miami para conhecer o cronograma e as condições de depósito atuais.
Como o Shore Club se compara ao Rosewood Miami Beach?
Ambos são projetos boutique de altíssimo luxo em South Beach. O Shore Club oferece 49 residências com a hospitalidade da Auberge Resorts no lendário terreno do Shore Club, a partir de US$ 6 mi. O Rosewood oferece 40 residências com interiores de Peter Marino no The Raleigh, a partir de US$ 7 mi. O Shore Club valoriza o estilo de vida de beach club; o Rosewood valoriza o artesanato refinado e a herança Art Deco.
O Shore Club é um bom investimento?
O Shore Club reúne fundamentos de investimento excepcionais: o lendário nome Shore Club, a marca de altíssimo luxo da Auberge Resorts, apenas 49 residências (escassez extrema) e uma orla de South Beach insubstituível. As residências de marca superam as sem marca em 30 a 50% ou mais, e o nome histórico do Shore Club acrescenta um prêmio único de nostalgia.
Quais serviços de hotel estão disponíveis?
Os moradores contam com serviços no padrão de hotel da Auberge Resorts, incluindo concierge 24 horas por dia, governança, refeições na residência, tratamentos de spa, serviço de praia, manobrista e a hospitalidade personalizada que é a marca registrada da Auberge. A marca Auberge é reconhecida por experiências de luxo íntimas e sob medida em destinos icônicos do mundo todo.
O que torna lendário o terreno do Shore Club?
O Shore Club é um dos endereços mais icônicos de South Beach desde que se tornou ponto de encontro de celebridades, no início dos anos 2000, conhecido pelo ambiente da piscina, pela vida noturna e pelo glamour à beira-mar. O Private Collection preserva e eleva esse legado em moradia de altíssimo luxo, combinando a lendária energia social do terreno com a hospitalidade refinada da Auberge.
Quais são os preços no Shore Club?
As residências do Shore Club Private Collection partem de aproximadamente US$ 6 milhões, reflexo do posicionamento de altíssimo luxo frente ao mar em South Beach e da marca Auberge Resorts. Entre em contato com a Manhattan Miami para saber a disponibilidade atual, os preços de cada unidade e os detalhes das plantas.
Quais vistas estão disponíveis?
As residências têm vista direta para o Oceano Atlântico, a partir da posição frente ao mar em South Beach. Algumas unidades oferecem também vista para o skyline de Miami, para a Biscayne Bay e para os jardins. A lendária piscina do Shore Club e os jardins compõem um primeiro plano tropical e exuberante que emoldura o horizonte do oceano.
Consulta privada de disponibilidade em Shore Club Private Collection
Para disponibilidade atual, histórico de preços, plantas e oportunidades off-market no edifício Shore Club Private Collection, solicite uma avaliação confidencial à nossa equipe de consultoria.
1901 Collins Avenue, Miami Beach, FL 33139
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Inteligência de Mercado Imobiliário de Miami
Contexto de Mercado: A migração de Miami a partir do Nordeste e da Califórnia deixou de ser um pico da era da pandemia para se tornar uma realocação estrutural. A população de milionários de Miami’ cresceu aproximadamente 78% entre 2013 e 2023. A restrição geográfica é determinante: oceano, baía e os Everglades limitam a oferta. Medianas de dezembro de 2025: condomínio em Miami Beach US$ 620 mil, condomínio em Brickell US$ 580 mil. Preço por pé quadrado de condomínios de alto padrão: US$ 1.200, US$ 3.500+, chegando a US$ 2.000, US$ 4.500+ em Fisher Island e US$ 1.800, US$ 4.000+ em South of Fifth.
Submercados de valor: Brickell (US$ 600, US$ 1.500/pé²), Edgewater (US$ 700, US$ 1.200/pé²), Downtown Miami (US$ 600, US$ 2.000/pé²). Submercados troféu: Fisher Island, Sunny Isles Beach (US$ 1.500, US$ 3.500/pé², denso inventário de residências de marca), South of Fifth. Os referenciais de marca incluem Four Seasons Surf Club (US$ 2.200, US$ 3.500/pé²), St. Regis Sunny Isles (US$ 1.800, US$ 2.800/pé²) e Porsche Design Tower (US$ 1.600, US$ 2.400/pé²). Miami hoje concentra mais residências de marca hoteleira do que qualquer outra cidade do Hemisfério Ocidental.
Os fatores estruturais se somam: nenhum imposto de renda estadual (versus 10,9% em NY e 13,3% na CA), nenhum imposto sobre herança, crescimento de 78% no número de milionários na década e inflação dos custos de construção. O inventário atual na planta foi financiado e teve as obras iniciadas antes de tarifas de 20-50% incidirem sobre aço, alumínio, concreto e madeira, sendo, na prática, a última leva de preços anteriores às tarifas. A Lei SB 264 da Flórida restringe aquisições por nacionais de determinados países dentro de um raio de 16 km (10 milhas) de instalações militares e deve ser verificada na fase de contrato para compradores internacionais.
Fatos Essenciais
- Mediana de Condomínios em Miami Beach (dez. 2025): US$ 620 mil
- Mediana de Condomínios em Brickell (dez. 2025): US$ 580 mil
- Condomínio de Alto Padrão US$/pé²: US$ 1.200, US$ 3.500+
- Fisher Island US$/pé²: US$ 2.000, US$ 4.500
- Tempo Médio no Mercado: 95 dias
- Custos de Fechamento: 2-3% (à vista), 3-4% (financiado)
- Imposto sobre Imóvel: ~2% do valor avaliado anualmente
- Crescimento da População de Milionários: +78% (2013-2023)
- Imposto de Renda Estadual: 0% (versus NY 10,9%, CA 13,3%)
O que os compradores devem saber
A população de milionários de Miami’ cresceu aproximadamente 78% entre 2013 e 2023, sem imposto de renda estadual e com fortes restrições geográficas (oceano, baía, Everglades) limitando a oferta. O preço por pé quadrado de condomínios de alto padrão varia de US$ 1.200, US$ 3.500+, chegando a US$ 2.000, US$ 4.500+ em Fisher Island e US$ 1.800, US$ 4.000+ em South of Fifth. Miami hoje concentra mais residências de marca hoteleira do que qualquer outra cidade do Hemisfério Ocidental.
Perguntas Frequentes sobre o Mercado Imobiliário de Miami
Quais são as medianas atuais de condomínios de Miami’?
Dezembro de 2025: Miami Beach US$ 620 mil, Brickell US$ 580 mil. O estoque de condomínios de alto padrão varia de US$ 1.200, US$ 3.500+ por pé quadrado, chegando a US$ 2.000, US$ 4.500 em Fisher Island e US$ 1.800, US$ 4.000 em South of Fifth.
Por que Miami atrai capital UHNW de forma estrutural?
Imposto de renda estadual zero (versus NY 10,9%, CA 13,3%), nenhum imposto sobre herança, crescimento de 78% na população de milionários na década (2013-2023) e restrições geográficas que limitam a oferta no longo prazo. Esses são fatores estruturais, não cíclicos.
O que o cenário de tarifas sobre custos de construção significa para o inventário atual?
O inventário atual na planta foi financiado e teve as obras iniciadas antes de tarifas de 20-50% incidirem sobre aço, alumínio, concreto e madeira. Espera-se que a precificação pelo custo de reposição no próximo ciclo de incorporação suba significativamente. As alocações atuais representam a última leva de preços anteriores às tarifas.
O que é a Lei SB 264 da Flórida e como ela afeta compradores internacionais?
A Lei SB 264 da Flórida restringe aquisições de imóveis por nacionais de sete países (China, Rússia, Irã, Coreia do Norte, Cuba, Venezuela, Síria) dentro de um raio de 16 km (10 milhas) de instalações militares. A restrição deve ser verificada na fase de contrato e pode exigir ajustes na estrutura de propriedade para garantir conformidade.
Quais são os custos mensais típicos de manutenção de um condomínio em Miami?
Taxa de condomínio (HOA) US$ 0,80, US$ 2,50 por pé quadrado por mês, imposto sobre imóvel ~2% do valor avaliado anualmente, seguro HO-6 US$ 2.000, US$ 5.000+ por ano, seguro contra enchentes US$ 500, US$ 3.000+. Um condomínio de 2.000 pés quadrados gera US$ 1.600, US$ 5.000 por mês somente em taxa de condomínio.
Quais são as exigências de inspeção pós-Surfside?
Edifícios com 3 ou mais andares devem passar por inspeções estruturais no 30º ano (25º ano se forem litorâneos) e, depois, a cada 10 anos. As associações devem manter reservas totalmente financiadas; renúncias de reserva não são mais permitidas. Edifícios mais antigos carregam risco de cobrança extraordinária; a revisão da inspeção e do estudo de reservas é obrigatória na due diligence.