By Manhattan Miami Real Estate
Fisher Island is een privé-eiland van 216 acres in postcodegebied 33109, in het gemeentevrije (unincorporated) deel van Miami-Dade County, bij de zuidpunt van Miami Beach. Er is geen brug. Het eiland is bereikbaar met de eigen autoveerboot van de gemeenschap of per privéjacht, en elke bezoeker heeft vooraf geregelde beveiligingsgoedkeuring nodig. Er staan ongeveer 800 woningen.
Bijna alles wat over Fisher Island wordt geschreven, beschrijft de levensstijl. Heel weinig beschrijft de transactie. Deze gids doet beide, en waar een getal niet aan een primaire bron kon worden getoetst, staat het hier niet.
In 2026 veranderden drie dingen waar de meeste pagina's over Fisher Island nog niet op zijn ingesteld, en elk ervan is van belang voor een koper. De postcode verloor de nationale prijskroon die hij in 2025 droeg. Miami-Dade County nam formeel een resolutie aan om de brandstofterminal van het eiland via onteigening te verwerven, waarmee het woningbouwproject op dat perceel wordt gestopt. En de Floridase regels voor condominiuminspecties en reserves bereikten de deadline waardoor ze bij de oudere gebouwen op Fisher Island veranderen van een toekomstige verplichting in een actuele kostenpost.
---
| Onderdeel | Details | Bron |
|---|---|---|
| Postcode | 33109 | Officieel adres volgens de Amerikaanse posterijen |
| County | Miami-Dade, gemeentevrij (unincorporated) | Zoneringsregistratie van Miami-Dade County |
| Gemeente | Geen. Fisher Island maakt geen deel uit van een stad | Miami-Dade Community Council Area 16 |
| Grootte van het eiland | Ongeveer 216 acres | Fisher Island Club |
| Landoppervlakte volgens de Census | 0,24 vierkante mijl land, 0,27 vierkante mijl in totaal | US Census Bureau, 2020 |
| Hoogte boven zeeniveau | 7 voet | US Geological Survey via de Census-gazetteer |
| Woningen | Ongeveer 800 | Fisher Island Club |
| Vaste bevolking | 561 personen, 197 huishoudens, 131 gezinnen | Census 2020 (VS) |
| Toegang | Auto- en passagiersveerboot, privéjacht | Fisher Island Club en FICA |
| Overkoepelende vereniging | Fisher Island Community Association (FICA) | FICA |
| Deelverenigingen | 21 condominiumverenigingen, 2 huiseigenarenverenigingen | FICA |
| Zoneringsinstantie | Miami-Dade County, Community Council Area 16 | Miami-Dade County |
| Politie en brandweer | Miami-Dade Sheriff's Office en Miami-Dade Fire Rescue, plus FICA Public Safety | FICA |
| Mediane verkoopprijs 2025 | $9,5 miljoen | PropertyShark, oktober 2025 |
| Nationale postcoderang 2026 | Tweede, achter Atherton, Californië | Miami Herald, op basis van PropertyShark en Bloomberg |
Eén getal in die tabel verdient een toelichting. De 216 acres is het cijfer dat de Fisher Island Club publiceert en dat vrijwel elk artikel herhaalt. Het Census Bureau meet de census-designated place op in totaal 0,27 vierkante mijl, wat neerkomt op ongeveer 173 acres, waarvan 0,24 vierkante mijl droog land. De twee cijfers meten verschillende grenzen. Geen van beide is onjuist. Wie 216 acres als exacte landoppervlakte aanhaalt, citeert een marketinggetal en geen landmeting.
---
Zoekresultaten over Fisher Island vertellen je dat de veerboot elke vijf minuten vaart. De eigen gepubliceerde dienstregeling van de gemeenschap zegt iets anders, en dat verschil is het meest praktische feit in deze gids, omdat het bepaalt hoe het dagelijks leven op het eiland werkelijk aanvoelt.
De Fisher Island Community Association exploiteert de veerboot via haar Transportation Department, dat elke dag van het jaar, vierentwintig uur per dag, draait. De dienstregeling van de Fisher Island Club kent drie verschillende patronen:
Die laatste regel noemt niemand. Buiten kantooruren wisselt de bewonersroute van terminal. Kom je op zaterdagavond thuis van een diner in South Beach, dan rijd je niet naar dezelfde plek als waar je donderdagochtend vertrok.
Medewerkers en aannemers varen volledig volgens een apart schema, van de Parcel 8 Ramp naar Terminal East, doordeweeks van 7:00 tot 17:45 uur met een interval van vijftien minuten. Bewonersverkeer en servicetransport worden bewust gescheiden gehouden.
Beide liggen vlak bij de MacArthur Causeway, aan Terminal Island Road.
De afdeling Public Safety van FICA bemant beide terminals en de gasten- en bewonersjachthavens, en werkt samen met Guest Clearance Agents die controleren of elk lid, elke gast, medewerker en leverancier toestemming heeft voordat hij aan boord gaat. De Fisher Island Club stelt ronduit dat gasten vooraf geregelde beveiligingsgoedkeuring nodig hebben om aan boord te gaan. Een bezoek zonder aankondiging is niet mogelijk.
FICA beheert voor bewoners ook een online reserveringssysteem voor de veerboot.
Dit is een echte beperking voor eigenaren en geen enkele concurrerende gids noemt haar. FICA publiceert de maximale afmetingen:
Heb je een Sprinter met lange wielbasis, een grote camper of een boot op een trailer van meer dan veertig voet, dan neemt de veerboot die niet mee. Dat heeft gevolgen voor het verhuizen van meubels, voor de logistiek van een renovatie en voor hoe aannemers hun werk op het eiland prijzen. Een algemeen aannemer die een renovatie op Fisher Island offreert, offreert een maritiem logistiek vraagstuk, en de offerte weerspiegelt dat.
De Fisher Island Club exploiteert twee jachthavens en beschrijft ze nauwkeurig:
De jachthavens hebben de Florida Clean Marina-erkenning en bieden nutsvoorzieningen, wifi, een scheepswinkel, verhuur van golfkarretjes, toiletten, douches en een wasservice. Privéjachten en visserijcharters worden via de jachthaven geregeld.
Voor een koper is het verschil tussen 8 en 12 voet het hele gesprek. Een schip met serieuze diepgang is een schip voor de Vanderbilt Marina en niet voor de Main Marina, en de beschikbaarheid van ligplaatsen in de twee havenbekkens is niet uitwisselbaar.
Golfkarretjes zijn het gewone vervoermiddel. Eigen parkeerruimte is beperkt. In de eigen materialen van de Club staat het eiland beschreven als bereikbaar per jacht of met de eigen privéveerboot, en het registratiedossier van de census-designated place vermeldt dezelfde twee manieren. Toegang per helikopter wordt online vaak genoemd; de gepubliceerde toegangspagina van de Club vermeldt die niet, dus beschouw elke bewering over helikopters als iets wat je rechtstreeks moet navragen en niet als gegeven.
De meeste berichtgeving over Fisher Island behandelt de veerboot als een charmant detail. Het is een beperking die zes dingen raakt die een koper daadwerkelijk zal ervaren.
Renovatie. Elke lading tegels, elke afvalcontainer, elke keukenopstelling gaat op een boot, volgens een dienstregeling, in een voertuig korter dan 24 voet, via een beveiligingsprocedure, over de commerciële route vanaf Terminal East. Aannemers prijzen dat in. Een offerte voor een renovatie op Fisher Island en een offerte voor een renovatie in South Beach met identieke werkzaamheden zijn niet vergelijkbaar, en het verschil zit in de logistiek, niet in de afwerking.
Leveringen en service. Meubels, apparaten, kunstinstallaties, pianoverhuizers en alles wat te groot is, stuiten op hetzelfde maximum aan afmetingen. Vraag de vereniging hoe zij omgaat met te grote leveringen voordat je een bank van negen voet uitkiest.
Personeel. FICA laat een aparte veerroute voor medewerkers en aannemers varen van de Parcel 8 Ramp naar Terminal East, uitsluitend doordeweeks, van 7:00 tot 17:45 uur. FICA beheert een parkeergarage voor medewerkers bij Terminal East. Huishoudelijk personeel dat buiten die uren werkt, is een logistieke vraag waarop je vooraf een antwoord moet halen.
Gasten. Elke gast heeft vooraf geregelde toestemming nodig, gecontroleerd door de Guest Clearance Agents van FICA. Onaangekondigd aankomen kan niet, en dat is voor sommige kopers nu juist de bedoeling en voor anderen een echte hindernis.
Noodgevallen. FICA instrueert bewoners eerst 911 te bellen. Miami-Dade Fire Rescue is op het eiland gestationeerd, wat een betekenisvolle verzachting is. Maar definitieve zorg is er op het vasteland, over het water, en een koper met een serieuze medische afhankelijkheid moet dat behandelen als een echte variabele en niet als een abstractie.
Vertrektijd. Met vertrekken om de vijftien minuten gedurende het grootste deel van de dag en een terminalwissel in de avond is de praktische planningseenheid voor het verlaten van Fisher Island ongeveer een half uur en geen vijf minuten. Dat is geen ramp. Het is gewoon een ander ritme dan op een eiland met brugverbinding zoals de Venetian Islands of Key Biscayne, en kopers die dat verkeerd inschatten zijn degenen die vroeg weer verkopen.
---
Hier zwijgen de meeste gidsen, en het is het structurele feit dat elke heffing op het eiland verklaart.
Fisher Island is gemeentevrij (unincorporated). Het hoort bij geen enkele gemeente. Miami-Dade County regelt de zonering via Community Council Area 16, formeel de Fisher Island Board genoemd, die is verdeeld in zes subgebieden met de aanduidingen 161-A tot en met 161-F. Zoneringsaanvragen voor het eiland lopen via Miami-Dade Regulatory and Economic Resources. Het eiland valt onder County Commission District 5.
Gemeentelijke inlijving is aan de orde geweest en weer losgelaten. Miami-Dade overwoog in 2000 om van Fisher Island een gemeente te maken en kwam in 2005 op de kwestie terug, toen de county commission nader onderzoek toestond. Het eiland is nooit een gemeente geworden.
Politie en brandweer komen van de county. FICA stelt dat haar Public Safety Department samenwerkt met de op het eiland gestationeerde Miami-Dade Fire Rescue en het Miami-Dade Sheriff's Office. De officieren van FICA Public Safety bemannen de klok rond posten en zijn opgeleid in beveiliging, eerste hulp en het gebruik van AED's, maar zij zijn geen beëdigde politieagenten. FICA instrueert bewoners bij een medisch noodgeval eerst 911 te bellen en daarna Public Safety.
De Fisher Island Community Association is de overkoepelende huiseigenarenvereniging, opgericht onder de wetten van Florida en bestuurd volgens haar Articles of Incorporation, By-Laws en de Master Covenants van Fisher Island. Haar uitdrukkelijk vermelde hoofdtaak is het beheren, onderhouden en verbeteren van de gemeenschappelijke delen van het eiland. Zij kent zeven afdelingen: Accounting, Administration, Human Resources, Member Services, Public Works, Public Safety en Transportation. FICA beschrijft zichzelf als een van de voornaamste werkgevers van Miami-Dade County, met een personeelsbestand van meer dan 250 mensen het hele jaar door.
FICA stelt ook in eigen woorden dat iedereen die onroerend goed op Fisher Island koopt, lid van FICA wordt. Dat is niet vrijblijvend. Het is een gevolg van het verkrijgen van de eigendom.
Onder FICA, en dit is het getal dat het eiland in een ander licht zet, meldt FICA dat Fisher Island eenentwintig condominiumverenigingen en twee huiseigenarenverenigingen telt, waarvan de laatste Valencia Estates en Links Estates zijn. Daar komt de Fisher Island Club zelf nog bij.
Een eigenaar op Fisher Island valt dus tegelijk onder: de Master Covenants en regels van FICA; de akte van splitsing, statuten en regels van één specifieke condominium- of huiseigenarenvereniging uit drieëntwintig; de verordeningen van Miami-Dade County; en Florida Statutes Chapter 718 of 720. Optioneel, en afzonderlijk, de regels van de Fisher Island Club.
FICA merkt verder op dat zij de naleving op het eiland waarborgt ten opzichte van Miami-Dade County's Department of Regulatory and Economic Resources, het Florida Department of Environmental Protection, de US Coast Guard en de City of Miami Beach. De vermelding van de Coast Guard herinnert eraan dat dit een werkende vaarweg is, met aan de overkant van het kanaal een cruisehaven.
Wat dit in de praktijk betekent: er is geen enkele set regels voor heel Fisher Island. Vraag wat het huurbeleid van een gebouw op Fisher Island is, en het eerlijke antwoord is dat er drieëntwintig antwoorden zijn. De enige betrouwbare bron is de ingeschreven akte van splitsing van de betreffende vereniging, die een verkoper wettelijk verplicht is aan je te geven. Daarover hieronder meer.
---
De Fisher Island Club is een besloten ledenclub. Het is een aparte rechtspersoon, los van FICA en van elke condominiumvereniging. Het verwarren van de twee is de meest voorkomende fout in de berichtgeving over Fisher Island.
Volgens de eigen lidmaatschapspagina van de Club is Equity Membership beschikbaar voor eigenaren van onroerend goed op Fisher Island. Elk Equity Membership vertegenwoordigt een eigendomsbelang in de Club. De lidmaatschapsrechten gelden voor het primaire lid, echtgenoten en inwonende kinderen jonger dan 24 jaar.
De Club noemt de volgende equity-voordelen:
Golf is een aparte keuze. De Club stelt dat equity-leden kunnen kiezen voor een jaarlijks golflidmaatschap tegen een extra vergoeding, en dat greenfees en cartkosten voor golf bij het basislidmaatschap nog steeds gelden. Het optionele golflidmaatschap schaft de greenfees af voor onbeperkt spelen, voegt onbeperkt gebruik van de driving range en gratis clinics toe, en de cartkosten blijven gelden.
De door de Club gepubliceerde lijst van wat de lidmaatschapsrechten toegang geven omvat het privéstrand en de Beach Club, de Snooker Club, Theapolis, de Sunset Bar, Porto Cervo, La Trattoria, Greenside, de Island Market, de volière, de golfbaan The Links, het Tennis Center, Spa Internazionale met het Fitness Center en de Salone di Bellezza, beide diepwaterjachthavens, het Observatory, ledenevenementen en gezinsactiviteiten.
Lees die lijst zorgvuldig. Daarin staat de Island Market, de supermarkt van het eiland. Daarin staat het strand. Op een eiland met één supermarkt en geen brug is dat een betekenisvolle drempel.
De Fisher Island Club publiceert nergens op haar website een inschrijfgeld, een contributieschema, een gastentarief of een lidmaatschapsprijs voor niet-bewoners. Niet op de lidmaatschapspagina, niet op de voorzieningenpagina's. Aanvragen voor lidmaatschap lopen via een formulier en een lidmaatschapskantoor.
Elk bedrag dat je online vindt voor het inschrijfgeld of de jaarlijkse contributie van de Fisher Island Club is tweedehands en niet bij de Club te verifiëren. Deze gids herhaalt die bedragen niet. Noemt een pagina je een precies inschrijfgeld voor de Fisher Island Club, vraag dan waar het vandaan komt, want van de Club komt het niet.
Wat je in plaats daarvan moet doen, is de kosten van de club behandelen als een onderzoekspunt met een duidelijk antwoordpad: vraag tijdens je inspectieperiode schriftelijk het actuele lidmaatschapsschema op bij het lidmaatschapskantoor van de Club, en leg dat naast de werkelijke afrekeningen van de verkoper over het voorgaande jaar.
Het FICA-lidmaatschap volgt automatisch de eigendom. Het equity-lidmaatschap van de Fisher Island Club niet. Een koper die ervan uitgaat dat het sluiten van de koop van een condominium toegang geeft tot strand, golf, tennis, spa en Island Market, gaat uit van een aanname die de eigen documenten van de Club niet ondersteunen. Controleer de lidmaatschapsstatus en de overdraagbaarheid voordat je je storting vastlegt.
---
Gepubliceerde lijsten van voorzieningen op Fisher Island zitten vol overgenomen fouten. Het aantal banen schommelt, de golfbaan verandert van par naargelang wie schrijft, en het aantal restaurants verschilt per artikel. Dit is wat de Fisher Island Club zelf zegt.
De Club publiceert een volledige rondleiding hole voor hole over haar door P.B. Dye ontworpen baan. Het optellen van haar eigen scorekaart levert feiten op die geen concurrent afdrukt:
| Hole | Naam | Par | Afslagafstand achterste tee (yards) |
|---|---|---|---|
| 1 | Vanderbilt Drive | 4 | 330 |
| 2 | Headwinds | 4 | 435 |
| 3 | Mangrove Bay | 3 | 130 |
| 4 | Spinnaker Leg | 4 | 450 |
| 5 | Skyline | 4 | 375 |
| 6 | Flamingo Point | 3 | 173 |
| 7 | Portside | 4 | 382 |
| 8 | Blind Man's Bluff | 4 | 271 |
| 9 | Journey's End | 5 | 523 |
Dat telt op tot par 35 over 3.069 yards vanaf de achterste tees, en 2.183 yards vanaf de voorste tees. Er is één par 5, er zijn twee par 3's en zes par 4's. Hole 4 met 450 yards is de langste par 4. Hole 8 is met een drive te bereiken.
De Club hanteert een tempo-norm van twee uur of minder voor negen holes, bepaalt out of bounds met witte palen waarbij elke bal op of voorbij een weg out of bounds is, en markeert penaltygebieden met rode palen. Bloembedden worden gespeeld als terrein in herstel. De rondleiding over de baan vermeldt dat Hole 5 vanaf de verhoogde achterste tee de skyline van downtown Miami laat zien, dat Hole 6 uitkijkt op South Beach en dat Hole 7 langs de vaarroute van de Port of Miami loopt, waar cruiseschepen en vrachtschepen passeren terwijl je speelt.
Twee gidsen over Fisher Island beschrijven deze baan als "18 holes in 9". Dat is een marketingzin en geen configuratie. Het is een baan met negen holes.
De speciale Racquet Club-pagina van de Club geeft een exacte uitsplitsing: 17 tennisbanen en 4 pickleballbanen. De tennisondergronden zijn 2 gras, 5 Europese rode gravel, 3 DecoTurf hardcourt en 7 Har-Tru, goed voor alle vier de Grand Slam-ondergronden, allemaal met avondverlichting.
Let eerlijk op de afwijking: de eigen homepage van de Club beschrijft apart 16 tennisbanen plus 5 pickleballbanen en 2 padelbanen. De Racquet Club-pagina en de lidmaatschapspagina noemen allebei 17 tennis- en 4 pickleballbanen. Twee van de drie bronnen van de Club komen overeen op 17. Concurrerende gidsen noemen 18, wat geen enkele pagina van de Club ondersteunt.
De Club stelt dat haar Racquet Club door Tennis Magazine is gerangschikt als nummer één in de regio East Coast van de Verenigde Staten, dat zij voor haar graspistes de Head Groundskeeper van de All England Club heeft geraadpleegd en dat haar staf tien gecertificeerde tennis- en pickleballprofessionals telt. Haar gepubliceerde lijst van professionals die er hebben getraind omvat Caroline Wozniacki, Eugenie Bouchard, Sofia Kenin, Gael Monfils, Feliciano Lopez, Tommy Haas, Bob en Mike Bryan, Andre Agassi, Steffi Graf, Andy Roddick, Anna Kournikova, Boris Becker, Mats Wilander en Jim Courier.
De Club beschrijft een privéstrand zonder drukte met wit zand en paviljoenen aan zee, het Vanderbilt Mansion Pool en een openluchtbar, de Sunset Bar, bij de Beach Club met uitzicht op Biscayne Bay. De service op strand en bij het zwembad werkt via een knop op de parasol.
Ook door de Club gepubliceerd: 15 luxe all-suite accommodaties die voor leden zijn gereserveerd, Spa Internazionale met een fitnesscentrum en de schoonheidssalon Salone di Bellezza, de kinderclub The Cove, het Vanderbilt Theater, een Observatory en een volière met meer dan een dozijn exotische vogels. Genoemde eetgelegenheden op de lijst met lidmaatschapsrechten van de Club zijn de Beach Club, Sunset Bar, Porto Cervo, La Trattoria en Greenside, naast de Island Market.
De leden komen volgens de Club uit meer dan veertig landen.
---
De Fisher Island Day School ligt aan 2 Fisher Island Drive. Het is een onafhankelijke, gemengde dagschool. De school beschrijft zichzelf als aanbieder van Early Learning vanaf twee jaar tot en met Grade 8, en beschrijft haar locatie als alleen bereikbaar via een veerbootrit van acht minuten vanaf Miami Beach.
Federale gegevens en schoolgegevens geven een iets ander beeld van de omvang, en beide zijn het waard om te kennen:
| Maatstaf | Cijfer | Bron |
|---|---|---|
| Totaal aantal leerlingen | 152 | NCES Private School Universe Survey, 2023-24 |
| Leerlingen buiten de kleuterklas (pre-kindergarten) | 121 | NCES PSS, 2023-24 |
| Klassendocenten (fte) | 15,0 | NCES PSS, 2023-24 |
| Verhouding leerlingen en docenten | 8,1 | NCES PSS, 2023-24 |
| Verhouding leerlingen en docenten | 6:1 | Fisher Island Day School |
| Gemiddelde klasgrootte | 11, met een maximum van 15 | Fisher Island Day School |
| Capaciteit van het gebouw | Ongeveer 170 kinderen | Fisher Island Day School |
| Schooldagen per schooljaar | 173 | NCES PSS, 2023-24 |
| Uren per schooldag | 7 | NCES PSS, 2023-24 |
| Docenten met een masterdiploma of hoger | 78% | Fisher Island Day School |
De school meldt een accreditatie door de Florida Council of Independent Schools, lidmaatschap van de National Association of Independent Schools en een vergunning van haar Early Learning Program als kinderopvang via het Florida Department of Children and Families. Het curriculum is ontwikkeld met de University of Pennsylvania Graduate School of Education. De faciliteiten omvatten vier gebouwen met een gymzaal, een kunst- en muziekcentrum, een professionele keuken met een privé biologische chef, een door verpleegkundigen bemande gezondheidskliniek, een bibliotheek en mediacentrum en een STEM-lab.
Twee details zijn van belang voor de internationale kopers die een groot deel van deze markt vormen. Ten eerste stelt de school gecertificeerd te zijn door het Student and Exchange Visitor Program om F- of M-leerlingen met een niet-immigrantenstatus in te schrijven, wat voor een school van deze omvang niet gebruikelijk is. Ten tweede bestaat haar Board of Trustees uit equity-leden van de Fisher Island Club naast onderwijsprofessionals uit de bredere gemeenschap, wat betekent dat het bestuur van de school en het bestuur van de club elkaar overlappen.
De school eindigt bij Grade 8. Voortgezet onderwijs betekent elke ochtend het eiland verlaten, met de veerboot, in het verkeer. Gezinnen met tieners moeten die woon-schoolreis doorrekenen voordat ze kopen, niet erna. Deze gids doet geen uitspraak over de schoolkringen van het openbaar onderwijs; leg elke vraag over indeling rechtstreeks voor aan Miami-Dade County Public Schools.
---
Voor 2025 plaatste de jaarlijkse ranglijst van PropertyShark van de 100 duurste postcodes in de VS 33109 op de eerste plaats van het land met een mediane verkoopprijs van $9,5 miljoen, een stijging van 65% ten opzichte van een jaar eerder, waarmee een einde kwam aan de acht jaar lange reeks van Atherton, Californië bovenaan. Het was de eerste keer dat de duurste postcode van het land buiten Californië of New York lag.
Het detail binnen die ranglijst is nuttiger dan de kop. PropertyShark meldde dat in 2025 de goedkoopste woning op Fisher Island werd verkocht voor $1,41 miljoen, terwijl de duurste voor bijna $23,7 miljoen van eigenaar wisselde, een condominium van ongeveer 6.800 vierkante voet met drie slaapkamers. De hoogste verkoop van een eengezinswoning dat jaar was een huis van 11.000 vierkante voet met zes slaapkamers voor $21 miljoen. De methodologie van PropertyShark telde afgesloten woningtransacties tussen 1 januari en 30 september 2025 in disclosure-staten, met een minimum van vijf transacties per postcode.
Die rangorde geldt niet meer. In 2026 laten gegevens van PropertyShark en Bloomberg, gemeld door de Miami Herald, zien dat Atherton de eerste plaats heroverde, met een mediaan die in de eerste helft van 2026 opliep tot bijna $10 miljoen, ongeveer 20% hoger dan een jaar eerder. De Herald schrijft de omkering toe aan rijkdom uit kunstmatige intelligentie en wijst erop dat Atherton in dat jaar vijf verkopen van minstens $30 miljoen registreerde, doordat medewerkers van AI-bedrijven aandelen omzetten in vastgoed van topklasse. Fisher Island hield de koppositie twee jaar vast.
Een afzonderlijke analyse van Realtor.com in januari 2026 plaatste Fisher Island op de tweede plaats van de duurste postcodes van het land naar mediane vraagprijs, op net onder $12 miljoen. Vraagprijs en verkoopprijs zijn verschillende maatstaven, en het verschil tussen $9,5 miljoen gerealiseerd en ongeveer $12 miljoen gevraagd zegt iets over hoe verkopers zich positioneren ten opzichte van waar deals werkelijk tot stand komen.
Het eigen oordeel van de Herald is op dit punt het citeren waard: het verliezen van de eerste plaats duidt allerminst op zwakte. Zuid-Florida domineert nog steeds de absolute top van de markt. Bloomberg meldde dat zeven van de elf Amerikaanse woningverkopen boven $100 miljoen vorig jaar in Florida plaatsvonden.
Zet twee geverifieerde cijfers naast elkaar.
De Fisher Island Club zegt dat het eiland ongeveer 800 woningen telt. De US Census van 2020 telde 561 mensen in 197 huishoudens op Fisher Island.
Dat houdt in dat ongeveer een op de vier woningen iemands bij de census geteld hoofdverblijf is. De rest zijn tweede, derde of vierde huizen, bedrijfsbezit, in trust gehouden vermogen of seizoenswoningen. Die ene verhouding verklaart meer over het marktgedrag op Fisher Island dan welke prijsstatistiek ook: dunne permanente bezetting, lage herverkoopsnelheid, kopers die voor hun inkomen niet van Miami afhankelijk zijn, en een homestead-vrijstelling waar de meeste eigenaren geen aanspraak op kunnen maken.
Voor context over hoe andere enclaves in Miami zich verhouden qua schaal en permanente bewoning, zie onze gids over de miljardairswijken van Miami.
---
Fisher Island is overwegend een condominiummarkt. Het aantal van 21 condominiumverenigingen tegenover 2 huiseigenarenverenigingen volgens FICA is daarvan het duidelijkste bewijs.
De gebouwen vallen uiteen in drie generaties, en de generatie is de meest bruikbare sorteervariabele, omdat zij inspectiestatus, reserveblootstelling, grootte van de verdiepingen en afwerkingsniveau in één keer bepaalt.
De generatie van dorpen en middelhoogbouw, gebouwd van eind jaren 1980 tot en met de jaren 1990. Bayside Village, Seaside Village, Seaside Villas, Oceanside, Bayview, Villa Del Mare en Harborview. Lagere dichtheid, volgroeide beplanting, grotere gemeenschappen, en de generatie waarin zowel het renovatiepotentieel als de reserverisico's zitten. Elk gebouw in deze groep is nu ouder dan dertig jaar, waardoor het precies binnen het hieronder besproken mijlpaalinspectieregime van Florida valt.
De Palazzo-generatie, 2008 tot 2019. Palazzo Del Mare, Palazzo Del Sol en Palazzo Della Luna. Grotere verdiepingen, eigentijdse systemen, hogere afwerkingsniveaus en gebouwen die jong genoeg zijn om de mijlpaalinspectie nog niet de bepalende vraag te laten zijn.
De huidige generatie, vanaf 2025. De Residences at Six Fisher Island en The Links Estates.
Deze gids publiceert geen aantallen eenheden, verdiepingen of prijsklassen per gebouw. Die cijfers circuleren overal online en geen ervan is te herleiden tot een primaire bron. Het gezaghebbende aantal eenheden voor elk gebouw op Fisher Island staat in de ingeschreven akte van splitsing (declaration of condominium) van die vereniging, die een verkoper je op grond van de wet van Florida vóór de closing moet overhandigen. Vraag erom en tel na.
Kopers die een condominium op Fisher Island afwegen tegen alternatieven aan de oceaan elders in Miami Beach, kunnen vergelijken met ons overzicht van penthouses van topklasse in Miami en onze analyse van de condominiummarkt in Miami.
Drieëntwintig verenigingen over ongeveer 800 woningen betekent gemiddeld ongeveer vijfendertig eenheden per vereniging. Dat is een kleine noemer, en die levert drie effecten op die een koper die op portaalgegevens vertrouwt verkeerd zal lezen.
De prijs per vierkante voet reist slecht tussen gebouwen. Twee woningen met dezelfde dollar per voet in twee verschillende verenigingen kunnen verschillende heffingsstructuren, verschillende reservepositie, verschillende status van de mijlpaalinspectie en verschillende verhuurrechten hebben. Het getal per voet vergelijkt geen gelijke grootheden, en op Fisher Island is het verschil tussen generaties zo groot dat een gemiddelde voor het hele eiland vrijwel niets zegt over een specifieke aankoop.
Weinig transacties maken medianen volatiel. De eigen methodologie van PropertyShark voor 2025 vereiste slechts een minimum van vijf woningtransacties voor een postcode om in aanmerking te komen voor de ranglijst. Een verandering van 65% jaar op jaar in de mediaan van een postcode, wat 33109 in 2025 liet zien, is wat er gebeurt wanneer een handvol grote deals in een kleine steekproef terechtkomt. Het is een echt getal en het is geen groeipercentage dat je moet doortrekken.
Vraagprijs en slotprijs lopen uiteen. De analyse van Realtor.com van januari 2026 plaatste de mediane vraagprijs van Fisher Island net onder $12 miljoen, terwijl de gesloten mediaan van PropertyShark voor 2025 $9,5 miljoen was. Die meten verschillende dingen op verschillende momenten, en het verschil is de onderhandelingsruimte die de eigen geaggregeerde gegevens van het eiland impliceren.
Het praktische gevolg is dat Fisher Island analyse op verenigingsniveau beloont boven analyse op postcodeniveau. De juiste vergelijkingsset voor een woning bestaat uit andere woningen in dezelfde vereniging, gecorrigeerd voor ligging en oriëntatie, waarbij de financiële positie van de vereniging constant wordt gehouden.
Het best gedocumenteerde nieuwe project op het eiland, en het project waarvoor primaire bronnen daadwerkelijk beschikbaar zijn.
Geverifieerd via Berkadia, dat de financiering regelde, en de eigen site van de ontwikkelaar:
De voorzieningen die in de financieringsaankondiging van de ontwikkelaar worden beschreven omvatten twee afzonderlijke zwembaddekken in resortstijl met privécabana's en volledig bediende bars, een speeltuin, een gamekamer, een multisportsimulator, een wellnessfaciliteit met aparte zones voor cardio, pilates, krachttraining en yoga, en een conciërgeservice 24/7. De woningen hebben privé-liftvestibules en uitzicht op het water aan alle kanten, met keukens van Sub-Zero en Wolf.
Houd bij de opleverdatum rekening met onduidelijkheid. De aankondiging van Berkadia in 2024 plande de oplevering voor 2026. De site van de ontwikkelaar zegt op het moment van deze beoordeling "nu in aanbouw" zonder datum. Branchepublicaties in 2026 noemden zowel eind 2026 als 2027. Een koper moet de leveringsdatum schriftelijk in de koopovereenkomst vastleggen en niet uit enige gepubliceerde bron halen, deze gids inbegrepen.
De zeldzame mogelijkheid van een eengezinswoning op het eiland, en een van de slechts twee huiseigenarenverenigingen die FICA vermeldt. Een kleine enclave van op maat gebouwde landhuizen naast de golfbaan, in volle eigendom (fee) gehouden en niet als condominiumbelang. Omdat dit eengezinswoningen zijn en geen condominiumeenheden, vallen ze voor inspectie en reserves buiten de condominiumwet van Florida, en buiten de documentary surtax van Miami-Dade. Beide punten worden hieronder uitgelegd en beide zijn echt geld waard.
De gepubliceerde woonoppervlakten, kavelgroottes en prijzen voor The Links Estates verschillen per bron en geen ervan is te herleiden tot de ontwikkelaar. Beschouw elk cijfer dat je ziet als niet geverifieerd totdat je de aanbiedingsdocumenten hebt.
---
Bekijk het actuele openbare MLS-aanbod voor Fisher Island (postcode 33109). Beschikbaarheid, prijzen en status kunnen snel veranderen; vertrouwelijke of binnenkort beschikbare kansen verschijnen mogelijk niet in deze feed.
Dit is de actuele kwestie op Fisher Island en ze is vastgelegd in het eigen wetgevende dossier van Miami-Dade County, de enige bron die hier de moeite waard is. De meeste pagina's over Fisher Island beschrijven dit geschil als lopend of onopgelost. Het werd, althans op countyniveau, beslecht op 21 juli 2026.
Een waterfrontperceel van ongeveer 10 acres aan de noordkant van Fisher Island met een maritieme brandstofterminal. Volgens het memorandum van de County Mayor in het wetgevende dossier is deze installatie sinds de jaren 1920 de belangrijkste bron van scheepsbrandstof voor cruise- en vrachtlijnen die PortMiami aandoen, en PortMiami heeft haar nooit bezeten, gehuurd of beheerd. Berichtgeving van Realtor.com en de Wall Street Journal beschrijft het tankpark als een opslag van ongeveer 28 tot 30 miljoen gallons brandstof.
De vermelde belangen van de County: PortMiami genereert een jaarlijks economisch effect van meer dan $61 miljard, goed voor 3,9% van het bruto binnenlands product van Florida, ondersteunt direct en indirect meer dan 340.000 banen en brengt $2,2 miljard aan staats- en lokale belastinginkomsten mogelijk.
Twee cijfers uit het aangenomen stuk verdienen aandacht, omdat ze in geen enkel ander artikel over Fisher Island staan.
De taxaties van de County van hetzelfde perceel kwamen uit op $25 miljoen aan de onderkant en $430 miljoen aan de bovenkant. Het dossier schrijft het zeventienvoudige verschil toe aan uiteenlopende waarderingsmethoden en uiteenlopende aannames over de vraag of het perceel bouwvergunningen zou krijgen. Dat is het hele geschil uitgedrukt in één getal: het terrein is een fortuin waard als condominiums en relatief weinig als brandstofdepot, en de County is nu overgegaan tot het vastleggen van het gebruik als brandstofdepot.
De County is gemachtigd tot 15 procent boven de getaxeerde waarde te bieden als prikkel om een rechtszaak te voorkomen, gefinancierd met Seaport Revenue Bonds uit het Adopted Budget en Multi-Year Capital Plan voor FY 2025-26.
Het dossier vermeldt ook dat de huurovereenkomst van de huidige exploitant voorziet in beëindiging van de brandstofactiviteiten op het perceel in mei 2027, en dat een in opdracht van de County uitgevoerde studie van AECOM concludeerde dat alternatieve brandstoffaciliteiten binnen het havengebied niet haalbaar waren.
De chief executive van HRP zei tegen Realtor.com dat de poging van de County lang, kostbaar en uiteindelijk vruchteloos zou zijn, en beloofde de woningbouwontwikkeling te blijven nastreven. Het is dus niet voorbij in de rechtszaal. Maar drie dingen staan nu voldoende vast om op te plannen:
Eén marktvisie, van Ana Bozovic, oprichter van Analytics Miami, tegenover Realtor.com, is dat het geschil de huizenprijzen op Fisher Island waarschijnlijk niet zal bewegen, omdat de waarde van het eiland berust op schaarste, privacy, veiligheid en exclusiviteit en niet op één enkel perceel.
---
Hier verschilt een aankoop op Fisher Island van een aankoop in Miami Beach op manieren die meetbaar zijn en niet slechts sfeergebonden.
Elke eigenaar op Fisher Island draagt een combinatie van:
Alleen de derde daarvan heeft een openbaar schema. De eerste, tweede en vierde vereisen allemaal documenten van een specifieke verkoper en een specifieke vereniging. Elke gids die je één "maandelijkse vergoeding voor Fisher Island" noemt, noemt een gemiddelde van drieëntwintig verschillende antwoorden.
Dit is het meest concrete, minst besproken kostenverschil op het eiland, en het wordt helder vermeld door het Florida Department of Revenue.
Florida heft documentary stamp tax op akten. In elke county van Florida behalve Miami-Dade bedraagt het tarief 70 cent per $100 aan tegenprestatie. In Miami-Dade bedraagt het tarief 60 cent per $100, plus een discretionaire surtax van 45 cent per $100. Het Department of Revenue stelt dat de surtax niet verschuldigd is op een document dat uitsluitend een eengezinswoning overdraagt.
Een condominium op Fisher Island is geen eengezinswoning. Een huis in The Links Estates is dat wel.
Reken het door voor een aankoop van $10 miljoen:
| Condominium | Eengezinswoning | |
|---|---|---|
| Documentary stamp tax tegen $0,60 per $100 | $60.000 | $60.000 |
| Surtax van Miami-Dade tegen $0,45 per $100 | $45.000 | Niet verschuldigd |
| Totale aktebelasting | $105.000 | $60.000 |
De koper van een condominium betaalt $45.000 meer aan aktebelasting op identieke tegenprestatie. Bij $20 miljoen bedraagt het verschil $90.000. Het eigen rekenvoorbeeld van het Department of Revenue bevestigt het mechanisme: het berekent beide belastingen op een overdracht in Miami-Dade en stelt dat er geen vrijstelling van de surtax is omdat de akte geen eengezinswoning overdraagt.
Daarnaast zijn op hypotheken en andere ingeschreven schuldbewijzen documentary stamp tax verschuldigd van 35 cent per $100 van het verzekerde bedrag, zonder plafond. Promesses zijn begrensd op $2.450; ingeschreven hypotheken niet. Bij een gefinancierde aankoop op Fisher Island is dat echt geld en het wordt vaak verkeerd begrepen.
Onze gids over de closingkosten in Miami behandelt de volledige closingkosten.
De Property Appraiser van Miami-Dade zet de vereisten uiteen. Om in aanmerking te komen moet een eigenaar per 1 januari de juridische of economische eigendom hebben, moet hij het pand per 1 januari tot zijn permanente woonplaats maken, en moet hij per 1 januari een Amerikaans staatsburger of permanent Amerikaans ingezetene en inwoner van Florida zijn. Bewijs bestaat uit een rijbewijs van Florida, een voertuigregistratie in Florida, een kiezersregistratie in Florida, een aangifte van de IRS of W-2 van een voorgaand jaar, bankafschriften op het adres van het pand, nutsbetalingen of een ingeschreven Declaration of Domicile.
De vrijstelling is maximaal $50.000 aan belastbare waarde waard. De eerste $25.000 geldt voor alle belastingheffende instanties. De tweede geldt voor getaxeerde waarden boven $50.000 en sluit belastingen van de School Board uit, die volgens de Property Appraiser tot 40% van een belastingaanslag kunnen bedragen. Na Amendment 5 van Florida, goedgekeurd in november 2024 en van kracht per 1 januari 2025, wordt de tweede vrijstelling jaarlijks aan de inflatie aangepast via de Consumer Price Index; voor belastingjaar 2025 weerspiegelt het totale vrijstellingsbedrag $50.722.
Zet dat naast de census-cijfers hierboven. Als ongeveer een op de vier woningen op Fisher Island een bij de census geteld huishouden huisvest, dan zijn de meeste eigenaren op Fisher Island geen permanente inwoners van Florida en kunnen zij dus geen homestead claimen. Een koper van een tweede woning moet de belastingen zonder de vrijstelling doorrekenen.
Er is een verwante valkuil die de Property Appraiser uitdrukkelijk aanstipt. Als een eigenaar nalaat het kantoor te informeren over een statuswijziging die de rechtmatigheid van de vrijstelling raakt, kan voor het pand tien jaar aan vrijgestelde belastingen worden nagevorderd, plus 15% rente per jaar, plus een boete van 50% van de vrijgestelde belastingen. De Property Appraiser waarschuwt afzonderlijk dat het verhuren van een pand met homestead de vrijstelling in gevaar kan brengen. Op een eiland waar eigenaren per seizoen komen en gaan en verhuren wanneer het beleid dat toestaat, is dat een reëel risico en geen theoretisch.
De Fisher Island Club stelt dat haar leden uit meer dan veertig landen komen. Dat betekent dat een groot deel van de verkopers op Fisher Island buitenlandse personen zijn, en dat een groot deel van de aankopen op Fisher Island de Foreign Investment in Real Property Tax Act in werking stelt.
Volgens de IRS zijn kopers van Amerikaanse onroerendgoedbelangen van buitenlandse personen verplicht 15% van het gerealiseerde bedrag bij de overdracht in te houden. De koper is normaal gesproken de inhoudingsplichtige. De IRS stelt dat als de overdrager een buitenlandse persoon is en de verkrijger nalaat in te houden, de verkrijger aansprakelijk kan worden gesteld voor de belasting.
Bij een aankoop van $10 miljoen op Fisher Island van een buitenlandse verkoper is dat $1,5 miljoen dat de koper moet inhouden en afdragen, met het risico op persoonlijke aansprakelijkheid als hij dat niet doet. Het gerealiseerde bedrag omvat het betaalde contante geld, de reële marktwaarde van andere overgedragen zaken en elke overgenomen schuld.
De IRS biedt een ontsnappingsklep. Een verkoper kan op Form 8288-B een withholding certificate aanvragen voor verlaagde inhouding of helemaal geen inhouding, en de IRS stelt dat zij zulke aanvragen normaal binnen 90 dagen na ontvangst van alle benodigde informatie afhandelt. Negentig dagen is langer dan de meeste contracten op Fisher Island lopen, en daarom moet dit bij het contract ter sprake komen en niet bij de closing.
De woninguitzondering die de inhouding wegneemt, geldt alleen wanneer het gerealiseerde bedrag $300.000 of minder is. Op Fisher Island zal die nooit gelden.
Buitenlandse kopers moeten ook onze gids voor buitenlandse kopers in Miami lezen.
---
De condominiumwetgeving van Florida na Surfside raakt de oudere gebouwen op Fisher Island harder dan bijna overal elders, omdat de dorpsgeneratie van het eiland nu ouder is dan dertig jaar en in zout water staat.
Volgens Florida Statutes section 553.899 moet de eigenaar van een gebouw van drie verdiepingen of hoger dat geheel of gedeeltelijk onder de condominiumvorm van eigendom valt, uiterlijk op 31 december van het jaar waarin het gebouw 30 jaar oud wordt, op basis van de datum van het certificate of occupancy, een mijlpaalinspectie laten uitvoeren, en daarna elke 10 jaar.
De bepaling die op Fisher Island telt, is de volgende. De wet staat toe dat de lokale handhavingsinstantie bepaalt dat lokale omstandigheden, waaronder omgevingsfactoren zoals nabijheid van zout water, de mijlpaalinspectie al op een leeftijd van 25 jaar in plaats van 30 vereisen, en daarna elke 10 jaar.
Fisher Island is een eiland. Elk gebouw erop ligt in de nabijheid van zout water.
De inspectie kent twee fasen. Fase één is een visuele beoordeling door een erkend architect of ingenieur die een kwalitatieve structurele beoordeling opstelt. Als er geen tekenen van substantiële structurele aantasting worden gevonden, stopt het daar. Als substantiële structurele aantasting wordt vastgesteld, volgt fase twee, die destructief of niet-destructief onderzoek kan omvatten en zo uitgebreid kan zijn als nodig. Fase één moet binnen 180 dagen na schriftelijke kennisgeving van de lokale handhavingsinstantie zijn voltooid.
Binnen 45 dagen na ontvangst van het rapport moet de vereniging de door de inspecteur opgestelde samenvatting aan elke appartementseigenaar bezorgen, ongeacht wat er is gevonden, die zichtbaar op het terrein ophangen en het volledige rapport publiceren indien de vereniging een website moet hebben.
De wet geeft de lokale overheid ook tanden: een board of county commissioners kan een verordening vaststellen waarin herstel voor substantiële structurele aantasting binnen een bepaalde termijn moet worden ingepland of gestart, en in elk geval binnen 365 dagen na het fase-twee-rapport. Als een eigenaar niet aantoont dat herstel is ingepland of gestart, moet de lokale handhavingsinstantie beoordelen en bepalen of het gebouw onveilig is voor menselijke bewoning.
Houd er rekening mee dat de wet niet geldt voor eengezins-, tweegezins-, driegezins- of viergezinswoningen met drie of minder bewoonbare verdiepingen boven de grond. De huizen in The Links Estates vallen erbuiten.
Section 718.112(2)(g) vereist een structural integrity reserve study voor elk gebouw van drie verdiepingen of hoger. De studie is gebaseerd op een visuele inspectie, en het onderdeel van die visuele inspectie moet worden uitgevoerd of geverifieerd door een erkend ingenieur, een erkend architect of een persoon die door het Community Associations Institute of de Association of Professional Reserve Analysts is gecertificeerd als reservespecialist of professioneel reserveanalist.
De studie moet het dak, de constructie, brandwerendheid en brandbeveiligingssystemen, leidingwerk, elektrische systemen, waterdichting en buitenschilderwerk, ramen en buitendeuren omvatten, en elk ander onderdeel met uitgestelde onderhouds- of vervangingskosten boven $10.000 waarvan het falen een negatief effect zou hebben op de genoemde onderdelen.
Voor elk onderdeel moet zij de geschatte resterende gebruiksduur vermelden, de geschatte vervangingskosten of uitgestelde onderhoudskosten, en een financieringsschema met een aanbevolen jaarlijks reservebedrag dat voldoende is om die kosten aan het einde van de gebruiksduur te bereiken.
De deadline ligt niet in de toekomst. De wet vereiste dat verenigingen die op of vóór 1 juli 2022 bestonden en door appartementseigenaren worden beheerd, uiterlijk 31 december 2024 een SIRS lieten uitvoeren voor elk gebouw van drie verdiepingen of hoger, en stelt dat de studie in geen geval na 31 december 2026 mag worden voltooid. Een vereniging die de SIRS gelijktijdig met een mijlpaalinspectie mocht uitvoeren, had tot dezelfde uiterste datum.
Als de functionarissen of bestuurders van een vereniging opzettelijk en willens en wetens nalaten een SIRS uit te voeren, maakt de wet dat tot een schending van hun fiduciaire plicht jegens de appartementseigenaren. Binnen 45 dagen na ontvangst van de studie moet de vereniging die verspreiden of de eigenaren laten weten dat zij beschikbaar is, en binnen 45 dagen moet zij een verklaring indienen bij de staatsdivisie waarin zij bevestigt dat zij dat heeft gedaan.
Florida vereist deze exacte tekst, in hoofdletters en vetgedrukt, groter dan al het andere op het volmachtstembiljet, bij elke stemming over het afzien van of verlagen van reserves:
HET GEHEEL OF GEDEELTELIJK AFZIEN VAN RESERVES, OF HET TOESTAAN VAN ALTERNATIEF GEBRUIK VAN BESTAANDE RESERVES, KAN LEIDEN TOT AANSPRAKELIJKHEID VAN APPARTEMENTSEIGENAREN VOOR DE BETALING VAN ONVOORZIENE BIJZONDERE HEFFINGEN MET BETREKKING TOT DIE ONDERDELEN.
De wetgever zet waarschuwingen niet ter versiering in hoofdletters. De echte vraag van een koper op Fisher Island over elk gebouw van vóór 2000 is niet wat de maandelijkse bijdrage is. Het is wat de SIRS vond, wat de mijlpaalinspectie vond, of de vereniging in het verleden reserves heeft laten vallen, en wat het financieringstekort is tussen de aanbeveling van de SIRS en het werkelijke budget. Dat tekort is een toekomstige bijzondere heffing met een datum erop.
---
Florida Statutes section 718.503 geeft kopers van een condominium annuleringsrechten, en die verschillen sterk naargelang je van een ontwikkelaar of van een bestaande eigenaar koopt.
Koop van een ontwikkelaar, wat het geval is bij Six Fisher Island: het contract moet in opvallend lettertype vermelden dat de koper het kan ontbinden bij schriftelijke kennisgeving binnen 15 dagen nadat de koper het heeft ondertekend en alle stukken heeft ontvangen die de ontwikkelaar moet overleggen. De overeenkomst kan afzonderlijk worden ontbonden binnen 15 dagen na ontvangst van elke wijziging die het aanbod wezenlijk ten nadele van de koper wijzigt. De ontwikkelaar mag niet closen binnen 15 dagen na ondertekening en levering, tenzij de koper op de hoogte is gebracht van de ontbindingstermijn en afzonderlijk een overeenkomst tot vervroegde closing ondertekent, die de ontwikkelaar moet bewaren.
Koop van een bestaande woning (resale): de termijn is veel korter: ontbindbaar bij schriftelijke kennisgeving binnen 3 dagen, met uitzondering van zaterdagen, zondagen en wettelijke feestdagen, na ondertekening en ontvangst van een actueel exemplaar van de declaration of condominium, de articles of incorporation, de bylaws en de regels van de vereniging, de meest recente jaarlijkse financiële verklaring en het jaarlijkse budget, en het document met veelgestelde vragen en antwoorden indien schriftelijk gevraagd.
Lees die laatste bepaling nog eens. Verschillende van die documenten hoeven alleen te worden verstrekt als je er schriftelijk om vraagt. Vraag je er niet om, dan kan je termijn zonder die documenten beginnen te lopen. De wet voegt toe dat elke beoogde afstandsverklaring van deze ontbindingsrechten van onwaarde is, en dat een koper de closing met maximaal drie werkdagen kan uitstellen nadat hij de documenten heeft ontvangen. Het recht tot ontbinding eindigt bij de closing.
De wet van 2024 breidde de verplichte leveringslijst uit, en de toevoegingen zijn precies die welke ertoe doen op een eiland met verouderende gebouwen aan het water. Naast de declaration, articles, bylaws, regels, financiële verklaring en het budget moet een verkoper verstrekken:
Een verklaring dat er geen SIRS is uitgevoerd, is zelf een materiële mededeling. Bij een gebouw dat ruim voorbij de uiterste termijn van 31 december 2026 is, is het een rode vlag met een juridisch gevolg.
Volgens section 718.116 moet de vereniging op haar website een persoon of entiteit met een straat- of e-mailadres aanwijzen voor het ontvangen van verzoeken om een estoppel certificate, en moet zij het certificaat op de datum van uitgifte persoonlijk, per gewone post of per e-mail afleveren.
De termijnen en maxima die dezelfde wet stelt zijn specifiek. Als een vereniging een verzoek ontvangt van een appartementseigenaar of zijn gemachtigde, of van een hypotheekhouder of zijn gemachtigde, en niet binnen 10 werkdagen aflevert, mag zij geen vergoeding in rekening brengen voor dat certificaat. Section 718.116 staat een extra vergoeding van $100 toe voor een spoedcertificaat dat binnen 3 werkdagen wordt afgeleverd, en begrenst de extra vergoeding op $150 wanneer op de eenheid een achterstallig bedrag openstaat. Wanneer meerdere eenheden van dezelfde eigenaar tegelijk worden aangevraagd zonder achterstallige verplichtingen, begrenst de wet de totale vergoedingen op $750 voor 25 of minder eenheden, $1.000 voor 26 tot 50 eenheden, $1.500 voor 51 tot 100 eenheden en $2.500 voor meer dan 100 eenheden.
Vraag het estoppel certificate vroeg aan. Zo ontdek je onbetaalde heffingen, lopende bijzondere heffingen en openstaande overtredingen voordat ze de jouwe worden.
De meeste verenigingen op Fisher Island hebben goedkeuringsrechten over overdrachten, en de drieëntwintig verenigingen volgen niet allemaal dezelfde procedures. Bouw de goedkeuringstijd uitdrukkelijk in de tijdlijn van het contract in. Op een eiland waar besturen bestaan uit mensen die vaak in het buitenland zijn, is goedkeuring net zozeer een planningsrisico als een inhoudelijk risico.
De wettelijke termijnen op Fisher Island zijn kort en lopen gelijktijdig, dus de volgorde is belangrijker dan bij een aankoop op het vasteland.
Stap 3 en 7 zijn de stappen die kopers overslaan, en bij de gebouwen van vóór 2000 op Fisher Island zit daar het geld.
De hoogte van Fisher Island is vastgelegd op 7 voet. Het is een laaggelegen barrière-eiland in een county die aan orkanen is blootgesteld, en de bovengenoemde wetten van Florida bestaan vanwege een instorting in Surfside aan dezelfde kust.
Deze gids publiceert geen verzekeringspremies, omdat premies op Fisher Island verenigingsspecifiek en gebouwspecifiek zijn en er geen geloofwaardig totaal bestaat. Wat zij wel zegt, is dat de hoofdpolis van de vereniging, haar eigen risico bij stormschade en haar schadehistorie onderzoekspunten van dezelfde rang zijn als de reservestudie, en dat de eigen polis van een appartementseigenaar bovenop een hoofdpolis ligt waarvan de koper de voorwaarden niet bepaalt. De meest recente jaarlijkse financiële verklaring van de vereniging, die een verkoper onder 718.503 moet overleggen, toont de verzekeringsregel. Lees die naast die van het voorgaande jaar.
De structurele reservestudie is het verbonden document. Een SIRS die dak, constructie, brandwerendheid en brandbeveiliging, leidingwerk, elektra, waterdichting en buitenschilderwerk omvat, is, juist gelezen, het beeld dat een verzekeraar van het gebouw heeft, uitgedrukt als financieringsschema.
Er bestaat geen verhuurbeleid voor heel Fisher Island, en elke bron die je er een geeft, gist. De huurvoorwaarden worden bepaald door de declaration en regels van elke afzonderlijke vereniging, bovenop de Master Covenants van FICA, en kunnen tussen twee gebouwen aan dezelfde weg verschillen. Wat varieert: of verhuur überhaupt is toegestaan, de minimale huurtermijn, het maximale aantal huurovereenkomsten per jaar, vereisten voor goedkeuring door het bestuur, aanvraagkosten, waarborgsommen, en of huurders toegang krijgen tot de club of voorzieningen.
Als huurinkomsten of seizoensgebonden gebruik deel uitmaken van je investeringsthese, maak er dan een schriftelijke voorwaarde van. Vraag de declaration en de huidige regels van de specifieke vereniging op voordat je ontbindingstermijn sluit, en bevestig of de vereniging haar verhuurbepalingen onlangs heeft gewijzigd. Bevestig daarnaast afzonderlijk waartoe een huurder wel en geen toegang heeft, want de rechten van FICA en de Fisher Island Club gaan niet automatisch over op een huurder.
---
Deze drie worden voortdurend vergeleken en ze zijn niet hetzelfde product.
| Fisher Island | Indian Creek | Star Island | |
|---|---|---|---|
| Overheersend woningtype | Condominiums, plus een kleine enclave van eengezinswoningen | Uitsluitend landhuizen voor één gezin | Uitsluitend landhuizen voor één gezin |
| Toegang | Veerboot of privéjacht, geen brug | Privébrug met bewaakte poort | Bewaakte poort aan de MacArthur Causeway |
| Bestuur | Overkoepelende vereniging FICA plus 23 deelverenigingen, gemeentevrij gebied van de county | Ingelijfd dorp (incorporated village) | Binnen de City of Miami Beach |
| Privéclub vereist voor voorzieningen | Ja, equity-lidmaatschap van de Fisher Island Club | Geen vergelijkbare structuur | Geen vergelijkbare structuur |
| School op het eiland | Ja, PK tot en met Grade 8 | Nee | Nee |
| Jachthaven | Twee, waarvan één diepwater tot 250 voet | Privéligplaats per kavel | Privéligplaats per kavel |
| Golf | Baan met negen holes van P.B. Dye | Privébaan | Geen |
| Surtax op de akte bij aankoop | Geldt voor condominiums | Geldt niet voor eengezinswoningen | Geldt niet voor eengezinswoningen |
De rij over bestuur is de rij die de meeste gevallen beslist. Indian Creek is een ingelijfd dorp met een eigen overheid. Star Island ligt binnen de City of Miami Beach. Fisher Island heeft geen van beide en draait in plaats daarvan een private overkoepelende vereniging die gemeentelijke taken uitvoert en eigenaren daarvoor aanslaat.
De rij over de surtax op de akte is de rij die niemand inprijst. Het kopen van een condominium op Fisher Island kost 45 cent per $100 meer aan aktebelasting dan het kopen van een huis op Indian Creek of Star Island voor dezelfde prijs.
Gedetailleerde vergelijkingen staan in onze gidsen over Indian Creek, Star Island, en in onze rechtstreekse vergelijking van Indian Creek tegenover Star Island tegenover La Gorce. Bredere context staat in ons overzicht van de duurste woningen van Miami.
Als de aantrekkingskracht privacy en diepgang in voorzieningen zonder veerboot is, verschillen de eerlijke alternatieven in aard en niet in mate.
Voor een systematisch beeld van hoe deze buurten zich onderling verhouden begin je met de beste buurten van Miami om een condominium te kopen, onze analyse van de veiligste buurten van Miami en de Miami-hub. Marktgegevens over al deze buurten staan in onze market intelligence-hub. Kopers die parallel in Manhattan zoeken, kunnen vergelijken met luxe condominiums in New York.
---
Populaire verhalen over de oorsprong van Fisher Island bevatten verschillende fouten die jarenlang tussen sites zijn overgenomen. Dit is de volgorde zoals het documentaire archief die ondersteunt.
| Periode | Gebeurtenis |
|---|---|
| 1905 tot 1911 | Het baggeren van Government Cut scheidt het landmassief af van het barrière-eiland dat Miami Beach wordt. Het baggeren begint in 1905 en is voltooid in 1911. |
| Mei 1918 | Zakenman en ontwikkelaar Dana A. Dorsey koopt wat toen Terminal Island heette. De City of Miami Beach beschrijft Dorsey als een van de eerste zwarte miljonairs in Florida en het Amerikaanse Zuiden. Hij zag naar verluidt een vakantiebestemming voor zwarte gezinnen en professionals voor zich tijdens de segregatie. Het project werd niet gerealiseerd. |
| 1919 | De Alton Beach Realty Company van Carl G. Fisher verwerft het eiland van Dorsey en begint het uit te breiden. |
| Late jaren 1920 | Fisher ruilt een deel van het eiland aan William Kissam Vanderbilt II in ruil voor Vanderbilts jacht Eagle. Vanderbilt breidt zijn bezit later uit en bouwt een privé-winterverblijf, ontworpen door architect Maurice Fatio. |
| 1944 | Vanderbilt overlijdt. Zijn weduwe verkoopt het landgoed aan Edward S. Moore, erfgenaam van US Steel. |
| Midden van de eeuw | Na de dood van Moore gaat het pand over op speedbootracer en uitvinder Gar Wood, die het als privéretraite houdt. |
| 1963 | Wood verkoopt aan een investeringsgroep onder leiding van Bebe Rebozo waartoe Richard Nixon behoorde. |
| Later | De University of Miami exploiteert een marien laboratorium op het eiland via wat nu de Rosenstiel School of Marine, Atmospheric, and Earth Science is. |
| Begin jaren 1980 | Woningbouw begint. |
| 1987 | De Fisher Island Club opent, wat de transformatie markeert tot een luxe woon- en resortgemeenschap. |
| 2000 en 2005 | Miami-Dade County overweegt en heroverweegt vervolgens om Fisher Island als gemeente in te lijven. In 2005 staat de commissie nader onderzoek toe. Het eiland wordt nooit een gemeente. |
| 2006 tot 2007 | De Service Employees International Union organiseert de werknemers van Fisher Island. The New York Times bericht in 2007 over geschillen over lonen, secundaire arbeidsvoorwaarden en werkomstandigheden. |
| Begin jaren 2010 | Een langdurig juridisch geschil over ontwikkelingsrechten op een perceel van 15 acres aan het vaarwater van de scheepvaart. Aanverwante procedures bereikten het US Court of Appeals for the Eleventh Circuit. |
| 2025 | Fisher Island door PropertyShark uitgeroepen tot duurste postcode van de Verenigde Staten voor 2025, met een mediane verkoopprijs van $9,5 miljoen. |
| Sept. en okt. 2025 | Miami-Dade neemt Resolutions R-897-25 en R-995-25 aan, die de verwerving van de brandstoffaciliteit van het eiland opdragen. |
| Juni tot juli 2026 | De onderhandelingen mislukken. Op 21 juli 2026 neemt de Board de resolutie aan die de verwerving van openbaar nut verklaart en onteigening toestaat. |
| 2026 | Atherton, Californië herovert de titel van duurste postcode. Fisher Island staat tweede. |
Drie correcties die het noemen waard zijn, omdat ze op veel pagina's over Fisher Island staan, waaronder onze eigen eerdere versie. De ruil met Vanderbilt vond plaats in de late jaren 1920 en niet in 1920, en het ging om een jacht genaamd Eagle, niet om een jacht plus tien dollar. Fisher ruilde een deel van het eiland, niet het geheel. En de ontwerper van het landhuis van Vanderbilt, Maurice Fatio, wordt terecht genoemd, maar de eigendomsketen tussen de dood van Vanderbilt en de opening van de Club in 1987 liep via ten minste vier verschillende partijen, en niet via een vaag "wisselde meermaals van eigenaar".
---
Het is geschikt voor een koper die in een condominium of villa wil wonen met gedeelde voorzieningen van resortniveau, gecontroleerde toegang belangrijker vindt dan gemak op straatniveau, zich prettig voelt bij een private vereniging die gemeentelijke taken uitvoert, jonge kinderen heeft die tot en met Grade 8 een school op het eiland zouden bezoeken, een jacht heeft dat diep water en een rustige ligplaats nodig heeft, en er niet van afhankelijk is dat hij het eiland op een onverwacht moment kan verlaten.
Het is niet geschikt voor een koper die een restaurantscene op loopafstand voor de deur wil, die voertuigen of trailers nodig heeft die de afmetingslimieten van de veerboot overschrijden, die kinderen op middelbareschoolleeftijd heeft, die snel en goedkoop wil renoveren, wiens investeringsthese afhangt van kortetermijnhuurinkomsten, of die een eengezinswoning op echte grond wil, aangezien slechts één kleine enclave op het eiland dat formaat biedt.
De terugkerende vergissing op Fisher Island is het behandelen ervan als een keuze voor een gebouw. Het is een keuze voor bestuur en logistiek die toevallig met gebouwen komt. De juiste vraag is niet welke toren het mooiere uitzicht heeft. Het is bij welke van de drieëntwintig verenigingen je je aansluit, wat de mijlpaalinspectie en reservestudie daarvan zeiden, of die het gebruik toestaat dat je in gedachten hebt, en hoe je veerboot er op maandagochtend om 6:45 uur uitziet.
Fisher Island genereert meer herhaalde desinformatie dan enige andere markt in Miami, grotendeels omdat vroege artikelen werden overgenomen in plaats van gecontroleerd. Deze vijf komen in vrijwel elk gesprek met kopers terug.
"De veerboot vaart elke vijf minuten." Hij vaart met een interval van tien minuten tijdens de doordeweekse ochtendspits en met een interval van vijftien minuten de rest van de tijd, en hij wisselt buiten kantooruren van terminal. De Club publiceert de dienstregeling.
"Je moet lid worden van de Fisher Island Club om te kopen." Je moet lid worden van FICA, automatisch, door de eigendom te verkrijgen. Equity-lidmaatschap van de Club is een aparte keuze, en het overslaan ervan betekent het overslaan van het strand, de golf, de tennis, de spa, de jachthavens en de Island Market.
"Fisher Island is onderdeel van Miami Beach." Het gebruikt een postadres van Miami Beach en wordt op milieugebied deels gereguleerd door de City of Miami Beach, maar het is gemeentevrij gebied van Miami-Dade County met een eigen zoneringsraad van de county. Er is geen gemeentebestuur.
"Het is één HOA." Er zijn drieëntwintig verenigingen onder één overkoepelende vereniging, en een regel die in het ene gebouw geldt, hoeft naast de deur niet te gelden.
"Het is de duurste postcode van Amerika." Dat was het, voor 2025 en het jaar daarvoor. Vanaf 2026 is het tweede, achter Atherton. Elke pagina die de titel nog in de tegenwoordige tijd claimt, is al een jaar niet bijgewerkt.
---
Fisher Island heeft geen brug. Toegang is per eigen auto- en passagiersveerboot van de gemeenschap vanaf Terminal Island Road bij de MacArthur Causeway, of per privéjacht. De Fisher Island Club stelt dat gasten van de veerboot vooraf geregelde beveiligingsgoedkeuring nodig hebben. Bewoners en gasten gebruiken Terminal West op 190 MacArthur Causeway; medewerkers en bedrijfsverkeer gebruiken Terminal East op 112 MacArthur Causeway.
Niet elke vijf minuten, ondanks de gangbare bewering. De gepubliceerde dienstregeling kent drie veerboten met een vertrek om de tien minuten doordeweeks van 7:00 tot 10:00 uur, twee veerboten met een vertrek om de vijftien minuten doordeweeks van 10:00 tot 19:00 uur, en twee veerboten met een interval van vijftien minuten op doordeweekse avonden en in het weekend. Buiten kantooruren schuift de route voor bewoners op van Terminal West naar Terminal East.
Nee. Het kopen van onroerend goed op Fisher Island maakt je automatisch lid van de Fisher Island Community Association, de overkoepelende huiseigenarenvereniging. Equity-lidmaatschap van de Fisher Island Club staat los daarvan en is facultatief. De Club stelt dat equity-lidmaatschap beschikbaar is voor eigenaren van onroerend goed op Fisher Island, en dat haar lidmaatschapsrechten toegang geven tot het strand, golf, tennis, de spa, de jachthavens, de meeste eetgelegenheden en de Island Market.
De Fisher Island Club publiceert op haar website geen inschrijfgeld of jaarlijkse contributie. Elk specifiek bedrag dat online rondgaat, is tweedehands en kan niet bij de Club worden geverifieerd. Vraag tijdens je inspectieperiode schriftelijk het huidige schema op bij het lidmaatschapskantoor van de Club en leg dat naast de afrekeningen van de verkoper over het voorgaande jaar.
Nee. Fisher Island gebruikt een postadres van Miami Beach maar is gemeentevrij gebied van Miami-Dade County en hoort bij geen enkele gemeente. De zonering loopt via Miami-Dade Community Council Area 16, formeel de Fisher Island Board genoemd, en het eiland valt onder County Commission District 5. Miami-Dade overwoog in 2000 en 2005 het eiland in te lijven en het is nooit gebeurd.
De Fisher Island Community Association meldt dat het eiland, naast de Fisher Island Club, eenentwintig condominiumverenigingen en twee huiseigenarenverenigingen telt, Valencia Estates en Links Estates. Elke eigenaar valt onder de Master Covenants van FICA plus de declaration en regels van één specifieke deelvereniging.
Dat hangt volledig af van bij welke van de drieëntwintig verenigingen je koopt. Er is geen verhuurbeleid voor heel het eiland. Minimale huurtermijnen, het aantal huurovereenkomsten per jaar, goedkeuring door het bestuur, kosten en toegang van huurders tot voorzieningen verschillen allemaal per declaration van de vereniging. Vraag de declaration en de huidige regels van het specifieke gebouw op voordat je wettelijke ontbindingstermijn sluit.
Op 21 juli 2026 nam de Miami-Dade Board of County Commissioners een resolutie aan die de verwerving van de brandstoffaciliteit van openbaar nut verklaart en verwerving door onderhandeling of door onteigening toestaat, nadat de onderhandelingen over een gemelde buy-out van $400 miljoen waren mislukt. De ontwikkelaar had twee luxe condominiumtorens op het terrein gepland onder de naam One Fisher Island en heeft gezegd het project te blijven nastreven, dus de rechtszaken lopen.
Niet vanaf 2026. PropertyShark plaatste 33109 voor 2025 op de eerste plaats van het land met een mediane verkoopprijs van $9,5 miljoen, een stijging van 65% jaar op jaar. In 2026 laten gegevens van PropertyShark en Bloomberg, gemeld door de Miami Herald, zien dat Atherton, Californië de koppositie herovert met een mediaan van bijna $10 miljoen in de eerste helft van 2026. Fisher Island staat tweede.
De Fisher Island Day School, een onafhankelijke gemengde dagschool aan 2 Fisher Island Drive, met Early Learning vanaf twee jaar tot en met Grade 8. Federale gegevens voor 2023-24 registreren 152 leerlingen in totaal en 15 klassendocenten in fulltime-equivalenten. De school meldt een accreditatie door de Florida Council of Independent Schools, lidmaatschap van de National Association of Independent Schools en certificering om F- of M-leerlingen met een niet-immigrantenstatus in te schrijven. Er is geen middelbare school op het eiland.
Florida Statutes section 553.899 vereist een structurele mijlpaalinspectie voor condominiumgebouwen van drie verdiepingen of hoger uiterlijk op 31 december van het jaar waarin het gebouw 30 wordt, en daarna elke 10 jaar. De wet laat de lokale handhavingsinstantie toe inspectie op 25 jaar te vereisen wanneer lokale omstandigheden, zoals nabijheid van zout water, dat rechtvaardigen. De gebouwen van de dorpsgeneratie op Fisher Island uit de late jaren 1980 en 1990 vallen allemaal binnen dit regime.
Vanwege de discretionaire surtax van Miami-Dade. Het Florida Department of Revenue stelt de documentary stamp tax in Miami-Dade vast op 60 cent per $100 aan tegenprestatie, plus een surtax van 45 cent per $100, en stelt dat de surtax niet verschuldigd is op een document dat uitsluitend een eengezinswoning overdraagt. Bij een aankoop van $10 miljoen betaalt een koper van een condominium $105.000 aan aktebelasting, terwijl een koper van een eengezinswoning $60.000 betaalt.
Vaak, omdat veel verkopers op Fisher Island buitenlandse personen zijn. De IRS verplicht kopers van Amerikaanse onroerendgoedbelangen van buitenlandse personen om 15% van het gerealiseerde bedrag in te houden, en stelt dat de koper normaal de inhoudingsplichtige is en aansprakelijk kan worden gesteld voor de belasting als hij nalaat in te houden. Een verkoper kan op Form 8288-B een certificaat voor verlaagde inhouding aanvragen, dat de IRS naar eigen zeggen normaal binnen 90 dagen afhandelt.
Onder Florida Statutes section 718.503 is een aankoop van een ontwikkelaar ontbindbaar binnen 15 dagen na ondertekening en ontvangst van alle vereiste documenten. Een resale is ontbindbaar binnen 3 dagen, met uitzondering van zaterdagen, zondagen en wettelijke feestdagen, na ondertekening en ontvangst van de declaration, articles, bylaws en regels, de meest recente jaarlijkse financiële verklaring en het budget, en het FAQ-document indien schriftelijk gevraagd. De wet stelt dat elke beoogde afstandsverklaring van deze rechten van onwaarde is.
Ja. De Fisher Island Club exploiteert twee jachthavens met 15 voet vaardiepte naar beide ingangen. De Main Marina heeft 8 voet binnen en is voor bewoners. De Vanderbilt Marina heeft 12 voet binnen en biedt plaats aan jachten tot 250 voet op betonnen drijvende steigers. De jachthavens luisteren op VHF-kanaal 16, werken op kanaal 11 en hebben de Florida Clean Marina-erkenning.
---
Fisher Island beloont kopers die het werk op verenigingsniveau doen en straft kopers die op uitzicht shoppen. Wil je dat werk laten doen voordat je je vastlegt, begin dan een privéadviesgesprek.
---
---
Elk traject begint met een vertrouwelijk gesprek: doelen, timing, fiscale positie.
Vrijblijvend. Wij reageren persoonlijk.
Liever bellen? +1 646 376 8752
Current asking prices and recent market activity.
An advisor replies personally · buyers from 30+ countries
Voor exclusieve topobjecten, privé-eilanden, penthouses en kansen die in stilte worden begeleid, begint u het best met een vertrouwelijk adviesgesprek, voordat u alleen op het openbare aanbod afgaat.
Privaat advies starten