By Manhattan Miami Real Estate
Fisher Island は、Miami Beach の南端沖にある未編入の Miami-Dade County にある、ZIP コード 33109, にある 216- エーカーの私有島です。橋はありません。アクセスにはコミュニティ独自の車両フェリーまたは専用ヨットが必要で、すべての訪問者は事前に手配されたセキュリティ許可が必要です。およそ 800 の住宅がそこにあります。
Fisher Island について書かれたほぼすべての内容がライフスタイルについて説明しています。トランザクションについて説明しているものはほとんどありません。このガイドでは両方のことを行っており、一次情報源と照合して番号を検証できない場合は、ここには掲載しません。
2026 では、ほとんどの Fisher Island ページが追いついていない 三つの変更点があり、それぞれが購入者にとって重要です。 ZIP コードは、2025. で保持していた国内価格の王冠を失いました。 Miami-Dade County は、島の燃料ターミナルを著名なドメインによって占有する決議を正式に採択し、その区画に計画されていた住宅プロジェクトを中止しました。そして、フロリダ州のコンドミニアムの検査および予備に関する法律は、Fisher Island の古い建物について将来の義務から現在の項目に変える期限に達しました。
---
| アイテム | 詳細 | ソース |
|---|---|---|
| ZIPコード | 33109 | 米国の記録上の住所 |
| 郡 | Miami-Dade、法人化されていない | Miami-Dade County ゾーニング レコード |
| 自治体 | なし。 Fisher Island はどの都市にも属していません | Miami-Dade Community Council Area 16 |
| 島のサイズ | 216 エーカーについて | Fisher Island Club |
| 国勢調査の土地面積 | 土地 0.24 平方マイル、合計 0.27 平方マイル | US Census Bureau、2020 |
| 標高 | 7 フィート | US Geological Survey 国勢調査地名辞典経由 |
| 住宅 | 800について | Fisher Island Club |
| 常住人口 | 561 の人、197 世帯、131 家族 | 2020 米国国勢調査 |
| アクセス | 車両および旅客フェリー、プライベートヨット | Fisher Island Club と FICA |
| マスターアソシエーション | Fisher Island Community Association (FICA) | FICA |
| 下部協会 | 21 マンション管理組合、2 住宅所有者組合 | FICA |
| ゾーニング権限 | Miami-Dade County、Community Council Area 16 | Miami-Dade County |
| 警察と消防 | Miami-Dade 保安官事務所と Miami-Dade 消防救助隊、さらに FICA 公安 | FICA |
| 2025 販売価格中央値 | 9.5百万ドル | PropertyShark、 月 2025 |
| 2026 全国 ZIP ランク | 位はカリフォルニア州アサートンに次ぐ | マイアミ・ヘラルド紙、PropertySharkとブルームバーグを引用 |
この表の つの数字に注目してください。 216-エーカーの数字は、Fisher Island Club が公開するものであり、ほぼすべての記事で繰り返されるものです。国勢調査局は、国勢調査に指定された場所を合計 0.27 平方マイルで測定します。これは約 173 エーカーとなり、そのうち 0.24 平方マイルは乾燥地となります。 つの図は異なる境界を測定しています。どちらも間違いではありません。 216 エーカーを正確な土地面積として引用している人は、調査ではなくマーケティング数値を引用していることになります。
--- 購入判断に必要な確認事項として、丁寧に精査すべき内容です。表記の背景も確認してください。
Fisher Island の検索結果では、フェリーが 分ごとに運行していることがわかります。コミュニティ自身が公開しているスケジュールには異なることが書かれており、その違いがこのガイドの中で最も実際的な事実であり、それが島での日常生活が実際にどのようなものであるかを決定するからです。
Fisher Island Community Association は、運輸部門を通じてフェリーを年中無休、 時間運航しています。 Fisher Island Club によって投稿されるスケジュールは、次の 三つの異なるパターンで実行されます。
最後の行は誰も言及していない行です。営業時間外は常駐ルートがターミナルを変更します。土曜日の夜に South Beach での夕食から帰宅する場合、木曜日の朝に出発したのと同じ場所に車で向かうわけではありません。
従業員と請負業者は、パーセル 8 ランプから Terminal East まで、平日 7:00 午前から午後 5:45 まで、完全に別のスケジュールで稼働します。 分間隔で。居住者のトラフィックとサービスのトラフィックは意図的に分離されています。
どちらもターミナル アイランド ロードの MacArthur Causeway のすぐそばにあります。
FICA の公安部門は、両方のターミナルとゲストおよび常駐のマリーナにスタッフを配置し、すべてのメンバー、ゲスト、従業員、ベンダーが乗船前に許可を得ていることを確認するゲスト クリアランス エージェントと協力しています。 Fisher Island Club には、ゲストが搭乗するには事前に手配されたセキュリティ許可が必要であると明確に記載されています。ウォークアップのオプションはありません。
FICA は住民向けのオンラインフェリー予約システムも運営しています。
これは所有権に対する真の制約であり、これについて言及している競合ガイドはありません。 FICA は寸法制限を公開しています。
ホイールベースの長いスプリンター、大型キャンピングカー、または フィートを超えるトレーラーに乗ったボートを所有している場合、フェリーは利用できません。これは、家具の移動、改装の物流、請負業者が島で作業する際の価格設定に波及効果をもたらします。 Fisher Island 改修工事に入札しているゼネコンは海上物流の問題を入札しており、入札にはそれが反映されている。
Fisher Island Club は つのマリーナを運営しており、それらを正確に説明しています。
マリーナはフロリダ クリーン マリーナに指定されており、公共料金、WiFi、船舶用品店、ゴルフ カートのレンタル、トイレ、シャワー、ランドリーを提供しています。マリーナではプライベートヨットや釣りチャーターを手配しています。
購入者にとって、8-foot と 12-foot の違いは会話のすべてです。意味のある喫水を持つ船舶は Main Marina 船舶ではなく Vanderbilt Marina 船舶であり、 つの盆地におけるスリップの利用可能性は互換性がありません。
ゴルフカートは普通の乗り物です。個人駐車場には限りがございます。クラブ独自の資料には、この島へはヨットまたは専用フェリーでアクセスできると記載されており、国勢調査に指定された場所の記録には同じ つの方法が記載されています。ヘリコプターによるアクセスについては、オンラインでよく説明されています。クラブの公開されたアクセスページにはそれがリストされていないため、ヘリコプターの主張は仮定ではなく直接確認するものとして扱ってください。
Fisher Island のほとんどの報道では、フェリーを魅力的なディテールとして扱います。これは、購入者が実際に経験する つの事柄に関わる制約です。
リノベーション。 すべてのタイル、すべてのゴミ箱、すべてのキャビネットの輸送は、Terminal East からの商用ルートで、24 フィートの下の車両で、安全検査プロセスを経て、スケジュールに従ってボートに乗ります。請負業者はその価格を設定します。同一範囲の Fisher Island 改修見積もりと South Beach 改修見積もりは比較可能な数字ではなく、違いは仕上げではなく物流です。
配送とサービス。 家具、電化製品、アートインスタレーション、ピアノ移動機など、特大のものはすべて同じ寸法の天井にぶつかります。 フィートのソファを指定する前に、協会に大型配達をどのように処理するかを問い合わせてください。
スタッフ。 FICA は、パーセル 8 ランプから Terminal East まで、従業員と請負業者の別のフェリー ルートを平日のみ、午前 7:00 から午後 5:45 まで運航しています。 FICA は、Terminal East で従業員用駐車場を運営しています。これらの時間外に働く家事スタッフについては、事前に答えを得る必要のある物流上の質問です。
ゲスト様。 すべてのゲストには、FICA のゲスト クリアランス エージェントによって確認された、事前に手配されたクリアランスが必要です。予告なく到着することはありません。これはまさに一部の購入者にとって重要な点であり、他の購入者にとっては真の摩擦です。
緊急事態。 FICA は住民に、まず 911 に電話するよう指示します。 Miami-Dade Fire Rescue は島を拠点としており、これは有意義な緩和策です。しかし、最終的な治療は海を越えた本土にあり、深刻な医療依存症を持つ購入者は、それを抽象的なものではなく実際の変数として扱う必要があります。
出発のタイミング。 一日の大半は 分で出発し、夕方にターミナルが変更されるため、Fisher Island 出発の実際の計画単位は 分ではなく約 分です。それは苦労ではありません。橋でつながった島などとはリズムが違うだけです。 Venetian Islands または Key Biscayne、モデルを間違えた購入者が早期に再販します。
---
これはほとんどのガイドが沈黙する場所であり、島のすべての料金を説明する構造的事実です。
Fisher Island は法人化されておらず、いかなる自治体にも属していません。ゾーニングは Miami-Dade County が Community Council Area 16（正式名称：Fisher Island Board）を通じて管轄しており、同エリアは 161-A から 161-F までの六つのサブエリアに分かれています。島のゾーニング申請は Miami-Dade の Regulatory and Economic Resources を通じて行われます。この島は郡委員会第 5 区に属します。
法人化の是非は何度も俎上に載りました。Miami-Dade は 2000 年に Fisher Island の自治体化を検討し、郡委員会が追加調査を認可した 2005 年にもこの問題を再検討しました。Fisher Island が法人化されたことはありません。
警察と消防は郡から出動する。 FICA は、公安部門が島を拠点とする Miami-Dade 消防救助隊および Miami-Dade 保安官事務所と協力していると述べています。 FICA 公安職員は 時間体制で勤務しており、セキュリティ、応急処置、AED の使用方法について訓練を受けていますが、宣誓された警察ではありません。 FICA は住民に対し、医療上の緊急事態が発生した場合はまず 911 に電話し、その後で公安に電話するよう指示しています。
Fisher Island Community Association は マスター住宅所有者協会、Florida Statutes の下に組織され、その定款、付属定款、および Fisher Island の基本規約によって管理されます。その主な責任は、島の共有エリアを管理、維持、改善することであると定められています。会計、管理、人事、会員サービス、公共事業、公安、運輸の つの部門を運営しています。 FICA は、250. を超える年間スタッフを擁する Miami-Dade County の主要雇用主の つであると自社を説明しています。
FICA はまた、独自の言葉で次のように述べています。 Fisher Island で不動産を購入した人は誰でも FICA メンバーになります。 それはオプションではありません。それはタイトルを獲得した結果です。
FICA の下には、島の見え方を一変させるこの数字があります。FICA は、Fisher Island には 二十一のコンドミニアム協会と二つの住宅所有者協会があると報告しています。後者は Valencia Estates と Links Estates です。これに Fisher Island Club 自体が加わります。
したがって Fisher Island の所有者は、同時に次の規律を受けます。FICA のマスター規約と規則、二十三のうち自らの一つのコンドミニアムまたは住宅所有者協会の宣言・細則・規則、Miami-Dade County の条例、そして Florida Statutes の Chapter 718 または 720。これとは別に、任意で Fisher Island Club の規則も適用されます。
FICA はさらに、島が Miami-Dade County の規制経済資源局、フロリダ州環境保護局、米国沿岸警備隊、および Miami Beach 市との遵守を保証していることを指摘しています。沿岸警備隊の線は、この水路が航路の反対側にクルーズ港がある現役の水路であることを思い出させます。
実務上の意味：Fisher Island 全体に共通する単一の規則集はありません。ある建物の賃貸方針を尋ねた場合、正直な答えは二十三通りあります。唯一信頼できる情報源は、売主が法的に交付を義務づけられている、当該協会の記録済み宣言書です。詳しくは後述します。
---
Fisher Island Club はプライベート会員制クラブです。 FICA および他のマンション管理組合とは別の法人です。この つを混同することは、Fisher Island の報道で最もよくある間違いです。
クラブ独自の会員ページによると、 Fisher Island 不動産所有者はエクイティ メンバーシップをご利用いただけます。 各株式メンバーシップは、クラブの株式所有権を表します。会員特権は、本会員、配偶者、24. の年齢未満の扶養家族にまで及びます。
当クラブは以下を株式のメリットとして列挙しています。
ゴルフは別の選挙だ。同クラブは、株式会員は追加料金で年間ゴルフ会員権を選択することができ、ゴルフのグリーンフィーとカート料金は引き続き基本会員権に適用されると述べている。オプションのゴルフ会員権は、無制限のプレーに対するグリーン料金を削除し、無制限の練習場の使用と無料のクリニックを追加します。また、カート料金は引き続き適用されます。
同クラブが公開しているアクセス権のリストには、プライベートビーチとビーチクラブ、スヌーカークラブ、テアポリス、サンセットバー、ポルトチェルボ、ラ・トラットリア、グリーンサイド、アイランドマーケット、鳥小屋、ザ・リンクス・ゴルフコース、テニスセンター、フィットネスセンターとサローネ・ディ・ベレッツァを備えたスパ・インテルナツィオナーレ、深海マリーナ、天文台、会員イベント、家族向けアクティビティが含まれている。
そのリストを注意深く読んでください。それには、 アイランドマーケット、島の食料品店。ビーチも含まれます。スーパーが一軒しかなく、橋もない島では、それは意味のある門だ。
Fisher Island Club は、その Web サイトのどこにも、入会金、会費スケジュール、ゲスト料金、非居住者会員価格を公開していません。会員ページにもアメニティページにもありません。会員に関するお問い合わせは、フォームおよび会員事務局を通じて行われます。
Fisher Island Club の入会金や年会費としてオンラインで見つかる金額はすべて中古品であり、クラブに対して検証することはできません。このガイドでは、これらの図を繰り返し説明しません。ページに Fisher Island Club の正確な開始料金が記載されている場合は、クラブからのものではないため、その料金がどこから来たのかを尋ねてください。
代わりにすべきことは、クラブ費用を、明確な回答経路を備えた精査項目として扱うことです。検査期間中にクラブの会員事務局に現在の会員スケジュールを書面で要求し、売り手の実際の前年度の明細書と照合してください。
FICA メンバーシップは自動的にタイトルに従います。 Fisher Island Club の株式メンバーシップには適用されません。コンドミニアムを閉鎖することで、ビーチ、ゴルフ、テニス、スパ、アイランド マーケットへのアクセスが得られると考えている買主は、クラブ自身の文書が裏付けていない仮定を立てています。熱心に入金する前に、会員ステータスと譲渡可能性を確認してください。
---
公開された Fisher Island アメニティ リストには、継承されたエラーがたくさんあります。コート数は変動し、ゴルフコースは執筆者によってパーが変わり、レストランの数は記事によって異なります。 Fisher Island Club 自体の内容は次のとおりです。
クラブは、P.B のホールごとの完全なツアーを公開しています。染料デザインコース。独自のスコアカードを合計すると、競合他社が出力しない事実が得られます。
| 穴 | 名前 | パー | バックティーヤーデージ |
|---|---|---|---|
| 1 | Vanderbilt ドライブ | 4・ | 330 |
| 2 | 逆風 | 4・ | 435 |
| 3・ | マングローブ湾 | 3・ | 130 |
| 4・ | スピネーカーレッグ | 4・ | 450 |
| 5・ | スカイライン | 4・ | 375 |
| 6 | フラミンゴ ポイント | 3・ | 173 |
| 7 | 左舷 | 4・ | 382 |
| 8 | ブラインドマンズブラフ | 4・ | 271 |
| 9 | 旅の終わり | 5・ | 523 |
合計すると バックティーから 3,069 ヤードを超えるパー 35、フォワードティーから2,183ヤード。パー 5, が つ、3 が つ、4 が つあります。 450 ヤードの 4 ホールは最長パー 4. ホール 8 はドライブ可能です。
クラブは、 ホールで 時間以下のプレーペース基準を設定し、アウトオブバウンズ上または道路を横切るボールは白の杭でアウトオブバウンズと定義し、ペナルティエリアを赤い杭でマークします。花壇は修復中の地面として機能します。コースツアーでは、ホール 5 では高いバックティーからマイアミのダウンタウンのスカイラインを眺め、ホール 6 では South Beach を眺め、ホール 7 ではクルーズ船や貨物船が通過するマイアミ港の水路沿いでプレーすることが記載されています。
つの Fisher Island ガイドでは、このコースを「9. の 18 の穴」と説明しています。これはマーケティング用語であり、構成ではありません。 ホールのコースです。
クラブのラケットクラブ専用ページには、正確な内訳が記載されています。 17 テニス コートと 4 ピックルボール コート。 テニス サーフェスは 2 グラス、5 ヨーロピアン レッド クレー、3 デコターフ ハード、および 7 Har-Tru で、グランド スラムの つのサーフェス タイプすべてをカバーしており、すべて夜間照明が備えられています。
この矛盾に正直に注意してください。クラブ自身のホームページでは、16 テニス コートと 5 ピックルボール コートおよび 2 パデル コートについて個別に説明されています。ラケットクラブのページと会員ページにはどちらも 17 テニスと 4 ピックルボールと記載されています。クラブ情報源 人のうち 人が 17. に同意 競合ガイドでは 18, と記載されているが、どのクラブ ページもサポートしていません。
同クラブは、当クラブのラケットクラブがテニスマガジンにより米国東海岸地域でナンバーワンにランクされており、グラスコートではオールイングランドクラブのヘッドグラウンドキーパーに相談し、スタッフにはテニスとピックルボールの認定プロ名が含まれていると述べている。そこで練習したプロフェッショナルの公開リストには、キャロライン・ウォズニアッキ、ユージェニー・ブシャール、ソフィア・ケニン、ガエル・モンフィス、フェリシアーノ・ロペス、トミー・ハース、ボブ＆マイク・ブライアン、アンドレ・アガシ、シュテフィ・グラフ、アンディ・ロディック、アンナ・クルニコワ、ボリス・ベッカー、マッツ・ビランダー、ジム・クーリエが含まれている。
このクラブでは、白い砂浜と海辺のパビリオンがある混雑していないプライベート ビーチ、Vanderbilt マンション プール、ビスケーン湾に面したビーチ クラブの屋外サンセット バーについて説明しています。ビーチとプールのサービスは、パラソルのボタンで実行されます。
同クラブはまた、会員専用の全スイートの高級宿泊施設 15、フィットネス センターとサローネ ディ ベレッツァ サロンを備えたスパ インテルナツィオナーレ、ザ コーブ キッズ クラブ、Vanderbilt シアター、天文台、十数羽のエキゾチックな鳥を飼育する鳥小屋なども掲載しています。クラブ独自の特典リストに名前が挙げられているダイニング会場には、アイランド マーケットと並んで、ビーチ クラブ、サンセット バー、ポルト チェルボ、ラ トラットリア、グリーンサイドがあります。
クラブによると、会員はカ国以上を代表している。
---
Fisher Island デイ スクールは 2 Fisher Island ドライブにあります。独立した男女共学の全日制学校です。この学校は、 歳から 8, 学年までの早期学習を提供していると説明しており、その場所は Miami Beach からフェリーで 分でのみアクセスできると説明しています。
連邦政府のデータと学校のデータではサイズのイメージが若干異なりますが、どちらも知っておく価値があります。
| 測定 | 形 | ソース |
|---|---|---|
| 学生総数 | 152 | NCES 私立学校宇宙調査、2023-24 |
| 未就学児以外の生徒 | 121 | NCES PSS、2023-24 |
| 教室の教師 (FTE) | 15.0 | NCES PSS、2023-24 |
| 生徒と教師の比率 | 8.1 | NCES PSS、2023-24 |
| 生徒と教師の比率 | 6:1 | Fisher Island デイ スクール |
| クラスの平均人数 | 11, の上限は 15 | Fisher Island デイ スクール |
| 設備能力 | 170の子供たちについて | Fisher Island デイ スクール |
| 学年の日数 | 173 | NCES PSS、2023-24 |
| 授業時間 | 7 | NCES PSS、2023-24 |
| 大学院学位を取得した教員 | 78% | Fisher Island デイ スクール |
この学校は、フロリダ独立学校評議会による認定、全米独立学校協会への加盟、およびフロリダ児童家族局を通じて幼児教育プログラムの保育施設としてのライセンスを取得していると報告しています。そのカリキュラムはペンシルバニア大学教育大学院と協力して開発されました。施設には、体育館、アートと音楽センター、専属のオーガニック シェフがいる業務用キッチン、看護師が常駐する診療所、図書館とメディア センター、STEM ラボを備えた つの建物が含まれます。
この市場で大きなシェアを占める海外のバイヤーにとって、 つの詳細が重要です。まず、この学校は、F または M の非移民生徒を入学させるために学生および交換訪問者プログラムによって認定されていると述べていますが、これはこの規模の学校では一般的ではありません。第二に、その評議員会は、より広範なコミュニティの教育者とともに Fisher Island Club の資本メンバーで構成されており、これは学校のガバナンスとクラブのガバナンスが重複していることを意味します。
学校は 8. グレードで終わります 中等学校に通うということは、毎朝、渋滞に巻き込まれながらフェリーに乗って島を出ることを意味します。ティーンエイジャーのいる家族は、購入後ではなく、購入前に通勤のモデルを作成する必要があります。このガイドは、公立学校の就学境界については主張しません。ゾーニングに関する質問は Miami-Dade County 公立学校に直接確認してください。
---
2025, PropertyShark による 100 の最も高価な米国 ZIP コードの年間ランキング 33109 は国内初、販売価格の中央値は 9.5 百万ドル、前年比65%上昇し、カリフォルニア州アサートンの年間にわたるトップの走りに終止符を打った。国内で最も高価なZIPコードがカリフォルニアやニューヨーク以外にあったのは初めてだった。
ランキング内の詳細は、見出しよりも役立ちます。 PropertyShark の報告によると、2025 では、最も安価な Fisher Island の住宅が 1.41 百万ドルで販売され、最も高価な住宅は約 6,800 平方フィートで寝室が 三つあるコンドミニアムがほぼ 23.7 百万ドルで販売されました。その年の最高の一戸建て住宅販売は、11,000- 平方フィート、 ベッドルームの家で、価格は 21 百万ドルでした。 PropertyShark の方法論では、開示州で 1 月 から 月 30, 2025, までに完了した住宅取引をカウントしており、ZIP ごとに最低 件の取引が必要です。
そのランキングはもう当てはまりません。 マイアミ・ヘラルド紙が報じた2026, PropertySharkとブルームバーグのデータでは、アサートンが第位の座を取り戻し、その中央値は2026,の上半期に前年比約20%高い約10百万ドル近くまで上昇したことが示されている。ヘラルド紙は、AI企業の従業員が株をトロフィー不動産に変えたため、アサートン氏が年間回、少なくとも30百万ドルの売上を記録したことを指摘し、反転は人工知能の富によるものだとしている。 Fisher Island は 年間トップの座を維持しました。
月の Realtor.com の別の分析 2026 では、Fisher Island は上場価格の中央値で国内で 番目に高価な ZIP コードにランクされ、12 百万ドル弱でした。出品価格と販売価格は異なる尺度であり、成約価格と約 12 百万ドルの差は、実際に取引が成立する場所に対して売り手がどの位置にあるかについて何かを示します。
この点については、ヘラルド紙自身の評価を引用する価値がある。第 位のランキングを失っても、それは弱さを示すものではない。南フロリダは依然として市場のトップを独占しています。ブルームバーグは、昨年100百万ドルを超える米国の住宅販売件のうち件がフロリダで発生したと報じた。
検証された つの数字を並べて配置します。
Fisher Island Club によれば、この島にはおよそ 800 の住居があるという。 2020 米国国勢調査は、Fisher Island の 197 世帯の 561 人をカウントしました。
これは、およそ 軒に 軒の住宅が、誰かの国勢調査で集計される主な住居であることを意味します。残りは、番目、番目、または番目の住宅、企業保有資産、信託保有資産、または季節性のものです。この つの比率は、どんな価格統計よりも Fisher Island の市場動向を説明しています。永住権の希薄さ、再販速度の低さ、マイアミの給与に依存していない購入者、そしてほとんどの所有者が請求できないホームステッドの免除などです。
規模と永続性に関して他のマイアミ飛び地とどのように比較するかについては、ガイドを参照してください。 マイアミの億万長者が住む地域。
--- 5 9
Fisher Island は圧倒的にマンション市場です。 FICA による 2 住宅所有者協会に対する 21 マンション協会の数は、その最も明確な証拠です。
建物は 三つの世代に分類されます。世代は、検査ステータス、予備暴露、床板のサイズ、仕上げレベルをすべて一度に決定するため、単一の最も有用な分類変数です。
1980 後期から 1990 にかけて建てられたビレッジおよび中層世代。 ベイサイド ビレッジ、シーサイド ビレッジ、シーサイド ヴィラ、オーシャンサイド、ベイビュー、ヴィラ デル マーレ、ハーバービュー。低密度、成熟した景観、より大きなコミュニティ、そして改修の好材料と埋蔵量の両方が存在する世代。このグループのすべての建物は現在築 年を超えており、以下で説明するフロリダ州の画期的な検査制度の範囲内にあります。
Palazzo 世代、2008 から 2019. Palazzo Del Mare、Palazzo Del Sol、Palazzo Della Luna。より大きな床板、最新のシステム、より高い仕上げレベル、そしてマイルストーン検査がまだ決定的な問題ではないほど若い建物。
現行世代、2025 以降。 Six Fisher Island と The Links Estates のレジデンス。
このガイドでは、建物ごとのユニット数、フロア数、または価格帯は公開されていません。これらの数字はオンラインで広く流通していますが、一次情報源を追跡できるものはありません。 Fisher Island 建物の正式な戸数は、その協会が記録したコンドミニアムの申告書に記載されており、フロリダ州の法律に基づき、売主はクロージング前にそれをお客様に提出する必要があります。それを求めて数えてください。
Fisher Island コンドミニアムと Miami Beach の他の場所のオーシャンフロントの代替物件を比較検討している購入者は、当社の調査と比較することができます。 マイアミ トロフィー ペントハウス そして私たちの マイアミのコンドミニアム市場分析。
およそ 800 の住宅全体に の組合があるということは、 組合あたり平均約 戸あることを意味します。これは分母が小さく、ポータル データに依存する購入者が読み間違える 三つの影響を生み出します。
平方フィートあたりの価格は建物間であまり伝わりません。 つの異なる協会のフィートあたり同じドルの つのユニットは、異なる評価構造、異なる予備ポジション、異なるマイルストーン検査ステータス、および異なるリース権を保持できます。 フィートあたりの数値は同じものと同じものを比較するものではなく、Fisher Island では世代間の広がりが十分に広いため、島全体の平均を合わせても、特定の購入についてはほとんど何もわかりません。
トランザクション数が少ないと、中央値が不安定になります。 PropertyShark 独自の 2025 手法では、ZIP がランキングの資格を得るには、最低 件の住宅取引のみが必要でした。 ZIP 中央値の 65% の前年比の動き。これは、33109 が 2025, に掲載したもので、少数の大規模な取引が小さなサンプルに収まったときに何が起こるかを示しています。これは実際の数字であり、推定すべき成長率ではありません。
上場価格と終値は別です。 Realtor.com の 月の 2026 分析では、Fisher Island の上場価格の中央値は 12 百万ドルをわずかに下回る一方、PropertyShark の 2025 成約価格の中央値は $9.5 百万ドルでした。これらは異なる瞬間に異なるものを測定しており、そのギャップが島独自の集計データが示す交渉の余地となります。
実際的な結果は、Fisher Island が ZIP レベルの分析よりも関連レベルの分析に報酬を与えるということです。ユニットの適切な比較セットは、ラインとエクスポージャを調整し、協会の財務状況を一定に保った同じ協会内の他のユニットです。
島で最も多くの文書が記録されている新しいプロジェクトであり、一次情報源が実際に入手可能なプロジェクトです。
資金調達を手配した Berkadia と開発者自身のサイトを通じて確認されました。
開発者の資金調達発表で説明されている設備には、プライベートカバナとフルサービスのバーを備えたつの独立したリゾートスタイルのプールデッキ、遊び場、ゲームルーム、マルチスポーツシミュレーター、専用の有酸素運動、ピラティス、ウェイトトレーニング、ヨガエリアを備えたウェルネス施設、24/7コンシェルジュが含まれます。レジデンスには専用エレベーター ホワイエがあり、四方八方から水の景色を眺めることができ、サブゼロ キッチンとウルフ キッチンが備わっています。
完成日には曖昧さを抱えたままにしておきます。 Berkadia の 2024 発表では 2026. の完成が予定されている このレビューの時点で開発者のサイトには「現在建設中」と記載されており、日付は明記されていない。 2026 の業界投稿では後期 2026 と 2027. の両方について説明されています。購入者は、この情報を含む公開情報源からではなく、購入契約書に書面で納品日を取得する必要があります。
この島では珍しい一戸建て住宅の物件であり、FICA のリストに つしかない住宅所有者協会のうちの つです。ゴルフコースの横にある注文住宅の小さな飛び地で、コンドミニアムの権益としてではなく、有料で所有されています。これらはコンドミニアムユニットではなく一戸建て住宅であるため、検査と予備の目的でフロリダ州のコンドミニアム条例の対象外となり、Miami-Dade の書類上の付加税の対象外となります。両方のポイントについては以下で説明しますが、両方とも実際のお金の価値があります。
The Links Estates の公表されている面積、敷地サイズ、価格は情報源によって異なり、開発者を追跡するものはありません。提示書類を入手するまでは、目にした数字は未検証のものとして扱ってください。
---
これは Fisher Island での実際の問題であり、Miami-Dade County 自身の立法記録に文書化されており、ここで使用する価値のある唯一の情報源です。ほとんどの Fisher Island ページでは、この紛争は進行中または未解決であると説明されています。少なくとも郡レベルでは、 2026年7月21日. に解決されました。
Fisher Island の北端にあるおよそ XCZX エーカーのウォーターフロント区画で、船舶用燃料ターミナルがあります。立法記録にある郡市長の覚書によると、この施設は PortMiami に運航するクルーズ船と貨物船の主要な船舶燃料供給源となっています。 1920以来そして、PortMiami はそれを所有、リース、または管理したことはありません。 Realtor.com と Wall Street Journal の報道によると、このタンク農場にはおよそ 2,800万から3,000万ガロンの燃料が保管されているとされています。
郡の公約：PortMiami は年間 610億ドルを超える経済効果を生み出し、フロリダ州の国内総生産の 3.9% を占め、直接的および間接的に 340,000 を超える雇用を支援し、同時に州および地方の税収を促進します。
採用項目の つの図は、他の Fisher Island の記事にないため、注目に値します。
同じ区画に対する郡の評価額は、下限で25百万ドル、上限で430百万ドルとなった。 記録によると、倍のスプレッドは、評価方法の違いと、不動産が開発承認を取得できるかどうかに関する前提の違いに起因するとしている。これが紛争全体を単一の数字で表現したものである。この敷地はマンションとしては巨額の価値があるが、燃料農場としては比較的価値が低いため、郡は現在、燃料農場としての使用を修正する方向に動いている。
郡は、評価額を最大 15 パーセント上回る額を提示する権限を与えられています。 訴訟を回避するためのインセンティブとして、会計年度 2025-26 採択予算および複数年資本計画に基づくシーポート歳入債によって資金提供されました。
記録には、現在の事業者のリースが次のことを提供していることも記載されています。 2027年5月までに敷地内での燃料供給を停止する、郡の委託を受けた AECOM の調査では、港内の代替燃料施設の選択肢は実行不可能であると結論づけられたとしている。
HRPの最高経営責任者はRealtor.comに対し、郡の取り組みは長く、費用がかかり、最終的には失敗に終わるだろうと語り、住宅開発を引き続き推進すると誓った。したがって、これは法廷で終わったわけではありません。しかし、現在、計画を立てるのに十分な 三つのことが解決されています。
アナリティクス・マイアミの創設者アナ・ボゾビッチ氏がRealtor.comに語った市場の見方のつは、島の価値は特定の区画ではなく、希少性、プライバシー、安全性、独占性に依存しているため、この紛争がFisher Islandの住宅価格を動かす可能性は低いというものだ。
--- 10 2 2
Fisher Island の購入が Miami Beach の購入と異なる点は、雰囲気ではなく測定可能な点です。
Fisher Island のすべての所有者は、次の負担を組み合わせて負います。
このうち、スケジュールが公開されているのは 番目のみです。 つ目、 つ目、 つ目はすべて、特定の販売者と特定の協会からの書類が必要です。単一の「Fisher Island 月額料金」を提示するガイドは、平均して の異なる回答を引用していることになります。
これは、島内で最も具体的であり、あまり議論されていないコストの違いであり、フロリダ州歳入局によって明確に述べられています。
フロリダ州は証書に対して印紙税を課している。 Miami-Dade を除くフロリダ州のすべての郡では、レートは対価 $100 あたり 70 セントです。 Miami-Dade では、税率は $100, あたり 60 セントに、$100. あたり 45 セントの裁量付加税が加算されます。歳入省は、一戸建て住宅のみを譲渡する書類には付加税が課されないと述べています。
Fisher Island コンドミニアムは一戸建て住宅ではありません。 Links Estatesの家です。
10 百万ドルの購入に向けて作業を進めます。
| コンドミニアム | 一戸建て住宅 | |
|---|---|---|
| 書類印紙税は $100 あたり $0.60 | $60,000 | $60,000 |
| $100 あたり $0.45 の Miami-Dade 付加税 | $45,000 | 期限がありません |
| 合計証書税 | $105,000 | $60,000 |
コンドミニアムの購入者は、同一の対価に対して、45,000 ドル多くの証書税を支払います。 万ドルの20では、その差は$90,000.である 歳入省自身が実際に実行した例は、その仕組みを裏付けている。Miami-Dadeの譲渡に対して両方の税金を計算し、証書は一戸建て住宅の譲渡ではないため、付加税の免除はないと述べている。
これとは別に、住宅ローンおよびその他の債務の記録された証拠には、担保金額の $100 あたり 35 セントの印紙税が課せられますが、上限はありません。約束手形の上限は $2,450 です。記録された住宅ローンはそうではありません。融資による Fisher Island の購入では、それは実際のお金であり、よく誤解されます。
当社の マイアミのクロージング費用ガイドでは、クロージング費用全体を解説しています。
Miami-Dade の不動産鑑定士が要件を定めます。資格を得るには、所有者は 1 月の時点で法的または衡平法上の所有権を保持している必要があります。 1, は 1 月の時点でその不動産を永住権を持つ必要があり、, の時点で米国国民または米国の永住者であり、 月の時点でフロリダの居住者である必要があります。 . 証明とは、フロリダ州の運転免許証、フロリダ州の車両登録、フロリダ州の有権者登録、不動産に登録されている前年の IRS 申告書または W-2, 銀行取引明細書、公共料金の支払い、または記録された住所宣言を意味します。
この免除は課税対象額から最大 $50,000 割引になります。最初の $25,000 はすべての税務当局に適用されます。 つ目は、$50,000 を超える評価額に適用され、教育委員会税は除外されます。不動産鑑定士は、税額の最大 40% に達する可能性があると指摘しています。 月 2024 に承認されたフロリダ州の修正案 5, と 1 月に発効した , 2025, に続き、 番目の免除は消費者物価指数によってインフレに合わせて毎年調整されます。課税年度 2025 の場合、控除総額は $50,722. を反映します。
それを上記の国勢調査の数字と照らし合わせてみましょう。 Fisher Island 住宅のおよそ つのうち つが国勢調査対象世帯を所有している場合、ほとんどの Fisher Island 所有者はフロリダの永住者ではないため、ホームステッドを行うことができません。セカンドハウスの購入者は、免除なしで税金をモデル化する必要があります。
Property Appraiser が明示的にフラグを立てる関連トラップがあります。所有者が免除の正当性に影響を及ぼすステータスの変更を当局に通知しなかった場合、 不動産は、 年間の免除された税金に加え、年間 15% の利息と、免除された税金の 50% の罰金が課せられる可能性があります。 不動産鑑定士は別途、自家農園を借りると免除が危うくなる可能性があると警告している。所有者が季節を超えて行き来し、政策が許す限り賃貸する島では、それは理論上のリスクではなく、現実のリスクです。
Fisher Island Club は、その加盟国が か国以上を代表していると述べています。これは、Fisher Island の売り手の大部分が外国人であり、Fisher Island の購入の大部分が外国人不動産投資税法を引き起こすことを意味します。
IRS によると、外国人からの米国不動産権益の購入者は源泉徴収を義務付けられています。 実現額の 15% 性質上。通常、買主が源泉徴収義務者となります。 IRS は、譲渡人が外国人であり、譲受人が源泉徴収を怠った場合、 譲受人が税金の支払い義務を負う可能性があります。
外国の売り手から 10 百万ドル Fisher Island を購入した場合、つまり $1.5 百万ドルを買い手は保留して送金する必要があり、そうしない場合には個人責任が生じるリスクがあります。実現額には、支払われた現金、譲渡されたその他の資産の公正市場価格、および引き受けられた負債が含まれます。
IRS はリリースバルブを提供します。売り手は、源泉徴収の減額またはゼロを求めてフォーム 8288-B で源泉徴収証明書を申請することができ、IRS は通常、必要な情報をすべて受け取ってから 90 日以内にそのような申請に対応すると述べています。 日はほとんどの Fisher Island 契約の実行期間よりも長いため、クロージング時ではなく契約時に引き上げる必要があります。
源泉徴収を免除する居住地例外は、実現金額が $300,000 以下の場合にのみ適用されます。 Fisher Island には決して適用されません。
外国人バイヤーもお読みください。 外国人バイヤーのマイアミガイド。
---
フロリダ州のポストサーフサイド・コンドミニアム法は、島の村の世代がすでに歳を超え、塩水の中に座っているため、Fisher Islandの古い建物にほとんどどこよりも厳しく適用されている。
Florida Statutes 第 553.899 条により、区分所有の形態が全部または一部に適用される、高さ三階以上の建物の所有者は、使用許可証の日付を基準として建物が築 30 年となる年の十二月 31 日までにマイルストーン検査を実施しなければならず、その後は 10 年ごとに実施しなければなりません。
Fisher Island で重要なのは次の規定です。法令は、地方の執行機関が、塩水への近接性などの環境条件を含む地域事情により、30 年ではなく築 25 年でのマイルストーン検査、およびその後 10 年ごとの検査が必要だと判断することを認めています。
Fisher Island は島です。その上のすべての建物は塩水の近くにあります。
検査は二段階です。第 1 段階は、資格を有する建築家またはエンジニアが行う目視検査で、定性的な構造評価を作成します。重大な構造劣化の兆候がなければ、検査はそこで終了します。重大な構造劣化が確認された場合は第二段階に進み、破壊検査または非破壊検査を伴うことがあり、必要な範囲で実施されます。第一段階は、地方執行機関から書面通知を受けてから 180 日以内に完了しなければなりません。
報告書を受け取ってから 45 日以内に、協会は発見内容に関係なく、検査官が作成した概要をすべての区分所有者に配布し、敷地内の目立つように掲示し、協会にウェブサイトの開設が義務付けられている場合には報告書全体を公開する必要があります。
法令は地方政府にも権限を与えています。郡委員会は、重大な構造劣化の修繕を所定の期間内に計画または着手するよう求める条例を採択でき、いかなる場合も第二段階の報告書から 365 日以内でなければなりません。所有者が修繕を計画または着手したことを示せない場合、地方執行機関は建物が人の居住に安全でないかを審査し、判断しなければなりません。
この法令は、地上の居住可能な階が三階以下である一戸建て、二世帯、三世帯、または四世帯住宅には適用されません。Links Estates の住宅は対象外です。
第 718.112(2)(g) 条は、三階以上の各建物について構造健全性積立金調査（SIRS）を求めています。この調査は目視検査に基づき、その目視検査部分は、免許を持つエンジニア、免許を持つ建築家、または Community Associations Institute もしくは Association of Professional Reserve Analysts により積立金専門家または専門積立金アナリストとして認定された者が実施または検証しなければなりません。
調査では、屋根、構造、防火および防火システム、配管、電気システム、防水および外壁塗装、窓および屋外ドア、およびその他の据え置きメンテナンスまたは交換費用が $10,000 を超える項目で、故障するとリストに記載されている項目に悪影響を及ぼす可能性のある項目を対象とする必要があります。
各項目について、推定残存耐用年数、推定交換コストまたは繰延メンテナンス費用、および耐用年数の終わりまでにそのコストに達するのに十分な推奨年間積立額を含む資金計画を記載する必要があります。
期限は将来の話ではありません。法令は、2022 年七月一日以前から存在し、区分所有者が管理する協会に対し、三階以上の各建物について 2024 年十二月 31 日までに SIRS を完了するよう義務づけ、いかなる場合も調査を2026 年十二月 31 日より後に完了してはならないと定めています。マイルストーン検査と同時に SIRS を実施することが認められた協会にも、同じ最終期限が適用されました。
協会の役員や理事が意図的かつ故意に SIRS を完了しなかった場合、法令はそれを区分所有者に対する受託者義務の違反とみなします。研究結果を受け取ってから 45 日以内に、協会はそれを配布するか所有者に利用可能であることを通知しなければならず、45 日以内に州部門にそのことを確認する声明を提出しなければなりません。
フロリダ州は、準備金を放棄または削減する投票について、委任状投票用紙の他の何よりも大きい大文字の太字で次の正確な文言を要求しています。
WAIVING OF RESERVES, IN WHOLE OR IN PART, OR ALLOWING ALTERNATIVE USES OF EXISTING RESERVES MAY RESULT IN UNIT OWNER LIABILITY FOR PAYMENT OF UNANTICIPATED SPECIAL ASSESSMENTS REGARDING THOSE ITEMS.
立法府が警告を装飾のためにすべて大文字にすることはありません。2000 年以前の Fisher Island の建物について、購入者が本当に問うべきことは月額費用ではありません。SIRS が何を見出したか、マイルストーン検査が何を見出したか、協会が過去に積立金を免除してきたか、そして SIRS の推奨額と実際の予算との資金不足がどの程度かです。その不足分は、日付の付いた将来の特別賦課金です。
---
Florida Statutes セクション 718.503 は、マンション購入者にキャンセル権を与えますが、その権利は開発者から購入するか、既存の所有者から購入するかによって大きく異なります。
開発者から購入するSix Fisher Island の場合に当てはまりますが、契約書には、買主が書面による通知により無効にできることを目立つ形式で記載する必要があります。 購入者による実行および開発者が納品する必要があるすべてのアイテムの受領後、15 日以内。 契約は、購入者に不利な内容を大幅に変更または修正する修正を受領してから 15 日以内に別途無効にすることができます。開発者は、買い手に無効期間について通知され、早期終了の合意書に別途署名しない限り、実行および納品後 15 日間は終了することができません。開発者はこの契約を保持しなければなりません。
再販品を購入する、窓口はさらに厳しくなります: 書面による通知により無効化可能 土曜日、日曜日、法定祝日を除く 3 日以内、コンドミニアム宣言書、定款、規約および協会規則、最新の年次財務諸表および年次予算、およびよくある質問と回答文書の現在のコピーを作成および受領した後、 書面による要請があった場合。
最後の条項をもう一度読んでください。これらの書類のいくつかは、書面で要求した場合にのみ提供する必要があります。尋ねなければ、時計はそれらなしでスタートする可能性があります。同法は次のように付け加えている これらの無効化可能性の権利の放棄と称するものは、何の効力も持たないものとします。、そして買い手は書類を受け取ってから最大営業日まで取引終了を延長できること。無効にする権利はクロージング時に終了します。
2024 法により必要な配送リストが拡大されました。追加された内容はまさに、老朽化したウォーターフロントの建物が建ち並ぶ島にとって重要なものです。宣言、定款、細則、規則、財務諸表および予算に加えて、売り手は以下を提供する必要があります。
SIRS が完成していないという声明自体が重要な開示です。 月の 31, 2026 期限外を大幅に過ぎた建物では、法的影響を伴う危険信号です。
718.116, 条項に基づき、協会はウェブサイト上で、禁反言証明書の要求を受け取る住所または電子メール アドレスを持つ個人または団体を指定し、発行日に証明書を手渡し、普通郵便、または電子メールで配達しなければなりません。
同法によって定められた期限と上限は明確です。組合が区分所有者または被指定者、または抵当権者または被指定者から請求を受けた場合。 10 営業日以内に配達できない場合は、料金が請求されない場合があります その証明書のために。 718.116 セクションでは、3 営業日以内に配達される迅速な証明書に対して $100 の追加料金を許可しており、ユニットに対して延滞金額が発生する場合の追加料金の上限は $150 となります。同じ所有者が所有する複数のユニットが同時に要求され、期限を過ぎた義務がない場合、法律により、25 以下のユニットの場合は $750、26 から 50 ユニットの場合は $1,000、51 から 100 ユニットの場合は $1,500、100 ユニットを超えるユニットの場合は $2,500 に合計料金の上限が設定されます。
早めに禁反言を命じてください。これにより、未払いの評価、保留中の特別評価、未解決の違反を、自分のものになる前に発見することができます。
ほとんどの Fisher Island 協会は移転に対する承認権限を持ち、 の協会は同一のプロセスを実行していません。承認時間を明示的に契約のタイムラインに組み込みます。取締役会が頻繁に国外に出かける人々で構成されている島では、承認は実質的なリスクであると同時に、スケジュール上のリスクでもあります。
Fisher Island の法定時計は短く、同時に実行されるため、本土で購入する場合よりも順序が重要になります。
3 と 7 のステップは購入者がスキップするステップであり、Fisher Island の 2000 以前の建物では、そこがお金の宝庫です。
Fisher Island の標高は 7 フィートで記録されます。ハリケーンの被害にさらされた郡にある低地にある防波島であり、同じ海岸線のサーフサイドの崩壊のために上記のフロリダ州の法令が存在する。
Fisher Island の保険料は協会および建物ごとに異なり、信頼できる集計値が存在しないため、このガイドでは保険料を公開していません。それが主張するのは、協会が保有する基本保険、暴風雨による免責金額、およびその保険金請求履歴は、積立金調査と同じランクのデリジェンス項目であり、区分所有者自身の保険は、購入者が条件を制御しない基本保険の上に位置するということである。販売者が 718.503, に基づいて提出する必要がある協会の最新の年次財務諸表には、保険限度額が記載されています。前年と比較して読んでください。
構造予備研究は関連文書です。屋根、構造、防火および防火、配管、電気、防水および外壁塗装をカバーする SIRS は、正しく読めば、建物に対する保険会社の見解を資金調達スケジュールとして表現したものです。
島全体の Fisher Island レンタルポリシーはなく、それを提供している情報源は推測です。リース条件は、FICA のマスター規約に基づいて、各協会の宣言と規則によって設定され、同じ道路にある つの建物間で異なる場合があります。何が異なるか: リースが許可されているかどうか、最低リース期間、年間最大リース回数、理事会の承認要件、申請料、保証金、テナントがクラブやアメニティを利用できるかどうか。
賃貸収入や季節的使用が論文の一部である場合は、それを書面による偶発事象として作成します。無効期間が終了する前に、特定の協会の宣言と現在の規則を入手し、協会が最近リース規定を改正したかどうかを確認してください。 FICA、Fisher Island Clubの権限は借主に自動的に引き継がれないため、テナントがアクセスできる内容とアクセスできない内容を別途確認してください。
---
これら 三つは常に比較されますが、同じ製品ではありません。
| Fisher Island | Indian Creek | Star Island | |
|---|---|---|---|
| 主流の住宅タイプ | コンドミニアムと小さな一戸建て住宅 | 一戸建て物件のみ | 一戸建て物件のみ |
| アクセス | フェリーまたはプライベートヨット、橋なし | ガードゲートのある私有橋 | MacArthur Causeway のガードゲート |
| ガバナンス | FICA マスター協会と 23 サブ協会、非法人化郡 | 編入村 | Miami Beach市内 |
| アメニティにはプライベートクラブが必要 | はい、Fisher Island Club 株式メンバーシップ | 比較可能な構造はありません | 比較可能な構造はありません |
| 島内学校 | はい、PK からグレード 8 まで | いいえ | いいえ |
| マリーナ | 、 深海から 250 フィートまで | 抽選によるプライベートドックケージ | 抽選によるプライベートドックケージ |
| ゴルフ | ホール P.B.染めコース | プライベートコース | なし |
| 購入時の証書付加税 | マンションにも適用される | 単身世帯には適用されません | 単身世帯には適用されません |
ほとんどの場合、ガバナンスに関する議論が決定を下します。 Indian Creek は独自の政府を持つ法人化された村です。 Star Island は Miami Beach 市の中にあります。 Fisher Island にはそのどちらもなく、代わりに地方自治体の機能を実行し、所有者に請求する民間のマスター協会を運営しています。
証書付加税の項目は誰も価格を付けないものです。 Fisher Island でコンドミニアムを購入すると、Indian Creek または Star Island で家を同じ価格で購入するよりも、100 ドルあたり 45 セントの権利書税がかかります。
詳細な比較については、ガイドを参照してください。 Indian Creek、 Star Island、そして私たちの直接対決 Indian Creek 対 Star Island 対 ラ・ゴース。より広範なコンテキストがまとめに含まれています マイアミで最も高価な住宅。
フェリーを使わずにプライバシーとアメニティの充実をアピールするのであれば、正直な選択肢は程度ではなく種類が異なります。
これらの近隣地域がどのように相互に取引するかを体系的に把握するには、まず次のことから始めます。 コンドミニアムを購入するのに最適なマイアミの地域、 私たちの マイアミで最も安全な地域 分析、そして マイアミハブ。それらすべての市場データは当社のデータに保存されています。 市場インテリジェンス ハブ。並行してマンハッタン検索を実行しているバイヤーは、以下と比較できます。 ニューヨークの高級コンドミニアム。
---
Fisher Island の起源である人気のあるアカウントには、何年にもわたってサイト間でコピーされてきたいくつかのエラーが含まれています。以下は、ドキュメンタリー記録がそれを裏付ける順序です。
| 期間 | イベント |
|---|---|
| 1905から1911 | Government Cut の浚渫により、Miami Beach となる障壁島から陸塊が分離されます。浚渫は 1905 で開始され、1911. で完了します。 |
| 月1918 | ビジネスマンで開発者のデイナ・A・ドーシーは、当時ターミナルアイランドと呼ばれていた島を購入します。 Miami Beach市はドーシーをフロリダとアメリカ南部で最初の黒人億万長者の一人だと説明している。伝えられるところによると、彼は人種隔離中の黒人家族や専門家のためのリゾート地を構想していたという。プロジェクトは実現しませんでした。 |
| 1919 | カール G. フィッシャーのアルトン ビーチ不動産会社がドーシーから島を買収し、拡張を開始します。 |
| 後期 1920 | フィッシャートレード 一部 Vanderbiltのヨットと引き換えに島をウィリアム・キッサムVanderbilt IIに譲渡 イーグル。 Vanderbilt は後に所有権を拡大し、建築家モーリス・ファティオが設計した私有の冬の邸宅を建設します。 |
| 1944 | Vanderbilt死亡。彼の未亡人はその不動産をUSスチールの後継者であるエドワード・S・ムーアに売却した。 |
| 世紀半ば | ムーアの死後、この財産はスピードボートレーサーで発明家のガー・ウッドに引き継がれ、ガー・ウッドが私的な隠れ家として保管している。 |
| 1963 | ウッドは、リチャード・ニクソンも含まれるベベ・レボゾ率いる投資グループに売却する。 |
| 後で | マイアミ大学は、現在のローゼンスティール海洋大気地球科学大学院を通じて島で海洋研究所を運営しています。 |
| 初期の 1980 | 住宅開発が始まります。 |
| 1987 | Fisher Island Club がオープンし、高級住宅およびリゾート コミュニティへの変革を示します。 |
| 2000 と 2005 | Miami-Dade County は、Fisher Island を自治体として組み込むことを検討し、その後再検討します。 2005 では、委員会はさらなる研究を許可します。島は決して法人化しない。 |
| 2006から2007 | サービス従業員国際労働組合は Fisher Island 労働者を組織しています。ニューヨーク・タイムズ紙は、2007. における賃金、福利厚生、労働条件をめぐる紛争について報じている。 |
| 初期の 2010 | 航路に面した15-エーカーの区画の開発権をめぐる長期にわたる法的紛争。関連する訴訟は米国第 巡回区控訴裁判所に持ち込まれた。 |
| 2025 | Fisher Island は、PropertyShark による 2025 の米国で最も高価な ZIP コードをランク付けし、販売価格の中央値は 9.5 百万ドルでした。 |
| 月と月 2025 | Miami-Dadeは、島の燃料施設の取得を指示する決議R-897-25およびR-995-25を採択。 |
| 月から月2026 | 交渉は失敗します。 月 21, 2026 理事会は、取得が公共の必要性であることを宣言し、著名なドメインを認可する決議を採択します。 |
| 2026 | カリフォルニア州アサートンは、最も高価な ZIP コードのタイトルを取り戻します。 位はFisher Island。 |
名前を付ける価値のある 三つの修正は、私たち自身の以前のバージョンを含む多くの Fisher Island ページに掲載されているためです。 Vanderbilt取引は 後期 1920、1920, ではなく、という名前のヨットのものでした。 イーグル、ヨットにドルを加えたものではありません。フィッシャーが取引した 一部 島全体ではありません。そして、Vanderbilt邸宅の設計者であるモーリス・ファティオは正しくクレジットされているが、Vanderbiltの死からクラブの1987オープンまでの間の所有権の連鎖は、少なくともつの異なる関係者を経由しており、漠然とした「何度も手を替えた」わけではない。
---
似合ってるよ リゾートグレードの共有アメニティを備えたコンドミニアムやヴィラの生活を望んでおり、道路レベルの利便性よりも制御されたアクセスを重視し、自治体の機能を担う民間団体に満足し、8, グレードまで島内の学校に通う幼い子供たちがおり、深い水深と穏やかな停泊を必要とするヨットを所有し、予定外の瞬間に出発できることに依存していない購入者です。
似合わない 玄関口に歩きやすいレストランの風景を望んでいる購入者、フェリーの寸法制限を超える車両やトレーラーが必要な購入者、高校生の子供がいる購入者、早く安く改装したい購入者、短期の家賃収入に基づいて主張している購入者、または島でそのような形式を提供しているのは小さな飛び地が つだけなので、実際の土地に一戸建て住宅を希望している購入者。
Fisher Island で繰り返される間違いは、それを建築の選択として扱っていることです。これは、建物に付属するガバナンスと物流上の選択です。正しい質問は、どの塔の方が眺めが良いかということではありません。それは、あなたが参加している の協会のどれであるか、そのマイルストーン検査と予備調査で何が述べられたか、あなたが念頭に置いている使用が許可されているかどうか、そして月曜日の朝に 6:45 でフェリーがどのように見えるかです。
Fisher Island は、初期の記事がチェックされずにコピーされたことが主な理由で、他のマイアミ市場よりも多くの誤った情報を繰り返し生成します。これら つは、ほぼすべての購入者の会話で出てきます。
「フェリーは分おきに運行しています。」 平日朝のピーク時は分間隔、その他の時間帯は分間隔で運行しており、営業時間外はターミナルを変更する。クラブはスケジュールを公開します。
「購入するにはFisher Island Clubに参加する必要があります。」 タイトルを取得することで、自動的に FICA に参加する必要があります。クラブのエクイティメンバーシップは別の選挙であり、それをスキップするということは、ビーチ、ゴルフ、テニス、スパ、マリーナ、アイランドマーケットをスキップすることを意味します。
「Fisher Island は Miami Beach の一部です。」 Miami Beach のメール アドレスを使用しており、環境問題に関して Miami Beach 市によって部分的に規制されていますが、独自の郡ゾーニング評議会を備えた法人化されていない Miami-Dade County です。市政府は存在しない。
「HOA 台です。」 つのマスター協会の下には の協会があり、ある建物に適用されるルールが隣には適用されない場合があります。
「これはアメリカで最も高価な ZIP コードです。」 2025 とその前の年もそうでした。 2026現在ではアサートンに次いで位となっている。タイトルを現在形で主張しているページは、 年間更新されていません。
---
Fisher Islandにはブリッジがありません。アクセスには、コミュニティの自家用車と MacArthur Causeway のターミナル アイランド ロードからの旅客フェリー、または専用ヨットを利用します。 Fisher Island Club には、フェリーのゲストには事前に取り決められたセキュリティ許可が必要であると記載されています。居住者とゲストは 190 MacArthur Causeway で Terminal West を使用します。従業員と商用トラフィックは 112 MacArthur Causeway で Terminal East を使用します。
よくある説とは異なり、五分おきの運航ではありません。公表されている時刻表では、平日午前 7:00 から午前 10:00 までは三隻が十分間隔で、平日午前 10:00 から午後 7:00 までは二隻が十五分間隔で運航します。平日夜間と週末も二隻が十五分間隔で運航します。営業時間外には、居住者用ルートは Terminal West から Terminal East に切り替わります。
いいえ。Fisher Island で不動産を購入すると、自動的にマスター住宅所有者協会である Fisher Island Community Association の会員になります。 Fisher Island Club の株式メンバーシップは独立した選択制です。クラブは、Fisher Island の不動産所有者が株式会員権を利用でき、その特典によりビーチ、ゴルフ、テニス、スパ、マリーナ、ほとんどの飲食店、アイランド マーケットにアクセスできると述べています。
Fisher Island Club は、Web サイトで入会金や年会費を公開していません。オンラインで流通している特定のフィギュアは中古品であり、クラブと照合して検証することはできません。検査期間中にクラブの会員事務所に書面で現在のスケジュールを要求し、売り手の前年の声明と照合してください。
いいえ、Fisher Island は Miami Beach メール アドレスを使用しますが、法人化されていない Miami-Dade County であり、どの自治体にも属しません。そのゾーニングは Miami-Dade Community Council Area 16 (正式名称は Fisher Island Board) を通り、郡委員会地区 5. に位置しています。Miami-Dade はこの島を 2000 と 2005 に編入することを検討していましたが、実現しませんでした。
Fisher Island Community Association によれば、Fisher Island Club に加え、島には二十一のコンドミニアム協会と、Valencia Estates および Links Estates という二つの住宅所有者協会があります。すべての所有者は、FICA のマスター規約に加え、特定の一つの下位協会の宣言書と規則に従います。
購入する二十三の協会のどれかによって、すべてが決まります。島全体に共通する賃貸方針はありません。最低賃貸期間、年間に許される賃貸件数、理事会の承認、手数料、テナントのアメニティ利用は、すべて協会の宣言書によって異なります。法定の取消期間が終わる前に、対象建物の宣言書と現行規則を入手してください。
2026 年七月 21 日、Miami-Dade 郡委員会は、報道された $400 million の買収交渉が決裂した後、燃料施設の取得を公共上の必要と宣言し、交渉または収用による取得を認可する決議を採択しました。開発業者は、敷地に One Fisher Island の名で二棟の高級コンドミニアムタワーを計画しており、計画を継続して追求すると述べているため、訴訟は継続中です。
2026 年時点では、そうではありません。PropertyShark は、33109 を 2025 年の全米一位に位置づけ、販売価格中央値を $9.5 million、前年比上昇率を 65% としました。Miami Herald が報じた 2026 年の PropertyShark と Bloomberg のデータでは、California 州 Atherton が 2026 年上半期に中央値 $10 million に迫って首位を奪回し、Fisher Island は二位です。
Fisher Island Day School は、2 Fisher Island Drive にある独立系の男女共学校です。二歳から Grade 8 までの Early Learning を提供しています。2023-24 年の連邦データでは、総生徒数は 152 人、フルタイム換算の教員は 15 人です。同校は Florida Council of Independent Schools の認定、National Association of Independent Schools の会員資格、F または M の非移民学生を受け入れる認定を報告しています。島内に中等学校はありません。
Florida Statutes 第 553.899 条は、三階以上のコンドミニアム建物について、建物が築 30 年となる年の十二月 31 日までにマイルストーン構造検査を行い、その後は 10 年ごとに実施するよう求めています。塩水への近接性などの地域条件が正当化する場合、法令は地方執行機関に築 25 年での検査を求めることを認めています。1980 年代後半および 1990 年代の Fisher Island のヴィレッジ世代の建物は、すべてこの制度の対象です。
Miami-Dade の裁量的付加税があるためです。Florida Department of Revenue は、Miami-Dade の証書印紙税を対価 $100 当たり 60 cents、これに加えて $100 当たり 45 cents の付加税と定め、一戸建て住宅のみを譲渡する文書には付加税がかからないとしています。$10 million の購入では、コンドミニアム購入者は証書税として $105,000 を支払い、一戸建ての購入者は $60,000 を支払います。
多くの場合、Fisher Island 販売者の多くは外国人であるためです。 IRSは、外国人からの米国不動産権益の購入者に対し、実現金額の15%を源泉徴収するよう義務付けており、通常、購入者が源泉徴収義務者であり、源泉徴収を怠った場合には税金の責任を問われる可能性があると述べています。売り手はフォーム 8288-B で減額源泉徴収証明書を申請することができ、IRS は通常 90 日以内に申請を行うと述べています。
Florida Statutes セクション 718.503, では、開発者からの購入は、実行および必要なすべての書類の受領後、15 日以内に無効にすることができます。再販は、書面で要求された場合、宣言書、定款、細則と規則、最新の年次財務諸表と予算、およびよくある質問文書の履行および受領後、土曜日、日曜日、法定祝日を除く 3 日以内に無効になります。この法律は、これらの権利の放棄と称するものは無効であると述べています。
はい。Fisher Island Club は、両方の入口への進入水深が 15 feet の二つのマリーナを運営しています。Main Marina の内部水深は 8 feet で、居住者向けです。Vanderbilt Marina の内部水深は 12 feet で、コンクリート製の浮桟橋に最大 250 feet のヨットを収容できます。マリーナは VHF Channel 16 を監視し、Channel 11 で交信しており、Florida Clean Marina の指定を受けています。
---
Fisher Island は、協会レベルの仕事をした購入者に報酬を与え、ビューで買い物をする購入者を罰します。コミットする前にその作業を完了させたい場合は、 個人的な助言の会話を始める。
---
---
どのお取引も、まずは非公開のご相談から始まります。ご目的、ご時期、税務上のお立場を伺います。
ご相談は無料です。担当者が直接ご返信いたします。
お電話をご希望ですか。 +1 646 376 8752
Current asking prices and new listings the moment they hit the market.
Replies within one business day · buyers from 30+ countries