Residences by Armani/Casa, 18975 Collins Avenue, Sunny Isles Beach

なぜこの建物は名指しで問い合わせが入るのか

South Floridaのオーシャンフロントタワーの多くは、眺望、フロアプレート、仕上げのグレードで売れていきます。この建物が売れる理由は、そこではなく「誰が手がけたか」にあります。Dezer Development自身のプロジェクト記録によれば、内装と共用部を手がけたのはArmani/Casa Interior Design Studioであり、このクレジットが建物の売買のされ方そのものを変えました。買主はブランドを知った状態で訪れます。図面を一枚も見ないうちから、部屋がどのような空気であるべきかという期待を携えて来られるのです。

その種の知名度は有効に働きますが、同時に落とし穴でもあります。ブランドへの馴染みは、この価格帯のオーシャンフロント購入で本来行うべき調査を圧縮してしまいます。ロビーに惹かれてすぐに署名し、積立金の状況、特別賦課金の履歴、保険の負担、そして選んだスタックの方位を検討するのはその後、という順序になりがちです。これらは、今後10年間その住戸を保有するうえでのコストを決める項目です。デザインのクレジットは、そのどれ一つ変えません。

このページでは、この建物が物理的に何であるか、住戸のラインがどう異なるか、オファーを入れる前に買主が確認すべきことは何か、そしてCollins Avenueに並ぶ他のブランドレジデンスの中でこのタワーがどこに位置するかを扱います。エリア全体を先に押さえたい方は、Sunny Islesの売出中コンドミニアムのハブページからご覧いただき、そのうえで本ページにお戻りください。

建物そのものについて

タワーはCollins Avenueの東側、Sunny Isles Beachのオーシャンフロントの北寄りに、砂浜へ直接面して建っています。郡の不動産記録では、市域内のCollins Avenueの住所はおよそ19200番台までで、そこから北はGolden Beachの町境となり、海沿いの通りの名称も変わります。

デザインアーキテクトは、César Pelliが創設したPelli Clarke & Partners、アーキテクト・オブ・レコードはSieger Suarez Architectsです。これはデザインアーキテクト自身のプロジェクトページによります。同ページはタワーの高さを649フィート、建物延床面積を約784,000平方フィートと記載しています。Dezer Developmentはこの建物を60階建てのオーシャンフロントタワーと説明し、Pelli Clarke & Partnersも別途、60階に達すると記しています。少なくとも販売上の階数については、開発会社とデザインアーキテクトの記載が一致しています。一方でMiami-Dade Countyの住戸記録は、住居階を3階から54階まで、13階を欠番として番号付けしています。つまり販売上の階数と、記録上の住戸番号は一致しません。近隣他棟の「高層階」と比較される前に、その物件情報がどちらの数え方を使っているかをご確認ください。

設計者はこの建物のボリュームを、上昇するにつれて広がる、絡み合う二枚の帆のような形と説明しています。これは修辞ではありません。フロアプレートの、測定可能な特徴を説明したものです。一部の住戸ラインは、上階へ行くほど実際に面積が大きくなります。この点は郡自身の面積記録にも表れており、マイアミのタワーとしては珍しい構成です。

プールデッキとビーチクラブは海側に配されています。ポルトコシェールとアプローチはCollins Avenue側です。

構造、住戸数、そして竣工時期

18975 Collins CondoについてのMiami-Dade Countyのfolio（郡の物件登録番号）記録には、3階から54階まで、各階6戸、番号の付された306戸の住戸が登録されています。6本のラインそれぞれに51戸という計算になります。これとは別に2件のfolioがペントハウスとして登録されており、郡記録上の居住面積はPH-00が5,336平方フィート、PH-04が4,821平方フィートです。合計は308戸となり、これはDezer Developmentが自社のプロジェクト記録で公表している数字と一致します。本ページでは、実際に登記されている区画と突き合わせたうえで確認しています。公表数値については一点、注意が必要です。デザインアーキテクトのこのタワーのプロジェクトページは260戸と記載しており、郡記録とも開発会社の数字とも整合しません。公表された住戸数は、事実としてではなく、検証すべき主張として扱ってください。

郡の記録は、自分のスタックについて比較対象事例がどれだけ厚いのかを知りたい、という買主の問いにも答えてくれます。全folioの寝室数を数えると、04ラインと05ラインに2ベッドルームが102戸、01ラインと03ラインに3ベッドルームが102戸、00ラインと02ラインに4ベッドルームが102戸あります。2件のペントハウスのfolioには、寝室数の登録が一切ありません。Dezer Developmentは2ベッドルームから6ベッドルームまでのプランを案内していますので、4ベッドルームを超える構成はラインのグリッドではなくペントハウス側にあることになります。競合する建物紹介ページは、この構成を2ベッドルーム102戸、3ベッドルーム102戸、4ベッドルーム以上104戸と分けていますが、これはペントハウスを4ベッドルームだと暗黙に前提しています。郡の記録はそう述べていません。

住戸数には含まれないfolioが、さらに14件あります。郡の記録ではPS-1からPS-15まで（PS-13は欠番）と表記され、いずれも209平方フィートで登録されています。これらは、Pelli Clarke & Partnersがビーチ上のプライベート・オーシャンフロント・カバナと説明しているカバナです。カバナのfolioはそれぞれ、共用部分に対する0.0299%の不可分持分を伴います。この持分があるために、他者の施設を使用する許諾ではなく、独立して権利証の付いたユニットとして成立しています。独自のfolioを持つため、住戸とは別に譲渡することができます。またPelli Clarke & Partnersはカバナを複層構造と説明していますので、209平方フィートを大きく上回る面積を掲げた物件資料は、郡記録上の居住面積とは別のものを述べていることになります。検討中の取引にカバナが含まれるかどうかは書面で確認し、物件資料ではなくfolioに当たってご確認ください。

竣工時期について、郡の記録は二つに分かれています。3階から50階までは建築年2019年で登録されており、例外は3階の2戸、302号室と303号室で、こちらは2020年です。51階から54階までと2件のペントハウスのfolioは2020年で登録されています。Pelli Clarke & Partnersはプロジェクトの完成を2020年としており、業界紙は2019年後半の竣工と報じました。いずれも、年をまたいで下層から順に引き渡されたタワーの姿と矛盾しません。この建物について単一の建築年を掲げているページは、どちらの年を採るにせよ、実際には分かれている記録を丸めています。この日付が実務上意味を持つ理由は一つで、後述するmilestone inspection（構造の節目点検）の起算点になるためです。

10フィートを超える天井高、フルハイトのガラス、そして奥行きのあるテラス。これが、開発会社が全プランを通じて打ち出した共通点です。当社は階層帯ごとの仕上がり天井高を公開していません。この数値は階層帯とプランによって変わり、ウェブページではなく開発会社の仕様書に属する情報だからです。仕様書はオファーの前に、お客様のために取り寄せます。

Armani/Casaのクレジットが及ぶ範囲

Dezer Developmentのプロジェクト記録は、住戸、共用部、アメニティ空間の設計をArmani/Casa Interior Design Studioが手がけ、その仕事は建物内に見られる家具や仕上げにも及ぶと記しています。当社はこのクレジットを、開発会社が公表したとおりに記載します。その背後にある商業契約の性格については述べません。契約条件は非公開であり、当事者以外の誰も誠実に説明することはできないからです。

買主が実際に目にするのは、抑制された素材のパレットです。温かみのあるニュートラルカラー、石と木を多用した構成、コントラストを抑えた造作、間接照明、そして意図的に主張を控えた金物。Armani/Casaは劇的さを狙いません。狙うのは静けさです。高い光沢と強いコントラストのマイアミらしい内装を求める方には、引き渡し時の仕様は物足りなく映るはずです。これはこの市場において、実際に買主層を分ける論点です。

引き渡し後、いくつかのリセール住戸は所有者によって内装が更新されています。そのため、同じラインの2戸でも見え方が大きく異なることがあります。内覧の際は、引き渡し時のオリジナル仕上げなのか、所有者による改装なのかを率直にお尋ねください。この違いは、支払うべき価格にも、確認すべき建築許可の履歴にも影響します。当社は当初の設備機器やキャビネットのメーカー名を公開していません。本ページのために開発会社の仕様書を入手しておらず、ここで誤った答えを載せれば、それを読んだすべての買主が同じ誤りを繰り返すことになるからです。

アメニティフロア

Dezer Developmentは、2フロアにわたる35,000平方フィート超のアメニティプログラムを公表しています。レジデンツラウンジ、レストラン、シガールーム、ワインセラー、2層構成のスパ、海に面したフィットネスセンター、シアタールーム、クラブルーム。さらに温水プールデッキと、約300フィートのプライベートビーチが伴います。ランドスケープデザインはEnzo Eneaによるものと、開発会社は記しています。ただしこれは引き渡し時点のプログラムであり、現在運用されているプログラムと同じとは限りません。Sunny Islesの各タワーでは2019年以降、アメニティの運営者や稼働時間が変わってきています。公表されたリストは、人員が配置されているという意味ではありません。

リストそのものより重要な問いが二つあります。一つは、どのアメニティに人員が配置され、どの時間帯に稼働しているか。人のいないスパは、ただの部屋だからです。もう一つは、このアメニティプログラムの運営にいくらかかるか。その費用は毎月の管理費に含まれており、変動するのはまさにこの項目だからです。

住戸ラインと間取り

基準階には各階6戸が並び、ラインは00から05まで番号が付されています。以下の数値は、建物内の全住戸についてのMiami-Dade County Property Appraiserのfolio記録に基づくもので、開発会社が販売時に用いる室内面積ではなく、登録された居住面積です。この二つの測り方は同じではなく、開発会社のプランブックの数値のほうが通常は大きく出ます。ライン間の比較には郡の数値を、署名される書類にはプランブックの数値をお使いください。

• 00ラインは標準プランで最も広いプランです。郡の記録では4ベッドルーム、バス5室とパウダールーム1室、居住面積は3階の3,005平方フィートから54階の3,504平方フィートまで拡大します。
• 01ラインは3ベッドルームでバス5室とパウダールーム1室、3階から54階までのすべての階で2,468平方フィートと登録されています。
• 02ラインは4ベッドルームでバス4室とパウダールーム1室、全階で2,682平方フィートです。
• 03ラインは3ベッドルームでバス3室とパウダールーム1室、全階で2,271平方フィートです。
• 04ラインは2ベッドルームでバス2室とパウダールーム1室、タワー下層の1,506平方フィートから最上部の1,762平方フィートまで拡大します。
• 05ラインはより小ぶりな2ベッドルームでバス2室、1,080平方フィートから1,305平方フィートまで拡大します。

個々の数値よりも、パターンをお読みください。3本のラインは下層から上層まで寸法が変わらず、比較対象事例による値付けが例外的にしやすくなっています。残る3本は上階へ行くほど広くなり、これは帆のようなボリュームが権利記録に表れたものです。00ラインでは、最下階と最上階で登録居住面積に約500平方フィートの差があります。しかもこれは、眺望を価格に織り込む前の話です。

表示上の落とし穴を一つ挙げておきます。このタワーで上位に表示される建物紹介ページに共通して見られるものだからです。それらのページはプランを3つの階層帯、多くは3階から20階、21階から40階、41階から54階に分け、各帯に単一の面積を与えています。面積が伸びるラインについて、郡の記録はこの構造を支持しません。04ラインの登録居住面積は、3階が1,506平方フィート、20階が1,584、30階が1,634、41階が1,693、54階が1,762であり、その間の階はこれらの値を繰り返すのではなく、中間の値に位置します。したがって階層帯の表は、帯の下端の住戸を過大に、上端の住戸を過小に示すことになります。帯ではなく、階で値付けしてください。

テラス面積は郡に登録されておらず、当社も公開していません。記録として残っているのは、このタワーを実際に建てた二者による記述で、テラスが単なる張り出しではなく、設計された一室であるということです。Dezer Developmentは、住戸にサマーキッチンを備えた広いプライベートバルコニーがあると述べています。Pelli Clarke & Partnersは、全住戸にサマーキッチン付きの広大なプライベートテラスがあり、大半の住戸が専用の高速エレベーターでアクセスできると述べています。ライン別のテラス寸法は、いずれの側も公表しておらず、郡の記録にもありません。ここではテラスの奥行きがライン別、階層帯別に実際に異なります。そしてCollins Avenueの海側では、屋外の一室は添え物ではなく、住戸の機能の一部です。当社は1平方フィートあたりの価格について助言する前に、対象住戸の寸法入り図面を取り寄せます。室内面積だけで値付けをすると、ラインの序列を読み違えるためです。

2件のペントハウスのfolioは個別に構成されており、ラインのグリッドには従いません。

スタックの選び方をどう考えるか

この建物の中で価値を左右する変数は三つあり、重要度の順序も次のとおりです。

第一は方位です。北向きの住戸は、Golden Beach方向へ開けた海面と砂浜を望みます。南向きの住戸はSunny Islesのタワー群を見下ろす構図で、迫力はありますが、視界は賑やかになります。真東は純粋な海の眺望です。西はIntracoastal Waterwayで、Pelli Clarke & Partnersは住戸から島、海、そしてIntracoastalの眺望が得られると説明しています。これは、これほど幅の狭いバリアアイランドの敷地では、一つのプランが複数の方位を併せ持ちうることを思い出させてくれます。物件資料に記された一つの方位表示を受け入れるのではなく、どの窓がどちらを向いているかをお尋ねください。

第二は階層帯で、価値は直線的には上がりません。価値が最も跳ねるのは、周囲の建物の屋根線を住戸が抜ける高さです。このタワーでは6本のうち3本のラインでプラン自体も高さとともに広くなりますので、それらのスタックでは高さが眺望だけでなく面積も買うことになります。

第三はテラスの奥行きで、この点は慢性的に軽視されています。数値は物件資料ではなく、図面から取ってください。

ここで所有するということ：クロージング精算書に現れるもの、その後に現れるもの

販促向けのページが省略するのは、この項目です。

毎月の管理費。充実したアメニティプログラムを備えたSunny Islesのオーシャンフロントタワーは、相応の月額負担を伴います。この建物も例外ではありません。当社は1平方フィートあたりの金額を公開していません。承認される予算ごとに変わるうえ、古い数字は無いよりも有害だからです。ポータルサイトの表示に頼らず、現在の金額を書面でご請求ください。あわせて直近3期分の承認済み予算を取り寄せれば、推移の方向が読み取れます。

積立金と、Floridaの構造関連積立ルール。Florida Statute 718.112に基づき、住宅用コンドミニアムの管理組合は、敷地内の3階建て以上の各建物について、structural integrity reserve study（構造健全性に関する積立調査）を少なくとも10年ごとに完了させなければなりません。2024年12月31日以降に採択される予算については、当該調査の取得が義務付けられる区分所有者支配の管理組合は、調査の対象項目について積立金を計上しない、または必要額を下回る積立とする決議を行うことができません。この点では、新しい建物のほうが1980年代のタワーより一般に良好な位置にあります。ただし、新しいことが免除を意味するわけではありません。調査書と現在の積立残高を取り寄せてください。

milestone inspectionの時期。Florida Statute 553.899は、3階建て以上のコンドミニアム建物について、築30年に達する年の12月31日までにmilestone inspection（構造の節目点検）を行い、その後は10年ごとに実施することを義務付けています。同法はまた、海水への近接を含む地域の状況が正当と認められる場合に、地方の執行機関がこれを25年に前倒しすることも認めています。建築年が2019年および2020年で登録されているこの建物では、最初の節目はまだ相当先です。買主にとって重要な問いは、点検が済んでいるかどうかではなく、管理組合がこれから来る点検に向けて予算を組んでいるかどうかです。

保険。Florida沿岸部の風災保険および物件保険は、ここ数年で大きく値上がりしました。その負担はマスターポリシーを通じて、毎月の支払いに反映されます。管理組合の保険料が直近3回の更新でどう動いたかをお尋ねください。そのうえで、対象住戸のHO-6の見積りがどうなるかをご確認ください。こちらは、ご自身だけが負う保険だからです。

固定資産税の再設定。Floridaでは売買の成立時に再評価が行われます。引き渡し時から保有している売主の納税額は、買主が最初の通年に負担する額を大きく下回っている場合があります。売主の現在の納税通知額を前提に採算を組まないでください。合算税率は郡、教育委員会、市、そして広域課税機関によって毎年決定されます。当社は、ご購入価格とクロージング時点で有効な税率をもとに金額を試算します。

クロージングコスト。権利証書には、Floridaのdocumentary stamp tax（証書印紙税）が課されます。Florida Department of Revenueは、Miami-Dade Countyの税率を対価$100につき60セント、これに加えて$100につき45セントの付加税（surtax）と定めています。同局は、単一世帯住宅のみを移転する証書には当該付加税が適用されないとしており、したがってここでのコンドミニアム住戸は両方の要素の対象となります。この上に、タイトル関連費用と融資関連費用が乗ります。当社は、ご契約に進まれる前に費目ごとの内訳をすべてお示しします。

賃貸に関する制限。この建物の賃貸回数と最短契約期間は、declaration（コンドミニアム設定宣言書）と管理組合の規則によって定められており、いずれも改定が可能です。当社は現行の条件を公開していません。ウェブページに引用された古い規則は、買主に購入機会を失わせる種類の誤りだからです。もっとも、declarationは秘密の文書ではありません。Miami-Dade Countyの記録にある全住戸の法的表示が、これをOfficial Records Book 31715, Page 2560として引用しています。したがってこの基本文書は、ポータルサイトから推測するのではなく、取り寄せて読むことができます。この点が重要なのは、このタワーの最短賃貸期間を掲載している競合ページどうしの記載が食い違っており、少なくとも一つは同一ページ内で二度、自らと矛盾しているためです。当社はご契約に進まれる前に、規則を書面で入手します。短期賃貸を前提とする計画をお持ちの場合は、このエリアのどこであっても早い段階でお知らせください。その建物が計画に適合するかどうかを率直にお伝えします。

Sunny Isles市場におけるこの建物の位置

Collins Avenueの海沿いの区間には現在、ファッション、ホスピタリティ、自動車のブランド名を冠したタワーが密に並んでおり、その開発を手がけたのは少数のスポンサーです。Dezer Developmentはこの変容の中で一貫して関わってきた一社であり、このタワーも同社の開発実績に並ぶプロジェクトの一つです。

この密度は、市場の強みであると同時にリスクでもあります。強みは厚みです。国際的な買主層がこの海沿いの一区画を確立した資産クラスとして扱っており、動きの鈍い四半期でも実際の流動性があります。リスクは代替性です。1マイル圏内の複数のタワーが、いずれも高層階で海の眺望を備えたブランドレジデンスの4ベッドルームを出しているのであれば、売主の価格決定力は競合によって抑制されます。そして代替関係にある物件群を理解している買主のほうが、交渉を有利に進めます。

その中でのArmani/Casaの位置づけは明確です。ホスピタリティブランドの建物ではなくデザインブランドの建物であり、ホテルサービスやブランド運営者によるレンタルプログラムを備えていません。ホテル機能のないプライベートな住居専用タワーを求める買主にとって、これは長所です。フロントデスクによるホスピタリティサービスとレンタルプログラムを求める買主にとっては合致せず、その場合の正しい比較対象はCollins Avenueの別の建物になります。

South Florida全域で、ブランドレジデンスがブランドを冠さない物件に対してどう値付けされているかについては、マイアミのブランドレジデンスの分析をご覧ください。市場の最上層がどの水準で成約しているかについては、マイアミで最も高額な住宅をご覧ください。

価格と市場環境

当社は建物ページに固定の価格数値を掲載しません。数値は古くなりますし、スタック、階、仕上げの状態が伴わない価格はほとんど意味を持たないからです。このタワーの4ベッドルーム2戸でも、方位と仕上げの状態だけで価格は大きく異なります。現在の販売中住戸と提示価格は、本ページの検索モジュールでご確認いただけます。

市場滞留日数の読みや在庫の方向感についても、当社は掲載しません。いずれも日付の入ったMLSデータを添えて初めて述べる価値が生じるものであり、一年間掲載され続けるページが、日付入りのデータを誠実に保持することはできないからです。この建物の現在の数値と郡全体との比較は、ご相談の際に、データ取得日を添えてお伝えします。

郡全体の直近の動向については、マイアミのコンドミニアム市場分析をご覧ください。

米国外からのご購入

Sunny Islesの海沿いエリアには、国際的な買主層が集まります。当社はこの建物について国籍別の所有比率を公開していません。信頼できる公的な出典が存在しないためです。

外国からのご購入の手続きは定型的ですが、自動的に進むものではありません。最も多く、しかも手遅れになってから気づかれるのがFIRPTA（外国不動産投資税法）です。Internal Revenue Serviceの規則では、源泉徴収は外国人による米国不動産権益の処分に対して適用され、購入時には適用されません。通常は買主が源泉徴収義務者となり、標準税率は実現額の15%です。効いてくるのは売却時ですが、取得の段階で織り込んでおいてください。

保有主体の構造も重要です。適切な構造は一般則ではなく、母国の租税条約上の位置づけによって決まります。外国籍の方への融資はポートフォリオレンダーを通じて利用可能ですが、ローン・トゥ・バリューの条件は米国内の買主とは異なります。管理組合の承認も実質的な手続きであり、必要書類も相応にあり、時間もかかります。当社はこの分野を日常的に扱っており、オファーを出される前に、お客様の法域に応じた手順をご説明いたします。

この建物のデューデリジェンス項目

オファーを出される前に、当社がお客様に代わって以下を入手し、精読します。

• 登記されたdeclaration of condominium（コンドミニアム設定宣言書）とそのすべての改定。実際に何を所有することになるのか、管理組合が何を変更できるのかを把握するためです。この建物については、郡の住戸法的表示がdeclarationをOfficial Records Book 31715, Page 2560として引用しています。
• 直近3期分の承認済み年次予算。管理費の推移の方向を確認するためです。
• 最新のstructural integrity reserve study（構造健全性に関する積立調査）と、現在の積立残高。
• 管理組合の保険付保証明書（insurance declarations page）。風災に関する免責額の構成を含みます。
• 直近24か月分の理事会議事録。特別賦課金は、決議に至る前にここで姿を現します。
• 管理組合が関与する係属中または予見される訴訟の有無。
• 対象住戸の建築許可の履歴。所有者による改装が適法に行われたかが分かります。
• 現行の規則および細則。改定後の形での賃貸規定とペット規定を含みます。
• 住戸とともに譲渡されるカバナまたは駐車権について、そのfolio記録。

売主または売主側の仲介がこれらの提出に難色を示す場合は、その難色そのものを情報として扱ってください。

よくあるご質問

Residences by Armani/Casaはどこにありますか。

この建物は、Collins Avenueの東側、Atlantic Oceanに直接面した18975 Collins Avenue, Sunny Isles Beach, Florida 33160に所在します。Miami-Dade Countyの不動産記録では、City of Sunny Isles Beach内の18975 Collins Condoという区画名で登録されています。市の海沿いエリアの北寄りに位置し、少し北へ進むとGolden Beachの町境があります。

設計と開発を手がけたのはどこですか。

タワーを開発したのはDezer DevelopmentとThe Related Groupです。デザインアーキテクトは、César Pelliが創設したPelli Clarke & Partners、アーキテクト・オブ・レコードはSieger Suarez Architectsで、これはデザインアーキテクトのプロジェクト記録によります。Dezer Developmentは、内装、共用部、アメニティ空間をArmani/Casa Interior Design Studioに、ランドスケープデザインをEnzo Eneaにクレジットしています。

住戸数はいくつで、竣工はいつですか。

Miami-Dade Countyのfolio記録には、3階から54階まで各階6戸、各ラインに51戸、番号の付された306戸の住戸が登録されており、これに2戸のペントハウスを加えると、Dezer Developmentが公表する308という数字になります。寝室数で見ると、folioでは2ベッドルームが102戸、3ベッドルームが102戸、4ベッドルームが102戸で、2戸のペントハウスには寝室数の登録がありません。郡の記録では建築年が、3階から50階までは2019年、ただし302号室と303号室は2020年、51階から54階までとペントハウスは2020年となっています。Pelli Clarke & Partnersはタワーの高さを649フィートとし、竣工を2020年と記載しています。

Armani/Casaのカバナとは何ですか。住戸に付いてくるものですか。

Miami-Dade Countyの記録では、この建物にPS-1からPS-15まで（PS-13は欠番）と表記された、独立したfolioを持つユニットが14件あり、いずれも209平方フィートで登録されています。独自のfolioを持つため、住戸とは独立して譲渡することができます。特定の取引に含まれるかどうかは、物件資料ではなくfolioに当たってご確認ください。

Armani/Casaの住戸を賃貸に出すことはできますか。

この建物の賃貸は、登記されたdeclarationと管理組合の規則および細則によって規律されており、いずれも管理組合が改定できます。当社は現行の最短契約期間や回数の上限を公開していません。オンラインに引用された古い規則は、買主に購入機会を失わせる種類の誤りだからです。賃料収入を前提とする計画をお持ちの買主は、ご契約に進まれる前に、当社に規則を書面で確認させてください。

購入価格以外に、ここで住戸を所有する費用はどれくらいかかりますか。

毎月の管理費には、建物全体の保険、スタッフ、アメニティの運営、積立金が含まれます。これに加えて、売主から引き継がれるのではなくご購入価格に基づいて再設定されるFloridaの固定資産税と、ご自身のHO-6住戸保険が発生します。沿岸部の風災保険はここ数年で大きく値上がりしており、マスターポリシーを通じて負担に反映されます。当社はすべてのお客様について、ポータルサイトの推計ではなく管理組合の現行の承認予算を用いて、オファーの前に保有コストの試算を作成します。

どの住戸ラインが最も価値に見合いますか。

何を重視されるかによります。郡の記録では、01、02、03の各ラインが3階から54階までのすべての階で同一の居住面積で登録されており、比較対象事例による値付けが例外的にしやすくなっています。00、04、05の各ラインは高さとともに広くなりますので、これらのスタックでは高層階が眺望に加えて面積も買うことになります。テラス面積は郡に登録されておらず、寸法入り図面から取る必要があります。当社が1平方フィートあたりの価格について助言する前に図面を取り寄せるのは、このためです。

Sunny Islesの他のブランドレジデンスと比べて、Armani/Casaは良い購入先ですか。

ホテル機能もブランド運営者によるレンタルプログラムも持たない、デザインブランドの建物です。プライベートな住居専用タワーを求める買主には適し、フロントデスクによるホスピタリティサービスを求める買主には適しません。Collins Avenueのブランドレジデンスが並ぶエリアでは、タワー間に実際の代替関係があり、その代替関係は、比較対象を理解している買主にとって交渉上の梃子になります。当社は、自社が取り扱っていない建物も含めて、率直にご説明いたします。

建物内の住戸を見学するにはどうすればよいですか。

買主側のブローカーを通じ、非公開で行います。この価格帯のSunny Islesでは、意味のあるオープンハウスはほとんど行われておらず、良質な住戸の多くは、売主側の仲介が立ち会う予約制で案内されます。当社は内覧を手配し、管理組合の書類を事前に入手し、ご判断を求められる前に、保有コストの試算と比較事例の分析をお渡しします。

マイアミのアドバイザーにご相談ください

当社は18975 Collins Avenue、そしてSunny Isles Beachの海沿いエリア全域で買主を代理しています。内覧の前に、建物内の現在の販売状況を確認し、管理組合の書類を入手し、ご検討中のスタックに対応した保有コストの試算を作成します。オファーの前には、このタワー内の事例だけでなく、エリア内のすべての比較可能な成約事例に照らして、住戸の価格を検討します。

ご売却をお考えの場合は、話の性質が変わります。その場合は、非公開の場で承ります。

Residences by Armani/Casaの非公開内覧をご依頼ください

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