אודות 35 Hudson Yards
35 Hudson Yards הוא תכשיט הכתר המגורי של פרויקט Hudson Yards — ואנו אומרים זאת לאחר שצפינו בכל מגדל במתחם הזה מיתמר, ממשרדנו הממוקם כמה רחובות ממזרח. כאשר Related Companies יצאה לבנות כאן דירת יוקרה, היא קיבלה החלטה מבנית חכמה: למקם את מלון Equinox בקומות הנמוכות ולהתחיל את הדירות בקומה ה-53. זה אינו גימיק שיווקי. משמעות הדבר היא שאתם כבר נמצאים בגובה של מגדל-על (supertall) עוד לפני שהחלק המגורי של הבניין מתחיל בכלל. הדירה הנמוכה ביותר ב-35 Hudson Yards ממוקמת גבוה יותר מהקומה העליונה של רוב בנייני הדירות במנהטן. הלכנו בין הדירות כאן החל מהסגירות המוקדמות ביותר, והנופים המיידיים והבלתי-חסומים אפילו מקומות הכניסה מרשימים באמת — נהר ההדסון, קו הרקיע של מידטאון, פסל החירות, הכול, כבר מהיום הראשון.
David Childs מ-Skidmore, Owings & Merrill תכנן את המגדל, ו-Childs עשה בחירה מעניינת: חיפוי אבן גיר במקום קירות המסך המזוגגים לחלוטין השולטים ב-Hudson Yards. הדבר מעניק ל-35 HY תחושה מסורתית ומהותית יותר בהשוואה לשכנו 15 Hudson Yards, המזוגג לחלוטין ופיסולי בסגנון Diller Scofidio + Renfro. בפנים, Tony Ingrao עיצב את החללים הפנימיים — מטבחי Smallbone of Devizes, משטחי קוורצייט Taj Mahal, מכשירי Gaggenau ו-Iceberg Quartzite בחדרי הרחצה הראשיים. הגימורים רציניים. אנו אומרים ללקוחות המשווים מול One57 — מודל נוסף של דירות-מעל-מלון — שאיכות הפנים של 35 HY היא ברמה גבוהה יותר, ושילוב שירותי המלון מפותח הרבה יותר. One57 העניק לכם Park Hyatt למטה. 35 HY מעניק לכם את כל האקוסיסטם של Equinox: המלון, חדר הכושר בן 60,000 ft², הבריכות, SoulCycle, הספא ומסעדות Major Food Group. זו הצעה שונה באופן משמעותי.
הנה ההקשר הכן שאנו מספקים לכל קונה השוקל את הבניין הזה. 35 Hudson Yards מתחרה בפסגת שוק מנהטן — מדובר ב-$4 מיליון עבור דירת שני חדרי שינה ומעל $30 מיליון עבור פנטהאוס. ברמה הזו, לקוחותינו מסיירים גם ב-220 Central Park South, ב-Central Park Tower, ב-53W53 ובכתובות האחרות של Billionaires' Row. מה ש-35 HY מציע ושהבניינים הללו אינם מציעים הוא תשתית שירותי המלון והעובדה שלכל דירה ודירה יש נופים שהיו ברמת פנטהאוס ברוב הבניינים האחרים. מה שהוא אינו מציע הוא כתובת בסנטרל פארק או תחושת השכונה המבוססת של Upper West Side או Upper East Side. Hudson Yards היא עדיין שכונה חדשה — מרגשת ונוחה באמת, אך שונה באופייה. מכרנו דירות בבניין הזה ואנו כנים לגבי שני הצדדים, כי זה מה שקונים רציניים ברמת מחיר זו מצפים לו.
35 Hudson Yards at a Glance
35 Hudson Yards, New York, NY 10001
Related Companies & Oxford Properties
David Childs / SOM
2019
143
72
קונדומיניום
Hudson Yards
35 Hudson Yards Condos for Sale
Why Buyers Choose 35 Hudson Yards
כל דירה מתחילה בקומה ה-53 — נופים מיידיים, ללא פשרה
זהו היתרון המבני המבדיל את 35 Hudson Yards ממתחריו יותר מכל דבר אחר. באמצעות מיקום מלון Equinox בקומות הנמוכות, Related הבטיחה שהדירה המגורית הנמוכה ביותר ממוקמת גבוה יותר מהקומה העליונה של רוב בנייני הדירות במנהטן. הראינו דירות ב-35 HY שבהן הקונה נכנס ומבין מיד — אין גרסה של הדירה הזו שאין לה נוף דרמטי ופתוח לרווחה. השוו זאת למגדלי Billionaires' Row שבהם דירה בקומה נמוכה עלולה להשקיף היישר אל בניין שכן. ב-35 HY, הנוף מקומת הכניסה הוא מה שבניינים אחרים מכנים נוף הפנטהאוס. עקביות זו בכל הדירות היא נדירה ובעלת ערך אמיתי.
שילוב Equinox אינו שיווק — הוא החוויה היומיומית
היינו במספיק דירות ממותגות-מלון כדי לדעת שהתווית לרוב מבטיחה יותר מדי ומספקת פחות מדי. 35 Hudson Yards שונה משום ש-Equinox מפעילה בפועל את שכבת האירוח של הבניין. חדר הכושר בן 60,000 ft², הבריכות הפנימיות והחיצוניות, SoulCycle, הספא, תשתית הקונסיירז' של המלון, מסעדות Major Food Group ו-Stephen Starr — אלה אינם מתקנים שהודבקו לבניין מגורים. הם ליבתו של המחצית התחתונה של הבניין, והדיירים מתחברים לאקוסיסטם הזה מדי יום. עבור קונים הרציניים לגבי בריאות ואיכות חיים, הרוצים שירות ברמת מלון מבלי להתגורר במלון, שילוב זה הוא ללא תחרות במנהטן. אנו אומרים ללקוחות: אם אורח החיים של Equinox מהדהד עם האופן שבו אתם באמת חיים, אף בניין אחר אינו מתחרה בזה.
Hudson Yards כעיר עצמאית בתוך עיר
בין אם אתם אוהבים אותה או מבקרים אותה, Hudson Yards הרכיבה משהו שאף שכונה אחרת במנהטן אינה מציעה במיקום אחד: מעל 100 חנויות ומסעדות, מרכז האמנויות The Shed, ה-High Line, מרפסת התצפית Edge, Mercado Little Spain וגישה ישירה לרכבת התחתית של קו 7 — הכול במרחק הליכה של חמש דקות מדלת הכניסה שלכם. עבור קונים בינלאומיים המחלקים את זמנם בין ערים, או עבור כל מי שמעריך את היעילות של נגישות מיידית לכול, גורם הנוחות אמיתי. יש לנו לקוחות שבחרו ב-35 HY במיוחד משום שהם יכולים לעבור מדירתם לחדר כושר ברמה עולמית, לארוחת ערב ולאירוע תרבותי מבלי לעצור מונית מעולם. השכונה אינה מתאימה לכולם — אנו הראשונים לומר זאת — אך עבור הקונה שהיא מתאימה לו, שום דבר אחר אינו מוכן-למגורים כמוה.
אסתטיקת זכוכית מודרנית לקונים שאינם רוצים אבן גיר
לנדל"ן היוקרה של מנהטן יש מסורת קלאסית חזקה — אבן גיר, פרופורציות מלפני המלחמה, אלגנטיות בעיצוב Stern. זה אינו מה שכל קונה רוצה. 35 Hudson Yards מציע הכלאה עכשווית של זכוכית ואבן גיר עם קווים נקיים, חלונות מרהיבים מהרצפה עד התקרה ופנים שמרגישים עדכניים מבלי להיות אופנתיים. אנו רואים זאת בעקביות עם קונים ממיאמי, מלונדון, מהונג קונג ומהמזרח התיכון — הם מגיעים מערים שבהן אדריכלות מודרנית היא הנורמה, והם רוצים שאסתטיקה זו תימשך במעונם במנהטן. כאשר לקוחות אומרים לנו שסיירו ב-220 Central Park South ומכבדים את הבניין אך רוצים משהו שמרגיש יותר בן-הרגע-הזה, 35 HY הוא לרוב התחנה הבאה. הוא המשקל-הנגדי העכשווי לכתובות הקלאסיות של Billionaires' Row, ועבור הקונה הנכון, זו בדיוק הנקודה.
נקודת המבט שלנו על 35 Hudson Yards
אנו עומדים לתת לכם את אותה הערכה שאנו נותנים לכל לקוח היושב איתנו לדון ב-35 Hudson Yards, משום שברמת מחיר זו מגיעה לכם כנות ולא מצג מכירתי. מכרנו דירות בבניין הזה. אנו עובדים כמה רחובות משם. צפינו ב-Hudson Yards מתפתחת מאתר בנייה לשכונה מתפקדת — גם אם עדיין מתבגרת. הנה מה שאנו חושבים.
החוזקות אמיתיות. גובה ההתחלה בקומה ה-53 הוא יתרון מבני אמיתי ששום שיווק אינו יכול לזייף. שילוב Equinox מספק שירותים ברמת מלון באופן שרוב תוכניות המגורים הממותגים אינן מספקות. הטבת המס 421-a, עם כ-13 שנים שנותרו, מפחיתה באופן ניכר את עלויות ההחזקה. והגימורים — הפנים של Ingrao, מטבחי Smallbone, הקוורצייט — הם ברמה שאתם מצפים לה כאשר אתם מוציאים $3,000 לרגל רבועה. David Childs תכנן בניין הנקרא גם מודרני וגם מהותי, ואנו חושבים שהוא יתיישן היטב.
כעת הנה מה שאנו אומרים ללקוחות בכנות. Hudson Yards עדיין מרגישה מסחרית ותאגידית במקומות מסוימים. זו אינה Upper West Side, שבה אתם יוצאים מהדלת ומרגישים את המרקם של שכונה אמיתית. זו אינה Tribeca, עם רחובות המרוצפים באבני חצץ ומסעדות עצמאיות בכל פינה. The Vessel, שאמור היה להיות מיצב האמנות הציבורי המרכזי, נסגר בשל חששות בטיחות, וזה גזל מעט מהאנרגיה של הכיכר הציבורית. חלק מהקונים מוצאים את הפיתוח סטרילי — הכול חדש, הכול מלוטש, ויש בו אחידות המפריעה לאנשים המעריכים חספוס ואופי. אנו מבינים את התגובה הזו.
גם הנסיעה היומית היא משהו לחשוב עליו. אם חייכם נמצאים ב-East Side — ילדים בבית ספר ב-UES, משרד ב-Midtown East, חיי חברה סביב Park Avenue — Hudson Yards היא נסיעה חוצת-עיר המוסיפה זמן אמיתי ליומכם. קו 7 מגיע ל-Times Square ול-Grand Central, אך זהו קו יחיד ללא יתירות. אם קו 7 מושבת, אתם לוקחים מונית.
אך לאורח החיים של הצד המערבי יש קסם אמיתי. Hudson River Park במרחק כמה דקות, ושבילי הריצה והרכיבה לאורך החזית הימית הם מהטובים בעיר. ה-High Line הוא החצר האחורית שלכם. סצנת המסעדות בבלוקים הסובבים גדלה. ועבור קונים העובדים ב-Midtown West, הנסיעה זניחה.
השורה התחתונה שלנו: 35 Hudson Yards הוא בניין מהמעלה הראשונה בשכונה שעדיין מרוויחה את זהותה. עבור הקונה הנכון — מי שמעריך נופים, שירותים, עיצוב מודרני ונוחות על פני אופי שכונתי — הוא אחת האפשרויות הטובות ביותר במנהטן. עבור מי שרוצה רחוב מוצל בעצים ובניין בן 100 שנה עם פטינה, הוא אינו ההתאמה. אנו עוזרים ללקוחות להבין לאיזה מחנה הם שייכים, ואנו חשים בנוח לומר זאת כך או כך.
קונים בינלאומיים מוזמנים
אזרחים זרים יכולים לרכוש קונדומיניום במנהטן ללא דרישות ויזה או תושבות. קונים בינלאומיים רבים עושים שימוש ב-LLC לצורכי פרטיות ותכנון נחלה. Manhattan Miami מתמחה בליווי קונים בינלאומיים לאורך תהליך הרכישה, החל מאפשרויות מימון ועד הליכי הסגירה.
קראו את מדריך הקונה הבינלאומי שלנו →About 35 Hudson Yards
מגורים ללא תחרות
אוסף הדירות
שניים עד שלושה חדרי שינה
1,500 - 3,200 sq ft
ארבעה עד חמישה חדרי שינה
3,500 - 6,500 sq ft
פנטהאוסים
6,500 - 10,000+ sq ft
Residences from $3,890,000
מתקנים ברמה עולמית ב-35 Hudson Yards
22,000 ft² של מתקני דיירים פרטיים, המשלימים את האקוסיסטם של מלון ומועדון Equinox
כושר ובריאות
- מרכז כושר פרטי לדיירים בלבד
- סטודיו למתיחות ויוגה
- חדר מדיטציה שליו
- מועדון כושר Equinox בן 60,000 ft²
- מועדון-בתוך-מועדון E by Equinox
- בריכות שחייה פנימיות וחיצוניות
- סטודיו SoulCycle
- ספא Equinox בשירות מלא
בידור וחברה
- טרקלין קוקטיילים ובר המשקיפים על The Vessel
- טרקלין ביליארד
- טרקלין סימולטור גולף
- חדר הקרנה עם בר רטוב
- מרפסת גדולה עם נופים לנהר ההדסון
- חדר אוכל מפואר למושב של 50+ אורחים
- חדר אוכל פרטי ל-16 סועדים עם קייטרינג
- ספרייה
עסקים ומשפחה
- מרכז עסקים וחדר ישיבות
- סוויטות משרד פרטיות
- חדר משחקים לילדים
- מתקני כנסים
שירותים והסעדה
- קונסיירז' ושוער 24 שעות
- מנהל דיור (Director of Residences)
- מנהל אורח חיים לסיוע אישי
- הסעדה בדירה ושירותי שף פרטי
- גישת מעלית ישירה ל-ZZ's by Major Food Group
- מסעדת Electric Lemon מאת Stephen Starr
- הזמנות מועדפות במסעדות Hudson Yards
- טכנולוגיית בית חכם וקיימות בתקן LEED Gold
בעלי החזון
Skidmore, Owings & Merrill (SOM)
אדריכל
Related Companies & Oxford Properties
יזם
Hudson Yards: הכתובת החדשה והדינמית ביותר של מנהטן
Hudson Yards היא הפיתוח העירוני השאפתני ביותר של ניו יורק, המשנה 28 אקרים בקצה המערבי הרחוק של מנהטן למחוז משגשג של דירות יוקרה, הסעדה ברמה עולמית, קמעונאות יוקרתית, מרחבי אמנות חדשניים ומרחבים ציבוריים נרחבים. ממוקמת בין הרחובות ה-30 וה-34 ממערב ל-Tenth Avenue, השכונה מציעה גישה ישירה ל-High Line, קרבה למחוז הגלריות של Chelsea וחיבורי תחבורה נוחים לכל מנהטן.
אמנות ותרבות
The Shed, מרכז אמנויות פורץ-דרך המזמין יצירות בכל התחומים, ו-The Vessel, ציון הדרך הפיסולי האיקוני של Thomas Heatherwick עם 154 גרמי מדרגות מחוברים, מעגנים את חיי התרבות של Hudson Yards. ה-High Line הסמוך מחבר את הדיירים למחוז הגלריות הנודע של Chelsea.
הסעדה ובידור
מעל 25 מסעדות ומתחמי מזון ממלאים את Hudson Yards, מאולם המזון Mercado Little Spain של השף Jose Andres ו-Ci Siamo של Danny Meyer ועד Peak בקומה ה-101 של 30 Hudson Yards. מרפסת התצפית Edge, מרפסת השמיים החיצונית הגבוהה ביותר בחצי הכדור המערבי, מציעה נופים של 360 מעלות מגובה של 100 קומות.
קניות וקמעונאות
The Shops at Hudson Yards כוללים שבע קומות של קמעונאות מובחרת עם מעל 70 חנויות, ובהן Louis Vuitton, Cartier, Dior, Bulgari ו-Neiman Marcus, לצד מותגים עכשוויים כמו Aritzia, Alo Yoga ו-MUJI. זהו יעד הקניות היוקרתי המוביל של מידטאון מנהטן.
תחבורה וקישוריות
תחנת 34th Street–Hudson Yards בקו 7 מספקת גישה ישירה ל-Times Square, ל-Grand Central ול-Flushing. Penn Station במרחק הליכה קצר מזרחה, ומתחברת ל-NJ Transit, ל-LIRR ול-Amtrak. ה-West Side Highway מציע גישה נוחה לרכבים, ושירות מעבורות זמין ב-Pier 79 הסמוך.
מבנים דומים
Buyers considering 35 Hudson Yards typically also evaluate these buildings
שאלות נפוצות
מה בעצם מעניקה שותפות מלון Equinox לדיירי 35 Hudson Yards?
זו השאלה שכל קונה שואל, והיא ראויה לתשובה אמיתית ולא לתקציר מחוברת שיווקית. מלון Equinox תופס את הקומות הנמוכות של הבניין, והדיירים מקבלים גישה לתשתית שלו באופן שחורג מדירה ממותגת-מלון טיפוסית. יש לכם את מועדון הכושר הגדול ביותר של Equinox שנבנה אי-פעם, בן 60,000 ft² — בריכות פנימיות וחיצוניות, SoulCycle, ספא מלא. יש לכם גישת מעלית ישירה ל-ZZ's by Major Food Group ול-Electric Lemon מאת Stephen Starr. ויש לכם מנהל דיור (Director of Residences) ייעודי שיכול לארגן שירותים ברמת מלון — הסעדה בבית, משק בית, טיפולי ספא — בחיוב לחשבונכם. היו לנו לקוחות שהגיעו מ-One57 במיוחד משום ששילוב שירותי המלון שם הרגיש שטחי בהשוואה. ב-35 HY, Equinox מנהלת בפועל את צד האירוח של הבניין, ואתם מרגישים זאת בחוויה היומיומית.
כיצד 35 Hudson Yards משתווה ל-15 Hudson Yards?
אנו מקבלים את השאלה הזו כל הזמן משום שקונים לרוב בוחנים את שניהם. הנה כיצד אנו מפרקים זאת. 35 HY הוא המהלך הפרימיום: פחות דירות (137 מול 285), קומת התחלה גבוהה יותר (ה-53 מול נמוכה יותר), מחיר גבוה יותר לרגל רבועה, ושילוב מלון Equinox. 15 HY, שתוכנן על ידי Diller Scofidio + Renfro, נועז יותר אדריכלית — צורת התלתן הזו מרהיבה — ויש לו את Skytop בגובה 900 רגל, שהוא באמת אחד ממרחבי המתקנים הטובים בעיר. נקודת המחיר ב-15 HY נגישה יותר, ומתחילה סביב $2.5 מיליון עבור דירת חדר שינה אחד מול $4 מיליון עבור דירת שני חדרי שינה ב-35 HY. הלכנו בין הדירות בשני הבניינים באופן נרחב. אם לקוח מעריך בלעדיות, שירותי מלון ואת אותו נוף מיידי מקומה גבוהה מכל דירה, 35 HY מנצח. אם הם רוצים אופי אדריכלי, מגוון רחב יותר של תוכניות דירה ומחיר כניסה נמוך יותר, 15 HY הוא ההתאמה הטובה יותר.
מהו טווח המחירים של הדירות ב-35 Hudson Yards?
דירות שני חדרי שינה מתחילות סביב $4 מיליון, דירות שלושה חדרי שינה נעות בין $6 ל-$12 מיליון בהתאם לקומה ולכיוון, והפנטהאוסים הגדולים יותר עולים על $30 מיליון. על בסיס לרגל רבועה, צפו לכ-$2,200 עד $2,800, כאשר הקומות העליונות והכיוונים המובחרים דוחפים מעבר לכך. פרט חשוב אחד: הבניין נושא הטבת מס 421-a ל-20 שנה שהחלה ב-2019, כך שנותרו עדיין כ-13 שנים של חיסכון מס משמעותי. הדבר מפחית באופן ניכר את עלויות ההחזקה שלכם בהשוואה לבניינים ללא הטבה. אנו תמיד מדגמנים את העלות החודשית האמיתית עבור לקוחותינו, משום שההטבה משנה את החישוב לטובת 35 HY יותר מכפי שאנשים מבינים.
כיצד נראים הנופים ב-35 Hudson Yards?
כאן היתרון המבני של הבניין באמת בא לידי ביטוי. מכיוון שהדירות מתחילות בקומה ה-53, אין דבר כזה דירה בקומה נמוכה עם נוף מתפשר. דירות הפונות מערבה מקבלות את נהר ההדסון, את השקיעות ואת גשר George Washington במרחק. דירות הפונות מזרחה משקיפות בחזרה על קו הרקיע של מידטאון — Empire State Building, One Vanderbilt, כל הפנורמה. הכיוונים הדרומיים קולטים את פסל החירות ואת מרכז העיר. היינו בדירות בשעות שונות של היום, והאור המערבי בשעות אחר הצהריים המאוחרות דרמטי במיוחד. ב-35 HY, הנופים אינם מאפיין של הפנטהאוס — הם מאפיין של כל דירה בבניין. זה אינו דבר שניתן לומר על רוב מגדלי Billionaires' Row, שבהם הקומות הנמוכות פונות אל בניינים שכנים.
כיצד נראות תוכניות הדירה ב-35 Hudson Yards?
הבניין מציע 137 דירות, מדירות שני חדרי שינה בכ-1,500 ft² ועד דירות שישה חדרי שינה העולות על 10,000 ft². התקרות מתקרבות לגובה של אחת-עשרה רגל, שהוא נדיב. התוכניות כוללות פרוזדורי כניסה ראויים, אזורי מגורים ושינה מופרדים וזכוכית מהרצפה עד התקרה. לאחר שעברנו בין סוגי דירות רבים, היינו אומרים שדירות שלושה וארבעה חדרי שינה הן נקודת המתיקות מבחינת יעילות התוכנית — הזרימה בין חללי המגורים לסוויטה הראשית מרגישה פתורה היטב. הפנטהאוסים הגדולים יותר מפוארים באמת, אך כמו בכל דירה גדולה מאוד, חלק מהחדרים הפנימיים עשויים להרגיש מרוחקים מקו החלונות. אנו תמיד עוברים בדירה הספציפית עם הלקוח ולא מסתמכים על תוכניות דירה, משום שהכיוון ואיכות האור משתנים באופן משמעותי בין קו לקו.
מהן העלויות החודשיות ב-35 Hudson Yards?
דמי הניהול המשותפים נעים בטווח של $3 עד $5 לרגל רבועה לחודש בהתאם לדירה, כך שדירת שלושה חדרי שינה טיפוסית עשויה לשאת $5,000 עד $8,000 לחודש בדמי ניהול. מס הנדל"ן מופחת דרמטית הודות להטבת 421-a — במהלך תקופת הפטור המלאה, ניתן לראות הפחתה של 80 עד 95 אחוזים. זהו חיסכון משמעותי. אנו אומרים ללקוחות לקחת בחשבון את לוח הזמנים של ההטבה, משום שככל שהיא נפרסת החוצה על פני שמונה השנים האחרונות, המס שלכם יעלה מדי שנה. אנו מדגמנים את המסלול המלא ל-20 שנה עבור כל קונה שאנו מייעצים לו, כך שלא יהיו הפתעות בהמשך הדרך.
האם Hudson Yards היא כבר שכונה אמיתית?
זו השאלה שבה אנו הכי כנים, משום שהתשובה מורכבת. ל-Hudson Yards יש קמעונאות, הסעדה ותכנות תרבותי ברמה עולמית — The Shed, ה-High Line, Edge, Mercado Little Spain, החנויות. היא נוחה באמת. קו 7 ממש שם, Hudson River Park במרחק הליכה קצר מערבה, וגישת ה-West Side Highway היא יתרון לאנשים שנוהגים. אך היא עדיין אינה מרגישה כמו שכונה באופן שבו Upper West Side או Tribeca או West Village מרגישים. אין מכולת פינתית, אין מסעדה איטלקית שכונתית שקיימת שם כבר 30 שנה. היא עדיין נקראת מתוכננת ומסחרית במקומות מסוימים. זה משתנה — אוכלוסיית הדיירים גדלה, ולאזור סביב ה-High Line יש אנרגיה אמיתית — אך אנו חושבים שכנות חשובה כאן. אם לקוח רוצה שכונה עם היסטוריה ואופי ברמת הרחוב, Hudson Yards עדיין אינה שם. אם הם רוצים סביבה מלוטשת, עצמאית ומודרנית עם תשתית רצינית, היא מספקת את הסחורה.
מי תכנן את 35 Hudson Yards ומדוע SOM חשוב?
David Childs מ-Skidmore, Owings & Merrill הוא האדריכל. SOM היא אחת מפירמות האדריכלות החשובות בעולם — הם תכננו את One World Trade Center, את 7 World Trade Center ואת Burj Khalifa. ל-Childs באופן ספציפי יש רקורד של בניינים המתיישנים היטב ושומרים על מעמדם בשוק. בחירתו לחפות את 35 HY באבן גיר ולא בזכוכית טהורה הייתה מכוונת: היא מעניקה לבניין משקל וקביעות המבדילים אותו ממגדלי Hudson Yards האחרים. Tony Ingrao ביצע את העיצוב הפנימי, ובחירות החומרים שלו — מטבחי Smallbone, הקוורצייט, עבודת האבן בחדרי הרחצה — משקפות רמת מלאכה שאנו חושבים שעדיין תרגיש עדכנית בעוד 20 שנה. ראינו שפע של בנייני יוקרה שבהם הגימורים נראים מיושנים בתוך עשור. איננו מצפים לכך כאן.
Private Availability at 35 Hudson Yards
For current availability, pricing history, floor plans, and off-market opportunities at 35 Hudson Yards, request a confidential review with our advisory team.
35 Hudson Yards, New York, NY 10001
By submitting this form, you may be contacted by Manhattan Miami Real Estate LLC about your inquiry. View our Privacy Policy.
מודיעין שוק הנדל"ן של Manhattan
הקשר שוק: תמחור דירות היוקרה ב-Manhattan מפולח לפי תת-שוק. מסדרון Billionaires’ Row (רחוב 57, בין Park Avenue לבין Columbus Circle) נושא את המחיר הגבוה ביותר לרגל רבועה בארצות הברית, כאשר רזידנסים ברמת הדגל נסחרים בטווח של $4,000-$10,000+ לרגל רבועה (SF). לדאונטאון Manhattan (Tribeca, West Village, Soho) רובד אולטרה-יוקרתי משלו, המונע על ידי היצע מוגבל של פרויקטים חדשים. חציוני המחירים ב-Upper East Side וב-Upper West Side נמוכים במידה ניכרת מרמות הדגל של הדאונטאון, אך מציעים שטחי קומה גדולים יותר וגישה ל-Central Park. התמחור ב-Manhattan רגיש לריביות, למדרגות ה-Mansion Tax ולשלב תוכנית המכר של כל בניין נתון.
תובנת ישויות: מכירה ישירה מהיזם בשנת 2026 כוללת את 80 Clarkson (West Village), 255 East 77th (Upper East Side), 140 Jane (West Village), 1122 Madison (Carnegie Hill) ואת Mandarin Oriental Fifth Avenue. בניינים שהושלמו ובהם נותר מלאי ספונסר (sponsor inventory) כוללים את Central Park Tower, 220 Central Park South, 53 West 53, 111 West 57th ו-50 West 66th. לכל אחד מהם רקורד יזם נפרד, בנק המממן את הבנייה, קצב תיקונים לתוכנית המכר וסטטוס הקלת מס 421-a או אחרת, שיש לבדוק באופן פרטני.
איתות לרוכש: היסודות המבניים של Manhattan כוללים את הליך תוכנית המכר בפיקוח התובע הכללי של ניו יורק (המקנה הגנה פרוצדורלית לצד הרוכש, שאינה זמינה בשווקים מפוקחים פחות), את עומק שוק היד השנייה (נזילות גבוהה בעת המימוש) ואת ההיצע המוגבל בטווח הקרוב (קיבולת תכנונית מצומצמת בתתי-השוק המרכזיים). סיכונים לבחינה בעת החתימה על החוזה: עליית מדרגות ה-Mansion Tax מעל $2M, נטילת מס ההעברה על ידי הרוכש בעסקאות ספונסר, חשיפה לקווי מגרש ולמסדרונות נוף במגרשים ספציפיים, מדיניות ועד הבית בנוגע להשכרת משנה ומכירה חוזרת, ולוח הזמנים לפקיעת הקלת 421-a היכן שהיא חלה. את הסטטוס של כל פרויקט בודד, רמת מלאי הספונסר, תיקון לתוכנית המכר, התמחור או אחוז המכירות יש לאמת במועד הפנייה.
עובדות מפתח
- טווח $/SF לקונדומיניום דגל ב-Manhattan: $1,500-$10,000+
- ממוצע $/SF ב-Billionaires’ Row: $4,000-$10,000+
- $/SF לנכסי דגל בדאונטאון (Tribeca/West Village): $2,500-$6,000+
- Mansion Tax: 1% מעל $1M, מדרגות מדורגות מעל $2M לרוכש
- מקדמה חוזית טיפוסית בעסקת ספונסר: 10%-20% בעת החתימה
- חלון בדיקה סטנדרטי לעורך הדין של הרוכש: 1-3 ימי עסקים ממסירת החוזה
- עמלה בעסקאות ספונסר: היזם משלם את עמלת סוכן הרוכש במכירות ספונסר
- תוכניות הקלות מס (היכן שהן חלות): 421-a, J-51, הסטטוס נבדק בניין אחר בניין
- בעלות באמצעות LLC לאזרחים זרים: מקובלת, נבנית בשלב החוזה
הליך הרכישה
הליך המכירה בעסקאות ספונסר ב-Manhattan: טופס הזמנה → מסירת תוכנית המכר → בדיקת עורך הדין של הרוכש → חתימת החוזה והפקדת המקדמה הראשונה → אישור משכנתה (אם העסקה ממומנת) → סגירה בעת המסירה. ההליכים למלאי ספונסר וליד שנייה שונים; מומלץ תכנון ייעוצי מקדים לפני הסיור.
שאלות נפוצות על נדל"ן ב-Manhattan
מהי תוכנית המכר של התובע הכללי של ניו יורק?
תוכנית המכר (offering plan) היא המסמך המשפטי המוגש לתובע הכללי של ניו יורק והמסדיר את המכירה של כל קונדומיניום ב-Manhattan. היא מגדירה את הטיפול במקדמות, את מפרטי הדירות, את דמי האחזקה, את מסי הנדל"ן, את חובות הספונסר ואת ההגנות לרוכש. אף עסקת קונדומיניום ב-Manhattan אינה נסגרת מחוץ למסגרת של תוכנית מכר מאושרת; תיקונים מוגשים מעת לעת ונבדקים על ידי עורכי הדין של הרוכשים בשלב החוזה.
מהו מלאי ספונסר?
מלאי ספונסר (sponsor inventory) מתייחס לדירות שטרם נמכרו והמוחזקות עדיין בידי היזם של הבניין (ה"ספונסר"). דירות ספונסר הן חדשות לחלוטין, מעולם לא התגוררו בהן, והן עשויות לכלול תמחור פתוח למשא ומתן, זיכויים בהוצאות הסגירה וגישה לתוכניות הקלות מס היכן שהבניין נהנה מהן. עסקאות מול הספונסר מתנהלות לפי תוכנית המכר, ולא לפי חוזה יד שנייה סטנדרטי.
אילו הקלות מס חלות ב-Manhattan?
421-a היא הקלת המס הנפוצה ביותר לקונדומיניום ב-Manhattan, המעניקה חשיפה מופחתת למס נדל"ן למשך 10 עד 25 שנים בפרויקטים חדשים העומדים בתנאים. J-51 חלה על בניינים ספציפיים שעברו שיפוץ. לכל הקלה לוח זמנים לפקיעה וסטטוס זכאות ספציפי לבניין, שיש לאמת בתוכנית המכר ובתעודת המס העדכנית ביותר.
אילו הוצאות סגירה חלות על קונדומיניום ב-Manhattan?
הוצאות הסגירה הטיפוסיות לצד הרוכש נעות בין 2% ל-4% מהמחיר, וכוללות מסי העברה של העיר ושל מדינת ניו יורק (המוטלים לעיתים קרובות על הרוכש בעסקאות ספונסר), Mansion Tax (בשיעור 1% מעל $1M, עם מדרגות מדורגות מעל $2M), ביטוח בעלות (title insurance), שכר טרחת עורך הדין של הרוכש, מס רישום משכנתה אם העסקה ממומנת, וכן דמי אחזקה ומסי נדל"ן יחסיים.
האם דמי האחזקה זהים לדמי HOA?
לא. בקונדומיניום ב-Manhattan נהוג המונח "common charges" (דמי אחזקה), ולא דמי HOA. דמי האחזקה מממנים את תפעול הבניין, את הצוות, את המתקנים ואת הרזרבות. מסי הנדל"ן מחויבים בנפרד על ידי עיריית ניו יורק ואינם חלק מדמי האחזקה.
כיצד מתוגמלת Manhattan Miami בעסקאות ב-Manhattan?
ברכישות של פרויקטים חדשים מול הספונסר, היזם משלם את עמלת סוכן הרוכש של Manhattan Miami. ייצוג הרוכש ניתן ללא עלות מכיסו של הרוכש. בעסקאות יד שנייה, הסדרי העמלה נמסרים בעת ההתקשרות.