The Cortland
Robert A.M. Stern פוגש את Olson Kundig על חזית הים של נהר ההדסון - 144 יחידות דיור בחיפוי לבני אמן, בלב רובע הגלריות של צ'לסי.
The Cortland
The Cortland שברחוב 555 West 22nd Street הוא אחד הפרויקטים האדריכליים הרציניים ביותר שהגיעו לווסט צ'לסי בשנים האחרונות. משרד Robert A.M. Stern Architects תכנן את החזית - למעלה ממיליון לבנים בעבודת יד בשילוב של חמישה גוונים, שהונחו ידנית על בסיס אבן גיר LaSalle מחוספסת - ו-Olson Kundig אחראי לעיצוב הפנים, בפרויקט המגורים הראשון שלהם בניו יורק. התוצאה היא בניין בן 25 קומות המכבד באמת את האופי התעשייתי של צ'לסי, ובה בעת מציע רמת גימור המתחרה בכל נכס ב-Billionaires' Row. אנו מלווים רוכשים בבניין הזה באופן קבוע, ואיכות החומרים מפתיעה שוב ושוב אנשים שמצפים למגדל זכוכית נוסף.
Related Companies ו-Mitsui Fudosan פיתחו את The Cortland עם 144 יחידות דיור בגדלים של חדר שינה אחד עד חמישה חדרי שינה, בתוספת אוסף פנטהאוסים המשתרעים על שלוש הקומות העליונות. את המיקום קשה לנצח - ממש מול Hudson River Park, במרחק צעדים מה-High Line ב-23rd Street, מוקף ביותר מ-200 גלריות, ובמרחק הליכה מ-Chelsea Market, מ-Whitney ומ-Hudson Yards. עבור רוכשים העוברים מאפר איסט סייד או מדאונטאון, ווסט צ'לסי מציע שילוב נדיר של צפיפות תרבותית ושלווה מגורית. הצוות שלנו סגר כאן עסקאות עבור לקוחות ששקלו במקביל את One High Line, את 551 West 21st ואת Lantern House, ו-The Cortland מנצח באופן עקבי באדריכלות ובאיכות עיצוב הפנים.
המחירים מתחילים בסביבות $2.75 מיליון עבור דירות בעלות חדר שינה אחד ומטפסים לטווח של $40 מיליון עבור פנטהאוסים בקומות העליונות. 20,000 רגל רבועה (ft²) של מתקנים כוללים בריכת שחייה באורך 75 רגל, מגרש סקווש בהסמכת Harrow, מרחב יצירה (maker space) עם אובניים ומדפסות תלת-ממד, טרקלין עם סימולטור גולף, ומרפסת גג מעוצבת עם נוף לנהר ההדסון. הבניין נמסר בשנת 2022 ומשך אליו רוכשים החל מיזמי טכנולוגיה ועד ספורטאים מקצועיים. אם אתם שוקלים את ווסט צ'לסי, The Cortland ראוי לעמוד בראש הרשימה שלכם - והברוקראז' שלנו יכול לפתוח לכם את הדלת.
The Cortland at a Glance
555 West 22nd Street, New York, NY 10011
Related Companies & Mitsui Fudosan America
Robert A.M. Stern Architects / Olson Kundig
2022
144
25
קונדומיניום
West Chelsea
The Cortland Condos for Sale
Why Buyers Choose The Cortland
אדריכלות RAMSA עם עיצוב פנים של Olson Kundig
זהו באמת אחד משיתופי הפעולה האדריכליים המשכנעים ביותר בפיתוח האחרון במנהטן. משרדו של Robert A.M. Stern תכנן כמה מבנייני המגורים היקרים ביותר בעיר - 220 Central Park South, 30 Park Place, 15 Central Park West - והביא את אותה תשומת לב לפרופורציה, לחומר ולפרטי החזית אל The Cortland. למעלה ממיליון לבנים בעבודת יד, אבן גיר LaSalle, פלדה מסומררת - זהו בניין שתוכנן להזדקן בחן. בפנים, Olson Kundig הביאו לראשונה למנהטן את הרגישות של צפון-מערב האוקיינוס השקט, ויצרו דירות עם מטבחי Jackbox בהזמנה אישית, שיש איטלקי ממחצבת Henraux, וחומריות חמימה הרחוקה שנות אור מהמינימליזם של הקופסה הלבנה השולט בפיתוח החדש. אנו מלווים רוכשים ביחידות הללו והם חשים מיד את ההבדל.
המיטב של חזית המים של ווסט צ'לסי
המיקום בצ'לסי הוא מאוד ספציפי - בלוק או שניים לכל כיוון משנים את החוויה באופן דרמטי. The Cortland ממוקם בצומת האידיאלי: ממש מול Hudson River Park, בלוק אחד מה-High Line ב-23rd Street, מוטמע ברובע הגלריות, ורחוק דיו מאזורי התיירות של Meatpacking District ו-Hudson Yards כדי לשמור על תחושת מגורים. אנו משווים באופן קבוע עבור רוכשים בין One High Line, Lantern House ו-The Cortland, ובניין זה מנצח באופן עקבי באיכות הסביבה הקרובה שלו. ה-porte-cochère (חצר כניסה מקורה) עם חניית ולט הוא גם בידול אמיתי - הגעה ברכב לחלק זה של צ'לסי היא בדרך כלל כאב ראש ש-The Cortland פתר.
מתקנים שחורגים מהחבילה הסטנדרטית
כל בניין יוקרה חדש במנהטן מבטיח בריכה וחדר כושר. The Cortland באמת מספק עומק של מתקנים. מגרש הסקווש בהסמכת Harrow הוא אחד מבודדים בבניין מגורים בכל רחבי העיר. מרחב היצירה The Sandbox - אובניים, מדפסות תלת-ממד, מטבח הדרכה - שונה מכל דבר שראינו בפרויקטים מתחרים. טרקלין The Crow's Nest עם סימולטור גולף הוא מרחב מפגש אמיתי, לא מחשבה שיווקית שלאחר מעשה. הוסיפו את בריכת השחייה באורך 75 רגל, סאונה אינפרא-אדום, חדר משחקים דו-קומתי לילדים, חדר הקרנות, ספא לחיות מחמד ומרפסת גג עם נוף לנהר ההדסון, ותקבלו חבילת מתקנים המצדיקה את המחיר. הלקוחות שלנו עם ילדים מעריכים במיוחד את חדר המשחקים ואת מרחבי היצירה.
הרקורד של Related Companies והניהול השוטף
Related Companies היא היזם שמאחורי Time Warner Center, Hudson Yards וכמה מפרויקטי המגורים היוקרתיים המצליחים ביותר בהיסטוריה של ניו יורק. הם לא רק בונים והולכים - Related Life מנהלת את השירותים והתוכניות של הבניין, מה שמתורגם לסטנדרטים תפעוליים גבוהים ועקביים. עבור רוכשים המעריכים ערך לטווח ארוך, המוניטין של היזם ואיכות הניהול הם החזאים המהימנים ביותר לאופן שבו בניין שומר על ערכו לאורך זמן. מעורבותה של Mitsui Fudosan - חברת הנדל״ן הגדולה ביותר ביפן - מוסיפה שכבה נוספת של אמינות מוסדית. זהו בניין שנבנה לפי סטנדרטים מוסדיים עם גיבוי מוסדי, והניסיון שלנו מלמד ששילוב זה מגן על ערכי המכירה החוזרת.
המבט שלנו על The Cortland
The Cortland הוא סוג הבניין שמזכיר לך שאדריכלות עדיין חשובה בנדל״ן של מנהטן. בשכונה המוגדרת יותר ויותר על ידי מגדלי קיר-מסך מזכוכית, RAMSA ו-Olson Kundig סיפקו משהו בעל ממשות חומרית אמיתית - לבנים בעבודת יד, אבן גיר, שיש איטלקי, מטבחים בהזמנה אישית. זהו בניין שייראה טוב יותר בעוד עשרים שנה מכפי שהוא נראה היום, וזו איכות נדירה בפיתוח חדש.
הברוקראז' שלנו עבד עם רוכשים ב-The Cortland מאז השקת המכירות, ואנו שומעים באופן עקבי את אותו משוב: הגימורים עולים על הציפיות. לעיצוב הפנים של Olson Kundig יש חמימות ותחושת מגע שצילומים אינם לוכדים במלואם. מטבחי Jackbox, שיש ממחצבת Henraux, רצפות האלון - אלו בחירות של אדריכלים שאכפת להם איך חומרים מרגישים, לא רק איך הם נראים בהדמיה.
ההערכה הכנה היא ש-The Cortland אינו האפשרות הזולה ביותר בווסט צ'לסי. במחיר של $3,000 ומעלה לרגל רבועה, אתם משלמים פרמיה על פני Lantern House או חלק מהסבות הלופט הישנות יותר בצ'לסי. אך אנו מאמינים שהפרמיה מוצדקת בזכות האדריכלות, עומק המתקנים, והרקורד הניהולי של Related. מגרש הסקווש לבדו הוא נושא לשיחה, אך הערך האמיתי טמון בבריכה באורך 75 רגל, במרפסת הגג ובחניית הוולט - מתקנים לשימוש יומיומי המשפרים באופן ממשי את אורח החיים שלכם.
הבניין נמסר בשנת 2022, מה שאומר שתוכלו לסייר ביחידות גמורות, לפגוש את הצוות, ולהעריך את הבניין בפעולה במקום לקנות הדמיה. עבור רוכשים הרוצים להתגורר בווסט צ'לסי - קרוב לגלריות, ל-High Line ולחזית הים - The Cortland הוא האפשרות המושלמת ביותר מבחינה אדריכלית הזמינה כיום. הצוות שלנו יכול לארגן סיור פרטי וללוות אתכם דרך הזמינות הנוכחית, בין אם אתם בוחנים יחידות של נותן החסות ובין אם הזדמנויות למכירה חוזרת.
קונים בינלאומיים מוזמנים
אזרחים זרים יכולים לרכוש קונדומיניום במנהטן ללא דרישות ויזה או תושבות. קונים בינלאומיים רבים עושים שימוש ב-LLC לצורכי פרטיות ותכנון נחלה. Manhattan Miami מתמחה בליווי קונים בינלאומיים לאורך תהליך הרכישה, החל מאפשרויות מימון ועד הליכי הסגירה.
קראו את מדריך הקונה הבינלאומי שלנו →About The Cortland
Available Residences
Currently available at The Cortland
Residence PH23
555 W 22ND Street #PH23, Manhattan, NY 10011
Residence 11AW
555 W 22ND Street #11AW, Manhattan, NY 10011
Residence 20A
555 W 22ND Street #20A, Manhattan, NY 10011
מגורים ללא תחרות
Robert A.M. Stern’s warm brick and limestone facade overlooking the Hudson River
Hand-crafted American materiality — brick, limestone, and bronze detailing
The Cortland as seen from Hudson River Park
Olson Kundig interiors with floor-to-ceiling windows and Hudson River views
Open-plan living and dining with custom Jackbox kitchen by Olson Kundig
Warm materiality and meticulous craftsmanship throughout
אוסף הדירות
חדר שינה אחד
1 חדר שינה
800–1,100 ft²
החל מ-$2.75M
שני חדרי שינה
2 חדרי שינה
1,300–2,000 ft²
החל מ-$4.5M
שלושה חדרי שינה
3 חדרי שינה
2,200–3,200 ft²
החל מ-$7.5M
ארבעה חדרי שינה
4 חדרי שינה
3,500–4,500 ft²
החל מ-$12M
פנטהאוס
5 חדרי שינה
5,000+ ft²
החל מ-$18M
Residences from $2,750,000
World-Class Amenities
בריאות וכושר
- מרכז כושר מבית The Wright Fit
- בריכת שחייה מקורה באורך 75 רגל
- ספא עם חדרי טיפולים
- חדר אדים וסאונה
- סטודיו ליוגה
פנאי ובידור
- טרקלין דיירים
- חדר אוכל פרטי
- חדר הקרנות
- חדר משחקים לילדים
- סימולטור גולף
מרחבים חיצוניים
- חצר מעוצבת בתכנון Hollander Design
- מרפסת גג
- עמדות גריל חיצוניות
שירותי בניין
- שוער וקונסיירז' 24 שעות
- חניית ולט
- מחסן פרטי
- חניית אופניים
- אחסון בקירור
- חדר טיפוח לחיות מחמד
בעלי החזון
Related Companies & Mitsui Fudosan America
יזם
שותפות בין אחת מחברות הנדל״ן הפרטיות הגדולות באמריקה לבין יזם יפני מוביל, המשלבת מומחיות גלובלית בפיתוח מגורי יוקרה.
Robert A.M. Stern Architects
אדריכלות
משרד אדריכלים מוערך בעולם, הנודע בקלאסיציזם ההקשרי שלו, שתכנן את חזית אבן הגיר והלבנים הנצחית של הבניין.
Olson Kundig
עיצוב פנים
משרד עיצוב שמושבו בסיאטל, הידוע ביצירת חללי פנים חמימים ועשירים בחומרים, המאזנים בין תחכום מודרני לפרטים בעבודת אמן.
ווסט צ'לסי, ניו יורק
The Cortland ממוקם באופן אידיאלי בווסט צ'לסי, אחת השכונות התוססות ביותר במנהטן. מוקפים בגלריות בעלות שם עולמי, ב-High Line, ב-Hudson Yards ובחזית הים של נהר ההדסון, הדיירים נהנים מאורח חיים שבמפגש בין אמנות, תרבות ומגורים עירוניים מודרניים.
מבנים דומים
Buyers considering The Cortland typically also evaluate these buildings
Luxury Neighborhoods in Manhattan
שאלות נפוצות
מהו The Cortland והיכן הוא ממוקם?
The Cortland הוא בניין דירות יוקרה בן 25 קומות ברחוב 555 West 22nd Street בווסט צ'לסי, מנהטן. הוא ממוקם ממש מול Hudson River Park, במרחק צעדים מה-High Line, ובלב רובע הגלריות הנודע של צ'לסי. הבניין פותח על ידי Related Companies ו-Mitsui Fudosan America, עם אדריכלות של Robert A.M. Stern Architects ועיצוב פנים של Olson Kundig.
מי תכנן את The Cortland?
החזית תוכננה על ידי Robert A.M. Stern Architects - אותו משרד שמאחורי 220 Central Park South ו-30 Park Place. החזית כוללת למעלה ממיליון לבנים בעבודת יד ובסיס אבן גיר LaSalle. את עיצוב הפנים ביצע Olson Kundig בפרויקט המגורים הראשון שלהם בניו יורק. השילוב של הפרופורציות הקלאסיות של RAMSA עם עיצוב הפנים החמים והתעשייתי-מודרני של Olson Kundig הוא ייחודי באמת בשוק של מנהטן. אנו רואים בו אחד משיתופי הפעולה האדריכליים הטובים ביותר בזיכרון האחרון.
אילו סוגי דירות זמינים ב-The Cortland?
The Cortland מציע 144 יחידות דיור בתצורות של חדר שינה אחד עד חמישה חדרי שינה, בתוספת אוסף פנטהאוסים בשלוש הקומות העליונות. גודל היחידות נע בין כ-1,200 ל-5,700 רגל רבועה (ft²) ומעלה. דירות רבות כוללות מרפסות פרטיות, והקומות העליונות מציעות נוף ישיר לנהר ההדסון ולקו הרקיע של מנהטן. הצוות שלנו יכול ללוות אתכם דרך הזמינות הנוכחית - התמהיל התפתח ככל שהבניין נמכר מתוך המלאי ההתחלתי שלו.
מהו טווח המחירים ב-The Cortland?
המחירים מתחילים בסביבות $2.75 מיליון עבור דירות בעלות חדר שינה אחד ומגיעים לכ-$40 מיליון עבור פנטהאוסים בקומות העליונות. המחיר לרגל רבועה נע בדרך כלל בטווח שבין $3,000 ל-$3,700, בהתאם לקומה, לכיווני האוויר ולתכנון. עבור ווסט צ'לסי, הדבר ממצב את The Cortland באופן תחרותי מול בניינים כמו One High Line ו-Lantern House, עם היתרון של אדריכלות RAMSA ומספר יחידות אינטימי יותר. הברוקראז' שלנו עוקב מקרוב אחר פעילות המכירה החוזרת כאן ויכול לספק נתוני השוואה עדכניים לשוק.
אילו מתקנים מציע The Cortland?
הבניין כולל כ-20,000 רגל רבועה (ft²) של שטחי מתקנים. בין הבולטים: בריכת שחייה באורך 75 רגל, מגרש סקווש בהסמכת Harrow, מועדון בריאות וספא בשטח 11,200 רגל רבועה (ft²) עם סאונת אינפרא-אדום, טרקלין עם סימולטור גולף בשם The Crow's Nest, מרחב יצירה עם אובניים ומדפסות תלת-ממד, חדר משחקים דו-קומתי לילדים, חדר הקרנות, ספא לחיות מחמד, ומרפסת גג מעוצבת עם עמדות גריל ומדורות עם נוף לנהר ההדסון. יש גם porte-cochère (חצר כניסה מקורה) מאוישת עם חניית ולט - נדירות אמיתית בצ'לסי.
האם The Cortland הוא פרויקט חדש או מכירה חוזרת?
The Cortland נמסר בשנת 2022, ולכן זהו בניין גמור. חלק מיחידות נותן החסות (Sponsor) עשויות עדיין להיות זמינות דרך Related Sales ו-CORE, בעוד יחידות למכירה חוזרת מופיעות מעת לעת בשוק החופשי. עבור רוכשים, זהו למעשה יתרון - ניתן לסייר בדירות גמורות, לראות את הנוף האמיתי, ולהעריך את תפעול הבניין לפני הרכישה. הצוות שלנו מטפל כאן הן בעסקאות של נותן החסות והן בעסקאות מכירה חוזרת, ויכול לייעץ איזה מסלול מציע ערך טוב יותר בהתאם למה שזמין כעת.
כיצד The Cortland משתווה לפרויקטים אחרים בווסט צ'לסי?
ווסט צ'לסי חוותה פיתוח יוקרה משמעותי בשנים האחרונות, כולל One High Line, Lantern House, 551 West 21st ו-Getty. The Cortland מבדל את עצמו בעיקר באדריכלות - חזית הלבנים בתכנון RAMSA היא סטייה מכוונת מגישת קיר המסך הזכוכיתי השולטת בשכונה. עיצוב הפנים של Olson Kundig חמים ובעל מרקם עשיר יותר מגימורים טיפוסיים במנהטן. מבחינת מתקנים, מגרש הסקווש, מרחב היצירה וסימולטור הגולף הם יוצאי דופן באמת. אנו מרבים למצב את The Cortland כבחירה עבור רוכשים הרוצים בניין בעל ממשות חומרית ולא שקיפות מינימליסטית.
כיצד נראית השכונה סביב The Cortland?
ווסט צ'לסי היא אחת השכונות העשירות ביותר מבחינה תרבותית במנהטן. הבניין מוקף ביותר מ-200 גלריות אמנות, ופארק ה-High Line המוגבה נגיש בלוק אחד מזרחה ב-23rd Street. Hudson River Park - פארק חוף בשטח 550 אקר - שוכן ממש מעבר ל-West Street. Chelsea Market, מוזיאון Whitney, Hudson Yards ו-Meatpacking District נמצאים כולם במרחק הליכה של 10 דקות. לחיי היומיום, באזור מסעדות מצוינות, חנויות מזון מיוחדות, והנוחות של נגישות ל-Midtown באמצעות קווי הרכבת התחתית 7 ו-C/E. הלקוחות שלנו הבוחרים בווסט צ'לסי מציינים באופן עקבי את יכולת ההליכה ואת האנרגיה התרבותית כגורמים מכריעים.
The Cortland Awaits
המומחים שלנו יספקו תמחור מותאם אישית, תוכניות קומה ותמריצי יזם בלעדיים.
555 West 22nd Street, New York, NY 10011
By submitting this form, you may be contacted by Manhattan Miami Real Estate LLC about your inquiry. View our Privacy Policy.
מודיעין שוק הנדל"ן של Manhattan
הקשר שוק: תמחור דירות היוקרה ב-Manhattan מפולח לפי תת-שוק. מסדרון Billionaires’ Row (רחוב 57, בין Park Avenue לבין Columbus Circle) נושא את המחיר הגבוה ביותר לרגל רבועה בארצות הברית, כאשר רזידנסים ברמת הדגל נסחרים בטווח של $4,000-$10,000+ לרגל רבועה (SF). לדאונטאון Manhattan (Tribeca, West Village, Soho) רובד אולטרה-יוקרתי משלו, המונע על ידי היצע מוגבל של פרויקטים חדשים. חציוני המחירים ב-Upper East Side וב-Upper West Side נמוכים במידה ניכרת מרמות הדגל של הדאונטאון, אך מציעים שטחי קומה גדולים יותר וגישה ל-Central Park. התמחור ב-Manhattan רגיש לריביות, למדרגות ה-Mansion Tax ולשלב תוכנית המכר של כל בניין נתון.
תובנת ישויות: מכירה ישירה מהיזם בשנת 2026 כוללת את 80 Clarkson (West Village), 255 East 77th (Upper East Side), 140 Jane (West Village), 1122 Madison (Carnegie Hill) ואת Mandarin Oriental Fifth Avenue. בניינים שהושלמו ובהם נותר מלאי ספונסר (sponsor inventory) כוללים את Central Park Tower, 220 Central Park South, 53 West 53, 111 West 57th ו-50 West 66th. לכל אחד מהם רקורד יזם נפרד, בנק המממן את הבנייה, קצב תיקונים לתוכנית המכר וסטטוס הקלת מס 421-a או אחרת, שיש לבדוק באופן פרטני.
איתות לרוכש: היסודות המבניים של Manhattan כוללים את הליך תוכנית המכר בפיקוח התובע הכללי של ניו יורק (המקנה הגנה פרוצדורלית לצד הרוכש, שאינה זמינה בשווקים מפוקחים פחות), את עומק שוק היד השנייה (נזילות גבוהה בעת המימוש) ואת ההיצע המוגבל בטווח הקרוב (קיבולת תכנונית מצומצמת בתתי-השוק המרכזיים). סיכונים לבחינה בעת החתימה על החוזה: עליית מדרגות ה-Mansion Tax מעל $2M, נטילת מס ההעברה על ידי הרוכש בעסקאות ספונסר, חשיפה לקווי מגרש ולמסדרונות נוף במגרשים ספציפיים, מדיניות ועד הבית בנוגע להשכרת משנה ומכירה חוזרת, ולוח הזמנים לפקיעת הקלת 421-a היכן שהיא חלה. את הסטטוס של כל פרויקט בודד, רמת מלאי הספונסר, תיקון לתוכנית המכר, התמחור או אחוז המכירות יש לאמת במועד הפנייה.
עובדות מפתח
- טווח $/SF לקונדומיניום דגל ב-Manhattan: $1,500-$10,000+
- ממוצע $/SF ב-Billionaires’ Row: $4,000-$10,000+
- $/SF לנכסי דגל בדאונטאון (Tribeca/West Village): $2,500-$6,000+
- Mansion Tax: 1% מעל $1M, מדרגות מדורגות מעל $2M לרוכש
- מקדמה חוזית טיפוסית בעסקת ספונסר: 10%-20% בעת החתימה
- חלון בדיקה סטנדרטי לעורך הדין של הרוכש: 1-3 ימי עסקים ממסירת החוזה
- עמלה בעסקאות ספונסר: היזם משלם את עמלת סוכן הרוכש במכירות ספונסר
- תוכניות הקלות מס (היכן שהן חלות): 421-a, J-51, הסטטוס נבדק בניין אחר בניין
- בעלות באמצעות LLC לאזרחים זרים: מקובלת, נבנית בשלב החוזה
הליך הרכישה
הליך המכירה בעסקאות ספונסר ב-Manhattan: טופס הזמנה → מסירת תוכנית המכר → בדיקת עורך הדין של הרוכש → חתימת החוזה והפקדת המקדמה הראשונה → אישור משכנתה (אם העסקה ממומנת) → סגירה בעת המסירה. ההליכים למלאי ספונסר וליד שנייה שונים; מומלץ תכנון ייעוצי מקדים לפני הסיור.
שאלות נפוצות על נדל"ן ב-Manhattan
מהי תוכנית המכר של התובע הכללי של ניו יורק?
תוכנית המכר (offering plan) היא המסמך המשפטי המוגש לתובע הכללי של ניו יורק והמסדיר את המכירה של כל קונדומיניום ב-Manhattan. היא מגדירה את הטיפול במקדמות, את מפרטי הדירות, את דמי האחזקה, את מסי הנדל"ן, את חובות הספונסר ואת ההגנות לרוכש. אף עסקת קונדומיניום ב-Manhattan אינה נסגרת מחוץ למסגרת של תוכנית מכר מאושרת; תיקונים מוגשים מעת לעת ונבדקים על ידי עורכי הדין של הרוכשים בשלב החוזה.
מהו מלאי ספונסר?
מלאי ספונסר (sponsor inventory) מתייחס לדירות שטרם נמכרו והמוחזקות עדיין בידי היזם של הבניין (ה"ספונסר"). דירות ספונסר הן חדשות לחלוטין, מעולם לא התגוררו בהן, והן עשויות לכלול תמחור פתוח למשא ומתן, זיכויים בהוצאות הסגירה וגישה לתוכניות הקלות מס היכן שהבניין נהנה מהן. עסקאות מול הספונסר מתנהלות לפי תוכנית המכר, ולא לפי חוזה יד שנייה סטנדרטי.
אילו הקלות מס חלות ב-Manhattan?
421-a היא הקלת המס הנפוצה ביותר לקונדומיניום ב-Manhattan, המעניקה חשיפה מופחתת למס נדל"ן למשך 10 עד 25 שנים בפרויקטים חדשים העומדים בתנאים. J-51 חלה על בניינים ספציפיים שעברו שיפוץ. לכל הקלה לוח זמנים לפקיעה וסטטוס זכאות ספציפי לבניין, שיש לאמת בתוכנית המכר ובתעודת המס העדכנית ביותר.
אילו הוצאות סגירה חלות על קונדומיניום ב-Manhattan?
הוצאות הסגירה הטיפוסיות לצד הרוכש נעות בין 2% ל-4% מהמחיר, וכוללות מסי העברה של העיר ושל מדינת ניו יורק (המוטלים לעיתים קרובות על הרוכש בעסקאות ספונסר), Mansion Tax (בשיעור 1% מעל $1M, עם מדרגות מדורגות מעל $2M), ביטוח בעלות (title insurance), שכר טרחת עורך הדין של הרוכש, מס רישום משכנתה אם העסקה ממומנת, וכן דמי אחזקה ומסי נדל"ן יחסיים.
האם דמי האחזקה זהים לדמי HOA?
לא. בקונדומיניום ב-Manhattan נהוג המונח "common charges" (דמי אחזקה), ולא דמי HOA. דמי האחזקה מממנים את תפעול הבניין, את הצוות, את המתקנים ואת הרזרבות. מסי הנדל"ן מחויבים בנפרד על ידי עיריית ניו יורק ואינם חלק מדמי האחזקה.
כיצד מתוגמלת Manhattan Miami בעסקאות ב-Manhattan?
ברכישות של פרויקטים חדשים מול הספונסר, היזם משלם את עמלת סוכן הרוכש של Manhattan Miami. ייצוג הרוכש ניתן ללא עלות מכיסו של הרוכש. בעסקאות יד שנייה, הסדרי העמלה נמסרים בעת ההתקשרות.