אודות 15 Hudson Yards
15 Hudson Yards היה מגדל המגורים הראשון שנפתח ב-Hudson Yards, ולכך יש חשיבות רבה יותר מכפי שרבים סבורים. כאשר הפרויקט היה עדיין ברובו מנופי בנייה וספקנות, זה היה הבניין שביקש מהרוכשים לקחת את הצעד, ומספיק מהם עשו זאת כדי להוכיח שהצד המערבי הרחוק יכול לתמוך במגורי יוקרה רציניים. ראינו אותו עולה ממשרדנו הממוקם כמה רחובות משם, ונכנסנו ויצאנו מהבניין מאז הסגירות הראשונות. מה שהרשים אותנו אז, וממשיך להרשים גם היום, הוא האדריכלות. Diller Scofidio + Renfro, המשרד שמאחורי ה-High Line, תכננו מגדל שמשתנה מבסיס מלבני לצורת עלה תלתן מעוגלת בפסגתו, והוא אחת הצלליות המובחנות ביותר בקו הרקיע של מנהטן. זו אינה קופסת זכוכית. DS+R הביאו אמינות אדריכלית אמיתית ל-Hudson Yards, ו-15 HY הוא הבניין שקבע את הטון לכל מה שבא אחריו.
לבניין יש גם משהו ששום מגדל אחר ב-Hudson Yards אינו יכול לטעון לו: חיבור ישיר אל The Shed, מרכז האמנויות שהפך לאחד ממקומות התרבות המעניינים ביותר בעיר. זו אינה רק נקודת מכירה בחוברת השיווק. הדיירים סמוכים פיזית למוסד תרבות מרכזי, והתוכנייה, אמנות עכשווית, מופעים ומוזיקה, מעניקה לשכונה עוגן יצירתי שלפרויקטים בסדר גודל כזה בדרך כלל חסר. DS+R תכננו הן את The Shed והן את 15 HY, כך שקיימת רציפות אדריכלית בין השניים שמרגישה מכוונת ולא מקרית. עבור רוכשים שאכפת להם מתרבות ומעיצוב, החיבור הזה הוא מבדל משמעותי. היו לנו לקוחות ששקלו במקביל את 35 Hudson Yards ואת One57 ובחרו ב-15 HY דווקא משום שהממד התרבותי דיבר אליהם באופן ששירותי מלון או כתובות ב-Billionaires' Row לא הצליחו.
הנה התמונה המעשית. ל-15 Hudson Yards יש 285 דירות על פני 88 קומות, מה שהופך אותו למגדל המגורים הגבוה ביותר ב-Hudson Yards. Rockwell Group תכננו את הפנים בשתי אפשרויות פלטה, גוון בהיר יותר בשם Tonal ופלטה עשירה יותר בשם Contrast, והגימורים נקיים ומבוצעים היטב מבלי להגזים. הדירות נעות מדירות חדר שינה אחד ועד דירות ארבעה חדרי שינה ופנטהאוסים, כשהתמחור מתחיל בסביבות 2.5 מיליון דולר ומגיע מעל 20 מיליון דולר עבור הדירות העליונות. הדבר ממצב אותו מתחת ל-35 Hudson Yards על בסיס מחיר לרגל רבועה, מה שהופך את 15 HY לנקודת הכניסה הנוחה יותר לשוק היוקרה של Hudson Yards. ואז יש את Skytop, המרפסת החיצונית בגובה 900 feet שהיא מתקן המגורים החיצוני הגבוה ביותר בניו יורק. היינו שם למעלה. הנוף ב-360 מעלות אינו דבר שנשכח. אם המתקן עתיד להיות גורם מכריע, Skytop לבדו ממקם את 15 HY בקטגוריה משלו.
15 Hudson Yards at a Glance
15 Hudson Yards, New York, NY 10001
Related Companies
Diller Scofidio + Renfro
2019
285
70
קונדומיניום
Hudson Yards
15 Hudson Yards Condos for Sale
Why Buyers Choose 15 Hudson Yards
האמינות התכנונית של Diller Scofidio + Renfro היא אמיתית
בשוק מלא במגדלים הנושאים שמות של אדריכלי-על, 15 Hudson Yards בולט משום שמעורבותם של DS+R חורגת משם על חומרי השיווק. זהו המשרד שתכנן את ה-High Line ואת The Shed, שני פרויקטים ששינו פשוטו כמשמעו את פני הצד המערבי של מנהטן. הגישה שלהם ל-15 HY נראית בצורתו המתפתחת של הבניין, באיכות מעטפת הזכוכית ובאופן שבו המגדל מתייחס למרחבים הציבוריים סביבו. היו לנו לקוחות שהם אדריכלים, מעצבים ואספני אמנות שבחרו בבניין זה דווקא בשל מעורבותם של DS+R. עבור רוכשים המתייחסים לביתם כביטוי לטעמם, ייחוס העיצוב כאן אינו מופשט, אלא דבר שרואים ומרגישים בכל כניסה.
הקשר התרבותי אל The Shed מעניק לכתובת משמעות
רוב בנייני היוקרה מנסים לייצר תחושת קהילה באמצעות מתקנים, טרקלין, חדר הקרנות, מרתף יין. ל-15 Hudson Yards יש את כל אלה, אך יש לו גם משהו נדיר יותר: סמיכות פיזית למוסד תרבות אמיתי. The Shed מארח תוכנייה הנעה מהתקנות אמנות עכשווית ועד מוזיקה ומופעים, ומושך קהל יצירתי המוסיף מרקם לשכונה. עבור רוכשים המעריכים תרבות כחלק מסביבתם היומיומית, ולא רק כדבר שמבקרים בו בסופי שבוע, החיבור אל The Shed הוא מבדל שאין להפריז בחשיבותו. ראינו אותו הופך לגורם המכריע עבור רוכשים הבוחרים ב-15 HY על פני 35 HY או על פני כתובות ב-Billionaires' Row המציעות שירותי יוקרה אך לא עומק תרבותי.
נקודת כניסה משתלמת יותר מ-35 Hudson Yards ומ-Billionaires' Row
אנו עובדים עם רוכשים בכל שוק היוקרה של מנהטן, והתמחור ב-15 Hudson Yards פוגע בנקודה מתוקה ש-35 HY ומגדלי Central Park South אינם משיגים. דירות חדר שינה אחד המתחילות בסביבות 2.5 מיליון דולר ודירות שני חדרי שינה בטווח של 3.5 עד 5 מיליון דולר מציבות בניין זה בהישג ידם של קשת רחבה יותר של רוכשים רציניים, ולא רק קהל ה-10 מיליון דולר ומעלה. הקלת המס 421-a מפחיתה עוד יותר את עלויות ההחזקה. עבור רוכשים המעוניינים בדירת יוקרה חדשה עם אדריכל ברמה עולמית, מתקנים אמיתיים ומיקום Hudson Yards מבלי להוציא מעל 3,000 דולר לרגל רבועה, 15 HY מציע ערך אמיתי. אנו נוהגים לתאר אותו ללקוחות כהצעה הטובה ביותר של תמורה לכל דולר בפרויקט Hudson Yards.
יתרון החלוץ, ראשון בשוק, ראשון להוכיח את הרעיון
היותו מגדל המגורים הראשון ב-Hudson Yards פירושה ש-15 HY היה צריך לזכות באמון הרוכשים כאשר הפרויקט היה עדיין שאפתני במידה רבה. לכך יש ערך כעת. לבניין יש קהילת דיירים מבוססת, תפעול בניין מוכח, ורקורד שמגדלים חדשים יותר בפרויקט עדיין בונים. הרוכשים המוקדמים הימרו על השכונה ונהנו מהתבגרות Hudson Yards סביבם, המסחר, התוכנייה התרבותית, שיפורי התחבורה והגישה לפארק. עבור רוכשים הנכנסים כעת, אתם נהנים מתקופת החלוץ ההיא ללא הסיכון. הבניין פעיל, השכונה קיבלה צורה, והשאלה האם Hudson Yards יצליח נענתה. אנו אומרים ללקוחות: 15 HY כבר אינו הימור על העתיד. זהו בניין עם רקורד בשכונה שכבר הגיעה.
נקודת המבט שלנו על 15 Hudson Yards
הנה מה שאנו אומרים לכל לקוח ששואל אותנו על 15 Hudson Yards. אנו בבניין הזה מאז שנפתח, אנו עובדים במרחק רחובות ספורים, ומכרנו בפרויקט Hudson Yards. נקודת המבט שלנו נובעת מניסיון חוזר ובלתי אמצעי, לא מהודעה לעיתונות.
החוזקות ברורות. DS+R תכננו בניין בעל ייחוד אדריכלי אמיתי, הצללית, איכות הזכוכית, היחס אל The Shed ואל המרחבים הציבוריים שמתחת. Skytop בגובה 900 feet הוא מתקן שאף בניין מגורים אחר בניו יורק אינו יכול להתחרות בו. התמחור, ביחס ל-35 Hudson Yards ול-Billionaires' Row, מציע ערך אמיתי, אתם מקבלים איכות בנייה חדשה, מתקנים רציניים והקלת מס 421-a במחיר לרגל רבועה הנמוך משמעותית מהמתחרים. עובדה שלבניין ברמה כזו יש דירות חדר שינה אחד המתחילות בסביבות 2.5 מיליון דולר היא מעניינת בשוק של ימינו.
כעת ההסתייגויות הכנות. 285 דירות זה הרבה. זה אינו בניין בוטיק. תחלקו את המתקנים ואת המעליות שלכם עם יותר שכנים מאשר ב-35 HY (137 דירות), 220 Central Park South (118 דירות), או רוב מגדלי Billionaires' Row. עבור חלק מהרוכשים, קנה מידה זה אינו סוגיה. עבור אחרים, בייחוד כאלה המגיעים מקואופרטיבים קטנים יותר או מבנייני קונדו בוטיק, הוא משנה את תחושת הבניין.
הדירות בקומות הנמוכות הן התחום שבו אנו הכי כנים. אם תרכשו דירת Plaza בקומה נמוכה, לא תקבלו את נופי Hudson Yards שחומרי השיווק מציגים. ייתכן שתביטו בבניינים שכנים, במגרשי פיתוח או בתשתית מסילות הרכבת. הנופים שהופכים את 15 HY למיוחד, הפנורמות הרחבות, הנהר, קו הרקיע, נכנסים לתוקף באמת בקומות העליונות. אנו תמיד אומרים ללקוחות: תקצבו לגובה כאן, משום שהפרש החוויה משמעותי.
השכונה עדיין מגבשת את זהותה. סקרנו זאת בפירוט במקום אחר, אך ראוי לחזור על כך: Hudson Yards נוחה, מתוחזקת היטב ומעניינת יותר ויותר, אך היא עדיין אינה שכונה בעלת האופי האורגני ברמת הרחוב שה-Village, טרייבקה או האפר וסט סייד רכשו לאורך עשורים. זה יגיע עם הזמן ככל שאוכלוסיית המגורים תגדל, אך זה עדיין לא כאן.
הצעת הערך, עם זאת, אמיתית. כאשר אנו יושבים עם לקוח המשווה את 15 HY מול 35 HY, Central Park Tower או One57, ומריצים את המספרים, מחיר לרגל רבועה, עלויות החזקה לאחר ההקלה, איכות המתקנים, ייחוס העיצוב, 15 Hudson Yards נראה בעקביות כאחת הרכישות החכמות ביותר בשוק היוקרה של הבנייה החדשה. הוא אינו הבניין הבלעדי ביותר ב-Hudson Yards, והוא אינו הכתובת הראוותנית ביותר במנהטן. אך עבור רוכשים המעדיפים מהות על פני סטטוס ורוצים ערך אמיתי ברמת היוקרה, אנו סבורים שקשה באמת לנצח אותו.
קונים בינלאומיים מוזמנים
אזרחים זרים יכולים לרכוש קונדומיניום במנהטן ללא דרישות ויזה או תושבות. קונים בינלאומיים רבים עושים שימוש ב-LLC לצורכי פרטיות ותכנון נחלה. Manhattan Miami מתמחה בליווי קונים בינלאומיים לאורך תהליך הרכישה, החל מאפשרויות מימון ועד הליכי הסגירה.
קראו את מדריך הקונה הבינלאומי שלנו →About 15 Hudson Yards
Available Residences
Currently available at 15 Hudson Yards
Residence 78B
15 HUDSON YARDS #78B, Manhattan, NY 10001
Residence 71A
15 HUDSON YARDS #71A, Manhattan, NY 10001
Residence 25H
15 Hudson Yards #25H, Manhattan, NY 10001
מגורים ללא תחרות
אוסף הדירות
דירות חדר שינה אחד עד שניים
1-2 חדרי שינה
800 - 2,200 sq ft
$2,500,000 - $6,500,000
- קטגוריות Plaza ו-Loft
- חלונות מהרצפה עד התקרה
- ריצוף עץ אלון לבן ברוחב מלא
- מכשירי Miele
- פלטות Tonal או Contrast מאת Rockwell Group
דירות שלושה עד ארבעה חדרי שינה
3-4 חדרי שינה
2,200 - 4,000 sq ft
$7,000,000 - $15,000,000
- דירות Panorama בקומות העליונות
- נופים רחבים מרובי-כיוונים
- מרחבי אירוח נדיבים
- גימורי פרימיום מאת Rockwell Group
- כיווני אוויר אל נהר הדסון וקו הרקיע
פנטהאוסים ודופלקסים
4+ חדרי שינה
4,000 - 7,000+ sq ft
$15,000,000 - $32,000,000+
- הקומות הגבוהות ביותר סמוך לפסגת עלה התלתן
- הנופים המרשימים ביותר בבניין
- תוכניות בהתאמה אישית וחומרי פרימיום
- הקרובים ביותר למרפסת Skytop בגובה 900 feet
- תצורות קומה מלאה ודופלקס
Residences from $1,695,000
מתקנים יוצאי דופן ב-15 Hudson Yards
מעל 60,000 square feet של מתקני אורח חיים המוכתרים ב-Skytop, המרחב המגורי החיצוני הגבוה ביותר בניו יורק בגובה 900 feet
כושר ובריאות
- מרכז כושר בשטח 3,500 sq ft בעיצוב Wright Fit
- בריכת שחייה באורך 75-foot
- סטודיו יוגה פרטי
- סטודיו כושר פרטיים
- ספא וחדרי טיפולים
- שירותי ספא בתוך הדירה
בידור וחברה
- Skytop: המרחב המגורי החיצוני הגבוה ביותר בניו יורק בגובה 900 feet
- שני חדרי אירוח פרטיים עם קייטרינג
- אחסון יין וחדרי טעימות
- חדר הקרנות
- טרקלין סימולטור גולף
- חדר מועדון וטרקלין
- מרפסת גג
עסקים ומשפחה
- מרכז עסקים
- חדר ישיבות
- חדר משחקים לילדים
- ספרייה
שירותים
- קונסיירז' 24 שעות
- שירותי כביסה ומשק בית מלאים
- אירוח וטבחים אישיים בתוך הדירה
- קניינים אישיים ומילוי מקרר
- ייעוץ אמנות ומיסגור
- טיפול בחיות מחמד ובצמחים
- אריזת מטען וסיוע בתרגום
- פירוט וניקוי רכב
- הזמנות בעדיפות במסעדות Hudson Yards
בעלי החזון
Diller Scofidio + Renfro
אדריכל
Related Companies & Oxford Properties
יזם
Hudson Yards: הכתובת החדשה הדינמית ביותר של מנהטן
Hudson Yards הוא הפרויקט העירוני השאפתני ביותר של ניו יורק, המשנה 28 acres בצד המערבי הרחוק של מנהטן למחוז שוקק של מגורי יוקרה, מסעדות ברמה עולמית, מסחר יוקרתי, מקומות אמנות חדשניים ומרחבים ציבוריים נרחבים. 15 Hudson Yards ממוקם באפיצנטרום התרבותי של שכונה חדשה זו, סמוך אל The Shed ואל ה-High Line, כשמתקני הפרויקט כולו נמצאים בפתח דלתם של הדיירים.
אמנות ותרבות
15 Hudson Yards צמוד אל The Shed, מרכז אמנויות פורץ דרך המזמין יצירות מקוריות בכל תחומי היצירה. The Vessel, הפסל האינטראקטיבי האיקוני של Thomas Heatherwick, מתנשא בסמוך עם 154 גרמי מדרגות מחוברים ו-80 מפלסים. פארק ה-High Line המוגבה, המתחבר ישירות אל השכונה, מוביל דרומה אל מחוז הגלריות הנודע של צ'לסי.
מסעדנות ובידור
Hudson Yards הוא ביתם של מעל 25 מסעדות ומקומות אוכל, ובהם Mercado Little Spain של השף Jose Andres, Ci Siamo של Danny Meyer, Russ & Daughters, ו-Peak בקומה ה-101 של 30 Hudson Yards. מרפסת התצפית The Edge ב-30 Hudson Yards היא סיפון השמיים החיצוני הגבוה ביותר בחצי הכדור המערבי, ומציעה נוף ב-360 מעלות ובר שמפניה 100 קומות מעל הקרקע.
קניות ומסחר
The Shops at Hudson Yards כוללים שבע קומות של מסחר מוביל עם מעל 70 חנויות, ובהן Louis Vuitton, Cartier, Dior, Bulgari, ו-Neiman Marcus. מותגים עכשוויים כמו Aritzia, Alo Yoga, MUJI, ו-Uniqlo משלימים את ההיצע, והופכים אותו ליעד הקניות המוביל של מידטאון מנהטן.
תחבורה וקיימות
תחנת 34th Street–Hudson Yards בקו הרכבת 7 נמצאת במרחק רחוב אחד, ומציעה שירות ישיר אל Times Square, Grand Central ו-Flushing. Penn Station נמצאת במרחק הליכה קצר מזרחה עבור NJ Transit, LIRR, ו-Amtrak. השכונה פועלת על רשת חשמל חכמה חדשנית עם שני מתקני קוגנרציה, ו-15 Hudson Yards מחובר ללולאה תרמית המחליפה חום ומים מקוררים בין הבניינים לצורך יעילות אנרגטית מרבית.
מבנים דומים
Buyers considering 15 Hudson Yards typically also evaluate these buildings
שאלות נפוצות
כיצד 15 Hudson Yards משתווה ל-35 Hudson Yards?
זו ההשוואה הנפוצה ביותר שאנו שומעים, והתשובה תלויה במה שהרוכש מעריך. אדריכל שונה, אווירה שונה, נקודת מחיר שונה. 35 HY תוכנן על ידי David Childs מ-SOM עם חיפוי אבן גיר ומלון Equinox בקומות התחתונות, זהו המהלך הפרימיום עם שירותי מלון ורק 137 דירות המתחילות בקומה ה-53. 15 HY, בתכנון Diller Scofidio + Renfro, נועז יותר מבחינה אדריכלית, צורת עלה התלתן ההיא בולטת חזותית, ויש בו 285 דירות המתחילות בקומות נמוכות יותר. המחיר לרגל רבועה ב-15 HY נמוך בדרך כלל ב-400 עד 600 דולר מ-35 HY. סיירנו בדירות בשני הבניינים פעמים רבות. אם לקוח מעוניין באקוסיסטם של Equinox, בפחות שכנים ובנוף מקומה גבוהה מובטח, 35 HY מנצח. אם הוא מעוניין בעיצוב של DS+R, ב-Skytop בגובה 900 feet, בקשת רחבה יותר של סוגי דירות ובמחיר כניסה נמוך יותר, 15 HY הוא הבחירה הטובה יותר. אף אחד מהם אינו טוב יותר באופן אובייקטיבי, הכול עניין של התאמה.
מה בעצם משמעות החיבור אל The Shed עבור הדיירים?
The Shed הוא מרכז תרבות שתוכנן על ידי DS+R, אותו משרד שתכנן את 15 HY, והוא ממוקם בסמוך לבניין. עבור הדיירים, החיבור הוא פיזי ותוכני כאחד. אתם נמצאים במרחק צעדים ממקום המארח תערוכות אמנות עכשווית, מופעים ואירועים המושכים תוכנייה תרבותית רצינית. זהו אינו מתקן פרטי, The Shed פתוח לקהל הרחב, אך הקרבה פירושה שהדיירים יכולים ללכת ברגל לאירועים כפי שתושבי האפר וסט סייד הולכים ל-Lincoln Center. מבחינה מעשית, הדבר מעניק לבניין עוגן תרבותי שאחרת היה חסר ב-Hudson Yards. היו לנו לקוחות שסיפרו לנו שהקשר אל The Shed היה גורם מכריע, בייחוד רוכשים בעלי רקע באמנויות שרצו שכתובת ביתם תשקף רגישות זו. זו אינה תועלת כספית מוחשית, אך עבור הרוכש המתאים, היא משנה את אופייה של הכתובת.
מהו טווח המחירים לדירות ב-15 Hudson Yards?
דירות חדר שינה אחד מתחילות בסביבות 2.5 מיליון דולר. דירות שני ושלושה חדרי שינה נעות בין 3.5 מיליון ל-10 מיליון דולר בהתאם לקומה, לכיווני האוויר ולגודל. פנטהאוסים ופנטהאוסי דופלקס עוברים את ה-20 מיליון דולר. התמחור הממוצע לרגל רבועה נופל בין 2,000 ל-2,600 דולר, מה שממצב את 15 HY משמעותית מתחת ל-35 Hudson Yards והרבה מתחת לבנייני Billionaires' Row כמו 220 Central Park South או Central Park Tower. לבניין יש גם הקלת מס 421-a ל-20 שנה עם כ-13 שנים שנותרו, המפחיתה את מסי הנדל״ן ב-80 עד 95 אחוזים במהלך תקופת הפטור המלא. אנו תמיד מריצים עבור לקוחותינו את מלוא חישוב עלויות ההחזקה, משום שההקלה הופכת את העלות החודשית האפקטיבית לנמוכה ממה שניתן לצפות ברמת מחיר זו.
כיצד הנופים ב-15 Hudson Yards?
כאן עלינו להיות כנים, משום שהתשובה משתנה באופן דרמטי לפי הקומה. דירות ה-Panorama וה-Penthouse בקומות העליונות נהנות מנופים מרהיבים באמת, עיצוב עלה התלתן פירושו שכל רבע פונה לכיוון אחר, ובגובה זה אתם רואים את נהר הדסון, את קו הרקיע של מידטאון, את הדאונטאון ואת ניו ג'רזי במטאטא מלא של 360 מעלות מ-Skytop. אך דירות ה-Plaza בקומות הנמוכות אינן זוכות לנופים אלה. הן קרובות יותר לגובה הרחוב, ובהתאם לקו הדירה, ייתכן שתביטו בבנייני Hudson Yards אחרים או במגרשי פיתוח במקום בשמיים פתוחים. אנו תמיד אומרים ללקוחות: אם הנוף הוא בעדיפות, תקצבו לקומות העליונות. הפרש הנוף בין דירה בקומה ה-20 לדירה בקומה ה-60 כאן אינו הדרגתי, הוא מהפכני. הראינו את שתיהן, והן מרגישות כמו בניינים שונים.
כיצד תוכניות הדירות ב-15 Hudson Yards?
הבניין מארגן את 285 דירותיו לחמש קטגוריות: Plaza בקומות הנמוכות, Loft עם תוכניות מרווחות יותר, Panorama בקומות העליונות עם הנופים הטובים ביותר, Penthouses, ו-Duplex Penthouses בפסגה. כל הדירות כוללות חלונות מהרצפה עד התקרה, רצפות עץ אלון לבן ברוחב מלא, ומכשירי Miele. הרוכשים בוחרים בין פלטת Tonal, בהירה ונייטרלית יותר, לבין פלטת Contrast עשירה וכהה יותר. לאחר שסיירנו במגוון דירות, אנו מוצאים את תוכניות ה-Panorama מוצלחות במיוחד, צורת עלה התלתן בקומות העליונות יוצרת גיאומטריות חדרים מעניינות שאינן סתם קופסאות מרובעות. דירות חדר השינה האחד יעילות אך צפופות. דירות שני ושלושה חדרי השינה מרגישות כנקודה המתוקה של התוכנית עבור האופן שבו רוב הרוכשים חיים בפועל. אנו ממליצים לראות לפחות שתי קטגוריות דירה שונות באופן אישי, משום שהשונות משמעותית.
מהן עלויות ההחזקה החודשיות ב-15 Hudson Yards?
דמי הניהול המשותפים משתנים לפי גודל הדירה אך נעים בדרך כלל בין 3 ל-5 דולר לרגל רבועה בחודש. עבור דירת שני חדרי שינה בשטח 1,200 עד 1,500 square feet, צפו לדמי ניהול בטווח של 4,000 עד 6,000 דולר. מסי הנדל״ן מופחתים באופן משמעותי בזכות הקלת ה-421-a, במהלך תקופת הפטור המלא אתם משלמים חלק קטן ממה שדירה דומה בבניין ללא הקלה הייתה חייבת. ההקלה החלה ב-2019, כך שנותרו בערך 13 שנים של חיסכון לפני שמתחילה ההפחתה ההדרגתית. אנו תמיד ממדלים את המסלול ארוך הטווח עבור הלקוחות, משום שהעלות החודשית תעלה ככל שההקלה תדעך. אך בטווח הקרוב והבינוני, חיסכון המס הופך את עלויות ההחזקה של 15 HY לתחרותיות למדי ביחס לנקודת המחיר שלו.
האם Hudson Yards באמת ראוי למגורים על בסיס יומיומי?
אנו מקבלים שאלה זו כמעט מכל רוכש השוקל את השכונה, והיא הוגנת. התשובה הקצרה היא כן, עם הסתייגויות. התשתית היומיומית קיימת, אפשרויות מכולת, בית מרקחת, ניקוי יבש, קו הרכבת 7 במרחק רחוב אחד, ו-Hudson River Park במרחק הליכה קצר מערבה. The Shops at Hudson Yards מכסים את צורכי המסחר, ואפשרויות המסעדות בין Mercado Little Spain, מסדרון ה-High Line והפרויקט עצמו מוצקות. מה שעדיין חסר ל-Hudson Yards הוא האיכות האורגנית והמיושבת של שכונות מנהטן הוותיקות. אין בית קפה שכונתי שבו כולם מכירים אתכם בשם. הרחובות עשויים להרגיש שקטים בשעות הלילה המאוחרות. קהילת הדיירים עדיין מתפתחת. אנו חיים ועובדים בקרבת מקום וראינו את המגמה, היא משתפרת מדי שנה ככל שיותר דיירים עוברים לגור והרחובות הסובבים מתפתחים. אך אם מישהו שואל אותנו האם Hudson Yards מרגיש כמו ה-West Village, התשובה היא לא, ואנו כנים לגבי זה.
מיהו האדריכל ומדוע Diller Scofidio + Renfro חשוב?
Diller Scofidio + Renfro הוא אחד ממשרדי האדריכלות המכובדים בעולם, ו-15 Hudson Yards היה מגדל המגורים הראשון שלהם בקנה מידה גדול. הפרויקט המפורסם ביותר שלהם הוא ככל הנראה ה-High Line עצמו, הם הפכו מסילת רכבת מוגבהת נטושה לפארק שהיה זרז לכל הצד המערבי. הם גם תכננו את The Shed, הממוקם בסמוך ל-15 HY. תכנון הבניין שלכם בידי משרד ברמה כזו אינו רק תעודת שיווק, הוא ניכר בפרטים. האופן שבו צורת המגדל מתפתחת ממלבן לעלה תלתן, הדיוק של קיר המסך מזכוכית קרה-מעוצבת, היחס בין הבניין למרחבים הציבוריים סביבו, אלה החלטות עיצוב שמשרד פחות מעמיק לא היה מקבל. עבור רוכשים שאכפת להם מאדריכלות כיותר מסתם חזית יפה, מעורבותם של DS+R מעניקה ל-15 HY אמינות שרוב הפרויקטים החדשים פשוט אינם יכולים לטעון לה.
Private Availability at 15 Hudson Yards
For current availability, pricing history, floor plans, and off-market opportunities at 15 Hudson Yards, request a confidential review with our advisory team.
15 Hudson Yards, New York, NY 10001
By submitting this form, you may be contacted by Manhattan Miami Real Estate LLC about your inquiry. View our Privacy Policy.
מודיעין שוק הנדל"ן של Manhattan
הקשר שוק: תמחור דירות היוקרה ב-Manhattan מפולח לפי תת-שוק. מסדרון Billionaires’ Row (רחוב 57, בין Park Avenue לבין Columbus Circle) נושא את המחיר הגבוה ביותר לרגל רבועה בארצות הברית, כאשר רזידנסים ברמת הדגל נסחרים בטווח של $4,000-$10,000+ לרגל רבועה (SF). לדאונטאון Manhattan (Tribeca, West Village, Soho) רובד אולטרה-יוקרתי משלו, המונע על ידי היצע מוגבל של פרויקטים חדשים. חציוני המחירים ב-Upper East Side וב-Upper West Side נמוכים במידה ניכרת מרמות הדגל של הדאונטאון, אך מציעים שטחי קומה גדולים יותר וגישה ל-Central Park. התמחור ב-Manhattan רגיש לריביות, למדרגות ה-Mansion Tax ולשלב תוכנית המכר של כל בניין נתון.
תובנת ישויות: מכירה ישירה מהיזם בשנת 2026 כוללת את 80 Clarkson (West Village), 255 East 77th (Upper East Side), 140 Jane (West Village), 1122 Madison (Carnegie Hill) ואת Mandarin Oriental Fifth Avenue. בניינים שהושלמו ובהם נותר מלאי ספונסר (sponsor inventory) כוללים את Central Park Tower, 220 Central Park South, 53 West 53, 111 West 57th ו-50 West 66th. לכל אחד מהם רקורד יזם נפרד, בנק המממן את הבנייה, קצב תיקונים לתוכנית המכר וסטטוס הקלת מס 421-a או אחרת, שיש לבדוק באופן פרטני.
איתות לרוכש: היסודות המבניים של Manhattan כוללים את הליך תוכנית המכר בפיקוח התובע הכללי של ניו יורק (המקנה הגנה פרוצדורלית לצד הרוכש, שאינה זמינה בשווקים מפוקחים פחות), את עומק שוק היד השנייה (נזילות גבוהה בעת המימוש) ואת ההיצע המוגבל בטווח הקרוב (קיבולת תכנונית מצומצמת בתתי-השוק המרכזיים). סיכונים לבחינה בעת החתימה על החוזה: עליית מדרגות ה-Mansion Tax מעל $2M, נטילת מס ההעברה על ידי הרוכש בעסקאות ספונסר, חשיפה לקווי מגרש ולמסדרונות נוף במגרשים ספציפיים, מדיניות ועד הבית בנוגע להשכרת משנה ומכירה חוזרת, ולוח הזמנים לפקיעת הקלת 421-a היכן שהיא חלה. את הסטטוס של כל פרויקט בודד, רמת מלאי הספונסר, תיקון לתוכנית המכר, התמחור או אחוז המכירות יש לאמת במועד הפנייה.
עובדות מפתח
- טווח $/SF לקונדומיניום דגל ב-Manhattan: $1,500-$10,000+
- ממוצע $/SF ב-Billionaires’ Row: $4,000-$10,000+
- $/SF לנכסי דגל בדאונטאון (Tribeca/West Village): $2,500-$6,000+
- Mansion Tax: 1% מעל $1M, מדרגות מדורגות מעל $2M לרוכש
- מקדמה חוזית טיפוסית בעסקת ספונסר: 10%-20% בעת החתימה
- חלון בדיקה סטנדרטי לעורך הדין של הרוכש: 1-3 ימי עסקים ממסירת החוזה
- עמלה בעסקאות ספונסר: היזם משלם את עמלת סוכן הרוכש במכירות ספונסר
- תוכניות הקלות מס (היכן שהן חלות): 421-a, J-51, הסטטוס נבדק בניין אחר בניין
- בעלות באמצעות LLC לאזרחים זרים: מקובלת, נבנית בשלב החוזה
הליך הרכישה
הליך המכירה בעסקאות ספונסר ב-Manhattan: טופס הזמנה → מסירת תוכנית המכר → בדיקת עורך הדין של הרוכש → חתימת החוזה והפקדת המקדמה הראשונה → אישור משכנתה (אם העסקה ממומנת) → סגירה בעת המסירה. ההליכים למלאי ספונסר וליד שנייה שונים; מומלץ תכנון ייעוצי מקדים לפני הסיור.
שאלות נפוצות על נדל"ן ב-Manhattan
מהי תוכנית המכר של התובע הכללי של ניו יורק?
תוכנית המכר (offering plan) היא המסמך המשפטי המוגש לתובע הכללי של ניו יורק והמסדיר את המכירה של כל קונדומיניום ב-Manhattan. היא מגדירה את הטיפול במקדמות, את מפרטי הדירות, את דמי האחזקה, את מסי הנדל"ן, את חובות הספונסר ואת ההגנות לרוכש. אף עסקת קונדומיניום ב-Manhattan אינה נסגרת מחוץ למסגרת של תוכנית מכר מאושרת; תיקונים מוגשים מעת לעת ונבדקים על ידי עורכי הדין של הרוכשים בשלב החוזה.
מהו מלאי ספונסר?
מלאי ספונסר (sponsor inventory) מתייחס לדירות שטרם נמכרו והמוחזקות עדיין בידי היזם של הבניין (ה"ספונסר"). דירות ספונסר הן חדשות לחלוטין, מעולם לא התגוררו בהן, והן עשויות לכלול תמחור פתוח למשא ומתן, זיכויים בהוצאות הסגירה וגישה לתוכניות הקלות מס היכן שהבניין נהנה מהן. עסקאות מול הספונסר מתנהלות לפי תוכנית המכר, ולא לפי חוזה יד שנייה סטנדרטי.
אילו הקלות מס חלות ב-Manhattan?
421-a היא הקלת המס הנפוצה ביותר לקונדומיניום ב-Manhattan, המעניקה חשיפה מופחתת למס נדל"ן למשך 10 עד 25 שנים בפרויקטים חדשים העומדים בתנאים. J-51 חלה על בניינים ספציפיים שעברו שיפוץ. לכל הקלה לוח זמנים לפקיעה וסטטוס זכאות ספציפי לבניין, שיש לאמת בתוכנית המכר ובתעודת המס העדכנית ביותר.
אילו הוצאות סגירה חלות על קונדומיניום ב-Manhattan?
הוצאות הסגירה הטיפוסיות לצד הרוכש נעות בין 2% ל-4% מהמחיר, וכוללות מסי העברה של העיר ושל מדינת ניו יורק (המוטלים לעיתים קרובות על הרוכש בעסקאות ספונסר), Mansion Tax (בשיעור 1% מעל $1M, עם מדרגות מדורגות מעל $2M), ביטוח בעלות (title insurance), שכר טרחת עורך הדין של הרוכש, מס רישום משכנתה אם העסקה ממומנת, וכן דמי אחזקה ומסי נדל"ן יחסיים.
האם דמי האחזקה זהים לדמי HOA?
לא. בקונדומיניום ב-Manhattan נהוג המונח "common charges" (דמי אחזקה), ולא דמי HOA. דמי האחזקה מממנים את תפעול הבניין, את הצוות, את המתקנים ואת הרזרבות. מסי הנדל"ן מחויבים בנפרד על ידי עיריית ניו יורק ואינם חלק מדמי האחזקה.
כיצד מתוגמלת Manhattan Miami בעסקאות ב-Manhattan?
ברכישות של פרויקטים חדשים מול הספונסר, היזם משלם את עמלת סוכן הרוכש של Manhattan Miami. ייצוג הרוכש ניתן ללא עלות מכיסו של הרוכש. בעסקאות יד שנייה, הסדרי העמלה נמסרים בעת ההתקשרות.