255 East 77th Street מגדל אבן גיר בגובה 500 רגל שבו הגותי פוגש את האר דקו
סקירה כללית
255 East 77th Street הוא מגדל אבן גיר בן 36 קומות המתנשא לגובה 500 רגל מעל האפר איסט סייד, בתכנון Robert A.M. Stern Architects ועם עיצוב פנים של Yabu Pushelberg. המגדל, שפותח על ידי Naftali Group, משלב מסורות אדריכליות גותיות ואר דקו בחזית הכוללת ארקדות, לוג׳יות, פרגולות וכתר דקורטיבי שיהפוך לנוכחות דומיננטית בקו הרקיע של לנוקס היל עם השלמת הבנייה בשנת 2026.
מה שמייחד את המגדל הזה — מעבר לייחוס של RAMSA ולעיצוב הפנים של Yabu Pushelberg — הוא הכללתם של 33 מקומות חניה סגורים. בשוק של מנהטן שבו חניה כלל אינה קיימת או עולה $200,000 ומעלה עבור מקום נפרד, שילוב של חניה סגורה בתוך קונדומיניום יוקרתי מהווה בידול יוצא דופן. המגדל נמכר בכ-85% טרם השלמת הבנייה, עם צפי מכירות כולל המתקרב ל-$500 מיליון.
הצוות שלנו מלווה לקוחות בנוגע ל-255 East 77th מאז שהפרויקט הוכרז לראשונה, ואנו רואים בו אחת מהצעות הפרויקטים החדשים החזקות ביותר באפר איסט סייד. השילוב של ההבחנה האדריכלית של RAMSA, 33 מקומות החניה, בריכה באורך 75 רגל בחלל בגובה כפול ועיצוב הפנים של Yabu Pushelberg יוצר מוצר הפונה הן לרוכש המודע לעיצוב והן לזה המעשי. Salt & Straw חתמה על שטח המסחר בקומת הקרקע, ומוסיפה מתקן ידידותי לשכונה.
255 East 77th Street at a Glance
255 East 77th Street, New York, NY 10075
Naftali Group
Robert A.M. Stern Architects
2026
62
36
קונדומיניום
Upper East Side
255 East 77th Street Condos for Sale
Why Buyers Choose 255 East 77th Street
255 East 77th Street מהדהד עם רוכשים המעריכים אדריכלות של RAMSA, מתקני יוקרה מעשיים ומומנטום מכירות מוקדמות חזק.
הסינתזה הגותית-אר דקו של RAMSA
Robert A.M. Stern Architects הביאו ארקדות, לוג׳יות, פרגולות וכתר דקורטיבי אל מגדל אבן גיר בגובה 500 רגל. העיצוב הוא הן בעל התייחסות היסטורית והן מודרני באופן חד-משמעי.
33 מקומות חניה סגורים
זה אינו פרט שיווקי — זהו בידול אמיתי באורח החיים. 33 מקומות חניה סגורים בקונדומיניום חדש באפר איסט סייד הם דבר יוצא דופן. עבור רוכשים בעלי כלי רכב, הדבר מבטל אחד מהתסכולים העיקשים ביותר של החיים במנהטן.
85% נמכרו טרם השלמת הבנייה
קצב מכירות מוקדמות חזק מעיד על אמון השוק. עם כ-85% מהיחידות בחוזה וצפי מכירות כולל של $500M, ל-255 East 77th יש ביקוש מוכח.
עיצוב פנים של Yabu Pushelberg
משרד העיצוב הקנדי מביא אסתטיקה מעודנת ובעלת השראה גלובלית אל הדירות. בשילוב עם החזית של RAMSA, התוצאה היא מגדל שבו האדריכלות ועיצוב הפנים מדברים באותה שפה.
המבט שלנו על 255 East 77th Street
255 East 77th Street הוא מגדל שאנו ממליצים עליו באופן פעיל לרוכשים המחפשים איכות של RAMSA באפר איסט סייד. שיעור המכירות המוקדמות של 85% מדבר בעד עצמו — זהו פרויקט שהשוק אימץ. השילוב של אלמנטים אדריכליים גותיים ואר דקו, 33 מקומות החניה הסגורים ועיצוב הפנים של Yabu Pushelberg יוצר מוצר המצטיין הן מבחינה אדריכלית והן מבחינה מעשית.
היתרונות משמעותיים: ההיסטוריה של RAMSA מבטיחה ערך מכירה חוזרת חזק לטווח ארוך, החניה מהווה בידול אמיתי, הבריכה באורך 75 רגל בחלל בגובה כפול היא בין חוויות הבריכה המגורית הטובות ביותר במנהטן, ומיקום לנוקס היל מספק גישה מצוינת לסנטרל פארק, מיוזיאם מייל ומיטב המסעדות של האיסט סייד. מחיר הכניסה של $7.4M עבור מגדל של RAMSA באיכות כזו מייצג ערך יחסי ל-220 CPS או 520 Park.
מהצד של הערכה כנה, המגדל עדיין בבנייה עם מסירה בשנת 2026 — הרוכשים מתחייבים ללוח זמנים. מיקום מזרח האפר איסט סייד, אף שהוא מחובר היטב, נמצא רחוב אחד רחוק יותר מהפארק בהשוואה לחלק מהמתחרים. וב-62 יחידות, המגדל גדול יותר מפרויקטים בוטיקיים כמו The Bellemont (12 יחידות), משמע פחות בלעדיות בכל קומה. אך עבור הרוכש הרוצה את החבילה המלאה של RAMSA — אדריכלות, מתקנים, חניה וביקוש מוכח — 255 East 77th מספק את הסחורה.
קונים בינלאומיים מוזמנים
אזרחים זרים יכולים לרכוש קונדומיניום במנהטן ללא דרישות ויזה או תושבות. קונים בינלאומיים רבים עושים שימוש ב-LLC לצורכי פרטיות ותכנון נחלה. Manhattan Miami מתמחה בליווי קונים בינלאומיים לאורך תהליך הרכישה, החל מאפשרויות מימון ועד הליכי הסגירה.
קראו את מדריך הקונה הבינלאומי שלנו →About 255 East 77th Street
בעלי החזון
Naftali Group
יזם
Naftali Group ביססה את עצמה כאחת מיזמיות המגורים היוקרתיים הבררניות ביותר בניו יורק, עם תיק עבודות המעניק עדיפות להבחנה אדריכלית, איכות חומרים ומיקומים מובילים במנהטן. בהנהגתו של Miki Naftali, החברה פיתחה ורכשה נכסי נדל״ן בשווי של למעלה מ-$6 מיליארד, וזכתה למוניטין של מסירת בניינים המצדיקים תמחור פרימיום ומושכים את הרוכשים המתוחכמים ביותר בעיר.
Robert A.M. Stern Architects (RAMSA)
אדריכל
RAMSA הוא השם הבולט ביותר באדריכלות מגורים יוקרתית בניו יורק ובעולם. תיק העבודות של המשרד כולל את 220 Central Park South, 520 Park Avenue, 15 Central Park West ו-30 Park Place - בניינים שהגדירו מחדש את שוק האולטרה-יוקרה והניבו יחדיו מיליארדים במכירות. שפת העיצוב הקלאסית של RAMSA, תשומת הלב הקפדנית לפרופורציות והמחויבות לחומרים בני-קיימא הופכות את בנייניהם לבנייה החדשה המבוקשת ביותר במנהטן.
Yabu Pushelberg
עיצוב פנים
Yabu Pushelberg הוא סטודיו עיצוב הזוכה להערכה עולמית, הידוע ביצירת עיצובי פנים בעלי עידון יוצא דופן ועושר חושי. המשרד, שנוסד על ידי George Yabu ו-Glenn Pushelberg, עיצב את הזהות האסתטית של המלונות, בתי המגורים והמרחבים התרבותיים היוקרתיים ביותר בעולם. עבודתם ב-255 East 77th Street מביאה פלטת חומרים מתוחכמת ופרטים בהתאמה אישית הן לדירות הפרטיות והן למרחבי המתקנים הנרחבים של הבניין.
Upper East Side
255 East 77th Street ממוקם בלנוקס היל, הלב התרבותי והמגורי של האפר איסט סייד. זוהי שכונה המוגדרת על ידי המוסדות ברמה עולמית של מיוזיאם מייל, הבוטיקים והגלריות של שדרת מדיסון, השלווה מוקפת העצים של שדרות פארק והשדרה החמישית, והקרבה לגני השימור המזרחיים של סנטרל פארק. לנוקס היל מציעה אורח חיים של תחכום שקט - מסעדות ותיקות, חנויות ספרים עצמאיות, מוסדות רפואיים מובילים, וכמה מכתובות המגורים המבוקשות ביותר בעולם. המיקום מספק גישה נוחה לרכבת מספר 6 ולקווי האוטובוס החוצים את העיר, תוך שמירה על האופי ההליכתי דמוי-הכפר שהפך את האפר איסט סייד לאחת השכונות הנחשקות ביותר לאורך זמן במנהטן.
Compare 255 East 77th Street to Nearby Buildings
Buyers considering 255 East 77th Street typically also evaluate these buildings
שאלות נפוצות
מהו מועד השלמת הבנייה הצפוי של 255 East 77th Street?
255 East 77th Street צפוי להסתיים בשנת 2026. המגדל נמצא כעת בבנייה וכבר נמכר ב-85%, המשקף אמון יוצא דופן של השוק בפרויקט. ל-Naftali Group יש היסטוריה מוכחת של מסירת בניינים בזמן ובמפרט הגבוה ביותר.
מי תכנן את 255 East 77th Street?
המגדל תוכנן על ידי Robert A.M. Stern Architects (RAMSA), אחד המשרדים המכובדים ביותר באדריכלות מגורים יוקרתית, האחראי בין היתר על 220 Central Park South ו-520 Park Avenue. עיצוב הפנים הוא של סטודיו Yabu Pushelberg הזוכה להערכה עולמית. Hill West Architects משמש כאדריכל מבצע. הפרויקט מובל על ידי Naftali Group.
האם ל-255 East 77th Street יש חניה?
כן - וזוהי אחת התכונות המייחדות ביותר של המגדל. 255 East 77th Street כולל 33 מקומות חניה פרטיים סגורים בתוך הבניין, מתקן נדיר במיוחד בפרויקטים חדשים במנהטן. ברובע שבו מקומות חניה בודדים נמכרו בלמעלה מ-$1 מיליון, הצעה זו מעידה על הרמה של המגדל ודייריו.
מהם המחירים ב-255 East 77th Street?
הדירות ב-255 East 77th Street מתומחרות החל מ-$7.4 מיליון עבור תצורות של שני ושלושה חדרי שינה, כאשר דירות בנות ארבעה חדרי שינה ודירות בקומה שלמה נעות בין $15 מיליון ל-$28 מיליון. אוסף הפנטהאוסים, הכולל דופלקס בשווי $37.5 מיליון, מייצג את פסגת ההצעה. המגדל נמכר ב-85% נכון לתחילת 2026.
אילו מתקנים מציע 255 East 77th Street?
תוכנית המתקנים מעוגנת בבריכת שחייה באורך 75 רגל הממוקמת בחלל דרמטי בגובה כפול, ולצדה ספא מלא, מרכז כושר חדיש, סטודיו אימונים ויוגה פרטיים, טרקלין דיירים וחדר אוכל פרטי עם עיצוב פנים של Yabu Pushelberg, מרפסת גג מעוצבת בנוף, חדר משחקים לילדים ו-33 מקומות חניה סגורים.
מהו הסגנון האדריכלי של 255 East 77th Street?
RAMSA תכננה מגדל אבן גיר בגובה 500 רגל המשלב מסורות אדריכליות גותיות ואר דקו - שניים מהסגנונות הנחגגים ביותר בהיסטוריית קו הרקיע של ניו יורק. החזית כוללת ארקדות שקועות עמוק, לוג׳יות, פרגולות מעוטרות וכתר דקורטיבי פיסולי, ויוצרת מגדל בעל הכובד והנוכחות של מיטב אתרי הציון שלפני המלחמה באפר איסט סייד.
Private Availability at 255 East 77th Street
For current availability, pricing history, floor plans, and off-market opportunities at 255 East 77th Street, request a confidential review with our advisory team.
255 East 77th Street, New York, NY 10075
By submitting this form, you may be contacted by Manhattan Miami Real Estate LLC about your inquiry. View our Privacy Policy.
מודיעין שוק הנדל"ן של Manhattan
הקשר שוק: תמחור דירות היוקרה ב-Manhattan מפולח לפי תת-שוק. מסדרון Billionaires’ Row (רחוב 57, בין Park Avenue לבין Columbus Circle) נושא את המחיר הגבוה ביותר לרגל רבועה בארצות הברית, כאשר רזידנסים ברמת הדגל נסחרים בטווח של $4,000-$10,000+ לרגל רבועה (SF). לדאונטאון Manhattan (Tribeca, West Village, Soho) רובד אולטרה-יוקרתי משלו, המונע על ידי היצע מוגבל של פרויקטים חדשים. חציוני המחירים ב-Upper East Side וב-Upper West Side נמוכים במידה ניכרת מרמות הדגל של הדאונטאון, אך מציעים שטחי קומה גדולים יותר וגישה ל-Central Park. התמחור ב-Manhattan רגיש לריביות, למדרגות ה-Mansion Tax ולשלב תוכנית המכר של כל בניין נתון.
תובנת ישויות: מכירה ישירה מהיזם בשנת 2026 כוללת את 80 Clarkson (West Village), 255 East 77th (Upper East Side), 140 Jane (West Village), 1122 Madison (Carnegie Hill) ואת Mandarin Oriental Fifth Avenue. בניינים שהושלמו ובהם נותר מלאי ספונסר (sponsor inventory) כוללים את Central Park Tower, 220 Central Park South, 53 West 53, 111 West 57th ו-50 West 66th. לכל אחד מהם רקורד יזם נפרד, בנק המממן את הבנייה, קצב תיקונים לתוכנית המכר וסטטוס הקלת מס 421-a או אחרת, שיש לבדוק באופן פרטני.
איתות לרוכש: היסודות המבניים של Manhattan כוללים את הליך תוכנית המכר בפיקוח התובע הכללי של ניו יורק (המקנה הגנה פרוצדורלית לצד הרוכש, שאינה זמינה בשווקים מפוקחים פחות), את עומק שוק היד השנייה (נזילות גבוהה בעת המימוש) ואת ההיצע המוגבל בטווח הקרוב (קיבולת תכנונית מצומצמת בתתי-השוק המרכזיים). סיכונים לבחינה בעת החתימה על החוזה: עליית מדרגות ה-Mansion Tax מעל $2M, נטילת מס ההעברה על ידי הרוכש בעסקאות ספונסר, חשיפה לקווי מגרש ולמסדרונות נוף במגרשים ספציפיים, מדיניות ועד הבית בנוגע להשכרת משנה ומכירה חוזרת, ולוח הזמנים לפקיעת הקלת 421-a היכן שהיא חלה. את הסטטוס של כל פרויקט בודד, רמת מלאי הספונסר, תיקון לתוכנית המכר, התמחור או אחוז המכירות יש לאמת במועד הפנייה.
עובדות מפתח
- טווח $/SF לקונדומיניום דגל ב-Manhattan: $1,500-$10,000+
- ממוצע $/SF ב-Billionaires’ Row: $4,000-$10,000+
- $/SF לנכסי דגל בדאונטאון (Tribeca/West Village): $2,500-$6,000+
- Mansion Tax: 1% מעל $1M, מדרגות מדורגות מעל $2M לרוכש
- מקדמה חוזית טיפוסית בעסקת ספונסר: 10%-20% בעת החתימה
- חלון בדיקה סטנדרטי לעורך הדין של הרוכש: 1-3 ימי עסקים ממסירת החוזה
- עמלה בעסקאות ספונסר: היזם משלם את עמלת סוכן הרוכש במכירות ספונסר
- תוכניות הקלות מס (היכן שהן חלות): 421-a, J-51, הסטטוס נבדק בניין אחר בניין
- בעלות באמצעות LLC לאזרחים זרים: מקובלת, נבנית בשלב החוזה
הליך הרכישה
הליך המכירה בעסקאות ספונסר ב-Manhattan: טופס הזמנה → מסירת תוכנית המכר → בדיקת עורך הדין של הרוכש → חתימת החוזה והפקדת המקדמה הראשונה → אישור משכנתה (אם העסקה ממומנת) → סגירה בעת המסירה. ההליכים למלאי ספונסר וליד שנייה שונים; מומלץ תכנון ייעוצי מקדים לפני הסיור.
שאלות נפוצות על נדל"ן ב-Manhattan
מהי תוכנית המכר של התובע הכללי של ניו יורק?
תוכנית המכר (offering plan) היא המסמך המשפטי המוגש לתובע הכללי של ניו יורק והמסדיר את המכירה של כל קונדומיניום ב-Manhattan. היא מגדירה את הטיפול במקדמות, את מפרטי הדירות, את דמי האחזקה, את מסי הנדל"ן, את חובות הספונסר ואת ההגנות לרוכש. אף עסקת קונדומיניום ב-Manhattan אינה נסגרת מחוץ למסגרת של תוכנית מכר מאושרת; תיקונים מוגשים מעת לעת ונבדקים על ידי עורכי הדין של הרוכשים בשלב החוזה.
מהו מלאי ספונסר?
מלאי ספונסר (sponsor inventory) מתייחס לדירות שטרם נמכרו והמוחזקות עדיין בידי היזם של הבניין (ה"ספונסר"). דירות ספונסר הן חדשות לחלוטין, מעולם לא התגוררו בהן, והן עשויות לכלול תמחור פתוח למשא ומתן, זיכויים בהוצאות הסגירה וגישה לתוכניות הקלות מס היכן שהבניין נהנה מהן. עסקאות מול הספונסר מתנהלות לפי תוכנית המכר, ולא לפי חוזה יד שנייה סטנדרטי.
אילו הקלות מס חלות ב-Manhattan?
421-a היא הקלת המס הנפוצה ביותר לקונדומיניום ב-Manhattan, המעניקה חשיפה מופחתת למס נדל"ן למשך 10 עד 25 שנים בפרויקטים חדשים העומדים בתנאים. J-51 חלה על בניינים ספציפיים שעברו שיפוץ. לכל הקלה לוח זמנים לפקיעה וסטטוס זכאות ספציפי לבניין, שיש לאמת בתוכנית המכר ובתעודת המס העדכנית ביותר.
אילו הוצאות סגירה חלות על קונדומיניום ב-Manhattan?
הוצאות הסגירה הטיפוסיות לצד הרוכש נעות בין 2% ל-4% מהמחיר, וכוללות מסי העברה של העיר ושל מדינת ניו יורק (המוטלים לעיתים קרובות על הרוכש בעסקאות ספונסר), Mansion Tax (בשיעור 1% מעל $1M, עם מדרגות מדורגות מעל $2M), ביטוח בעלות (title insurance), שכר טרחת עורך הדין של הרוכש, מס רישום משכנתה אם העסקה ממומנת, וכן דמי אחזקה ומסי נדל"ן יחסיים.
האם דמי האחזקה זהים לדמי HOA?
לא. בקונדומיניום ב-Manhattan נהוג המונח "common charges" (דמי אחזקה), ולא דמי HOA. דמי האחזקה מממנים את תפעול הבניין, את הצוות, את המתקנים ואת הרזרבות. מסי הנדל"ן מחויבים בנפרד על ידי עיריית ניו יורק ואינם חלק מדמי האחזקה.
כיצד מתוגמלת Manhattan Miami בעסקאות ב-Manhattan?
ברכישות של פרויקטים חדשים מול הספונסר, היזם משלם את עמלת סוכן הרוכש של Manhattan Miami. ייצוג הרוכש ניתן ללא עלות מכיסו של הרוכש. בעסקאות יד שנייה, הסדרי העמלה נמסרים בעת ההתקשרות.