围绕康养设计
OKO Group的LILLI在Biscayne Bay沿岸53层、636英尺，仅117套。Adrian Smith + Gordon Gill设计，事务所作品包括UNA Residences，负责人Adrian Smith曾设计Burj Khalifa。流动曲线及柔和转角框出海湾、Miami Beach及Downtown开阔景观，直接连接Baywalk，以运动、恢复、营养及连接组织配套。
LILLI Miami 概览
717 Northeast 27th Street, Miami, FL 33137
OKO Group
Adrian Smith + Gordon Gill Architecture
2030年第四季度（预计）
117
53
共管公寓
Edgewater
买家为何青睐 LILLI Miami
真正户数有限的湾岸地址
53层仅117套，是Edgewater较低密度新楼之一，稀缺正是重点。相较大量户数开发，这种规模邻居较少、隐私较高，每户私人电梯。我们多次向客户说明密度与精品产品的取舍；希望水岸亲密建筑的买家，会重视建筑所确定、日后不易稀释的户数差异。
Adrian Smith + Gordon Gill设计
设计UNA Residences的事务所，负责人曾设计Burj Khalifa。流动曲线、12英尺层高、落地玻璃、定制木作及Gaggenau厨房体现背景。设计出身是Miami高端市场较持久的价值来源，鲜明建筑个性往往跨越周期保持吸引力，是比较Edgewater时的清晰区别。
OKO Group开发背景
Vladislav Doronin领导的OKO在Miami有Missoni Baia及UNA Residences。预售购买也是对开发商兑现承诺能力的信任，与知名建筑师合作并完成设计导向水岸开发的实绩带来信心。重视交付确定性、设计与位置的买家会看重这一名字。
康养优先的配套
约22,000平方英尺围绕运动、恢复、营养及连接，设屋顶盐水泳池、红外桑拿、冷水池、水疗、运动室及专职总监。相较大型塔楼常见的大面积度假式平台，这一配套理念更聚焦健康长寿。每日使用者可能重视精选项目多于面积，也强化以理想生活方式为中心的定位。
我们对LILLI Miami的看法
自OKO公开设计后我们持续关注。53层仅117套是刻意选择，带来当地较大项目少有的亲密性。稀缺、设计与OKO实绩结合，形成清晰、站得住脚的差异，而非又一座相似水岸塔楼。
最强理由是设计背景、精品规模及Baywalk直接湾岸。康养经过认真构思而非清单，12英尺层高、落地玻璃、Gaggenau与私人电梯符合价格。地区继续成熟，Design District、Wynwood与Downtown便捷，支持生活及长期需求。
也有预售共有的不足：2030年第四季度左右是较长等待，楼高使时间可能变化。地区虽改善快，尚无Brickell或Miami Beach成熟声望；半英亩也意味着以较小基地替代广阔园地。应将预付款及交付与自身流动性、使用计划比较。对于希望拥有稀缺、重设计湾岸住宅，且能接受预售周期的买家，LILLI是值得持有的有力选择。
关于 LILLI Miami
LILLI Miami位于Edgewater的717 NE 27th Street，直接临Biscayne Bay，53层、636英尺高。Vladislav Doronin领导的OKO Group开发，仅117套，刻意以较少户数营造亲密、设计导向而非高密度的地址。建筑及室内由设计UNA Residences的Adrian Smith + Gordon Gill负责，负责人Adrian Smith曾设计Burj Khalifa。
建筑以流动曲线、柔和转角及层次阳台形成雕塑感，充分运用落地玻璃，观赏海湾、Miami Beach与Downtown。住宅从一居室至接近7,000平方英尺的顶层，最高12英尺层高、定制木作、大理石、Gaggenau、宽大私人露台及每户私人电梯。
约22,000平方英尺配套以运动、恢复、营养及连接为四支柱，包括屋顶盐水泳池、红外桑拿、冷水池、水疗及护理室、循环训练运动室、身体成分分析、水岸花园、屋顶社交餐饮及专职总监。高效空气过滤与各处活植绿化，强化健康长寿定位。
直接临Baywalk，数分钟至Design District与Wynwood，短途车程可达Downtown、Brickell及Miami Beach。OKO以5,400万美元购得半英亩湾岸地块，以新塔楼取代2000年代初的小型建筑。2026年启动销售，目前预计2030年第四季度左右完工。
对买家而言，这是快速成长水岸走廊内聚焦的选择：有Miami实绩的开发商，在Edgewater少数剩余精品湾岸地块之一推出稀缺、设计导向产品，约167万美元起。
无与伦比的居住体验
住宅系列
一居室
1间卧室
精品水岸户型
167万美元起 · 2026年10月14日
两居室
2间卧室
海湾及天际线朝向
304万美元起 · 2026年10月14日
三居室
3间卧室
转角及贯通式户型
512万美元起 · 2026年10月14日
四居室
4间卧室
宽大私人露台
770万美元起 · 2026年10月14日
顶层住宅
最多5间卧室
最高约7,000平方英尺
咨询
住宅起价 167万美元 · 2026年10月14日
配套与服务
康养与恢复
- 红外桑拿
- 冷水池
- 水疗及护理室
- 身体成分分析及恢复工具
- 循环训练运动及健身室
- 专职生活方式及康养总监
水岸与社交
- 屋顶盐水泳池
- 水岸花园
- 屋顶社交及餐饮体验
- 直接连接Baywalk
- 各处活植绿化
- 每户私人电梯入户
缔造者
OKO Group
开发商
Adrian Smith + Gordon Gill Architecture
建筑及室内设计
ODP Architects
报批与实施建筑师
SWA Group
景观建筑师
Edgewater的海湾岸边
Edgewater已成为Miami活跃水岸街区之一。LILLI在717 NE 27th Street直接临Biscayne Bay及Baywalk，数分钟至Design District与Wynwood画廊餐饮，南面Downtown及Brickell为短途车程，Miami Beach在对岸。安静住宅湾岸环境与文化商业便捷并存。
常见问题解答
LILLI Miami是什么项目？
位于Miami Edgewater的Biscayne Bay沿岸，53层、636英尺高的精品水岸产权公寓。OKO Group开发，Adrian Smith + Gordon Gill Architecture设计，仅117套，以流动曲线及康养配套为特色。
LILLI开发商是谁？
Vladislav Doronin领导的国际开发商OKO Group，Miami作品包括Missoni Baia与Brickell的UNA Residences，以携手世界知名建筑师打造设计导向的水岸项目而闻名。
LILLI由谁设计？
建筑及室内均由Chicago的Adrian Smith + Gordon Gill Architecture负责，该所设计了Brickell的UNA Residences。负责人Adrian Smith设计了世界最高建筑Burj Khalifa。流动曲线、柔和转角及富有层次的阳台构成塔楼标志。
LILLI有多少套住宅？
仅117套，从一居室至接近7,000平方英尺的顶层住宅。相对楼高而言户数较少，体现其亲密、以设计为导向而非高密度塔楼的定位。
LILLI起价多少？
约167万美元起，依楼层、朝向及户型而异。当前房源、户型及完整价格表请咨询Manhattan Miami。
LILLI有哪些配套？
约22,000平方英尺配套围绕运动、恢复、营养及连接四大康养支柱，包括屋顶盐水泳池、红外桑拿、冷水池、水疗及护理室、运动室、水岸花园、屋顶社交餐饮，以及专职生活方式与康养总监。
LILLI在哪里？
位于Miami Edgewater的717 NE 27th Street，直接临Biscayne Bay及Baywalk。Design District与Wynwood数分钟可达，Downtown及Brickell在南面短途车程，Miami Beach在海湾对岸。
LILLI预计何时完工？
目前预售，2026年启动销售，现预计2030年第四季度左右完工。预售高楼工程时间可能变化，咨询时Manhattan Miami可确认当前进度及里程碑。
LILLI购房预付款如何安排？
通常签约10%、90天后10%、动工10%、动工约9个月后10%，交割支付余款60%。请向Manhattan Miami确认当前条款及可用优惠。
外国人可以购买LILLI吗？
国际买家可能具备购买资格。资格取决于买家、适用法律及当前销售文件。签约前请向独立法律顾问确认。Edgewater水岸公寓吸引拉丁美洲、欧洲等买家。Manhattan Miami专注协助国际买家完成期房预约、合同、融资及交割。
LILLI与其他Edgewater塔楼有何不同？
仅117套的精品规模、Adrian Smith + Gordon Gill设计及OKO开发背景相结合。当地许多规划密度高，LILLI以私人电梯入户、雕塑曲线及康养，打造亲密的湾岸地址。
LILLI顶层住宅有多大？
接近7,000平方英尺，层高最高12英尺，落地玻璃及宽大私人露台可望海湾、大海及天际线，最多5间卧室。具体尺寸与价格敬请垂询。
LILLI适合作为投资吗？
投资逻辑聚焦：成熟开发商在Miami增长最快的水岸走廊之一推出低供应、重设计产品。117套稀缺性、设计及OKO实绩支持高端定位。与任何期房购买一样，回报取决于入场价格、预付款条款及交付时间，我们可协助评估。
LILLI包括哪些室内装修？
定制木作、大理石、Gaggenau家电、落地玻璃、最高12英尺层高及宽大私人露台。每户私人电梯入户，并设高效空气过滤，属于康养设计的一部分。
LILLI Miami 非公开房源信息
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717 Northeast 27th Street, Miami, FL 33137
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Miami 房地产市场洞察
市场背景：从 Miami 到东北部、以及从 Miami 到 California 的人口迁移，已从疫情时期的激增转变为结构性的迁居。Miami’的百万富翁人口在2013年至2023年间增长了约78%。地理上的制约具有约束力：海洋、海湾与 Everglades 限制了供给。2025年12月的中位价：Miami Beach 公寓 62万美元，Brickell 公寓 58万美元。豪华公寓每平方英尺价格：$1,200-$3,500+，在 Fisher Island 上升至 $2,000-$4,500+，在 South of Fifth 则为 $1,800-$4,000+。
价值型子市场：Brickell（$600-$1,500/SF）、Edgewater（$700-$1,200/SF）、Downtown Miami（$600-$2,000/SF）。标杆型子市场：Fisher Island、Sunny Isles Beach（$1,500-$3,500/SF，品牌豪宅库存密集）、South of Fifth。品牌项目基准包括 Four Seasons Surf Club（$2,200-$3,500/SF）、St. Regis Sunny Isles（$1,800-$2,800/SF）以及 Porsche Design Tower（$1,600-$2,400/SF）。Miami 如今拥有的酒店品牌豪宅数量超过西半球任何其他城市。
结构性因素层层叠加：无州所得税（相比之下 NY 为10.9%、CA 为13.3%）、无遗产税、十年间78%的百万富翁人口增长，以及建造成本通胀。当前的期房库存是在20-50%的关税落在钢材、铝、混凝土与木材之前完成融资并破土动工的，实际上是关税前定价的最后一批。Florida SB 264 限制特定国家国民在距军事设施10英里范围内的购置，对于国际买家须在签约阶段进行审查。
关键事实
- Miami Beach 公寓中位价（2025年12月）：62万美元
- Brickell 公寓中位价（2025年12月）：58万美元
- 豪华公寓 $/SF：$1,200-$3,500+
- Fisher Island $/SF：$2,000-$4,500
- 平均在售天数：95
- 成交费用：2-3%（现金），3-4%（贷款）
- 房产税：每年约为评估价值的2%
- 百万富翁人口增长：+78%（2013-2023）
- 州所得税：0%（相比之下 NY 为10.9%，CA 为13.3%）
购房者需要了解的信息
Miami’的百万富翁人口在2013年至2023年间增长了约78%，加之没有州所得税以及严苛的地理制约（海洋、海湾、Everglades）限制了供给。豪华公寓每平方英尺价格在 $1,200-$3,500+ 之间，在 Fisher Island 上升至 $2,000-$4,500+，在 South of Fifth 则为 $1,800-$4,000+。Miami 如今拥有的酒店品牌豪宅数量超过西半球任何其他城市。
Miami 房地产常见问题
Miami’当前的公寓中位价是多少？
2025年12月：Miami Beach 62万美元，Brickell 58万美元。豪华公寓库存价格在每平方英尺 $1,200-$3,500+ 之间，在 Fisher Island 上升至 $2,000-$4,500，在 South of Fifth 则为 $1,800-$4,000。
为何 Miami 在结构上持续吸引超高净值资本？
零州所得税（相比之下 NY 为10.9%、CA 为13.3%）、无遗产税、十年间百万富翁人口增长78%（2013-2023），以及限制长期供给的地理制约。这些都是结构性因素，而非周期性因素。
建造成本的关税环境对当前库存意味着什么？
当前的期房库存是在20-50%的关税落在钢材、铝、混凝土与木材之前完成融资并破土动工的。下一个开发周期的重置成本定价预计将大幅上升。当前的配额代表着关税前定价的最后一批。
什么是 Florida SB 264，它对国际买家有何影响？
Florida SB 264 限制七个国家（China、Russia、Iran、North Korea、Cuba、Venezuela、Syria）的国民在距军事设施10英里范围内购置房产。该限制须在签约阶段进行审查，并可能需要对实体结构进行调整以达到合规。
Miami 公寓典型的每月持有成本是多少？
业主协会（HOA）费用为每平方英尺每月 $0.80-$2.50，房产税为每年约评估价值的2%，HO-6 保险为每年 $2,000-$5,000+，洪水保险为 $500-$3,000+。一套2,000平方英尺的公寓，仅业主协会费用每月就达 $1,600-$5,000。
Surfside 事件之后的检查要求有哪些？
3层及以上的建筑必须在第30年（沿海建筑为第25年）接受结构检查，此后每10年一次。业主协会必须为储备金提供充足资金；不再允许豁免储备金。较旧的建筑存在特别摊派的风险；在尽职调查阶段须审查检查报告与储备金研究。