35 Hudson Yards Hakkında
35 Hudson Yards, Hudson Yards gelişiminin konut alanındaki taç mücevheridir; bunu, birkaç blok doğudaki ofisimizden bu kompleksteki her kulenin yükselişini izlemiş olarak söylüyoruz. Related Companies burada lüks bir rezidans inşa etmeye karar verdiğinde akıllıca yapısal bir tercihte bulundu: Equinox Hotel'i alt katlara yerleştirip rezidansları 53. kattan başlattı. Bu bir pazarlama numarası değil. Bu, binanın rezidans bölümü daha başlamadan önce zaten süper yüksek bir irtifada olduğunuz anlamına geliyor. 35 Hudson Yards'taki en alçak daire, çoğu Manhattan rezidans binasının en üst katından daha yüksekte konumlanır. Buradaki daireleri en erken satış kapanışlarından itibaren gezdik ve giriş seviyesindeki katlardan bile açılan anında ve engelsiz manzaralar gerçekten çarpıcı: Hudson River, Midtown silüeti, Statue of Liberty, hepsi ilk günden itibaren.
Kuleyi Skidmore, Owings & Merrill'den David Childs tasarladı ve Childs ilginç bir tercih yaptı: Hudson Yards'a hâkim olan tümüyle camlı giydirme cepheler yerine kireçtaşı kaplama. Bu, tümüyle camlı ve Diller Scofidio + Renfro tarzında heykelsi olan komşusu 15 Hudson Yards'a kıyasla 35 HY'ye daha geleneksel ve sağlam bir his kazandırıyor. İç mekânları Tony Ingrao üstlendi: Smallbone of Devizes mutfaklar, Taj Mahal kuvarsit tezgâhlar, Gaggenau cihazlar, ana banyolarda Iceberg Quartzite. Kullanılan malzemeler ciddi. One57 ile, bir başka otel-üstü-rezidans modeliyle, karşılaştırma yapan müşterilerimize 35 HY'nin iç mekân kalitesinin bir adım önde olduğunu ve otel hizmetleri entegrasyonunun çok daha gelişmiş olduğunu söylüyoruz. One57 size alt katta bir Park Hyatt sunuyordu. 35 HY ise tüm Equinox ekosistemini sunuyor: otel, 60,000 square-foot'luk spor salonu, havuzlar, SoulCycle, spa ve Major Food Group restoranları. Bu, anlamlı ölçüde farklı bir öneri.
İşte bu binayı değerlendiren her alıcıya verdiğimiz dürüst bağlam. 35 Hudson Yards, Manhattan piyasasının en üst segmentinde rekabet ediyor: iki yatak odalı bir daire için 4 milyon dolar, bir penthouse için 30 milyon doların üzerini konuşuyorsunuz. Bu seviyede müşterilerimiz aynı zamanda 220 Central Park South, Central Park Tower, 53W53 ve diğer Billionaires' Row adreslerini de geziyor. 35 HY'nin bu binaların sunmadığı yanı, otel hizmetleri altyapısı ve her bir rezidansın çoğu başka binada penthouse kalitesinde sayılacak manzaralara sahip olması. Sunmadığı ise bir Central Park adresi ya da Upper West veya Upper East Side'ın yerleşik mahalle hissi. Hudson Yards hâlâ yeni bir mahalle: heyecan verici ve gerçekten kullanışlı ama karakter olarak farklı. Bu binada daireler sattık ve her iki tarafı da açık yüreklilikle konuşuyoruz, çünkü bu fiyat seviyesindeki ciddi alıcıların beklediği budur.
35 Hudson Yards at a Glance
35 Hudson Yards, New York, NY 10001
Related Companies & Oxford Properties
David Childs / SOM
2019
143
72
Kat Mülkiyeti
Hudson Yards
35 Hudson Yards Condos for Sale
Why Buyers Choose 35 Hudson Yards
Her Rezidans 53. Kattan Başlar: Anında Manzara, Ödün Yok
Bu, 35 Hudson Yards'ı rakiplerinden en çok ayıran yapısal avantajdır. Related, Equinox Hotel'i alt katlara yerleştirerek en alçak rezidans dairesinin çoğu Manhattan rezidans binasının en üst katından daha yüksekte konumlanmasını garantiledi. 35 HY'de, alıcının içeri girip anında anladığı daireler gösterdik: bu dairenin dramatik ve enine ferah bir manzaraya sahip olmayan bir versiyonu yok. Bunu, alçak kat dairesinin doğrudan komşu bir binaya bakabildiği Billionaires' Row kuleleriyle karşılaştırın. 35 HY'de giriş seviyesi manzarası, diğer binaların penthouse manzarası dediği şeydir. Tüm daireler arasındaki bu tutarlılık nadir ve gerçekten değerlidir.
Equinox Entegrasyonu Pazarlama Değildir: Günlük Deneyimin Kendisidir
Etiketin çoğu zaman fazla vaat edip az teslim ettiğini bilecek kadar çok otel markalı rezidansta bulunduk. 35 Hudson Yards farklı, çünkü Equinox binanın konaklama katmanını gerçekten işletiyor. 60,000 square-foot'luk spor salonu, iç ve dış mekân havuzları, SoulCycle, spa, otel konsiyerj altyapısı, Major Food Group ve Stephen Starr restoranları; bunlar bir rezidans binasına iliştirilmiş olanaklar değil. Binanın alt yarısının çekirdeğini oluşturuyorlar ve sakinler bu ekosisteme her gün bağlanıyor. Wellness konusunda ciddi olan, bir otelde yaşamadan otel kalitesinde hizmet isteyen alıcılar için bu entegrasyonun Manhattan'da eşi yok. Müşterilere şunu söylüyoruz: Equinox yaşam tarzı gerçekte nasıl yaşadığınızla örtüşüyorsa, başka hiçbir bina bununla rekabet edemez.
Şehrin İçinde Kendine Yeten Bir Şehir Olarak Hudson Yards
İster sevin ister eleştirin, Hudson Yards başka hiçbir Manhattan mahallesinin tek bir konumda sunmadığı bir şeyi bir araya getirdi: 100'ün üzerinde mağaza ve restoran, The Shed sanat merkezi, High Line, Edge seyir terası, Mercado Little Spain ve doğrudan 7-tren metro erişimi; hepsi kapınızdan beş dakikalık yürüme mesafesinde. Şehirler arasında vakit bölüştüren uluslararası alıcılar için ya da her şeye anında erişilebilir olmasının verimliliğine değer veren herkes için, elverişlilik faktörü gerçek. Dairelerinden dünya standartlarında bir spor salonuna, akşam yemeğine ve bir kültür etkinliğine hiç taksi çağırmadan gidebildikleri için özellikle 35 HY'yi seçen müşterilerimiz var. Mahalle herkes için değil, bunu ilk söyleyen biziz, ama uyduğu alıcı için hiçbir şey bu kadar kullanıma hazır değil.
Kireçtaşı İstemeyen Alıcılar İçin Modern Cam Estetiği
Manhattan lüks gayrimenkulünün güçlü bir klasik geleneği vardır: kireçtaşı, savaş öncesi oranlar, Stern tasarımı zarafet. Her alıcının istediği bu değil. 35 Hudson Yards; temiz hatlar, göğe yükselen tavandan tabana pencereler ve trend olmadan güncel hissettiren iç mekânlarla çağdaş, cam-kireçtaşı hibrit bir seçenek sunuyor. Bunu Miami, London, Hong Kong ve Middle East'ten gelen alıcılarda tutarlı biçimde görüyoruz; modern mimarinin norm olduğu şehirlerden geliyorlar ve bu estetiğin Manhattan rezidanslarında sürdürülmesini istiyorlar. Müşteriler bize 220 Central Park South'u gezdiklerini ve binaya saygı duyduklarını ama bu ana daha çok ait hissettiren bir şey istediklerini söylediklerinde, bir sonraki durak genellikle 35 HY oluyor. Klasik Billionaires' Row adreslerine çağdaş karşı çıkış noktasıdır ve doğru alıcı için mesele tam olarak budur.
35 Hudson Yards Hakkındaki Görüşümüz
35 Hudson Yards'ı görüşmek üzere bizimle oturan her müşteriye verdiğimiz değerlendirmenin aynısını size de sunacağız, çünkü bu fiyat seviyesinde bir satış konuşmasını değil, açık sözlülüğü hak ediyorsunuz. Bu binada daireler sattık. Birkaç blok ötede çalışıyoruz. Hudson Yards'ın bir inşaat alanından, hâlâ olgunlaşmakta olsa da işleyen bir mahalleye dönüşümünü izledik. İşte düşündüklerimiz.
Güçlü yanlar gerçek. 53. kat başlangıç irtifası, hiçbir pazarlamanın uyduramayacağı gerçek bir yapısal avantaj. Equinox entegrasyonu, çoğu markalı rezidans programının sunmadığı biçimde otel seviyesinde hizmetler sunuyor. Kabaca 13 yılı hâlâ kalan 421-a vergi indirimi, taşıma maliyetlerini anlamlı ölçüde azaltıyor. Ve malzemeler (Ingrao iç mekânları, Smallbone mutfaklar, kuvarsit) square-foot başına 3,000 dolar harcadığınızda beklediğiniz düzeyde. David Childs hem modern hem de sağlam okunan bir bina tasarladı ve iyi yaşlanacağını düşünüyoruz.
Şimdi müşterilere dürüstçe söylediklerimiz. Hudson Yards yer yer hâlâ ticari ve kurumsal hissettiriyor. Kapınızdan çıkıp gerçek bir mahallenin dokusunu hissettiğiniz Upper West Side değil. Arnavut kaldırımlı sokakları ve her köşede bağımsız restoranlarıyla Tribeca değil. Ana kamusal sanat enstalasyonu olması beklenen The Vessel, güvenlik kaygıları nedeniyle kapatıldı ve bu, kamusal meydandan bir miktar enerji aldı. Bazı alıcılar projeyi steril buluyor; her şey yeni, her şey cilalı ve içinde, sağlamlığa ve karaktere değer verenleri rahatsız eden bir tekdüzelik var. Bu tepkiyi anlıyoruz.
Ulaşım da düşünülmesi gereken bir konu. Hayatınız East Side'daysa (çocuklar UES'te okulda, ofis Midtown East'te, sosyal yaşam Park Avenue çevresinde) Hudson Yards, gününüze gerçek zaman ekleyen bir şehir içi yolculuk. 7 treni Times Square ve Grand Central'a gidiyor, ama yedeklemesi olmayan tek bir hat. 7 çalışmıyorsa taksiye biniyorsunuz.
Ancak batı yakası yaşam tarzının gerçek bir cazibesi var. Hudson River Park birkaç dakika uzakta ve su kenarındaki koşu ve bisiklet parkurları şehrin en iyileri arasında. High Line arka bahçeniz. Çevredeki bloklardaki restoran sahnesi büyüyor. Ve Midtown West'te çalışan alıcılar için ulaşım ihmal edilebilir düzeyde.
Sonuç olarak: 35 Hudson Yards, kimliğini hâlâ kazanmakta olan bir mahallede birinci sınıf bir bina. Doğru alıcı için (manzaraya, hizmetlere, modern tasarıma ve elverişliliğe mahalle karakterinden daha çok değer veren biri) Manhattan'daki en iyi seçeneklerden biri. Ağaçlıklı bir sokak ve patinalı, 100 yıllık bir bina isteyen biri içinse uygun değil. Müşterilerin hangi grupta olduklarını belirlemelerine yardımcı oluyoruz ve her iki durumu da rahatça söyleyebiliyoruz.
Uluslararası Alıcılara Açıktır
Yabancı uyruklular, vize veya ikamet şartı olmaksızın Manhattan'da kat mülkiyeti satın alabilir. Birçok uluslararası alıcı, gizlilik ve miras planlaması için LLC yapılarını tercih eder. Manhattan Miami, finansman seçeneklerinden kapanış süreçlerine kadar uluslararası alıcılara satın alma sürecinde rehberlik etme konusunda uzmanlaşmıştır.
Uluslararası Alıcı Rehberimizi Okuyun →About 35 Hudson Yards
Eşsiz Bir Yaşam
Rezidans Koleksiyonu
İki ila Üç Yatak Odalı
1,500 - 3,200 sq ft
Dört ila Beş Yatak Odalı
3,500 - 6,500 sq ft
Penthouse'lar
6,500 - 10,000+ sq ft
Residences from $3,890,000
35 Hudson Yards'ta Dünya Standartlarında Olanaklar
Equinox Hotel ve Club ekosistemiyle tamamlanan 22,000 square-foot özel sakin olanakları
Fitness ve Wellness
- Yalnızca sakinlere özel fitness merkezi
- Esneme ve yoga stüdyosu
- Huzurlu meditasyon odası
- 60,000 sq ft Equinox fitness kulübü
- E by Equinox: kulüp içinde kulüp
- İç ve dış mekân yüzme havuzları
- SoulCycle stüdyosu
- Tam hizmet Equinox spa
Eğlence ve Sosyal
- The Vessel'e bakan kokteyl salonu ve barı
- Bilardo salonu
- Golf simülatörü salonu
- Islak barlı sinema odası
- Hudson River manzaralı Grand Terrace
- 50'den fazla misafir kapasiteli Grand Dining Room
- İkram hizmetli, 16 kişilik özel yemek odası
- Kütüphane
İş ve Aile
- İş merkezi ve toplantı salonu
- Özel ofis süitleri
- Çocuk oyun odası
- Konferans olanakları
Hizmetler ve Restoranlar
- 24 saat konsiyerj ve kapı görevlisi
- Rezidans Direktörü
- Kişisel yardım için Yaşam Tarzı Direktörü
- Rezidans içi yemek ve özel şef hizmetleri
- Major Food Group imzalı ZZ's'e doğrudan asansör erişimi
- Stephen Starr imzalı Electric Lemon restoranı
- Hudson Yards restoranlarında öncelikli rezervasyon
- Akıllı ev teknolojisi ve LEED Gold sürdürülebilirlik
Vizyon Sahipleri
Skidmore, Owings & Merrill (SOM)
Mimar
Related Companies & Oxford Properties
Geliştirici
Hudson Yards: Manhattan'ın En Dinamik Yeni Adresi
Hudson Yards, New York City'nin en iddialı kentsel gelişim projesidir; Manhattan'ın uzak batı yakasındaki 28 acre'lık alanı lüks rezidansların, dünya standartlarında restoranların, üst düzey perakendenin, öncü sanat mekânlarının ve geniş kamusal alanların yer aldığı canlı bir bölgeye dönüştürmektedir. Tenth Avenue'nün batısında, 30. ve 34. Sokaklar arasında konumlanan mahalle; High Line'a doğrudan erişim, Chelsea'nin galeri bölgesine yakınlık ve Manhattan'ın tamamına elverişli ulaşım bağlantıları sunar.
Sanat ve Kültür
Tüm disiplinlerde eser sipariş eden çığır açıcı bir sanat merkezi olan The Shed ve Thomas Heatherwick'in 154 birbirine bağlı merdiven kollu ikonik heykelsi simgesi The Vessel, Hudson Yards'ın kültürel yaşamının çıpasıdır. Bitişikteki High Line, sakinleri Chelsea'nin dünyaca ünlü galeri bölgesine bağlar.
Restoranlar ve Eğlence
Hudson Yards'ı 25'ten fazla restoran ve yeme-içme mekânı dolduruyor; Şef Jose Andres'in Mercado Little Spain yemek salonundan ve Danny Meyer'in Ci Siamo'sundan 30 Hudson Yards'ın 101. katındaki Peak'e kadar. Batı Yarımküre'nin en yüksek açık hava gökyüzü terası olan Edge seyir terası, 100 kat yükseklikten 360 derece manzara sunar.
Alışveriş ve Perakende
The Shops at Hudson Yards, Louis Vuitton, Cartier, Dior, Bulgari ve Neiman Marcus'un da aralarında bulunduğu 70'ten fazla mağazayla yedi katlık üstün perakende sunar; Aritzia, Alo Yoga ve MUJI gibi çağdaş markaların yanı sıra. Burası Midtown Manhattan'ın en seçkin lüks alışveriş destinasyonudur.
Ulaşım ve Bağlantı
7 trenindeki 34th Street–Hudson Yards istasyonu Times Square, Grand Central ve Flushing'e doğrudan erişim sağlar. Penn Station kısa bir yürüyüş mesafesinde doğuda yer alır ve NJ Transit, LIRR ve Amtrak bağlantıları sunar. West Side Highway kolay araç erişimi sağlar ve yakındaki Pier 79'da feribot hizmeti mevcuttur.
Karşılaştırılabilir Binalar
Buyers considering 35 Hudson Yards typically also evaluate these buildings
Sıkça Sorulan Sorular
Equinox Hotel ortaklığı 35 Hudson Yards sakinlerine gerçekte ne sağlıyor?
Bu, her alıcının sorduğu soru ve bir broşür özetinden ziyade gerçek bir yanıtı hak ediyor. Equinox Hotel binanın alt katlarını kaplıyor ve sakinler, tipik bir otel markalı rezidansın ötesine geçen bir biçimde onun altyapısına erişim kazanıyor. 60,000 square-foot ile şimdiye dek inşa edilmiş en büyük Equinox fitness kulübüne sahipsiniz: iç ve dış mekân havuzları, SoulCycle, tam donanımlı spa. Major Food Group imzalı ZZ's'e ve Stephen Starr imzalı Electric Lemon'a doğrudan asansör erişiminiz var. Ve hesabınıza faturalandırılan otel seviyesinde hizmetleri (rezidans içi yemek, temizlik, spa uygulamaları) düzenleyebilen özel bir Rezidans Direktörünüz var. One57'den, oradaki otel hizmetleri entegrasyonu kıyasla yüzeysel kaldığı için özellikle bize gelen müşterilerimiz oldu. 35 HY'de Equinox binanın konaklama tarafını gerçekten işletiyor ve bunu günlük deneyimde hissediyorsunuz.
35 Hudson Yards, 15 Hudson Yards ile nasıl karşılaştırılır?
Bu soruyu sürekli alıyoruz çünkü alıcılar genellikle her ikisine de bakıyor. İşte nasıl ayrıştırdığımız. 35 HY premium tercihtir: daha az daire (137'ye karşı 285), daha yüksek başlangıç katı (53. kata karşı daha alçak), foot başına daha yüksek fiyat ve Equinox Hotel entegrasyonu. Diller Scofidio + Renfro tarafından tasarlanan 15 HY mimari açıdan daha cesur; o yonca yaprağı biçimi çarpıcı ve 900 feet'te, şehrin en iyi olanak alanlarından biri olan Skytop'a sahip. 15 HY'deki fiyat noktası daha erişilebilir; bir yatak odalı için yaklaşık 2,5 milyon dolardan, 35 HY'deki iki yatak odalı için 4 milyon dolara kıyasla. Her iki binada da daireleri kapsamlı biçimde gezdik. Bir müşteri ayrıcalığa, otel hizmetlerine ve her daireden o anında yüksek kat manzarasına değer veriyorsa, 35 HY kazanır. Mimari karakter, daha geniş bir plan yelpazesi ve daha düşük bir giriş fiyatı istiyorlarsa, 15 HY daha iyi bir tercihtir.
35 Hudson Yards rezidanslarının fiyat aralığı nedir?
İki yatak odalılar yaklaşık 4 milyon dolardan başlıyor, üç yatak odalılar kata ve cepheye bağlı olarak 6 ila 12 milyon dolar arasında, daha büyük penthouse'lar ise 30 milyon doların üzerine çıkıyor. Square-foot başına bazda kabaca 2,200 ila 2,800 dolar bekleyin; üst katlar ve premium cepheler bunun üzerine çıkar. Önemli bir ayrıntı: bina, 2019'da başlayan 20 yıllık bir 421-a vergi indiriminden (emlak vergisi muafiyeti) yararlanıyor, dolayısıyla hâlâ kabaca 13 yıllık önemli vergi tasarrufu kalmış durumda. Bu, indirimi olmayan binalara kıyasla taşıma maliyetlerinizi anlamlı ölçüde azaltır. Müşterilerimiz için gerçek aylık maliyeti her zaman modelliyoruz, çünkü bu indirim, 35 HY'nin lehine hesabı insanların düşündüğünden daha fazla değiştiriyor.
35 Hudson Yards'ta manzaralar nasıl?
İşte binanın yapısal avantajının gerçekten belli olduğu yer burası. Rezidanslar 53. katta başladığı için, manzarası bozulmuş alçak kat dairesi diye bir şey yok. Batıya bakan daireler Hudson River'ı, günbatımlarını ve uzakta George Washington Bridge'i yakalar. Doğuya bakan daireler Midtown silüetine bakar: Empire State Building, One Vanderbilt, panoramanın tamamı. Güney cepheleri Statue of Liberty'yi ve şehir merkezini yakalar. Günün farklı saatlerinde bu dairelerde bulunduk ve öğleden sonranın geç saatlerindeki batı ışığı özellikle çarpıcı. 35 HY'de manzaralar penthouse'un bir özelliği değil, binadaki her dairenin bir özelliği. Bu, alt katları komşu binalara bakan Billionaires' Row kulelerinin çoğu için söyleyebileceğiniz bir şey değil.
35 Hudson Yards'ta kat planları nasıl?
Bina, yaklaşık 1,500 square-foot'luk iki yatak odalılardan 10,000 square-foot'u aşan altı yatak odalılara kadar 137 rezidans sunuyor. Tavanlar yaklaşık on bir feet'e ulaşıyor ki bu cömert. Planlar; düzgün giriş holleri, ayrılmış yaşam ve uyku alanları ve tavandan tabana cam içeriyor. Birden fazla daire tipini gezmiş olarak, plan verimliliği açısından üç ve dört yatak odalıların en ideal seçim olduğunu söyleyebiliriz; yaşam alanları ile ana süit arasındaki akış iyi çözülmüş hissettiriyor. Daha büyük penthouse'lar gerçekten görkemli, ancak çok büyük her dairede olduğu gibi bazı iç odalar pencere hattından uzak hissedilebiliyor. Belirli daireyi her zaman müşteriyle birlikte, kat planlarına güvenmek yerine yerinde geziyoruz, çünkü yönelim ve ışık kalitesi hatta göre anlamlı biçimde değişiyor.
35 Hudson Yards'ta aylık maliyetler nedir?
Ortak giderler daireye bağlı olarak ayda square-foot başına 3 ila 5 dolar aralığında seyrediyor, dolayısıyla tipik bir üç yatak odalı aylık 5,000 ila 8,000 dolar ortak gider taşıyabilir. Emlak vergileri 421-a indirimi sayesinde çarpıcı biçimde azalıyor; tam muafiyet döneminde yüzde 80 ila 95 arası bir azalma görebilirsiniz. Bu önemli bir tasarruf. Yine de müşterilere indirim takvimini hesaba katmalarını söylüyoruz, çünkü son sekiz yılda kademeli olarak sona ererken vergileriniz yıllık olarak artacak. İleride sürpriz olmaması için danışmanlık verdiğimiz her alıcı için 20 yıllık tam seyri modelliyoruz.
Hudson Yards artık gerçek bir mahalle mi?
Bu, en açık yürekli olduğumuz soru, çünkü yanıtı incelikli. Hudson Yards dünya standartlarında perakendeye, restoranlara ve kültürel programlamaya sahip: The Shed, High Line, Edge, Mercado Little Spain, mağazalar. Gerçekten kullanışlı. 7 treni hemen orada, Hudson River Park kısa bir yürüyüş mesafesinde batıda ve batı yakası otoyol erişimi araç kullananlar için bir artı. Ancak henüz Upper West Side ya da Tribeca ya da West Village'ın olduğu biçimde bir mahalle gibi hissettirmiyor. Köşe başında bir bakkal yok, 30 yıldır orada olan bir mahalle İtalyan restoranı yok. Yer yer hâlâ planlı ve ticari okunuyor. Bu değişiyor; konut nüfusu artıyor ve High Line çevresindeki alanda gerçek bir enerji var, ama burada dürüstlüğün önemli olduğunu düşünüyoruz. Bir müşteri tarihi ve sokak düzeyinde karakteri olan bir mahalle istiyorsa, Hudson Yards henüz orada değil. Cilalı, kendine yeten, ciddi altyapılı modern bir ortam istiyorsa, bunu sunuyor.
35 Hudson Yards'ı kim tasarladı ve SOM neden önemli?
Mimar, Skidmore, Owings & Merrill'den David Childs. SOM dünyanın en önemli mimarlık firmalarından biri; One World Trade Center'ı, 7 World Trade Center'ı ve Burj Khalifa'yı tasarladılar. Childs'ın özellikle iyi yaşlanan ve piyasa konumunu koruyan binalar konusunda bir sicili var. 35 HY'yi saf cam yerine kireçtaşıyla kaplama tercihi bilinçliydi: binaya, diğer Hudson Yards kulelerinden ayıran bir ağırlık ve kalıcılık kazandırıyor. İç tasarımı Tony Ingrao yaptı ve malzeme seçimleri (Smallbone mutfaklar, kuvarsit, banyolardaki taş işçiliği) 20 yıl sonra bile güncel hissettireceğini düşündüğümüz bir zanaat düzeyini yansıtıyor. İç mekânların on yıl içinde eskidiği pek çok lüks bina gördük. Burada bunu beklemiyoruz.
Private Availability at 35 Hudson Yards
For current availability, pricing history, floor plans, and off-market opportunities at 35 Hudson Yards, request a confidential review with our advisory team.
35 Hudson Yards, New York, NY 10001
By submitting this form, you may be contacted by Manhattan Miami Real Estate LLC about your inquiry. View our Privacy Policy.
Manhattan Gayrimenkul Pazarı Analizi
Pazar Bağlamı: Manhattan'da lüks kondominyum fiyatları alt pazarlara göre ayrışır. Billionaires’ Row hattı (Park Avenue ile Columbus Circle arasında, 57. Cadde) Amerika Birleşik Devletleri'nin en yüksek fit kare fiyatını taşır; prestijli rezidanslar fit kare (SF) başına $4,000-$10,000+ seviyesinde işlem görür. Aşağı Manhattan (Tribeca, West Village, Soho) sınırlı yeni proje arzının beslediği kendi ultra lüks segmentine sahiptir. Upper East Side ve Upper West Side kondominyum medyan fiyatları, Aşağı Manhattan'ın prestijli seviyelerinin belirgin biçimde altında yer alır; buna karşılık daha geniş kat planları ve Central Park erişimi sunar. Manhattan'da fiyatlar; faiz oranlarına, Mansion Tax dilimlerine ve ilgili binanın satış planı (offering plan) aşamasına duyarlıdır.
Proje Görünümü: 2026 yılında geliştiriciden doğrudan satıştaki yeni projeler arasında 80 Clarkson (West Village), 255 East 77th (Upper East Side), 140 Jane (West Village), 1122 Madison (Carnegie Hill) ve Mandarin Oriental Fifth Avenue yer alıyor. Geliştirici stoğu (sponsor inventory) kalan tamamlanmış binalar arasında Central Park Tower, 220 Central Park South, 53 West 53, 111 West 57th ve 50 West 66th bulunuyor. Her birinin kendine özgü geliştirici sicili, inşaat kredisi veren kurumu, satış planı tadil ritmi ve tek tek incelenmesi gereken 421-a veya diğer vergi indirimi durumu vardır.
Alıcı Sinyali: Manhattan'ın yapısal güçleri arasında New York Başsavcılığı denetimindeki satış planı süreci (daha az düzenlenmiş pazarlarda bulunmayan, alıcı yönlü usul koruması sağlar), ikinci el pazarının derinliği (çıkışta yüksek likidite) ve kısıtlı yakın dönem arzı (çekirdek alt pazarlarda sınırlı imar kapasitesi) yer alır. Sözleşme aşamasında değerlendirilmesi gereken riskler: $2M üzerinde Mansion Tax dilimlerinin yükselmesi, geliştirici satışlarında tapu devir vergisinin alıcı tarafından üstlenilmesi, ilgili parselde sınır ve manzara aksı riskleri, yönetim kurulunun kiralama ve satış politikaları ve geçerli olduğunda 421-a programının kademeli sona erme takvimi. Herhangi bir projenin durumu, geliştirici stoğu seviyesi, Başsavcılık satış planı tadili, fiyatlandırması veya satış yüzdesi başvuru anında teyit edilmelidir.
Temel Veriler
- Manhattan prestijli kondominyum $/SF aralığı: $1,500-$10,000+
- Billionaires’ Row ortalama $/SF: $4,000-$10,000+
- Aşağı Manhattan prestijli segment (Tribeca/West Village) $/SF: $2,500-$6,000+
- Mansion Tax: alıcı için $1M üzerinde %1, $2M üzerinde kademeli dilimler
- Tipik geliştirici sözleşme depozitosu: imzada %10-%20
- Standart alıcı avukatı inceleme süresi: sözleşmenin tesliminden itibaren 1-3 iş günü
- Geliştirici tarafı komisyon: geliştirici satışlarında alıcı temsilcisinin ücretini geliştirici öder
- Vergi indirimi programları (geçerli olduğunda): 421-a, J-51, durum bina bazında teyit edilir
- Yabancı uyruklular için LLC üzerinden mülkiyet: yaygındır, sözleşme aşamasında yapılandırılır
Alıcı Prosedürü
Manhattan'da geliştirici satış prosedürü: rezervasyon formu → satış planının teslimi → alıcı avukatının incelemesi → sözleşmenin imzalanması ve ilk depozito → mortgage onayı (kredili alımlarda) → teslimde kapanış. Geliştirici stoğu ve ikinci el prosedürleri farklıdır; tur öncesinde danışmanlık eşliğinde planlama önerilir.
Manhattan Gayrimenkul Pazarı Hakkında SSS
New York Başsavcılığı satış planı (offering plan) nedir?
Satış planı, her Manhattan kondominyumunun satışını düzenleyen ve New York Başsavcılığına sunulan yasal belgedir. Depozito işlemlerini, daire özelliklerini, ortak giderleri, emlak vergilerini, geliştirici yükümlülüklerini ve alıcı korumalarını tanımlar. Hiçbir Manhattan kondominyum satışı, kabul edilmiş bir satış planı çerçevesi dışında tamamlanmaz; tadiller dönemsel olarak sunulur ve sözleşme aşamasında alıcı avukatları tarafından incelenir.
Geliştirici stoğu (sponsor inventory) nedir?
Geliştirici stoğu, binanın geliştiricisinin ("sponsor") elinde kalan satılmamış daireleri ifade eder. Geliştirici daireleri sıfırdır, hiç oturulmamıştır ve pazarlığa açık fiyatlar, kapanış maliyeti kredileri ile binada mevcutsa vergi indirimi programlarına erişim içerebilir. Geliştirici tarafındaki işlemler standart ikinci el sözleşmesine değil, satış planına tabidir.
Manhattan'da hangi vergi indirimleri uygulanır?
421-a, Manhattan kondominyumlarında en yaygın vergi indirimidir; nitelikli yeni projelerde 10 ila 25 yıl boyunca düşürülmüş emlak vergisi yükü sağlar. J-51 ise yenilenen belirli binalara uygulanır. Her indirimin kademeli sona erme takvimi ve binaya özgü uygunluk durumu vardır; bunlar satış planında ve en güncel vergi belgesinde teyit edilmelidir.
Manhattan'da bir kondominyum alımında hangi kapanış maliyetleri geçerlidir?
Alıcı tarafındaki tipik kapanış maliyetleri fiyatın %2 ila %4'ü düzeyindedir; NYC ve NYS tapu devir vergilerini (geliştirici satışlarında çoğu zaman alıcı tarafından üstlenilir), Mansion Tax'i ($1M üzerinde %1, $2M üzerinde kademeli dilimler), title insurance'ı, alıcı avukatı ücretini, kredili alımlarda mortgage tescil vergisini ve gün esaslı paylaştırılan ortak giderler ile emlak vergilerini kapsar.
Ortak giderler HOA aidatıyla aynı şey midir?
Hayır. Manhattan kondominyumlarında HOA aidatı yerine "common charges" (ortak giderler) terimi kullanılır. Ortak giderler; bina işletmesini, personeli, olanakları ve yedek akçeyi finanse eder. Emlak vergileri NYC tarafından ayrıca tahakkuk ettirilir ve ortak giderlerin parçası değildir.
Manhattan işlemlerinde Manhattan Miami ücretini nasıl alır?
Geliştirici tarafındaki yeni proje alımlarında Manhattan Miami'nin alıcı temsilcisi komisyonunu geliştirici öder. Alıcı temsili, alıcıya hiçbir ek maliyet getirmez. İkinci el işlemlerinde komisyon düzenlemeleri iş birliğinin başında açıklanır.