15 Hudson Yards Hakkında
15 Hudson Yards, Hudson Yards'ta açılan ilk konut kulesiydi ve bu, insanların fark ettiğinden çok daha önemlidir. Geliştirme hâlâ büyük ölçüde inşaat vinçlerinden ve şüphecilikten ibaretken, alıcılardan bu adımı atmalarını isteyen bina buydu -- ve yeterince alıcı bunu yaparak, uzak batı yakasının ciddi bir lüks konut piyasasını taşıyabileceğini kanıtladı. Binanın birkaç blok ötedeki ofisimizden yükselişini izledik ve ilk kapanışlardan bu yana binaya girip çıkıyoruz. O zaman bizi etkileyen ve bugün hâlâ etkileyen şey mimarisiydi. High Line'ın arkasındaki firma olan Diller Scofidio + Renfro, tabandaki dikdörtgen bir formdan tepede kıvrımlı bir yonca yaprağına dönüşen bir kule tasarladı ve bu, Manhattan silüetindeki en özgün siluetlerden biridir. Bu bir cam kutu değildir. DS+R, Hudson Yards'a gerçek bir mimari itibar kazandırdı ve 15 HY, kendisinden sonra gelen her şeyin tonunu belirleyen binadır.
Binanın ayrıca başka hiçbir Hudson Yards kulesinin iddia edemeyeceği bir özelliği vardır: şehirdeki en ilginç kültürel mekânlardan biri hâline gelen sanat merkezi The Shed ile doğrudan bir bağlantı. Bu, yalnızca satış broşürü için bir söylem değildir. Sakinler, büyük bir kültür kurumuna fiziksel olarak bitişiktir ve programlama -- çağdaş sanat, performans, müzik -- bu ölçekteki geliştirmelerin genellikle sahip olmadığı yaratıcı bir çekim noktasını mahalleye kazandırır. DS+R hem The Shed'i hem de 15 HY'yi tasarladı; dolayısıyla ikisi arasında tesadüfi değil, kasıtlı hissettiren bir mimari süreklilik vardır. Kültürü ve tasarımı önemseyen alıcılar için bu bağlantı anlamlı bir farklılaştırıcıdır. 35 Hudson Yards ve One57 ile karşılaştırma yapan, ancak kültürel boyutun kendilerine otel hizmetlerinin veya Billionaires' Row adreslerinin sunamayacağı bir şekilde hitap etmesi nedeniyle özellikle 15 HY'yi seçen müşterilerimiz oldu.
İşte pratik tablo. 15 Hudson Yards, 88 kat boyunca 285 konuta sahiptir ve bu da onu Hudson Yards'taki en yüksek konut kulesi yapar. Rockwell Group iç mekânları iki palet seçeneğiyle tasarladı -- daha açık tonlu bir Tonal şema ve daha zengin bir Contrast paleti -- ve kaplamalar abartıya kaçmadan sade ve özenle uygulanmıştır. Konutlar, tek yatak odalılardan dört yatak odalılara ve penthouse'lara kadar uzanır; fiyatlandırma yaklaşık 2,5 milyon dolardan başlar ve en üst birimlerde 20 milyon doların üzerine çıkar. Bu da onu metrekare başına bazda 35 Hudson Yards'ın altında konumlandırır ve 15 HY'yi Hudson Yards lüks piyasasına daha erişilebilir bir giriş noktası hâline getirir. Bir de Skytop var -- 900 fit yükseklikteki açık hava terası, New York City'deki en yüksek açık hava konut olanağıdır. Oraya çıktık. 360 derecelik manzaralar kolay unutabileceğiniz türden değildir. Eğer olanak belirleyici bir faktör olacaksa, tek başına Skytop bile 15 HY'yi kendine has bir kategoriye yerleştirir.
15 Hudson Yards at a Glance
15 Hudson Yards, New York, NY 10001
Related Companies
Diller Scofidio + Renfro
2019
285
70
Kat Mülkiyeti
Hudson Yards
15 Hudson Yards Condos for Sale
Why Buyers Choose 15 Hudson Yards
Diller Scofidio + Renfro'nun Tasarım İtibarı Gerçektir
Ünlü mimar markalı kulelerle dolu bir piyasada, 15 Hudson Yards öne çıkar; çünkü DS+R'nin katkısı, pazarlama materyallerindeki bir isimden çok daha fazlasıdır. Bu, High Line'ı ve The Shed'i tasarlayan firmadır -- Manhattan'ın batı yakasını tam anlamıyla yeniden şekillendiren iki proje. Firmanın 15 HY'ye yaklaşımı, binanın evrilen formunda, cam kaplamanın kalitesinde ve kulenin çevresindeki kamusal alanlarla kurduğu ilişkide görülebilir. Mimar, tasarımcı ve sanat koleksiyoncusu olan ve bu binayı özellikle DS+R'nin katkısı nedeniyle seçen müşterilerimiz oldu. Evini zevkinin bir ifadesi olarak gören alıcılar için buradaki tasarım soyağacı soyut değildir -- her içeri girdiğinizde gördüğünüz ve hissettiğiniz bir şeydir.
The Shed ile Kültürel Bağlantı Adrese Anlam Katar
Çoğu lüks bina, topluluk hissini olanaklar aracılığıyla yaratmaya çalışır -- bir lounge, bir sinema odası, bir şarap mahzeni. 15 Hudson Yards'ın bunların hepsi vardır, ancak daha nadir bir şeye de sahiptir: gerçek bir kültür kurumuna fiziksel yakınlık. The Shed, çağdaş sanat enstalasyonlarından müziğe ve performansa uzanan programlar sunar ve mahalleye doku katan yaratıcı bir kitleyi çeker. Kültürü günlük çevresinin bir parçası olarak değerlendiren -- yalnızca hafta sonları ziyaret ettiği bir şey olarak değil -- alıcılar için The Shed ile bağlantı, önemini yeterince vurgulayamayacağımız bir farklılaştırıcıdır. Bunun, 15 HY'yi 35 HY yerine veya lüks hizmetler sunan ancak kültürel derinlik sunmayan Billionaires' Row adresleri yerine seçen alıcılar için belirleyici faktör olduğunu gördük.
35 Hudson Yards ve Billionaires' Row'dan Daha Erişilebilir Bir Fiyat Noktası
Manhattan lüks piyasasının genelinde alıcılarla çalışıyoruz ve 15 Hudson Yards'taki fiyatlandırma, 35 HY ve Central Park South kulelerinin ulaşamadığı ideal bir noktayı yakalıyor. Yaklaşık 2,5 milyon dolardan başlayan tek yatak odalılar ve 3,5 ila 5 milyon dolar aralığındaki iki yatak odalılar, bu binayı yalnızca 10 milyon dolar ve üzeri kesim için değil, daha geniş bir ciddi alıcı yelpazesi için ulaşılabilir kılıyor. 421-a vergi muafiyeti taşıma maliyetlerini daha da azaltıyor. Dünya standartlarında bir mimara, meşru olanaklara ve Hudson Yards konumuna metrekare başına 3.000 doların üzerinde harcama yapmadan sahip olmak isteyen alıcılar için 15 HY gerçek bir değer sunuyor. Bunu müşterilerimize genellikle Hudson Yards geliştirmesindeki dolar karşılığı en iyi teklif olarak tanımlıyoruz.
Öncünün Avantajı -- Piyasaya İlk Çıkan, Konsepti İlk Kanıtlayan
Hudson Yards'taki ilk konut kulesi olmak, geliştirme hâlâ büyük ölçüde hayal ürünüyken 15 HY'nin alıcı güvenini kazanması gerektiği anlamına geliyordu. Bu şimdi bir değer taşıyor. Binanın yerleşik bir sakin topluluğu, kanıtlanmış bir bina işletmesi ve geliştirmedeki daha yeni kulelerin hâlâ oluşturmakta olduğu bir geçmişi var. Erken alıcılar mahalleye dair bir bahis oynadılar ve çevrelerinde Hudson Yards'ın olgunlaşmasından yararlandılar -- perakende, kültürel programlama, ulaşım iyileştirmeleri, parka erişim. Şimdi giriş yapan alıcılar için, o öncü dönemin faydasını riski olmadan elde ediyorsunuz. Bina işler durumda, mahalle biçimlenmiş ve Hudson Yards'ın işe yarayıp yaramayacağı sorusu yanıtlanmış durumda. Müşterilerimize söylediğimiz şudur: 15 HY artık geleceğe dair bir bahis değildir. Yerine oturmuş bir mahallede geçmişi olan bir binadır.
15 Hudson Yards Hakkındaki Görüşümüz
15 Hudson Yards hakkında bize soru soran her müşteriye söylediğimiz şudur. Bu binada açıldığından beri bulunuyoruz, birkaç blok ötede çalışıyoruz ve Hudson Yards geliştirmesinde satış yaptık. Görüşümüz, bir basın bülteninden değil, tekrarlanan, birinci elden deneyimden gelir.
Güçlü yönler açıktır. DS+R, gerçek bir mimari ayrıcalığa sahip bir bina tasarladı -- silüet, cam kalitesi, The Shed ve aşağıdaki kamusal alanlarla ilişki. 900 fit yükseklikteki Skytop, New York'taki başka hiçbir konut binasının eşdeğerini sunamayacağı bir olanaktır. 35 Hudson Yards ve Billionaires' Row'a kıyasla fiyatlandırma gerçek bir değer sunar -- yeni yapı kalitesini, ciddi olanakları ve bir 421-a vergi muafiyetini, rekabetten belirgin şekilde daha düşük bir metrekare başına fiyatla elde ediyorsunuz. Bu kalibrede bir binanın yaklaşık 2,5 milyon dolardan başlayan tek yatak odalılara sahip olması, günümüz piyasasında dikkat çekicidir.
Şimdi dürüst çekinceler. 285 birim çoktur. Bu bir butik bina değildir. Olanaklarınızı ve asansörlerinizi, 35 HY (137 birim), 220 Central Park South (118 birim) veya Billionaires' Row kulelerinin çoğunda paylaşacağınızdan daha fazla komşuyla paylaşacaksınız. Bazı alıcılar için bu ölçek bir sorun değildir. Diğerleri için -- özellikle daha küçük kooperatiflerden veya butik rezidanslardan gelenler için -- binanın hissiyatını değiştirir.
Alt kat birimleri, en açık sözlü olduğumuz alandır. Alt katta bir Plaza konutu satın alırsanız, pazarlama materyallerinin sergilediği Hudson Yards manzaralarına sahip olmazsınız. Komşu binalara, geliştirme parsellerine veya demir yolu deposu altyapısına bakıyor olabilirsiniz. 15 HY'yi özel kılan manzaralar -- geniş panoramalar, nehir, silüet -- asıl olarak üst katlarda devreye girer. Müşterilerimize her zaman şunu söyleriz: burada yükseklik için bütçe ayırın, çünkü deneyim farkı önemlidir.
Mahalle hâlâ kimliğini bulmaya devam ediyor. Bunu başka bir yerde ayrıntılı olarak ele aldık, ancak tekrar etmekte fayda var: Hudson Yards elverişli, iyi hizmet veren ve giderek daha ilginç bir yerdir, ancak henüz Village, Tribeca veya Upper West Side'ın onlarca yılda kazandığı organik, sokak seviyesindeki karaktere sahip bir mahalle değildir. Konut nüfusu büyüdükçe bu zamanla gelecektir, ancak henüz orada değildir.
Yine de değer önerisi gerçektir. 15 HY'yi 35 HY, Central Park Tower veya One57 ile karşılaştıran bir müşteriyle oturup rakamları çalıştırdığımızda -- metrekare başına fiyat, muafiyet sonrası taşıma maliyetleri, olanak kalitesi, tasarım soyağacı -- 15 Hudson Yards tutarlı bir şekilde yeni yapı lüks piyasasındaki en akıllıca alımlardan biri gibi görünür. Hudson Yards'taki en ayrıcalıklı bina değildir ve Manhattan'ın en gösterişli adresi değildir. Ancak statüden çok özü önceleyen ve lüks düzeyde gerçek değer isteyen alıcılar için, gerçekten geçmesi zor olduğunu düşünüyoruz.
Uluslararası Alıcılara Açıktır
Yabancı uyruklular, vize veya ikamet şartı olmaksızın Manhattan'da kat mülkiyeti satın alabilir. Birçok uluslararası alıcı, gizlilik ve miras planlaması için LLC yapılarını tercih eder. Manhattan Miami, finansman seçeneklerinden kapanış süreçlerine kadar uluslararası alıcılara satın alma sürecinde rehberlik etme konusunda uzmanlaşmıştır.
Uluslararası Alıcı Rehberimizi Okuyun →About 15 Hudson Yards
Available Residences
Currently available at 15 Hudson Yards
Residence 78B
15 HUDSON YARDS #78B, Manhattan, NY 10001
Residence 71A
15 HUDSON YARDS #71A, Manhattan, NY 10001
Residence 25H
15 Hudson Yards #25H, Manhattan, NY 10001
Eşsiz Bir Yaşam
Rezidans Koleksiyonu
1 ila 2 Yatak Odalı Konutlar
1-2 Yatak Odası
800 - 2,200 sq ft
$2,500,000 - $6,500,000
- Plaza ve Loft kategorileri
- Tabandan tavana pencereler
- Geniş plakalı beyaz meşe zemin
- Miele beyaz eşyalar
- Rockwell Group tarafından Tonal veya Contrast paletler
3 ila 4 Yatak Odalı Konutlar
3-4 Yatak Odası
2,200 - 4,000 sq ft
$7,000,000 - $15,000,000
- Üst kat Panorama konutları
- Çok yönlü geniş manzaralar
- Ferah ağırlama alanları
- Premium Rockwell Group kaplamaları
- Hudson Nehri ve silüet cepheleri
Penthouse'lar ve Dubleksler
4+ Yatak Odası
4,000 - 7,000+ sq ft
$15,000,000 - $32,000,000+
- Yonca yaprağı zirvesine yakın en üst katlar
- Binadaki en etkileyici manzaralar
- Kişiye özel düzenler ve premium malzemeler
- 900 fit yükseklikteki Skytop terasına en yakın
- Tam kat ve dubleks düzenler
Residences from $1,695,000
15 Hudson Yards'ta Olağanüstü Olanaklar
900 fit yükseklikte NYC'nin en yüksek açık hava konut alanı olan Skytop ile taçlandırılmış 60.000 fit kareyi aşan yaşam tarzı olanakları
Fitness ve Sağlıklı Yaşam
- Wright Fit tasarımı 3.500 fit karelik fitness merkezi
- 75 fitlik yüzme havuzu
- Özel yoga stüdyosu
- Özel fitness stüdyoları
- Spa ve bakım odaları
- Konut içi spa hizmetleri
Eğlence ve Sosyal Yaşam
- Skytop: 900 fit yükseklikte NYC'nin en yüksek açık hava konut alanı
- İkram hizmetli iki özel yemek süiti
- Şarap saklama ve tadım odaları
- Sinema odası
- Golf simülatörü lounge'u
- Kulüp odası ve lounge
- Çatı terası
İş ve Aile
- İş merkezi
- Toplantı odası
- Çocuk oyun odası
- Kütüphane
Hizmetler
- 24 saat konsiyerj
- Tam hizmet çamaşırhane ve temizlik hizmeti
- Konut içi yemek ve özel şef hizmeti
- Kişisel alışveriş danışmanları ve buzdolabı ikmali
- Sanat danışmanlığı ve çerçeveleme
- Evcil hayvan ve bitki bakımı
- Bagaj hazırlama ve çeviri desteği
- Araç detaylandırma hizmeti
- Hudson Yards restoranlarında öncelikli rezervasyon
Vizyon Sahipleri
Diller Scofidio + Renfro
Mimar
Related Companies & Oxford Properties
Geliştirici
Hudson Yards: Manhattan'ın En Dinamik Yeni Adresi
Hudson Yards, New York City'nin en iddialı kentsel geliştirmesidir; Manhattan'ın uzak batı yakasındaki 28 akrelik alanı lüks konutlar, dünya standartlarında restoranlar, üst düzey perakende, öncü sanat mekânları ve geniş kamusal alanlardan oluşan canlı bir bölgeye dönüştürmektedir. 15 Hudson Yards, The Shed ve High Line'a bitişik olarak bu yeni mahallenin kültürel merkezinde yer alır ve tüm geliştirmenin olanakları sakinlerin kapısının önündedir.
Sanat ve Kültür
15 Hudson Yards, tüm yaratıcı disiplinlerde özgün eserler ısmarlayan çığır açıcı bir sanat merkezi olan The Shed'e bitişiktir. Thomas Heatherwick'in ikonik etkileşimli heykeli The Vessel, birbirine bağlanan 154 merdiven kolu ve 80 sahanlığıyla hemen yakınında yükselir. Mahalleye doğrudan bağlanan yükseltilmiş park High Line, güneye doğru Chelsea'nin dünyaca ünlü galeri bölgesine uzanır.
Yeme-İçme ve Eğlence
Hudson Yards, Şef Jose Andres'in Mercado Little Spain'i, Danny Meyer'in Ci Siamo'su, Russ & Daughters ve 30 Hudson Yards'ın 101. katındaki Peak dâhil olmak üzere 25'ten fazla restoran ve yeme-içme mekânına ev sahipliği yapar. 30 Hudson Yards'taki The Edge seyir terası, Batı Yarımküre'nin en yüksek açık hava gökyüzü terasıdır; 360 derecelik manzaralar ve 100 kat yükseklikte bir şampanya barı sunar.
Alışveriş ve Perakende
The Shops at Hudson Yards, Louis Vuitton, Cartier, Dior, Bulgari ve Neiman Marcus dâhil 70'ten fazla mağazayla yedi katlı üst düzey perakende sunar. Aritzia, Alo Yoga, MUJI ve Uniqlo gibi çağdaş markalar bu yelpazeyi tamamlayarak burayı Midtown Manhattan'ın önde gelen alışveriş noktası hâline getirir.
Ulaşım ve Sürdürülebilirlik
7 numaralı metro hattındaki 34th Street–Hudson Yards istasyonu bir blok ötededir ve Times Square, Grand Central ve Flushing'e doğrudan ulaşım sağlar. NJ Transit, LIRR ve Amtrak için Penn Station doğuya doğru kısa bir yürüyüş mesafesindedir. Mahalle, iki kojenerasyon santrali bulunan yenilikçi bir mikro şebeke üzerinde çalışır ve 15 Hudson Yards, maksimum enerji verimliliği için binalar arasında ısı ve soğutulmuş su alışverişi yapan bir termal döngüye bağlıdır.
Karşılaştırılabilir Binalar
Buyers considering 15 Hudson Yards typically also evaluate these buildings
Sıkça Sorulan Sorular
15 Hudson Yards, 35 Hudson Yards ile nasıl karşılaştırılır?
Bu, en sık duyduğumuz karşılaştırmadır ve yanıt, alıcının neye değer verdiğine bağlıdır. Farklı mimar, farklı atmosfer, farklı fiyat noktası. 35 HY, SOM'dan David Childs tarafından kireçtaşı kaplamayla ve alt katlarında bir Equinox Hotel ile tasarlandı -- 53. kattan başlayan yalnızca 137 birimiyle premium, otel hizmetleri odaklı bir seçenektir. Diller Scofidio + Renfro tarafından tasarlanan 15 HY, mimari açıdan daha cesurdur -- o yonca yaprağı formu görsel olarak çarpıcıdır -- ve alt katlardan başlayan 285 birime sahiptir. 15 HY'de metrekare başına fiyat, genellikle 35 HY'den 400 ila 600 dolar daha düşüktür. Her iki binada da birimleri defalarca gezdik. Bir müşteri Equinox ekosistemini, daha az komşuyu ve garantili yüksek kat manzaralarını istiyorsa, 35 HY kazanır. DS+R'nin tasarımını, 900 fit yükseklikteki Skytop'u, daha geniş bir birim yelpazesini ve daha düşük bir giriş fiyatını istiyorsa, 15 HY daha iyi seçimdir. Hiçbiri nesnel olarak daha iyi değildir -- mesele uyumdur.
The Shed ile bağlantı sakinler için gerçekte ne anlama gelir?
The Shed, 15 HY'yi tasarlayan firmayla aynı olan DS+R tarafından tasarlanmış bir kültür merkezidir ve binaya bitişik konumdadır. Sakinler için bu bağlantı hem fizikseldir hem de programsaldır. Çağdaş sanat sergileri, performanslar ve ciddi kültürel programlar çeken etkinliklere ev sahipliği yapan bir mekânın birkaç adım ötesindesiniz. Bu özel bir olanak değildir -- The Shed halka açıktır -- ancak yakınlık, sakinlerin Upper West Side sakinlerinin Lincoln Center'a yürüdüğü gibi etkinliklere yürüyebilmesi anlamına gelir. Pratikte, binaya Hudson Yards'ın aksi takdirde sahip olamayacağı kültürel bir çekim noktası kazandırır. Özellikle sanat geçmişi olan ve ev adreslerinin bu duyarlılığı yansıtmasını isteyen müşterilerimiz, The Shed ile ilişkinin belirleyici bir faktör olduğunu bize söyledi. Bu somut bir finansal fayda değildir, ancak doğru alıcı için adresin karakterini değiştirir.
15 Hudson Yards'taki rezidansların fiyat aralığı nedir?
Tek yatak odalılar yaklaşık 2,5 milyon dolardan başlar. İki ve üç yatak odalılar, kata, cepheye ve büyüklüğe bağlı olarak 3,5 milyon dolar ile 10 milyon dolar arasında değişir. Penthouse'lar ve dubleks penthouse'lar 20 milyon doların üzerine çıkar. Metrekare başına ortalama fiyatlandırma 2.000 ile 2.600 dolar arasındadır ki bu da 15 HY'yi 35 Hudson Yards'ın belirgin şekilde altına ve 220 Central Park South ya da Central Park Tower gibi Billionaires' Row binalarının epey altına konumlandırır. Binanın ayrıca yaklaşık 13 yılı kalan 20 yıllık bir 421-a vergi muafiyeti vardır; bu da tam muafiyet dönemi boyunca emlak vergilerini yüzde 80 ila 95 oranında azaltır. Müşterilerimiz için her zaman tüm taşıma maliyeti rakamlarını hesaplarız; çünkü muafiyet, etkin aylık maliyeti bu fiyat düzeyinde beklediğinizden daha düşük hâle getirir.
15 Hudson Yards'ta manzaralar nasıldır?
Burada dürüst olmamız gereken nokta şudur, çünkü yanıt kata göre önemli ölçüde değişir. Üst kattaki Panorama ve Penthouse birimleri gerçekten muhteşem manzaralara sahiptir -- yonca yaprağı tasarımı, her bir çeyreğin farklı bir yöne baktığı anlamına gelir ve o yükseklikte Skytop'tan tam 360 derecelik bir açıyla Hudson Nehri'ni, midtown silüetini, downtown'ı ve New Jersey'i görürsünüz. Ancak alt kattaki Plaza konutları bu manzaralara sahip değildir. Sokak seviyesine daha yakındırlar ve hatta bağlı olarak, açık gökyüzü yerine diğer Hudson Yards binalarına veya geliştirme parsellerine bakıyor olabilirsiniz. Müşterilerimize her zaman şunu söyleriz: manzara öncelikliyse, üst katlar için bütçe ayırın. Buradaki 20. kat bir birim ile 60. kat bir birim arasındaki manzara farkı kademeli değildir -- dönüştürücüdür. Her ikisini de gösterdik ve farklı binalar gibi hissettiriyorlar.
15 Hudson Yards'ta kat planları nasıldır?
Bina, 285 birimini beş kategoriye ayırır: alt katlarda Plaza, daha ferah düzenlere sahip Loft, en iyi manzaralara sahip üst katlarda Panorama, Penthouse'lar ve en üstte Dubleks Penthouse'lar. Tüm birimlerde tabandan tavana pencereler, geniş plakalı beyaz meşe zeminler ve Miele beyaz eşyalar bulunur. Alıcılar, daha açık ve nötr olan bir Tonal palet ile daha zengin ve koyu olan bir Contrast palet arasında seçim yapar. Çeşitli birimleri gezdikten sonra, Panorama düzenlerini özellikle iyi çözülmüş buluyoruz -- üst katlardaki yonca yaprağı formu, yalnızca kare kutulardan ibaret olmayan ilginç oda geometrileri yaratıyor. Tek yatak odalılar verimli ancak dardır. İki ve üç yatak odalılar, çoğu alıcının gerçekte nasıl yaşadığı açısından ideal düzeni sunar. En az iki farklı konut kategorisini yerinde görmenizi öneririz, çünkü aralarındaki farklılık anlamlıdır.
15 Hudson Yards'ta aylık taşıma maliyetleri nedir?
Ortak giderler birim büyüklüğüne göre değişir ancak genellikle aylık metrekare başına 3 ila 5 dolar arasındadır. Yaklaşık 1.200 ila 1.500 fit karelik iki yatak odalı bir birim için ortak giderleri 4.000 ila 6.000 dolar aralığında bekleyin. Emlak vergileri 421-a muafiyetiyle önemli ölçüde azaltılır -- tam muafiyet dönemi boyunca, muafiyeti olmayan bir binadaki benzer bir birimin ödeyeceği tutarın çok küçük bir kısmını ödersiniz. Bu muafiyet 2019'da başladı; dolayısıyla kademeli sonlandırma başlamadan önce kabaca 13 yıllık tasarruf kalmıştır. Müşterilerimiz için her zaman uzun vadeli seyri modelleriz, çünkü muafiyet sona erdikçe aylık maliyet artacaktır. Ancak yakın ve orta vadede vergi tasarrufları, 15 HY'nin taşıma maliyetlerini fiyat noktasına göre oldukça rekabetçi kılar.
Hudson Yards günlük yaşamda gerçekten yaşanabilir mi?
Bu soruyu mahalleyi değerlendiren neredeyse her alıcıdan alıyoruz ve haklı bir sorudur. Kısa yanıt, bazı çekincelerle birlikte evettir. Günlük altyapı mevcuttur -- market seçenekleri, eczane, kuru temizleme, bir blok ötedeki 7 numaralı metro, batıya doğru kısa bir yürüyüş mesafesindeki Hudson River Park. The Shops at Hudson Yards perakende ihtiyaçlarını karşılar ve Mercado Little Spain, High Line koridoru ve geliştirmenin kendisi arasındaki restoran seçenekleri sağlamdır. Hudson Yards'ın henüz sahip olmadığı şey, yerleşik Manhattan mahallelerinin organik, içine sinmiş niteliğidir. Herkesin adınızı bildiği bir mahalle kahvecisi yoktur. Sokaklar gece geç saatlerde sessiz hissettirebilir. Konut topluluğu hâlâ kendine yerleşmeye devam ediyor. Yakınında yaşıyor ve çalışıyoruz ve seyri gördük -- daha fazla sakin taşındıkça ve çevredeki bloklar geliştikçe her yıl daha da iyileşiyor. Ancak biri bize Hudson Yards'ın West Village gibi hissettirip hissettirmediğini sorarsa, yanıt hayırdır ve bu konuda dürüst oluruz.
Mimar kimdir ve Diller Scofidio + Renfro neden önemlidir?
Diller Scofidio + Renfro, dünyanın en saygın mimarlık firmalarından biridir ve 15 Hudson Yards onların ilk büyük ölçekli konut kulesiydi. En ünlü projeleri tartışmasız High Line'ın kendisidir -- terk edilmiş yükseltilmiş bir demir yolu hattını, tüm batı yakasını harekete geçiren parka dönüştürdüler. Ayrıca 15 HY'ye bitişik konumda yer alan The Shed'i de tasarladılar. Bu kalibrede bir firmanın binanızı tasarlaması yalnızca bir pazarlama unsuru değildir -- kendini ayrıntılarda gösterir. Kulenin formunun dikdörtgenden yonca yaprağına dönüşme biçimi, soğuk şekillendirilmiş cam giydirme cephenin hassasiyeti, bina ile çevresindeki kamusal alanlar arasındaki ilişki -- bunlar daha az özenli bir firmanın vermeyeceği tasarım kararlarıdır. Mimariyi yalnızca güzel bir cepheden fazlası olarak önemseyen alıcılar için DS+R'nin katkısı, çoğu yeni geliştirmenin basitçe iddia edemeyeceği bir güvenilirliği 15 HY'ye kazandırır.
Private Availability at 15 Hudson Yards
For current availability, pricing history, floor plans, and off-market opportunities at 15 Hudson Yards, request a confidential review with our advisory team.
15 Hudson Yards, New York, NY 10001
By submitting this form, you may be contacted by Manhattan Miami Real Estate LLC about your inquiry. View our Privacy Policy.
Manhattan Gayrimenkul Pazarı Analizi
Pazar Bağlamı: Manhattan'da lüks kondominyum fiyatları alt pazarlara göre ayrışır. Billionaires’ Row hattı (Park Avenue ile Columbus Circle arasında, 57. Cadde) Amerika Birleşik Devletleri'nin en yüksek fit kare fiyatını taşır; prestijli rezidanslar fit kare (SF) başına $4,000-$10,000+ seviyesinde işlem görür. Aşağı Manhattan (Tribeca, West Village, Soho) sınırlı yeni proje arzının beslediği kendi ultra lüks segmentine sahiptir. Upper East Side ve Upper West Side kondominyum medyan fiyatları, Aşağı Manhattan'ın prestijli seviyelerinin belirgin biçimde altında yer alır; buna karşılık daha geniş kat planları ve Central Park erişimi sunar. Manhattan'da fiyatlar; faiz oranlarına, Mansion Tax dilimlerine ve ilgili binanın satış planı (offering plan) aşamasına duyarlıdır.
Proje Görünümü: 2026 yılında geliştiriciden doğrudan satıştaki yeni projeler arasında 80 Clarkson (West Village), 255 East 77th (Upper East Side), 140 Jane (West Village), 1122 Madison (Carnegie Hill) ve Mandarin Oriental Fifth Avenue yer alıyor. Geliştirici stoğu (sponsor inventory) kalan tamamlanmış binalar arasında Central Park Tower, 220 Central Park South, 53 West 53, 111 West 57th ve 50 West 66th bulunuyor. Her birinin kendine özgü geliştirici sicili, inşaat kredisi veren kurumu, satış planı tadil ritmi ve tek tek incelenmesi gereken 421-a veya diğer vergi indirimi durumu vardır.
Alıcı Sinyali: Manhattan'ın yapısal güçleri arasında New York Başsavcılığı denetimindeki satış planı süreci (daha az düzenlenmiş pazarlarda bulunmayan, alıcı yönlü usul koruması sağlar), ikinci el pazarının derinliği (çıkışta yüksek likidite) ve kısıtlı yakın dönem arzı (çekirdek alt pazarlarda sınırlı imar kapasitesi) yer alır. Sözleşme aşamasında değerlendirilmesi gereken riskler: $2M üzerinde Mansion Tax dilimlerinin yükselmesi, geliştirici satışlarında tapu devir vergisinin alıcı tarafından üstlenilmesi, ilgili parselde sınır ve manzara aksı riskleri, yönetim kurulunun kiralama ve satış politikaları ve geçerli olduğunda 421-a programının kademeli sona erme takvimi. Herhangi bir projenin durumu, geliştirici stoğu seviyesi, Başsavcılık satış planı tadili, fiyatlandırması veya satış yüzdesi başvuru anında teyit edilmelidir.
Temel Veriler
- Manhattan prestijli kondominyum $/SF aralığı: $1,500-$10,000+
- Billionaires’ Row ortalama $/SF: $4,000-$10,000+
- Aşağı Manhattan prestijli segment (Tribeca/West Village) $/SF: $2,500-$6,000+
- Mansion Tax: alıcı için $1M üzerinde %1, $2M üzerinde kademeli dilimler
- Tipik geliştirici sözleşme depozitosu: imzada %10-%20
- Standart alıcı avukatı inceleme süresi: sözleşmenin tesliminden itibaren 1-3 iş günü
- Geliştirici tarafı komisyon: geliştirici satışlarında alıcı temsilcisinin ücretini geliştirici öder
- Vergi indirimi programları (geçerli olduğunda): 421-a, J-51, durum bina bazında teyit edilir
- Yabancı uyruklular için LLC üzerinden mülkiyet: yaygındır, sözleşme aşamasında yapılandırılır
Alıcı Prosedürü
Manhattan'da geliştirici satış prosedürü: rezervasyon formu → satış planının teslimi → alıcı avukatının incelemesi → sözleşmenin imzalanması ve ilk depozito → mortgage onayı (kredili alımlarda) → teslimde kapanış. Geliştirici stoğu ve ikinci el prosedürleri farklıdır; tur öncesinde danışmanlık eşliğinde planlama önerilir.
Manhattan Gayrimenkul Pazarı Hakkında SSS
New York Başsavcılığı satış planı (offering plan) nedir?
Satış planı, her Manhattan kondominyumunun satışını düzenleyen ve New York Başsavcılığına sunulan yasal belgedir. Depozito işlemlerini, daire özelliklerini, ortak giderleri, emlak vergilerini, geliştirici yükümlülüklerini ve alıcı korumalarını tanımlar. Hiçbir Manhattan kondominyum satışı, kabul edilmiş bir satış planı çerçevesi dışında tamamlanmaz; tadiller dönemsel olarak sunulur ve sözleşme aşamasında alıcı avukatları tarafından incelenir.
Geliştirici stoğu (sponsor inventory) nedir?
Geliştirici stoğu, binanın geliştiricisinin ("sponsor") elinde kalan satılmamış daireleri ifade eder. Geliştirici daireleri sıfırdır, hiç oturulmamıştır ve pazarlığa açık fiyatlar, kapanış maliyeti kredileri ile binada mevcutsa vergi indirimi programlarına erişim içerebilir. Geliştirici tarafındaki işlemler standart ikinci el sözleşmesine değil, satış planına tabidir.
Manhattan'da hangi vergi indirimleri uygulanır?
421-a, Manhattan kondominyumlarında en yaygın vergi indirimidir; nitelikli yeni projelerde 10 ila 25 yıl boyunca düşürülmüş emlak vergisi yükü sağlar. J-51 ise yenilenen belirli binalara uygulanır. Her indirimin kademeli sona erme takvimi ve binaya özgü uygunluk durumu vardır; bunlar satış planında ve en güncel vergi belgesinde teyit edilmelidir.
Manhattan'da bir kondominyum alımında hangi kapanış maliyetleri geçerlidir?
Alıcı tarafındaki tipik kapanış maliyetleri fiyatın %2 ila %4'ü düzeyindedir; NYC ve NYS tapu devir vergilerini (geliştirici satışlarında çoğu zaman alıcı tarafından üstlenilir), Mansion Tax'i ($1M üzerinde %1, $2M üzerinde kademeli dilimler), title insurance'ı, alıcı avukatı ücretini, kredili alımlarda mortgage tescil vergisini ve gün esaslı paylaştırılan ortak giderler ile emlak vergilerini kapsar.
Ortak giderler HOA aidatıyla aynı şey midir?
Hayır. Manhattan kondominyumlarında HOA aidatı yerine "common charges" (ortak giderler) terimi kullanılır. Ortak giderler; bina işletmesini, personeli, olanakları ve yedek akçeyi finanse eder. Emlak vergileri NYC tarafından ayrıca tahakkuk ettirilir ve ortak giderlerin parçası değildir.
Manhattan işlemlerinde Manhattan Miami ücretini nasıl alır?
Geliştirici tarafındaki yeni proje alımlarında Manhattan Miami'nin alıcı temsilcisi komisyonunu geliştirici öder. Alıcı temsili, alıcıya hiçbir ek maliyet getirmez. İkinci el işlemlerinde komisyon düzenlemeleri iş birliğinin başında açıklanır.