Silver Sands Residences Key Biscayne O primeiro novo condomínio frente ao mar em Key Biscayne em mais de uma década
Visão Geral
O Silver Sands Residences é a requalificação boutique frente ao mar de um dos últimos terrenos hoteleiros remanescentes em Key Biscayne. Localizado no 301 Ocean Drive, o projeto traz 56 residências de altíssimo luxo para um mercado insular que não recebe um novo empreendimento de condomínio há mais de uma década, desde a entrega do Oceana Key Biscayne. Desenvolvido pela Terra Group e pela Fortune International, com arquitetura do Touzet Studio, o edifício busca sua linguagem de projeto em Stiltsville, as históricas construções sobre palafitas de Biscayne Bay, criando uma expressão arquitetônica que parece flutuar acima da paisagem, com uma paleta de materiais moderna e tropical de pedra, madeira e acabamentos texturizados.
As residências foram concebidas como moradia principal, e não como unidades de temporada. Nas plantas padrão, as áreas vão de 3.354 a 4.788 pés quadrados (312 a 445 m²), e as coberturas ultrapassam 8.000 pés quadrados (743 m²), com piscina privativa. Todas as residências contam com acesso por elevador privativo, terraços profundos voltados para o oceano e forte integração entre interior e exterior. As 221 vagas de garagem subterrâneas garantem uma proporção de quase 4:1, número que reflete a vocação de moradia em tempo integral do projeto e um nível de investimento em infraestrutura raramente visto entre os novos empreendimentos de Miami.
O projeto também adota uma abordagem com foco em resiliência que o diferencia do estoque tradicional de Key Biscayne. O projeto estrutural elevado, a mitigação de enchentes no nível do terreno e as melhorias de drenagem e de infraestrutura do bairro custeadas pela incorporadora posicionam o Silver Sands entre os empreendimentos residenciais mais visionários da ilha. Para compradores vindos de mercados como New York e Palm Beach, essa combinação de construção moderna, escala frente ao mar e planejamento de resiliência a longo prazo representa uma proposta fundamentalmente diferente do estoque atual de condomínios de Key Biscayne.
Silver Sands Residences Key Biscayne em resumo
301 Ocean Drive, Key Biscayne, FL 33149
Terra Group & Fortune International
Touzet Studio
2028
56
13
Condomínio
Key Biscayne
Por que os compradores escolhem Silver Sands Residences Key Biscayne
O Silver Sands Residences preenche uma lacuna no mercado de Key Biscayne que existe há mais de uma década. Veja por que os compradores que atendemos estão atentos a ele.
A única novidade frente ao mar na ilha
Key Biscayne não recebe um novo empreendimento de condomínio frente ao mar desde a entrega do Oceana. O Silver Sands é o único projeto em desenvolvimento hoje que oferece construção nova, arquitetura moderna e escala boutique no lado oceânico da ilha. Para os compradores que acompanham Key Biscayne há tempos à espera de um produto moderno, não há alternativa, e a oferta limitada de terrenos na ilha sugere que talvez não surja outra oportunidade como esta por anos.
Projetado para morar o ano todo, não por temporada
As plantas de 3.354 - 8.000+ pés² (312 - 743+ m²), as configurações de 3 a 5 dormitórios, o acesso por elevador privativo e a proporção de vagas de garagem por residência de 4:1 indicam que o Silver Sands foi concebido para moradia principal. Não é um edifício pensado para uso esporádico ou renda de locação: foi projetado para o comprador que faz de Key Biscayne o seu lar. Nossos clientes que se mudam de New York nos dizem de forma consistente que esse nível de espaço e infraestrutura foi o que os convenceu a se estabelecer na ilha.
Resiliência como tese de investimento
O Silver Sands incorpora projeto estrutural elevado, mitigação de enchentes no nível do terreno e melhorias de drenagem do bairro custeadas pela incorporadora. Não se trata de argumento de marketing: é um diferencial real para um imóvel frente ao mar em uma ilha-barreira. Nossa equipe considera a resiliência climática um dos fatores mais importantes para a preservação de valor a longo prazo no mercado imobiliário costeiro, e o Silver Sands trata do tema de forma mais abrangente do que qualquer edifício existente em Key Biscayne.
O histórico arquitetônico da Terra Group
A Terra entrega, de forma consistente, edifícios que se tornam ícones: Grove at Grand Bay com Bjarke Ingels, Glass com Rene Gonzalez, Park Grove com Rem Koolhaas. Sua disposição em investir em arquitetura de nível mundial e seu histórico de execução nos dão confiança de que o Silver Sands estará à altura do que exigem seus preços de US$ 4 mi - US$ 25 mi+. A aquisição do terreno por US$ 205 milhões reforça ainda a convicção das incorporadoras na trajetória do projeto a longo prazo.
Nossa visão sobre o Silver Sands Residences
O Silver Sands é o projeto que esperávamos em Key Biscayne. A ilha sempre teve os fundamentos (frente para o oceano, privacidade, proximidade de Brickell, boas escolas, densidade controlada), mas faltava um estoque moderno à altura das expectativas do comprador atual de US$ 5 mi - US$ 25 mi. A oferta existente (Grand Bay Residences, Ocean Club, Oceana) entrega escala e localização, mas os edifícios estão envelhecendo e as plantas não refletem os padrões de moradia contemporâneos. O Silver Sands muda completamente os termos da conversa. Com a arquitetura do Touzet Studio inspirada em Stiltsville, 56 residências em 13 andares e plantas de até 8.000+ pés quadrados (743+ m²), este é o primeiro edifício de Key Biscayne que compete com o melhor produto novo de Coconut Grove, Miami Beach e Palm Beach.
A tese de investimento é direta: oferta restrita em um mercado desejado, sem nenhum projeto comparável em desenvolvimento. Só o custo de aquisição do terreno, de US$ 205 milhões, já indica quanto as incorporadoras acreditam que este local vale, e os preços projetados de US$ 4 mi - US$ 25 mi+ estabeleceriam uma faixa que Key Biscayne nunca sustentou de forma consistente. Ficamos especialmente animados com a proporção de vagas de garagem por residência de 4:1 e com os investimentos em resiliência: são detalhes que importam ao comprador exigente e que vão diferenciar o Silver Sands na revenda. A tendência de migração de NYC para Key Biscayne, impulsionada pela economia tributária e pelo ganho em estilo de vida, cria uma base natural de demanda que não existia cinco anos atrás.
Em uma avaliação franca, os compradores devem entender que o Silver Sands está em pré-construção, com entrega estimada para 2028-2029: é um compromisso que exige paciência. O mercado de revenda de Key Biscayne acima de US$ 10 mi historicamente tem sido restrito, de modo que o projeto está criando uma faixa de preços em vez de entrar em uma já estabelecida. O único ponto de acesso à ilha, pelo Rickenbacker Causeway, pode ser um ponto de atrito nos horários de pico. E, embora o Touzet Studio seja um escritório respeitado, não tem o reconhecimento global de um BIG ou de um OMA: os compradores devem visitar obras já realizadas pelos arquitetos para avaliar pessoalmente a sensibilidade do projeto. Dito isso, para compradores que entendem os fundamentos e têm o horizonte de tempo necessário, o Silver Sands representa o que consideramos a oportunidade de novo empreendimento mais atraente do mercado frente ao mar do sul da Flórida.
Sobre Silver Sands Residences Key Biscayne
O Silver Sands Residences é o primeiro novo condomínio frente ao mar em Key Biscayne em mais de uma década e ocupa o terreno do 301 Ocean Drive, adquirido pela Terra Group e pela Fortune International pelo valor recorde de US$ 205 milhões. O edifício de 13 andares e 56 residências, projetado pelo Touzet Studio, traz arquitetura moderna, plantas de grande porte e construção com foco em resiliência para um mercado insular marcado por edifícios dos anos 1990 e do início dos anos 2000. Para os compradores que aguardavam um produto novo em Key Biscayne, a espera terminou, e o resultado é um edifício que redefine as expectativas sobre o que pode ser a vida frente ao mar nesta ilha.
Nossa imobiliária considera há muito tempo Key Biscayne um dos mercados frente ao mar mais subvalorizados do sul da Flórida em relação a outras comunidades comparáveis em ilhas-barreira. A combinação de privacidade, beleza natural e proximidade de Brickell (15 minutos de carro) cria uma proposta de moradia difícil de reproduzir em outro lugar. O que faltava a Key Biscayne era estoque moderno, e o Silver Sands responde diretamente a essa lacuna. As residências vão de 3.354 a mais de 8.000 pés quadrados (312 a mais de 743 m²), com coberturas dotadas de piscina privativa, e as 221 vagas de garagem subterrâneas (uma proporção de quase 4:1) refletem a vocação de moradia em tempo integral que diferencia este projeto dos empreendimentos de uso sazonal.
A tese de investimento do Silver Sands se apoia na oferta restrita e no amadurecimento do mercado. Não há empreendimentos novos, boutique e frente ao mar comparáveis em desenvolvimento hoje em Key Biscayne, e a oferta limitada de terrenos na ilha garante que a concorrência futura será mínima. A expectativa é que o projeto estabeleça em Key Biscayne uma faixa de preços consolidada de US$ 10 mi - US$ 20 mi+, um patamar historicamente pouco representado no mercado da ilha. Para compradores que se mudam de New York, a proposta de valor é especialmente convincente: um orçamento de US$ 5 milhões que compra um apartamento de dois ou três dormitórios em Manhattan garante uma residência completa frente ao mar em Key Biscayne, com a ausência de imposto de renda estadual como incentivo adicional.
O histórico da Terra Group na entrega de edifícios de grande relevância arquitetônica (Grove at Grand Bay com BIG, Glass com Rene Gonzalez, Park Grove com OMA) nos dá confiança de que o Silver Sands estará à altura do que seu patamar de preço exige. Esse histórico, aliado à experiência comercial da Fortune International e à abordagem de projeto sensível ao contexto do Touzet Studio, revela uma equipe de desenvolvimento que entende tanto o mercado quanto a ambição arquitetônica necessária para escrever um novo capítulo para Key Biscayne. Fale com nossa equipe da Manhattan Miami para se cadastrar com acesso prioritário, receber as plantas e obter uma avaliação franca de como o Silver Sands se encaixa no seu portfólio.
Explore os novos empreendimentos em pré-construção em Miami ou conheça Billionaires' Beach em Miami. Para compradores internacionais, consulte nosso guia de Miami para compradores estrangeiros.
Coleção de Residências
Residência frente ao mar
3.354 - 4.200 pés² (312 - 390 m²)
US$ 4 mi - US$ 8 mi
Residência Premium frente ao mar
4.200 - 4.788 pés² (390 - 445 m²)
US$ 8 mi - US$ 15 mi
Coleção de Coberturas
8.000+ pés² (743+ m²)
US$ 15 mi - US$ 25 mi+
Residências a partir de $4,000,000
World-Class Amenities
Piscina frente ao mar e praia privativa
Frente direta para o oceano Atlântico, com piscina frente ao mar em estilo resort e acesso privativo à praia: a comodidade que define qualquer imóvel frente ao mar em Key Biscayne, aqui com a infraestrutura e os padrões de projeto de um empreendimento de 2028.
Centro de Bem-Estar e Academia
Uma estrutura completa de bem-estar pensada para o perfil de comprador ativo e atento à saúde que Key Biscayne atrai. A ênfase está em equipamentos de qualidade, luz natural e proximidade com o oceano, e não em ostentação.
Salão dos moradores e sala de jantar privativa
Espaços sociais intimistas que refletem a escala boutique do edifício. Com apenas 56 residências, a alta proporção de funcionários por morador garante um nível de atendimento personalizado que edifícios maiores não conseguem igualar.
Piscina e Praia
- Piscina frente ao mar
- Acesso privativo à praia
- Cabanas à beira da piscina
- Áreas de refeição ao ar livre
Bem-Estar e Academia
- Academia de última geração
- Spa e salas de tratamento
- Estúdio de ioga e movimento
- Instalações de sauna seca e a vapor
Social e Entretenimento
- Salão dos moradores
- Sala de jantar privativa
- Áreas de convivência ao ar livre
- Espaços de atividades infantis
Serviços e Edifício
- Concierge 24 horas
- Serviço de manobrista
- Alta proporção de funcionários por morador
- Gestão de encomendas e entregas
Cozinha
- Pacote de eletrodomésticos premium
- Bancadas em pedra natural
- Marcenaria sob medida
- Paleta de materiais moderna e tropical
Banheiros
- Banheiros da suíte principal inspirados em spa
- Acabamentos em pedra natural
- Sistemas de chuveiro com efeito chuva
- Banheiras de imersão independentes
Áreas de Estar
- Vidros do piso ao teto
- Terraços profundos voltados para o oceano
- Acesso por elevador privativo
- Projeto com integração fluida entre interior e exterior
Garagem e Infraestrutura
- 221 vagas de garagem subterrâneas
- Proporção de vagas de garagem por residência de ~4:1
- Construção elevada e resiliente
- Melhorias de drenagem custeadas pela incorporadora
Resiliência e Sustentabilidade
- Projeto com foco em resiliência e construção estrutural elevada
- Mitigação de enchentes no nível do terreno, projetada para as projeções futuras do nível do mar
- Melhorias de drenagem e infraestrutura do bairro custeadas pela incorporadora
- Arquitetura adaptada ao clima, com ventilação natural, assinada pelo Touzet Studio
Os Visionários
Terra Group
Coincorporadora
Fortune International Group
Coincorporadora
Touzet Studio
Arquitetura
Key Biscayne: vida frente ao mar perto de Brickell
Key Biscayne é uma comunidade em uma ilha-barreira que oferece privacidade, densidade controlada e forte caráter residencial a 15 minutos de Brickell e do centro de Miami. A oferta limitada de novos empreendimentos, a frente direta para o oceano e o estilo de vida em escala de vilarejo fazem da ilha um dos mercados residenciais mais singulares do sul da Flórida. O Silver Sands fica no lado oceânico da ilha, com frente direta para o Atlântico.
Praia e Natureza
Key Biscayne tem algumas das melhores praias do sul da Flórida, entre elas Crandon Park e Bill Baggs Cape Florida State Park, no extremo sul da ilha.
Vilarejo e Gastronomia
O centro do vilarejo de Key Biscayne oferece um ambiente caminhável e familiar, com restaurantes, cafés e lojas locais, em claro contraste com a agitação de Miami Beach ou de Brickell.
Proximidade com Miami
Apesar do isolamento insular, Key Biscayne fica notavelmente perto do centro financeiro e cultural de Miami pelo Rickenbacker Causeway.
Escolas e Família
Key Biscayne é conhecida por sua comunidade voltada à família, com escolas muito bem avaliadas, ruas seguras e muitas atividades ao ar livre, um dos principais motivos pelos quais as famílias escolhem a ilha em vez de alternativas no continente.
Perguntas Frequentes
O que é o Silver Sands Residences Key Biscayne?
O Silver Sands Residences é um condomínio boutique de 13 andares frente ao mar no 301 Ocean Drive, em Key Biscayne, o primeiro novo empreendimento frente ao mar na ilha em mais de uma década. Desenvolvido pela Terra Group e pela Fortune International, com arquitetura do Touzet Studio, oferece 56 residências de altíssimo luxo de 3.354 a mais de 8.000 pés quadrados (312 a mais de 743 m²), com entrega estimada para 2028-2029.
Quanto custam as residências do Silver Sands?
Os preços projetados vão de aproximadamente US$ 4 milhões, para as residências padrão frente ao mar, a US$ 25 milhões ou mais, para as coberturas. A expectativa é que o projeto estabeleça em Key Biscayne uma faixa de preços consolidada de US$ 10 mi - US$ 20 mi+, um patamar historicamente pouco representado no mercado da ilha. Fale com nossa equipe da Manhattan Miami para conhecer as últimas tabelas de preços e a disponibilidade.
Quem está desenvolvendo o Silver Sands Residences?
O Silver Sands é um empreendimento conjunto da Terra Group, liderada por David Martin, e da Fortune International Group, liderada por Edgardo Defortuna. O portfólio da Terra inclui Grove at Grand Bay, Glass e Park Grove. A Fortune International já desenvolveu ou comercializou mais de US$ 10 bilhões em imóveis. A aquisição do terreno por US$ 205 milhões demonstra a confiança das incorporadoras na trajetória de Key Biscayne a longo prazo.
O que torna a arquitetura singular?
O projeto do Touzet Studio se inspira na arquitetura vernacular de Stiltsville, as históricas construções sobre palafitas de Biscayne Bay. O resultado é uma expressão arquitetônica que parece flutuar acima da paisagem, com uma paleta de materiais moderna e tropical de pedra, madeira e acabamentos texturizados. O edifício também foi projetado com foco em resiliência, incluindo construção elevada e mitigação de enchentes no nível do terreno.
Como o Silver Sands se compara aos edifícios existentes em Key Biscayne?
O Silver Sands traz construção moderna, arquitetura contemporânea e residências de grande porte para um mercado insular dominado por edifícios das décadas de 1990 e 2000. Edifícios existentes como Grand Bay Residences e Ocean Club oferecem escala e estilo de vida, mas não têm os padrões construtivos modernos, o projeto resiliente e a infraestrutura de garagem (221 vagas, proporção de ~4:1) que o Silver Sands oferece.
Por que compradores de NYC estão se mudando para Key Biscayne?
Key Biscayne oferece uma combinação que agrada muito aos compradores de New York: ausência de imposto de renda estadual, ambientes de moradia significativamente maiores, acesso direto ao oceano e proximidade dos centros financeiros de Miami (Brickell fica a 15 minutos). Um orçamento de US$ 5 mi que compra um apartamento de 2 a 3 dormitórios em Manhattan garante uma residência completa frente ao mar em Key Biscayne, uma proposta de valor que está acelerando a tendência de mudança.
Consulta privada de disponibilidade em Silver Sands Residences Key Biscayne
Para disponibilidade atual, histórico de preços, plantas e oportunidades off-market no edifício Silver Sands Residences Key Biscayne, solicite uma avaliação confidencial à nossa equipe de consultoria.
301 Ocean Drive, Key Biscayne, FL 33149
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Inteligência de Mercado Imobiliário de Miami
Contexto de Mercado: A migração de Miami a partir do Nordeste e da Califórnia deixou de ser um pico da era da pandemia para se tornar uma realocação estrutural. A população de milionários de Miami’ cresceu aproximadamente 78% entre 2013 e 2023. A restrição geográfica é determinante: oceano, baía e os Everglades limitam a oferta. Medianas de dezembro de 2025: condomínio em Miami Beach US$ 620 mil, condomínio em Brickell US$ 580 mil. Preço por pé quadrado de condomínios de alto padrão: US$ 1.200, US$ 3.500+, chegando a US$ 2.000, US$ 4.500+ em Fisher Island e US$ 1.800, US$ 4.000+ em South of Fifth.
Submercados de valor: Brickell (US$ 600, US$ 1.500/pé²), Edgewater (US$ 700, US$ 1.200/pé²), Downtown Miami (US$ 600, US$ 2.000/pé²). Submercados troféu: Fisher Island, Sunny Isles Beach (US$ 1.500, US$ 3.500/pé², denso inventário de residências de marca), South of Fifth. Os referenciais de marca incluem Four Seasons Surf Club (US$ 2.200, US$ 3.500/pé²), St. Regis Sunny Isles (US$ 1.800, US$ 2.800/pé²) e Porsche Design Tower (US$ 1.600, US$ 2.400/pé²). Miami hoje concentra mais residências de marca hoteleira do que qualquer outra cidade do Hemisfério Ocidental.
Os fatores estruturais se somam: nenhum imposto de renda estadual (versus 10,9% em NY e 13,3% na CA), nenhum imposto sobre herança, crescimento de 78% no número de milionários na década e inflação dos custos de construção. O inventário atual na planta foi financiado e teve as obras iniciadas antes de tarifas de 20-50% incidirem sobre aço, alumínio, concreto e madeira, sendo, na prática, a última leva de preços anteriores às tarifas. A Lei SB 264 da Flórida restringe aquisições por nacionais de determinados países dentro de um raio de 16 km (10 milhas) de instalações militares e deve ser verificada na fase de contrato para compradores internacionais.
Fatos Essenciais
- Mediana de Condomínios em Miami Beach (dez. 2025): US$ 620 mil
- Mediana de Condomínios em Brickell (dez. 2025): US$ 580 mil
- Condomínio de Alto Padrão US$/pé²: US$ 1.200, US$ 3.500+
- Fisher Island US$/pé²: US$ 2.000, US$ 4.500
- Tempo Médio no Mercado: 95 dias
- Custos de Fechamento: 2-3% (à vista), 3-4% (financiado)
- Imposto sobre Imóvel: ~2% do valor avaliado anualmente
- Crescimento da População de Milionários: +78% (2013-2023)
- Imposto de Renda Estadual: 0% (versus NY 10,9%, CA 13,3%)
O que os compradores devem saber
A população de milionários de Miami’ cresceu aproximadamente 78% entre 2013 e 2023, sem imposto de renda estadual e com fortes restrições geográficas (oceano, baía, Everglades) limitando a oferta. O preço por pé quadrado de condomínios de alto padrão varia de US$ 1.200, US$ 3.500+, chegando a US$ 2.000, US$ 4.500+ em Fisher Island e US$ 1.800, US$ 4.000+ em South of Fifth. Miami hoje concentra mais residências de marca hoteleira do que qualquer outra cidade do Hemisfério Ocidental.
Perguntas Frequentes sobre o Mercado Imobiliário de Miami
Quais são as medianas atuais de condomínios de Miami’?
Dezembro de 2025: Miami Beach US$ 620 mil, Brickell US$ 580 mil. O estoque de condomínios de alto padrão varia de US$ 1.200, US$ 3.500+ por pé quadrado, chegando a US$ 2.000, US$ 4.500 em Fisher Island e US$ 1.800, US$ 4.000 em South of Fifth.
Por que Miami atrai capital UHNW de forma estrutural?
Imposto de renda estadual zero (versus NY 10,9%, CA 13,3%), nenhum imposto sobre herança, crescimento de 78% na população de milionários na década (2013-2023) e restrições geográficas que limitam a oferta no longo prazo. Esses são fatores estruturais, não cíclicos.
O que o cenário de tarifas sobre custos de construção significa para o inventário atual?
O inventário atual na planta foi financiado e teve as obras iniciadas antes de tarifas de 20-50% incidirem sobre aço, alumínio, concreto e madeira. Espera-se que a precificação pelo custo de reposição no próximo ciclo de incorporação suba significativamente. As alocações atuais representam a última leva de preços anteriores às tarifas.
O que é a Lei SB 264 da Flórida e como ela afeta compradores internacionais?
A Lei SB 264 da Flórida restringe aquisições de imóveis por nacionais de sete países (China, Rússia, Irã, Coreia do Norte, Cuba, Venezuela, Síria) dentro de um raio de 16 km (10 milhas) de instalações militares. A restrição deve ser verificada na fase de contrato e pode exigir ajustes na estrutura de propriedade para garantir conformidade.
Quais são os custos mensais típicos de manutenção de um condomínio em Miami?
Taxa de condomínio (HOA) US$ 0,80, US$ 2,50 por pé quadrado por mês, imposto sobre imóvel ~2% do valor avaliado anualmente, seguro HO-6 US$ 2.000, US$ 5.000+ por ano, seguro contra enchentes US$ 500, US$ 3.000+. Um condomínio de 2.000 pés quadrados gera US$ 1.600, US$ 5.000 por mês somente em taxa de condomínio.
Quais são as exigências de inspeção pós-Surfside?
Edifícios com 3 ou mais andares devem passar por inspeções estruturais no 30º ano (25º ano se forem litorâneos) e, depois, a cada 10 anos. As associações devem manter reservas totalmente financiadas; renúncias de reserva não são mais permitidas. Edifícios mais antigos carregam risco de cobrança extraordinária; a revisão da inspeção e do estudo de reservas é obrigatória na due diligence.