A volta e o fim do tax abatement de 20 anos no mercado de Manhattan

Muito provavelmente, você pensa que o imposto imobiliário e o imposto predial são a mesma coisa. É assim que a maioria das pessoas usa os termos de forma intercambiável, o que causa alguma confusão. Se você possui sua própria casa e um barco, carro ou outro item caro, você deve saber a diferença. Embora ambos os tipos de propriedades sejam tributados com base no valor do item, quanto você realmente paga dependerá de serem classificados como impostos imobiliários ou bens pessoais. Se você ainda não tiver certeza sobre as diferenças, tudo bem, pois entraremos em mais detalhes a seguir.

O que são impostos imobiliários?

Quando uma pessoa possui um imóvel, ela deve pagar impostos imobiliários. Para determinar quanto cada proprietário pagará em impostos, é necessário multiplicar a taxa definida para a cidade ou município pelo valor justo de mercado da casa. O valor justo de mercado de uma casa pode mudar ao longo do tempo, de acordo com os preços pelos quais casas semelhantes no bairro foram vendidas nos últimos anos e quaisquer atualizações feitas no interior e no exterior da casa. Se você já ouviu falar de alguém que não quer deixar um acessador entrar em sua casa porque temia que o acessador valorizasse sua casa mais do que o valor atual, geralmente está tentando evitar que seus impostos imobiliários subam.

Imóveis são definidos pelo IRS como qualquer tipo de terreno e qualquer coisa afixada a esse terreno. Portanto, se você possui áreas de caça ou qualquer tipo de terreno, independentemente de como você o utiliza e mesmo que não haja uma construção nele, esse terreno estará sujeito a impostos imobiliários. Além disso, se você possui uma cabana naquele terreno, ela está sujeita a impostos imobiliários e pode aumentar o valor do imóvel como um todo. Além disso, um edifício comercial ou industrial também está sujeito a impostos imobiliários. Finalmente, qualquer coisa construída abaixo da propriedade é tributada como imóvel. Isso pode incluir piscinas, espaços subterrâneos, bunkers, garagens e quase tudo que você possa construir no subsolo.

Mais sobre como os impostos imobiliários são calculados

A forma como a taxa de imposto é determinada pode depender de onde você mora. Por exemplo, em Nova Iorque, a taxa de imposto é determinada tomando a taxa de pelo menos três municípios, condados, cidades ou distritos escolares diferentes e dividindo-a pelo número de fontes de onde se extrai. Isso significa que a alíquota exata do imposto pode variar dentro da mesma cidade.

Como você paga os impostos

Quando você possui uma casa, você pode pagar seus impostos diretamente ao IRS ou pode pagar ao seu credor, que pagará sua conta de impostos ao IRS em seu nome. Se você já pagou integralmente a casa e não tem mais um empréstimo, é mais provável que você pague seus impostos diretamente ao IRS. Qualquer pessoa que esteja nesta categoria de proprietários precisa ter um cuidado especial ao pagar os impostos integralmente e dentro do prazo para evitar ônus sobre sua casa e outras penalidades.

Se você tiver um empréstimo para sua casa, os impostos geralmente serão acrescentados ao pagamento mensal do empréstimo. O credor coleta esse valor para que possa pagar seus impostos trimestralmente ao IRS. Se você não efetuar os pagamentos ao credor referentes aos impostos imobiliários, seu credor iniciará o processo de execução hipotecária da mesma forma que faria se você estivesse atrasado no pagamento da hipoteca.

O que são impostos sobre bens pessoais?

Quando você possui bens móveis, como um carro, barco ou casa móvel, esses bens estarão sujeitos a impostos sobre a propriedade. Assim como os impostos imobiliários, os impostos sobre a propriedade costumam ser cobrados a uma taxa específica. O custo total dos impostos sobre a propriedade que você paga por um ativo móvel também depende do valor do ativo em muitos estados. Então, por exemplo, quando você tem um barco avaliado em US$ 10.000 e uma alíquota de imposto de 3%, você terá que pagar US$ 300 todos os anos pelos impostos sobre a propriedade pessoal desse barco. Ter uma avaliação atualizada do valor de seus bens pessoais pode economizar dinheiro em seus impostos porque o valor de muitos tipos de ativos móveis tende a diminuir.

Assim como acontece com os impostos imobiliários, se você não pagar seus impostos sobre a propriedade integralmente e dentro do prazo, poderá enfrentar taxas, gravames contra a propriedade e potencial apreensão de sua propriedade.

Algumas exceções

Uma regra geral é que se você puder mover algo sem que seja danificado, isso se enquadra na categoria de tributação como propriedade. Mas se tiver que permanecer no terreno, será cobrado como imposto imobiliário. Um trailer é classificado como propriedade pessoal se a casa estiver em um terreno que não pertence ao proprietário do trailer, como um estacionamento para trailers. Em contraste, as casas pré-construídas são consideradas bens imóveis uma vez construídas na propriedade, embora tenham sido tecnicamente movidas para se tornarem parte da propriedade. É improvável que a maioria dos imóveis em Nova York se enquadre em qualquer uma dessas categorias, mas há alguns bairros onde isso é possível.

Conclusão

A maioria dos impostos sobre uma casa são liquidados na venda da casa, mas se você estiver preocupado por não ter certeza de como funciona um aspecto específico do sistema tributário, consulte um consultor fiscal ou outro profissional. Também é importante lembrar que atrasar seus impostos imobiliários não é uma opção, quer você pague seus impostos ao seu credor ou pague-os você mesmo na repartição de finanças local. Se você ficar para trás, também estará sujeito à possibilidade de penhor de seu imóvel e até mesmo de execução hipotecária.

Por que dar ao governo mais do que o devido quando você vende sua casa principal ou propriedade de investimento? Há mais de uma maneira de adiar e reduzir o imposto sobre ganhos de capital (CGT) na venda de imóveis. Embora seja necessário planear e seguir regras governamentais rigorosas, se as circunstâncias se aplicarem, elas definitivamente funcionam.

Nossa abordagem combina consultoria imobiliária com experiência em contabilidade, o que nos permite avaliar os custos de transação e os resultados após impostos para a situação de cada cliente.

Quando um cliente vende sua propriedade, o objetivo principal é maximizar os benefícios da valorização do preço. Um dos principais custos que todos os vendedores de imóveis enfrentam é o CGT, que é um imposto que podem dever sobre a valorização do imóvel no momento da venda. Proprietários astutos planejam com antecedência sempre que possível para minimizar ou adiar qualquer responsabilidade da CGT.

A responsabilidade fiscal depende, em muitos aspectos, das circunstâncias específicas do vendedor. Por exemplo, a propriedade pode ser:

• Uma residência principal

• Uma casa secundária ou de férias, ou um pied-à-terre

• Uma propriedade de investimento

O imóvel poderá ser propriedade de:

• Um indivíduo

• Um casal

• Uma corporação ou outra entidade empresarial
  
  

A responsabilidade fiscal sobre ganhos de capital depende, em muitos aspectos, de especificidades como essas. O outro específico é o tempo. Há quanto tempo alguém possui uma propriedade também afeta a responsabilidade da CGT. Neste artigo discutiremos detalhes e opções em geral. Todos que desejam aconselhamento específico sobre suas circunstâncias específicas devem consultar seu contador fiscal nos EUA. E, se você for estrangeiro, deverá consultar um contador fiscal de seu país de origem que entenda as implicações dos tratados fiscais, se houver.

O que é imposto sobre ganhos de capital?

O Imposto sobre Ganhos de Capital é um imposto cobrado pelo IRS sobre os lucros obtidos quando, neste contexto, são vendidos imóveis próprios. Se a venda resultar em prejuízo ou ponto de equilíbrio, nenhum imposto será devido. Contudo, na maioria dos casos haverá ganhos de capital, uma vez que os preços dos imóveis tendem a subir ao longo do tempo com a inflação.

Como o “ganho” é calculado e como pode ser reduzido?

O lucro, ou ganho de capital líquido, é calculado subtraindo a base de custo da propriedade do produto líquido da venda. A base de custo é o preço de custo pago buy a propriedade, mais os custos de fechamento incorridos para concluir a compra, mais o custo de quaisquer melhorias de capital permanentes feitas na propriedade durante a propriedade, menos a recaptura da depreciação (que não abordaremos aqui).

A substituição de aparelhos não é uma melhoria permanente, portanto não pode ser usada para aumentar a base de custos e reduzir o ganho. Reequipar a cozinha com novos armários e bancadas, no entanto, é considerada uma melhoria permanente e aumenta a base de custos do imóvel   (compensaria o ganho de capital e o imposto resultante). O custo de repintar a mesma cozinha é considerado manutenção e não uma melhoria de capital. Os proprietários devem manter todos os recibos associados às melhorias de capital para provar a sua base de custos, caso o IRS precise de confirmação.

Os custos de fechamento da venda do imóvel reduzem o ganho de capital. Itens como comissões de corretores, impostos de transferência municipal e outros custos diretos associados à venda podem ser usados ​​para reduzir o valor do lucro e, assim, reduzir o CGT devido.

Como o tempo pode afetar o imposto sobre ganhos de capital sobre imóveis?

Os imóveis vendidos após menos de um ano resultam em ganhos de capital de curto prazo, que são considerados pelo IRS como rendimento ordinário. Freqüentemente, o imposto sobre o imposto de renda normal sobre o ganho será muito mais alto do que as taxas de imposto sobre ganhos de capital de longo prazo, dependendo de qual das faixas de imposto de renda se enquadraria. Portanto, é melhor possuir a propriedade por mais de um ano. Se a propriedade for vendida por um motivo inesperado e aprovado pelo IRS, a obrigação fiscal poderá ser dispensada ou reduzida. Os motivos incluem divórcio ou separação, doença grave, perda do emprego ou sofrimento de um desastre natural, por exemplo.

A razão da propriedade afeta o imposto sobre ganhos de capital

Uma residência principal vendida para ganho estará sujeita a CGT limitada. Uma única pessoa pode reduzir o passivo de ganho tributável em US$ 250.000 antes do cálculo do CGT. Um casal pode reduzir o ganho tributável em US$ 500.000. O Imposto sobre Ganhos de Capital pode, portanto, ser reduzido com o casamento.

Se você planeja vender sua casa e ela é uma segunda casa ou casa de férias, algum planejamento futuro pode render dividendos. O IRS considera uma casa como residência principal se tiver sido ocupada como tal por um período mínimo de dois anos no período de cinco anos anterior. Estabelecer um novo endereço principal para correspondência, registo eleitoral, carta de condução, etc., dois anos antes da venda da propriedade pode reduzir substancialmente a responsabilidade da CGT.

A alteração do status de cada propriedade de investimento ou segunda residência para o status de residência principal antes da venda adiará continuamente até US$ 500.000 de responsabilidade CGT. O IRS não limita quantas vezes uma residência pessoal pode ser utilizada para beneficiar da redução de imposto. Esta quantidade de planeamento pode não ser possível, pelo que um investidor deve olhar para a próxima via para o adiamento da CGT.

E quanto às propriedades de investimento?

Vender uma propriedade de investimento com lucro atrairá CGT. Felizmente, o governo introduziu um programa para que um investidor possa adiar o CGT por um período de tempo ilimitado. Devem ser seguidas regras específicas, mas é outro exemplo de como os EUA apoiam a propriedade de propriedades tanto por investidores nacionais como estrangeiros.

As 1031 Regras de Câmbio - Taxa de Câmbio Diferida

Uma troca 1031 (também chamada de troca Starker, Like-Kind Exchange, or 1031 Tax Deferred Exchange) permite que os investidores adiem todos os CGT, desde que reinvestam o produto da venda em outra propriedade aprovada. As regras são rigorosas e devem ser seguidas com precisão, mas também têm parâmetros amplos que tornam o adiamento mais fácil do que seria. Abaixo estão algumas dicas de como evitar o pagamento de impostos ao vender uma casa.

1031 Processo de troca

Quando uma propriedade para investimento é vendida e todos os rendimentos são usados ​​para comprar outra propriedade para investimento, o passivo CGT é transferido para a próxima propriedade. Quando esse imóvel é vendido e outro adquirido, o passivo CGT é prorrogado novamente. Isto pode continuar para sempre. A dada altura, se uma propriedade de investimento for vendida e os lucros liquidados, o ganho na venda dessa propriedade, por si só, atrairá CGT que deverá ser pago.

O IRS exige que, para que o diferimento da obrigação fiscal seja aplicado, a próxima compra seja “similar”. Isso significa que, se imóveis para investimento forem vendidos, mais imóveis para investimento deverão ser adquiridos. Um Manhattan condomínio de luxo pode ser vendido e mais de um condomínio de menor custo imóvel em Miami pode ser adquirido.

O que importa é que todas as propriedades de troca 1031 são para investimento e todo o produto da venda é usado para comprar a nova propriedade “semelhante”. Isto significa que, por exemplo, um terreno muito caro em Nevada, comprado para desenvolvimento, mas que nunca foi desenvolvido, poderia ser "trocado" por um arenito em Manhattan além de um condomínio em Miami Beach. Uma peça de imóvel para investimento por outra peça (ou peças) de imóvel para investimento ou de valor igual ou superior.

Por que é chamado de troca?

A venda e compra devem ser realizadas por um intermediário ou QI aprovado e qualificado. O QI retém o produto da venda e repassa-o ao(s) vendedor(es) da(s) propriedade(s) de substituição, sem que o vendedor original toque nela(s). Então, legalmente, a compra e venda é considerada “uma troca”. A ideia foi apresentada pelo congressista Stalker, e as regras estão na Seção 1031 do Código IRS, daí os dois nomes.

Quais regras um vendedor deve seguir para adiar CGT?

• Todas as propriedades devem estar nos Estados Unidos.

• Todas as propriedades devem ser "like-kind”, portanto, os bens imóveis não podem ser “trocados” por quaisquer ações e títulos ou dinheiro, por exemplo.

• O imóvel de permuta adquirido (recém-adquirido) 1031 deve ser de valor igual ou superior ao do imóvel que está sendo vendido (abandonado).

• O imóvel abandonado deve ter sido utilizado para investimento e não para qualquer outro fim, e o imóvel adquirido também deve ser destinado a fins de investimento. (ou seja, 1031 trocar propriedade de investimento residencial em Nova York por 1031 trocar propriedade comercial na Flórida).

• Os prazos, estabelecidos pelo IRS, devem ser respeitados. A venda e a compra não precisam ser simultâneas. É por isso que um QI gerencia tudo. O QI conclui a venda e retém todos os lucros. O vendedor tem então 45 dias para encontrar uma propriedade (ou propriedades) de substituição e a compra das substituições deve ser concluída no prazo de 180 dias após a venda anterior. O QI reterá o produto da venda, fechará a(s) compra(s) e transferirá os fundos sem que o proprietário original do imóvel tenha qualquer acesso a eles.

• O vendedor pode elaborar uma lista aprovada de possíveis propriedades de aquisição para os registros do QI e, em seguida, permitir que seu agente imobiliário negocie a compra para que o QI possa fechar a(s) transação(ões).

• É aceitável fazer uma “troca reversa”, o que significa que o investidor encontra e fecha a propriedade adquirida antes de fechar a venda da propriedade abandonada. O QI explicará como isso funciona, mas o que importa é que o investidor ainda poderá adiar o CGT quando a transação de propriedade abandonada for concluída.

• The Acordo de Troca a elaboração do QI deve confirmar que todas as etapas exigidas pelo IRS foram concluídas corretamente e fazem parte do plano geral de diferimento de impostos 1031.

• Se o vendedor (denunciante) financiar a compra (aquisição), o empréstimo deverá ser "apropriado". Não deve ser grande o suficiente para fornecer um excedente de caixa ao vendedor, caso contrário anulará a troca e o CGT será devido.

• O QI (às vezes chamado de acomodador) deve trabalhar em tempo integral como intermediário. O QI não deve ter qualquer relacionamento financeiro com o vendedor, portanto, o QI não pode ser o corretor de imóveis, CPA ou advogado regular do vendedor, por exemplo.

É isso. CGT pode ser minimizado e adiado conhecendo e seguindo as regras.

Uma nota final sobre "Boot"

1031 As bolsas possuem seu próprio jargão; renunciar, adquirir, intermediar, etc. Outro jargão que os investidores ouvem é a palavra “bota”. Geralmente se refere a qualquer dinheiro recebido diretamente da venda da propriedade. Significa dinheiro que não passou pelo QI. Assim que você receber fisicamente o dinheiro na venda, esse dinheiro será tributável. Portanto, é melhor se cercar de consultores, como nós, que conhecem todas as regras muito rígidas das trocas 1031. 

Nossa abordagem à estratégia de ganhos de capital

Com experiência em contabilidade, ajudamos os clientes a avaliar toda a gama de estratégias disponíveis, desde exclusões de residência primária até trocas de 1031 e vendas parceladas, e entender como cada uma se aplica à sua situação específica. Cada transação é diferente e a abordagem correta depende do tipo de propriedade, da estrutura de propriedade e dos objetivos de investimento a longo prazo.

Trabalhamos em estreita colaboração com os consultores fiscais e jurídicos de cada cliente para garantir o alinhamento em todos os aspectos da transação.

Agende um horário para conversar com nosso Corretor Gerente Anthony Guerriero, MBA, CPA, para discutir sua situação específica.

Recursos relacionados

• Calculadora de receitas líquidas. Estime o que você guarda após vender
• NYC vs Miami: Comparando considerações fiscais e de investimento para compradores internacionais