Voor huurwoningen met gereguleerde huur (rent-stabilized) in New York City geldt bij verlengingscontracten die op of na 1 oktober ingaan nu een richtlijnverhoging van 0%. Order #58 (beschikking nr. 58) van de Rent Guidelines Board, de stedelijke commissie die de huurrichtlijnen vaststelt, bevriest zowel eenjarige als tweejarige verlengingen voor huurcontracten die ingaan tussen 1 oktober 2026 en 30 september 2027, voor ongeveer 1 miljoen gereguleerde appartementen. Het is de eerste keer dat de commissie ook tweejarige contracten bevriest. De maatregel ging in terwijl een rechtszaak van verhuurders nog loopt, en op 1 oktober werden de berichten tussen City Hall, het stadsbestuur, en leden van de commissie onderdeel van het procesdossier (The Real Deal; NY1).
The Real Deal noemde de invoering „een puinhoop”. Voor kopers in Manhattan telt vooral welke appartementen en gebouwen de bevriezing raakt, en waar die de rekensom van een aankoop verandert.
Bent u nieuw in dit proces, begin dan met onze gids voor het kopen van een appartement in NYC.
Dit artikel vat openbare regels en berichtgeving samen. Het is geen juridisch advies. Laat elke aankoop met zittende huurders beoordelen door uw vastgoedadvocaat.
In het kort
- De commissie stemde op 25 juni 2026 met 7 tegen 1 voor 0% op eenjarige en 0% op tweejarige verlengingen. Eerdere bevriezingen in 2015, 2016 en 2020 golden alleen voor eenjarige contracten.
- De bevriezing geldt uitsluitend voor gereguleerde eenheden. Huurwoningen tegen marktprijzen en de meeste condo- en co-op-appartementen vallen erbuiten.
- Verhuurders, vertegenwoordigd door Randy Mastro, stapten in juli naar de rechter en noemden het proces vooraf bepaald. Rechter (Justice) Brendan Lantry droeg City Hall op zijn communicatie met de commissie over te dragen, weigerde de bevriezing op te schorten en verwacht vóór het einde van het jaar uitspraak te doen.
- Juristen zijn het oneens over wat er gebeurt met contracten die al tegen 0% zijn getekend als de verhuurders winnen.
- Voor kopers van townhouses en kleine gebouwen met gereguleerde eenheden komt de bevriezing bovenop de regels van 2019, die een einde maakten aan dereguleren bij leegstand (vacancy decontrol) en begrensden hoeveel verbeteringen aan de huur mogen toevoegen.
Wat de commissie besloot
Voor een eenjarig of tweejarig huurcontract „dat ingaat op of na 1 oktober 2026 en op of vóór 30 september 2027”: 0%. De stemming eindigde in 7 tegen 1, in een commissie waarvan zes van de negen leden waren benoemd door burgemeester Zohran Mamdani, die campagne had gevoerd met een bevriezing. Christina Smyth, een lid namens de eigenaren dat onder het vorige stadsbestuur was benoemd, trad enkele uren voor de stemming af (WSET; CityRealty).
De commissie heeft huren al eerder bevroren. Ze stelde 0% vast voor eenjarige contracten in 2015 en 2016, en opnieuw in 2020. Telkens kregen tweejarige contracten toch enige verhoging (City Limits; CityRealty). Dit keer zijn beide looptijden bevroren, wat betekent dat een huurder die dit jaar een tweejarige verlenging tekent dezelfde huur kan behouden tot eind 2029.
Eigenaren wijzen op de kosten. De eigen Price Index of Operating Costs 2026 van de commissie, haar index van exploitatiekosten, gepubliceerd in april, mat een kostenstijging van 5,3% voor gereguleerde gebouwen, met verzekeringen 10,5% en brandstof 11,0% duurder. Het afzonderlijke onderzoek van de commissie naar inkomsten en uitgaven stelde vast dat het netto exploitatieresultaat gemiddeld nog stijgt, met grote verschillen per stadsdeel.
De rechtszaak en waarom die ertoe doet
Een groep eigenaren van gereguleerde gebouwen in Brooklyn, Queens, Staten Island en de Bronx diende in juli een Article 78 petition in, het beroep tegen een overheidsbesluit, bij het State Supreme Court, de rechtbank in eerste aanleg van de staat New York. Hun advocaten, Randy Mastro van Dechert en het kantoor Rosenberg & Estis, stellen dat de commissie „vooraf ingesteld was op het leveren van een bevriezing” en haar eigen gegevens negeerde (Commercial Observer; 6sqft).
Rechter Brendan T. Lantry heeft sinds begin september meerdere beslissingen genomen. Hij droeg de stad op de schriftelijke communicatie tussen City Hall en de leden van de commissie over te dragen, van 1 januari tot en met de stemming in juni. Hij wees het verzoek van de verhuurders af om de verhogingen van 2025 (3% op eenjarige contracten, 4,5% op tweejarige) door te trekken, omdat de rechtbank daartoe niet bevoegd was, en weigerde vóór 1 oktober uitspraak te doen: „We werken zo voortvarend als we kunnen om deze zaak af te ronden. Ik ga niet werken met een geweer tegen mijn hoofd.” Hij verwacht vóór het einde van het jaar te beslissen (THE CITY, 24 september 2026).
Op 1 oktober kwamen ongeveer 3.000 pagina’s naar buiten. The Real Deal omschreef ze als grotendeels logistiek. Volgens Mastro tonen ze afstemming tussen het kantoor van de burgemeester en de commissie. Volgens Corporation Counsel Steven Banks, de hoogste juridisch adviseur van de stad, tonen ze de onafhankelijkheid van de commissie.
De open vraag is wat een overwinning van de verhuurders zou betekenen voor contracten die al zijn verlengd. Mastro zelf, volgens THE CITY: „Als de nul-nul blijft staan, zitten de verhuurders daaraan vast.” Andere door The Real Deal geciteerde advocaten van verhuurders verwachten dat een door de rechter opgelegde verhoging met terugwerkende kracht zou gelden. Niemand weet het nog, en hoger beroep kan de zaak tot in 2027 laten duren.
Voor wie de bevriezing geldt, en voor wie niet
Of rent stabilization (huurregulering) van toepassing is, hangt af van het gebouw, de leeftijd ervan en de fiscale voorgeschiedenis. Volgens de Rent Guidelines Board omvat die doorgaans:
- Gebouwen met zes of meer eenheden, gebouwd tussen 1 februari 1947 en 31 december 1973.
- Appartementen in gebouwen van vóór 1947 met zes of meer eenheden waarvan de huurder na 30 juni 1971 is ingetrokken.
- Gebouwen met drie of meer eenheden die sinds 1974 zijn gebouwd of ingrijpend gerenoveerd met fiscale voordelen zoals 421-a of J-51, zolang het voordeel dat vereist. Onze gids over de belastingverlagingen 421-a en J-51 legt uit hoe die programma’s werken.
Erbuiten vallen huurwoningen tegen marktprijzen en de meeste condo- en co-op-appartementen. Sommige appartementen tegen marktprijzen vallen wel onder de Good Cause Eviction-wet van de staat uit 2024 (huuropzegging alleen met gegronde reden), die onredelijke verhogingen en het niet verlengen van contracten beperkt, maar dat is een apart regime los van de richtlijnen van de commissie. Wanneer een gebouw wordt omgezet in een condo of co-op, behoudt een zittende gereguleerde huurder zijn bescherming. Vertrekt die huurder, dan kan de eenheid zonder regulering worden verkocht of verhuurd (RGB). Rent control (de oudere huurprijsbeheersing) is een apart, veel kleiner systeem voor langdurige huurders in oudere gebouwen, met een eigen formule.
Wat het betekent als u in Manhattan koopt
- Een condo kopen om te verhuren. Een gangbare condo-eenheid in Manhattan die tegen marktprijs wordt verhuurd, valt er niet onder. Wordt de eenheid met huurder verkocht, vraag dan om het huurcontract en laat schriftelijk bevestigen of de eenheid als gereguleerd is geregistreerd. Een eenheid in een gebouw dat 421-a heeft ontvangen, kan dat zijn.
- Kopen in een co-op. Sommige oudere co-ops hebben nog appartementen in bezit van de sponsor die sinds de omzetting door gereguleerde huurders worden bewoond. Ook die huren zijn nu bevroren. Vraag hoeveel van zulke eenheden er nog zijn en lees de jaarstukken met die inkomsten in gedachten. Onze gids co-op of condo beschrijft welke stukken u moet opvragen.
- Een townhouse met huurders kopen. Een huis van vóór 1974 met minder dan zes eenheden is doorgaans niet gereguleerd, tenzij er fiscale voordelen zijn genoten. Bij zes of meer eenheden meestal wel. Vraag vóór ondertekening de huurregistratiegeschiedenis op bij de DHCR (de woningdienst van de staat), niet de samenvatting van de verkoper. Onze checklist voor het kopen van een brownstone behandelt de rest van de inspectie.
- Een klein gebouw doorrekenen. Sinds 2019 bestaat dereguleren bij leegstand niet meer, en huurverhogingen voor ingrijpende verbeteringen aan het gebouw (MCI, Major Capital Improvements) zijn in de stad begrensd op 2% per jaar. Sinds de begrotingswijziging van 2024 zijn de kosten van verbeteringen in afzonderlijke appartementen (IAI, Individual Apartment Improvements) die een eigenaar via de huur kan terugverdienen doorgaans begrensd op $ 30.000 per appartement over 15 jaar, of $ 50.000 voor sommige langdurig leegstaande eenheden (HCR). Reken met een richtlijn van 0% op elke verlenging die uiterlijk 30 september 2027 ingaat, daarna met toekomstige richtlijnen, en met de werkelijke kostenstijging. Makelaars vertelden The Real Deal in juli dat de stemming de waarde van gereguleerde gebouwen omlaag heeft gedrukt.
- De rechtbank volgen. Een uitspraak wordt vóór het einde van het jaar verwacht. Een nu getekend contract moet het risico in beide richtingen verdelen, en uw advocaat hoort die bepalingen op te stellen.
Overweegt u een pand in Manhattan met zittende huurders? Onze makelaars werken samen met ervaren advocaten voor verhuurders en huurders. Stuur ons een bericht via WhatsApp voor een vertrouwelijk gesprek.
Veelgestelde vragen
Is er in 2026 een huurbevriezing in NYC?
Ja. Order #58 van de Rent Guidelines Board stelt 0% vast voor eenjarige en tweejarige verlengingen van gereguleerde appartementen, voor huurcontracten die ingaan van 1 oktober 2026 tot en met 30 september 2027. Voor appartementen tegen marktprijs geldt die niet.
Geldt de huurbevriezing in NYC ook voor condo's?
Doorgaans niet. Condo- en co-op-appartementen die tegen marktprijs worden verhuurd, vallen buiten de huurregulering. De uitzondering is een gereguleerde huurder die al in het appartement woonde toen het gebouw werd omgezet en die bescherming behoudt, en een eenheid in een gebouw waarvan het fiscale voordeel regulering vereist.
Hoeveel appartementen vallen onder de huurbevriezing?
Ongeveer 1 miljoen gereguleerde appartementen in de hele stad, volgens de Rent Guidelines Board.
Kan de huurbevriezing worden teruggedraaid?
Verhuurders hebben een rechtbank van de staat gevraagd die te vernietigen. Rechter Brendan Lantry droeg op de communicatie van City Hall met de commissie over te dragen, weigerde de bevriezing op te schorten en verwacht vóór het einde van 2026 uitspraak te doen. Als de beschikking werd vernietigd, zou het vonnis van de rechtbank bepalen wat er daarna gebeurt, en juristen zijn het oneens over wat dat zou betekenen voor al getekende contracten.
Is de bevriezing van 2026 de eerste in de geschiedenis van NYC?
Nee. De commissie bevroor eenjarige contracten in 2015, 2016 en 2020. In 2026 bevroor ze voor het eerst ook tweejarige contracten.
Vraag de huurregistratiegeschiedenis op voordat u een prijs aan een gebouw hangt.
Gerelateerde inzichten
- Huren of kopen in NYC
- Vastgoedbelastingen in NYC
- Pied-à-terre-belasting en de vraag op Billionaires' Row
Bronnen: NYC Rent Guidelines Board, Apartment and Loft Order #58 en veelgestelde vragen over rent stabilization en rent control; RGB 2026 Price Index of Operating Costs; The Real Deal (10 juli, 22 juli en 1 oktober 2026); NY1 (1 oktober 2026); THE CITY (24 september 2026); Commercial Observer (22 juli 2026); 6sqft; WSET; CityRealty (10 juli 2026); City Limits; Spectrum News (17 september 2026); NY Daily News (1 oktober 2026); NYS Homes and Community Renewal over de wijzigingen door de HSTPA (Housing Stability and Tenant Protection Act) van 2019 en IAI van 2024; N.Y. Real Property Law section 216 (Good Cause Eviction).
