Wie een woning een huis koopt heeft meestal een lening nodig, en het type lening bepaalt hoeveel u uiteindelijk in totaal voor uw woning betaalt. Twee routes zijn een hypotheektoewijzing of een hypotheekovername. Ze klinken vergelijkbaar, maar verschillen sterk, en toewijzingen komen vandaag veel vaker voor dan overnames. Het kan verrassen dat hypotheekovernames überhaupt nog bestaan, zo zeldzaam zijn ze geworden. Overnames bieden duidelijke voordelen ten opzichte van de gangbare toewijzing; een CEMA-lening kan een deel van wat bij een toewijzing verloren gaat nabootsen. U moet mogelijk kiezen of u meer hecht aan een lagere rente of aan de voordelen van een CEMA. Wie de begrippen kent, beslist scherper bij het kopen van een woning in New York .
Hypotheekovername vs toewijzing, kort vergeleken
| Factor | Hypotheekovername | Hypotheektoewijzing (nieuwe lening) |
|---|---|---|
| Hoe het werkt | Koper neemt de bestaande hypotheek van de verkoper over, zelfde rente, zelfde voorwaarden | Koper sluit bij een geldverstrekker een volledig nieuwe lening af tegen actuele marktrentes |
| Rente | Vastgezet op de oorspronkelijke rente van de verkoper (mogelijk onder het actuele marktniveau) | Actuele marktrente op het moment van aankoop |
| Afsluitkosten | Lager, vermijdt de volle mortgage recording tax (alleen over het restantsaldo) | Hoger, volle mortgage recording tax (1,8%-1,925% in NYC) over het gehele leenbedrag |
| Goedkeuring geldverstrekker | Vereist. De geldverstrekker moet de kredietwaardigheid van de nieuwe lener goedkeuren | Standaard acceptatie zoals bij een nieuwe leningaanvraag |
| Beschikbaarheid | Zeldzaam. De meeste moderne leenovereenkomsten bevatten due-on-sale clausules die overname blokkeren | Standaard. Zo verlopen vandaag de meeste transacties |
| Het sterkst wanneer | De rente van de verkoper ligt duidelijk onder het actuele marktniveau | Actuele rentes zijn concurrerend of de koper wil maatwerk in de leenvoorwaarden |
Wat is een hypotheekovername?
Veel kopers weten niet dat een hypotheekovername überhaupt mogelijk is, laat staan dat dit vroeger de gangbare manier was om een huis te kopen of te verkopen. Bij een overname treedt de koper in de lening van de verkoper, inclusief alle voorwaarden die de oorspronkelijke lener had vastgelegd. De koper betaalt de bank in feite het restantsaldo van de verkoper en behoudt diens rente. Dat is essentieel: u betaalt niet de rente van een nieuw contract, terwijl dat bij een nieuwe lening wel het geval zou zijn.
Wat is een hypotheektoewijzing?
Bij een hypotheektoewijzing sluit de koper juist een nieuwe lening af met eigen voorwaarden bij een bank. Die route is vandaag veel gebruikelijker, mede omdat banken zelden enthousiast zijn over een overname. Daar zijn meerdere redenen voor. Ze missen onder meer de rente die aan het begin van de looptijd binnenkomt, dus er is weinig prikkel om tot een overname toe te stemmen. Daarnaast willen banken alleen een nieuwe lener accepteren die minstens even waarschijnlijk aflost. De geldverstrekker beoordeelt dat aan de hand van kredietgeschiedenis en andere financiële factoren.
Voordelen van hypotheekovername voor de koper
Een van de grootste voordelen van een overname is de lagere rente die u over de lening betaalt. Daarnaast snijdt u een groot deel van de mortgage recording tax weg die bij een gloednieuwe lening of toewijzing normaal verschuldigd is. Bij een overname betaalt u die tax alleen over het restantsaldo.
Hoe een CEMA condo- en townhouse-kopers helpt
Een CEMA (Consolidation Extension and Modification Agreement) kan in New York flink besparen als u een townhouse of condo wilt kopen. Dit instrument helpt bij de financiering van een aankoop of een herfinanciering door rond de mortgage recording tax te werken, een heffing over het totale leenbedrag. Met 1,8% voor leningen onder $500.000 en 1,925% boven $500.000 loopt die tax snel op tot duizenden dollars. Extra pijnlijk is dat u die heffing in feite tweemaal betaalt bij herfinanciering. Met een CEMA betaalt u alleen over het verschil tussen de twee hypotheken.
Waarom worden hypotheekovername en hypotheektoewijzing verward?
Vraagt u zich af waarom twee zo verschillende begrippen zo vaak door elkaar lopen, dan bent u niet de enige. Omdat overnames zo zeldzaam zijn, gebruiken mensen in de vastgoedsector de termen inmiddels door elkaar. Ze zijn zeldzaam omdat leenakten vandaag zo worden opgesteld dat een overname bij verkoop van de woning niet beschikbaar is. Begrijpelijk: banken winnen niets bij een overname. Integendeel, ze mislopen de rente van een nieuwe lening, en daarom schrijven ze al enkele decennia leningen zo dat overnames niet meer mogelijk zijn.
Een CEMA kan tijd kosten
Omdat er recent veel woningen zijn verkocht, kan een CEMA langer duren, en tijdens het wachten kunt u de oorspronkelijk gehoopte rente kwijtraken. CEMA-leningen raken de winst-en-verliesrekening van de bank niet, maar er is ook weinig prikkel om ze snel te verstrekken, dus u wacht nu langer. Het is eerder een hoffelijkheid dan een kernproduct, dus banken zetten er weinig druk achter, zeker bij een volle werkvoorraad. Wilt u een CEMA om belasting te besparen én tegelijk de laagst mogelijke rente, dan is dat nu lastig. Bij stijgende rentes moet u afwegen of het loont te wachten tot de CEMA rond is om extra mortgage recording tax te vermijden, ook als u daardoor de lagere beschikbare rente kunt mislopen als die snel oploopt.
Risico's die u moet meewegen
Risico's van hypotheekovername:
- Due-on-sale clausule: De meeste conventionele leningen van de afgelopen twintig jaar bevatten een due-on-sale clausule: de geldverstrekker kan volledige aflossing eisen zodra het pand van eigenaar wisselt. Echte overnames blijven daardoor buiten FHA- en VA-leningen uiterst zeldzaam.
- Eigenvermogensgap: Ligt het restantsaldo van de verkoper duidelijk onder de koopsom, dan moet de koper het verschil contant bijleggen. Dat kan omvangrijk zijn bij high-value NYC-transacties.
- Aansprakelijkheid verkoper: Bij sommige overnamestructuren kan de oorspronkelijke lener secundair aansprakelijk blijven als de nieuwe lener in gebreke blijft, tenzij de geldverstrekker een formele ontslagbrief verleent.
Risico's van hypotheektoewijzing (nieuwe lening):
- Renterisico: In een stijgende-renteomgeving zet een nieuwe lening u vast op actuele tarieven. Die kunnen beduidend hoger liggen dan wat de verkoper jaren geleden vastlegde.
- Volle recording tax: In NYC voegt de mortgage recording tax op een nieuwe lening (1,8%-1,925%) tienduizenden dollars toe aan de afsluitkosten die een overname of CEMA mogelijk deels kan vermijden.
- Taxatierisico: Een nieuwe lening vereist een verse taxatie, die mogelijk onder de overeengekomen koopsom uitkomt en heronderhandeling of extra cash van de koper kan vragen.
Gaat u een huis kopen of verkopen, verken dan uw opties om financieel het scherpste resultaat te behalen. Er is ruim aanbod van woningen te koop in NYC voor de juiste koper, maar u moet uw huiswerk doen om geen deal te missen die uw financiën jarenlang kleurt.
