概要
255 East 77th Streetは、アッパー・イーストサイドに高さ500フィートでそびえる36階建てのライムストーン・タワーです。設計はRobert A.M. Stern Architects、インテリアはYabu Pushelbergが手がけています。Naftali Groupが開発する本建築は、ゴシックとアール・デコの建築的先例を統合し、アーケード、ロッジア、パーゴラ、そして装飾的な冠飾を備えたファサードへと昇華させ、2026年の竣工とともにレノックスヒルのスカイラインに堂々たる存在感を放ちます。
この建物を際立たせているのは — RAMSAの血統とYabu Pushelbergのインテリアに加えて — 33台分の屋内駐車スペースを備えている点です。駐車場が存在しないか、あるいは別途$200,000超で取得しなければならないマンハッタン市場において、高級コンドミニアムに屋内駐車場が組み込まれていることは、他に類を見ない差別化要素です。本建物は竣工前に約85%が成約済で、総売上高は5億ドル近くに達する見込みです。
当チームは、プロジェクトが初めて発表された時から255 East 77th Streetについてお客様へ助言を続けており、アッパー・イーストサイドにおける最も優れた新規開発案件の一つと考えています。RAMSAの建築的卓越性、33台分の駐車スペース、天井高2層分の空間に配した75フィートのプール、そしてYabu Pushelbergのインテリアという組み合わせは、デザインを重視する購入者にも、実用を重んじる購入者にも訴求する物件を生み出しています。地上階の商業区画にはSalt & Strawが入居を決めており、地域に親しまれるアメニティを加えています。
255 East 77th Street at a Glance
255 East 77th Street, New York, NY 10075
Naftali Group
Robert A.M. Stern Architects
2026
62
36
コンドミニアム
Upper East Side
Why Buyers Choose 255 East 77th Street
255 East 77th Streetは、RAMSAの建築、実用的な高級アメニティ、そして力強い事前販売の勢いを重視する購入者の心をとらえてきました。
RAMSAによるゴシックとアール・デコの融合
Robert A.M. Stern Architectsは、アーケード、ロッジア、パーゴラ、そして装飾的な冠飾を高さ500フィートのライムストーン・タワーへともたらしました。その設計は歴史を参照しつつ、まぎれもなく現代的です。
33台分の屋内駐車スペース
これは販売上の細部ではなく — 真の意味でライフスタイルを差別化する要素です。アッパー・イーストサイドの新築コンドミニアムに33台分の屋内駐車スペースがあることは、類まれなことです。車をお持ちの購入者にとって、これはマンハッタン暮らしで最も根強い不満の一つを解消します。
竣工前に85%が成約
力強い事前販売の速度は、市場の信頼を示しています。約85%の住戸が契約済で、5億ドルの総売上高を見込む255 East 77th Streetは、需要の確かさを実証しています。
Yabu Pushelbergのインテリア
このカナダのデザイン事務所は、洗練され世界的な感性に裏打ちされた美学を住戸にもたらします。RAMSAの外観と相まって、建築とインテリアが同じ言語を語る建物が生まれています。
255 East 77th Streetに関する私たちの見解
255 East 77th Streetは、アッパー・イーストサイドでRAMSAの品質を求める購入者に、私たちが積極的にお勧めしている建物です。85%という事前成約率がすべてを物語っています — これは市場が受け入れたプロジェクトです。ゴシックとアール・デコの建築要素、33台分の屋内駐車スペース、そしてYabu Pushelbergのインテリアという組み合わせが、建築的に卓越し、かつ実用面でも説得力のある物件を生み出しています。
長所は数多くあります。RAMSAの実績は力強い長期的な再販価値を確かなものにし、駐車場は真の差別化要素であり、天井高2層分の空間に配した75フィートのプールはマンハッタンで最も優れた住宅プール体験の一つであり、レノックスヒルの立地はセントラルパーク、ミュージアム・マイル、そしてイーストサイド随一のレストランへの卓越したアクセスを提供します。この品質のRAMSA建築で740万ドルという参入価格は、220 CPSや520 Parkと比べて価値ある水準です。
率直な評価の面では、本建物は2026年の引き渡しでいまだ建設中であり — 購入者はスケジュールにコミットすることになります。アッパー・イーストサイド東側の立地は、交通の便は良いものの、一部の競合物件よりも公園から1ブロック遠くなります。また62戸という規模は、The Bellemont（12戸）のようなブティック開発よりも大きく、フロアあたりの独占性は下がります。しかし、RAMSAのすべて — 建築、アメニティ、駐車場、そして実証された需要 — を求める購入者にとって、255 East 77th Streetは期待に応えます。
海外購入者を歓迎いたします
海外の方は、ビザや居住要件なしにマンハッタンのコンドミニアムをご購入いただけます。多くの海外購入者は、プライバシーと資産承継計画のためにLLCを活用されています。Manhattan Miamiは、資金調達の選択肢から取引完了の手続きに至るまで、海外購入者の取得プロセスをご案内することを専門としております。
海外購入者向けガイドを読む →About 255 East 77th Street
ヴィジョナリーたち
Naftali Group
デベロッパー
Naftali Groupは、建築的な卓越性、素材の品質、そしてマンハッタンの一等地を優先するポートフォリオによって、ニューヨークで最も見識の高い高級住宅デベロッパーの一つとしての地位を確立してきました。Miki Naftaliの指揮のもと、同社は60億ドルを超える不動産資産を開発・取得し、プレミアムな価格を実現し、市内で最も洗練された購入者を惹きつける建物を手がけるという評価を得ています。
Robert A.M. Stern Architects (RAMSA)
建築設計
RAMSAは、ニューヨーク市および世界における高級住宅建築の最高峰の名です。同社のポートフォリオには、220 Central Park South、520 Park Avenue、15 Central Park West、30 Park Place - 超高級市場を再定義し、総体として数十億ドルの販売を生み出してきた建物 - が含まれます。RAMSAの古典的なデザイン言語、プロポーションへの綿密な配慮、そして永く続く素材へのこだわりは、その建物をマンハッタンで最も切望される新築建築にしています。
Yabu Pushelberg
インテリアデザイン
Yabu Pushelbergは、並外れた洗練と感覚的な豊かさを備えたインテリアを生み出すことで世界的に称賛されるデザインスタジオです。George YabuとGlenn Pushelbergによって設立された同社は、世界で最も格式高いホテル、住宅、文化施設の美的アイデンティティを形づくってきました。255 East 77th Streetにおける彼らの仕事は、プライベートな住戸と建物の充実したアメニティ空間の両方に、洗練された素材のパレットとあつらえのディテールをもたらしています。
Upper East Side
255 East 77th Streetは、アッパー・イーストサイドの文化的・住宅的中心地であるレノックスヒルに位置しています。ここは、ミュージアム・マイルの世界クラスの施設、マディソン・アベニューのブティックやギャラリー、パーク・アベニューとフィフス・アベニューの並木道の静けさ、そしてセントラルパーク東側の保護庭園への近さによって特徴づけられる街です。レノックスヒルは、静謐な洗練のライフスタイルを提供します - 定評あるレストラン、独立系書店、一流の医療機関、そして世界で最も切望される住所のいくつかがここにあります。この立地は、6系統の地下鉄やクロスタウンのバス路線へ容易にアクセスできる一方で、アッパー・イーストサイドをマンハッタンで最も長く愛される街の一つにしてきた、歩いて暮らせる村のような趣を保っています。
Compare 255 East 77th Street to Nearby Buildings
Buyers considering 255 East 77th Street typically also evaluate these buildings
One Madison
Flatiron
25 Columbus Circle
Columbus Circle
The Aldyn
Ismael Leyva Architects
Upper West Side
Olympic Tower
Skidmore, Owings & Merrill
Midtown East
Baccarat Residences
Skidmore, Owings & Merrill (SOM)
Midtown
1 Central Park West
Columbus Circle
277 Fifth Avenue
NoMad
Walker Tower
Chelsea
737 Park Avenue
Upper East Side
The Sheffield
Slater-Anderson Architects
Midtown West
108 Leonard
McKim, Mead & White (original)
Tribeca
One Beacon Court
Pelli Clarke Pelli Architects
Midtown East
520 West 28th
Zaha Hadid Architects
West Chelsea
75 Kenmare Street
Andre Kikoski Architect
NoLita
Lantern House
Heatherwick Studio (Thomas Heatherwick)
West Chelsea
Madison House
Handel Architects
NoMad
Sutton Tower
Thomas Juul-Hansen
Sutton Place
The Apthorp
Clinton & Russell
Upper West Side
The Bellemont
Robert A.M. Stern Architects
Carnegie Hill
The Belnord
Robert A.M. Stern Architects (conversion)
Upper West Side
The Carlyle
Bien & Prince
Upper East Side
The Laureate
SLCE Architects
Upper West Side
Waterline Square
Richard Meier, KPF, Rafael Viñoly
Upper West Side
10 Sullivan
Cary Tamarkin / Tamarkin Co.
SoHo / Hudson Square
1122 Madison Avenue
Studio Sofield / Hill West Architects
Upper East Side
116 University Place
Morris Adjmi Architects
Greenwich Village
140 Jane Street
Leroy Street Studio
West Village
180 East 88th Street
DDG Partners
Carnegie Hill
200 East 83rd Street
Robert A.M. Stern Architects
Upper East Side
25 Bond Street
BKSK Architects
NoHo
The Schumacher at 36 Bleecker
Morris Adjmi Architects
NoHo
40 Bleecker Street
Rawlings Architects
NoHo
40 Bond Street
Herzog & de Meuron
NoHo
40 Mercer Street
Jean Nouvel
SoHo
42 Crosby Street
Selldorf Architects
SoHo
520 Fifth Avenue
KPF (Kohn Pedersen Fox)
Midtown
220 Central Park South
Robert A.M. Stern Architects
Billionaires' Row
The Greenwich by Rafael Viñoly
Rafael Viñoly
Financial District
The West Residence Club
Concrete Amsterdam / Ismael Leyva Architects
Hell's Kitchen
Central Park Tower
Adrian Smith + Gordon Gill Architecture
Billionaires' Row
111 West 57th Street
SHoP Architects
Billionaires' Row
15 Central Park West
Robert A.M. Stern Architects
Upper West Side
720 West End Avenue
Emery Roth (1927) / Thomas Juul-Hansen / BP Architects
Upper West Side
53 West 53
Jean Nouvel
Billionaires' Row
Monogram New York
Ismael Leyva Architects / Neri&Hu
Midtown East
One Wall Street
Ralph Walker (1931) / SLCE Architects
Financial District
One57
Christian de Portzamparc
Billionaires' Row
432 Park Avenue
Rafael Viñoly Architects
Billionaires' Row
Waldorf Astoria Residences New York
Schultze & Weaver (1931) / SOM / Jean-Louis Deniot
Midtown East
56 Leonard Street
Herzog & de Meuron
Tribeca
520 Park Avenue
Robert A.M. Stern Architects
Billionaires' Row
Deutsche Bank Center
Skidmore, Owings & Merrill
Columbus Circle
Selene New York
Foster + Partners
Midtown East
Mandarin Oriental Residences, New York
Skidmore, Owings & Merrill
Columbus Circle
15 Hudson Yards
Diller Scofidio + Renfro
Hudson Yards
70 Vestry
Robert A.M. Stern Architects
Tribeca
35 Hudson Yards
David Childs / SOM
Hudson Yards
Aman New York
Jean-Michel Gathy / Denniston
Midtown
80 Clarkson
West Village
Greenwich Lane
FXCollaborative
West Village
50 West 66th Street
Snøhetta
Upper West Side
150 Charles Street
Cookfox Architects
West Village
Mandarin Oriental Residences, Fifth Avenue
Marin Architects
Midtown
760 Madison
COOKFOX Architects
Upper East Side
The Plaza Residences
Henry Janeway Hardenbergh
Central Park South
One High Line
Bjarke Ingels Group (BIG)
Chelsea
111 Murray Street
Kohn Pedersen Fox Associates (KPF)
Tribeca
Four Seasons at 30 Park Place
Robert A.M. Stern Architects
Tribeca
740 Park Avenue
Rosario Candela and Arthur Loomis Harmon
Upper East Side
995 Fifth Avenue
Robert A.M. Stern Architects
Upper East Side
The Ritz-Carlton Residences New York NoMad
Rafael Viñoly Architects
NoMad
Madison Square Park Tower
Kohn Pedersen Fox Associates (KPF)
NoMad
212 Fifth Avenue
HELPERN Architects
NoMad
50 Central Park South
Alvaro Siza Vieira
Midtown
The Woolworth Tower Residences
Thierry Despont (interior conversion)
Tribeca
565 Broome SoHo
Renzo Piano Building Workshop
SoHo
160 Leroy Street
Herzog & de Meuron
West Village
443 Greenwich Street
CetraRuddy Architecture
Tribeca
The Cortland
Robert A.M. Stern Architects / Olson Kundig
West Chelsea
よくあるご質問
255 East 77th Streetの竣工予定はいつですか？
255 East 77th Streetは2026年の竣工を予定しています。本建物は現在建設中で、すでに85%が成約しており、プロジェクトに対する市場の並外れた信頼を反映しています。Naftali Groupは、予定通りに、かつ最高の仕様で建物を引き渡してきた確かな実績を有しています。
255 East 77th Streetの設計者は誰ですか？
本建物は、220 Central Park Southや520 Park Avenueなどを手がけた、高級住宅建築で最も高く評価される事務所の一つ、Robert A.M. Stern Architects（RAMSA）が設計しました。インテリアデザインは世界的に称賛されるYabu Pushelbergのスタジオが担当しています。Hill West Architectsがエグゼクティブ・アーキテクトを務めます。開発はNaftali Groupが主導しています。
255 East 77th Streetに駐車場はありますか？
はい - これは本建物の最も際立った特徴の一つです。255 East 77th Streetは、建物内に33台分の屋内プライベート駐車スペースを備えており、これはマンハッタンの新築開発では極めて希少なアメニティです。個々の駐車スペースが100万ドル超で取引されてきたこの地区において、この提供内容は建物とその住民の格の高さを物語っています。
255 East 77th Streetの価格はいくらですか？
255 East 77th Streetの住戸は、2〜3ベッドルームのレイアウトが740万ドルから、4ベッドルームおよびフルフロアの住戸が1,500万ドルから2,800万ドルの価格帯です。3,750万ドルのデュプレックスを含むペントハウス・コレクションは、本物件の頂点を成します。2026年初頭時点で85%が成約済です。
255 East 77th Streetにはどのようなアメニティがありますか？
アメニティ・プログラムの中核を成すのは、劇的な天井高2層分の空間に配した75フィートのプールで、これにフルサービスのスパ、最新鋭のフィットネスセンター、プライベートなトレーニング＆ヨガスタジオ、Yabu Pushelbergがインテリアを手がけた住民ラウンジとプライベート・ダイニングルーム、緑豊かなルーフトップ・テラス、キッズプレイルーム、そして33台分の屋内駐車スペースが加わります。
255 East 77th Streetの建築様式は何ですか？
RAMSAは、ニューヨークのスカイラインの歴史で最も称えられる二つの様式であるゴシックとアール・デコの建築的伝統を統合した、高さ500フィートのライムストーン・タワーを設計しました。ファサードには深く刻まれたアーケード、ロッジア、装飾的なパーゴラ、そして彫刻的な装飾の冠飾が備わり、アッパー・イーストサイドで最も優れた戦前の名建築に匹敵する重厚さと存在感を放つ建物を生み出しています。
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255 East 77th Street, New York, NY 10075
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Manhattan不動産マーケットインテリジェンス
市場の背景: Manhattanのラグジュアリーコンドミニアム価格は、サブマーケットごとに区分されます。Billionaires’ Rowコリドー(57丁目、Park AvenueからColumbus Circleの間)は米国で最も高い平方フィート単価を誇り、トロフィーレジデンスは平方フィートあたり$4,000-$10,000+で取引されています。ダウンタウンManhattan(Tribeca、West Village、Soho)には、新規開発の限られた供給に支えられた独自のウルトララグジュアリー層があります。Upper East SideとUpper West Sideのコンドミニアム価格の中央値はダウンタウンのトロフィー水準を大きく下回りますが、より広い間取りとCentral Parkへのアクセスを提供します。Manhattanの価格は、金利、Mansion Taxの税率区分、そして各建物のオファリングプランの段階に敏感に反応します。
エンティティの視点: 2026年のスポンサー直販の新規開発には、80 Clarkson (West Village)、255 East 77th (Upper East Side)、140 Jane (West Village)、1122 Madison (Carnegie Hill)、Mandarin Oriental Fifth Avenueが含まれます。スポンサーインベントリーが残る竣工済みの建物には、Central Park Tower、220 Central Park South、53 West 53、111 West 57th、50 West 66thがあります。それぞれ、スポンサーの実績、建設融資を行う金融機関、オファリングプラン修正の頻度、421-aその他の税制優遇のステータスが異なるため、個別のデューデリジェンスが必要です。
購入者へのシグナル: Manhattanの構造的な強みには、ニューヨーク州司法長官が監督するオファリングプラン手続き(規制の緩やかな市場にはない買主側の手続き的保護)、リセール市場の厚み(売却時の高い流動性)、そして限られた短期供給(中核サブマーケットにおけるゾーニング上の開発余地の制約)が含まれます。契約時に精査すべきリスクは、$2M超のMansion Tax税率区分の上昇、スポンサー販売における譲渡税の買主負担、特定の敷地における隣地境界と眺望回廊のリスク、管理組合の転貸および転売に関する方針、そして該当する場合の421-aの段階的縮小スケジュールです。個々のプロジェクトのステータス、スポンサーインベントリーの水準、司法長官へのオファリングプラン修正、価格、販売率は、お問い合わせ時点でご確認いただく必要があります。
基本データ
- Manhattanトロフィーコンドミニアムの平方フィート単価: $1,500-$10,000+
- Billionaires’ Rowの平均平方フィート単価: $4,000-$10,000+
- ダウンタウンのトロフィー物件(Tribeca/West Village)の平方フィート単価: $2,500-$6,000+
- Mansion Tax: $1M超に1%、$2M超は買主に対する累進的な税率区分
- スポンサー契約の一般的なデポジット: 契約時に10%-20%
- 買主側弁護士による標準的な確認期間: 契約書受領から1-3営業日
- スポンサー側の仲介手数料: スポンサー販売ではデベロッパーが買主側エージェントに支払い
- 税制優遇プログラム(該当する場合): 421-a、J-51、ステータスは建物ごとに確認
- 外国籍の方によるLLC保有: 一般的、契約時にストラクチャーを設計
購入手続き
Manhattanのスポンサー販売の手続き: 予約フォーム → オファリングプランの交付 → 買主側弁護士による確認 → 契約締結と当初デポジット → 住宅ローン承認(融資利用の場合) → 引き渡し時のクロージング。スポンサーインベントリーとリセールでは手続きが異なりますので、ご内覧前のアドバイザリープランニングをお勧めいたします。
Manhattan不動産FAQ
ニューヨーク州司法長官のオファリングプランとは何ですか。
オファリングプランとは、ニューヨーク州司法長官に提出される法的文書であり、Manhattanのすべてのコンドミニアム売買を規律します。デポジットの取り扱い、住戸の仕様、共益費、固定資産税、スポンサーの義務、買主保護がここに定められています。Manhattanのコンドミニアム売買は、受理されたオファリングプランの枠組みの外で成立することはありません。修正は定期的に提出され、契約時に買主側弁護士が確認いたします。
スポンサーインベントリーとは何ですか。
スポンサーインベントリーとは、建物のデベロッパー(「スポンサー」)が保有し続けている未販売住戸を指します。スポンサー住戸は完全な新築未入居であり、交渉可能な価格、クロージング費用のクレジット、そして建物に税制優遇プログラムがある場合はその適用が含まれることがあります。スポンサー側の取引は、標準的なリセール契約ではなくオファリングプランに従って行われます。
Manhattanではどのような税制優遇が適用されますか。
421-aはManhattanのコンドミニアムで最も一般的な税制優遇であり、対象となる新規開発について10年から25年にわたり固定資産税の負担を軽減します。J-51は特定の改修済み建物に適用されます。各優遇措置には段階的縮小のスケジュールと建物ごとの適用条件があり、オファリングプランと最新の納税証明書での確認が必要です。
Manhattanのコンドミニアムにはどのようなクロージング費用がかかりますか。
買主側の一般的なクロージング費用は価格の2%から4%であり、ニューヨーク市および州の譲渡税(スポンサー販売では買主負担とされることが一般的)、Mansion Tax($1M超に1%、$2M超は累進的な税率区分)、タイトル保険、買主側弁護士費用、住宅ローン利用時のモーゲージ登録税、日割り計算の共益費と固定資産税が含まれます。
共益費(コモンチャージ)はHOA費と同じものですか。
いいえ、異なります。Manhattanのコンドミニアムでは、HOA費ではなく「コモンチャージ(共益費)」という用語が用いられます。共益費は建物の運営、スタッフ、アメニティ、修繕積立金に充てられます。固定資産税はニューヨーク市から別途請求され、共益費には含まれません。
Manhattan Miamiは、Manhattanの取引でどのように報酬を得ていますか。
スポンサー直販の新規開発の購入では、デベロッパーがManhattan Miamiの買主側エージェント報酬を支払います。買主の代理は、買主の自己負担なしでご利用いただけます。リセール取引では、報酬の取り決めをご契約時に開示いたします。