One Paraiso Residenze fronte baia firmate Arquitectonica e Piero Lissoni
Una torre ultimata fronte baia, con interni italiani e sei residenze per piano
One Paraiso è un condominio di 53 piani e 276 residenze sulla Biscayne Bay, nel quartiere di Edgewater a Miami. Sviluppata da Related Group, la torre unisce l'architettura di Arquitectonica agli interni residenziali e agli spazi comuni disegnati da Piero Lissoni.
L'edificio fa parte del più ampio distretto Paraiso, ma va valutato come condominio a sé. Piano, linea, esposizione sulla baia, profondità del balcone e stato degli interni generano differenze di valore significative tra le residenze, soprattutto ai piani alti e nella collezione di attici.
One Paraiso in sintesi
3131 NE 7th Avenue, Miami, FL 33137
Related Group
Arquitectonica
2018
276
53
Edgewater
Perché gli acquirenti scelgono One Paraiso
Affaccio diretto sulla Biscayne Bay
Le residenze esposte a est guardano la Biscayne Bay in direzione di Miami Beach, mentre i piani più alti possono godere di ampie viste sull'acqua e sullo skyline.
Sei residenze per piano
La pianta del piano è più contenuta rispetto a molte grandi torri di Edgewater e conferisce all'edificio un carattere residenziale più definito.
Interni di Piero Lissoni
Il designer italiano ha plasmato le residenze e gli spazi comuni con una tavolozza di materiali contemporanea e sobria.
Una proprietà consolidata
Ultimato nel 2018, One Paraiso si può valutare sulla base di gestione effettiva, storico delle rivendite, bilanci e condizioni attuali, anziché di materiali promozionali del developer.
La nostra opinione su One Paraiso
One Paraiso dà il meglio quando la residenza unisce una linea ben esposta sulla baia, uno spazio esterno realmente fruibile e un piano abbastanza alto da preservare il corridoio visivo. Gli acquirenti dovrebbero evitare di applicare lo stesso prezzo al piede quadrato a ogni unità, perché esposizione e condizioni variano in misura sostanziale.
Una due diligence adeguata comprende il bilancio attuale dell'associazione, le riserve, l'assicurazione, gli assessment, le vendite comparabili recenti e lo stato della specifica residenza. L'offerta pubblica va inoltre confrontata con le opportunità ritirate, riservate e in arrivo sul mercato.
Informazioni su One Paraiso
Condomini in vendita a One Paraiso, Edgewater
One Paraiso è un condominio fronte baia già ultimato al 3131 NE 7th Avenue, nel quartiere di Edgewater a Miami. Sviluppata da Related Group, la torre di 53 piani conta 276 residenze e attici, con appena sei abitazioni per piano. L'edificio è stato progettato da Arquitectonica, mentre Piero Lissoni ha diretto gli interni residenziali e gli spazi comuni.
Residenze, viste e planimetrie
Le residenze si orientano verso la Biscayne Bay, Miami Beach e lo skyline. Le distinzioni più importanti riguardano piano, linea, esposizione, fruibilità della terrazza e condizioni. Le residenze ai piani alti e gli attici vanno confrontati separatamente dal resto dell'offerta in rivendita, perché la tutela della vista e la metratura possono incidere in modo sostanziale sul valore.
Servizi e proprietà
Il programma di servizi di One Paraiso comprende due piscine, spa e strutture fitness, campi da tennis, un beach club privato e l'accesso ad Amara at Paraiso. Poiché l'edificio è stato ultimato nel 2018, gli acquirenti possono esaminare lo storico gestionale effettivo, i bilanci dell'associazione, le riserve, l'assicurazione e le vendite recenti, senza affidarsi a ipotesi di progetto del developer.
Consulenza per l'acquirente
Un confronto completo dovrebbe includere la documentazione attuale dell'associazione, le spese mensili di gestione, eventuali assessment, le vendite concluse di recente e l'entità dei lavori di ristrutturazione della singola residenza. Gli annunci attivi non rappresentano sempre l'intero mercato, per cui occorre verificare anche le disponibilità riservate e in arrivo sul mercato.
Collezione di residenze
Residenze in rivendita
Appartamenti e attici da due a quattro camere da letto
Variabile in base a linea e piano
Prezzi di rivendita determinati dal mercato
- Esposizioni su baia e skyline
- Terrazze private
- Opportunità ai piani alti e negli attici
Servizi fronte baia in tutto il distretto Paraiso
Acqua e benessere
- Due piscine
- Spa e centro trattamenti
- Centro fitness all'avanguardia
- Accesso al beach club privato
Sport e servizi
- Campi da tennis privati
- Concierge e servizio di parcheggio con valet
- Spazi sociali per i residenti
- Amara at Paraiso, ristorante sul mare
I visionari
Related Group
Sviluppatore
Related Group ha sviluppato One Paraiso nell'ambito del distretto fronte baia Paraiso a Edgewater.
Arquitectonica
Architettura
Arquitectonica ha progettato la torre di 53 piani e il suo profilo contemporaneo fronte baia.
Piero Lissoni
Interior design
Piero Lissoni ha disegnato gli interni residenziali e gli spazi comuni.
Edgewater
One Paraiso sorge sulla Biscayne Bay a Edgewater, a nord di Downtown Miami e a est di Wynwood. La posizione offre viste dirette sull'acqua e un rapido accesso a Design District, Midtown, Wynwood e al cuore urbano.
Fronte sulla Biscayne Bay
Vicino al Miami Design District
Accesso a Midtown e Wynwood
Breve tragitto in auto da Downtown e Miami Beach
Domande frequenti
Che cos'è One Paraiso?
One Paraiso è un condominio già ultimato di 53 piani al 3131 NE 7th Avenue, nel quartiere di Edgewater a Miami. La torre conta 276 residenze e attici, con sei residenze per piano.
Chi ha progettato One Paraiso?
Arquitectonica ha progettato la torre, mentre Piero Lissoni ha disegnato gli interni delle residenze e gli spazi comuni. Lo sviluppo è di Related Group.
Quali servizi offre One Paraiso?
Il programma di servizi comprende due piscine, una spa, strutture fitness, campi da tennis, un beach club privato e l'accesso ad Amara at Paraiso, il ristorante sul mare dello chef Michael Schwartz.
Dove si trova One Paraiso?
One Paraiso si trova al 3131 NE 7th Avenue, sulla Biscayne Bay a Edgewater, tra Downtown Miami e il Miami Design District.
Che cosa dovrebbero confrontare gli acquirenti a One Paraiso?
Gli acquirenti dovrebbero confrontare piano, linea, esposizione sulla baia, profondità del balcone, condizioni, spese mensili di gestione, riserve e assessment. Le residenze ai piani alti e gli attici possono avere un andamento diverso rispetto al più ampio mercato di rivendita dell'edificio.
Disponibilità riservata presso One Paraiso
Per disponibilità aggiornate, storico dei prezzi, planimetrie e opportunità off-market presso One Paraiso, richieda una valutazione riservata al nostro team di consulenza.
3131 NE 7th Avenue, Miami, FL 33137
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Intelligence del mercato immobiliare di Miami
Contesto di mercato: La migrazione da Miami verso il Nord-Est e dalla California a Miami si è trasformata da picco dell'era pandemica a ricollocazione strutturale. La popolazione di milionari di Miami’ è cresciuta di circa il 78% tra il 2013 e il 2023. Il vincolo geografico è stringente: oceano, baia ed Everglades limitano l'offerta. Mediane di dicembre 2025: condominio a Miami Beach 620.000 dollari, condominio a Brickell 580.000 dollari. Prezzo al piede quadrato dei condomini di pregio: 1.200-3.500+ dollari, fino a 2.000-4.500+ dollari su Fisher Island e 1.800-4.000+ dollari a South of Fifth.
Sottomercati di valore: Brickell (600-1.500 dollari/SF), Edgewater (700-1.200 dollari/SF), Downtown Miami (600-2.000 dollari/SF). Sottomercati trophy: Fisher Island, Sunny Isles Beach (1.500-3.500 dollari/SF, denso inventario di branded residence), South of Fifth. Tra i benchmark delle branded residence figurano Four Seasons Surf Club (2.200-3.500 dollari/SF), St. Regis Sunny Isles (1.800-2.800 dollari/SF) e Porsche Design Tower (1.600-2.400 dollari/SF). Miami conta oggi più residenze a marchio alberghiero di qualsiasi altra città dell'emisfero occidentale.
I fattori strutturali si sommano: assenza di imposte statali sul reddito (contro il 10,9% di New York e il 13,3% della California), nessuna imposta di successione, crescita del 78% dei milionari nel decennio e inflazione dei costi di costruzione. L'inventario attuale in fase di progetto è stato finanziato e avviato prima che dazi del 20-50% colpissero acciaio, alluminio, calcestruzzo e legname, di fatto l'ultima tranche di prezzi pre-dazi. La legge SB 264 della Florida limita le acquisizioni da parte di cittadini di determinati paesi entro 10 miglia dalle installazioni militari e deve essere verificata in fase contrattuale per gli acquirenti internazionali.
Dati chiave
- Mediana condomini Miami Beach (dic 2025): 620.000 dollari
- Mediana condomini Brickell (dic 2025): 580.000 dollari
- $/SF condomini di pregio: 1.200-3.500+ dollari
- $/SF Fisher Island: 2.000-4.500 dollari
- Giorni medi sul mercato: 95
- Costi di chiusura: 2-3% (contanti), 3-4% (finanziato)
- Imposta immobiliare: ~2% del valore catastale su base annua
- Crescita della popolazione di milionari: +78% (2013-2023)
- Imposta statale sul reddito: 0% (contro NY 10,9%, CA 13,3%)
Cosa devono sapere gli acquirenti
La popolazione di milionari di Miami’ è cresciuta di circa il 78% tra il 2013 e il 2023, in assenza di imposte statali sul reddito e con rigidi vincoli geografici (oceano, baia, Everglades) che limitano l'offerta. Il prezzo al piede quadrato dei condomini di pregio si attesta tra 1.200-3.500+ dollari, fino a 2.000-4.500+ dollari su Fisher Island e 1.800-4.000+ dollari a South of Fifth. Miami conta oggi più residenze a marchio alberghiero di qualsiasi altra città dell'emisfero occidentale.
Domande frequenti sul mercato immobiliare di Miami
Quali sono le attuali mediane dei condomini di Miami’?
Dicembre 2025: Miami Beach 620.000 dollari, Brickell 580.000 dollari. Il patrimonio di condomini di pregio si attesta tra 1.200-3.500+ dollari al piede quadrato, fino a 2.000-4.500 dollari su Fisher Island e 1.800-4.000 dollari a South of Fifth.
Perché Miami attrae strutturalmente capitali UHNW?
Nessuna imposta statale sul reddito (contro il 10,9% di NY e il 13,3% della CA), nessuna imposta di successione, una crescita del 78% della popolazione di milionari nel decennio (2013-2023) e vincoli geografici che limitano l'offerta nel lungo periodo. Si tratta di fattori strutturali, non ciclici.
Cosa significa il contesto dei dazi sui costi di costruzione per l'inventario attuale?
L'inventario attuale in fase di progetto è stato finanziato e avviato prima che dazi del 20-50% colpissero acciaio, alluminio, calcestruzzo e legname. Si prevede un aumento significativo dei prezzi al costo di sostituzione nel prossimo ciclo di sviluppo. Le allocazioni attuali rappresentano l'ultima tranche di prezzi pre-dazi.
Cos'è la legge SB 264 della Florida e come influisce sugli acquirenti internazionali?
La legge SB 264 della Florida limita le acquisizioni immobiliari da parte di cittadini di sette paesi (Cina, Russia, Iran, Corea del Nord, Cuba, Venezuela, Siria) entro 10 miglia dalle installazioni militari. La restrizione deve essere verificata in fase contrattuale e può richiedere adeguamenti della struttura societaria per garantire la conformità.
Quali sono i tipici costi mensili di gestione di un condominio a Miami?
Spese condominiali 0,80-2,50 dollari al piede quadrato al mese, imposta immobiliare ~2% del valore catastale su base annua, assicurazione HO-6 2.000-5.000+ dollari annui, assicurazione contro le alluvioni 500-3.000+ dollari. Un condominio di 2.000 piedi quadrati comporta 1.600-5.000 dollari al mese di sole spese condominiali.
Quali sono i requisiti di ispezione post-Surfside?
Gli edifici di 3 o più piani devono sottoporsi a ispezioni strutturali al 30° anno (al 25° se costieri), poi ogni 10 anni. Le associazioni devono finanziare integralmente i fondi di riserva; le deroghe alle riserve non sono più consentite. Gli edifici più datati comportano un rischio di contributi straordinari; l'ispezione e l'esame dello studio sulle riserve sono richiesti in fase di due diligence.