גן עדן בחוף, הזדמנות חד-פעמית בחיים
בנוי על רצועת החוף המבוקשת ביותר בדרום פלורידה, Rivage Bal Harbour מתנשא מתוך הצמחייה הטרופית השופעת כמגדלור של מגורים מודרניים. האוסף המצומצם מאוד הזה של 56 דירות שטופות אור בשמיים מציע חיי יוקרה בחזית החוף, כמה צעדים מחנויות Bal Harbour Shops האייקוניות, על הנכס האחרון בחזית האוקיינוס שעתיד להיבנות בבל הארבור.
Rivage Bal Harbour במבט כולל
10245 Collins Avenue, Bal Harbour, FL 33154
Related Group, Two Roads Development
Arquitectonica
2027
56
25
קונדומיניום
Bal Harbour
מדוע רוכשים בוחרים ב-Rivage Bal Harbour
מגרש החוף האחרון לפיתוח בבל הארבור
זו אינה לשון שיווקית: Rivage ממוקם על חלקת החוף האחרונה שנותרה לפיתוח בבל הארבור. משעה שהבניין הזה יימסר, לא תהיה אפשרות לבנייה חדשה בחזית האוקיינוס באחת הנחלות היוקרתיות ביותר בדרום פלורידה. Related Group ו-Two Roads Development רכשו 2.67 אקר עם 200 רגל של קו חוף פרטי ב-10245 Collins Avenue. עבור רוכשים שמבינים את נדירות הקרקע, העובדה הזו לבדה קובעת את השיחה. אנו פועלים בבל הארבור שנים, ויכולים לאשר שצנרת הפיתוח כאן סגורה למעשה אחרי Rivage.
56 דירות בלבד, לכל אחת חניון פרטי לשתי מכוניות
חמישים ושש יחידות על פני 25 קומות הן צפיפות נמוכה במיוחד לבניין ברמה כזו. אבל הפרט שמפתיע שוב ושוב את הרוכשים שלנו הוא החניון הפרטי לשתי מכוניות הכלול בכל דירה. בשוק שבו חניה מקורה היא מתקן פרימיום, Rivage מספק חניון פרטי סגור עם מחסן, מאפיין השמור בדרך כלל לבתי עיר או לווילות, לא למגדלי קונדו. בשילוב כניסה ישירה במעלית פרטית, תקרות בגובה 10 רגל ומרפסות בעומק של עד 12 רגל, כל דירה פועלת יותר כבית פרטי מאשר כיחידת קונדו. החל מ-3,300 רגל רבוע, אלה דירות גדולות באמת.
אדריכלות של SOM עם עיצוב פנים של Rottet Studio
SOM (Skidmore, Owings & Merrill) היא אחד משרדי האדריכלות המכובדים בעולם, ואחראית על ציוני דרך מבורג' ח'ליפה ועד One World Trade Center. מעורבותה ב-Rivage מעידה על רצינות עיצובית שמעט פרויקטים בדרום פלורידה יכולים להתהדר בה. Lauren Rottet מ-Rottet Studio אחראית על עיצוב הפנים, ו-Enzo Enea מ-Enea Garden Design יצר את אדריכלות הנוף. מטבחי Sub-Zero ו-Wolf עם כיריים גז וחדרי רחצה מטרוורטין עם אביזרי Dornbracht משקפים את היוחסין הזה. אנו אומרים לרוכשים שצוות העיצוב לבדו מציב את Rivage בקטגוריה אחרת.
מגורי אחוזה בשירות מלא, עם באטלר ושף
תוכנית השירותים ב-Rivage חורגת ממה שמציעים אפילו רוב הפרויקטים הממותגים. לכל בעל דירה גישה לבאטלר ולמנהל אחוזה ייעודיים, שף פרטי, שירותי קניות, קונסיירז' רפואי, משק בית, כביסה, ארוחות בדירה ורכב הבית. המסעדה בחזית האוקיינוס לדיירים בלבד, טרקלין הקוקטיילים ובר ארוחות הבוקר מייתרים את הצורך לצאת מהבניין לארוחות היומיום. זה שירות ברמת אחוזה בפורמט של קונדו, ובבניין של 56 יחידות יחס השירות לדיירים הוא מהגבוהים שראינו בדרום פלורידה. במחירים שמתחילים ב-8 מיליון דולר, המחיר משקף את הבלעדיות הזו.
הערכתנו את Rivage Bal Harbour
Rivage Bal Harbour הוא נכס הדגל של מחזור הפיתוח הנוכחי בדרום פלורידה, והצוות שלנו ניגש אליו בהתאם. Related Group ו-Two Roads Development הבטיחו את חלקת החוף האחרונה בבל הארבור, 2.67 אקר ב-10245 Collins Avenue עם 200 רגל של קו חוף פרטי, וגייסו את SOM, את Rottet Studio ואת Enea Garden Design כדי ליצור 56 וילות בחזית החוף על פני 25 קומות. כשאנו אומרים שהבניין הזה נמצא בקטגוריה אחרת, אנו מדברים מתוך ניסיון ישיר בעבודה עם רוכשים בפרויקטי אולטרה-יוקרה מתחרים ברחבי מיאמי-דייד.
תמהיל היחידות נע מדירות בנות שלושה חדרי שינה בשטח 3,284 רגל רבוע ועד בתים בני חמישה חדרי שינה בשטח 6,655 רגל רבוע, וכן שלושה פנטהאוזים שבראשם Ocean Penthouse בשטח 12,603 רגל רבוע. המחירים מתחילים ב-8 מיליון דולר, עם מבנה מקדמה של 20 אחוז בחתימת החוזה, 10 אחוז בתחילת העבודות, 10 אחוז בסיום שלד הבניין ו-60 אחוז בסגירת העסקה. כל דירה כוללת כניסה ישירה במעלית פרטית, חניון פרטי לשתי מכוניות, מטבחי Sub-Zero ו-Wolf עם כיריים גז וחדרי רחצה מטרוורטין עם אביזרי Dornbracht. חבילת השירותים, עם באטלר, מנהל אחוזה, שף פרטי, קונסיירז' רפואי ורכב הבית, נקראת יותר כמו אחוזה פרטית מאשר כמו קונדו.
השיקול הגלוי הוא המחיר. החל מ-8 מיליון דולר ועם דמי תחזוקה משוערים של 2.10 דולר לרגל רבוע, זו התחייבות משמעותית אפילו בקנה המידה של בל הארבור. רוכשים שמחפשים יוקרה בחזית החוף בנקודת כניסה נמוכה יותר צריכים לשקול את Rosewood Hillsboro Beach או את Ritz-Carlton Pompano. ולוח מסירה של 2030 ואילך מחייב הון סבלני. אבל עבור רוכשים שרוצים את פסגת השוק בדרום פלורידה, עם מגרש החוף האחרון, צוות עיצוב ברמה עולמית, בלעדיות של 56 יחידות ושירותי אחוזה מלאים, Rivage הוא התשובה. הצוות שלנו עובד בצמוד עם רוכשים שמשווים בין Rivage לבין Faena Residences, Shore Club ו-The Perigon.
אודות Rivage Bal Harbour
Rivage Bal Harbour הוא קונדו אולטרה-יוקרתי בחזית החוף ב-10245 Collins Avenue, בפיתוח Related Group ו-Two Roads Development על חלקת החוף האחרונה הזמינה בבל הארבור. הבניין בן 25 הקומות, בתכנון SOM (Skidmore, Owings & Merrill), עם עיצוב פנים של Lauren Rottet מ-Rottet Studio ואדריכלות נוף של Enzo Enea מ-Enea Garden Design, כולל 56 וילות בחזית החוף בלבד, על מגרש של 2.67 אקר עם 200 רגל של קו חוף פרטי. משרד התיווך שלנו רואה בו את פרויקט האולטרה-יוקרה המשמעותי ביותר המתפתח כעת במחוז מיאמי-דייד, בעל ערך נדירות שלא ניתן לשחזר לאחר שמגרש החוף האחרון בבל הארבור ייבנה.
אוסף הדירות כולל 15 יחידות בנות שלושה חדרי שינה בשטח 3,284 עד 3,297 רגל רבוע, 30 יחידות בנות ארבעה חדרי שינה בשטח 4,215 עד 4,810 רגל רבוע ו-8 יחידות בנות חמישה חדרי שינה בשטח 5,810 עד 6,655 רגל רבוע. שלושה פנטהאוזים מעטרים את הבניין: Lower Penthouse בשטח 9,464 רגל רבוע, Bay Penthouse בשטח 8,677 רגל רבוע ו-Ocean Penthouse בשטח 12,603 רגל רבוע. המחירים מתחילים ב-8 מיליון דולר, עם מבנה מקדמה של 20 אחוז בחתימת החוזה, 10 אחוז בתחילת העבודות, 10 אחוז בסיום שלד הבניין ו-60 אחוז בסגירת העסקה. דמי התחזוקה החודשיים המשוערים עומדים על 2.10 דולר לרגל רבוע.
בכל דירה כניסה ישירה במעלית פרטית, תקרות בגובה 10 רגל, חלונות מהרצפה עד התקרה, מרפסות בעומק של עד 12 רגל, חניון פרטי לשתי מכוניות עם מחסן, מטבחי Sub-Zero ו-Wolf עם כיריים גז וחדרי רחצה ראשיים מטרוורטין עם אביזרי Dornbracht. 25,000 רגל רבוע של מתקנים כוללים בריכות Sunrise ו-Sunset עם קבאנות, ספא מלא עם חמאם ובריכות טבילה, חדר כושר עם סטודיו ליוגה, מגרשי פיקלבול ופאדל, מסעדה בחזית האוקיינוס לדיירים בלבד, טרקלין קוקטיילים ובר ארוחות בוקר, חדר מדיה, ספרייה וחדר משחקים לילדים עם סימולטור משחקי VR. תוכנית השירותים כוללת באטלר ייעודי, מנהל אחוזה, שף פרטי, קונסיירז' רפואי, שירותי קניות, משק בית, ארוחות בדירה ורכב הבית.
Rivage תופס מעמד ייחודי בשוק היוקרה של בל הארבור ושל דרום פלורידה כולה. כמגרש הפיתוח האחרון בחזית החוף בנחלה היוקרתית הזו, כמה צעדים מ-Bal Harbour Shops ועם נוף אל האטלנטי, מפרץ ביסקיין ואופק מיאמי, הוא מציע ערך נדירות שפשוט אי אפשר לשחזר. רוכשים שמשווים ברמה הזו בוחנים בדרך כלל גם את Faena Residences Miami, את Shore Club ואת The Perigon במיאמי ביץ', וכן את Rosewood Hillsboro Beach כחלופה שקטה יותר בחזית האוקיינוס. הצוות שלנו ב-ManhattanMiami.com מתמחה בנכסי אולטרה-יוקרה בדרום פלורידה, ויכול לספק השוואות מפורטות של תוכניות, זמינות עדכנית וייעוץ פרטי. צרו קשר כדי לדון ב-Rivage Bal Harbour.
עיינו ב-פרויקטי טרום בנייה במיאמי או ב-Billionaires' Beach מיאמי. לרוכשים בינלאומיים, ראו את מדריך מיאמי לרוכשים זרים.
מגורים ללא תחרות
אוסף הדירות
שלושה חדרי שינה
3 חדרי שינה
2,800–3,500 רגל רבוע
החל מ-8 מיליון דולר
ארבעה חדרי שינה
4 חדרי שינה
3,500–5,000 רגל רבוע
החל מ-12 מיליון דולר
חמישה חדרי שינה
5 חדרי שינה
5,000–6,500 רגל רבוע
החל מ-18 מיליון דולר
פנטהאוז
5–6 חדרי שינה
7,000+ רגל רבוע
החל מ-30 מיליון דולר
דירות החל מ-$8,000,000
מתקנים ושירותים
מתקנים
- בריכות Sunrise ו-Sunset עם קבאנות
- מסעדה בחזית האוקיינוס, לדיירים בלבד
- Rivage Spa: סאונה, חמאם ובריכות טבילה
- חדר כושר וסטודיו ליוגה
- מגרשי פיקלבול ופאדל
- טרקלין קוקטיילים ובר ארוחות בוקר
- חדר מדיה וספרייה
- חדר משחקים לילדים וסימולטור משחקי VR
- מועדון חוף בשירות מלא
- חניון פרטי לשתי מכוניות לכל דירה
- באטלר דיור ומנהל אחוזה
- אבטחה 24 שעות ושירות ואלה
בעלי החזון
Related Group
יזם
Two Roads Development
יזם
SOM
אדריכל עיצוב
Rottet Studio
מעצב פנים
פנינת הכתר של בל הארבור
בל הארבור, שעוגנה בחנויות Bal Harbour Shops האייקוניות, היא מזה זמן רב נחלה אליטיסטית בקצה האי המחסום היפה הזה. היא ללא עוררין התגלמות המתוחכמת והעשירה ביותר מבחינה תרבותית של אורח החיים הזוהר של דרום פלורידה. עם נופים בלתי מוסתרים אל האוקיינוס האטלנטי, מפרץ ביסקיין ואופק מיאמי, Rivage הוא באמת גן עדן עלי אדמות.
שאלות נפוצות
מהו Rivage Bal Harbour?
Rivage Bal Harbour הוא מגדל בן 25 קומות בחזית החוף הכולל 56 וילות משפחתיות על 2.67 אקר, עם 200 רגל אורך של קו חוף פרטי ובתולי. זהו הנכס האחרון בחזית החוף שיפותח בבל הארבור, בתכנון SOM עם עיצוב פנים של Rottet Studio, ובפיתוח Related Group ו-Two Roads Development.
אילו סוגי דירות זמינים?
Rivage מציע 15 דירות בנות שלושה חדרי שינה (3,284–3,297 רגל רבוע), 30 דירות בנות ארבעה חדרי שינה (4,215–4,810 רגל רבוע), 8 דירות בנות חמישה חדרי שינה (5,810–6,655 רגל רבוע), וכן שלושה פנטהאוזים בלעדיים: Lower Penthouse (9,464 רגל רבוע), Bay Penthouse (8,677 רגל רבוע) ו-Ocean Penthouse (12,603 רגל רבוע).
מהם מאפייני הדירות?
בכל דירה כניסה ישירה במעלית פרטית, תקרות בגובה 10 רגל, חלונות מהרצפה עד התקרה, מרפסות בעומק של עד 12 רגל, מטבחי Sub-Zero ו-Wolf בהתאמה אישית עם כיריים גז, חדרי רחצה ראשיים מטרוורטין עם אביזרי Dornbracht וחניון פרטי לשתי מכוניות עם מחסן.
מהו המחיר ההתחלתי?
הדירות ב-Rivage Bal Harbour מתחילות ב-8,000,000 דולר. מבנה המקדמה הוא 20 אחוז בחתימת החוזה, 10 אחוז בתחילת העבודות, 10 אחוז בסיום שלד הבניין ו-60 אחוז בסגירת העסקה. דמי התחזוקה המשוערים הם 2.10 דולר לרגל רבוע.
אילו מתקנים מוצעים?
25,000 רגל רבוע של מתקנים, ובהם שתי בריכות בסגנון אתר נופש (Sunrise ו-Sunset), Rivage Spa עם סאונה, חמאם ובריכות טבילה, חדר כושר עם סטודיו ליוגה, מגרשי פיקלבול ופאדל, מסעדה בחזית האוקיינוס, טרקלין קוקטיילים, חדר מדיה, ספרייה, חדר משחקים לילדים, סימולטור משחקי VR ומועדון חוף בשירות מלא.
אילו שירותים כלולים?
הדיירים נהנים מבאטלר ומנהל אחוזה ייעודיים, שף פרטי, שירותי קניות, קונסיירז' רפואי, משק בית, כביסה, ארוחות בדירה מהמסעדה שבבניין, רכב הבית, אבטחה 24 שעות, שירות ואלה ומנהל כללי במקום.
מי תכנן את Rivage Bal Harbour?
האדריכלות העיצובית היא של SOM (Skidmore, Owings & Merrill), אחד המשרדים המוערכים בעולם, עם שותף העיצוב Olin McKenzie. עיצוב הפנים הוא של Rottet Studio בהובלת Lauren Rottet, ואדריכלות הנוף של Enea Garden Design בהובלת Enzo Enea.
היכן נמצא Rivage Bal Harbour?
10245 Collins Avenue, Bal Harbour, FL 33154. כמה צעדים מחנויות Bal Harbour Shops האייקוניות, עם נופים בלתי מוסתרים אל האוקיינוס האטלנטי, מפרץ ביסקיין ואופק מיאמי. טרקלין המכירות נמצא ב-Bal Harbour Shops, 9700 Collins Ave, 3rd Floor.
מידע פרטי על הדירות הזמינות ב-Rivage Bal Harbour
לזמינות עדכנית, היסטוריית מחירים, תוכניות קומה והזדמנויות מחוץ לשוק ב-Rivage Bal Harbour, בקשו סקירה חסויה מצוות הייעוץ שלנו.
10245 Collins Avenue, Bal Harbour, FL 33154
בשליחת טופס זה, ייתכן שתיצור עמכם קשר חברת Manhattan Miami Real Estate LLC. צפו במדיניות הפרטיות שלנו.
מודיעין שוק המקרקעין של Miami
הקשר שוק: ההגירה מ-Miami אל ה-Northeast ומ-Miami אל California הפכה משיא תקופת המגפה למעבר מבני. אוכלוסיית המיליונרים של Miami צמחה בכ-78% בין 2013 ל-2023. האילוץ הגאוגרפי מחייב: האוקיינוס, המפרץ וה-Everglades מרסנים את ההיצע. חציוני דצמבר 2025: דירה משותפת ב-Miami Beach 620 אלף$, דירה משותפת ב-Brickell 580 אלף$. מחיר לרגל רבועה בבתי יוקרה משותפים: 1,200-3,500$+, ומגיע ל-2,000-4,500$+ ב-Fisher Island ול-1,800-4,000$+ ב-South of Fifth.
תת-שווקי ערך: Brickell (600-1,500$/SF), Edgewater (700-1,200$/SF), Downtown Miami (600-2,000$/SF). תת-שווקי טרופי: Fisher Island, Sunny Isles Beach (1,500-3,500$/SF, מלאי צפוף של מגורי מותג), South of Fifth. בנצ'מרקים של מגורי מותג כוללים את Four Seasons Surf Club (2,200-3,500$/SF), St. Regis Sunny Isles (1,800-2,800$/SF) ו-Porsche Design Tower (1,600-2,400$/SF). Miami נושאת כיום יותר מגורי מותג של בתי מלון מכל עיר אחרת בחצי הכדור המערבי.
הקלטים המבניים מצטברים: אין מס הכנסה מדינתי (לעומת 10.9% ב-NY, 13.3% ב-CA), אין מס עיזבון, צמיחה של 78% במספר המיליונרים בעשור ואינפלציה בעלויות הבנייה. מלאי טרום-הבנייה הנוכחי מומן והחל בעבודות עפר לפני שמכסים של 20-50% הוטלו על פלדה, אלומיניום, בטון ועץ, למעשה המנה האחרונה של תמחור טרום-מכסים. חוק Florida SB 264 מגביל רכישות על ידי אזרחי מדינות מסוימות בטווח של 10 מייל ממתקנים צבאיים, ויש לבחון זאת בשלב החוזה עבור רוכשים בינלאומיים.
עובדות מפתח
- חציון דירה משותפת ב-Miami Beach (דצמבר 2025): 620 אלף$
- חציון דירה משותפת ב-Brickell (דצמבר 2025): 580 אלף$
- דירת יוקרה משותפת $/SF: 1,200-3,500$+
- Fisher Island $/SF: 2,000-4,500$
- ממוצע ימים בשוק: 95
- עלויות סגירה: 2-3% (מזומן), 3-4% (במימון)
- מס נכסים: כ-2% מהשווי המוערך מדי שנה
- צמיחת אוכלוסיית המיליונרים: +78% (2013-2023)
- מס הכנסה מדינתי: 0% (לעומת NY 10.9%, CA 13.3%)
מה שקונים צריכים לדעת
אוכלוסיית המיליונרים של Miami צמחה בכ-78% בין 2013 ל-2023, ללא מס הכנסה מדינתי ועם אילוצים גאוגרפיים נוקשים (אוקיינוס, מפרץ, Everglades) המגבילים את ההיצע. מחיר לרגל רבועה בבתי יוקרה משותפים נע בין 1,200-3,500$+, ומגיע ל-2,000-4,500$+ ב-Fisher Island ול-1,800-4,000$+ ב-South of Fifth. Miami נושאת כיום יותר מגורי מותג של בתי מלון מכל עיר אחרת בחצי הכדור המערבי.
שאלות נפוצות על מקרקעין ב-Miami
מהם החציונים הנוכחיים של בתים משותפים ב-Miami?
דצמבר 2025: Miami Beach 620 אלף$, Brickell 580 אלף$. מלאי בתי היוקרה המשותפים נע בין 1,200-3,500$+ לרגל רבועה, ומגיע ל-2,000-4,500$ ב-Fisher Island ול-1,800-4,000$ ב-South of Fifth.
מדוע Miami מושכת הון של בעלי הון עתק באופן מבני?
אפס מס הכנסה מדינתי (לעומת NY 10.9%, CA 13.3%), אין מס עיזבון, צמיחה של 78% במספר המיליונרים בעשור (2013-2023) ואילוצים גאוגרפיים המגבילים את ההיצע לטווח הארוך. אלו קלטים מבניים, לא מחזוריים.
מה משמעות סביבת המכסים על עלויות הבנייה עבור המלאי הנוכחי?
מלאי טרום-הבנייה הנוכחי מומן והחל בעבודות עפר לפני שמכסים של 20-50% הוטלו על פלדה, אלומיניום, בטון ועץ. צפוי שתמחור על בסיס עלות שחלוף במחזור הפיתוח הבא יעלה באופן ניכר. ההקצאות הנוכחיות מייצגות את המנה האחרונה של תמחור טרום-מכסים.
מהו חוק Florida SB 264 וכיצד הוא משפיע על רוכשים בינלאומיים?
חוק Florida SB 264 מגביל רכישות נכסים על ידי אזרחי שבע מדינות (China, Russia, Iran, North Korea, Cuba, Venezuela, Syria) בטווח של 10 מייל ממתקנים צבאיים. יש לבחון את ההגבלה בשלב החוזה, והיא עשויה לחייב התאמות במבנה הישות לצורך עמידה בדרישות.
מהן עלויות ההחזקה החודשיות האופייניות בבית משותף ב-Miami?
דמי ועד בית (HOA) של 0.80-2.50$ לרגל רבועה לחודש, מס נכסים של כ-2% מהשווי המוערך מדי שנה, ביטוח HO-6 של 2,000-5,000$+ לשנה, ביטוח הצפה של 500-3,000$+. דירה משותפת בגודל 2,000 רגל רבועה עולה 1,600-5,000$ לחודש בדמי ועד הבית בלבד.
מהן דרישות הביקורת שלאחר Surfside?
מבנים בני 3 קומות ומעלה חייבים לעבור ביקורות מבניות בשנה ה-30 (שנה ה-25 אם הם חופיים), ולאחר מכן מדי 10 שנים. על ועדי הבתים לממן במלואם את קרנות הרזרבה; ויתורים על רזרבות אינם מותרים עוד. מבנים ישנים נושאים סיכון של היטל מיוחד; בדיקת ביקורת וסקירת מחקר רזרבה נדרשות בשלב בדיקת הנאותות.