One Paraiso דירות בחזית המפרץ בתכנון Arquitectonica ו-Piero Lissoni
מגדל גמור בחזית המפרץ, עם פנים איטלקי ושש דירות בכל קומה
One Paraiso הוא בניין קונדו בן 53 קומות ו-276 דירות על Biscayne Bay, בשכונת אדג'ווטר שבמיאמי. המגדל, שפותח בידי Related Group, משלב את האדריכלות של Arquitectonica עם פנים מגורים ושטחי שירות בעיצובו של Piero Lissoni.
הבניין הוא חלק מרובע Paraiso הרחב, אך יש להעריך אותו כקונדו עצמאי. קומה, קו, חשיפה למפרץ, עומק המרפסת ומצב הפנים יוצרים הבדלי ערך משמעותיים בין הדירות, ובמיוחד בקומות העליונות ובקולקציית הפנטהאוזים.
One Paraiso במבט כולל
3131 NE 7th Avenue, Miami, FL 33137
Related Group
Arquitectonica
2018
276
53
Edgewater
מדוע רוכשים בוחרים ב-One Paraiso
מיקום ישיר על Biscayne Bay
דירות הפונות מזרחה משקיפות מעבר ל-Biscayne Bay אל מיאמי ביץ', ואילו הקומות הגבוהות יותר נהנות מנוף רחב אל המים ואל קו הרקיע.
שש דירות בכל קומה
שטח הקומה מצומצם יותר מזה של מגדלים גדולים רבים באדג'ווטר, וכך מקבל הבניין אופי מגורים מוגדר יותר.
פנים בעיצוב Piero Lissoni
המעצב האיטלקי עיצב את הדירות ואת שטחי השירות בפלטת חומרים עכשווית ומרוסנת.
בעלות מבוססת
One Paraiso הושלם ב-2018, ולכן אפשר להעריך אותו לפי תפעול בפועל, היסטוריית מכירות חוזרות, תקציבים ומצבו הנוכחי, ולא לפי חומרי יזם צפויים.
הערכתנו את One Paraiso
One Paraiso משכנע במיוחד כשהדירה משלבת קו חזק הפונה למפרץ, שטח חיצוני שימושי וקומה גבוהה דיה להגן על מסדרון הנוף. רוכשים צריכים להימנע מתמחור כל יחידה באותו מחיר לרגל רבוע, שכן החשיפה והמצב משתנים במידה ניכרת.
בדיקת נאותות נכונה כוללת את תקציב האגודה הנוכחי, קרנות הרזרבה, הביטוח, תשלומים מיוחדים, עסקאות השוואה אחרונות ואת מצבה של הדירה הספציפית. כמו כן יש לבדוק את המלאי הפומבי אל מול הזדמנויות שהוסרו מהשוק, הזדמנויות פרטיות ונכסים שעומדים להיכנס לשוק.
אודות One Paraiso
דירות קונדו One Paraiso למכירה באדג'ווטר
One Paraiso הוא בניין קונדו גמור בחזית המפרץ, ב-3131 NE 7th Avenue בשכונת אדג'ווטר שבמיאמי. המגדל בן 53 הקומות, שפותח בידי Related Group, כולל 276 דירות ופנטהאוזים, עם שש דירות בלבד בכל קומה. Arquitectonica תכננה את הבניין, ואילו Piero Lissoni הוביל את עיצוב פנים הדירות ושטחי השירות.
דירות, נופים ותוכניות קומה
הדירות מכוונות אל Biscayne Bay, מיאמי ביץ' ונופי קו הרקיע. ההבחנות החשובות ביותר הן קומה, קו, חשיפה, שימושיות המרפסת ומצב. את הדירות בקומות העליונות ואת הפנטהאוזים יש להשוות בנפרד משאר המלאי למכירה חוזרת, משום שהגנה על הנוף וגודל הדירה עשויים להשפיע באופן מהותי על הערך.
שירותים ובעלות
מערך השירותים של One Paraiso כולל שתי בריכות, ספא ומתקני כושר, מגרשי טניס, מועדון חוף פרטי וגישה ל-Amara at Paraiso. מכיוון שהבניין הושלם ב-2018, רוכשים יכולים לעיין בהיסטוריית התפעול בפועל, בתקציבי האגודה, בקרנות הרזרבה, בביטוח ובמכירות אחרונות, ולא להסתמך על הנחות יזם צפויות.
ליווי לרוכשים
השוואה מלאה צריכה לכלול את מסמכי האגודה העדכניים, עלויות החזקה חודשיות, כל תשלום מיוחד, מכירות שנסגרו לאחרונה והיקף השיפוץ של הדירה הספציפית. מודעות פעילות אינן משקפות תמיד את השוק כולו, ולכן יש לבדוק גם זמינות פרטית ונכסים שעומדים להיכנס לשוק.
אוסף הדירות
דירות למכירה חוזרת
דירות ופנטהאוזים בני שניים עד ארבעה חדרי שינה
משתנה לפי קו וקומה
תמחור מכירה חוזרת לפי השוק
- חשיפה למפרץ ולקו הרקיע
- מרפסות פרטיות
- הזדמנויות בקומות העליונות ובפנטהאוזים
שירותים בחזית המפרץ ברחבי רובע Paraiso
מים ובריאות
- שתי בריכות שחייה
- ספא ומתקני טיפולים
- חדר כושר מהמתקדמים ביותר
- גישה למועדון חוף פרטי
ספורט ושירות
- מגרשי טניס פרטיים
- קונסיירז' ושירות ואלט
- חללים חברתיים לדיירים
- Amara at Paraiso, מסעדה על קו המים
בעלי החזון
Related Group
יזם
Related Group פיתחה את One Paraiso כחלק מרובע Paraiso בחזית המפרץ באדג'ווטר.
Arquitectonica
אדריכלות
Arquitectonica תכננה את המגדל בן 53 הקומות ואת הפרופיל העכשווי שלו בחזית המפרץ.
Piero Lissoni
עיצוב פנים
Piero Lissoni עיצב את פנים הדירות ואת שטחי השירות.
אדג'ווטר
One Paraiso ממוקם על Biscayne Bay באדג'ווטר, צפונית לדאונטאון מיאמי ומזרחית לוינווד. המיקום מציע נוף ישיר למים וגישה ל-Design District, למידטאון, לוינווד וללב העיר.
חזית על Biscayne Bay
בסמוך ל-Miami Design District
גישה למידטאון ולוינווד
נסיעה קצרה לדאונטאון ולמיאמי ביץ'
שאלות נפוצות
מהו One Paraiso?
One Paraiso הוא בניין קונדו גמור בן 53 קומות ב-3131 NE 7th Avenue, בשכונת אדג'ווטר שבמיאמי. המגדל כולל 276 דירות ופנטהאוזים, עם שש דירות בכל קומה.
מי תכנן את One Paraiso?
Arquitectonica תכננה את המגדל, ו-Piero Lissoni עיצב את פנים הדירות ואת שטחי השירות. Related Group פיתחה את הנכס.
אילו שירותים מציע One Paraiso?
מערך השירותים כולל שתי בריכות, ספא, מתקני כושר, מגרשי טניס, מועדון חוף פרטי וגישה ל-Amara at Paraiso, המסעדה על קו המים של השף Michael Schwartz.
היכן נמצא One Paraiso?
One Paraiso ממוקם ב-3131 NE 7th Avenue על Biscayne Bay באדג'ווטר, בין דאונטאון מיאמי ל-Miami Design District.
מה כדאי לרוכשים להשוות ב-One Paraiso?
רוכשים צריכים להשוות קומה, קו, חשיפה למפרץ, עומק מרפסת, מצב, עלויות החזקה חודשיות, קרנות רזרבה ותשלומים מיוחדים. דירות בקומות העליונות ופנטהאוזים עשויים להיסחר אחרת משוק המכירות החוזרות הרחב של הבניין.
מידע פרטי על הדירות הזמינות ב-One Paraiso
לזמינות עדכנית, היסטוריית מחירים, תוכניות קומה והזדמנויות מחוץ לשוק ב-One Paraiso, בקשו סקירה חסויה מצוות הייעוץ שלנו.
3131 NE 7th Avenue, Miami, FL 33137
בשליחת טופס זה, ייתכן שתיצור עמכם קשר חברת Manhattan Miami Real Estate LLC. צפו במדיניות הפרטיות שלנו.
מודיעין שוק המקרקעין של Miami
הקשר שוק: ההגירה מ-Miami אל ה-Northeast ומ-Miami אל California הפכה משיא תקופת המגפה למעבר מבני. אוכלוסיית המיליונרים של Miami צמחה בכ-78% בין 2013 ל-2023. האילוץ הגאוגרפי מחייב: האוקיינוס, המפרץ וה-Everglades מרסנים את ההיצע. חציוני דצמבר 2025: דירה משותפת ב-Miami Beach 620 אלף$, דירה משותפת ב-Brickell 580 אלף$. מחיר לרגל רבועה בבתי יוקרה משותפים: 1,200-3,500$+, ומגיע ל-2,000-4,500$+ ב-Fisher Island ול-1,800-4,000$+ ב-South of Fifth.
תת-שווקי ערך: Brickell (600-1,500$/SF), Edgewater (700-1,200$/SF), Downtown Miami (600-2,000$/SF). תת-שווקי טרופי: Fisher Island, Sunny Isles Beach (1,500-3,500$/SF, מלאי צפוף של מגורי מותג), South of Fifth. בנצ'מרקים של מגורי מותג כוללים את Four Seasons Surf Club (2,200-3,500$/SF), St. Regis Sunny Isles (1,800-2,800$/SF) ו-Porsche Design Tower (1,600-2,400$/SF). Miami נושאת כיום יותר מגורי מותג של בתי מלון מכל עיר אחרת בחצי הכדור המערבי.
הקלטים המבניים מצטברים: אין מס הכנסה מדינתי (לעומת 10.9% ב-NY, 13.3% ב-CA), אין מס עיזבון, צמיחה של 78% במספר המיליונרים בעשור ואינפלציה בעלויות הבנייה. מלאי טרום-הבנייה הנוכחי מומן והחל בעבודות עפר לפני שמכסים של 20-50% הוטלו על פלדה, אלומיניום, בטון ועץ, למעשה המנה האחרונה של תמחור טרום-מכסים. חוק Florida SB 264 מגביל רכישות על ידי אזרחי מדינות מסוימות בטווח של 10 מייל ממתקנים צבאיים, ויש לבחון זאת בשלב החוזה עבור רוכשים בינלאומיים.
עובדות מפתח
- חציון דירה משותפת ב-Miami Beach (דצמבר 2025): 620 אלף$
- חציון דירה משותפת ב-Brickell (דצמבר 2025): 580 אלף$
- דירת יוקרה משותפת $/SF: 1,200-3,500$+
- Fisher Island $/SF: 2,000-4,500$
- ממוצע ימים בשוק: 95
- עלויות סגירה: 2-3% (מזומן), 3-4% (במימון)
- מס נכסים: כ-2% מהשווי המוערך מדי שנה
- צמיחת אוכלוסיית המיליונרים: +78% (2013-2023)
- מס הכנסה מדינתי: 0% (לעומת NY 10.9%, CA 13.3%)
מה שקונים צריכים לדעת
אוכלוסיית המיליונרים של Miami צמחה בכ-78% בין 2013 ל-2023, ללא מס הכנסה מדינתי ועם אילוצים גאוגרפיים נוקשים (אוקיינוס, מפרץ, Everglades) המגבילים את ההיצע. מחיר לרגל רבועה בבתי יוקרה משותפים נע בין 1,200-3,500$+, ומגיע ל-2,000-4,500$+ ב-Fisher Island ול-1,800-4,000$+ ב-South of Fifth. Miami נושאת כיום יותר מגורי מותג של בתי מלון מכל עיר אחרת בחצי הכדור המערבי.
שאלות נפוצות על מקרקעין ב-Miami
מהם החציונים הנוכחיים של בתים משותפים ב-Miami?
דצמבר 2025: Miami Beach 620 אלף$, Brickell 580 אלף$. מלאי בתי היוקרה המשותפים נע בין 1,200-3,500$+ לרגל רבועה, ומגיע ל-2,000-4,500$ ב-Fisher Island ול-1,800-4,000$ ב-South of Fifth.
מדוע Miami מושכת הון של בעלי הון עתק באופן מבני?
אפס מס הכנסה מדינתי (לעומת NY 10.9%, CA 13.3%), אין מס עיזבון, צמיחה של 78% במספר המיליונרים בעשור (2013-2023) ואילוצים גאוגרפיים המגבילים את ההיצע לטווח הארוך. אלו קלטים מבניים, לא מחזוריים.
מה משמעות סביבת המכסים על עלויות הבנייה עבור המלאי הנוכחי?
מלאי טרום-הבנייה הנוכחי מומן והחל בעבודות עפר לפני שמכסים של 20-50% הוטלו על פלדה, אלומיניום, בטון ועץ. צפוי שתמחור על בסיס עלות שחלוף במחזור הפיתוח הבא יעלה באופן ניכר. ההקצאות הנוכחיות מייצגות את המנה האחרונה של תמחור טרום-מכסים.
מהו חוק Florida SB 264 וכיצד הוא משפיע על רוכשים בינלאומיים?
חוק Florida SB 264 מגביל רכישות נכסים על ידי אזרחי שבע מדינות (China, Russia, Iran, North Korea, Cuba, Venezuela, Syria) בטווח של 10 מייל ממתקנים צבאיים. יש לבחון את ההגבלה בשלב החוזה, והיא עשויה לחייב התאמות במבנה הישות לצורך עמידה בדרישות.
מהן עלויות ההחזקה החודשיות האופייניות בבית משותף ב-Miami?
דמי ועד בית (HOA) של 0.80-2.50$ לרגל רבועה לחודש, מס נכסים של כ-2% מהשווי המוערך מדי שנה, ביטוח HO-6 של 2,000-5,000$+ לשנה, ביטוח הצפה של 500-3,000$+. דירה משותפת בגודל 2,000 רגל רבועה עולה 1,600-5,000$ לחודש בדמי ועד הבית בלבד.
מהן דרישות הביקורת שלאחר Surfside?
מבנים בני 3 קומות ומעלה חייבים לעבור ביקורות מבניות בשנה ה-30 (שנה ה-25 אם הם חופיים), ולאחר מכן מדי 10 שנים. על ועדי הבתים לממן במלואם את קרנות הרזרבה; ויתורים על רזרבות אינם מותרים עוד. מבנים ישנים נושאים סיכון של היטל מיוחד; בדיקת ביקורת וסקירת מחקר רזרבה נדרשות בשלב בדיקת הנאותות.