Silver Sands Residences Key Biscayne La première nouvelle résidence en front de mer à Key Biscayne depuis plus de dix ans
Présentation
Silver Sands Residences est la reconversion intimiste, en front de mer, de l'un des derniers sites hôteliers de Key Biscayne. Situé au 301 Ocean Drive, le projet introduit 56 résidences d'exception sur un marché insulaire qui n'a connu aucun nouveau programme de copropriété depuis plus de dix ans, c'est-à-dire depuis la livraison d'Oceana Key Biscayne. Développé par Terra Group et Fortune International, sur une architecture de Touzet Studio, l'immeuble puise son langage formel dans Stiltsville, les constructions historiques sur pilotis de Biscayne Bay, pour créer une expression architecturale flottante, suspendue au-dessus du paysage, avec une palette de matériaux tropicale et moderne associant pierre, bois et finitions texturées.
Les résidences sont conçues comme des résidences principales, et non comme des logements saisonniers. Les plans standards vont de 3 354 à 4 788 pieds carrés (312 à 445 m²), tandis que les penthouses dépassent 8 000 pieds carrés (743 m²) et disposent de piscines privées. Chaque résidence offre un accès par ascenseur privé, de profondes terrasses face à l'océan et une forte continuité entre intérieur et extérieur. Les 221 places de stationnement en sous-sol offrent un ratio de près de 4:1, un chiffre qui traduit la vocation de résidence à l'année du projet et un niveau d'investissement en infrastructures rarement observé parmi les programmes neufs de Miami.
Le projet adopte en outre une approche fondée sur la résilience qui le distingue du parc existant de Key Biscayne. La structure surélevée, les dispositifs de prévention des inondations à l'échelle du site et les améliorations du drainage et des infrastructures du quartier financées par le promoteur placent Silver Sands parmi les programmes résidentiels de l'île davantage tournés vers l'avenir. Pour les acquéreurs venant de marchés comme New York et Palm Beach, cette alliance de construction moderne, d'ampleur en front de mer et de planification de la résilience à long terme constitue une proposition fondamentalement différente de l'offre actuelle de condos de Key Biscayne.
Silver Sands Residences Key Biscayne en un coup d'œil
301 Ocean Drive, Key Biscayne, FL 33149
Terra Group & Fortune International
Touzet Studio
2028
56
13
Copropriété
Key Biscayne
Pourquoi les acquéreurs choisissent Silver Sands Residences Key Biscayne
Silver Sands Residences comble une lacune du marché de Key Biscayne qui existe depuis plus de dix ans. Voici pourquoi les acquéreurs que nous accompagnons suivent ce projet de près.
La seule nouvelle offre en front de mer de l'île
Key Biscayne n'a accueilli aucun nouveau programme de copropriété en front de mer depuis la livraison d'Oceana. Silver Sands est le seul projet actuellement prévu à réunir construction neuve, architecture moderne et échelle intimiste du côté océan de l'île. Pour les acquéreurs qui observent Key Biscayne depuis longtemps en attendant une offre moderne, il n'existe aucune alternative, et la rareté du foncier sur l'île laisse penser qu'une telle opportunité pourrait ne pas se représenter avant des années.
Conçu pour y vivre à l'année, et non pour la saison
Les plans de 3 354 à plus de 8 000 pieds carrés (312 à plus de 743 m²), les configurations de 3 à 5 chambres, les accès par ascenseur privé et le ratio de stationnement de 4:1 indiquent tous que Silver Sands est pensé pour des résidences principales. Il ne s'agit pas d'un immeuble optimisé pour un usage occasionnel ou pour la location, mais d'un lieu conçu pour l'acquéreur qui fait de Key Biscayne son foyer. Nos clients qui quittent New York nous le confirment régulièrement : c'est ce niveau d'espace et d'infrastructures qui les a convaincus de s'engager sur l'île.
La résilience comme thèse d'investissement
Silver Sands intègre une structure surélevée, des dispositifs de prévention des inondations à l'échelle du site et des améliorations du drainage du quartier financées par le promoteur. Il ne s'agit pas d'un argument marketing, mais d'un véritable élément de différenciation pour une propriété en front de mer sur une île-barrière. Notre équipe considère la résilience climatique comme l'un des facteurs les plus importants pour la préservation de la valeur à long terme de l'immobilier côtier, et Silver Sands la traite de manière plus complète que tout immeuble existant de Key Biscayne.
Le parcours architectural de Terra Group
Terra a constamment livré des immeubles devenus des références : Grove at Grand Bay avec Bjarke Ingels, Glass avec Rene Gonzalez, Park Grove avec Rem Koolhaas. Sa volonté d'investir dans une architecture de premier plan et sa capacité d'exécution éprouvée nous donnent confiance dans le fait que Silver Sands sera à la hauteur des exigences qu'imposent ses prix de 4 M$ à 25 M$ et plus. L'acquisition foncière de 205 M$ témoigne en outre de la conviction des promoteurs quant à la trajectoire à long terme du projet.
Notre analyse de Silver Sands Residences
Silver Sands est le projet que nous attendions à Key Biscayne. L'île a toujours eu les fondamentaux (façade océanique, intimité, proximité de Brickell, bonnes écoles, densité maîtrisée), mais il lui manquait une offre moderne à la hauteur des attentes de l'acquéreur actuel du segment de 5 M$ à 25 M$. Le parc existant (Grand Bay Residences, Ocean Club, Oceana) offre ampleur et emplacement, mais les immeubles vieillissent et les plans ne correspondent plus aux standards de vie contemporains. Silver Sands change entièrement la donne. Avec l'architecture de Touzet Studio inspirée de Stiltsville, 56 résidences sur 13 étages et des plans allant jusqu'à plus de 8 000 pieds carrés (743 m²), c'est le premier immeuble de Key Biscayne qui rivalise avec les meilleurs programmes neufs de Coconut Grove, Miami Beach et Palm Beach.
La thèse d'investissement est simple : une offre contrainte sur un marché recherché, sans programme comparable en préparation. Le seul coût d'acquisition du terrain, de 205 M$, indique la valeur que les promoteurs attribuent à ce site, et les prix prévisionnels de 4 M$ à 25 M$ et plus instaureraient un segment que Key Biscayne n'a jamais soutenu de manière régulière. Nous sommes particulièrement confiants au vu du ratio de stationnement de 4:1 et des investissements en résilience : ce sont des détails qui comptent pour l'acquéreur averti et qui distingueront Silver Sands à la revente. La migration de New York vers Key Biscayne, portée par les économies d'impôt et un cadre de vie supérieur, fournit une base de demande naturelle qui n'existait pas il y a cinq ans.
Pour une évaluation honnête, les acquéreurs doivent savoir que Silver Sands est vendu sur plan, avec une livraison estimée en 2028-2029 : c'est un engagement qui demande de la patience. Le marché de la revente au-dessus de 10 M$ à Key Biscayne a toujours été étroit ; le projet crée donc un segment de prix plutôt que d'intégrer un segment établi. L'accès unique à l'île par le Rickenbacker Causeway peut être un point de friction aux heures de pointe. Enfin, si Touzet Studio est une agence respectée, elle ne bénéficie pas de la notoriété mondiale d'un BIG ou d'un OMA : les acquéreurs devraient visiter les réalisations existantes des architectes pour juger par eux-mêmes de leur sensibilité. Cela étant, pour les acquéreurs qui comprennent les fondamentaux et disposent de l'horizon de temps nécessaire, Silver Sands représente, selon nous, l'opportunité de programme neuf la plus convaincante du marché en front de mer de la Floride du Sud.
À propos de Silver Sands Residences Key Biscayne
Silver Sands Residences est la première nouvelle résidence en front de mer à Key Biscayne depuis plus de dix ans. Elle occupe le site du 301 Ocean Drive, acquis par Terra Group et Fortune International pour la somme record de 205 M$. L'immeuble de 13 étages et 56 résidences, conçu par Touzet Studio, apporte une architecture moderne, des logements aux surfaces généreuses et une construction axée sur la résilience sur un marché insulaire défini par des immeubles des années 1990 et du début des années 2000. Pour les acquéreurs qui attendaient une offre neuve à Key Biscayne, l'attente est terminée, et le résultat est un immeuble qui redéfinit ce que peut être la vie en front de mer sur cette île.
Notre agence considère depuis longtemps Key Biscayne comme l'un des marchés en front de mer les plus sous-évalués de la Floride du Sud au regard de communautés comparables sur des îles-barrières. L'alliance d'intimité, de beauté naturelle et de proximité de Brickell (15 minutes en voiture) crée un cadre de vie difficile à reproduire ailleurs. Ce qui manquait à Key Biscayne, c'était une offre moderne, et Silver Sands comble directement cette lacune. Les résidences vont de 3 354 à plus de 8 000 pieds carrés (312 à plus de 743 m²), les penthouses disposent de piscines privées, et les 221 places de stationnement en sous-sol (un ratio de près de 4:1) traduisent la vocation de résidence à l'année qui distingue ce projet des programmes à usage saisonnier.
La thèse d'investissement de Silver Sands repose sur la rareté de l'offre et la maturation du marché. Aucun programme neuf comparable, intimiste et en front de mer, n'est actuellement prévu à Key Biscayne, et la rareté du foncier sur l'île garantit que la concurrence future restera minime. Le projet devrait établir durablement à Key Biscayne un segment de prix de 10 M$ à 20 M$ et plus, une tranche de prix dans laquelle le marché de l'île a historiquement manqué de profondeur. Pour les acquéreurs qui quittent New York, l'argument est particulièrement convaincant : un budget de 5 M$, qui permet d'acquérir un condo de deux ou trois chambres à Manhattan, offre à Key Biscayne une résidence complète en front de mer, avec en outre l'avantage de l'absence d'impôt sur le revenu au niveau de l'État.
Le parcours de Terra Group dans la réalisation d'immeubles architecturalement marquants (Grove at Grand Bay avec BIG, Glass avec Rene Gonzalez, Park Grove avec OMA) nous donne confiance dans le fait que Silver Sands sera à la hauteur des exigences de son niveau de prix. Associée à l'expertise commerciale de Fortune International et à l'approche contextuelle de Touzet Studio, cette équipe de développement comprend à la fois le marché et l'ambition architecturale nécessaires pour ouvrir un nouveau chapitre de l'histoire de Key Biscayne. Contactez notre équipe chez Manhattan Miami pour vous inscrire à l'accès prioritaire, recevoir les plans et obtenir une évaluation franche de la place de Silver Sands dans votre patrimoine.
Découvrez les programmes neufs à Miami ou consultez Billionaires' Beach Miami. Pour les acquéreurs internationaux, consultez notre guide de Miami pour les acquéreurs étrangers.
Collection de résidences
Résidence en front de mer
3 354 - 4 200 pieds carrés (312 - 390 m²)
4 M$ - 8 M$
Résidence Premium en front de mer
4 200 - 4 788 pieds carrés (390 - 445 m²)
8 M$ - 15 M$
Collection Penthouse
Plus de 8 000 pieds carrés (743 m²)
15 M$ - 25 M$ et plus
Résidences à partir de $4,000,000
World-Class Amenities
Piscine en front de mer et plage privée
Une situation directement en bordure de l'océan Atlantique, avec une piscine face à la mer digne d'un complexe hôtelier et un accès privé à la plage : l'atout déterminant de toute propriété en front de mer à Key Biscayne, offert ici avec les infrastructures et les standards de conception d'une réalisation de 2028.
Espace bien-être et fitness
Un espace bien-être complet, conçu pour le profil d'acquéreurs actifs et soucieux de leur santé qu'attire Key Biscayne. L'accent est mis sur la qualité des équipements, la lumière naturelle et la proximité de l'océan, et non sur l'effet spectaculaire.
Salon des résidents et salle à manger privée
Des espaces de convivialité intimes, à l'image de l'échelle intimiste de l'immeuble. Avec seulement 56 résidences, le ratio élevé de personnel par résident garantit un service personnalisé que les immeubles plus grands ne peuvent égaler.
Piscine et plage
- Piscine en front de mer
- Accès privé à la plage
- Pavillons de détente au bord de la piscine
- Espaces de restauration en plein air
Bien-être et remise en forme
- Centre de fitness dernier cri
- Spa et cabines de soins
- Studio de yoga et de mouvement
- Installations de sauna et de hammam
Vie sociale et réception
- Salon des résidents
- Salle à manger privée
- Espaces de réception extérieurs
- Espaces d'activités pour enfants
Services et immeuble
- Conciergerie 24 h/24
- Service de voiturier
- Ratio élevé de personnel par résident
- Gestion des colis et des livraisons
Cuisine
- Électroménager haut de gamme
- Plans de travail en pierre naturelle
- Meubles sur mesure
- Palette de matériaux tropicale et moderne
Salles de bains
- Salles de bains principales d'inspiration spa
- Finitions en pierre naturelle
- Douches à effet pluie
- Baignoires îlots profondes
Espaces de vie
- Baies vitrées du sol au plafond
- Profondes terrasses face à l'océan
- Accès par ascenseur privé
- Conception traversante, en continuité entre intérieur et extérieur
Stationnement et infrastructures
- 221 places de stationnement en sous-sol
- Ratio de stationnement d'environ 4:1
- Construction surélevée et résiliente
- Améliorations du drainage financées par le promoteur
Résilience et durabilité
- Conception axée sur la résilience, avec structure surélevée
- Dispositifs d'atténuation des inondations à l'échelle du site, dimensionnés selon les projections du niveau futur de la mer
- Améliorations du drainage et des infrastructures du quartier financées par le promoteur
- Architecture bioclimatique de Touzet Studio avec ventilation naturelle
Les visionnaires
Terra Group
Co-promoteur
Fortune International Group
Co-promoteur
Touzet Studio
Architecture
Key Biscayne : vivre en front de mer près de Brickell
Key Biscayne est une commune insulaire, sur une île-barrière, qui offre intimité, densité maîtrisée et un caractère résidentiel affirmé, à moins de 15 minutes de Brickell et du centre de Miami. L'offre de programmes neufs limitée, la façade océanique directe et un art de vivre à l'échelle du village en font l'un des marchés résidentiels les plus singuliers de la Floride du Sud. Silver Sands se trouve du côté océan de l'île, directement face à l'Atlantique.
Plages et nature
Key Biscayne offre certaines des plus belles plages de la Floride du Sud, dont Crandon Park et le Bill Baggs Cape Florida State Park, à la pointe sud de l'île.
Village et restauration
Le centre du village de Key Biscayne offre un cadre familial que l'on parcourt à pied, avec restaurants, cafés et commerces de proximité, à l'opposé de l'effervescence de Miami Beach ou de Brickell.
Proximité de Miami
Malgré son isolement insulaire, Key Biscayne est remarquablement proche du cœur financier et culturel de Miami grâce au Rickenbacker Causeway.
Écoles et famille
Key Biscayne est réputée pour sa communauté tournée vers la famille, ses écoles très bien notées, ses rues sûres et ses nombreuses activités de plein air, l'une des principales raisons pour lesquelles les familles préfèrent l'île au continent.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que Silver Sands Residences Key Biscayne ?
Silver Sands Residences est une résidence intimiste de 13 étages en front de mer, au 301 Ocean Drive, Key Biscayne, et le premier nouveau programme en front de mer de l'île depuis plus de dix ans. Développée par Terra Group et Fortune International, sur une architecture de Touzet Studio, elle propose 56 résidences d'exception de 3 354 à plus de 8 000 pieds carrés (312 à plus de 743 m²), avec une livraison estimée en 2028-2029.
Quel est le prix des résidences de Silver Sands ?
Les prix prévisionnels vont d'environ 4 M$ pour les résidences standards en front de mer à 25 M$ ou plus pour les penthouses. Le projet devrait établir durablement à Key Biscayne un segment de prix de 10 M$ à 20 M$ et plus, une tranche de prix dans laquelle le marché de l'île a historiquement manqué de profondeur. Contactez notre équipe chez Manhattan Miami pour connaître les dernières grilles de prix et les disponibilités.
Qui développe Silver Sands Residences ?
Silver Sands est une coentreprise entre Terra Group, dirigé par David Martin, et Fortune International Group, dirigé par Edgardo Defortuna. Le portefeuille de Terra comprend Grove at Grand Bay, Glass et Park Grove. Fortune International a développé ou commercialisé plus de 10 Md$ de biens immobiliers. L'acquisition foncière de 205 M$ témoigne de la confiance des promoteurs dans la trajectoire à long terme de Key Biscayne.
Qu'est-ce qui rend l'architecture singulière ?
La conception de Touzet Studio s'inspire du vocabulaire de Stiltsville, les constructions historiques sur pilotis de Biscayne Bay. Il en résulte une expression architecturale flottante, suspendue au-dessus du paysage, avec une palette de matériaux tropicale et moderne associant pierre, bois et finitions texturées. L'immeuble est également conçu selon une approche fondée sur la résilience, avec notamment une construction surélevée et des dispositifs de prévention des inondations à l'échelle du site.
Comment Silver Sands se compare-t-il aux immeubles existants de Key Biscayne ?
Silver Sands apporte une construction moderne, une architecture contemporaine et des résidences de grand format sur un marché insulaire dominé par des immeubles des années 1990 et 2000. Les immeubles existants comme Grand Bay Residences et Ocean Club offrent ampleur et art de vivre, mais n'ont ni les normes de construction modernes, ni la conception résiliente, ni les infrastructures de stationnement (221 places, ratio d'environ 4:1) qu'offre Silver Sands.
Pourquoi les acquéreurs new-yorkais s'installent-ils à Key Biscayne ?
Key Biscayne offre une combinaison qui séduit fortement les acquéreurs new-yorkais : l'absence d'impôt sur le revenu au niveau de l'État, des espaces de vie nettement plus vastes, un accès direct à l'océan et la proximité des centres financiers de Miami (Brickell est à 15 minutes). Un budget de 5 M$, qui permet d'acquérir un condo de 2 à 3 chambres à Manhattan, offre à Key Biscayne une résidence complète en front de mer, un avantage qui accélère ce mouvement d'installation sur l'île.
Disponibilités privées à Silver Sands Residences Key Biscayne
Pour connaître les disponibilités actuelles, l'historique des prix, les plans et les opportunités off-market pour Silver Sands Residences Key Biscayne, demandez une étude confidentielle à notre équipe de conseil.
301 Ocean Drive, Key Biscayne, FL 33149
En soumettant ce formulaire, vous acceptez d'être contacté par Manhattan Miami Real Estate LLC. Consulter notre politique de confidentialité.
Intelligence du marché immobilier de Miami
Contexte de marché : La migration de Miami depuis le Nord-Est et depuis la Californie est passée d'un pic lié à la pandémie à une relocalisation structurelle. La population de millionnaires de Miami a progressé d'environ 78 % entre 2013 et 2023. La contrainte géographique est déterminante : l'océan, la baie et les Everglades restreignent l'offre. Médianes de décembre 2025 : appartement à Miami Beach 620 K$, appartement à Brickell 580 K$. Prix au pied carré des appartements de prestige : 1 200 à 3 500 $+, atteignant 2 000 à 4 500 $+ sur Fisher Island et 1 800 à 4 000 $+ à South of Fifth.
Sous-marchés de valeur : Brickell (600 à 1 500 $/SF), Edgewater (700 à 1 200 $/SF), Downtown Miami (600 à 2 000 $/SF). Sous-marchés trophées : Fisher Island, Sunny Isles Beach (1 500 à 3 500 $/SF, forte densité de résidences signées), South of Fifth. Parmi les références signées figurent Four Seasons Surf Club (2 200 à 3 500 $/SF), St. Regis Sunny Isles (1 800 à 2 800 $/SF) et Porsche Design Tower (1 600 à 2 400 $/SF). Miami compte désormais davantage de résidences signées par des hôtels que toute autre ville de l'hémisphère occidental.
Les facteurs structurels se cumulent : absence d'impôt sur le revenu de l'État (contre 10,9 % à NY, 13,3 % en CA), absence de droits de succession, croissance de 78 % de la population de millionnaires sur la décennie et inflation des coûts de construction. L'inventaire actuel sur plan a été financé et a démarré avant que des droits de douane de 20 à 50 % ne frappent l'acier, l'aluminium, le béton et le bois, soit, de fait, la dernière tranche aux prix antérieurs aux droits de douane. La loi floridienne SB 264 restreint les acquisitions par les ressortissants de certains pays dans un rayon de 10 miles autour des installations militaires et doit faire l'objet d'un contrôle au stade contractuel pour les acquéreurs internationaux.
Faits clés
- Médiane des appartements à Miami Beach (déc. 2025) : 620 K$
- Médiane des appartements à Brickell (déc. 2025) : 580 K$
- Appartement de prestige $/SF : 1 200 à 3 500 $+
- Fisher Island $/SF : 2 000 à 4 500 $
- Délai moyen de mise sur le marché : 95 jours
- Frais de clôture : 2 à 3 % (au comptant), 3 à 4 % (financé)
- Impôt foncier : ~2 % de la valeur cadastrale par an
- Croissance de la population de millionnaires : +78 % (2013 à 2023)
- Impôt sur le revenu de l'État : 0 % (contre NY 10,9 %, CA 13,3 %)
Ce que les acheteurs doivent savoir
La population de millionnaires de Miami a progressé d'environ 78 % entre 2013 et 2023, sans impôt sur le revenu de l'État et avec de fortes contraintes géographiques (océan, baie, Everglades) qui plafonnent l'offre. Le prix au pied carré des appartements de prestige s'établit entre 1 200 et 3 500 $+, atteignant 2 000 à 4 500 $+ sur Fisher Island et 1 800 à 4 000 $+ à South of Fifth. Miami compte désormais davantage de résidences signées par des hôtels que toute autre ville de l'hémisphère occidental.
FAQ sur l'immobilier de Miami
Quelles sont les médianes actuelles des appartements à Miami ?
Décembre 2025 : Miami Beach 620 K$, Brickell 580 K$. Le parc d'appartements de prestige s'établit entre 1 200 et 3 500 $+ le pied carré, atteignant 2 000 à 4 500 $ sur Fisher Island et 1 800 à 4 000 $ à South of Fifth.
Pourquoi Miami attire-t-elle structurellement les capitaux des grandes fortunes ?
Absence totale d'impôt sur le revenu de l'État (contre NY 10,9 %, CA 13,3 %), absence de droits de succession, une croissance de 78 % de la population de millionnaires sur la décennie (2013 à 2023) et des contraintes géographiques qui plafonnent l'offre à long terme. Ce sont des facteurs structurels, et non cycliques.
Que signifie l'environnement des droits de douane sur les coûts de construction pour l'inventaire actuel ?
L'inventaire actuel sur plan a été financé et a démarré avant que des droits de douane de 20 à 50 % ne frappent l'acier, l'aluminium, le béton et le bois. Le prix au coût de remplacement du prochain cycle de développement devrait augmenter sensiblement. Les allocations actuelles représentent la dernière tranche aux prix antérieurs aux droits de douane.
Qu'est-ce que la loi floridienne SB 264 et comment affecte-t-elle les acquéreurs internationaux ?
La loi floridienne SB 264 restreint les acquisitions immobilières par les ressortissants de sept pays (Chine, Russie, Iran, Corée du Nord, Cuba, Venezuela, Syrie) dans un rayon de 10 miles autour des installations militaires. Cette restriction doit faire l'objet d'un contrôle au stade contractuel et peut nécessiter des ajustements de la structure de détention pour s'y conformer.
Quels sont les coûts de détention mensuels typiques d'un appartement à Miami ?
Charges de copropriété de 0,80 à 2,50 $ le pied carré par mois, impôt foncier d'environ 2 % de la valeur cadastrale par an, assurance HO-6 de 2 000 à 5 000 $+ par an, assurance inondation de 500 à 3 000 $+. Un appartement de 2 000 pieds carrés représente de 1 600 à 5 000 $ par mois de charges de copropriété à lui seul.
Quelles sont les exigences d'inspection consécutives à Surfside ?
Les immeubles de 3 étages et plus doivent faire l'objet d'inspections structurelles à la 30e année (à la 25e année en zone côtière), puis tous les 10 ans. Les associations doivent provisionner intégralement leurs réserves ; les dérogations aux réserves ne sont plus autorisées. Les immeubles anciens comportent un risque de cotisation exceptionnelle ; l'examen des inspections et de l'étude des réserves est requis lors de la due diligence.