Una guía práctica sobre el impuesto predial, el mansion tax, los impuestos de transferencia y el costo de mantener la propiedad, pensada para quien compara Manhattan y Miami.
El costo continuo de tener un inmueble en Estados Unidos depende sobre todo del impuesto predial (que se determina localmente y se paga cada año), de la exposición al impuesto sobre la renta estatal y municipal (muy distinta en Nueva York que en Florida) y de los impuestos únicos de transacción al comprar y al vender, entre ellos el mansion tax y los impuestos de transferencia de Nueva York. Florida no cobra impuesto sobre la renta estatal y sus costos de cierre suelen ser más bajos; Nueva York suma más capas (mansion tax, impuesto de transferencia, mortgage recording tax), aunque ofrece un inventario más profundo y mayor liquidez a largo plazo. Los propietarios extranjeros enfrentan consideraciones adicionales en la reventa (FIRPTA) y al fallecer (exposición al impuesto sucesorio estadounidense). Quien venda y quiera diferir ganancias de capital debería revisar las reglas del 1031 exchange, y los compradores pueden presupuestar desde el inicio con nuestro desglose de los costos de cierre en NYC.
| Precio de compra | Tasa del mansion tax | Impuesto sobre el precio (ejemplo) |
|---|---|---|
| $1M-$1,999,999 | 1.00% | $10,000-$19,999 |
| $2M-$2,999,999 | 1.25% | $25,000-$37,499 |
| $3M-$4,999,999 | 1.50% | $45,000-$74,999 |
| $5M-$9,999,999 | 2.25% | $112,500-$224,999 |
| $10M-$14,999,999 | 3.25% | $325,000-$487,499 |
| $15M-$19,999,999 | 3.50% | $525,000-$699,999 |
| $20M-$24,999,999 | 3.75% | $750,000-$937,499 |
| $25M+ | 3.90% | $975,000+ |
Las tasas, los tramos y los programas de abatement cambian. Lo anterior sirve para orientarse y no sustituye la asesoría actualizada de un abogado fiscalista o un CPA en Estados Unidos.
El esquema de Florida sin impuesto sobre la renta estatal es una variable anual recurrente, no un beneficio de una sola vez.
Los impuestos de transferencia apilados de NYC (mansion tax + estatal + municipal) modifican de forma sensible la aritmética del cierre en los precios altos.
En la obra nueva el comprador suele asumir los impuestos de transferencia del sponsor; lea el offering plan línea por línea.
Un abatement (421-a, 421-g) puede cambiar drásticamente el costo continuo; verifique cuántos años le quedan antes de comprometerse.
FIRPTA es un asunto del vendedor extranjero en la salida. Conviene modelarlo al comprar y no descubrirlo al vender.
La estructura de tenencia (persona física / LLC / trust) interactúa con la exposición al impuesto sucesorio de los propietarios no residentes.
Residencia principal, pied-à-terre, uso familiar, renta o inversión pura: cada camino cambia qué impuestos importan y cómo se modelan.
El impuesto predial, los common charges, el seguro y, para los residentes, la exposición al impuesto sobre la renta estatal y municipal son recurrentes. El mansion tax, el impuesto de transferencia y el mortgage recording tax se pagan una sola vez. Mezclar ambos distorsiona la comparación.
En obra nueva en NYC es habitual que el comprador pague los impuestos de transferencia del sponsor. Pida el desglose línea por línea del offering plan antes de ofertar.
Un abatement 421-a o 421-g que ya avanzó en su phase-out se comporta de manera muy distinta a uno con el plazo completo por delante. El calendario del abatement pertenece al modelo financiero, no al material de venta.
Los impuestos de transferencia en la venta, FIRPTA para propietarios extranjeros y cualquier exposición a ganancias de capital deben modelarse ahora y no cuando llegue el estado de cuenta del cierre.
Manhattan Miami no es asesor fiscal. Alineamos al bróker, al abogado y al CPA para que las preguntas correctas se hagan mientras la estructura todavía es flexible.
Los dos mercados se comportan de forma muy distinta en materia de impuestos inmobiliarios, tanto en el cierre como a lo largo del ciclo de tenencia.
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Para los propietarios no estadounidenses, la exposición fiscal inmobiliaria en Estados Unidos no se limita al impuesto predial. Los dos temas que más suelen sorprenderlos son FIRPTA al vender y el impuesto sucesorio estadounidense sobre bienes de situs estadounidense en propiedad directa.
La Foreign Investment in Real Property Tax Act exige, por regla general, una retención del 15% sobre el precio bruto de venta cuando un propietario extranjero vende un inmueble en Estados Unidos. Es un mecanismo de retención, no un impuesto aparte, y se concilia cuando el vendedor presenta su declaración. No afecta al comprador extranjero en la adquisición.
Los activos de situs estadounidense en propiedad directa, incluidos los inmuebles, pueden generar exposición al impuesto sucesorio para propietarios no residentes a partir de umbrales relativamente bajos. Para muchos compradores internacionales, esta es la razón principal para revisar la estructura de tenencia con un abogado antes de firmar.
La propiedad a título personal, una LLC estadounidense, una entidad tenedora extranjera o un trust tienen ventajas y desventajas distintas en privacidad, responsabilidad, tratamiento del impuesto sobre la renta, exposición al impuesto sucesorio y flexibilidad de reventa. La respuesta correcta depende de la residencia, la estructura familiar y los planes de largo plazo.
Manhattan Miami es una firma de asesoría y corretaje inmobiliario y no brinda asesoría legal ni fiscal. Los puntos anteriores buscan preparar a compradores y propietarios para las conversaciones correctas con su abogado, su CPA y su planificador patrimonial.
La exposición fiscal, los tiempos del abatement, la estructura del impuesto de transferencia y la planeación de FIRPTA se coordinan mejor antes de firmar el contrato que después. Manhattan Miami asesora a compradores, vendedores e inversionistas internacionales en Nueva York y el sur de Florida, y ayuda a alinear al abogado, al CPA y al prestamista adecuados para cada situación.
Solicitar una consulta privadaEl mansion tax de NYC es un impuesto de transferencia escalonado sobre compras residenciales de $1 millón en adelante, que sube por varios tramos en los precios más altos. Lo paga el comprador al cierre. Las tasas y los umbrales exactos de cada tramo están fijados por ley y conviene contrastarlos con la norma vigente antes de modelar cualquier operación.
En las reventas en NYC, los impuestos de transferencia estatal y municipal suelen corresponder al vendedor. En las compras de obra nueva es habitual que el comprador pague la parte del sponsor, lo que eleva de forma sensible su costo de cierre. Confirme siempre contra el contrato y el offering plan.
El impuesto predial de Florida suele ser más uniforme y menor por dólar de valor que en posiciones comparables de condominios en NYC, sobre todo en edificios sin un abatement vigente. La homestead exemption de Florida y los topes de avalúo también cuentan para quien establece residencia en Florida, mientras que en NYC el impuesto predial puede variar mucho según la clase de edificio y el estatus del abatement.
Un abatement, por lo común 421-a o 421-g en NYC, reduce el avalúo del impuesto predial de un edificio durante un periodo definido. Los años restantes y cualquier calendario de phase-out deben verificarse antes de firmar, porque cambian de forma sensible el costo continuo y el relato de reventa.
Por regla general FIRPTA afecta a los vendedores extranjeros en la salida, no a los compradores en la adquisición. Obliga al comprador a retener una parte del precio bruto de venta (comúnmente 15%) y a enterarla al IRS como pago anticipado a cuenta del impuesto del vendedor extranjero. Un propietario extranjero que planee vender debería modelar la conciliación de FIRPTA desde la compra.
A menudo, aunque no siempre. Una LLC estadounidense, en ocasiones en manos de una entidad tenedora o un trust no estadounidenses. Puede ofrecer separación de responsabilidad, privacidad a nivel de escritura y una estructura más compatible con la planeación patrimonial. La respuesta correcta depende de la residencia, la situación familiar, el plan de financiamiento y la estrategia de reventa a largo plazo. Esto corresponde a un abogado y a un asesor fiscal en Estados Unidos antes de firmar el contrato.
Para quien establece residencia en Florida, la ausencia de impuesto sobre la renta estatal es un factor anual recurrente que se acumula al panorama de costos de tenencia de la propiedad. Para los no residentes que tienen una propiedad en Florida solo como segunda vivienda, esa ausencia no cambia la exposición federal sobre los ingresos de fuente estadounidense.
No. Manhattan Miami es una firma de asesoría y corretaje inmobiliario, no un despacho de abogados ni un asesor fiscal. Ayudamos a los compradores a entender las implicaciones inmobiliarias y a plantear las preguntas correctas a sus asesores legales, fiscales, patrimoniales y de financiamiento. Podemos presentarles abogados y CPA que trabajan habitualmente con compradores de inmuebles en NYC y Miami.
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