Can Foreigners Buy Property in the USA?

Lea las preguntas que más nos plantean nuestros clientes internacionales

1. ¿Puede un extranjero comprar una casa en Estados Unidos?

Sí. El gobierno federal de Estados Unidos no impone restricciones a la inversión extranjera en inmuebles estadounidenses, de modo que, en general, el terreno de juego es el mismo para ciudadanos estadounidenses, residentes extranjeros y extranjeros no residentes. Las compras extranjeras suponen menos del 2 % del total de ventas residenciales y del volumen en dólares de Estados Unidos, pero ciertos estados, sobre todo Nueva York y Florida, concentran una demanda internacional desproporcionada. Para conocer el proceso de compra específico de NYC y Miami, lea nuestra guía para compradores extranjeros de inmuebles en NYC y Miami, que cubre FIRPTA, planificación del impuesto sucesorio, financiación para extranjeros no residentes y cierres a distancia.

2. ¿Cuáles son las principales reglas para los extranjeros que compran propiedad en Estados Unidos?

La financiación está fácilmente disponible para los compradores extranjeros que adquieren una propiedad en EE. UU., pero a menudo se topan con dificultades por la ausencia de historial crediticio estadounidense. La mayoría de los grandes bancos no prestan a extranjeros salvo que tengan visado de trabajo; algunos bancos internacionales, como HSBC, sí prestan a extranjeros con independencia de su estatus de residencia. La banca privada, como JP Morgan y Citi Private, también concede préstamos a no residentes. Una hipoteca para extranjeros no residentes suele exigir una entrada mayor que la de un residente local.

Los compradores extranjeros deben estructurar correctamente su inversión inmobiliaria para evitar el impuesto sucesorio o cubrirse frente a él. Las implicaciones fiscales de elegir la estructura equivocada pueden costarle caro al comprador a largo plazo si no se resuelven desde el principio.

La ley del impuesto sobre la inversión extranjera en bienes inmuebles, FIRPTA, obliga al gobierno a retener un porcentaje del producto de la venta para cubrir el posible impuesto sobre plusvalías que pudiera adeudarse. El tipo de retención equivale al 15 % del producto. El Internal Revenue Service devuelve al vendedor el importe retenido una vez que este presenta su declaración y paga su factura fiscal. Contar con un agente inmobiliario competente ayuda a manejar estas normas con eficacia.

Vea más abajo nuestro blog «Cuatro reglas para los extranjeros que compran propiedad en Estados Unidos».

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3. ¿Los compradores extranjeros pagan impuestos de timbre adicionales?

No. En Estados Unidos no existen impuestos de timbre adicionales para el comprador extranjero, a diferencia de Hong Kong, Singapur, Londres, Vancouver, Toronto, Sídney, Melbourne y España, que añaden entre un 7 % y un 100 % de impuesto adicional al comprador extranjero. Estados Unidos no penaliza a los extranjeros que compran una propiedad.

En términos generales, los impuestos de transmisión combinados (es decir, mansion tax, seguro de título, honorarios de abogado, transmisión de título y otros gastos de cierre) en Miami y el sector inmobiliario de Manhattan, por lo general, oscilan entre el 1,5 % y el 4,5 % según el precio de compra. A ello debe sumarse un 2,2 % del importe de la hipoteca en concepto de mortgage recording tax si se financia la operación. Al comprar en obra nueva, es práctica habitual que el comprador asuma los impuestos de transmisión del promotor, de aproximadamente el 2 %. En consecuencia, los gastos totales de cierre en Estados Unidos se sitúan entre el 1,5 % y el 6 %.

4. ¿Debo pagar comisión de intermediación al comprar una propiedad?

Puede que sí. La comisión la pagaba siempre el vendedor, pero en 2025 las reglas cambiaron y ahora el comprador puede tener que pagarla si el vendedor no se ofrece a hacerlo. Hasta ahora, la mayoría de los vendedores en NYC y Miami han considerado ventajoso ofrecerse a pagar la comisión del bróker. Conviene tener de su lado agentes inmobiliarios con experiencia previa con compradores extranjeros en el mercado estadounidense. Un agente competente ayuda con la complejidad de las operaciones inmobiliarias, negocia las ofertas y aporta criterio sobre las tendencias del mercado y los requisitos legales.

También es preferible contar con un abogado inmobiliario que haya trabajado antes en operaciones internacionales. Además, resultará útil un asesor fiscal. Podemos recomendarle a los profesionales con los que llevamos años trabajando.

Para saber más, consulte «La lista de comprobación del comprador extranjero para adquirir inmuebles en Manhattan»:

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5. ¿Puede un extranjero comprar una casa en Estados Unidos con hipoteca?

Las hipotecas para extranjeros no residentes están fácilmente disponibles. Por ejemplo, HSBC, Wells Fargo y muchos bancos privados actúan como prestamistas hipotecarios para extranjeros mediante los llamados foreign national loans. A continuación, los puntos principales de las condiciones de HSBC para la hipoteca de extranjeros no residentes:

• 30 % de entrada mínima

• 3 millones de USD de importe máximo de hipoteca, lo que equivale a un valor de propiedad de 4,3 millones de USD

• 50.000 o 100.000 USD en depósito en HSBC

• 12 meses de reservas (cuota hipotecaria, gastos comunes e impuestos) que deben mantenerse en depósito (además de los fondos ya depositados)

Un agente inmobiliario competente puede ayudar a obtener la hipoteca y a llevar el proceso de financiación. Un banco local no prestará a extranjeros porque no tienen informe crediticio estadounidense; en cambio, HSBC está habituado a revisar documentación financiera extranjera y puede aprobar hipotecas a no ciudadanos aunque no tengan residencia permanente en Estados Unidos.

Estas hipotecas pueden destinarse a vivienda residencial usada como segunda residencia o como propiedad de inversión. En general, si el apartamento se destina a inversión, el tipo de interés será algo más alto.

Los tipos de interés varían a diario, así que contacte con nosotros para conocer los últimos.

6. ¿En qué se trata de forma distinta al extranjero frente al residente al comprar vivienda?

La política fiscal de Estados Unidos es, en general, favorable tanto para el inversor extranjero en inmuebles estadounidenses como para el residente en materia de propiedad. Aun así, existen algunas reglas específicas para los extranjeros que compran propiedad en Estados Unidos. Entre las diferencias está la compra en co-ops, que prefieren compradores de vivienda principal. Además, el analista de riesgos del banco considerará al comprador extranjero algo más arriesgado y le cobrará medio punto adicional en el tipo de interés, pero no se trata de normas gubernamentales. Un agente inmobiliario competente ayuda al comprador extranjero a entender estas diferencias y a recorrer el proceso de compra.

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7. ¿Necesito varios agentes inmobiliarios para encontrar una propiedad?

En Estados Unidos, lo más sensato es trabajar con un único bróker inmobiliario profesional durante la búsqueda, sobre todo si es comprador extranjero en el mercado estadounidense. A diferencia de Londres, París y Brasil, el mercado inmobiliario estadounidense es muy transparente. Para dar velocidad al mercado, el Real Estate Board of New York y el Florida Department of State, por ejemplo, obligan a las agencias a compartir sus exclusivas en un plazo de 24 horas, de modo que un buen bróker comprador puede enseñarle cualquier apartamento a la venta. Comprometerse con un solo bróker significa recibir el máximo nivel de servicio de ese profesional, ya que toda su atención estará puesta en usted y en su búsqueda. Contratar a un agente inmobiliario competente es crucial, sobre todo para el comprador extranjero, para abordar la complejidad de las operaciones y aportar criterio sobre las tendencias del mercado y los requisitos legales.

8. ¿Qué tipos de propiedad puedo comprar siendo extranjero?

Las inversiones extranjeras en inmuebles estadounidenses se limitan por lo general a la compra de condominios, condops, viviendas unifamiliares y viviendas multifamiliares. En Manhattan, en general, los compradores extranjeros NO tienen restricciones para comprar condominios, condops, viviendas unifamiliares o multifamiliares. Los co-ops prefieren propietarios que vivan en el inmueble y suelen prohibir la propiedad extranjera salvo que la mayor parte de los activos del comprador y su fuente principal de ingresos estén en Estados Unidos. Conozca la diferencia entre condominio y co-op. Un agente inmobiliario competente ayuda a encontrar las propiedades que busca el comprador extranjero, ya sea una vivienda vacacional o una propiedad de inversión.

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9. ¿Cómo debo estructurar la compra para minimizar impuestos?

Las operaciones pueden estructurarse de infinitas maneras; ahora bien, el tratamiento fiscal de la compra y de la venta puede ser muy distinto según cómo se configure la estructura, sobre todo en el contexto de la inversión extranjera en inmuebles estadounidenses. Hay dos vías en particular que nuestros inversores eligen para evitar el impuesto sucesorio; hay que valorar cómo el impuesto sucesorio puede afectar al propietario, así como si existe algún convenio fiscal entre Estados Unidos y su país de origen que trate las rentas, los gastos y las plusvalías de forma distinta a Estados Unidos. En general, recomendamos obtener asesoramiento sobre la estructuración de la operación

• Valore las cuestiones fiscales federales y estatales, así como el efecto de los convenios fiscales.

• Busque asesoría local en Estados Unidos para la estructuración (LLC, Foreign Corp, etc.) y para el asesoramiento fiscal.

• Consulte siempre a su abogado antes de firmar contratos

• Más información sobre los componentes de coste de una inversión inmobiliaria 

Un agente inmobiliario competente puede orientar sobre cómo estructurar la compra para minimizar impuestos.

10. ¿Debo preocuparme por el impuesto sobre la renta?

En general, el comprador que adquiere una propiedad para generar ingresos, incluida la inversión extranjera en inmuebles estadounidenses, podrá compensar esa renta de alquiler con gastos de caja, como el impuesto sobre bienes inmuebles, el mantenimiento y los intereses hipotecarios, y con gastos no monetarios, como la amortización. Así, los primeros años generarán pérdidas contables, que pueden arrastrarse durante 15 años. Por tanto, el propietario no pagará impuestos por la renta de alquiler hasta agotar esas pérdidas, normalmente en torno a 12 años.

Los extranjeros pueden comprar propiedad en Estados Unidos sin necesidad de un número de identificación fiscal (TIN). No obstante, obtenerlo resulta esencial en determinadas circunstancias, sobre todo en materia de obligaciones tributarias. Por ejemplo, si tiene intención de alquilar la propiedad o de venderla más adelante, se exige un TIN para declarar la renta de alquiler, pagar los impuestos correspondientes y cumplir la normativa de la Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA). Un agente inmobiliario competente ayuda al comprador extranjero a entender sus obligaciones fiscales y a mantenerse en regla.

Quien no pueda obtener un número de la Seguridad Social (SSN) puede solicitar un número de identificación fiscal individual (ITIN) mediante el formulario W-7. El trámite exige aportar documentación que acredite su condición de extranjero y su identidad.

11. Si soy extranjero y vendo una propiedad en Estados Unidos, ¿qué debo tener en cuenta?

Al vender una propiedad siendo inversor extranjero en inmuebles estadounidenses, los dos costes principales son:

a) impuestos de transmisión de aproximadamente el 2 % y b) comisión de venta del bróker del 5 % al 6 %.

Además, hay que considerar los impuestos: el de plusvalías y el sucesorio. Con la planificación adecuada, el impuesto sucesorio puede evitarse o cubrirse. El impuesto sobre plusvalías en Estados Unidos para no residentes es el mismo que para los residentes si la compra se realiza a nombre de una LLC o de una persona física. El tipo federal máximo es del 28 %.

• Impuesto sucesorio estadounidense para extranjeros

• Impuesto estadounidense sobre plusvalías en inmuebles para extranjeros

Un agente inmobiliario competente puede acompañar al vendedor extranjero durante la venta y mantener el proceso fluido.

12. ¿Y la due diligence y el cierre de la operación?

Realizar la due diligence es un paso crítico del proceso de compra, sobre todo en la inversión extranjera en inmuebles estadounidenses. Un buen abogado prestará los servicios jurídicos necesarios para completarla. Implica un examen minucioso del estado de la propiedad, de su título y de cualquier problema que pudiera afectar a su valor o a su titularidad. Estos son algunos aspectos clave:

• Inspección de la propiedad: contrate a un inspector profesional para examinar el estado del inmueble, incluidos cimientos, cubierta, fontanería, instalación eléctrica y cualquier señal de daños o de reparaciones pendientes. Este paso le permite conocer posibles problemas antes de cerrar la compra.

• Búsqueda de título: realice una búsqueda de título exhaustiva para confirmar que el vendedor tiene la titularidad libre de cargas y que no existen gravámenes ni disputas pendientes. Así se evitan complicaciones legales derivadas de una titularidad poco clara.

• Revisión de los registros de la propiedad: revise la documentación del inmueble, incluidos la escritura, el informe de título y las hipotecas o gravámenes pendientes. Esto ofrece una visión completa de su situación jurídica y financiera.

• Cuestiones medioambientales: compruebe si existen cuestiones medioambientales, como instalaciones industriales cercanas, zonas inundables u otros riesgos. Así se confirma que el inmueble es seguro y adecuado para el uso que pretende darle.

Una vez completada la due diligence, llega el momento de cerrar la operación. Esto implica:

• Firma del contrato de compraventa: firme el contrato de compraventa, que recoge los términos de la operación, incluidos el precio, la fecha de cierre y las condiciones suspensivas. Vincula legalmente a ambas partes a lo acordado.

• Cierre de la financiación: ultime sus acuerdos de financiación, incluida la obtención de la hipoteca y la firma de la documentación necesaria. Confirme que todo lo financiero está en orden antes de pasar al cierre.

• Cierre: acuda a la reunión de cierre, en la que se le transmite la propiedad, y complete la documentación pendiente. Es el paso final del proceso de compra, en el que pasa a ser oficialmente el propietario.

13. ¿Qué requisitos hay en cuanto a seguros y suministros?

Como comprador extranjero, es esencial tener en cuenta la inversión extranjera en inmuebles estadounidenses, los seguros, los suministros y la planificación sucesoria al comprar una propiedad en Estados Unidos.

• Seguros: contrate un seguro que proteja su propiedad frente a daños, pérdidas o responsabilidad. Puede incluir seguro de hogar, seguro de título y seguro de responsabilidad civil. Estas pólizas aportan protección financiera y tranquilidad ante imprevistos.

• Suministros: dé de alta los suministros a su nombre, incluidos electricidad, gas, agua y servicios de internet. Confirme que todos los servicios necesarios están activos y a su nombre para evitar interrupciones.

Recibimos muchas preguntas sobre el mercado inmobiliario de Nueva York.  ¿Le interesa que respondamos a las suyas? Las abordamos en «Respuestas a las preguntas frecuentes de extranjeros interesados en comprar y vender inmuebles en Nueva York»:

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14. ¿Y la planificación sucesoria y los impuestos?

• Planificación sucesoria: como he señalado antes, estructurar la operación es muy importante para la planificación sucesoria. Así su propiedad se distribuye conforme a su voluntad en caso de fallecimiento y se limita la tributación de la transmisión. Puede implicar otorgar testamento, constituir un trust, otorgar un poder notarial o crear una LLC y una Foreign Corporation. Una planificación sucesoria adecuada ayuda a gestionar su patrimonio y deja instrucciones claras para su distribución.

Los agentes inmobiliarios y abogados con experiencia pueden guiarle en estos trámites y mantener la operación fluida.

Implicaciones fiscales: como comprador extranjero, es esencial entender las implicaciones fiscales de tener una propiedad en Estados Unidos. Pueden incluir:

• Impuesto sobre plusvalías: pagar el impuesto sobre plusvalías por el beneficio obtenido al vender la propiedad. Conocer los tipos y la normativa le ayudará a planificar su estrategia de inversión.

• Impuesto sobre la renta: pagar el impuesto sobre la renta por los ingresos de alquiler que genere la propiedad. Declarar correctamente rentas y gastos es crucial para cumplir la normativa fiscal estadounidense.

• Impuesto sobre bienes inmuebles: pagar el impuesto sobre el valor de la propiedad. Suele liquidarse anualmente y varía según la ubicación.

Consulte con un asesor fiscal para entender sus obligaciones tributarias y cualquier posible implicación fiscal.

Propiedad extranjera: como comprador extranjero, es esencial entender las normas que regulan la propiedad extranjera de inmuebles en Estados Unidos. Pueden incluir:

• FIRPTA: entender la Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) y sus implicaciones para el comprador extranjero. FIRPTA obliga al vendedor extranjero a soportar una retención fiscal en la venta de inmuebles estadounidenses.

• Convenios fiscales: conocer los convenios fiscales entre Estados Unidos y su país de origen que puedan afectar a sus obligaciones tributarias. Estos convenios pueden ofrecer ventajas como tipos reducidos o exenciones.

Consulte con un abogado inmobiliario o un asesor fiscal para entender las normas que regulan la propiedad extranjera de inmuebles en Estados Unidos. Le ayudará a manejar la complejidad del mercado estadounidense y a decidir con criterio.

15. Conclusión: cómo comprar con éxito una propiedad en Estados Unidos siendo comprador extranjero

Comprar una propiedad en Estados Unidos siendo extranjero puede ser un proceso complejo y exigente, pero con la orientación y el asesoramiento adecuados también puede resultar una experiencia exitosa y gratificante. Al entender los requisitos de elegibilidad, manejar la complejidad de la propiedad extranjera, asegurar la financiación y trabajar con un agente inmobiliario experimentado, el comprador extranjero puede alcanzar su objetivo de tener una propiedad en Estados Unidos. Tanto para el inversor extranjero que diversifica una cartera como para quien busca una vivienda vacacional, el mercado estadounidense ofrece oportunidades sólidas. Con la experiencia y la orientación adecuadas, podrá completar la compra con confianza.