¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en Estados Unidos?

Lea las preguntas que más nos plantean nuestros clientes internacionales

1. ¿Puede un extranjero comprar una casa en Estados Unidos?

Sí. El gobierno federal de Estados Unidos no impone restricciones a la inversión extranjera en inmuebles estadounidenses, de modo que, en general, el terreno de juego es el mismo para ciudadanos estadounidenses, residentes extranjeros y extranjeros no residentes. Las compras extranjeras suponen menos del 2 % del total de ventas residenciales y del volumen en dólares de Estados Unidos, pero ciertos estados, sobre todo Nueva York y Florida, concentran una demanda internacional desproporcionada. Para conocer el proceso de compra específico de NYC y Miami, lea nuestra guía para compradores extranjeros de inmuebles en NYC y Miami, que cubre FIRPTA, planificación del impuesto sucesorio, financiación para extranjeros no residentes y cierres a distancia.

2. ¿Cuáles son las principales reglas para los extranjeros que compran propiedad en Estados Unidos?

La financiación está fácilmente disponible para los compradores extranjeros que adquieren una propiedad en EE. UU., pero a menudo se topan con dificultades por la ausencia de historial crediticio estadounidense. La mayoría de los grandes bancos no prestan a extranjeros salvo que tengan visado de trabajo; algunos bancos internacionales, como HSBC, sí prestan a extranjeros con independencia de su estatus de residencia. La banca privada, como JP Morgan y Citi Private, también concede préstamos a no residentes. Una hipoteca para extranjeros no residentes suele exigir una entrada mayor que la de un residente local.

El impuesto sucesorio estadounidense depende del domicilio, la titularidad y los tratados aplicables. Para quien no sea ciudadano ni esté domiciliado en EE. UU., generalmente se exige una declaración sucesoria cuando los activos situados en EE. UU. superan los $60,000, conforme a las reglas aplicables. Una LLC por sí sola no elimina automáticamente esta exposición. 2026-10-19 · IRS 706-NA

FIRPTA generalmente exige que el comprador retenga el 15% del importe realizado cuando un vendedor extranjero transmite un inmueble estadounidense. Las excepciones y los certificados del IRS pueden reducir o eliminar la retención. Se acredita contra el impuesto del vendedor; solo el exceso es reembolsable. 2026-10-19 · IRS FIRPTA · IRS

Vea más abajo nuestro blog «Cuatro reglas para los extranjeros que compran propiedad en Estados Unidos».

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3. ¿Los compradores extranjeros pagan impuestos de timbre adicionales?

Los impuestos y gastos de cierre dependen del lugar, precio, financiación y contrato. Un porcentaje único no describe Manhattan y Miami. Solicite un desglose, incluidos los honorarios de su agente comprador. 2026-10-19 · NY · Florida

4. ¿Debo pagar comisión de intermediación al comprar una propiedad?

Las comisiones son negociables y no están fijadas por ley. El vendedor puede aceptar pagar parte o la totalidad de los honorarios de su agente comprador. Lo que usted deba pagar depende del acuerdo escrito de representación y de las condiciones de la operación. Lo confirmamos antes de que asuma un compromiso. 2026-10-19 · NAR · REBNY

También es preferible contar con un abogado inmobiliario que haya trabajado antes en operaciones internacionales. Además, resultará útil un asesor fiscal. Podemos recomendarle a los profesionales con los que llevamos años trabajando.

Para saber más, consulte «La lista de comprobación del comprador extranjero para adquirir inmuebles en Manhattan»:

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5. ¿Puede un extranjero comprar una casa en Estados Unidos con hipoteca?

Las hipotecas para extranjeros no residentes están fácilmente disponibles. Por ejemplo, HSBC, Wells Fargo y muchos bancos privados actúan como prestamistas hipotecarios para extranjeros mediante los llamados foreign national loans. A continuación, los puntos principales de las condiciones de HSBC para la hipoteca de extranjeros no residentes:

• 30 % de entrada mínima

• 3 millones de USD de importe máximo de hipoteca, lo que equivale a un valor de propiedad de 4,3 millones de USD

• 50.000 o 100.000 USD en depósito en HSBC

• 12 meses de reservas (cuota hipotecaria, gastos comunes e impuestos) que deben mantenerse en depósito (además de los fondos ya depositados)

Un agente inmobiliario competente puede ayudar a obtener la hipoteca y a llevar el proceso de financiación. Un banco local no prestará a extranjeros porque no tienen informe crediticio estadounidense; en cambio, HSBC está habituado a revisar documentación financiera extranjera y puede aprobar hipotecas a no ciudadanos aunque no tengan residencia permanente en Estados Unidos.

Estas hipotecas pueden destinarse a vivienda residencial usada como segunda residencia o como propiedad de inversión. En general, si el apartamento se destina a inversión, el tipo de interés será algo más alto.

Los tipos de interés varían a diario, así que contacte con nosotros para conocer los últimos.

6. ¿En qué se trata de forma distinta al extranjero frente al residente al comprar vivienda?

La política fiscal de Estados Unidos es, en general, favorable tanto para el inversor extranjero en inmuebles estadounidenses como para el residente en materia de propiedad. Aun así, existen algunas reglas específicas para los extranjeros que compran propiedad en Estados Unidos. Entre las diferencias está la compra en co-ops, que prefieren compradores de vivienda principal. Además, el analista de riesgos del banco considerará al comprador extranjero algo más arriesgado y le cobrará medio punto adicional en el tipo de interés, pero no se trata de normas gubernamentales. Un agente inmobiliario competente ayuda al comprador extranjero a entender estas diferencias y a recorrer el proceso de compra.

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7. ¿Necesito varios agentes inmobiliarios para encontrar una propiedad?

En Estados Unidos, lo más sensato es trabajar con un único bróker inmobiliario profesional durante la búsqueda, sobre todo si es comprador extranjero en el mercado estadounidense. A diferencia de Londres, París y Brasil, el mercado inmobiliario estadounidense es muy transparente. Para dar velocidad al mercado, el Real Estate Board of New York y el Florida Department of State, por ejemplo, obligan a las agencias a compartir sus exclusivas en un plazo de 24 horas, de modo que un buen bróker comprador puede enseñarle cualquier apartamento a la venta. Comprometerse con un solo bróker significa recibir el máximo nivel de servicio de ese profesional, ya que toda su atención estará puesta en usted y en su búsqueda. Contratar a un agente inmobiliario competente es crucial, sobre todo para el comprador extranjero, para abordar la complejidad de las operaciones y aportar criterio sobre las tendencias del mercado y los requisitos legales.

8. ¿Qué tipos de propiedad puedo comprar siendo extranjero?

Las inversiones extranjeras en inmuebles estadounidenses se limitan por lo general a la compra de condominios, condops, viviendas unifamiliares y viviendas multifamiliares. En Manhattan, en general, los compradores extranjeros NO tienen restricciones para comprar condominios, condops, viviendas unifamiliares o multifamiliares. Los co-ops prefieren propietarios que vivan en el inmueble y suelen prohibir la propiedad extranjera salvo que la mayor parte de los activos del comprador y su fuente principal de ingresos estén en Estados Unidos. Conozca la diferencia entre condominio y co-op. Un agente inmobiliario competente ayuda a encontrar las propiedades que busca el comprador extranjero, ya sea una vivienda vacacional o una propiedad de inversión.

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9. ¿Cómo debo estructurar la compra para minimizar impuestos?

El impuesto sucesorio estadounidense depende del domicilio, la titularidad y los tratados aplicables. Para quien no sea ciudadano ni esté domiciliado en EE. UU., generalmente se exige una declaración sucesoria cuando los activos situados en EE. UU. superan los $60,000, conforme a las reglas aplicables. Una LLC por sí sola no elimina automáticamente esta exposición. 2026-10-19 · IRS 706-NA

• Valore las cuestiones fiscales federales y estatales, así como el efecto de los convenios fiscales.

• Busque asesoría local en Estados Unidos para la estructuración (LLC, Foreign Corp, etc.) y para el asesoramiento fiscal.

• Consulte siempre a su abogado antes de firmar contratos

• Más información sobre los componentes de coste de una inversión inmobiliaria 

10. ¿Debo preocuparme por el impuesto sobre la renta?

La depreciación y los gastos deducibles, incluidos los intereses hipotecarios, pueden compensar los ingresos por alquiler. Las pérdidas pasivas de alquiler no utilizadas generalmente se trasladan hasta que puedan aplicarse, sujetas a las reglas de actividades pasivas, capital en riesgo y otros límites; no existe un vencimiento general a los siete años. Esto puede producir flujo de caja positivo con poco o ningún impuesto federal corriente, pero no garantiza 15 años sin impuestos. El resultado depende del alquiler, gastos, financiación, base fiscal y titularidad. Una persona no residente puede necesitar la elección del artículo 871(d) y el Formulario 1040-NR para deducir gastos sobre una base neta. Pueden seguir aplicándose impuestos inmobiliarios e impuestos al vender. 2026-10-19 · IRS 527 · IRS 925 · IRS 871(d)

Los extranjeros pueden comprar propiedad en Estados Unidos sin necesidad de un número de identificación fiscal (TIN). No obstante, obtenerlo resulta esencial en determinadas circunstancias, sobre todo en materia de obligaciones tributarias. Por ejemplo, si tiene intención de alquilar la propiedad o de venderla más adelante, se exige un TIN para declarar la renta de alquiler, pagar los impuestos correspondientes y cumplir la normativa de la Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA). Un agente inmobiliario competente ayuda al comprador extranjero a entender sus obligaciones fiscales y a mantenerse en regla.

Quien no pueda obtener un número de la Seguridad Social (SSN) puede solicitar un número de identificación fiscal individual (ITIN) mediante el formulario W-7. El trámite exige aportar documentación que acredite su condición de extranjero y su identidad.

11. Si soy extranjero y vendo una propiedad en Estados Unidos, ¿qué debo tener en cuenta?

El impuesto al vender depende de la ganancia, el plazo de tenencia y la titularidad. La depreciación reduce la base fiscal y puede afectar el impuesto de venta. También pueden aplicarse impuestos estatales; no existe un máximo federal universal del 28% para vendedores extranjeros. 2026-10-19 · IRS 409 · IRS 527

FIRPTA generalmente exige que el comprador retenga el 15% del importe realizado cuando un vendedor extranjero transmite un inmueble estadounidense. Las excepciones y los certificados del IRS pueden reducir o eliminar la retención. Se acredita contra el impuesto del vendedor; solo el exceso es reembolsable. 2026-10-19 · IRS FIRPTA · IRS

Los impuestos y gastos de cierre dependen del lugar, precio, financiación y contrato. Un porcentaje único no describe Manhattan y Miami. Solicite un desglose, incluidos los honorarios de su agente comprador. 2026-10-19 · NY · Florida

12. ¿Y la due diligence y el cierre de la operación?

Realizar la due diligence es un paso crítico del proceso de compra, sobre todo en la inversión extranjera en inmuebles estadounidenses. Un buen abogado prestará los servicios jurídicos necesarios para completarla. Implica un examen minucioso del estado de la propiedad, de su título y de cualquier problema que pudiera afectar a su valor o a su titularidad. Estos son algunos aspectos clave:

• Inspección de la propiedad: contrate a un inspector profesional para examinar el estado del inmueble, incluidos cimientos, cubierta, fontanería, instalación eléctrica y cualquier señal de daños o de reparaciones pendientes. Este paso le permite conocer posibles problemas antes de cerrar la compra.

• Búsqueda de título: realice una búsqueda de título exhaustiva para confirmar que el vendedor tiene la titularidad libre de cargas y que no existen gravámenes ni disputas pendientes. Así se evitan complicaciones legales derivadas de una titularidad poco clara.

• Revisión de los registros de la propiedad: revise la documentación del inmueble, incluidos la escritura, el informe de título y las hipotecas o gravámenes pendientes. Esto ofrece una visión completa de su situación jurídica y financiera.

• Cuestiones medioambientales: compruebe si existen cuestiones medioambientales, como instalaciones industriales cercanas, zonas inundables u otros riesgos. Así se confirma que el inmueble es seguro y adecuado para el uso que pretende darle.

Una vez completada la due diligence, llega el momento de cerrar la operación. Esto implica:

• Firma del contrato de compraventa: firme el contrato de compraventa, que recoge los términos de la operación, incluidos el precio, la fecha de cierre y las condiciones suspensivas. Vincula legalmente a ambas partes a lo acordado.

• Cierre de la financiación: ultime sus acuerdos de financiación, incluida la obtención de la hipoteca y la firma de la documentación necesaria. Confirme que todo lo financiero está en orden antes de pasar al cierre.

• Cierre: acuda a la reunión de cierre, en la que se le transmite la propiedad, y complete la documentación pendiente. Es el paso final del proceso de compra, en el que pasa a ser oficialmente el propietario.

13. ¿Qué requisitos hay en cuanto a seguros y suministros?

Como comprador extranjero, es esencial tener en cuenta la inversión extranjera en inmuebles estadounidenses, los seguros, los suministros y la planificación sucesoria al comprar una propiedad en Estados Unidos.

• Seguros: contrate un seguro que proteja su propiedad frente a daños, pérdidas o responsabilidad. Puede incluir seguro de hogar, seguro de título y seguro de responsabilidad civil. Estas pólizas aportan protección financiera y tranquilidad ante imprevistos.

• Suministros: dé de alta los suministros a su nombre, incluidos electricidad, gas, agua y servicios de internet. Confirme que todos los servicios necesarios están activos y a su nombre para evitar interrupciones.

Recibimos muchas preguntas sobre el mercado inmobiliario de Nueva York.  ¿Le interesa que respondamos a las suyas? Las abordamos en «Respuestas a las preguntas frecuentes de extranjeros interesados en comprar y vender inmuebles en Nueva York»:

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14. ¿Y la planificación sucesoria y los impuestos?

• El impuesto sucesorio estadounidense depende del domicilio, la titularidad y los tratados aplicables. Para quien no sea ciudadano ni esté domiciliado en EE. UU., generalmente se exige una declaración sucesoria cuando los activos situados en EE. UU. superan los $60,000, conforme a las reglas aplicables. Una LLC por sí sola no elimina automáticamente esta exposición. 2026-10-19 · IRS 706-NA

Los agentes inmobiliarios y abogados con experiencia pueden guiarle en estos trámites y mantener la operación fluida.

Implicaciones fiscales: como comprador extranjero, es esencial entender las implicaciones fiscales de tener una propiedad en Estados Unidos. Pueden incluir:

• Impuesto sobre plusvalías: pagar el impuesto sobre plusvalías por el beneficio obtenido al vender la propiedad. Conocer los tipos y la normativa le ayudará a planificar su estrategia de inversión.

• Impuesto sobre la renta: pagar el impuesto sobre la renta por los ingresos de alquiler que genere la propiedad. Declarar correctamente rentas y gastos es crucial para cumplir la normativa fiscal estadounidense.

• Impuesto sobre bienes inmuebles: pagar el impuesto sobre el valor de la propiedad. Suele liquidarse anualmente y varía según la ubicación.

Consulte con un asesor fiscal para entender sus obligaciones tributarias y cualquier posible implicación fiscal.

Propiedad extranjera: como comprador extranjero, es esencial entender las normas que regulan la propiedad extranjera de inmuebles en Estados Unidos. Pueden incluir:

• FIRPTA: entender la Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) y sus implicaciones para el comprador extranjero. FIRPTA obliga al vendedor extranjero a soportar una retención fiscal en la venta de inmuebles estadounidenses.

• Convenios fiscales: conocer los convenios fiscales entre Estados Unidos y su país de origen que puedan afectar a sus obligaciones tributarias. Estos convenios pueden ofrecer ventajas como tipos reducidos o exenciones.

Consulte con un abogado inmobiliario o un asesor fiscal para entender las normas que regulan la propiedad extranjera de inmuebles en Estados Unidos. Le ayudará a manejar la complejidad del mercado estadounidense y a decidir con criterio.

15. Conclusión: cómo comprar con éxito una propiedad en Estados Unidos siendo comprador extranjero

Comprar una propiedad en Estados Unidos siendo extranjero puede ser un proceso complejo y exigente, pero con la orientación y el asesoramiento adecuados también puede resultar una experiencia exitosa y gratificante. Al entender los requisitos de elegibilidad, manejar la complejidad de la propiedad extranjera, asegurar la financiación y trabajar con un agente inmobiliario experimentado, el comprador extranjero puede alcanzar su objetivo de tener una propiedad en Estados Unidos. Tanto para el inversor extranjero que diversifica una cartera como para quien busca una vivienda vacacional, el mercado estadounidense ofrece oportunidades sólidas. Con la experiencia y la orientación adecuadas, podrá completar la compra con confianza.