Cooperativa o condominio: cuál encaja con su compra
La mayoría de las guías explican qué es cada una. La pregunta útil es cuál encaja con la compra que usted está haciendo. En Nueva York la respuesta suele decidirse por cuatro cosas: si va a vivir allí todo el año, si compra a su nombre o mediante una sociedad, cómo financia la operación y cuánto escrutinio del consejo está dispuesto a soportar.
| Si usted es | Suele encajar mejor | Por qué |
|---|---|---|
| Comprador de vivienda habitual y sensible al precio | Cooperativa | Las cooperativas suelen cotizar a un precio por pie cuadrado inferior al de un condominio comparable, y el residente a tiempo completo es justo el perfil que los consejos están diseñados para aprobar. |
| Extranjero, o compra a través de una LLC o un trust | Condominio | Los consejos de las cooperativas restringen con frecuencia la titularidad por sociedad y a los compradores cuyos ingresos y patrimonio están fuera de Estados Unidos. El condominio suele admitir ambas cosas. |
| Compra para alquilar, ahora o más adelante | Condominio | La política de subarriendo de una cooperativa la fija el consejo y suele limitar cuánto y con qué frecuencia puede alquilar. El condominio conserva un right of first refusal, es decir un derecho de tanteo, pero rara vez restringe el alquiler de la misma manera. |
| Compra una segunda residencia o un pied-à-terre | Condominio | Muchos consejos de cooperativa exigen que el apartamento sea su residencia principal. Esa sola norma deja fuera una parte enorme del inventario de cooperativas para el propietario a tiempo parcial. |
| Financia una parte elevada de la compra | Depende del edificio | Los mínimos de financiación de una cooperativa los fija cada edificio, no el mercado. Hay edificios que exigen un 50 por ciento de entrada y algunos no admiten financiación alguna. |
Ninguna de las dos estructuras es mejor en abstracto. La cooperativa le da más metros por su dinero a cambio de control; el condominio le da flexibilidad a cambio de precio.
Respuesta breve: diferencia entre cooperativa (co-op) y condominio
En una cooperativa de vivienda usted no compra el apartamento en sí, sino acciones de la sociedad que es propietaria de todo el edificio; esas acciones le otorgan un contrato de arrendamiento propietario (proprietary lease) sobre una unidad concreta. En un condominio usted adquiere la titularidad plena de su unidad mediante escritura (deed) y una participación en las zonas comunes. La cooperativa suele ser más asequible de entrada pero impone la aprobación de la junta, restringe el subarriendo y, por lo general, prohíbe la propiedad extranjera; el condominio ofrece mayor flexibilidad, financiación más sencilla y es la opción preferente para inversores y compradores internacionales.
CONDOMINIOS (CONDOS)
Un condominio es una tipología en la que cada residente posee su unidad de forma individual: son unidades independientes dentro de un edificio o complejo mayor. Cada propietario dispone de una escritura (deed) sobre su apartamento y posee, además, una participación en las zonas comunes. Esta estructura distingue al condominio de la cooperativa, ya que el residente ostenta la titularidad plena del inmueble, lo que incide de forma positiva en el valor de reventa y en las opciones hipotecarias. Los gastos de cierre del condominio suelen ser más elevados por conceptos adicionales como el seguro de título y los impuestos hipotecarios.
El propietario de un condominio paga el impuesto sobre bienes inmuebles a la ciudad y una cuota mensual (condo fees) a la asociación de condóminos, responsable del mantenimiento y de los servicios comunes. Estos servicios suelen incluir gimnasio, piscina, salón social o incluso pista de tenis. La junta del condominio (Condo Board) gestiona el funcionamiento del edificio e imparte instrucciones a la asociación. Las normas y los servicios fijados por la asociación influyen de forma directa en la vida diaria de los residentes.
Los residentes en Estados Unidos pueden adquirir un condominio con financiación tradicional aportando un 20% de entrada; algunas entidades exigen solo un 10% a determinados profesionales, como médicos y abogados. Los compradores extranjeros deben aportar un 30% inicial. El seguro de título también forma parte de los gastos de cierre del comprador. Aspectos financieros como las cuotas mensuales, los impuestos sobre la propiedad y el potencial valor de reventa son factores determinantes al evaluar la compra.
Para muchos compradores, las ventajas del condominio superan a sus inconvenientes. Adquirir un condominio es un proceso mucho más abierto que el de una cooperativa, ya que el condominio es menos restrictivo y accesible a cualquiera que disponga de los fondos necesarios. La acreditación de activos líquidos como parte del proceso de solicitud es una exigencia habitual para el comprador de cooperativa, a diferencia de la mayoría de los condominios.
El residente de un condominio puede, por lo general, personalizar su vivienda dentro de las directrices de la comunidad, lo que permite una mayor adaptación que en otras tipologías.
El condominio suele permitir el subarriendo del apartamento con escasas restricciones. Además, admite la propiedad extranjera, impone menos limitaciones, requiere entradas más bajas y resulta más fácil de financiar que la cooperativa.
La mayoría de los condominios se han construido en los últimos 30 años e incorporan los servicios que propietarios e inquilinos esperan hoy: gimnasios, piscinas, salones sociales y pistas de tenis. Muchos edificios de nueva construcción priorizan amplios paquetes de servicios y seguridad. Estas prestaciones, ausentes en la mayoría de las cooperativas, hacen del condominio un producto más comercializable y demandado. Las normas y los servicios de un condominio inciden de forma notable en el estilo de vida de los residentes y en el resultado financiero de la inversión.
Los condominios representan apenas el 25% del total de inmuebles residenciales en venta en Manhattan. Esta limitación de oferta, unida al atractivo de las nuevas promociones con amplios servicios, hace que el condominio sea más caro que la cooperativa. Al comparar el valor, el condominio suele presentar un precio por pie cuadrado (ft², con su equivalente en m²) superior al de la cooperativa, reflejo de su demanda de mercado y de las ventajas de titularidad.
El condominio es, además, más fácil de financiar, ya que el propietario cuenta con un inmueble físico como garantía.
Otro argumento de peso a favor del condominio en Manhattan son las desgravaciones fiscales que ofrecen algunos edificios, como las bonificaciones 485, 421G y 421A. En la década de 1970, la ciudad puso en marcha un programa para incentivar la edificación en solares vacíos a cambio de una exención fiscal de 10 años. El programa expiró, pero se ha reactivado con la incorporación de la bonificación 485 en 2024.
Los compradores e inversores que adquieran unidades en un condominio acogido a estas bonificaciones se benefician también de esos 10 años de alivio fiscal. Recientemente hemos visto el regreso de estas desgravaciones en un número reducido de condominios de Manhattan; puede ampliar la información en el blog que figura a continuación.
Al decidir entre un condominio y otra tipología, conviene ponderar estos factores con detenimiento.
Relacionado: «El regreso y la desaparición de la bonificación fiscal de 20 años».
Los inversores y los compradores extranjeros, por tanto, deberían orientar su búsqueda hacia los condominios.
En resumen, el condominio se caracteriza por:
- Pocas restricciones
- Idóneo para inversores
- Acceso sencillo a la financiación
- Favorable al comprador extranjero
COOPERATIVAS (CO-OPS)
Las cooperativas de vivienda, o co-ops, son una modalidad singular de propiedad comunitaria en la que el edificio pertenece a una sociedad, y el comprador se convierte en cooperativista al adquirir acciones de esa sociedad, en lugar de poseer su unidad de forma directa. Como accionista de la cooperativa, su participación determina el derecho a ocupar un apartamento concreto y su cuota en los gastos del edificio. El contrato de arrendamiento propietario (proprietary lease) faculta al accionista a usar un apartamento determinado. Cuanto mayor es el apartamento, más acciones posee el cooperativista y mayor es su cuota en los gastos de mantenimiento del edificio.
A primera vista, parecería que la cooperativa conlleva cuotas mensuales más altas. Sin embargo, ello se debe a que el impuesto sobre la propiedad y los gastos comunes se integran en una única cuota de mantenimiento, que incluye la parte proporcional de impuestos inmobiliarios, los gastos del edificio y, en ocasiones, los intereses de la hipoteca si la sociedad mantiene un préstamo sobre el inmueble. Difiere así del condominio, cuyo propietario paga el impuesto sobre la propiedad directamente sobre su unidad y abona por separado los suministros. Las cooperativas pueden presentar un mantenimiento más elevado cuando la sociedad soporta intereses hipotecarios. Por el contrario, los edificios en régimen de condominio tienen prohibido suscribir hipotecas, de modo que sus cuotas nunca incluyen intereses.
La compra de una cooperativa presenta numerosas ventajas e inconvenientes. Entre las ventajas, el condominio suele ser más caro que la cooperativa, ya que estas son más antiguas y representan el 70% del mercado. La cooperativa tiende a ser más asequible de entrada y ofrece ciertas ventajas financieras, como la inclusión de varios conceptos en la cuota de mantenimiento. Asimismo, presenta gastos de cierre más bajos que el condominio, al no existir partidas como el seguro de título.
Las cooperativas pueden establecer las normas que estimen oportunas, y sus accionistas quedan obligados a cumplirlas. Las juntas de cooperativa suelen prohibir el alquiler y pueden dificultar la venta por su proceso de aprobación. La junta impone con frecuencia una regulación estricta y un riguroso proceso de evaluación del comprador, lo que añade complejidad a la operación. Frente al condominio, que ofrece una transacción más sencilla, la cooperativa implica un proceso de aprobación más complejo y restringido por la junta.
Bajo el régimen cooperativo, el accionista debe, por lo general, ocupar el apartamento como residencia principal. Además, las cooperativas imponen normas que limitan severamente o prohíben el subarriendo, por lo que el inversor debe tener presente que una cooperativa no se considera una buena inversión. La mayoría de las juntas aplican reglas estrictas sobre el subarriendo, y algunas lo prohíben por completo. Condominios y cooperativas difieren de forma sustancial en su estructura de propiedad y en sus costes, siendo el condominio el de régimen más sencillo y flexible.
Una norma habitual de la cooperativa neoyorquina es la prohibición de la propiedad extranjera. Por lo general, las cooperativas la vetan, ya que puede resultar inviable demandar a un extranjero cuyo patrimonio y fuentes de ingresos se sitúan fuera de Estados Unidos. Aun obteniendo una sentencia favorable contra un propietario extranjero, su cobro sería improbable si los activos se hallan a miles de kilómetros, en otro país.
La acreditación de activos líquidos como parte de la solicitud es una exigencia frecuente para el comprador de cooperativa, a diferencia de la mayoría de los condominios. Las cooperativas pueden permitir o no la financiación; las que la admiten suelen requerir una entrada más elevada que el condominio. Exigen cualificaciones financieras más estrictas y entradas que oscilan entre el 20% y el 50% del precio de compra, lo que hace el proceso más exigente.
Obtener financiación para una cooperativa puede resultar complejo, pues las entidades aplican requisitos más estrictos y este tipo de préstamo difiere de la hipoteca tradicional del condominio. La financiación de una cooperativa se articula mediante un préstamo personal en lugar de una hipoteca. La sociedad cooperativa fija el porcentaje del precio que puede financiarse, equivalente al 50% - 75% del valor del inmueble. Como en una hipoteca, los intereses del préstamo personal son deducibles a efectos fiscales. Un rasgo habitual de las cooperativas es el flip tax, en realidad una comisión de transmisión, por lo general del 2% al 3% del precio de venta del apartamento, que abona el vendedor a la sociedad cooperativa al transmitir sus acciones.
Los aspirantes a cooperativistas (y los inquilinos, si la junta los admite) deben ser entrevistados por la Junta de Directores de la cooperativa y presentar una solicitud formal para su aprobación. La junta es la responsable de revisar y autorizar a los compradores, y este proceso puede prolongarse durante meses, no semanas como en el condominio. Aunque el condominio también exige una solicitud, no entrevista a compradores ni inquilinos y su aprobación resulta mucho más sencilla.
La cooperativa suele contratar a una empresa de gestión para supervisar la operativa diaria, incluidos el mantenimiento, el cobro de cuotas y las aprobaciones, lo que difiere de la figura del arrendador individual en los alquileres. Dada la singular estructura financiera de la cooperativa, conviene que el comprador posea un sólido conocimiento de las finanzas personales para entender el presupuesto, las opciones de préstamo y los compromisos a largo plazo.
Relacionado: «Preguntas frecuentes: comprar un apartamento en Nueva York».
Las ventajas e inconvenientes de la cooperativa incluyen:
- Gobernadas por juntas (co-op boards)
- Restrictivas
- Poco idóneas para inversores
- Prohíben la propiedad extranjera
- Prohíben o limitan el subarriendo
- Priorizan la residencia principal
- Mayor probabilidad de servicios de lujo
Al analizar una cooperativa o un condominio, conviene sopesar las diferencias en la estructura de propiedad, las implicaciones financieras y los procesos de aprobación. La cooperativa presenta procesos de aprobación y requisitos financieros más restrictivos, mientras que el condominio ofrece mayor flexibilidad y suele ser más fácil de financiar. El propietario de un condominio recibe una escritura sobre su unidad; el de una cooperativa, un contrato de arrendamiento propietario. En la cooperativa, la evaluación puede ser rigurosa e incluir verificación de antecedentes y revisión financiera, mientras que la compra de un condominio resulta, por lo común, más sencilla.
CONDOPS
El término condop se emplea en el mercado inmobiliario de Nueva York para designar una cooperativa que se rige por normas de condominio. Técnicamente, sin embargo, un condop es una cooperativa residencial que ha vendido su planta baja como unidad comercial. En la práctica, el término se usa con el significado de cooperativa con reglas de condominio.
Bajo reglas de condominio, los condops permiten el subarriendo y la propiedad extranjera. Con frecuencia, los edificios construidos sobre arrendamientos de suelo (land leases) entran en la categoría de condop.
Un edificio con arrendamiento de suelo obliga a los propietarios a pagar una renta por el terreno subyacente durante un periodo prolongado, normalmente 99 años (como ocurre con la propiedad en Londres). En la práctica, estos contratos suelen renovarse antes de su vencimiento.
En resumen, el edificio condop se caracteriza por:
- Pocas restricciones
- Idóneo para inversores
- Favorable al comprador extranjero
Diferencia entre condominio y cooperativa: claves para entenderla
Al comparar cooperativas y condominios, la diferencia principal reside en la estructura de propiedad. Un apartamento de alquiler es un inmueble propiedad de una empresa cuya actividad consiste en gestionar la propiedad para generar rentas.
Más allá del alquiler, conviene comparar cooperativas y condominios. El propietario de un condominio posee la titularidad plena de su unidad mediante escritura, mientras que el residente de una cooperativa posee acciones de la sociedad que controla todo el edificio, sin poseer una unidad individual. Tanto cooperativas como condominios se componen de unidades independientes dentro de un edificio mayor. Esta diferencia en la estructura de propiedad y en la gobernanza incide también en los servicios, las cuotas mensuales y los procesos de aprobación. Tales distinciones influyen de forma notable en la experiencia diaria de los residentes, la dinámica de la comunidad y el grado de aplicación de las normas.
Por lo general, en un edificio de alquiler todas las unidades son homogéneas y pertenecen a un único propietario. En cambio, un condominio es una residencia privada que puede arrendarse a inquilinos. Cuando alquila un condominio, su arrendador es el propietario individual; cuando alquila un apartamento, su arrendador es la empresa propietaria del edificio.
El condominio es de mayor calidad que el edificio de alquiler, pues en él residen numerosos propietarios principales. A primera vista, los servicios de uno y otro pueden parecer similares, pero en el condominio es más probable encontrar versiones de mayor categoría, ya que unas mejores prestaciones elevan el valor de la propiedad.
Financiación y entrada: lo que el comprador debe saber
Al adquirir una vivienda en Nueva York, comprender los requisitos de financiación y de entrada de condominios y cooperativas resulta esencial. Las diferencias clave entre ambas tipologías afectan de forma significativa a la experiencia de compra, a los costes mensuales y a la planificación financiera a largo plazo. El condominio suele requerir una entrada del 20%, si bien es un estándar menos rígido que el de la cooperativa, que con frecuencia exige aportaciones iniciales más elevadas.
El condominio ofrece mayor flexibilidad en la financiación. Su propietario puede elegir entre diversas modalidades hipotecarias, y algunas entidades admiten entradas de apenas el 10%, sobre todo para profesionales cualificados. Esta flexibilidad amplía el perfil de compradores, incluidos quienes no disponen de gran liquidez inicial. No obstante, el comprador de condominio debe contar con gastos de cierre más altos, que suelen incluir el seguro de título, los impuestos de registro hipotecario y otras partidas que pueden sumar entre el 2% y el 5% del precio de compra.
La cooperativa, por su parte, se distingue por reglas de financiación más estrictas. La mayoría de las juntas exigen una entrada mayor, a menudo de al menos el 20% y en ocasiones de hasta el 50%, y algunos edificios prohíben por completo la financiación. El comprador debe aportar, además, una documentación financiera exhaustiva: prueba de ingresos, de activos y un desglose detallado de su ratio de endeudamiento. La junta revisa esta información con detenimiento como parte de un proceso de evaluación riguroso, que puede incluir una entrevista personal. Este procedimiento puede ser prolongado y busca garantizar que el nuevo cooperativista sea solvente y encaje en la comunidad.
A diferencia de las asociaciones de condóminos, con escasa capacidad de decisión sobre quién adquiere una unidad, las juntas de cooperativa ejercen un control considerable sobre el proceso de aprobación. Ello significa que, aun estando cualificado para una hipoteca, la junta puede denegar su solicitud con arreglo a sus propios criterios. Si bien esto confiere a la cooperativa un carácter más selecto y comunitario, también implica que el comprador debe prepararse para una evaluación más rigurosa y, potencialmente, para entradas más elevadas.
Otra distinción relevante es el tratamiento de los gastos de cierre. El comprador de cooperativa no suele abonar por separado el seguro de título ni los impuestos de registro hipotecario, ya que estos conceptos se integran en la cuota mensual de mantenimiento que se paga a la sociedad. Ello reduce los costes iniciales, aunque las cuotas mensuales pueden resultar más altas que en el condominio.
En última instancia, la elección entre condominio y cooperativa dependerá de su situación financiera, de su disposición ante el proceso de aprobación y de sus objetivos a largo plazo. Si valora la flexibilidad en la financiación y un proceso de compra más ágil y menos restrictivo, el condominio puede ser la mejor opción; su proceso de aprobación hipotecaria es más sencillo al no requerir el visto bueno de una junta. Si acepta entradas más elevadas, una evaluación exhaustiva y valora el sentido de comunidad, la vida en cooperativa puede resultar idónea.
Antes de decidir, conviene revisar sus finanzas, comprender la estructura de propiedad y las normas del edificio, y consultar con su asesor inmobiliario o financiero. Así estará mejor preparado para sopesar las diferencias entre condominio y cooperativa y hallar la tipología que mejor se ajuste a sus necesidades.
Los townhouses y las viviendas unifamiliares son una búsqueda distinta, con una economía distinta. Los tratamos en detalle en nuestra guía de townhouses en venta en Nueva York.
Conclusión
A estas alturas comprenderá, esperamos, la diferencia entre cooperativa y condominio, entre townhouse y condominio, así como las demás tipologías disponibles en Nueva York. Si desea profundizar en las diferencias entre cooperativa y condominio, póngase en contacto con nosotros y le guiaremos por las ventajas e inconvenientes de cada una.
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Cada guía le encamina al siguiente nivel de detalle. Elija la que se ajuste a su situación.
- PROCESO: Comprar un apartamento en Nueva York (guía completa). Proceso integral de adquisición en Manhattan: condominio, condop, cooperativa, expediente para la junta y cierre.
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- INTERNACIONAL: Guía del comprador extranjero para Nueva York y Miami. Por qué el comprador extranjero debe centrarse en condominios y condops. FIRPTA y planificación del impuesto sucesorio.
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Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre una cooperativa (co-op) y un condominio en Nueva York?
En un condominio usted adquiere la titularidad plena de su unidad mediante escritura y una participación en las zonas comunes. En una cooperativa compra acciones de la sociedad propietaria del edificio y recibe un contrato de arrendamiento propietario sobre un apartamento concreto. El condominio ofrece financiación más sencilla, admite la propiedad extranjera y permite el subarriendo; la cooperativa es más asequible de entrada, pero exige la aprobación de la junta y suele restringir el subarriendo y la propiedad extranjera.
¿Qué es la aprobación de la junta (board approval) y cuánto se prolonga?
Es el proceso por el que la junta de directores de una cooperativa revisa la solicitud del comprador, su documentación financiera y, con frecuencia, una entrevista personal, antes de autorizar la compra. Puede prolongarse durante meses. El condominio, en cambio, solo exige una solicitud y un derecho de tanteo, sin entrevista.
¿Pueden los compradores extranjeros adquirir una cooperativa?
Por lo general, no. La mayoría de las cooperativas prohíben la propiedad extranjera. El comprador internacional debería orientar su búsqueda hacia condominios y condops, que admiten la titularidad extranjera y mayor flexibilidad de financiación.
¿Por qué los condominios suelen ser más caros que las cooperativas?
Porque representan apenas el 25% de la oferta de Manhattan, suelen ser de construcción más reciente, incorporan amplios servicios, otorgan titularidad plena y permiten el subarriendo. Esta combinación de oferta limitada y demanda eleva su precio por pie cuadrado frente al de la cooperativa.
¿Qué es un condop?
Es, en la práctica, una cooperativa que se rige por normas de condominio: permite el subarriendo y la propiedad extranjera. Técnicamente, designa a una cooperativa residencial que ha vendido su planta baja como unidad comercial. Muchos edificios sobre arrendamiento de suelo entran en esta categoría.
¿Qué es el flip tax de una cooperativa?
Es una comisión de transmisión, por lo general del 2% al 3% del precio de venta, que el vendedor abona a la sociedad cooperativa al transmitir sus acciones.
Sobre el autor. Anthony Guerriero, corredor inmobiliario licenciado, Manhattan Miami Real Estate. Conozca a nuestro equipo.
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Preguntas que los compradores hacen de verdad
¿Por qué la maintenance cambia tanto de una cooperativa a otra?
Porque la maintenance no es una cuota de servicios. Es su parte de lo que el edificio gasta realmente, y dos edificios de la misma manzana pueden gastar de forma muy distinta. Los factores que más la mueven son la hipoteca subyacente del edificio, el personal y los impuestos sobre la propiedad. Una cooperativa que refinanció su hipoteca subyacente en un mal momento arrastra ese coste en el recibo mensual de cada accionista. Un edificio con portero, mozos y administrador residente cuesta más de mantener que uno sin servicio... ahí está casi toda la diferencia. Pida siempre los dos últimos ejercicios de cuentas antes de enamorarse de una cuota baja, porque una maintenance baja hoy puede significar una obra aplazada y una derrama mañana.
¿Qué son las acciones de una cooperativa y por qué mi apartamento tiene las que tiene?
Usted no compra un inmueble. Compra acciones de una sociedad, y esas acciones llevan asociado un proprietary lease, el contrato de arrendamiento sobre un apartamento concreto. El número de acciones se fijó cuando el edificio se convirtió, normalmente según la superficie ajustada por planta, luz, vistas y espacio exterior. Una línea alta con vistas al parque tiene más acciones que la misma superficie en un segundo piso frente a un muro. Importa por dos motivos: su número de acciones determina su porcentaje de maintenance y determina su voto.
¿Es más difícil revender una cooperativa que un condominio?
En general sí, y quien le diga lo contrario le está vendiendo algo. El grupo de compradores es más pequeño por diseño. La aprobación del consejo, los límites al subarriendo, las restricciones a la titularidad por sociedad o extranjera y, en muchos edificios, un tope de financiación obligatorio eliminan compradores de su mercado futuro. Añada el flip tax y también cambia su neto. Ese es el intercambio que acepta a cambio del menor precio por pie cuadrado a la entrada. Es un intercambio real, no un defecto... pero conviene ponerlo en el precio al comprar y no descubrirlo al vender.
¿Cuál es el inconveniente honesto de comprar una cooperativa?
El control. Cede una parte considerable. El consejo decide quién compra su apartamento después de usted, si puede alquilarlo, qué puede reformar y cuándo pueden hacerse las obras, y en algunos edificios incluso si puede financiar. La solicitud en sí es intrusiva de una forma que sorprende... entrega declaraciones de impuestos, extractos bancarios y cartas de referencia a sus futuros vecinos. Si valora la privacidad y la flexibilidad por encima del precio, el condominio suele ser la mejor respuesta. Si compra su vivienda habitual y quiere más apartamento por su dinero, la estructura de la cooperativa juega a su favor.
Mi proprietary lease tiene fecha de vencimiento. ¿Debo preocuparme?
Casi nunca, y esto genera más alarma de la que merece. El proprietary lease es el contrato entre usted como accionista y la sociedad, y llega hasta una fecha que el consejo prorroga de forma rutinaria. No es una cuenta atrás sobre su propiedad. Lo que sí debe comprobar es si el edificio está en land lease, que es algo completamente distinto... en un edificio en land lease la sociedad no es dueña del suelo, las revisiones de renta pueden ser severas y la financiación se complica a medida que el plazo se acorta. Confirme cuál de los dos tiene delante antes que nada.
¿Qué es una lot line window y por qué mi abogado insiste tanto?
Una lot line window es una ventana situada en el límite con la parcela contigua. Si su vecino edifica hasta ese límite, esa ventana puede tapiarse legalmente. No cubrirse con una cortina. Tapiarse. El comprador suele descubrirlo después de haberse enamorado de la luz de un dormitorio en esquina. Consta en el offering plan y conviene contrastarlo con lo que es edificable al lado, porque una venta de derechos de vuelo puede cambiar su apartamento sin su consentimiento y sin compensación. No hace que la vivienda no sea comprable. Hace que sea una vivienda distinta de la que usted cree estar viendo.
¿Paga impuestos sobre la propiedad el titular de una cooperativa?
Sí, aunque no directamente. La sociedad tributa por el edificio y le repercute su parte a través de la maintenance. Para su declaración, la cooperativa comunica qué porcentaje de la maintenance correspondió a impuestos e intereses, y los accionistas han podido históricamente deducir su parte proporcional... su asesor fiscal debe confirmar cómo le aplica a usted. La ciudad también aplica una bonificación para propietarios que usan la vivienda como residencia principal, que se gestiona a través del edificio, de modo que la verá como un crédito y no como un ingreso.
¿Qué es el right of first refusal y es lo mismo que un rechazo del consejo?
No, y esa diferencia es justamente el sentido de comprar un condominio. El consejo de una cooperativa puede rechazarle por cualquier motivo lícito y no tiene que explicarse. El consejo de un condominio normalmente no puede rechazarle. Lo que tiene es un right of first refusal, un derecho de tanteo: puede entrar él mismo y comprar el apartamento en las mismas condiciones que usted ofreció. En la práctica eso exige que el condominio reúna dinero real en un plazo corto, así que se usa muy poco. En términos prácticos, la renuncia del condominio es un trámite que se completa... la aprobación de una cooperativa es una decisión que puede salirle en contra.