Componentes de costo de una inversión inmobiliaria

COMPONENTES DEL COSTO DE
UNA INVERSIÓN INMOBILIARIA

INVERSIÓN INICIAL

PRECIO DE COMPRA
A diferencia de otros países, las propiedades en Manhattan y Miami incluyen todos los electrodomésticos de cocina en el precio de venta final del apartamento.

PISOS
En Manhattan y Miami los pisos están incluidos al comprar obra nueva directamente del desarrollador. En el pasado, Miami entregaba los pisos listos para diseñar, lo que significaba sin pisos de piedra o madera. Afortunadamente, eso ha cambiado.

GASTOS DE CIERRE
El promedio de gastos de cierre (closing costs) se estima en aproximadamente 3% del precio de compra sin financiamiento, 4.5% del precio de compra con financiamiento, lo cual representa aproximadamente 2% del monto de la hipoteca.

Estos gastos de cierre incluyen el impuesto de transferencia de lujo (mansion tax) de 1.25% a 3.95% (en escala progresiva según el valor del apartamento), así como honorarios de registro y legales. Al comprar obra nueva sobre plano, dependiendo de las condiciones del mercado, es habitual que el comprador pague adicionalmente los impuestos de transferencia del vendedor de aproximadamente 2% en NYC. En Miami, se denomina tarifa del desarrollador (developer fee) y es aproximadamente 1.25%-1.75% en Miami.

COSTOS OPERATIVOS (GASTOS EN EFECTIVO)

GASTOS COMUNES (O COSTOS DE MANTENIMIENTO)

Para condominios (condos), los gastos comunes generalmente oscilan entre $1.10 y $1.60 por ft² al mes. Tales costos incluyen calefacción, electricidad y limpieza de áreas comunes; agua; cable básico; seguridad; seguro del edificio; y operación de las amenidades del edificio (gimnasio, conserjería, salón, piscina, sala de juegos, etc.).

Las cooperativas de vivienda (co-ops) cobran una cuota de mantenimiento que incluye todos los gastos comunes más impuestos (que no son pagados por separado por el propietario) e intereses hipotecarios sobre el edificio, si los hay. La corporación cooperativa puede tener hipotecas pendientes sobre el edificio (para una reparación del techo u otra razón) y los intereses se trasladarían a los accionistas de la cooperativa (co-op) . Por lo tanto, a menudo verá que los cargos de mantenimiento de una cooperativa pueden ser más altos (incluso después de ajustar por los impuestos incluidos en las cuotas de mantenimiento), ya que los condominios, por ley, no pueden asumir deuda.

IMPUESTOS INMOBILIARIOS

Los impuestos inmobiliarios (o impuestos a la propiedad) se calculan sobre el valor catastral, un valor asignado a la propiedad por el gobierno de la ciudad. Luego se aplica una tasa sobre este valor catastral. El proceso es algo esotérico, pero la regla general es 0.1% del precio de compra por mes en Manhattan y 0.2% del precio de compra por mes en Miami.

Manhattan cuenta con varios programas de reducción de impuestos para ciertos edificios que reducen los impuestos durante 10, 15 o 20 años en algunos casos. Sin embargo, muchos de estos han expirado y ningún edificio nuevo puede recibir estas reducciones. Consulte la página de Impuestos Inmobiliarios para más información.

Miami tiene una exención de residencia principal (homestead exemption) para compradores de vivienda principal de $25,000, pero el valor de tal exención es bastante insignificante. Vea más discusión sobre esto en la página de Impuestos Inmobiliarios .

HIPOTECA

Si el propietario decide obtener una hipoteca, entonces tendrá un gasto mensual que incluye tanto intereses como capital. Debido a la naturaleza de los cálculos hipotecarios, en los primeros años, el comprador pagará principalmente intereses, que son deducibles para efectos fiscales estadounidenses. En los años posteriores, el comprador pagará principalmente capital.

Por ejemplo, si el comprador adquirió una propiedad por $1,000,000 y financió $500,000 al 5.5% a plazo fijo de 30 años, los pagos hipotecarios totales del año serían $34,067 (o $2,839 por mes). De esta cantidad, $27,332 serían intereses deducibles de impuestos. Con el tiempo, a medida que se paga el capital del préstamo, la cantidad de intereses deducibles de impuestos disminuirá. En los primeros años, sin embargo, es un gasto muy grande para compensar los ingresos por alquiler.

Para más información sobre hipotecas, consulte la página deFinanciamiento Hipotecario.

SEGURO

Un propietario debe obtener seguro sobre la propiedad misma así como seguro de responsabilidad civil. Este costo es de solo unos pocos cientos de dólares al año. A menudo, el propietario requerirá que sus inquilinos también obtengan seguro, por lo que el riesgo para el propietario se mitiga.

En Florida, el propietario de una casa independiente querría obtener seguro contra inundaciones y huracanes.

HONORARIOS DE INTERMEDIACIÓN

En Estados Unidos, los vendedores siempre pagan la comisión en una transacción de compra. El vendedor generalmente paga una comisión del 6% del precio de compra, que se divide equitativamente entre el broker del comprador y el broker del vendedor. Por lo tanto, los compradores no pagan nada por contar con nuestros servicios en su representación durante una transacción de compra.

Si el comprador decide que desea alquilar su nuevo apartamento, en Manhattan, pagaría una comisión de broker equivalente a un mes de alquiler (solo en el primer año). En Miami, sin embargo, es costumbre que el propietario pague la comisión (10% del alquiler anual, dividido equitativamente entre los brokers del comprador y del vendedor) para encontrar un inquilino.

Obtenga más información sobre el alquiler de su propiedad en la página de Property Management .

COSTOS NO OPERATIVOS

DEPRECIACIÓN

El gobierno de Estados Unidos permite a los propietarios de inmuebles de inversión depreciar el precio de compra y los gastos de cierre no relacionados con financiamiento durante 27.5 años. Por ejemplo, si el comprador adquiere una propiedad por $1,000,000 y tiene gastos de cierre no relacionados con financiamiento de $25,000 ($1,000,000 multiplicado por el 2.5% mencionado anteriormente), el comprador podría deducir $37,273 por año, o $3,106 por mes, como depreciación. Este es un gasto no monetario significativo que puede deducirse de los ingresos por alquiler.

AMORTIZACIÓN

El gobierno de Estados Unidos también permite al propietario de un inmueble de inversión deducir la amortización de la porción de financiamiento de los gastos de cierre durante el plazo del préstamo. Este también es un gasto no monetario que puede deducirse de los ingresos por alquiler.

INGRESO IMPONIBLE NEGATIVO

En última instancia, con todas las deducciones (tanto monetarias como no monetarias mencionadas anteriormente) que permite el gobierno de Estados Unidos, en los primeros años, un inversor que financia su compra inmobiliaria tendrá ingreso imponible negativo (o pérdidas fiscales). Esto no debe confundirse con pérdidas de efectivo, ya que con un pago inicial del 40%, es probable que el propietario alcance el punto de equilibrio en términos de efectivo (es decir, no genere ni ingresos ni pérdidas de efectivo). Estas pérdidas fiscales pueden trasladarse a años en los que la propiedad genere ingresos a efectos fiscales, compensando dichos ingresos y eliminando impuestos para esos años. Con el tiempo, sin embargo, los ingresos en efectivo crecerán, al igual que el valor de la propiedad.

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