Guía práctica para inversionistas inmobiliarios que evalúan un 1031 exchange, los tiempos de la propiedad de reemplazo, el diferimiento fiscal y la estrategia de reinversión en Manhattan o Miami.
Un 1031 exchange permite al inversionista diferir el impuesto federal sobre ganancias de capital al intercambiar una posición inmobiliaria de inversión por otra posición de inversión “like-kind”, dentro de plazos legales estrictos. Los fondos de la venta deben quedar en manos de un Qualified Intermediary. El inversionista no puede tocarlos. La propiedad de reemplazo debe identificarse dentro de los 45 días posteriores a la venta de la propiedad cedida y cerrarse dentro de 180 días. Bien utilizado, el 1031 es una de las herramientas de estructuración más potentes para quien compara oportunidades entre Manhattan y Miami. También es de las más fáciles de descalificar por descuido.
El 1031 se rige por la Sección 1031 del IRC y su normativa relacionada. Lo anterior sirve para orientarse y no sustituye la asesoría de un abogado fiscalista, un CPA y un Qualified Intermediary.
El 1031 difiere el impuesto. No lo elimina. La venta posterior (o el ajuste de base al fallecer el titular) es el momento en que se saldan cuentas con la ganancia diferida.
Los relojes de 45 días para identificar y 180 días para cerrar arrancan con la venta de la propiedad cedida y no se detienen por la debida diligencia ni por el financiamiento.
Contrate al QI antes del cierre de la propiedad cedida. La recepción constructiva de los fondos descalifica el intercambio.
Valor y deuda iguales o mayores es la regla para el diferimiento total; comprar por debajo genera boot gravable.
Nueva York y Miami son mercados con suficiente profundidad para encontrar propiedad de reemplazo. Conviene armar las opciones de identificación antes de salir a la venta.
Para inversionistas no estadounidenses, el 1031 exchange debe coordinarse con la retención FIRPTA, la planificación del impuesto sucesorio, la documentación del prestamista y la estructura de propiedad. Nuestra guía para el comprador extranjero de bienes raíces en Nueva York y Miami explica los temas transfronterizos que conviene conversar con su asesor legal antes de elegir la propiedad de reemplazo.
El reverse exchange y el improvement exchange funcionan, pero suman costo y riesgo estructural; presupueste el QI adecuado.
El activo debe estar destinado a inversión o a uso productivo. Documente esa intención. Involucre a un abogado fiscalista y a un CPA antes de que la propiedad cedida salga al mercado.
El QI debe estar designado antes de que cierre la propiedad cedida. Los fondos van al QI, no al vendedor. Este paso no admite corrección posterior.
El reloj de 45 días arranca con el cierre de la propiedad cedida. Tenga listos los candidatos de reemplazo, condominios en Manhattan, pre-construction en Miami, nuevos desarrollos de marca, para que la identificación sea deliberada y no apresurada.
Use la Three-Property Rule (cualquier valor) o la 200% Rule (varias propiedades cuyo valor total llegue hasta el 200 % del valor de la cedida), según convenga a la estrategia. La identificación es vinculante.
La debida diligencia, el financiamiento, la aprobación del board (condominio o co-op) y las condiciones del sponsor (obra nueva) transcurren todos dentro de la ventana de 180 días. Deje margen en el calendario.
Tras el cierre, el CPA calcula el traslado de base y el boot gravable, si lo hubo. Documente todo: el IRS trata la sustentación del 1031 como un área de alta atención.
Tanto Manhattan como el sur de Florida tienen profundidad suficiente para absorber capital de reemplazo de un 1031, pero la lógica de reinversión cambia según el mercado.
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Se usa cuando la propiedad de reemplazo debe comprarse antes de que se venda la cedida. Requiere un QI especializado que tome el título de una de las propiedades (la parte "estacionada") y resulta sensiblemente más caro que un intercambio directo.
Permite al inversionista destinar los fondos del intercambio a mejoras de capital en la propiedad de reemplazo. Exige documentar con cuidado las obras terminadas dentro de la ventana de 180 días.
Vehículo de propiedad fraccionada y pasiva que a veces se usa como propiedad de reemplazo del 1031 cuando no se consigue una adquisición directa like-kind dentro de los plazos. Los DST tienen consideraciones de iliquidez y de calidad del sponsor, y no le convienen a todo inversionista.
Manhattan Miami es una firma de asesoría y corretaje inmobiliario y no presta asesoría legal ni fiscal. Un 1031 exchange debe estructurarse con un abogado fiscalista, un CPA y un Qualified Intermediary involucrados desde el inicio.
Un 1031 exchange exitoso depende de la coordinación entre el Qualified Intermediary, el CPA, el abogado y el corredor, alineados antes de que cierre la propiedad cedida, no después. Manhattan Miami asesora a inversionistas que emplean capital de 1031 en Manhattan y el sur de Florida.
Solicitar una consulta privadaPor lo general no. El 1031 exchange aplica a propiedad mantenida para inversión o para uso productivo en un negocio. Una residencia principal o una segunda vivienda de uso personal normalmente no califica. A la venta de una residencia personal se le aplican otras disposiciones fiscales, como la exclusión por residencia principal.
En bienes raíces, like-kind es un criterio amplio. Un condominio puede intercambiarse por un townhouse, un edificio de departamentos, terreno sin desarrollar o propiedad comercial, siempre que ambas puntas sean bienes raíces en Estados Unidos mantenidos para inversión. Like-kind no se limita a tipos de propiedad idénticos.
El intercambio fracasa. La regla de los 45 días es legal y no admite prórroga. Los fondos pasan a tributar en el año de la venta de la propiedad cedida. Por eso los candidatos a identificar deben estar alineados antes de que cierre la propiedad cedida.
El intercambio fracasa. La regla de los 180 días también es legal. El contribuyente no puede extenderla, ni siquiera por problemas de debida diligencia o demoras de financiamiento. Deje margen en el calendario.
Sí, con cautela. Las fechas de entrega de pre-construction pueden caer fuera de la ventana de 180 días. Solución habitual: identificar una alternativa ya entregada junto con la unidad en pre-construction, o estructurar un reverse o improvement exchange con el QI adecuado. Confirme siempre los compromisos de entrega del sponsor y las condiciones del contrato antes de identificar.
El efectivo retirado del intercambio es “boot” y tributa en el año en que se recibe. El intercambio no fracasa. Simplemente el diferimiento no cubre la porción de boot. Planifique con el CPA si piensa retirar efectivo.
No, pero la deuda de la propiedad de reemplazo debe ser igual o mayor a la deuda de la propiedad cedida para diferir el impuesto en su totalidad. De lo contrario, la diferencia se trata como boot. Por eso el financiamiento debe alinearse con la estructura del intercambio desde el primer día.
Coordinamos la parte inmobiliaria, identificación, debida diligencia, condiciones del contrato, board package y cierre, en sincronía con su QI, su CPA y su asesor fiscal. No prestamos asesoría legal ni fiscal, ni actuamos como Qualified Intermediary. Podemos presentarle QI y abogados fiscalistas que manejan habitualmente intercambios inmobiliarios entre varios estados.
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