¿Cuánto suponen los gastos de cierre para un comprador en NYC?
Ejemplo sobre $3,000,000:
Nueva York registra unos costos de transacción de los más altos de Estados Unidos, especialmente en obra nueva.
Utilice la calculadora instantánea de arriba para una estimación rápida, consulte la calculadora detallada que aparece más abajo o solicite un desglose privado de gastos de cierre a nuestro equipo.
¿Qué son los gastos de cierre en NYC?
Los gastos de cierre son los impuestos y honorarios que se abonan en el momento de la compra, al margen del precio pactado. En Nueva York resultan sensiblemente más altos que en la mayoría de los mercados estadounidenses, por varios motivos propios de la ciudad:
- Varias capas impositivas: el comprador afronta el mansion tax y, si financia, el mortgage recording tax, ambos exclusivos del estado de Nueva York.
- Exigencias legales: toda operación inmobiliaria en Nueva York requiere abogado, lo que añade un costo y una complejidad que no existen en muchos otros estados.
- Impuestos ligados a la financiación: el mortgage recording tax es un costo de peso, exclusivo de Nueva York, que suma cerca de un 2% sobre el importe del préstamo en las compras hipotecadas.
- Estructura de costos en obra nueva: en las operaciones con promotor, el comprador asume de forma habitual costos que en una reventa correspondería pagar al vendedor, entre ellos los impuestos de transmisión de la ciudad y del estado y los honorarios del abogado del promotor.
Conviene entender bien estas capas antes de comprometerse con una compra en Manhattan o en cualquiera de los cinco distritos, sobre todo si el interés está en condominios de lujo en Manhattan.
¿Qué impuestos paga el comprador en NYC?
El mansion tax suele ser la partida más alta del cierre para un comprador en Nueva York y grava todos los tipos de vivienda a partir del umbral de $1 millón.
¿A cuánto asciende el mansion tax?
El mansion tax grava todos los tipos de vivienda, condominios, cooperativas, casas adosadas y viviendas unifamiliares, a partir de $1,000,000. Pese a su nombre, alcanza a la mayoría de las compras en Manhattan, donde el precio mediano de un apartamento supera $1 millón.
| Precio de compra | Tipo impositivo |
|---|---|
| Menos de $1,000,000 | 0% |
| $1,000,000-$1,999,999 | 1.00% |
| $2,000,000-$2,999,999 | 1.25% |
| $3,000,000-$4,999,999 | 1.50% |
| $5,000,000-$9,999,999 | 2.25% |
| $10,000,000-$14,999,999 | 3.25% |
| $15,000,000-$19,999,999 | 3.50% |
| $20,000,000-$24,999,999 | 3.75% |
| $25,000,000+ | 3.90% |
¿A cuánto asciende el mortgage recording tax?
El mortgage recording tax es un costo de peso, exclusivo de Nueva York, y solo grava la compra de condominios y casas adosadas. El comprador de una cooperativa queda exento, porque la operación recae sobre acciones de una sociedad y no sobre un bien inmueble.
| Importe del préstamo | Tipo impositivo |
|---|---|
| Menos de $500,000 | ~1.8% |
| $500,000 o más | ~1.925% |
En la compra de un condominio de $2 millones financiada al 75% (una hipoteca de $1.5M), el mortgage recording tax rondaría los $28,875 (el 1.925% de $1,500,000). Se trata de un costo de peso, exclusivo de Nueva York.
¿Qué es el CEMA y cómo reduce los costos?
El Consolidation, Extension, and Modification Agreement (CEMA) permite al comprador subrogarse en el saldo hipotecario pendiente del vendedor a efectos del cálculo del mortgage recording tax. El tipo de aproximadamente el 1.925% se aplica únicamente sobre la diferencia entre el importe del nuevo préstamo y el saldo pendiente de la hipoteca del vendedor.
Así, si su nueva hipoteca asciende a $1,500,000 y la hipoteca vigente del vendedor es de $1,000,000, el mortgage recording tax se liquida sobre $500,000 en lugar de sobre $1,500,000, lo que supone un ahorro aproximado de $19,250. El CEMA solo está disponible para condominios y viviendas unifamiliares; no para cooperativas, que quedan íntegramente exentas del mortgage recording tax.
¿Cómo es un desglose habitual de gastos de cierre para el comprador?
Toda operación en Nueva York combina las siguientes partidas a cargo del comprador, según el tipo de propiedad, la financiación y si se trata de una reventa o de obra nueva.
| Partida | Se aplica a | Importe habitual |
|---|---|---|
| Mansion tax | Toda compra de $1M o más | del 1% al 3.9% del precio de compra |
| Mortgage recording tax | Solo condominios financiados | ~1.8%-1.925% del préstamo |
| Seguro de título | Condominios y casas adosadas | Variable según precio y préstamo |
| Honorarios de abogado | Toda compra (obligatorio en Nueva York) | $5,000 |
| Comisiones bancarias y de la entidad | Compras financiadas | $3,000-$4,000 |
| Cargos de solicitud del edificio | Toda compra | $500-$2,000 |
¿En qué se diferencian los gastos de cierre de un condominio y de una cooperativa?
Condominios y cooperativas tienen estructuras de cierre radicalmente distintas. Conviene entenderlas al valorar una compra en cooperativa frente a condominio .
| Partida | Condominio | Co-op |
|---|---|---|
| Mansion tax | Sí (1%-3.9%) | Sí (1%-3.9%) |
| Mortgage recording tax | Sí (~1.8%-1.925%) | No, exento |
| Seguro de título | Sí | No procede |
| Honorarios de abogado | $5,000 | $5,000 |
| Flip tax | N/A | Variable (suele abonarlo el vendedor) |
| Aprobación del consejo | Por lo general menos restrictiva | Obligatoria. Puede ser exigente |
| Flexibilidad de titularidad | Más flexible (LLC, pied-à-terre, subarriendo) | Más restrictiva |
¿Cómo se traducen los gastos de cierre en la práctica?
Tres supuestos representativos que ilustran el rango de costos que puede esperar un comprador según el tipo de propiedad y el nivel de precio.
Compra de $1M (reventa, al contado)
Compra de $3M (financiada)
Obra nueva de $5M
¿Qué debe saber un comprador extranjero sobre los gastos de cierre en NYC?
Nueva York no impone restricción alguna a la titularidad extranjera de vivienda. Ahora bien, una operación transfronteriza plantea consideraciones añadidas.
- La FIRPTA se aplica al vender, no al comprar: la Foreign Investment in Real Property Tax Act obliga a retener el 15% del precio bruto de venta cuando un propietario extranjero revende. No es un costo del momento de la compra.
- Las opciones de financiación pueden ser limitadas: un no residente puede encontrarse con condiciones crediticias más estrictas, mayores exigencias de entrada o menos entidades dispuestas a prestar. Algunos compradores optan por pagar al contado y refinanciar después del cierre.
- Es habitual estructurar la compra mediante una LLC: muchos compradores extranjeros adquieren a través de una LLC o de un trust por protección patrimonial, privacidad y planificación sucesoria. Conviene presupuestar entre $5,000 y $15,000 para la constitución de la entidad y los costos legales asociados.
- Las transferencias internacionales exigen previsión: los bancos y las title companies estadounidenses están sujetos a la normativa de prevención de blanqueo (AML) y de conocimiento del cliente (KYC). Conviene contar con plazos de entre 5 y 10 días hábiles para la transferencia y preparar documentación detallada del origen de los fondos.
¿Cómo se comparan los gastos de cierre de Nueva York con los de Miami?
Los gastos de cierre en Nueva York son sensiblemente más altos que en Miami por los impuestos adicionales a cargo del comprador, el mortgage recording tax y las estructuras de costo de la obra nueva, propias de Nueva York.
Para quien valora ambos mercados, la diferencia en costos totales de transacción es considerable. Nueva York grava con el mansion tax toda compra de $1 millón o más, un impuesto que no existe en Florida. El mortgage recording tax añade cerca de un 2% sobre el importe del préstamo en la compra financiada de un condominio, frente a un intangible tax mucho menor en Miami. Y en obra nueva, la práctica de trasladar los impuestos de transmisión al comprador es bastante más frecuente y más onerosa en Nueva York.
Sumado a la ausencia de impuesto estatal sobre la renta en Florida, Miami ofrece un costo total de adquisición sensiblemente menor para propiedades comparables.
Si contempla un traslado, consulte nuestro análisis sobre la migración fiscal de Nueva York a Miami.
Comparativa completa de gastos de cierre: Nueva York frente a Miami → | Consulte nuestra guía completa de gastos de cierre en Miami →
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Preguntas frecuentes sobre los gastos de cierre en NYC
Respuestas de nuestros especialistas a las dudas más habituales de los compradores sobre los gastos de cierre en Manhattan y en Nueva York.
¿Se puede evitar el mansion tax en Nueva York?
El mansion tax de Nueva York no puede eludirse legalmente en compras de $1 millón o más. Grava toda operación de vivienda a partir de ese umbral, sea cual sea el tipo de propiedad: condominios, cooperativas, casas adosadas y viviendas unifamiliares. Algunos compradores negocian con el vendedor un crédito que compense la partida, pero el impuesto debe abonarse igualmente a la ciudad. El tipo va del 1% en compras de entre $1M y $1.999M hasta el 3.9% en compras de $25M o más.
¿Son deducibles los gastos de cierre en Nueva York?
Algunos gastos de cierre son deducibles, pero la mayoría no lo son. El mansion tax y los impuestos de transmisión no son deducibles para el comprador. Sí pueden serlo, en cambio, los intereses hipotecarios abonados en el cierre, el prorrateo del impuesto sobre bienes inmuebles y los puntos pagados a la entidad financiera. El mortgage recording tax por lo general se incorpora al costo de adquisición del inmueble en lugar de deducirse de forma directa. Recomendamos siempre consultar a un asesor fiscal cualificado para su caso concreto.
¿Quién paga los gastos de cierre en Nueva York?
En Nueva York, el comprador suele abonar entre el 1.5% y el 6% en gastos de cierre según el tipo de propiedad, mientras que el vendedor asume la comisión inmobiliaria, el impuesto de transmisión municipal (1% por debajo de $500K y 1.425% a partir de $500K) y el estatal (0.4% por debajo de $3M y 0.65% a partir de $3M). La excepción decisiva es la obra nueva: el promotor traslada por contrato al comprador los impuestos de transmisión municipal y estatal, lo que puede elevar sus gastos de cierre por encima del 3-6% del precio de compra.
¿Por qué son más altos los gastos de cierre en obra nueva en Nueva York?
Los gastos de cierre en obra nueva son más altos porque el promotor suele trasladar al comprador varias partidas que en una reventa pagaría el vendedor: el impuesto de transmisión municipal (1.425% en propiedades de $500K o más), el estatal (0.4%, o 0.65% por encima de $3M) y, con frecuencia, los honorarios de su abogado ($5,000). Sumado al mansion tax del propio comprador, al mortgage recording tax, al seguro de título y a sus honorarios de abogado, el total en un condominio de obra nueva se sitúa habitualmente entre el 3-6%+ del precio de compra, frente al 1.5-5% de una reventa.
¿Cuáles son los gastos de cierre habituales de un condominio de $2 millones en Manhattan?
En un condominio de reventa de $2 millones en Manhattan con financiación (75% del valor), los gastos de cierre del comprador rondan aproximadamente $72,000-$80,000 (3.6-4%). Incluyen el mansion tax ($25,000 al 1.25%), el mortgage recording tax (unos $28,875 por un préstamo de $1.5M al 1.925%), el seguro de título (entre $6,500 y $8,500), los honorarios de abogado ($5,000) y cargos diversos. En un condominio de obra nuevade $2 millones, añada unos $36,500 en impuestos de transmisión trasladados por el promotor, con lo que el total se sitúa en torno a $108,000-$116,000 (un 5.4-5.8%).
¿Paga más el comprador extranjero en el cierre?
El comprador extranjero abona en Nueva York los mismos gastos de cierre que el comprador nacional en el momento de la compra. No existe impuesto ni recargo adicional para el comprador extranjero, a diferencia de otros mercados internacionales. Conviene, eso sí, tener presente la FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act), que obliga a retener una parte del producto de la venta cuando el inmueble se revenda. Además, quien compre a través de una LLC debe presupuestar los costos legales y de estructuración fiscal asociados, por lo general entre $5,000 y $15,000, para cumplir debidamente con las obligaciones fiscales estadounidenses.
¿Qué es el CEMA y cómo reduce los gastos de cierre?
CEMA son las siglas de Consolidation, Extension, and Modification Agreement. Permite al comprador subrogarse en el saldo hipotecario pendiente del vendedor a efectos del cálculo del mortgage recording tax. En lugar de tributar al 1.925% aproximado sobre el importe íntegro del nuevo préstamo, solo se tributa sobre la diferencia entre el nuevo préstamo y el saldo pendiente de la hipoteca del vendedor.
Así, con una hipoteca nueva de $1.5M y una hipoteca vigente del vendedor de $1M, el mortgage recording tax se liquida sobre $500,000 en lugar de sobre $1,500,000, con un ahorro aproximado de $19,250. Las operaciones con CEMA tardan más en cerrarse (entre 60 y 90 días, frente a 30-60) y exigen la cooperación de la entidad financiera del vendedor, pero el ahorro es considerable. El CEMA solo está disponible para condominios y viviendas unifamiliares, no para cooperativas, que quedan íntegramente exentas del mortgage recording tax.
¿Qué costos poco visibles afronta el comprador en la obra nueva de Manhattan?
Los contratos de los promotores de obra nueva en Manhattan trasladan con frecuencia al comprador partidas que en una reventa pagaría el vendedor: el impuesto de transmisión municipal (1.425%), el estatal (0.4%, o 0.65% en propiedades de $3M o más), los honorarios del abogado del promotor ($5,000) y una aportación al fondo de maniobra (a menudo dos meses de gastos comunes). Estas partidas adicionales pueden sumar en torno a un 2-3% al total del comprador por encima de los gastos de cierre habituales, como el mansion tax, el mortgage recording tax y el seguro de título.
¿Qué es el mortgage recording tax en Nueva York?
El mortgage recording tax en Nueva York asciende aproximadamente al 1.8% en préstamos por debajo de $500,000 y al 1.925% en préstamos de $500,000 o más. Se compone de una parte a cargo del comprador y otra a cargo de la entidad financiera. El comprador de una cooperativa queda exento, porque la operación recae sobre acciones de una sociedad y no sobre un bien inmueble. Un CEMA (Consolidation, Extension, and Modification Agreement) permite reducirlo, al tributar únicamente por la diferencia entre el nuevo préstamo y el saldo pendiente de la hipoteca del vendedor.
¿Qué debe saber el comprador extranjero antes de comprar en Nueva York?
No existe restricción alguna a la titularidad extranjera de inmuebles en Nueva York, y el comprador extranjero abona los mismos gastos de cierre que el comprador nacional en el momento de la compra. Conviene considerar la FIRPTA (una retención del 15% sobre el precio de venta cuando el propietario extranjero venda, no un impuesto del comprador como tal), la estructuración mediante LLC o trust por protección patrimonial y planificación sucesoria (entre $5,000 y $15,000 de costos legales adicionales), los plazos de la transferencia internacional y la acreditación del origen de los fondos conforme a la normativa de prevención de blanqueo, y las diferencias entre comprar a promotor o en reventa. El condominio de obra nueva suele ser más accesible para el comprador extranjero que la cooperativa, cuyos consejos pueden aplicar políticas restrictivas.