تبحث لشراء العقارات الفاخرة في نيويورك؟ أنت في المكان الصحيح. قبل أن تمضي قدمًا في بحثك، تأكد من فهمك لهذه النصائح الأساسية التسعة حول عقارات نيويورك السوق.
1. تعرف على أنواع العقارات الثلاثة في مدينة نيويورك
هناك ثلاثة أنواع أساسية من عقارات للبيع في مانهاتن: التعاونيات والشقق السكنية والمنازل/الأحجار البنية. تشكل التعاونيات 65% من سوق العقارات السكنية في مانهاتن، لكن متطلبات الملكية الصارمة والقواعد المتعلقة بالتأجير من الباطن تجعلها خيارًا أقل من مثالي لمعظم المشترين والمستثمرين الأجانب بشكل عام. توفر الشقق المزيد من الحرية، وتشكل حوالي 25% من العقارات السكنية المتاحة للشراء في مانهاتن. هناك أيضًا إمكانية وجود شقة سكنية، وهي شقة في مبنى متعدد الاستخدامات تتم إدارتها بشكل مشابه للشقق التعاونية. تعد منازل التاون هاوس أكثر ندرة في السوق، حيث تبلغ حوالي 5٪ في أي وقت، كما أنها باهظة الثمن.
سكني العقارات في مانهاتن يقدم مجموعة واسعة من السعر والأناقة. تتألف مانهاتن من حوالي 25% من الشقق السكنية، و65% من التعاونيات، و5% من المنازل المستقلة، مما يعني عدم وجود العديد من منازل الأسرة الواحدة المعروضة للبيع في الجزيرة. سواء كنت مستثمرًا يتطلع إلى تحقيق دخل من شراء عقارك أو مقيمًا جديدًا يأمل في العثور على منزل للأبد، فسوف ترغب في معرفة أنواع العقارات المتاحة لك.
فيما يلي تفصيل لسوق العقارات في مانهاتن لمساعدتك في التعرف على العروض العديدة التي تقدمها المدينة.
الإسكان التعاوني في نيويورك
التعاونيات (أو التعاونيات) شائعة بشكل لا يصدق في مدينة نيويورك. وهي تتألف بشكل رئيسي من المباني القديمة التي بنيت قبل عام 1985. وبعض هذه المباني هي مباني مرموقة ولها أهمية تاريخية، ولكنها تفتقر إلى وسائل الراحة. هذه مخصصة للأشخاص الذين يشترون منزلاً للعيش فيه بدوام كامل. لدى التعاونيات مجلس يقوم بإجراء مقابلات مع كل مشتري محتمل، بما في ذلك التحقق من الخلفية ومراجعة بياناتك المالية. وذلك لأن مجلس الإدارة يريد تقييم ما إذا كانوا يريدون العيش مع المشترين المحتملين وجعلهم جيرانًا لهم.
شراء شقة تعاونية يختلف عن أي عملية شراء أخرى. يشتري المشتري أسهمًا في شركة تمتلك مبنى. وفي المقابل، سيحصل المشتري على عقد إيجار ملكية لاستخدام شقة معينة. تميل التعاونيات إلى فرض قواعد صارمة للغاية، بما في ذلك:
- حظر تأجير شقة الفرد من الباطن أو ما إذا كان يمكن للمرء استخدام العقار كمكان للإقامة
- المطالبة بضرائب شديدة الانحدار، وهي نسبة مئوية من سعر الشراء، يجب دفعها إلى مجلس الشقة إذا قام المالك ببيع
- تحديد مبلغ الرهن العقاري الذي يمكن للمرء الحصول عليه على العقار (يحدد البعض الرهن العقاري بنسبة 50٪ من القيمة، والبعض الآخر لا يسمح بالرهون العقارية على الإطلاق).
نظرًا لهذه العوامل، فإن التعاونيات ليست مخصصة للمستثمرين، أو السكان المحليين الذين يخططون للانتقال بعيدًا في أي وقت قريب، أو الأفراد الذين لا يرغبون في وضع جزء كبير من أموالهم في منازلهم.
البحث عن التعاونيات للبيع في نيويورك
الوحدات السكنية في نيويورك
يعد شراء شقة سكنية في مدينة نيويورك أكثر مرونة من شراء شقة تعاونية. تشير الوحدات السكنية إلى عقار كبير مقسم إلى وحدات ويتم بيعه. إن امتلاك شقة يشبه إلى حد كبير امتلاك منزل لأسرة واحدة، حيث يتمتع المالك بالعديد من الحقوق ويحمل ملكية كاملة للوحدة. يمتلك جميع مالكي الوحدات معًا الأرض والمناطق المشتركة (مثل المصاعد والردهة ومركز اللياقة البدنية والصالة وما إلى ذلك). على الرغم من وجود مجلس إدارة مسكن، فإن وظيفته هي إدارة المبنى، وليس فرض قواعد مقيدة بشكل لا يصدق مثل مجالس التعاونيات. تعد الشقق السكنية في نيويورك أحدث المباني في المدينة وهي خيار الشراء الرئيسي بين المشترين الأجانب والمستثمرين والآباء الذين يقومون بالشراء لأطفالهم وأصحاب المنازل الأساسيين الذين يرغبون في العيش في أحدث المباني.
البحث عن الوحدات السكنية للبيع في نيويورك
تاون هاوس في نيويورك
منازل التاون هاوس تشبه المنازل القائمة بذاتها. على عكس الشقق السكنية والتعاونيات، لا تنطبق كلمة "تاون هاوس" على أسلوب إدارة المبنى، بل على نوع الهيكل. منازل تاون هاوس، وتسمى أيضًا الحجارة البنية، مثل منازل الأسرة الواحدة. يمتلك صاحب المنزل كلاً من المبنى والأرض التي يوجد عليها المبنى. تقع المنازل المستقلة على مساحة صغيرة في المدينة. ومع ذلك، بسبب طوابقهم المتعددة (أحيانًا ستة أو أكثر)، لديهم مساحة معيشة كبيرة. تحتوي المنازل المستقلة على عدد قليل من وسائل الراحة ولكن عادةً ما تحتوي على بعض المساحة الخارجية من حيث الفناء الخلفي. اعتمادًا على الموقع، بلغ متوسط سعر المنزل المستقل في عام 2017 ما يصل إلى 6.8 مليون دولار في المنطقة. قرية الشرق إلى 13.6 مليون دولار الجانب الشرقي العلوي.
ابحث عن منازل مدينة نيويورك للبيع
2. تعرف على أسعار العقارات في نيويورك
تناقش العناوين الرئيسية دائمًا آخر الأخبار عن أغلى الشقق التي يتم بيعها (أو عدم بيعها) في نيويورك، مثل شراء كين جريفين بقيمة 250 مليون دولار أو شراء شقة بنتهاوس بقيمة 100 مليون دولار بواسطة مايكل ديل. تهدف الصحف إلى جذب انتباهك من خلال تسليط الضوء على المبيعات الباهظة الثمن التي لا علاقة لها ببقية السوق. إنه يعمل على جذب انتباهك، ولكن يجب عليك تجنب اتخاذ القرارات العقارية بناءً على عناوين الصحف.
بدلاً من ذلك، تأكد من أنك تعرف متوسط ومتوسط أسعار المبيعات الأخيرة العقارات الفاخرة في نيويورك حتى تتمكن من اتخاذ قرارات مستنيرة (يونيو 2020).
شقق سكنية
- متوسط سعر البيع - 2,642,424 دولارًا
- متوسط سعر PSF - 2067 دولارًا
- متوسط سعر البيع - 1,575,000 دولار
التعاونيات
- متوسط سعر البيع - 1,207,446 دولارًا
- متوسط السعر PSF - 1,147 دولارًا
- متوسط سعر البيع - 795000 دولار
تطوير جديد
- متوسط سعر البيع - 4,301,136 دولار
- متوسط السعر PSF - 3071 دولارًا
- متوسط سعر البيع - 2,481,756 دولارًا
العقارات الفاخرة
- متوسط سعر البيع - 7,649,618 دولارًا
- متوسط السعر PSF - 2864 دولارًا
- متوسط سعر البيع - 4,800,000 دولار
- عتبة الدخول - 3,240,000 دولار
3. أنشئ قائمة أمنيات واقعية
سواء كنت كذلك شراء العقارات كاستثمار, Pied-a-Terre، أو للأجيال القادمة، اجلس وقم بإعداد قائمة بما تتوقع أن يجلبه لك السكن الجديد. ضع في اعتبارك أيضًا الميزات الضرورية للغاية. إذا كنت بحاجة إلى قدر معين من المساحة، أو تحلم بالهندسة المعمارية والشخصية، أو تريد وسائل الراحة على عتبة داركم، فابحث عن العقارات التي تتمتع بهذه الخصائص.
أولاً، خذ بعض الوقت لتقسيم قائمتك المثالية إلى رغبات واحتياجات. إذا كان بإمكانك شراء ثلاث غرف نوم بسعر رائع، فهل يهم حقًا إذا كانت النوافذ تواجه الشرق أو الغرب؟ هل تعتبر شرفة أحلامك "حاجة" حقًا إذا كنت قد تستخدمها بضعة أشهر فقط في السنة؟ قد تكون التسوية مطلوبة في بعض المجالات، ولكن في نهاية المطاف سيفتح الباب الصحيح.
هناك الكثير من التفاصيل الصغيرة التي تدخل في تقديم عرض على مدينة نيويورك ملكية. من السهل التورط في تحديد من سيدفع تكاليف الإغلاق، والمشاكل التجميلية المتعلقة بالعقار، وغيرها من المشكلات. من المهم عدم السماح لهؤلاء بالوقوف في طريق الصورة الكبيرة! إذا كان هذا هو العقار المناسب لك، فركز على المعلومات الأكثر أهمية حول العقار. هل سيجتاز التفتيش؟ هل هي خالية من المشاكل الهيكلية؟ هل السعر مناسب؟ إذا كان الأمر كذلك، فقد قمت ببداية رائعة في إنشاء العرض الخاص بك. قم بإلقاء نظرة على العقار ككل. هل لديها عظام جيدة؟ الملكية ذات العظام الجيدة لديها مخطط أرضي جيد، وارتفاعات مناسبة للسقف، والتعرض (التعرضات) الصحيح. مشاكل التجميل هي حل سهل. من ناحية أخرى، فإن العقار الذي لا يحتوي على عظام جيدة لن يبدو صحيحًا تمامًا.
4. تعرف أين تبحث عن المنازل الفاخرة في نيويورك
عند البحث عن عقارات للبيع في مانهاتن، من المهم أن تبحث في المكان الصحيح، ماديًا ورقميًا. أولاً، ناقش مع الوسيط الخاص بك نوع المنطقة المناسبة لسكنك. بعد كل شيء، البلدة هي مكان كبير. هل تريد عقارًا على وشك الازدهار، أم عقارًا راسخًا وفي متناول يدك كل شيء؟ غالبًا ما تحدد الميزانية المكان الذي يمكنك العيش فيه فعليًا، لذا كن صريحًا مع الوسيط الخاص بك بشأن أموالك. يمكن للوسيط الخاص بك أن يساعدك على زيادة قوتك الشرائية إلى أقصى حد ويوصلك إلى الحي الذي تريد أن تكون فيه.
أحد أفضل الخيارات لإجراء البحث بنفسك هو nyc.manhattanmiami.com وهو موقعنا الخاص. فضلاً عن ذلك، StreetEasy لقد كان موقع "الانتقال إلى" للباحثين عن العقارات في مدينة نيويورك، ولكن في الآونة الأخيرة قاطع عدد من شركات الوساطة الموقع، لذا فهو الآن لا يتضمن جميع المخزون. نيويورك تايمز هو أيضًا مصدر جيد.
قد تميل إلى النظر إلى Trulia وZillow، لكنني سأتجنب هذين الموقعين. لسوء الحظ، فإنهم لا يقومون بإدراج عقارات مانهاتن بشكل صحيح، كما أن تقديرات أسعار العقارات الخاصة بهم لا تأخذ في الاعتبار ارتفاع الأرضية والإطلالة، مما يؤثر بشكل كبير على الأسعار في سوق العقارات في مانهاتن. لذلك تجنب البحث في أحد هذه المواقع عن العقارات في مانهاتن.
يفضل معظم عملائنا أن نقوم بكل العمل الشاق ونقوم بإعداد بحث مخصص بناءً على تفضيلاتهم ومعرفتنا العميقة بالبناء والجوار. إذا كنت ترغب في بحث مخصص يناسب اهتماماتك، فما عليك سوى ملء المعلومات الموجودة على موقعنا صفحة بحث عن العقارات مخصصة لمدينة نيويورك وسوف نرسل لك بحث مخصص.
4. قم بزيارة عقارات مدينة نيويورك شخصيًا
لقد بعنا ما لا يقل عن اثني عشر منازل فاخرة في مدينة نيويورك لعملائنا الذين لم يتمكنوا من زيارة العقار. لذلك، من الممكن بالتأكيد شراء عقارات في مدينة نيويورك دون زيارة العقار عبر الجولات الافتراضية والفيديو وFacetime.
ومع ذلك، نقترح عليك وضع حذائك على الأرض والبدء في زيارة بعض العقارات برفقتك وسيط عقاري. بمجرد أن تبدأ في رؤية عدد قليل من العقارات، قد تتغير قائمة رغباتك وستبدأ فكرتك عما تريده في العقار في الترسيخ. سوف تحتاج إلى وسيط ذو خبرة بجانبك في هذه المرحلة. سوف يرشدونك في الاتجاه الصحيح الذي قد يشمل عقارات خارج السوق و تطور جديد الفرص التي لم يتم الإعلان عنها بعد. بالإضافة إلى ذلك، سيكونون أيضًا مستشارين ذوي قيمة عندما يتعلق الأمر بتقديم عرض أو اختيار محامٍ. كل هذه الخطوات موضحة في موقعنا دليل شراء المنزل.
يعد شراء عقار في مدينة نيويورك عملية معقدة، ويعد تقديم عرضك جزءًا مهمًا من هذه العملية. إن اتخاذ قرار بشأن عرضك هو فن وعلم في نفس الوقت. أنت تريد أن تدفع أقل مبلغ ممكن مقابل عقارك الجديد، ولكنك تريد أيضًا التأكد من أنك لا تسيء إلى البائع.
5. تعرف على سوق العقارات الحالي في نيويورك
هل أنت في سوق المشتري أم سوق البائع؟ ستخبرك الإجابة على هذا السؤال بكيفية المتابعة.
في سوق البائع، يتم بيع العقارات بسرعة، دون البقاء في السوق لفترة طويلة. عادة، يبيعون أيضًا بالقرب من السعر المطلوب للعقار أو أعلى منه. من ناحية أخرى، في سوق المشتري، قد تكون أسعار العقارات أقل بكثير مما توقعه البائع في الأصل. قد تظل العقارات فارغة على المدى الطويل أثناء انتظار المشتري المناسب في سوق المشتري.
في سوق المشتري، يمكنك تقديم عرض أقل للعقار وتتوقع من البائع أن يفكر فيه بجدية. من ناحية أخرى، في سوق البائع، قد تحتاج إلى تقديم عرض قريب من السعر المطلوب.
في سوق المشتري، يعتبر الرهن العقاري الطارئ طلبًا عاديًا. في سوق البائع، قد لا يتم قبول طوارئ الرهن العقاري. إذا كنت تعرف السوق الذي تتواجد فيه، فيمكنك إنشاء خطة لعب رابحة.
على موقعنا صفحة تحليل السوق يمكنك استكشاف تحليلنا الحديث لأسعار العقارات في مانهاتن، وتوافر الشقق، والمزيد.
6. تعلم كيفية التنازل عن عرضك
من النادر جدًا أن يقبل البائع العرض الأول على العقار، خاصة عندما يتعلق الأمر بذلك العقارات في مانهاتن. بدلا من ذلك، كن مستعدا لتقديم تنازلات. اترك بعض المساحة للمناورة في عرضك! على سبيل المثال، هل تحتاج إلى البائع لتغطية تكاليف الإغلاق؟ إذا كانت هناك نقاط معينة لا ترغب في التزحزح عنها، فيجب عليك أيضًا أن تكون مستعدًا للتفاوض على النقاط الأقل أهمية. قد يكون البائع على استعداد لترك بعض العناصر (مثل الأجهزة أو الأثاث) التي لم يتم تضمينها في بيع المنزل في الأصل، ولكن يجب أن تتوقع الدفع مقابل هذه العناصر.
إذا قدمت عرضًا منخفضًا في سوق البائع، فيمكن للبائع أن يختار ببساطة تجاهل عرضك تمامًا مع ثقته في أن شيئًا أفضل سيأتي. إذا كنت تحاول تجنب الإساءة إلى البائع بعرض منخفض، فجرّب بعض الخطوات التالية:
- أظهر مزايا عرضك. هل تقوم بالشراء النقدي؟ توفير عملية بيع سريعة، مما يمكن أن يساعد البائع في الحصول على الأموال النقدية بشكل أسرع؟
- اشرح سبب تقديم العرض. هل تستخدم العقار كعقار استثماري؟ هل بها مشكلات مهمة ستحتاج إلى إصلاحها قبل الانتقال إليها أو تأجيرها؟
- كن حازما ومتسقا. ليس من الضروري إهانة البائع. بدلاً من ذلك، تذكر أن تكون حازمًا في عرضك حتى يعرفوا ما يمكن توقعه منك.
7. تعرف على كيفية التعامل مع حروب العطاءات
في حرب المزايدة، يقوم أكثر من مشتري بالمزايدة على نفس العقار في نفس الوقت. وهذا يعني أنه مع ظهور كل عرض، يقدم المشتري التالي مبلغًا أعلى قليلاً في محاولة لإقناع البائع ببيع العقار له. هل يجب أن تشارك في حرب المزايدة؟ هناك عدة مرات يستحق فيها زيادة عرضك في محاولة للمزايدة على مشتري منافس:
- العقار هو بالضبط ما تبحث عنه. ليس لديك الوقت الكافي، ولست متأكدًا من أنك ستتمكن من العثور على عقار آخر يناسب نفس الاحتياجات.
- أنت تعلم أن سعر العقار لا يزال معقولًا حتى مع ارتفاع سعر العرض.
- لقد تمت الموافقة مسبقًا على زيادة مبلغ القرض.
تذكر أنه إذا فزت، فسيتعين عليك دفع المبلغ الذي عرضته مقابل العقار. تأكد من أن ميزانيتك سوف تدعم ذلك!
8. اعرف متى تبتعد
هل قبل البائع بالفعل عرضًا على العقار؟ إذا لم يتم النقل النهائي للملكية، فقد يظل بإمكانك شراء العقار. ومع ذلك، قد تضطر إلى تقديم عرض نقدي بزيادة كبيرة على السعر الحالي لإقناع البائع بالبدء من جديد. التحدث مع الخاص بك وكيل عقاري لمعرفة ما إذا كان الأمر يستحق تقديم عرض عليه أم لا مدينة نيويورك الملكية الذي تم قبول العرض بالفعل. سيعرف وكيلك العقاري أيضًا متى يحين وقت الابتعاد وإلقاء نظرة على عقار مختلف.
يعد إعداد عرض لشراء عقار في مدينة نيويورك فنًا صعبًا. ومع ذلك، من خلال العمل مع وكيل العقارات الخاص بك، ستكتشف بسرعة أنه من الأسهل العثور على العقار المناسب لك وتقديم عرض يناسب احتياجاتك.
9. اترك الأمر للخبراء - نحن!
يعد العمل مع وكيل عقاري الطريقة الأكثر فعالية لجعل عملية التفاوض تتحرك بسلاسة. يعرف وكيلك العقاري كيفية التفاوض، وما الذي ترغب في التفاوض بشأنه، وكيفية إقناع البائع بوجهة نظرك. تواصل بشكل مفتوح مع وسيطك وأخبره بالجوانب التي ترغب في التنازل عنها، ثم اترك الأمر لهم!
إذا كنت تبحث عن ذوي الخبرة نيويورك وكيل العقارات، نحن هنا للمساعدة!
متعلق ب:
"شراء شقة تطوير جديدة في مدينة نيويورك"
"أفضل أحياء نيويورك لشراء العقارات"
الصورة الرئيسية من باب المجاملة برج سنترال بارك
