التعاونية أم الكوندو في نيويورك: موافقة المجلس، التكلفة الحقيقية، وما الذي ينبغي شراؤه

التعاونية أم الكوندو: أيّهما ينبغي أن تشتري فعلاً؟

تشرح معظم الأدلة ما هما الصيغتان. أما السؤال الأصعب فهو أيّهما تناسب الصفقة التي تعقدها. في نيويورك يُحسم الجواب عادةً بأربعة أمور: هل ستقيم هناك على مدار السنة، وهل تشتري باسمك الشخصي، وكيف ستموّل الشراء، وكم من تدقيق المجلس أنت مستعد لتحمّله.

النمط الكامن وراء كل ذلك: شراء التعاونية هو شراء أسهم في شركة يحق لها أن تفحصك، وشراء الكوندو هو شراء عقار لا تفعل ذلك في الغالب. وكل فرق أدناه ينبثق من هذا.

الكوندو (CONDOS)

الكوندومينيوم نوع من العقارات يملك فيه سكان الكوندو وحداتهم الفردية، وهي وحدات منفصلة داخل مبنى أو مجمّع أكبر. ولكل مالك سند ملكية (deed) لشقته، كما يملك حصة في الأجزاء المشتركة. وهذا الهيكل هو ما يميّز الكوندو عن التعاونيات، إذ يملك سكان الكوندو عقاراً ملكية تامة، وهو ما قد يؤثر إيجاباً في قيمة إعادة البيع وخيارات الرهن العقاري. وتكاليف الإغلاق في الكوندو أعلى عادةً بسبب رسوم إضافية مثل التأمين على الملكية (title insurance) وضرائب الرهن العقاري. وتُظهر مباني كوندو شهيرة في مانهاتن مثل 432 Park Avenue و15 Central Park West وOne57 كيف تشكّل الملكية التامة للكوندو سوق الفخامة في المدينة.

يدفع ملاك الكوندو ضرائب عقارية للمدينة ورسوماً شهرية تسمى رسوم الكوندو إلى جمعية الكوندو، وهي نوع من جمعيات المجتمع المسؤولة عن الصيانة والمرافق. وغالباً ما تشمل المرافق مركزاً للياقة البدنية أو مسبحاً أو صالة أو حتى ملعب تنس. ويدير مجلس الكوندو تشغيل المبنى ويوجّه الجمعية بما ينبغي فعله. والقواعد والمرافق التي تضعها الجمعية قد تؤثر مباشرةً في الحياة اليومية للسكان وقراراتهم.

يستطيع المقيمون في الولايات المتحدة شراء الكوندو بقروض تقليدية بدفعة أولى قدرها 20%، غير أن بعض المصارف لا تشترط سوى 10% دفعة أولى لأصحاب مهن مثل الأطباء والمحامين. ويُطلب من المشترين الأجانب دفع 30% مقدماً. والتأمين على الملكية (title insurance) جزء أيضاً من تكاليف الإغلاق لمشتري الكوندو. والاعتبارات المالية، مثل الرسوم الشهرية والضرائب العقارية وقيمة إعادة البيع المحتملة، عوامل مهمة عند تقييم شراء الكوندو.

بالنسبة إلى كثيرين، ستفوق مزايا شراء وحدة كوندو عيوبها. فشراء الكوندو أكثر ديمقراطية بكثير من شراء التعاونية، إذ إن الكوندو أقل تقييداً بكثير ومفتوح لأي شخص يملك المال لشرائه. أما استخدام الأصول السائلة جزءاً من عملية التقديم فهو غالباً شرط على مشتري التعاونيات، خلافاً لأغلب الكوندو.

يستطيع سكان الكوندو في الغالب تخصيص مساحة معيشتهم وفق ذوقهم، مع مراعاة إرشادات المجتمع، مما يتيح تخصيصاً أكبر مقارنةً بأنواع العقارات الأخرى.

عموماً، يسمح الكوندو لمالكه بتأجير شقته من الباطن بقيود قليلة. وإضافةً إلى ذلك، يسمح الكوندو بالتملك الأجنبي، وفيه قيود أقل، ويتطلب دفعات أولى أدنى، وهو أسهل من التعاونيات في التمويل.

بُني معظم الكوندو في آخر 30 عاماً، ويضم كثيراً من المرافق التي يتوقعها الملاك والمستأجرون اليوم، ومنها مراكز اللياقة البدنية والمسابح والصالات وملاعب التنس. وتركز مبانٍ كثيرة من الكوندو الأحدث على مرافق واسعة مثل مراكز اللياقة البدنية وخدمات الأمن. ولا توجد هذه المرافق في معظم التعاونيات. وكل هذه الخصائص تجعل الكوندو أكثر قابلية للتسويق وتزيد من سهولة بيعه والإقبال عليه. والقواعد والمرافق المتاحة في الكوندو قد تؤثر بقوة في نمط حياة السكان ونتائجهم المالية.

لا تشكّل شقق الكوندو في نيويورك سوى 25% من إجمالي العقارات السكنية المعروضة للبيع في مانهاتن. وهذا القيد على المعروض، وجاذبية الكوندو الجديد الذي يضم مرافق كثيرة، يجعلان الكوندو أغلى من التعاونيات. وعند مقارنة القيمة، غالباً ما يكون سعر القدم المربعة في الكوندو أعلى منه في التعاونيات، مما يعكس جاذبيته في السوق ومزايا الملكية.

يسهل تمويل الكوندو عادةً لأن المالك سيكون لديه عقار مادي ضماناً.

ومن نقاط البيع الكبرى الأخرى في كوندو مانهاتن الخصومات الضريبية التي يقدمها بعضها، مثل 485 و421G وتخفيض ضريبي 421A (tax abatement). وفي عقد السبعينيات (الـ70) أطلقت المدينة برنامجاً لتحفيز المطورين على البناء في الأراضي الشاغرة مقابل إعفاء مدته 10 سنوات من دفع الضرائب. وقد انتهى البرنامج لكنه أُعيد إحياؤه بإضافة التخفيض 485 في 2024.

كما أن مشتري المنازل والمستثمرين الذين اشتروا وحدات في كوندو مشمول بتخفيض ضريبي (tax abatement) يستفيدون من هذه الإعفاءات الضريبية لمدة 10 سنوات. وقد شهدنا مؤخراً عودة هذه التخفيضات الضريبية في حفنة من كوندو مانهاتن، ويمكنك معرفة المزيد في المدونة أدناه:

عند المفاضلة بين الكوندو ونوع آخر من العقارات، من المهم موازنة هذه العوامل بعناية.

ذو صلة: «عودة التخفيض الضريبي لمدة 20 عاماً وزواله»

ولذلك ينبغي للمستثمرين والمشترين الأجانب أن يركّزوا بحثهم عن العقارات على الكوندو.

وخلاصة القول، الكوندو يتّسم بما يلي:

• قيود قليلة
• ملائم للمستثمرين
• سهولة الحصول على التمويل
• مرحِّب بالمشترين الأجانب

التعاونيات

التعاونيات السكنية (co-ops) نوع فريد من الترتيبات المعيشية المجتمعية، يكون فيها المبنى مملوكاً لشركة، ويصبح الأفراد مالكين في التعاونية بشراء أسهم في تلك الشركة بدلاً من تملّك وحداتهم الفردية تملكاً مباشراً. وبوصفك مساهماً في التعاونية، تحدد حصتك في الملكية حقك في شغل شقة بعينها ونصيبك من تكاليف المبنى. ويتيح عقد الانتفاع (proprietary lease) للمساهم الذي يشتري الأسهم استخدام شقة معيّنة في مبنى التعاونية. وكلما كانت الشقة التعاونية أكبر، زاد عدد أسهم التعاونية التي يحملها المساهم وارتفع نصيبه من تكاليف صيانة المبنى.

للوهلة الأولى، يبدو أن المرء يدفع رسوماً شهرية أعلى عند شراء تعاونية. لكن ذلك لأن الضرائب العقارية ورسوم جمعية الملاك (HOA) تُجمع في مبلغ صيانة واحد (maintenance). ويتضمن هذا المبلغ الضرائب العقارية ورسوم الصيانة المدفوعة للشركة، وهي تشمل نصيبه من الضرائب العقارية ومصروفات المبنى، وأحياناً فوائد الرهن العقاري إذا كانت الشركة تحمل رهناً على المبنى. وهذا يختلف عن ملاك الكوندو، الذين يدفعون الضرائب العقارية مباشرةً عن وحداتهم ويدفعون رسوماً منفصلة للمرافق والضرائب العقارية. وأحياناً يكون الـ maintenance في التعاونيات أعلى بسبب فوائد الرهن العقاري إذا كانت الشركة تحمل رهناً على المبنى. وفي المقابل، يُحظر على مباني الكوندو الحصول على رهون عقارية، ولذلك لا يمكن أبداً أن تتضمن رسوم HOA في الكوندو فوائد رهن عقاري.

هناك كثير من مزايا وعيوب شراء شقة تعاونية. فمن حيث المزايا، الكوندو أغلى عادةً من التعاونيات لأن التعاونيات أقدم وتمثّل 70% من السوق. وتميل التعاونيات إلى أن تكون أيسر كلفةً عند الشراء ولها بعض المزايا المالية، مثل التكاليف المشمولة في رسوم الصيانة (maintenance). كذلك تميل التعاونيات إلى تكاليف إغلاق أدنى من الكوندو لعدم وجود نفقات مثل التأمين على الملكية (title insurance).

يمكن للتعاونيات أن تضع أي قواعد تشاء، ويجب على مساهميها الالتزام بها. وكثيراً ما تحظر مجالس التعاونيات التأجير، ويمكن أن تصعّب البيع بسبب عملية الموافقة لديها. ويفرض مجلس التعاونية في الغالب أنظمة صارمة وعملية موافقة دقيقة على المشترين المحتملين، مما يجعل تجربة الشراء أكثر تعقيداً. وعند المقارنة بين الكوندو والتعاونية، تنطوي التعاونيات عادةً على عملية موافقة أكثر تعقيداً مع قيود المجلس، بينما يقدم الكوندو معاملة أبسط.

في ظل الملكية التعاونية، يُطلب من المساهمين عموماً شغل شققهم بوصفها سكنهم الرئيسي. وإضافةً إلى ذلك، لدى التعاونيات قواعد تحدّ بشدة من التأجير من الباطن أو تحظره، ولذلك على المستثمرين الانتباه إلى أن التعاونية لا تُعدّ استثماراً جيداً. ولدى معظم مجالس التعاونيات قواعد صارمة بشأن التأجير من الباطن، وبعضها لا يسمح به إطلاقاً. ويختلف الكوندو والتعاونيات اختلافاً حاداً في هيكل الملكية والتكاليف، وغالباً ما تكون ترتيبات الكوندو أبسط وأكثر مرونة.

من القواعد الشائعة في التعاونيات في نيويورك حظر التملك الأجنبي. فعموماً تحظر التعاونيات المشترين الأجانب لأنه قد يستحيل مقاضاة أجنبي تقع غالبية أصوله ومصادر دخله خارج الولايات المتحدة. وحتى لو حصلت الشركة التعاونية على حكم ضد مالك أجنبي، فمن المرجح أن يتعذّر تحصيله إذا كانت أصول المالك على بعد 4,000 ميل في بلد آخر.

أما استخدام الأصول السائلة جزءاً من عملية التقديم فهو غالباً شرط على مشتري التعاونيات، خلافاً لأغلب الكوندو. وقد تسمح التعاونيات بالتمويل أو لا تسمح. والتي تسمح به تشترط عادةً دفعة أولى أعلى مقارنةً بالكوندو. وتشترط التعاونيات مؤهلات مالية أشد ودفعات أولى قد تتراوح بين 20% و50% من سعر الشراء، مما يجعل العملية أكثر إرهاقاً للمشترين.

قد يكون الحصول على قروض التعاونيات صعباً، إذ يفرض المقرضون متطلبات أشد، وتختلف قروض التعاونيات عن تمويل الكوندو التقليدي. ويتطلب تمويل شقة تعاونية استخدام قرض شخصي بدلاً من رهن عقاري. وتحدد الشركة التعاونية الجزء من سعر الشراء الذي يمكن تمويله، ويعادل 50% - 75% من قيمة العقار. وكما هو الحال مع الرهن العقاري، فإن الفائدة على القرض الشخصي قابلة للخصم لأغراض ضريبية. ومن السمات الشائعة للتعاونيات رسم إعادة البيع (flip tax)، وهو في الواقع رسم نقل، يبلغ عموماً 2-3% من سعر بيع الشقة، يدفعه البائع إلى الشركة التعاونية عند بيع أسهم التعاونية.

يجب أن يخضع مالكو التعاونية المحتملون (والمستأجرون، إن سمح المجلس) لمقابلة مع مجلس إدارة التعاونية وأن يقدموا طلبات رسمية إلى المجلس للموافقة عليها. ومجلس التعاونية هو المسؤول عن مراجعة المشترين والإذن لهم، وقد تستغرق هذه العملية أشهراً لا أسابيع كما في الكوندو. وبينما يتطلب الكوندو أيضاً طلباً، فإن المشترين والمستأجرين لا يخضعون لمقابلة من مجلس الكوندو وعملية الموافقة أيسر بكثير.

كثيراً ما تستأجر التعاونية شركة إدارة للإشراف على العمليات اليومية، بما في ذلك الصيانة وتحصيل الرسوم والموافقات، وهذا يختلف عن الملاك الأفراد الذين يديرون شققاً للإيجار. وبسبب الهيكل المالي الفريد للتعاونيات، فإن امتلاك معرفة قوية بالتمويل الشخصي أمر مهم للمشترين كي يفهموا الميزانية وخيارات القروض والالتزامات المالية طويلة الأجل.

ذو صلة: «أسئلة شائعة: شراء شقة في نيويورك»

تشمل مزايا التعاونية وعيوبها ما يلي:

مجالس التعاونيات

مقيِّدة

غير ملائمة للمستثمرين

تحظر التملك الأجنبي

تحظر التأجير من الباطن عادةً أو تحدّ منه

تفضّل التملك للسكن الرئيسي

أرجح أن تضم مرافق فاخرة

عند تحليل تعاونية أو كوندو، من المهم مراعاة الفروق في هياكل الملكية والآثار المالية وعمليات الموافقة. فالتعاونيات لديها عادةً عمليات موافقة ومتطلبات مالية أكثر تقييداً، بينما يوفر الكوندو مرونة أكبر وغالباً ما يكون أسهل في التمويل.

مجالس التعاونيات

مقيِّدة

غير ملائمة للمستثمرين

تحظر التملك الأجنبي

تحظر التأجير من الباطن عادةً أو تحدّ منه

تفضّل التملك للسكن الرئيسي

أرجح أن تضم مرافق فاخرة

عند تحليل تعاونية أو كوندو، من المهم مراعاة الفروق في هياكل الملكية والآثار المالية وعمليات الموافقة. فالتعاونيات لديها عادةً عمليات موافقة ومتطلبات مالية أكثر تقييداً، بينما يوفر الكوندو مرونة أكبر وغالباً ما يكون أسهل في التمويل. يحصل ملاك الكوندو على سند ملكية (deed) لوحدتهم، بينما يحصل ملاك التعاونية على عقد انتفاع (proprietary lease). وفي التعاونيات قد تكون عملية الموافقة صارمة، وتشمل فحوصات الخلفية والمراجعات المالية، بينما تكون مشتريات الكوندو أبسط عادةً.

الكوندوب (CONDOPS)

يُستخدم مصطلح الكوندوب في الأوساط العقارية في مدينة نيويورك لوصف تعاونية تعمل بقواعد الكوندو. غير أنه من الناحية الفنية يُعرَّف الكوندوب بأنه تعاونية سكنية باعت طابقها الأرضي بوصفه وحدة تجارية. لكنه في الممارسة العملية يُستخدم بمعنى تعاونية تعمل بقواعد الكوندو.

في ظل قواعد الكوندو، تسمح الكوندوب بالتأجير من الباطن والتملك الأجنبي. وكثيراً ما تندرج في فئة الكوندوب المباني المقامة على أراضٍ بعقد حكر (land lease).

يُلزم المبنى المقام على أرض بعقد حكر (land lease) الملاك بدفع إيجار للأرض التي تحته على مدى فترة طويلة، تبلغ عادةً 99 عاماً (مثل العقار في لندن). وهذه العقود تُجدَّد في الممارسة العملية عادةً قبل انتهاء عقد حكر الأرض.

وخلاصة القول، مبنى الكوندوب يتّسم بما يلي:

• قيود قليلة
• ملائم للمستثمرين
• مرحِّب بالمشترين الأجانب

الفرق بين الكوندو والتعاونية: فهم الاختلافات الرئيسية

عند المقارنة بين التعاونيات والكوندو، يتمثل أحد الفروق الكبرى في هيكل الملكية. فالشقة (apartment) عقار للإيجار تملكه شركة تعمل في إدارة العقارات لتحقيق دخل إيجاري.

وإلى جانب الشقق، من المهم المقارنة بين التعاونيات والكوندو. يملك ملاك الكوندو وحدتهم الفردية ملكية تامة بموجب سند ملكية (deed)، بينما يملك سكان التعاونية أسهماً في شركة تتحكم في المبنى بأكمله، بدلاً من تملّك وحدة فردية. وتتكون التعاونيات والكوندو كلتاهما من وحدات منفصلة داخل مبنى أكبر. ويؤثر هذا الاختلاف في هيكل الملكية والحوكمة أيضاً في المرافق والرسوم الشهرية وعمليات الموافقة على الشراء في كل نوع من العقارات. ويمكن أن تؤثر هذه الفروق بقوة في السكان بتشكيلها تجاربهم اليومية وديناميكيات المجتمع ومستوى إنفاذ القواعد.

عموماً، في مبنى الشقق تكون جميع الوحدات متماثلة والمالك واحداً. أما الكوندو فهو مسكن خاص يمكن تأجيره للمستأجرين. وعندما تستأجر كوندو، يكون المالك الفرد هو مؤجرك. وعندما تستأجر شقة (apartment)، تكون الشركة المالكة للمبنى هي مؤجرك.

الكوندو أعلى جودة من مباني الشقق، إذ يقيم كثير من الملاك في مساكنهم الرئيسية في مباني الكوندو. وللوهلة الأولى قد تبدو كثير من المرافق في مباني الكوندو ومباني الشقق متشابهة، لكنك أرجح أن تجد نسخاً أرقى منها في الكوندو، لأن المرافق الأفضل تساعد على رفع قيم العقارات.

التمويل والدفعة الأولى: ما ينبغي أن يعرفه المشترون

يعني شراء منزل في مدينة نيويورك أن تفهم أولاً قواعد التمويل والدفعة الأولى للكوندو والتعاونيات. ويمكن للفروق الرئيسية بين هذين النوعين من العقارات أن تؤثر بقوة في تجربة الشراء وتكاليفك الشهرية وتخطيطك المالي طويل الأجل. ويتطلب الكوندو عادةً دفعة أولى قدرها 20%، لكنها أقل رسوخاً بوصفها معياراً في القطاع مقارنةً بالتعاونيات التي كثيراً ما تطلب دفعات أولى أعلى.

يميل الكوندو إلى تقديم مرونة أكبر في التمويل. ويستطيع ملاك الكوندو عادةً الاختيار من بين مجموعة من خيارات الرهن العقاري، وقد يسمح بعض المقرضين بدفعات أولى لا تتجاوز 10%، لا سيما للمهنيين المؤهلين. وهذه المرونة تجعل الكوندو جذاباً لفئة أوسع من المشترين، ومنهم من قد لا يملكون مبلغاً نقدياً كبيراً مقدماً. غير أنه ينبغي لمشتري الكوندو أن يستعدوا لتكاليف إغلاق أعلى، تشمل في الغالب التأمين على الملكية (title insurance) وضرائب تسجيل الرهن العقاري (mortgage recording taxes) ورسوماً أخرى قد تبلغ مجتمعةً من 2% إلى 5% من سعر الشراء. وتكاليف الإغلاق الأعلى هذه فرق رئيسي ينبغي وضعه في الاعتبار عند المقارنة بين الكوندو والتعاونيات.

أما التعاونيات، من ناحية أخرى، فمعروفة بقواعد تمويلها الأشد. فمعظم مجالس التعاونيات تشترط دفعة أولى أكبر، غالباً 20% على الأقل وأحياناً تصل إلى 50%، وقد تحظر التمويل كلياً في بعض المباني. ويجب على مشتري التعاونيات أيضاً تقديم وثائق مالية موسعة، تشمل إثبات الدخل والأصول وتفصيلاً دقيقاً لنسبة الدين إلى الدخل لديهم. وسيراجع مجلس التعاونية هذه المعلومات بعناية في إطار عملية تدقيق شاملة، قد تشمل أيضاً مقابلة شخصية. وقد تكون هذه العملية طويلة، والغرض منها التأكد من أن مساهمي التعاونية الجدد مستقرون مالياً ويناسبون المجتمع.

وخلافاً لجمعيات الكوندو، التي لها رأي محدود فيمن يجوز له شراء وحدة، تملك مجالس التعاونيات سيطرة كبيرة على عملية الموافقة. وهذا يعني أنه حتى لو كنت مؤهلاً مالياً للحصول على رهن عقاري، يمكن لمجلس التعاونية أن يرفض طلبك استناداً إلى معاييره الخاصة. وبينما قد يجعل هذا العيش في التعاونية يبدو أكثر حصرية وتوجهاً نحو المجتمع، فإنه يعني أيضاً أن على المشترين الاستعداد لعملية موافقة أكثر صرامة ودفعات أولى أعلى على الأرجح.

ومن الفروق المهمة الأخرى طريقة التعامل مع تكاليف الإغلاق. فمشترو التعاونيات لا يدفعون عموماً تأميناً على الملكية (title insurance) ولا ضرائب تسجيل الرهن العقاري (mortgage recording taxes) بصورة منفصلة، لأن هذه التكاليف تكون عادةً مشمولة في رسوم الصيانة الشهرية (maintenance) المدفوعة للشركة التعاونية. وقد يجعل هذا التكاليف الأولية لشراء تعاونية أدنى، لكن الرسوم الشهرية الجارية قد تكون أعلى مقارنةً بالكوندو.

يعتمد الاختيار بين الكوندو والتعاونية على وضعك المالي، ومدى ارتياحك لعملية الموافقة، وأهدافك طويلة الأجل. فإذا كنت تقدّر المرونة في التمويل وعملية شراء أسرع وأقل تقييداً، فقد يكون الكوندو الأنسب. وعملية الموافقة على الرهن العقاري للكوندو أبسط منها للتعاونيات بسبب غياب اشتراط موافقة المجلس. وإذا كنت مرتاحاً لدفعات أولى أعلى وعملية تدقيق شاملة وتقدّر الإحساس بالمجتمع، فقد تكون الحياة في التعاونية مثالية.

قبل اتخاذ القرار، من الضروري أن تراجع أوضاعك المالية، وأن تفهم هيكل الملكية وقواعد المبنى، وأن تستشير وكيلك العقاري أو مستشارك المالي. وبذلك ستكون أفضل استعداداً للتعامل مع الفروق الرئيسية بين الكوندو والتعاونيات وإيجاد نوع العقار الأنسب لاحتياجاتك.

التاون هاوس والمنازل المستقلة بحث مختلف باقتصاديات مختلفة. ونتناولها بالتفصيل في دليلنا إلى بيوت التاون هاوس المعروضة للبيع في نيويورك.

الخلاصة

نأمل الآن أن تكون قد فهمت الفرق بين مباني التعاونية والكوندو، والتاون هاوس مقابل الكوندو، وكذلك أنواع العقارات الأخرى المتاحة في نيويورك. وإن لم يكن الأمر كذلك وأردت التعمق أكثر في الفروق بين التعاونية والكوندو، فتواصل معنا وسنرشدك إلى مزايا كل منهما وعيوبه.

بيع منزلك

وللاطلاع على الأرقام الكامنة وراء هذا القرار، بما في ذلك مقارنات ارتفاع القيمة وتكاليف الحيازة، راجع تحليل الاستثمار في الكوندو مقابل التعاونية.

وإن رجحت كفة التعاونية، فابدأ بحثك مع أفضل التعاونيات في نيويورك.

أسئلة عن التعاونيات يطرحها المشترون فعلاً

لماذا يختلف الـ maintenance اختلافاً كبيراً من تعاونية إلى أخرى؟

لأن الـ maintenance ليس رسم خدمة. هو حصتك مما ينفقه المبنى فعلاً، ومبنيان في الشارع نفسه قد ينفقان بصورة مختلفة جداً. أما العوامل الكبرى للتفاوت فهي الرهن العقاري الأساسي، والعمالة، والضرائب العقارية. فالتعاونية التي أعادت تمويل رهنها الأساسي في لحظة سيئة تحمل تلك التكلفة في الفاتورة الشهرية لكل مساهم. والمبنى كامل الخدمات الذي فيه بواب وعمال خدمة ومدير مقيم يكلّف تشغيله أكثر من مبنى بلا مصعد ولا خدمات... وهذا هو معظم الفارق هناك. أطلب دائماً القوائم المالية لآخر سنتين قبل أن أدع مشترياً يقع في حب رقم منخفض، لأن maintenance منخفضاً اليوم قد يعني مشروعاً رأسمالياً مؤجلاً ورسماً استثنائياً غداً.

ما الأسهم في التعاونية، ولماذا لشقتي العدد الذي لها؟

أنت لا تشتري عقاراً. أنت تشتري أسهماً في شركة، وتأتي هذه الأسهم مع عقد انتفاع (proprietary lease) بشقة محددة. وقد حُدّد عدد الأسهم عند تحويل المبنى، وعادةً بحسب المساحة بالقدم المربعة معدّلة بالطابق والإضاءة والإطلالات والمساحات الخارجية. فخط طوابق مرتفع بإطلالة على الحديقة يحمل أسهماً أكثر من المساحة نفسها في الطابق الثاني المطل على جدار. وهذا مهم لسببين: عدد أسهمك يحدد نسبتك من الـ maintenance، ويحدد صوتك. وتجد أحياناً شقة لا يتوافق توزيع أسهمها مع ما تساويه الوحدة اليوم، وهذا يستحق أن تعرفه قبل أن تقدم عرضك في أي من الاتجاهين.

هل بيع التعاونيات مجدداً أصعب من الكوندو؟

عموماً نعم، ومن يقول لك غير ذلك فهو يبيع لك شيئاً. فمجموعة المشترين أصغر بحكم التصميم. وموافقة المجلس، والحدود على التأجير من الباطن، والقيود على تملك الكيانات والأجانب، وفي مبانٍ كثيرة سقف إلزامي للتمويل، كلها تُخرج مشترين من سوقك المستقبلية. وأضف رسم إعادة البيع (flip tax) فيتغير صافي عائدك أيضاً. هذه هي المقايضة التي تعقدها مقابل انخفاض السعر للقدم المربعة عند الدخول. إنها مقايضة حقيقية وليست عيباً... لكن ينبغي أن تُدرجها في قرارك عند الشراء بدلاً من أن تكتشفها عند البيع.

ما العيب الصريح في شراء تعاونية؟

السيطرة. أنت تتخلى عن قدر معتبر منها. فالمجلس يقرر من سيشتري شقتك بعدك، وهل يمكنك تأجيرها، وما الذي يمكنك تجديده ومتى يمكن إجراء الأعمال، وفي بعض المباني هل يمكنك التمويل أصلاً. والطلب نفسه متطفل على نحو يفاجئ الناس... فأنت تسلّم إقراراتك الضريبية وكشوف حساباتك المصرفية وخطابات التزكية إلى جيرانك المستقبليين. وإذا كنت تقدّر الخصوصية والمرونة فوق السعر، فالكوندو هو عادةً الإجابة الأفضل. وإذا كنت تشتري مسكناً رئيسياً وتريد شقة أكبر مقابل مالك، فإن هيكل التعاونية يعمل لصالحك.

عقد الانتفاع (proprietary lease) لديّ له تاريخ انتهاء. هل ينبغي أن أقلق؟

نادراً جداً، وهذه المسألة تثير من الذعر أكثر مما تستحق. فعقد الانتفاع هو العقد بينك بوصفك مساهماً وبين الشركة، ويمتد إلى تاريخ محدد يمدّده المجلس عادةً قبل انتهائه، وفق وثائق حوكمة التعاونية. وهو ليس عدّاً تنازلياً لملكيتك. وما ينبغي أن تتحقق منه فعلاً هو عقد حكر الأرض (land lease)، وهذا أمر مختلف تماماً... ففي مبنى بعقد حكر لا تملك الشركة الأرض التي تحته، وقد تكون زيادات الإيجار حادة، ويصبح التمويل صعباً كلما قصرت مدة العقد. تأكد من أيّهما تنظر إليه قبل أي شيء آخر.

ما هي نافذة حدّ القطعة (lot line window)، ولماذا يواصل محاميّ السؤال عنها؟

تقع نافذة حدّ القطعة (lot line window) على حدود العقار المجاور. وإذا طوّر جارك قطعته حتى الحدّ، فيجوز قانوناً سدّ تلك النافذة. لا حجبها بستارة. بل سدّها بالطوب. ويخضع هذا لقانون البناء (Building Code) ولحقوق التطوير لدى المالك المجاور، فاطلب من محاميك تأكيده للوحدة المعنية. ويميل المشترون إلى اكتشاف ذلك بعد أن يقعوا في حب ضوء غرفة نوم ركنية. وهو مُفصَح عنه في خطة العرض (offering plan) وينبغي مطابقته بما يمكن بناؤه فعلاً في الجوار، لأن بيع حقوق الهواء أو التطوير بحكم الحق (as of right) قد يغيّر شقتك دون موافقتك ودون تعويض. وهذا لا يجعل الوحدة غير قابلة للشراء. إنه يجعلها وحدة مختلفة عن تلك التي تظن أنك تراها.

هل يدفع مالكو التعاونيات ضريبة عقارية؟

نعم، لكن ليس مباشرةً. تُفرض الضريبة على الشركة عن المبنى وتمرّر حصتك ضمن الـ maintenance. ولإقرارك الضريبي الخاص، تخبرك التعاونية بالنسبة المئوية من الـ maintenance التي تُعزى إلى الضرائب العقارية والفوائد، وقد استطاع المساهمون تاريخياً خصم حصتهم النسبية... ويجب على محاسبك أن يؤكد كيف ينطبق ذلك عليك. كما تدير المدينة تخفيضاً (abatement) للملاك الذين يستخدمون الوحدة سكناً رئيسياً، ويُدار عبر المبنى ولا يُدفع إليك، فتراه رصيداً دائناً لا شيكاً.

ما هو حق الشفعة (right of first refusal)، وهل هو الشيء نفسه كرفض المجلس لي؟

لا، وهذا الفرق هو جوهر شراء الكوندو كله. فمجلس التعاونية يستطيع رفضك لأي سبب قانوني، وليس عليه أن يبرر. ومجلس الكوندو لا يستطيع عادةً رفضك رفضاً مباشراً. وما يملكه بدلاً من ذلك، بحسب الإعلان (declaration) واللوائح الداخلية، هو حق الشفعة (right of first refusal) أو حق الموافقة والتنازل (consent and waiver right)، أي أن بإمكانه التدخل وشراء الشقة بالشروط نفسها التي عرضتها. وعملياً يتطلب ذلك أن يجمع الكوندو مالاً حقيقياً ضمن مهلة محددة، ولذلك نادراً ما يُستخدم. ومن الناحية الوظيفية، فإن تنازل الكوندو عملية ينبغي إتمامها... أما موافقة مجلس التعاونية فقرار قد يأتي ضدك.

أساسيات التعاونية والكوندو

ما الفرق الرئيسي بين التعاونية والكوندو في نيويورك؟

يملك ملاك الكوندو وحدتهم الفردية ملكية تامة بموجب سند ملكية (deed)، بينما يملك سكان التعاونية أسهماً في شركة تتحكم في المبنى بأكمله بدلاً من تملّك وحدة فردية. ويشكّل هذا الاختلاف خيارات التمويل وموافقة المجلس وحقوق التأجير من الباطن وأهلية المشترين الأجانب ومرونة إعادة البيع.

هل يستطيع الأجانب شراء تعاونية في نيويورك؟

عموماً، تحظر مجالس التعاونيات في مدينة نيويورك التملك الأجنبي لأنه قد يتعذر عملياً إنفاذ الأحكام ضد مالك أجنبي تقع أصوله في بلد آخر. وينبغي للمشترين الدوليين أن يركّزوا بحثهم على الكوندو أو الكوندوب، وكلاهما يسمح بالتملك الأجنبي.

لماذا التعاونيات أرخص من الكوندو في مانهاتن؟

تُتداول التعاونيات عادةً بسعر أدنى للقدم المربعة من الكوندو لأن التعاونيات مبانٍ أقدم وتمثّل نحو 70% من المخزون السكني في مانهاتن، بينما لا يشكّل الكوندو سوى ~25%. ويدفع محدودية معروض الكوندو وسهولة تمويله وقلة قيود الملكية أسعار الكوندو إلى الارتفاع.

ما هو الكوندوب؟

يُستخدم مصطلح الكوندوب في عقارات نيويورك للإشارة إلى تعاونية تعمل بقواعد على طراز الكوندو. ومن الناحية الفنية، الكوندوب تعاونية سكنية باعت طابقها الأرضي بوصفه وحدة تجارية منفصلة. وعملياً تسمح الكوندوب بالتأجير من الباطن والتملك الأجنبي على نحو مماثل للكوندو، مع الإبقاء على هيكل الملكية التعاوني.

ما متطلبات الدفعة الأولى المعتادة في التعاونيات في نيويورك؟

تشترط مجالس التعاونيات عادةً دفعة أولى لا تقل عن 20%، وتشترط كثير من تعاونيات مانهاتن الفاخرة من 30% إلى 50%. وتحظر بعض التعاونيات التمويل كلياً. ويجب على المشترين أيضاً إثبات سيولة بعد الإغلاق، وعادةً ما يعادل تكاليف الحيازة لمدة 1-2 سنة.

هل يمكنني تأجير تعاونية في نيويورك من الباطن؟

تحدّ معظم مجالس التعاونيات من التأجير من الباطن بشدة أو تحظره، مما يجعل التعاونيات غير مناسبة للمستثمرين. وتسمح بعض المجالس بفترات قصيرة للتأجير من الباطن (مثلاً سنتان من كل خمس) لكنها تشترط موافقة المجلس. أما الكوندو والكوندوب فتسمح عموماً بالتأجير من الباطن بقيود قليلة.

ما هو رسم إعادة البيع (flip tax) في تعاونية في نيويورك؟

رسم إعادة البيع (flip tax) هو رسم نقل، يبلغ عادةً 2-3% من سعر البيع، يدفعه البائع إلى الشركة التعاونية عند بيع أسهم التعاونية. وتموّل رسوم إعادة البيع حساب الاحتياطي في المبنى. ولا تفرض جميع التعاونيات رسم إعادة البيع، والكوندو عموماً لا تفرضه.

لماذا تكون تكاليف إغلاق الكوندو أعلى من التعاونيات في نيويورك؟

تشمل تكاليف إغلاق الكوندو التأمين على الملكية (title insurance) (0.4-0.5% من سعر الشراء) وضريبة تسجيل الرهن العقاري (~1.925% من مبلغ القرض)، ولا ينطبق أي منهما على التعاونيات. ونتيجة لذلك، تبلغ تكاليف إغلاق الكوندو عادةً 3-5% من سعر الشراء في الصفقات الممولة، مقابل ~1-2% للتعاونيات.

هل الكوندو أم التعاونيات أكثر شيوعاً في نيويورك؟

تشكّل التعاونيات نحو 75% من شقق نيويورك، لا سيما في مانهاتن. ويكثر الكوندو في مباني الفخامة الأحدث وفي الأحياء الخارجية. وميامي يغلب عليها الكوندو مع عدد قليل جداً من التعاونيات.

أيّهما أفضل للاستثمار، التعاونية أم الكوندو؟

الكوندو أفضل عموماً للاستثمار لأنه يمكن تأجيره دون موافقة المجلس، وأسهل في البيع، وأيسر منالاً لجميع أنواع المشترين. ومعظم التعاونيات تقيّد التأجير من الباطن وتشترط سكنى المالك، مما يحدّ من إمكانات الدخل الإيجاري.

كيف تختلف رسوم الصيانة (maintenance) في التعاونية عن الرسوم المشتركة (common charges) في الكوندو؟

تشمل رسوم الصيانة الشهرية (maintenance) في التعاونية حصتك من رهن المبنى والضرائب العقارية وتكاليف التشغيل، مما يجعلها أعلى من الرسوم المشتركة في الكوندو. غير أن الجزأين الخاصين بالضريبة العقارية وفائدة الرهن العقاري قابلان للخصم الضريبي لمساهمي التعاونية.

تختلف القواعد باختلاف المبنى ووثائق الحوكمة الخاصة بكل تعاونية أو كوندو. هذه الصفحة معلومات عامة، وليست استشارة قانونية أو ضريبية. أكّد التفاصيل مع محاميك ومحاسبك.