دليل المشتري الدولي لعقارات NYC & Miami
دليل المشتري الدولي لعقارات NYC وMiami: الهياكل القانونية، والالتزامات الضريبية، والتمويل، وFIRPTA، والتخطيط للتركات، والآليات العملية للشراء العابر للحدود.
ما يحتاج المشترون من غير الأمريكيين إلى معرفته في 2026: التمويل وFIRPTA وضريبة التركات وقواعد المباني والإقفال عن بُعد
تمت المراجعة في 19 أكتوبر 2026 · Anthony Guerriero، وسيط عقاري مرخّص (NY · FL · CA)
من نحن
تقدم Manhattan Miami Real Estate المشورة للمشترين الدوليين منذ أكثر من 20 عاماً، وترافق عملاء من أمريكا اللاتينية وأوروبا وآسيا والشرق الأوسط وغيرها عبر معاملات العقارات الأمريكية. نحن نعرف ما ينجح، وما لا ينجح، للمشترين من غير الأمريكيين في New York وMiami.
المؤسس Anthony Guerriero وسيط عقاري (Real Estate Broker) مرخّص في New York وFlorida وCalifornia، ويخدم أصحاب الثروات الكبرى والمكاتب العائلية والمستثمرين العابرين للحدود، مع خبرة أساسية في FIRPTA وهيكلة الكيانات والإقفال بالوكالة (Power of Attorney).
خبرتنا مع المشترين الدوليين
بعنا عقارات لمشترين من أكثر من 40 جنسية. وعلى مر السنين، عملنا مع العديد من العملاء من آسيا وأوروبا والمكسيك وأمريكا الجنوبية.
بدأنا لقاء العملاء في أوروبا عندما كان اليورو قوياً جداً. ونجح ذلك. وعندما انخفض اليورو، ركزنا أكثر على آسيا. ولسنوات عديدة، كنا نسافر بانتظام إلى بر الصين الرئيسي وهونغ كونغ وسنغافورة وتايوان وسيول واليابان.
عمل أنتوني غيرييرو سابقاً كمحاسب قانوني معتمد في الولايات المتحدة (CPA)، وهو على دراية واسعة بالمسائل الضريبية التي يحتاج المشترون الأجانب والمستثمرون إلى مراعاتها. نقدم خدمة متكاملة، بالتنسيق مع محامين ومصرفيين ومحاسبين يركزون على خدمة المشترين الأجانب.
يمكن للمشترين الدوليين شراء العقارات في NYC وMiami دون إقامة أو جنسية أمريكية. هيكل الشراء، أي الكيان القانوني أو الاسم الشخصي، والولاية القضائية، والتموضع الضريبي، لا يقل أهمية عن العقار نفسه. تبدأ أنجح عمليات الاستحواذ العابرة للحدود بالمعايير والولاية القضائية والتوقيت، لا بالبحث عن الإعلانات.
- لا يوجد شرط إقامة: يمكن للمشترين الدوليين شراء عقارات NYC + Miami بحرية
- يلزم FIRPTA المشتري عموماً بحجز 15% من المبلغ المحقق عند تصرف بائع أجنبي في عقار أمريكي. قد تخفض الاستثناءات وشهادات IRS الحجز أو تلغيه. يحتسب الحجز مقابل ضريبة البائع؛ ولا يرد إلا المبلغ الزائد.
- تؤثر هياكل الكيانات (LLC، الصندوق الاستئماني Trust، الشركة الأجنبية) على التعرض الضريبي والخصوصية والتخطيط للتركات
- تكاليف الإقفال في NYC يتحمل المشتري الجزء الأكبر منها (ضريبة Mansion Tax، ضريبة الرهن العقاري، أتعاب المحامي)؛ وفي Miami أقل لكن مع خصوصيات على مستوى الولاية
- شقق condo في مانهاتن أكثر مرونة عادة من co-op للملكية من الخارج والتأجير، لكن لكل مبنى قواعده. تحقق قبل العرض من الملكية عبر كيان والاستخدام الموسمي وشروط التأجير وإجراءات الطلب.
تعتمد ضرائب وتكاليف الإغلاق على الموقع والسعر والتمويل والعقد. لا تصف نسبة واحدة مانهاتن وميامي معاً. اطلبوا تقديراً مفصلاً، شاملاً أي أتعاب لوسيط المشتري.
مع ذلك، يواجه المشترون الدوليون اعتبارات خاصة: التمويل، وهيكلة الكيانات، وحجز FIRPTA، والتعرض لضريبة التركات، والمعاهدات الضريبية مع بلد الإقامة، وقيود Florida الخاصة ببعض الدول. يغطي هذا الدليل ما تحتاج إلى معرفته قبل شراء عقار في New York City أو Miami أو أي مكان في الولايات المتحدة، مع اهتمام خاص بالجوانب العملية للشراء بصفتك غير مقيم في الولايات المتحدة.
للاطلاع على تحليل معمّق خاص بـ Miami حول المزايا الضريبية في Florida وقيود SB 264 على الدول، راجع دليلنا أفضل أحياء Miami لشراء كوندومينيوم . ولاختيار الكوندومينيوم في NYC، راجع دليل شراء الكوندومينيوم الفاخر في Manhattan. وللسؤال الجوهري حول التملك، راجع هل يمكن للأجانب شراء العقارات في الولايات المتحدة؟.
حقائق سريعة 2026 للمشترين الدوليين
NYC وMiami في لمحة للمشترين الدوليين
| المعيار | New York City | ميامي |
|---|---|---|
| ضريبة الدخل للولاية | قد تفرض ولاية نيويورك ضريبة على الدخل من مصادر نيويورك. ضريبة الدخل الشخصي لمدينة نيويورك تطبق عموماً على سكان المدينة لا غير المقيمين. | 0% (لا ضريبة دخل للولاية) |
| Mansion Tax (ضريبة العقارات الفاخرة) | من 1% إلى 3.9% (تصاعدية) | لا يوجد |
| Documentary Stamp Tax (ضريبة الدمغة المستندية) | N/A | ميامي-ديد: 0.60 دولار لكل 100 دولار، مع رسم إضافي 0.45 دولار ما لم ينطبق استثناء المسكن ذي الأسرة الواحدة. |
| قيود SB 264 على الدول | N/A | قبل التعاقد، اطلب من محام في فلوريدا التحقق من وضع المشتري وموقع العقار. |
| الأنسب للمشترين الدوليين الباحثين عن | الحفاظ على رأس المال، المكانة، الوصول إلى التعليم (Columbia، NYU) | الكفاءة الضريبية، نمط الحياة، التقارب الثقافي مع أمريكا اللاتينية |
كثير من المشترين الدوليين يمتلكون في النهاية في المدينتين معاً: Manhattan للأعمال والتعليم، وMiami لنمط الحياة والإقامة الضريبية.
استشارات خاصة للمشترين الدوليين
ابدأ بحوار، لا بإعلان عقاري.
في عمليات الاستحواذ العابرة للحدود في New York وجنوب Florida، يكتسب الهيكل والولاية القضائية والتوقيت أهمية لا تقل عن السعر. تواصل معنا للحصول على إحاطة سرية مصممة وفق اعتباراتك المتعلقة بالإقامة والضرائب والمكتب العائلي.
ابدأ حواراً سرياًنقدم المشورة للمشترين من حول العالم في New York وجنوب Florida.
1. حدد خطة الشراء وفريق المختصين
حدد إن كان العقار للاستخدام الشخصي أو العائلة أو التأجير. ضع ميزانية للشراء وأخرى سنوية. يتولى الوسيط البحث والتفاوض؛ والمحامي العقد والملكية والقانون؛ والمقرض الموافقة على التمويل؛ والمحاسب الضرائب والإقرارات.
الترتيب مهم: الملكية والأموال، اختيار العقار، التفاوض، المراجعة القانونية ومراجعة المبنى، متطلبات التمويل والجمعية، ثم الإغلاق. تختلف مواعيد العقد والفحص بين نيويورك وفلوريدا. اطلب من المحامي توضيحها قبل التوقيع.
2. اتفق على أتعاب الوساطة قبل الشراء
عمولات الوساطة قابلة للتفاوض وليست محددة بقانون. قد يوافق البائع على دفع بعض أتعاب وسيط المشتري أو كلها. ويعتمد ما تتحملونه على اتفاق المشتري المكتوب وشروط الصفقة. نؤكد ذلك قبل التزامكم.
أكد الخدمات والأتعاب وما قد تدفعه إذا لم تكف مساهمة البائع. اطلب الشروط كتابة.
2026-10-19 · NAR
3. ضع ميزانية للإغلاق والملكية
اطلب تقديرا مفصلا للعقار والتمويل: ضرائب النقل أو mansion tax المطبقة، ضرائب الرهن، الرسوم القانونية ورسوم الملكية والجمعية، التأمين المدفوع مسبقا وأتعاب وسيط المشتري. قد تنقل عقود المشاريع الجديدة تكاليف إضافية إلى المشتري.
احسب منفصلة ضريبة العقار والرسوم المشتركة أو HOA والتأمين والصيانة والتمويل والمساهمات الاستثنائية. عند التأجير أضف الشغور والتأجير والإدارة. قارن الاحتياج النقدي السنوي، لا السعر وحده.
4. اختر نوع العقار وتحقق من شروط استخدامه
شقق condo في مانهاتن أكثر مرونة عادة من co-op للملكية من الخارج والتأجير، لكن لكل مبنى قواعده. تحقق قبل العرض من الملكية عبر كيان والاستخدام الموسمي وشروط التأجير وإجراءات الطلب.
5. جهز التمويل والمستندات
قد ينظر مقرضون متخصصون في طلبات دون سجل ائتماني أمريكي. تعتمد الموافقة على المقترض والمستندات والاستخدام والكيان المالك والمبنى. أكد الدفعة الأولى والاحتياطيات والفائدة والرسوم ومراجعة المشروع قبل الالتزام.
جهز جواز السفر وإثبات العنوان والدخل أو سجلات النشاط والإقرارات المطلوبة وكشوف البنك والاستثمار ومصدر الأموال ومسار تحويلها ومستندات الكيان عند اللزوم. اسأل عن الترجمة. الموافقة الأولية ليست التزاما نهائيا بالقرض.
2026-10-19 · HSBC
6. افهم الإيجار والإهلاك والخسائر
يمكن للإهلاك والمصروفات القابلة للخصم، ومنها فوائد الرهن، أن تخصم من دخل الإيجار. ترحل خسائر الإيجار السلبية غير المستخدمة عموماً حتى يمكن استخدامها، مع مراعاة قواعد النشاط السلبي ورأس المال المعرض للمخاطر والقيود الأخرى؛ ولا يوجد انتهاء عام بعد سبع سنوات. قد ينتج عن ذلك تدفق نقدي موجب مع ضريبة دخل اتحادية جارية قليلة أو معدومة، دون ضمان إعفاء لمدة 15 سنة. وتعتمد النتيجة على الإيجار والمصروفات والتمويل والأساس الضريبي والملكية. قد يحتاج الفرد غير المقيم إلى اختيار IRC 871(d) وإقرار 1040-NR لخصم المصروفات على أساس صاف. وقد تبقى ضرائب العقار والبيع مستحقة.
كيف يعوض الإهلاك والخسائر المرحلة دخل الإيجار
مثال افتراضي بالدولار الأمريكي: يشتري فرد غير مقيم عقاراً للإيجار نقداً بمبلغ 1,100,000 دولار. نفترض أساساً قابلاً للإهلاك للمبنى قدره 825,000 دولار وأرضاً بقيمة 275,000 دولار. مع فترة GDS مؤهلة قدرها 27.5 سنة، يبلغ إهلاك السنة الكاملة 30,000 دولار. يبدأ النموذج بعد السنة الضريبية الجزئية الأولى، دون خسائر افتتاحية، ويغطي 15 سنة ضريبية كاملة.
السنوات 1–7: إيجار سنوي 60,000 دولار ناقص مصروفات نقدية قابلة للخصم 42,000 دولار يترك تدفقاً نقدياً موجباً 18,000 دولار. وبعد خصم إهلاك 30,000 دولار تنتج خسارة ضريبية 12,000 دولار سنوياً. بافتراض عدم وجود دخل سلبي آخر يستوعبها، تتراكم الخسائر السلبية المعلقة إلى 84,000 دولار.
السنوات 8–15: نفترض ارتفاع الإيجار السنوي إلى 90,000 دولار والمصروفات النقدية القابلة للخصم إلى 50,000 دولار. التدفق النقدي 40,000 دولار؛ وبعد إهلاك 30,000 دولار يصبح الربح الضريبي للإيجار 10,000 دولار. تستخدم خسائر مرحلة قدرها 10,000 دولار كل سنة. خلال ثماني سنوات يستخدم 80,000 دولار ويتبقى 4,000 دولار. وفق هذه الافتراضات لا ينشأ عن هذا الإيجار ضريبة دخل فيدرالية جارية خلال السنوات الخمس عشرة للنموذج رغم التدفق النقدي الموجب.
السنة 16: إذا استمرت الأرقام، يعوض مبلغ 4,000 دولار المتبقي جزءاً من الربح الضريبي البالغ 10,000 دولار، ويبقى دخل إيجار خاضع للضريبة قدره 6,000 دولار.
| سنة النموذج | التدفق النقدي السنوي قبل ضريبة الدخل | دخل الإيجار السنوي الخاضع للضريبة بعد الترحيل |
|---|---|---|
| 1–7 | 18,000 | 0 |
| 8–15 | 40,000 | 0 |
| 16 | 40,000 | 6,000 |
هذه أرقام مفترضة وليست توقعاً عقارياً أو إعفاءً مضموناً. يفترض المثال استخداماً للإيجار فقط واختياراً صحيحاً للضريبة على الصافي وإقرارات في موعدها وأساساً ومبلغاً معرضاً للمخاطر كافيين وخسائر متاحة بموجب قواعد النشاط السلبي. تفترض قابلية خصم المصروفات النقدية بالكامل وتشمل الضريبة العقارية. ضرائب بلد المنشأ والبيع منفصلة. يخفض الإهلاك الأساس الضريبي وقد يؤثر في الضريبة عند البيع.
افصل التدفق النقدي عن الدخل الخاضع للضريبة. سداد أصل القرض خروج نقدي وليس مصروف إيجار قابلا للخصم. اطلب من المحاسب حساب الأساس الضريبي والإهلاك المسموح واستخدام الخسائر.
7. تحقق من الخيارات الضريبية والإقرارات
إيجار العقار الأمريكي لفرد غير مقيم، غير المرتبط فعليا بنشاط أمريكي، يخضع عموما لضريبة 30% من الإجمالي أو معدل اتفاقية أقل دون خصم المصروفات. قد يسمح اختيار صالح بموجب IRC 871(d) بفرض الضريبة على الصافي بمعدلات تصاعدية.
أكد مع المحاسب الأهلية وبيان الاختيار والرقم الضريبي والإقرارات والمواعيد. لا تفترض أن LLC أو الخسارة تلغي واجبات الإقرار.
2026-10-19 · IRS 871(d)
8. خطط لـFIRPTA عند الشراء والبيع
قد يهم FIRPTA عند الشراء وعند البيع لاحقا. إذا اشتريت من بائع أجنبي، اطلب من محامي الإغلاق أو وكيل التسوية تحديد وضعه وواجب الحجز. خطط للمتحصلات بعد الحجز، لا لكل ثمن البيع كأنه نقد متاح فورا.
2026-10-19 · IRS FIRPTA · IRS
9. حدد الملكية وخطط للميراث
في معاملة عقارية سكنية، يمكن أن تظهر LLC بصفتها المشتري والمالك في سند الملكية، ما يضيف طبقة من الغموض بين الفرد والعقار. ويمكنها أيضاً المساعدة في حماية الأصول الشخصية من التزامات الشركة: لا تحمل فلوريدا الأعضاء أو المديرين عموماً مسؤولية شخصية عن ديون الشركة لمجرد شغلهم هذا الدور. يتوقف نطاق الخصوصية والحماية على الهيكل والوقائع. قد تنشأ مسؤولية شخصية عن ضمانات شخصية أو تصرفات الشخص نفسه. ولا تلغي هذه الخصوصية متطلبات تحديد المالك أو الإبلاغ الضريبي. Florida Statutes 605.0304
تعتمد ضريبة التركات الأمريكية على الموطن والملكية وأهلية المعاهدة. لمن ليس مواطناً أمريكياً ولا متوطناً في الولايات المتحدة، يلزم عموماً إقرار تركة إذا تجاوزت الأصول الموجودة فيها 60,000 دولار، وفق القواعد المطبقة. ولا تزيل LLC وحدها التعرض لهذه الضريبة تلقائياً.
احسم الملكية قبل التوقيع. قارن مع مستشاري أمريكا وبلدك المسؤولية والميراث والإبلاغ والتمويل والبيع. أكد قبول المقرض والمبنى للمالك المقترح. الكيان لا يضمن إخفاء الهوية أو الإعفاء الضريبي.
2026-10-19 · IRS 706-NA
10. نسق مع مستشاري بلدك
قدم للفريقين المعلومات نفسها: الإقامة الضريبية والجنسية والاستخدام والملكية والتمويل. اسأل عن إبلاغ بلدك والائتمان للضرائب الأجنبية والاتفاقيات وأثر الاستخدام الشخصي أو تغيير الإقامة. ملكية العقار الأمريكي لا تمنح تأشيرة أو وضع هجرة.
11. خطط للبيع والتبادل المحتمل وفق 1031
قد يؤجل تبادل مؤهل وفق المادة 1031 الربح على العقار التجاري أو الاستثماري. لا يكفي شراء عقار آخر؛ فمساكن الاستخدام الشخصي لا تتأهل عموماً وتطبق مواعيد وشروط صارمة.
ناقش شروط التبادل قبل ترتيب البيع، لا بعد تسلم الأموال. قارن مصاريف البيع وسداد القرض والضرائب والسيولة المطلوبة لـFIRPTA بالاستثمار البديل.
2026-10-19 · IRS 1031
12. رتب الإغلاق عن بعد وتسليم العقار
الإغلاق عن بعد ممكن غالبا، لكن المحامي والمقرض وشركة الملكية أو التسوية يجب أن يوافقوا على التوقيع مسبقا. اسأل عن التوكيل أو التوثيق القنصلي أو طريقة أخرى مقبولة. اترك وقتا للمواعيد والتصديق والأصول.
قبل التحويل، أكد التعليمات مستقلا عبر رقم هاتف معروف مسبقا. راجع حساب التسوية والمعاينة النهائية. رتب التأمين والخدمات والمفاتيح والتسجيل بالمبنى. للتأجير، أكد القواعد ومسؤول التأجير وجهة إصلاح محلية قبل التسليم.
2026-10-19 · U.S. Department of State · CFPB
لنتحدث
سواء كنت تشتري عقارك الأمريكي الأول، أو تبني محفظة من عدة عقارات، أو تخطط لنقل إقامتك الضريبية إلى Florida، فنحن متخصصون في المعاملات العابرة للحدود للعملاء الدوليين.
جميع الاستشارات سرية. ننسق مع مستشاريك في بلدك ومع خبراء الضرائب الأمريكيين.
ابدأ بحوار، لا بإعلان عقاري.
تقدم Manhattan Miami المشورة لمجموعة صغيرة من المشترين والبائعين والمكاتب العائلية في NYC وجنوب Florida. نحن لا ندير عمليات بحث مفتوحة. كل علاقة تبدأ بفهم السياق.
ابدأ →