دخلت مانهاتن سوق الخريف بمزيد من عمليات الإغلاق وأسعار أعلى ومخزون أقل متاحًا مقارنة بالعام الماضي. سجلت كوركوران 3625 عملية بيع في الربع الثالث، وهو أقوى إجمالي للربع الثالث منذ عام 2022. وبلغ سعر البيع الوسيط 1.25 مليون دولار، وهو رقم قياسي في الربع الثالث.
السوق نشط، لكنه لا يتحرك في اتجاه واحد. تعكس عمليات الإغلاق الصفقات التي تم التفاوض عليها في وقت سابق من العام، في حين انخفضت العقود الموقعة بنسبة 6٪ عن العام الماضي. لا يزال المشترون يتصرفون عندما يكون العقار والسعر منطقيين. كما أنهم يعملون أيضًا بخيارات أقل: انخفض المخزون النشط إلى 6354 قائمة، وهو أدنى عرض للربع الثالث منذ عام 2017.
يدعم أحدث تقرير متاح من StreetEasy نفس قصة العرض والسرعة، على الرغم من أنه يغطي شهر أغسطس بدلاً من الربع الكامل. وانخفض مخزون مانهاتن بنسبة 11.2% عن العام السابق، وقضت المنازل التي تدخل عقودًا في الوسيط 93 يومًا في السوق، أي أسرع بستة أيام. وكان عدد عقودها في مانهاتن ثابتًا تقريبًا، بانخفاض 0.9٪، مما يعزز الحاجة إلى فصل عمليات الإغلاق القوية عن خط الأنابيب الأمامي.
مانهاتن Q3 2026 في لمحة
| قياس | الربع الثالث 2026 | سنة بعد سنة |
|---|---|---|
| مبيعات مغلقة | 3,625 | +9% |
| حجم المبيعات | 7.28 مليار دولار | +10% |
| سعر البيع الوسيط | 1.25 مليون دولار | +4% |
| متوسط سعر القدم المربع | $1,751 | +2% |
| القوائم النشطة | 6,354 | -3% |
| العقود الموقعة | 2,532 | -6% |
| متوسط الأيام في السوق | 90 يوما | أسرع بنسبة 13% |
حملت الشقق المزيد من نمو الأسعار
ويقدر تحليل جوناثان ميلر لمذكرات الإسكان في 2 أكتوبر أيضًا متوسط مانهاتن بمبلغ 1.25 مليون دولار، بزيادة 5.9٪ عن الربع الثالث من عام 2025 في مجموعة البيانات الخاصة به. ويسجل أقوى نمو سنوي في المبيعات يتراوح بين 2 مليون دولار إلى 5 ملايين دولار وأكبر متوسط لحجم مبيعات الشقق في ست سنوات. مزيج المعاملات الأكبر هذا مهم: ارتفاع متوسط المنطقة لا يعني أن كل شقة حصلت على نفس المبلغ.
وارتفعت مبيعات الشقق المعاد بيعها بنسبة 15% إلى 1266 شقة. ارتفع سعرها الوسيط بنسبة 10% ليصل إلى مستوى قياسي بلغ 1.65 مليون دولار، وبلغ متوسط سعر القدم المربع 1,807 دولارات. وكانت تعاونيات إعادة البيع أكثر استقرارا: حيث ظل الوسيط عند 875 ألف دولار، في حين انخفض متوسط السعر ومتوسط السعر للقدم المربع.
إن مسألة العرض في مشاريع التنمية الجديدة هي القضية الأعمق. وانخفض مخزون الجهات الراعية بنسبة 22% إلى 564 قائمة، وهو أدنى مستوى له منذ الربع الرابع من عام 2012. وأضافت المشاريع الجديدة التي تم إطلاقها خلال هذا الربع 286 مسكنًا، لكن ذلك لم يكن كافيًا لعكس الانخفاض الأطول في منتج الراعي المتاح.
النهاية العليا تفعل أكثر من حصتها
ارتفعت عمليات الإغلاق التي تزيد عن 3 ملايين دولار بنسبة 25٪ على أساس سنوي. وكانت المجموعة التي تتراوح قيمتها بين 3 ملايين و5 ملايين دولار هي الأقوى، حيث ارتفعت المبيعات بنسبة 40%. وتمثل المنازل التي تزيد قيمتها عن 3 ملايين دولار 19% من إجمالي عمليات الإغلاق، وهي أعلى حصة مسجلة على الإطلاق. وكان أكبر إغلاق تم الإبلاغ عنه خلال هذا الربع هو الطابق 113 في برج سنترال بارك بسعر 46,958,750 دولارًا.
هذه القوة لا تعني أن كل العقارات الباهظة الثمن لها نفس القدر من النفوذ. لا يزال الموقع والحالة والمناظر وجودة البناء ونظام الأسعار هو الذي يحدد أي القوائم ستنتقل. الشقق التي تتراوح أسعارها من 3 ملايين دولار إلى 5 ملايين دولار هي الأسرع في التوقيع، بمتوسط 78 يومًا. المنازل التي تزيد قيمتها عن 5 ملايين دولار يبلغ متوسطها 113 يومًا.
ماذا تعني أرقام Q3
تستحق العقود الموقعة اهتمامًا أكبر من العناوين الختامية. أعلنت كومباس عن تسجيل 2075 عقدًا، بانخفاض 12% عن الربع الثالث من عام 2025، مع انخفاض عقود الشقق بنسبة 9% والعقود التعاونية بنسبة 13.2%. وتستمر أرقام الربع الثالث الأولية حتى 20 سبتمبر ويتم مراجعتها لاحقًا، لذلك لا ينبغي دمجها مع أرقام كوركوران. ومع ذلك، يظهر كلا المصدرين عدداً أقل من العقود مقارنة بالعام الماضي.
ماذا يحدث بأقل من مليون دولار؟
تشير كوركوران إلى أن الشقق التي تقل قيمتها عن مليون دولار تمثل 42٪ من المبيعات، وهي ثاني أدنى حصة لها باستثناء الاندفاع قبل خصم الضرائب في الربع الثاني من عام 2019. لكن عمليات الإغلاق التعاوني لإعادة البيع التي تقل عن مليون دولار لا تزال مرتفعة بنسبة 4٪ عن الربع الثالث من عام 2025. والحصة الأصغر من السوق ليست مثل انخفاض المبيعات.
يستغرق بيع الشقق ذات المستوى المبتدئ وقتًا، لكن الأرقام المتاحة لا تثبت أنها أبطأ من العام الماضي. أبلغ كوركوران عن 106 يومًا للتعاقد بأقل من 500000 دولار، مقابل 110 في الربع الثالث من عام 2025، و89 يومًا من 500000 دولار إلى مليون دولار، مقابل 99. وبلغ متوسط النطاق من 3 ملايين دولار إلى 5 ملايين دولار 78 يومًا. تشير كومباس إلى أن 28% من العقارات في مانهاتن التي دخلت العقد استغرقت أكثر من 180 يومًا، ولكنها لا توفر مقارنة على مستوى الدخول على أساس سنوي لهذا الإجراء. يصف وقت التعاقد المنازل التي وجدت مشترين، وليس مدة بقاء القوائم غير المباعة المتبقية.
للمشترين: الشقق ذات الموقع الأفضل لا تنتظر إشارة سوق واسعة. إن قلة العرض وأوقات التسويق الأسرع تدعو إلى التحضير قبل ظهور العقار المناسب. وهذا لا يزيل مجالاً للتفاوض بشأن المخزون المتضرر أو القديم.
للبائعين: يكافئ السوق الجودة، لكن الانخفاض بنسبة 6٪ في العقود الموقعة يعد سببًا للبقاء منضبطًا. يمكن لربع الإغلاق القوي أن يخفي خط أنابيب أمامي أبطأ. إن التسعير في ظل المنافسة الحالية له أهمية أكبر من التسعير في ضوء العنوان الرئيسي.
للمستثمرين ومشتري المنزل الثاني: تضيف ضريبة "pied-à-terre" الجديدة تكلفة ملكية أخرى إلى النموذج، خاصة في الطرف العلوي. لم يتوقف الطلب، ولكنه ينتمي إلى الاكتتاب إلى جانب التمويل، وتكاليف الحمل، وهيكل الكيان، وفترة الاحتفاظ المتوقعة.
المصادر: كوركوران، تقرير سوق العقارات في مانهاتن، الربع الثالث من عام 2026، 2 أكتوبر؛ جوناثان ميلر، ملاحظات الإسكان، تحليل مانهاتن للربع الثالث من عام 20262 أكتوبر؛ تقرير كومباس مانهاتن للربع الثالث من عام 2026 أعده فريق ستايسي فرويليتش2 أكتوبر؛ StreetEasy، تقرير سوق الإسكان في مدينة نيويورك لشهر أغسطس 2026، 15 سبتمبر. تمت المراجعة في 5 أكتوبر 2026. يستخدم الجدول الرئيسي Corcoran باستمرار. تستخدم Compass REBNY RLS وACRIS، مع أرقام الربع الحالي الأولية حتى 20 سبتمبر، والتي تخضع للمراجعة. يعد تقرير StreetEasy لشهر أغسطس بمثابة فحص اتجاه شهري، وليس مقارنة كاملة للربع الثالث. تظل الأعداد وتغييرات الأسعار منفصلة حسب المصدر. انتقلت شراكة تقرير Miller's NYC من Elliman إلى The Real Deal في عام 2026؛ يتم الاستشهاد بتحليله هنا مباشرة في مذكرات الإسكان.