اكتشف ما ستحصل عليه فعلياً بعد بيع عقارك في نيويورك أو ميامي. ضرائب النقل والعمولة والرسوم، كلها تُحتسب فوراً.
حاسبة صافي عوائد مصمَّمة للبائعين الجادّين في نيويورك وميامي. تتيح لك نمذجة تكاليف الإغلاق على البائع والعمولات وضرائب النقل وضريبة «الفليب» في التعاونيات وأتعاب المحامي ورسوم المبنى، ثم معاينة كيف يمكن إعادة توظيف رأس المال هذا في ميامي. استخدمها لاختبار صفقة بيع، ومعرفة ما ستحصل عليه فعلياً عند الإغلاق، وتحديد وجهة التوظيف التالية قبل الاستعانة بمستشار.
سعر البيع جزء من المعادلة فقط. فصافي العوائد، بعد العمولات والضرائب وتكاليف الإغلاق، هو ما يحدد قدرتك الشرائية وخياراتك في إعادة الاستثمار. وإن كنت لا تزال تقرر كيف تطرح العقار في السوق، فاقرأ العرض الخاص مقابل العرض العلني: ما ينبغي أن يعرفه البائعون.
نيويورك وميامي، بدقة وفق جداول الضرائب والرسوم لعام 2026
تختلف ضريبة «الفليب» من تعاونية إلى أخرى. راجع سياسة مبناك.
استخدم هذا الحقل لنمذجة المبلغ الذي سيسدده المُقرِض والذي يُخصم من إجمالي العوائد عند الإغلاق.
تتراوح تكاليف البائع الإجمالية عادةً في حدود 8-10% من سعر البيع.
يؤثر صافي عوائدك في ميزانية عملية الشراء التالية، وفي ما إذا كان الانتقال إلى سوق أخرى منطقياً من الناحية المالية، وفي قدرتك على تأجيل الضرائب عبر استراتيجيات إعادة الاستثمار.
تبلغ تكاليف الإغلاق الإجمالية على البائع في مدينة نيويورك عادةً 7-10% من سعر البيع. ويشمل ذلك عمولة وساطة بنسبة 5-6%، وضريبة النقل في ولاية نيويورك بنسبة 0.4-0.65%، وضريبة النقل في مدينة نيويورك بنسبة 1.0-1.425% على معظم مبيعات الشقق التمليكية، وأتعاب المحامي البالغة 3,500-5,000 دولار، وضريبة «الفليب» في التعاونيات حيثما تنطبق. ويضيق هذا النطاق متى حددت ما إذا كانت الوحدة شقة تمليك أم تعاونية.
ضريبة «الفليب» رسم يدفعه البائع (وأحياناً المشتري) إلى شركة التعاونية عند الإغلاق، وتحدده اللوائح الداخلية للتعاونية. وهي عادةً 1-3% من سعر البيع، أو مبلغ ثابت عن كل سهم، أو 15-30% من ربح البائع. وتُفرض ضريبة «الفليب» لتمويل احتياطيات المبنى، وهي من أبرز الأسباب التي تجعل صافي عوائد التعاونيات أقل أحياناً من الشقق التمليكية المماثلة في السعر.
تبلغ تكاليف الإغلاق على البائع في ميامي-داد عموماً نحو 6-7% من سعر البيع. ويشمل ذلك عمولة بنسبة 5-6%، وضريبة الطوابع على المستندات في ميامي-داد البالغة 0.6%، وأتعاب المحامي البالغة 1,500-3,500 دولار، ورسوم خطاب الإفادة (estoppel) وفحص الرهون والتسجيل المعتادة؛ وبحسب عُرف المقاطعة يتحمل المشتري تكلفة وثيقة التأمين على سند الملكية الخاصة بالمالك في ميامي-داد. ويقل عبء التكاليف على البائع في ميامي بكثير عنه في نيويورك.
نعم. عند تساوي سعر البيع، يدفع بائعو الشقق التمليكية في نيويورك عادةً نحو 1.5 نقطة مئوية أكثر من بائعي مقاطعة ميامي-داد، بسبب منظومة ضريبة النقل في نيويورك (حتى 2.075% مجتمعة)، ويدفع بائعو التعاونيات ما بين 2.5 و4.5 نقطة أكثر متى طُبقت ضريبة «الفليب» البالغة 1-3%. وفي بيع بقيمة 5 ملايين دولار يعادل ذلك نحو 75,000 دولار للشقة التمليكية و125,000 إلى 225,000 دولار للتعاونية. وهذا من الأسباب الرئيسية لاتساع ممر رؤوس الأموال بين مانهاتن وميامي.
صافي العوائد = سعر البيع − عمولة الوساطة − ضرائب النقل/الطوابع على المستندات − أتعاب محامي البائع ورسوم الإغلاق − الرسوم الخاصة بالمبنى (ضريبة «الفليب» ورأس المال العامل ورسوم الإخلاء) − رصيد الرهن العقاري المستحق. استخدم الحاسبة أعلاه لنمذجة هذه البنود في نيويورك أو ميامي، ثم اختبرها على مبنى بعينه قبل توقيع اتفاقية الإدراج.
نعم. وهي من أكثر الاستراتيجيات التي نقدّم المشورة بشأنها. إذ يستخدم البائعون عوائد نيويورك لشراء مسكن رئيسي أو شقة ثانية (pied-à-terre) في ميامي، وغالباً ما يحصلون على مساحة أكبر وبناء أحدث ووضع ضريبي أفضل. ولا تتوافر مبادلة 1031 للمسكن الشخصي، لكن تنسيق التوقيت والتخطيط للموطن وهيكل إعادة الاستثمار يظل يحقق نتائج مجدية بعد الضريبة.
عوائد البائع كثيراً ما تموّل الشراء التالي. قارنوا القدرة الشرائية, وتكلفة التمويل, وتكاليف الإغلاق بين نيويورك وميامي، وكذلك المركز الكامل لحاسبات العقارات.