Can a foreigner buy a house in USA?

Yes. The US federal government has no restrictions on foreign investment in US real estate, so it is pretty much a level playing field for US citizens, US resident aliens, and foreign nationals. Foreign purchases amounted to less than 2% of total sales and dollar volume, however, certain states attract more interest than others. To learn more about the buying process read our home buying guide and foreign buyer guide.

What are the major rules for foreigners buying property in US?

Financing is readily available to foreign buyers when buying a property in the U.S. , but they often face challenges due to the absence of a U.S. credit history. Most large banks won't lend to foreigners unless they have a work visa, however, some international banks, like HSBC, will loan to foreigners regardless of residency status. Private banks, such as JP Morgan and Citi Private will also make loans to non-us residents. A foreign national mortgage loan usually will require a larger down payment than a mortgage from a local resident. Foreign buyers must properly structure their real estate investments to avoid or hedge against the estate tax. The tax implications of choosing the wrong structure can cost the buyer in the long run if not dealt with upfront. The foreign investment in real property tax act FIRPTA requires the government withhold a percentage of the proceeds to cover potential capital gains tax that might be due. The withholding rate is equal to 15% of the proceeds. The amount withheld is returned by the Internal Revenue Service to the seller once they prepare their tax filing and pay their tax bill. Hiring a knowledgeable real estate agent can help work through these rules and regulations effectively. View our blog 'Four Rules for Foreigners Buying Property in USA" below! CHECK IT OUT!

Do foreign buyers have to pay extra stamp duties?

No. There are no extra stamp duties imposed on foreign buyers in the US, unlike Hong Kong, Singapore, London, Vancouver, Toronto, Sydney, Melbourne, and Spain, which all add between 7% - 100% additional tax on foreign buyers. The United States does not penalize foreigners when buying US property. In general, combined transfer taxes (i.e mansion tax, title insurance, attorney fees, title transfers, and other closing costs) in Miami and Manhattan real estate, generally, run between 1.5 - 4.5% depending upon the purchase price. An additional 2.2% of the mortgage amount for mortgage recording tax should be added if obtaining a mortgage. When purchasing a new development, it is practice for the buyer to pay the developer's transfer taxes of approximately 2%. Accordingly, total closing costs in the United States will range from 1.5% to 6%.

Do I have to pay a brokerage commission when buying a property?

Maybe. While Commissions used to always be paid by the seller, in 2025, the rules have changed and now the buyer may be required to pay the commission if the seller is not offering to pay the commission. So far, most sellers in NYC and Miami have found it beneficial to offer to pay the broker commission. It is best to work with experienced real estate agents who have worked with foreign buyers in the US property market before on your side in the transaction. A knowledgeable real estate agent can assist with the complexities of real estate transactions, negotiate offers, and provide valuable insights into market trends and legal requirements. It is also best to have a real estate attorney who has worked on international transactions in the past. In addition, a tax professional will be useful. We can recommend these professionals who we have been working with for year. VIEW THE CHECKLIST!

Can a foreigner buy a house in USA with a mortgage?

Mortgage loans for foreign nationals are readily available. For instance, HSBC, Wells Fargo and many private banks will act as mortgage lenders to foreigners by offering foreign national loans. Below are highlights of HSBC's terms for foreigners national mortgage: 30% Minimum down payment $3 million maximum mortgage amount, which translates to a property value of $4.3 million $50,000 or $100,000 on deposit from HSBC 12 months reserves (mortgage payment, common charge, and taxes) are required to be on deposit (in addition to the funds on deposit) A knowledgeable real estate agent can assist in securing a mortgage and working through the financing process. A local bank won't lend to foreigners as they have no US credit report, however, HSBC is skilled at reviewing foreign financial records and can provide mortgage approval to non us citizens even if they don't have US permanent residency. These mortgage loans can be for residential property used as a second home or an investment property. Generally, if the apartment will be used as an investment property, the mortgage interest rate will be a bit higher. Interest rates vary on a daily basis, so connect with us for the latest rates.

How are foreigners treated differently than US residents when buying a home?

United States tax policy is generally favorable to both foreign investors in US real estate and residents alike on property ownership. Therefore, there are a few specific rules for foreigners buying property in the USA. Some differences include buying in co-ops, which prefer buyers of a primary residence. Also, a bank's underwriter will treat the foreign buyer as a bit riskier and charge an extra 1/2 point in the interest rate, but these are not government regulations. A knowledgeable real estate agent can help foreign buyers understand these differences and work through the buying process. Want to learn about Adapting to Life in the USA? LEARN MORE!

Do I need multiple real estate agents to find a property?

In the US, it is wisest to work with one professional real estate broker during your search, especially for foreign buyers in the US property market. Unlike London, Paris and Brazil, the US property market is very transparent. To encourage velocity in the real estate market, The Real Estate Board of New York and Florida Department of State, for example, require brokerages to share their exclusive property listings within 24 hours, so a good buyer's broker can get you in to see any apartment on the market. Committing to one broker means you get the highest service level from that broker, as all the broker's attention will be on you and your search. Hiring a knowledgeable real estate agent is crucial, especially for foreign buyers, to address the complexities of real estate transactions and provide valuable insights into market trends and legal requirements.

What types of property can I buy as a foreigner?

Foreign investments in US real estate are generally restricted to purchasing condos, condops, single family homes, and multi family homes. In Manhattan, generally, Foreign buyers are NOT restricted from buying condominiums, condops, single-family homes, or multi-family homes. Co-ops prefer primary homeowners and generally prohibit foreign ownership unless the majority of the buyer's assets and primary source of income are in the US. Learn about the difference between condo and coop. A knowledgeable real estate agent can help find suitable properties foreigners are looking for, whether that is a vacation property or an investment property. Want tips on investing in Miami Real Estate? READ THE BLOG!

How should I structure the property purchase to minimize taxes?

Deals can be structured an infinite number of ways, however, the tax treatment of the purchase and sale can be quite different based on how the structure is set up, especially in the context of foreign investment in US real estate. There are two ways in particular that our investors will choose to avoid the estate tax one must consider how the estate tax may affect the owner as well as whether there is any tax treaty between the US and their home country that might treat income, expenses and capital gains differently than the United States. Generally, we suggest obtaining advice on structuring the deal Consider Federal and state tax issues, as well as the impact of tax treaties. Seek local counsel in the US for structuring (LLC, Foreign Corp, etc.) and tax advice. Always consult your attorney before signing contracts Learn more about the Cost Components of a Real Estate Investment A knowledgeable real estate agent can provide guidance on structuring property purchases to minimize taxes.

Do I have to worry about income taxes?

Generally, a buyer who purchases a property to generate income, including foreign investment in US real estate, will be able to offset such rental income by cash expenses, like property taxes, maintenance, mortgage interest and non-cash expenses, like depreciation. Accordingly, early years will create paper losses, which can be carried forward 15 years. Therefore, owners won't pay tax on rental income until the losses are used up, typically around 12 years. Foreigners are allowed to purchase property in the United States without needing a Taxpayer Identification Number (TIN). However, obtaining a TIN is crucial in specific circumstances, especially regarding tax responsibilities. For example, if you intend to rent out the property or sell it later, a TIN is required for reporting rental income, paying related taxes, and adhering to the Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) regulations. A knowledgeable real estate agent can help foreign buyers understand their tax responsibilities and stay compliant. Individuals not eligible for a Social Security Number (SSN) can apply for an Individual Taxpayer Identification Number (ITIN) using Form W-7. This process involves providing documentation to verify your foreign status and identity.

For foreigners selling property in USA, what issues should I be aware of?

When selling a property as foreign investors in US real estate, the two main costs are: a) transfer taxes of approximately 2% and b) broker sales commission of 5% to 6%. In addition, there are taxes to consider, capital gains tax and estate tax. With proper planning, the estate tax can be avoided or hedged against. Capital Gains tax in the US for non-residents is the same as it is for residents if purchasing in the name of an LLC or individual. The maximum federal rate is 28%. US estate tax for foreigners US capital gains tax on real estate for foreigners A knowledgeable real estate agent can assist foreign sellers with the selling process and keep it smooth.

What about conducting due diligence and closing the deal?

Conducting due diligence is a critical step in the home-buying process, especially for foreign investment in US real estate. A good attorney will provide the legal services required to perform complete due diligence. It involves a thorough examination of the property's condition, title, and any potential issues that could affect its value or ownership. Here are some key aspects to consider: Property Inspection: Hire a professional inspector to examine the property's condition, including its foundation, roof, plumbing, electrical systems, and any signs of damage or needed repairs. This step makes you aware of any potential issues before finalizing the purchase. Title Search: Conduct a thorough title search to confirm the seller has clear ownership of the property and there are no outstanding liens or disputes. This helps prevent any legal complications that could arise from unclear property ownership. Review of Property Records: Review the property's records, including its deed, title report, and any outstanding mortgages or liens. This provides a comprehensive understanding of the property's legal and financial status. Environmental Concerns: Check for any environmental concerns, such as nearby industrial sites, flood zones, or other potential hazards. This confirms that the property is safe and suitable for your intended use. Once due diligence is complete, it's time to close the deal. This involves: Signing the Purchase Agreement: Sign the purchase agreement, which outlines the terms of the sale, including the price, closing date, and any contingencies. This legally binds both parties to the agreed terms. Finalizing Financing: Finalize your financing arrangements, including securing a mortgage and completing any necessary paperwork. Confirm that all financial aspects are in order before proceeding to the closing. Closing: Attend the closing meeting, where the property is transferred to your ownership, and complete any remaining paperwork. This is the final step in the buying process, where you officially become the property owner.

What are the requirements for insurance and utilities?

As a foreign buyer, it's essential to consider foreign investment in US real estate, insurance, utilities, and estate planning when purchasing property in the US. Insurance: Obtain insurance to protect your property against damage, loss, or liability. This may include homeowners insurance, title insurance, and liability insurance. These policies provide financial protection and peace of mind in case of unforeseen events. Utilities: Set up utilities in your name, including electricity, gas, water, and internet services. Confirm that all necessary services are activated and transferred to your name to avoid any disruptions. We receive many questions about New York Real Estate. Are you interested in getting your questions answered? We address them in 'Answers to FAQ's by Foreigners Interested in Buying and Selling NY Real Estate': I'M INTERESTED!

What about Estate Planning and Taxes?

Estate Planning: As I mentioned above, structuring the deal is very important for estate planning. This keeps your property distributed according to your wishes in the event of your passing as well as limit taxation of the transaction. This may include creating a will, establishing a trust, setting up a power of attorney, or setting up an LLC and Foreign Corporation. Proper estate planning helps manage your assets and provides clear instructions for their distribution. Experienced real estate agents and attorneys can guide you through these processes and keep the transaction smooth. Tax Implications: As a foreign buyer, it's essential to understand the tax implications of owning property in the US. This may include: Capital Gains Tax: Paying capital gains tax on any profits from selling the property. Understanding the rates and regulations can help you plan your investment strategy. Income Tax: Paying income tax on any rental income generated by the property. Properly reporting rental income and expenses is crucial to comply with US tax laws. Property Tax: Paying property taxes on the property's value. These taxes are typically assessed annually and vary by location. Consult with a tax professional so you understand your tax obligations and any potential tax implications. Foreign Ownership: As a foreign buyer, it's essential to understand the rules and regulations surrounding foreign ownership of property in the US. This may include: FIRPTA: Understanding the Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) and its implications for foreign buyers. FIRPTA requires foreign sellers to pay a withholding tax on the sale of US real estate. Tax Treaties: Understanding any tax treaties between the US and your home country that may affect your tax obligations. These treaties can provide benefits such as reduced tax rates or exemptions. Consult with a real estate attorney or tax professional so you understand the rules and regulations surrounding foreign ownership of property in the US. This will help you address the complexities of the US property market and make informed decisions.

Manhattan Miami

International Buyers

Can Foreigners Buy Property in the USA?

Yes. Foreign buyers and non-resident buyers can purchase U.S. residential real estate without citizenship, a green card, or U.S. residency. Here is exactly how it works, and how to do it well.

Speak With an Advisor Read the Buyer Playbook ↓

The Short Answer

Yes. And There Is No Visa or Residency Requirement

Foreign nationals can freely buy, own, and sell residential real estate in the United States. There is no citizenship, visa, or green-card requirement to take title to a U.S. home. You can purchase in cash, or finance with a foreign-national mortgage.

The decisions that matter are not whether you can buy, but how you structure the purchase, for financing, privacy, FIRPTA, and tax efficiency. Those choices are best made before you make an offer.

For the NYC and Miami-specific path, read our foreign buyers guide to NYC and Miami real estate, including condos versus co-ops, foreign-national financing, FIRPTA, estate-tax planning, and remote closings.

What You Need

The Essentials for an International Purchase

Funds & Financing

Cash purchases are common and fast. Foreign-national mortgages exist, typically 30%-40% down with proof of funds and income.

ITIN & Documentation

An ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) and standard KYC documents; no Social Security number or residency needed.

Ownership Structure

Personal name, LLC, or trust, chosen with counsel for privacy, liability, and U.S. estate-tax planning before you offer.

Tax & Legal

Plan for FIRPTA and U.S. Estate Tax

Two items deserve advance planning with a U.S. attorney and tax advisor: FIRPTA (withholding on the eventual sale by a foreign seller) and U.S. estate-tax exposure on directly held property. The right ownership structure can materially change both.

For a deeper treatment, see our U.S. estate tax guide for foreign buyers and the full International Buyer's Guide for NYC & Miami.

Why Manhattan Miami

Foreign-Buyer Specialists in Two Markets

Over 75% of our clients are based outside the United States. We act as exclusive buyer advisors, collecting you on arrival, touring discreetly, negotiating on your behalf, and coordinating attorneys, lenders, and tax advisors. As the seller pays the U.S. commission, our first-class service costs you nothing as the buyer.

We work with translators and have agents fluent across Chinese, Brazilian Portuguese, Spanish, French, Italian, and Korean.

اقرأ الأسئلة التي يطرحها عملاؤنا الدوليون في أغلب الأحيان

حقائق سريعة 2026

الإجابة المختصرة: نعم.

قيود اتحادية على الملكية الأجنبية للعقارات الأمريكية

15%

اقتطاع FIRPTA عندما يبيع مالك أجنبي

30%

الحد الأدنى النموذجي للدفعة الأولى لرهن foreign-national

$60K

إعفاء ضريبة التركات الأمريكية للمالكين غير المقيمين (مقابل $15M للمقيمين)

حصة الأجانب من إجمالي معاملات العقارات الأمريكية

أهلية الدول, مرجع سريع

القانون الاتحادي مفتوح لجميع الدول. Florida SB 264 (2023) يقيّد سبع «countries of concern».

✓ وصول مفتوح

جميع الدول باستثناء ما يلي، وصول كامل على مستوى البلاد. أكثر الأصول شيوعاً: كندا، المكسيك، البرازيل، المملكة المتحدة، ألمانيا، إيطاليا، الهند، الأرجنتين، كولومبيا، فرنسا، إسرائيل، الإمارات، السعودية.

⚠ الصين، مقيّدة في Florida

Florida SB 264 يحظر فعلياً مشتريات السكن من مواطنين صينيين (غير مواطنين / غير PR). استثناء ضيّق لعقار واحد بمعايير صارمة. New York: بلا قيود.

⚠ FL «Countries of Concern»

روسيا، إيران، كوريا الشمالية، كوبا، فنزويلا (نظام مادورو)، وسوريا: لا يمكن شراء عقار في Florida ضمن 10 أميال من منشآت عسكرية أو بنية تحتية حرجة (~98.5% من الولاية). New York: مفتوح.

✓ مزايا ضريبية لدول المعاهدات

المملكة المتحدة وفرنسا وألمانيا وأستراليا وغيرها لديها معاهدات ضريبة تركات مع الولايات المتحدة تمنح غير المقيمين إعفاءات أكبر، وأحياناً كامل $15M. تحقّق من معاهدة بلدك.

→ راجع International Buyer’s Guide الكامل لتفاصيل FIRPTA وتخطيط ضريبة التركات وعملية الـ12 خطوة

1. هل يمكن لأجنبي شراء منزل في الولايات المتحدة؟

نعم. الحكومة الاتحادية الأمريكية لا تفرض قيوداً على الاستثمار الأجنبي في العقارات الأمريكية، لذا فالمجال متكافئ عموماً للمواطنين الأمريكيين وUS resident aliens والأجانب. المشتريات الأجنبية أقل من 2% من إجمالي مبيعات السكن الأمريكية وحجم الدولار، لكن بعض الولايات, خصوصاً New York وFlorida, تجذب طلباً دولياً غير متناسب. لعملية الشراء الخاصة بـNYC وMiami، اقرأ دليل المشتري الأجنبي لعقارات NYC وMiami، بما في ذلك FIRPTA وتخطيط ضريبة التركات وتمويل foreign-national والإغلاق عن بُعد.

2. ما القواعد الرئيسية للأجانب الذين يشترون عقاراً في الولايات المتحدة؟

التمويل متاح عموماً للمشترين الأجانب عند شراء عقار في الولايات المتحدة، لكنهم غالباً يواجهون تحديات لغياب سجل ائتماني أمريكي. معظم البنوك الكبرى لا تُقرض الأجانب بلا تأشيرة عمل؛ غير أن بعض البنوك الدولية مثل HSBC قد تُقرض الأجانب بغض النظر عن وضع الإقامة. البنوك الخاصة مثل JP Morgan وCiti Private تُقرض أيضاً غير المقيمين في الولايات المتحدة. قرض foreign national mortgage يتطلّب عادةً دفعة أولى أكبر من رهن المقيم المحلي.

على المشترين الأجانب هيكلة استثماراتهم العقارية بشكل صحيح لتجنّب ضريبة التركات أو التحوط منها. الآثار الضريبية للهيكل الخاطئ قد تكلّف المشتري على المدى الطويل إن لم تُعالَج منذ البداية.

يفرض Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) أن تحتجز الحكومة نسبة من الحصيلة لتغطية ضريبة أرباح رأسمالية محتملة قد تكون مستحقة. معدل الاقتطاع يساوي 15% من الحصيلة. يُعاد المبلغ المحتجز من Internal Revenue Service إلى البائع بعد إعداد الإقرار ودفع الضريبة. يمكن لمستشار عقاري ملمّ أن يساعد على اجتياز هذه القواعد بفعالية.

اطّلع على مقالنا 'Four Rules for Foreigners Buying Property in USA' أدناه!

اطّلع عليه!

3. هل يدفع المشترون الأجانب رسوم طوابع إضافية؟

لا. لا تُفرض رسوم طوابع إضافية على المشترين الأجانب في الولايات المتحدة، بخلاف هونغ كونغ وسنغافورة ولندن وفانكوفر وتورونتو وسيدني وملبورن وإسبانيا التي تضيف بين 7% و100% ضريبة إضافية على المشترين الأجانب. الولايات المتحدة لا تعاقب الأجانب عند شراء عقار أمريكي.

عموماً، ضرائب النقل المجمّعة (أي mansion tax وtitle insurance وأتعاب المحامي ونقل الملكية وتكاليف الإغلاق الأخرى) في Miami و Manhattan real estate، تتراوح عموماً بين 1.5 و4.5% بحسب سعر الشراء. يُضاف 2.2% إضافية من مبلغ الرهن كـmortgage recording tax إن حصلت على رهن. عند شراء new development، جرت العادة أن يدفع المشتري ضرائب نقل المطوّر بنحو 2%. وبناءً عليه، تتراوح تكاليف الإغلاق الإجمالية في الولايات المتحدة عادةً بين 1.5% و6%.

4. هل عليّ دفع عمولة وساطة عند شراء عقار؟

ربما. كانت العمولة تُدفع دائماً من البائع؛ في 2025 تغيّرت القواعد وقد يُطلب من المشتري دفع العمولة إن لم يعرض البائع دفعها. حتى الآن، وجد معظم البائعين في NYC and Miami أنه من المفيد عرض دفع عمولة الوسيط. الأفضل العمل مع مستشارين عقاريين ذوي خبرة مع مشترين أجانب في السوق الأمريكية. يمكن لمستشار ملمّ أن يساعد في تعقيدات الصفقة ويتفاوض على العروض ويقدّم رؤى موثوقة حول اتجاهات السوق والمتطلبات القانونية.

يُفضّل أيضاً محامٍ عقاري ذو خبرة في المعاملات الدولية. إضافة إلى ذلك، يفيد مختص ضريبي. يمكننا تزكية مهنيين نعمل معهم منذ سنوات.

لمعرفة المزيد، راجع 'The Foreign Buyer’s Checklist For Purchasing Manhattan Real Estate':

اعرض القائمة!

5. هل يمكن لأجنبي شراء منزل في الولايات المتحدة برهن؟

قروض الرهن لـforeign nationals متاحة عموماً. على سبيل المثال، يعمل HSBC وWells Fargo وكثير من البنوك الخاصة كمُقرضين رهن للأجانب عبر foreign national loans. فيما يلي أبرز شروط HSBC لرهن foreign-national:

30% حد أدنى للدفعة الأولى
$3 million الحد الأقصى لمبلغ الرهن، أي property value بقيمة $4.3 million
$50,000 or $100,000 كوديعة لدى HSBC
12 months احتياطيات (قسط الرهن وcommon charge و taxes) مطلوبة كوديعة (إضافة إلى الأموال المودعة)

يمكن لمستشار عقاري ملمّ أن يساعد في تأمين الرهن واجتياز عملية التمويل. البنك المحلي عادة لا يُقرض الأجانب بلا تقرير ائتمان أمريكي؛ أما HSBC فمتمرّس في مراجعة السجلات المالية الأجنبية ويمكنه منح موافقة رهن لغير المواطنين حتى بلا US permanent residency.

يمكن أن تكون هذه القروض لعقار سكني كمنزل ثانٍ أو كـ investment property. عموماً، إن استُخدمت الشقة كـinvestment property، يكون سعر الفائدة أعلى قليلاً.

تتغيّر أسعار الفائدة يومياً، فتواصل معنا لمعرفة أحدث الأسعار.

6. كيف يُعامل الأجانب بصورة مختلفة عن المقيمين الأمريكيين عند شراء منزل؟

السياسة الضريبية الأمريكية مواتية عموماً للمستثمرين الأجانب والمقيمين على حد سواء بخصوص ملكية العقار. لذلك توجد بعض قواعد شراء الأجانب للعقار في الولايات المتحدةالمحددة. من الفروقات الشراء في co-ops، التي تفضّل مشتري السكن الأساسي. كذلك قد يعامل underwriter البنك المشتري الأجنبي كأكثر مخاطرة قليلاً ويضيف نصف نقطة على الفائدة، لكن هذه ليست لوائح حكومية. يمكن لمستشار ملمّ أن يساعد الأجانب على فهم هذه الفروقات واجتياز عملية الشراء.

هل تريد معرفة المزيد عن التأقلم مع الحياة في الولايات المتحدة؟

اعرف المزيد!

7. هل أحتاج عدة وسطاء عقاريين لإيجاد عقار؟

في الولايات المتحدة، من الأحكَم العمل مع وسيط عقاري محترف واحد أثناء البحث، خاصة للمشترين الأجانب. بخلاف لندن وباريس والبرازيل، السوق الأمريكية شديدة الشفافية. لتشجيع سرعة السوق، يطلب مثلاً The Real Estate Board of New York وFlorida Department of State أن تشارك شركات الوساطة قوائمها الحصرية خلال 24 ساعة، فيستطيع وسيط المشتري الجيد إدخالك لأي شقة في السوق. الالتزام بوسيط واحد يعني حصولك على أعلى مستوى خدمة من ذلك الوسيط. اختيار مستشار ملمّ حاسم خاصة للأجانب.

8. ما أنواع العقارات التي يمكنني شراؤها كأجنبي؟

الاستثمارات الأجنبية في العقارات الأمريكية تقتصر عموماً على شراء condo وcondop والمنازل العائلية والمنازل متعددة العائلات. في Manhattan، Foreign buyers غير مقيّدين عموماً من شراء condominiums أو condops أو المنازل العائلية أو متعددة العائلات. تفضّل الـco-ops ملاك السكن الأساسي وتحظر عموماً الملكية الأجنبية ما لم تكن غالبية أصول المشتري ومصدر دخله الأساسي في الولايات المتحدة. تعرّف على الفرق بين condo وcoop. يمكن لمستشار ملمّ المساعدة في إيجاد عقارات مناسبة يبحث عنها الأجانب، سواء عقار إجازة أو investment property.

هل تريد نصائح للاستثمار في Miami Real Estate؟

اقرأ المدونة!

9. كيف أهيكل شراء العقار لتقليل الضرائب؟

يمكن هيكلة الصفقات بطرق لا حصر لها؛ غير أن المعاملة الضريبية للشراء والبيع قد تختلف كثيراً بحسب الهيكل، خاصة في سياق الاستثمار الأجنبي في العقارات الأمريكية. هناك مساران يختارهما مستثمرونا خصوصاً لتجنّب ضريبة التركات, ينبغي النظر في كيفية تأثير ضريبة التركات على المالك وما إذا كانت هناك معاهدة ضريبية بين الولايات المتحدة وبلدكم قد تعامل الدخل والمصروفات والأرباح الرأسمالية بصورة مختلفة عن القانون الأمريكي. عموماً نقترح طلب المشورة بشأن هيكلة الصفقة

راعِ المسائل الضريبية الاتحادية والولائية، وأثر المعاهدات الضريبية.
اطلب مستشاراً محلياً في الولايات المتحدة للهيكلة (LLC، Foreign Corp، إلخ) والمشورة الضريبية.
استشر محاميك دائماً قبل توقيع العقود
اعرف المزيد عن مكوّنات تكلفة الاستثمار العقاري

يمكن لمستشار عقاري ملمّ تقديم توجيه حول هيكلة مشتريات العقارات لتقليل الضرائب.

10. هل عليّ القلق بشأن ضريبة الدخل؟

عموماً، يمكن لمشترٍ يشتري عقاراً لتوليد دخل, بما في ذلك الاستثمار الأجنبي في العقارات الأمريكية, موازنة دخل الإيجار بمصروفات نقدية مثل ضريبة العقار والصيانة وفائدة الرهن ومصروفات غير نقدية مثل الإهلاك. وبناءً عليه، تُنشئ السنوات الأولى خسائر دفترية يمكن ترحيلها 15 سنة. لذلك لا يدفع المالكون عادة ضريبة على دخل الإيجار حتى تُستنفد الخسائر، عادة نحو 12 سنة.

يُسمح للأجانب بشراء عقار في الولايات المتحدة دون Taxpayer Identification Number (TIN). غير أن الحصول على TIN مهم في ظروف محددة، خاصة بشأن المسؤوليات الضريبية. مثلاً، إن كنت تنوي تأجير العقار أو بيعه لاحقاً، يلزم TIN للإبلاغ عن دخل الإيجار ودفع الضرائب ذات الصلة والالتزام بـForeign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA). يمكن لمستشار ملمّ مساعدة المشترين الأجانب على فهم مسؤولياتهم الضريبية والبقاء ملتزمين.

الأفراد غير المؤهلين لـSocial Security Number (SSN) يمكنهم طلب Individual Taxpayer Identification Number (ITIN) باستخدام Form W-7. تتضمّن العملية وثائق للتحقق من وضعك الأجنبي وهويتك.

11. ما القضايا التي ينبغي أن يتنبّه إليها الأجانب عند بيع عقار في الولايات المتحدة؟

عند بيع عقار كمستثمرين أجانب في العقارات الأمريكية، التكلفتان الرئيسيتان هما:

أ) ضرائب نقل بنحو 2% و ب) عمولة بيع الوسيط من 5% إلى 6%.

إضافة إلى ذلك، هناك ضرائب يجب مراعاتها: ضريبة الأرباح الرأسمالية وضريبة التركات. بالتخطيط السليم يمكن تجنّب ضريبة التركات أو التحوط منها. ضريبة الأرباح الرأسمالية في الولايات المتحدة لغير المقيمين هي نفسها للمقيمين إن تم الشراء باسم LLC أو فرد. الحد الأقصى الاتحادي 28%.

ضريبة التركات الأمريكية للأجانب
ضريبة الأرباح الرأسمالية الأمريكية على العقارات للأجانب

يمكن لمستشار ملمّ مساعدة البائعين الأجانب عبر عملية البيع وإبقائها سلسة.

12. ماذا عن العناية الواجبة وإغلاق الصفقة؟

العناية الواجبة خطوة حاسمة في عملية الشراء، خاصة للاستثمار الأجنبي في العقارات الأمريكية. يوفّر المحامي الجيد الخدمات القانونية اللازمة لعناية واجبة كاملة. تشمل فحصاً دقيقاً لحالة العقار والملكية وأي مسائل قد تؤثر على القيمة أو الملكية. جوانب رئيسية:

Property Inspection: استعن بمفتش محترف لفحص الحالة، بما في ذلك الأساسات والسقف والسباكة والكهرباء وعلامات التلف أو الإصلاحات اللازمة. يطلعك ذلك على أي مسائل محتملة قبل إنهاء الشراء.
Title Search: أجرِ بحث ملكية دقيقاً لتأكيد أن البائع يملك ملكية واضحة ولا توجد رهون أو نزاعات معلّقة. يساعد ذلك على منع تعقيدات قانونية من ملكية غير واضحة.
مراجعة سجلات العقار: راجع سجلات العقار، بما في ذلك السند وتقرير الملكية وأي رهون أو liens معلّقة. يوفّر ذلك فهماً شاملاً للوضع القانوني والمالي.
المخاوف البيئية: تحقّق من مخاوف بيئية مثل مواقع صناعية قريبة أو مناطق فيضان أو مخاطر محتملة أخرى. يؤكّد ذلك أن العقار آمن وملائم للاستخدام المقصود.

بعد اكتمال العناية الواجبة، يحين وقت الإغلاق. يشمل ذلك:

توقيع Purchase Agreement: وقّع اتفاق الشراء الذي يحدّد شروط البيع، بما في ذلك السعر وتاريخ الإغلاق وأي contingencies. يُلزم الطرفين قانوناً بالشروط المتفق عليها.
إنهاء التمويل: أنهِ ترتيبات التمويل، بما في ذلك تأمين الرهن وإكمال الأوراق اللازمة. تأكد أن الجوانب المالية مرتّبة قبل الانتقال إلى الإغلاق.
Closing: احضر اجتماع الإغلاق حيث تنتقل الملكية إليك، وأكمل أي أوراق متبقية. هذه الخطوة الأخيرة في الشراء حيث تصبح مالكاً رسمياً.

13. ما متطلبات التأمين والمرافق؟

كمشترٍ أجنبي، من الضروري مراعاة الاستثمار الأجنبي في العقارات الأمريكية والتأمين والمرافق وتخطيط التركات عند الشراء في الولايات المتحدة.

التأمين: احصل على تأمين لحماية عقارك من الضرر أو الخسارة أو المسؤولية. قد يشمل ذلك homeowners insurance وtitle insurance وتأمين المسؤولية. توفّر هذه الوثائق حماية مالية عند أحداث غير متوقعة.
المرافق: افتح المرافق باسمك، بما في ذلك الكهرباء والغاز والماء والإنترنت. تأكد من تفعيل الخدمات الضرورية ونقلها باسمك لتجنّب الانقطاع.

نتلقّى أسئلة كثيرة عن New York Real Estate. هل ترغب في إجابات؟ نعالجها في 'Answers to FAQ’s by Foreigners Interested in Buying and Selling NY Real Estate':

أنا مهتم!

14. ماذا عن تخطيط التركات والضرائب؟

Estate Planning: كما ذكرت أعلاه، هيكلة الصفقة مهمة جداً لتخطيط التركات. يضمن ذلك توزيع ممتلكاتك وفق رغبتك عند الوفاة ويحدّ من ضرائب المعاملة. قد يشمل ذلك وصية أو trust أو power of attorney أو إنشاء LLC وForeign Corporation. يساعد تخطيط التركات السليم على إدارة الأصول وتقديم تعليمات واضحة للتوزيع.

يمكن للمستشارين العقاريين والمحامين ذوي الخبرة إرشادك عبر هذه العمليات وإبقاء الصفقة سلسة.

الآثار الضريبية: كمشترٍ أجنبي، من الضروري فهم الآثار الضريبية لملكية عقار في الولايات المتحدة. قد يشمل ذلك:

ضريبة الأرباح الرأسمالية: دفع ضريبة أرباح رأسمالية على أي أرباح من بيع العقار. فهم المعدلات والقواعد يمكن أن يساعد في تخطيط استراتيجية الاستثمار.
ضريبة الدخل: دفع ضريبة دخل على أي دخل إيجار يولّده العقار. الإبلاغ الصحيح عن دخل الإيجار والمصروفات حاسم للامتثال لقوانين الضرائب الأمريكية.
ضريبة العقار: دفع ضرائب عقارية على قيمة العقار. تُقدَّر هذه الضرائب عادة سنوياً وتختلف حسب الموقع.

استشر مختصاً ضريبياً لتفهم التزاماتك الضريبية وأي آثار ضريبية محتملة.

الملكية الأجنبية: كمشترٍ أجنبي، من الضروري فهم القواعد المحيطة بالملكية الأجنبية للعقار في الولايات المتحدة. قد يشمل ذلك:

FIRPTA: فهم Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) وآثاره على المشترين الأجانب. يطلب FIRPTA من البائعين الأجانب دفع ضريبة اقتطاع عند بيع عقار أمريكي.
المعاهدات الضريبية: فهم أي معاهدات ضريبية بين الولايات المتحدة وبلدك قد تؤثر على التزاماتك الضريبية. يمكن أن توفّر هذه المعاهدات مزايا مثل معدلات أقل أو إعفاءات.

استشر محامياً عقارياً أو مختصاً ضريبياً لتفهم قواعد الملكية الأجنبية في الولايات المتحدة. يساعد ذلك على التعامل مع تعقيدات السوق واتخاذ قرارات مستنيرة.

15. خاتمة: شراء عقار بنجاح في الولايات المتحدة كمشترٍ أجنبي

شراء عقار في الولايات المتحدة كمشترٍ أجنبي قد يكون معقّداً وصعباً، لكن بالتوجيه والمشورة المناسبين يمكن أن يكون أيضاً تجربة ناجحة ومجزية. بفهم الأهلية والمتطلبات واجتياز تعقيدات الملكية الأجنبية وتأمين التمويل والعمل مع مستشار عقاري ذي خبرة، يمكن للمشترين الأجانب بلوغ هدف امتلاك عقار في الولايات المتحدة. للمستثمر الأجنبي الذي ينوّع محفظته أو المشتري الباحث عن منزل إجازة، تقدّم السوق الأمريكية فرصاً قوية. بالخبرة والتوجيه المناسبين، يمكنك إتمام الشراء بثقة.

ما تحتاج معرفته في 60 ثانية

نعم، وبلا ضرائب إضافية. يدفع الأجانب ضرائب النقل نفسها التي يدفعها المواطنون الأمريكيون. بلا رسوم طوابع إضافية كما في سنغافورة أو تورونتو أو فانكوفر.

ركّز على الـcondo لا الـco-op. معظم co-ops في NYC تحظر الملاك الأجانب. الـcondo والـcondop يرحّبان بالمشترين الدوليين.

التمويل متاح. رهون foreign-national من HSBC وJP Morgan Private وCiti Private، عادة دفعة أولى 30–50%.

FIRPTA عند البيع. اقتطاع 15% من إجمالي سعر البيع. يُسترد بعد الإقرار؛ إداري لا عقابي.

ضريبة التركات تتطلّب تخطيطاً. إعفاء $60K مقابل $15M للمقيمين. استخدم شركة قابضة أجنبية أو هيكل LLC من مستويين.

لست بحاجة للطيران. يتم الإغلاق عبر Power of Attorney؛ يوقّع محاميك نيابة عنك.

هل أنت مستعد للتعمّق؟

خطوتك التالية تعتمد على موقعك في العملية. كل دليل أدناه ينقلك إلى الطبقة التالية من التفاصيل.

FULL GUIDE →

International Buyer’s Guide to NYC & Miami

عملية كاملة من 12 خطوة، تفاصيل FIRPTA، هياكل ضريبة التركات، مقارنة مستويات التمويل، مصفوفة NYC مقابل Miami.

NEW YORK →

دليل مشتري شقق Manhattan الفاخرة من $4M+

مبانٍ trophy، residences ذات علامات، موقف الـboard لمشتري $4M+، Billionaires’ Row.

MIAMI →

أفضل أحياء Miami لشراء condo

14 حياً مقارنة حسب السعر ونمط الحياة ومخزون المباني. Brickell، Fisher Island، Sunny Isles.

STRUCTURE →

دليل قرار Co-op مقابل Condo

لماذا ينبغي للأجانب التركيز على الـcondo. موافقة الـboard، التمويل، التأجير من الباطن، وأي هيكل يناسب أهدافك.

ابدأ بمحادثة، لا بقائمة عرض.

حدّد موعد استشارة سرّية →

معاملات عبر الحدود، تخطيط FIRPTA & ضريبة التركات، تقديمات لرهن foreign-national.

Begin a Conversation

Buy in the U.S. With Confidence

Tell us your objectives, timing, and home country. We'll outline the right structure and the next step, no obligation, replied to within one business day.

Speak With an Advisor