حقائق سريعة 2026
الإجابة المختصرة: نعم.
0
قيود اتحادية على الملكية الأجنبية للعقارات الأمريكية
15%
يلزم FIRPTA المشتري عموماً بحجز 15% من المبلغ المحقق عند تصرف بائع أجنبي في عقار أمريكي.
30%
الحد الأدنى النموذجي للدفعة الأولى لرهن foreign-national
$60K
تعتمد ضريبة التركات الأمريكية على الموطن والملكية وأهلية المعاهدة. لمن ليس مواطناً أمريكياً ولا متوطناً في الولايات المتحدة، يلزم عموماً إقرار تركة إذا تجاوزت الأصول الموجودة فيها 60,000 دولار، وفق القواعد المطبقة. ولا تزيل LLC وحدها التعرض لهذه الضريبة تلقائياً.
2%
حصة الأجانب من إجمالي معاملات العقارات الأمريكية
أهلية الدول, مرجع سريع
القانون الاتحادي مفتوح لجميع الدول. Florida SB 264 (2023) يقيّد سبع «countries of concern».
✓ وصول مفتوح
جميع الدول باستثناء ما يلي، وصول كامل على مستوى البلاد. أكثر الأصول شيوعاً: كندا، المكسيك، البرازيل، المملكة المتحدة، ألمانيا، إيطاليا، الهند، الأرجنتين، كولومبيا، فرنسا، إسرائيل، الإمارات، السعودية.
⚠ الصين، مقيّدة في Florida
Florida SB 264 يحظر فعلياً مشتريات السكن من مواطنين صينيين (غير مواطنين / غير PR). استثناء ضيّق لعقار واحد بمعايير صارمة. New York: بلا قيود.
⚠ FL «Countries of Concern»
روسيا، إيران، كوريا الشمالية، كوبا، فنزويلا (نظام مادورو)، وسوريا: لا يمكن شراء عقار في Florida ضمن 10 أميال من منشآت عسكرية أو بنية تحتية حرجة (~98.5% من الولاية). New York: مفتوح.
✓ مزايا ضريبية لدول المعاهدات
تعتمد ضريبة التركات الأمريكية على الموطن والملكية وأهلية المعاهدة. لمن ليس مواطناً أمريكياً ولا متوطناً في الولايات المتحدة، يلزم عموماً إقرار تركة إذا تجاوزت الأصول الموجودة فيها 60,000 دولار، وفق القواعد المطبقة. ولا تزيل LLC وحدها التعرض لهذه الضريبة تلقائياً.
→ راجع International Buyer’s Guide الكامل لتفاصيل FIRPTA وتخطيط ضريبة التركات وعملية الـ12 خطوة
1. هل يمكن لأجنبي شراء منزل في الولايات المتحدة؟
نعم. الحكومة الاتحادية الأمريكية لا تفرض قيوداً على الاستثمار الأجنبي في العقارات الأمريكية، لذا فالمجال متكافئ عموماً للمواطنين الأمريكيين وUS resident aliens والأجانب. المشتريات الأجنبية أقل من 2% من إجمالي مبيعات السكن الأمريكية وحجم الدولار، لكن بعض الولايات, خصوصاً New York وFlorida, تجذب طلباً دولياً غير متناسب. لعملية الشراء الخاصة بـNYC وMiami، اقرأ دليل المشتري الأجنبي لعقارات NYC وMiami، بما في ذلك FIRPTA وتخطيط ضريبة التركات وتمويل foreign-national والإغلاق عن بُعد.
2. ما القواعد الرئيسية للأجانب الذين يشترون عقاراً في الولايات المتحدة؟
التمويل متاح عموماً للمشترين الأجانب عند شراء عقار في الولايات المتحدة، لكنهم غالباً يواجهون تحديات لغياب سجل ائتماني أمريكي. معظم البنوك الكبرى لا تُقرض الأجانب بلا تأشيرة عمل؛ غير أن بعض البنوك الدولية مثل HSBC قد تُقرض الأجانب بغض النظر عن وضع الإقامة. البنوك الخاصة مثل JP Morgan وCiti Private تُقرض أيضاً غير المقيمين في الولايات المتحدة. قرض foreign national mortgage يتطلّب عادةً دفعة أولى أكبر من رهن المقيم المحلي.
تعتمد ضريبة التركات الأمريكية على الموطن والملكية وأهلية المعاهدة. لمن ليس مواطناً أمريكياً ولا متوطناً في الولايات المتحدة، يلزم عموماً إقرار تركة إذا تجاوزت الأصول الموجودة فيها 60,000 دولار، وفق القواعد المطبقة. ولا تزيل LLC وحدها التعرض لهذه الضريبة تلقائياً. 2026-10-19 · IRS 706-NA
يلزم FIRPTA المشتري عموماً بحجز 15% من المبلغ المحقق عند تصرف بائع أجنبي في عقار أمريكي. قد تخفض الاستثناءات وشهادات IRS الحجز أو تلغيه. يحتسب الحجز مقابل ضريبة البائع؛ ولا يرد إلا المبلغ الزائد. 2026-10-19 · IRS FIRPTA · IRS
اطّلع على مقالنا 'Four Rules for Foreigners Buying Property in USA' أدناه!
اطّلع عليه!
3. هل يدفع المشترون الأجانب رسوم طوابع إضافية؟
تعتمد ضرائب وتكاليف الإغلاق على الموقع والسعر والتمويل والعقد. لا تصف نسبة واحدة مانهاتن وميامي معاً. اطلبوا تقديراً مفصلاً، شاملاً أي أتعاب لوسيط المشتري. 2026-10-19 · NY · Florida
4. هل عليّ دفع عمولة وساطة عند شراء عقار؟
عمولات الوساطة قابلة للتفاوض وليست محددة بقانون. قد يوافق البائع على دفع بعض أتعاب وسيط المشتري أو كلها. ويعتمد ما تتحملونه على اتفاق المشتري المكتوب وشروط الصفقة. نؤكد ذلك قبل التزامكم. 2026-10-19 · NAR · REBNY
يُفضّل أيضاً محامٍ عقاري ذو خبرة في المعاملات الدولية. إضافة إلى ذلك، يفيد مختص ضريبي. يمكننا تزكية مهنيين نعمل معهم منذ سنوات.
لمعرفة المزيد، راجع 'The Foreign Buyer’s Checklist For Purchasing Manhattan Real Estate':
اعرض القائمة!
5. هل يمكن لأجنبي شراء منزل في الولايات المتحدة برهن؟
قروض الرهن لـforeign nationals متاحة عموماً. على سبيل المثال، يعمل HSBC وWells Fargo وكثير من البنوك الخاصة كمُقرضين رهن للأجانب عبر foreign national loans. فيما يلي أبرز شروط HSBC لرهن foreign-national:
-
30% حد أدنى للدفعة الأولى
-
$3 million الحد الأقصى لمبلغ الرهن، أي property value بقيمة $4.3 million
-
$50,000 or $100,000 كوديعة لدى HSBC
-
12 months احتياطيات (قسط الرهن وcommon charge و taxes) مطلوبة كوديعة (إضافة إلى الأموال المودعة)
يمكن لمستشار عقاري ملمّ أن يساعد في تأمين الرهن واجتياز عملية التمويل. البنك المحلي عادة لا يُقرض الأجانب بلا تقرير ائتمان أمريكي؛ أما HSBC فمتمرّس في مراجعة السجلات المالية الأجنبية ويمكنه منح موافقة رهن لغير المواطنين حتى بلا US permanent residency.
يمكن أن تكون هذه القروض لعقار سكني كمنزل ثانٍ أو كـ investment property. عموماً، إن استُخدمت الشقة كـinvestment property، يكون سعر الفائدة أعلى قليلاً.
تتغيّر أسعار الفائدة يومياً، فتواصل معنا لمعرفة أحدث الأسعار.
6. كيف يُعامل الأجانب بصورة مختلفة عن المقيمين الأمريكيين عند شراء منزل؟
السياسة الضريبية الأمريكية مواتية عموماً للمستثمرين الأجانب والمقيمين على حد سواء بخصوص ملكية العقار. لذلك توجد بعض قواعد شراء الأجانب للعقار في الولايات المتحدةالمحددة. من الفروقات الشراء في co-ops، التي تفضّل مشتري السكن الأساسي. كذلك قد يعامل underwriter البنك المشتري الأجنبي كأكثر مخاطرة قليلاً ويضيف نصف نقطة على الفائدة، لكن هذه ليست لوائح حكومية. يمكن لمستشار ملمّ أن يساعد الأجانب على فهم هذه الفروقات واجتياز عملية الشراء.
هل تريد معرفة المزيد عن التأقلم مع الحياة في الولايات المتحدة؟
اعرف المزيد!
7. هل أحتاج عدة وسطاء عقاريين لإيجاد عقار؟
في الولايات المتحدة، من الأحكَم العمل مع وسيط عقاري محترف واحد أثناء البحث، خاصة للمشترين الأجانب. بخلاف لندن وباريس والبرازيل، السوق الأمريكية شديدة الشفافية. لتشجيع سرعة السوق، يطلب مثلاً The Real Estate Board of New York وFlorida Department of State أن تشارك شركات الوساطة قوائمها الحصرية خلال 24 ساعة، فيستطيع وسيط المشتري الجيد إدخالك لأي شقة في السوق. الالتزام بوسيط واحد يعني حصولك على أعلى مستوى خدمة من ذلك الوسيط. اختيار مستشار ملمّ حاسم خاصة للأجانب.
8. ما أنواع العقارات التي يمكنني شراؤها كأجنبي؟
الاستثمارات الأجنبية في العقارات الأمريكية تقتصر عموماً على شراء condo وcondop والمنازل العائلية والمنازل متعددة العائلات. في Manhattan، Foreign buyers غير مقيّدين عموماً من شراء condominiums أو condops أو المنازل العائلية أو متعددة العائلات. تفضّل الـco-ops ملاك السكن الأساسي وتحظر عموماً الملكية الأجنبية ما لم تكن غالبية أصول المشتري ومصدر دخله الأساسي في الولايات المتحدة. تعرّف على الفرق بين condo وcoop. يمكن لمستشار ملمّ المساعدة في إيجاد عقارات مناسبة يبحث عنها الأجانب، سواء عقار إجازة أو investment property.
هل تريد نصائح للاستثمار في Miami Real Estate؟
اقرأ المدونة!
9. كيف أهيكل شراء العقار لتقليل الضرائب؟
تعتمد ضريبة التركات الأمريكية على الموطن والملكية وأهلية المعاهدة. لمن ليس مواطناً أمريكياً ولا متوطناً في الولايات المتحدة، يلزم عموماً إقرار تركة إذا تجاوزت الأصول الموجودة فيها 60,000 دولار، وفق القواعد المطبقة. ولا تزيل LLC وحدها التعرض لهذه الضريبة تلقائياً. 2026-10-19 · IRS 706-NA
-
راعِ المسائل الضريبية الاتحادية والولائية، وأثر المعاهدات الضريبية.
-
اطلب مستشاراً محلياً في الولايات المتحدة للهيكلة (LLC، Foreign Corp، إلخ) والمشورة الضريبية.
-
استشر محاميك دائماً قبل توقيع العقود
-
اعرف المزيد عن مكوّنات تكلفة الاستثمار العقاري
10. هل عليّ القلق بشأن ضريبة الدخل؟
يمكن للإهلاك والمصروفات القابلة للخصم، ومنها فوائد الرهن، أن تخصم من دخل الإيجار. ترحل خسائر الإيجار السلبية غير المستخدمة عموماً حتى يمكن استخدامها، مع مراعاة قواعد النشاط السلبي ورأس المال المعرض للمخاطر والقيود الأخرى؛ ولا يوجد انتهاء عام بعد سبع سنوات. قد ينتج عن ذلك تدفق نقدي موجب مع ضريبة دخل اتحادية جارية قليلة أو معدومة، دون ضمان إعفاء لمدة 15 سنة. وتعتمد النتيجة على الإيجار والمصروفات والتمويل والأساس الضريبي والملكية. قد يحتاج الفرد غير المقيم إلى اختيار IRC 871(d) وإقرار 1040-NR لخصم المصروفات على أساس صاف. وقد تبقى ضرائب العقار والبيع مستحقة. 2026-10-19 · IRS 527 · IRS 925 · IRS 871(d)
يُسمح للأجانب بشراء عقار في الولايات المتحدة دون Taxpayer Identification Number (TIN). غير أن الحصول على TIN مهم في ظروف محددة، خاصة بشأن المسؤوليات الضريبية. مثلاً، إن كنت تنوي تأجير العقار أو بيعه لاحقاً، يلزم TIN للإبلاغ عن دخل الإيجار ودفع الضرائب ذات الصلة والالتزام بـForeign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA). يمكن لمستشار ملمّ مساعدة المشترين الأجانب على فهم مسؤولياتهم الضريبية والبقاء ملتزمين.
الأفراد غير المؤهلين لـSocial Security Number (SSN) يمكنهم طلب Individual Taxpayer Identification Number (ITIN) باستخدام Form W-7. تتضمّن العملية وثائق للتحقق من وضعك الأجنبي وهويتك.
11. ما القضايا التي ينبغي أن يتنبّه إليها الأجانب عند بيع عقار في الولايات المتحدة؟
تعتمد ضريبة البيع على الربح ومدة الاحتفاظ والملكية. يخفض الإهلاك الأساس الضريبي وقد يؤثر في الضريبة عند البيع. وقد تطبق ضرائب الولايات أيضاً؛ ولا يوجد حد اتحادي أقصى موحد قدره 28% لبائعي العقارات الأجانب. 2026-10-19 · IRS 409 · IRS 527
يلزم FIRPTA المشتري عموماً بحجز 15% من المبلغ المحقق عند تصرف بائع أجنبي في عقار أمريكي. قد تخفض الاستثناءات وشهادات IRS الحجز أو تلغيه. يحتسب الحجز مقابل ضريبة البائع؛ ولا يرد إلا المبلغ الزائد. 2026-10-19 · IRS FIRPTA · IRS
تعتمد ضرائب وتكاليف الإغلاق على الموقع والسعر والتمويل والعقد. لا تصف نسبة واحدة مانهاتن وميامي معاً. اطلبوا تقديراً مفصلاً، شاملاً أي أتعاب لوسيط المشتري. 2026-10-19 · NY · Florida
12. ماذا عن العناية الواجبة وإغلاق الصفقة؟
العناية الواجبة خطوة حاسمة في عملية الشراء، خاصة للاستثمار الأجنبي في العقارات الأمريكية. يوفّر المحامي الجيد الخدمات القانونية اللازمة لعناية واجبة كاملة. تشمل فحصاً دقيقاً لحالة العقار والملكية وأي مسائل قد تؤثر على القيمة أو الملكية. جوانب رئيسية:
-
Property Inspection: استعن بمفتش محترف لفحص الحالة، بما في ذلك الأساسات والسقف والسباكة والكهرباء وعلامات التلف أو الإصلاحات اللازمة. يطلعك ذلك على أي مسائل محتملة قبل إنهاء الشراء.
-
Title Search: أجرِ بحث ملكية دقيقاً لتأكيد أن البائع يملك ملكية واضحة ولا توجد رهون أو نزاعات معلّقة. يساعد ذلك على منع تعقيدات قانونية من ملكية غير واضحة.
-
مراجعة سجلات العقار: راجع سجلات العقار، بما في ذلك السند وتقرير الملكية وأي رهون أو liens معلّقة. يوفّر ذلك فهماً شاملاً للوضع القانوني والمالي.
-
المخاوف البيئية: تحقّق من مخاوف بيئية مثل مواقع صناعية قريبة أو مناطق فيضان أو مخاطر محتملة أخرى. يؤكّد ذلك أن العقار آمن وملائم للاستخدام المقصود.
بعد اكتمال العناية الواجبة، يحين وقت الإغلاق. يشمل ذلك:
-
توقيع Purchase Agreement: وقّع اتفاق الشراء الذي يحدّد شروط البيع، بما في ذلك السعر وتاريخ الإغلاق وأي contingencies. يُلزم الطرفين قانوناً بالشروط المتفق عليها.
-
إنهاء التمويل: أنهِ ترتيبات التمويل، بما في ذلك تأمين الرهن وإكمال الأوراق اللازمة. تأكد أن الجوانب المالية مرتّبة قبل الانتقال إلى الإغلاق.
-
Closing: احضر اجتماع الإغلاق حيث تنتقل الملكية إليك، وأكمل أي أوراق متبقية. هذه الخطوة الأخيرة في الشراء حيث تصبح مالكاً رسمياً.
13. ما متطلبات التأمين والمرافق؟
كمشترٍ أجنبي، من الضروري مراعاة الاستثمار الأجنبي في العقارات الأمريكية والتأمين والمرافق وتخطيط التركات عند الشراء في الولايات المتحدة.
-
التأمين: احصل على تأمين لحماية عقارك من الضرر أو الخسارة أو المسؤولية. قد يشمل ذلك homeowners insurance وtitle insurance وتأمين المسؤولية. توفّر هذه الوثائق حماية مالية عند أحداث غير متوقعة.
-
المرافق: افتح المرافق باسمك، بما في ذلك الكهرباء والغاز والماء والإنترنت. تأكد من تفعيل الخدمات الضرورية ونقلها باسمك لتجنّب الانقطاع.
نتلقّى أسئلة كثيرة عن New York Real Estate. هل ترغب في إجابات؟ نعالجها في 'Answers to FAQ’s by Foreigners Interested in Buying and Selling NY Real Estate':
أنا مهتم!
14. ماذا عن تخطيط التركات والضرائب؟
يمكن للمستشارين العقاريين والمحامين ذوي الخبرة إرشادك عبر هذه العمليات وإبقاء الصفقة سلسة.
الآثار الضريبية: كمشترٍ أجنبي، من الضروري فهم الآثار الضريبية لملكية عقار في الولايات المتحدة. قد يشمل ذلك:
-
ضريبة الأرباح الرأسمالية: دفع ضريبة أرباح رأسمالية على أي أرباح من بيع العقار. فهم المعدلات والقواعد يمكن أن يساعد في تخطيط استراتيجية الاستثمار.
-
ضريبة الدخل: دفع ضريبة دخل على أي دخل إيجار يولّده العقار. الإبلاغ الصحيح عن دخل الإيجار والمصروفات حاسم للامتثال لقوانين الضرائب الأمريكية.
-
ضريبة العقار: دفع ضرائب عقارية على قيمة العقار. تُقدَّر هذه الضرائب عادة سنوياً وتختلف حسب الموقع.
استشر مختصاً ضريبياً لتفهم التزاماتك الضريبية وأي آثار ضريبية محتملة.
الملكية الأجنبية: كمشترٍ أجنبي، من الضروري فهم القواعد المحيطة بالملكية الأجنبية للعقار في الولايات المتحدة. قد يشمل ذلك:
-
FIRPTA: فهم Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) وآثاره على المشترين الأجانب. يطلب FIRPTA من البائعين الأجانب دفع ضريبة اقتطاع عند بيع عقار أمريكي.
-
المعاهدات الضريبية: فهم أي معاهدات ضريبية بين الولايات المتحدة وبلدك قد تؤثر على التزاماتك الضريبية. يمكن أن توفّر هذه المعاهدات مزايا مثل معدلات أقل أو إعفاءات.
استشر محامياً عقارياً أو مختصاً ضريبياً لتفهم قواعد الملكية الأجنبية في الولايات المتحدة. يساعد ذلك على التعامل مع تعقيدات السوق واتخاذ قرارات مستنيرة.
15. خاتمة: شراء عقار بنجاح في الولايات المتحدة كمشترٍ أجنبي
شراء عقار في الولايات المتحدة كمشترٍ أجنبي قد يكون معقّداً وصعباً، لكن بالتوجيه والمشورة المناسبين يمكن أن يكون أيضاً تجربة ناجحة ومجزية. بفهم الأهلية والمتطلبات واجتياز تعقيدات الملكية الأجنبية وتأمين التمويل والعمل مع مستشار عقاري ذي خبرة، يمكن للمشترين الأجانب بلوغ هدف امتلاك عقار في الولايات المتحدة. للمستثمر الأجنبي الذي ينوّع محفظته أو المشتري الباحث عن منزل إجازة، تقدّم السوق الأمريكية فرصاً قوية. بالخبرة والتوجيه المناسبين، يمكنك إتمام الشراء بثقة.
ما تحتاج معرفته في 60 ثانية
1.
تعتمد ضرائب وتكاليف الإغلاق على الموقع والسعر والتمويل والعقد. لا تصف نسبة واحدة مانهاتن وميامي معاً. اطلبوا تقديراً مفصلاً، شاملاً أي أتعاب لوسيط المشتري.
2.
ركّز على الـcondo لا الـco-op. معظم co-ops في NYC تحظر الملاك الأجانب. الـcondo والـcondop يرحّبان بالمشترين الدوليين.
3.
التمويل متاح. رهون foreign-national من HSBC وJP Morgan Private وCiti Private، عادة دفعة أولى 30–50%.
4.
يلزم FIRPTA المشتري عموماً بحجز 15% من المبلغ المحقق عند تصرف بائع أجنبي في عقار أمريكي. قد تخفض الاستثناءات وشهادات IRS الحجز أو تلغيه. يحتسب الحجز مقابل ضريبة البائع؛ ولا يرد إلا المبلغ الزائد.
5.
تعتمد ضريبة التركات الأمريكية على الموطن والملكية وأهلية المعاهدة. لمن ليس مواطناً أمريكياً ولا متوطناً في الولايات المتحدة، يلزم عموماً إقرار تركة إذا تجاوزت الأصول الموجودة فيها 60,000 دولار، وفق القواعد المطبقة. ولا تزيل LLC وحدها التعرض لهذه الضريبة تلقائياً.
6.
لست بحاجة للطيران. يتم الإغلاق عبر Power of Attorney؛ يوقّع محاميك نيابة عنك.
هل أنت مستعد للتعمّق؟
خطوتك التالية تعتمد على موقعك في العملية. كل دليل أدناه ينقلك إلى الطبقة التالية من التفاصيل.
ابدأ بمحادثة، لا بقائمة عرض.
حدّد موعد استشارة سرّية →
معاملات عبر الحدود، تخطيط FIRPTA & ضريبة التركات، تقديمات لرهن foreign-national.
إجابة للمشتري الأجنبي
هل يمكن للأجانب شراء عقار في الولايات المتحدة؟
نعم. يستطيع المشترون الأجانب شراء عقارات في الولايات المتحدة، بما في ذلك وحدات condo والمنازل في نيويورك وميامي. تتمثل القيود العملية في التمويل والتخطيط الضريبي وهيكل الملكية وتوثيق مصدر الأموال، وفي نيويورك الفرق بين وحدات condo ووحدات co-op.
بالنسبة إلى معظم المشترين غير المقيمين، توفر وحدات condo في ميامي ومانهاتن مرونة أكبر من وحدات co-op في مانهاتن، لأنها لا تتطلب موافقة مجلس إدارة co-op، وتسمح عادةً بهياكل ملكية أكثر تنوعًا، واستخدامها كإقامة ثانية (pied-à-terre)، ومرونة أكبر عند إعادة البيع.