مكونات تكلفة الاستثمار العقاري

مكونات تكلفة
الاستثمار العقاري

الاستثمار الأولي

سعر الشراء
على عكس دول أخرى، تأتي العقارات في مانهاتن وميامي مع جميع أجهزة المطبخ مشمولة في سعر البيع النهائي للشقة.

الأرضيات
في مانهاتن وميامي تكون الأرضيات مشمولة عند شراء مشروع جديد قيد الإنشاء من المطوّر. في الماضي، كانت ميامي تسلّم الأرضيات جاهزة للتصميم، أي بدون أرضيات حجرية أو خشبية. لحسن الحظ، تغيّر ذلك.

تكاليف إقفال الصفقة (Closing Costs)
متوسط تقدير تكاليف إقفال الصفقة هو تقريباً 3% من سعر الشراء بدون تمويل، و4.5% من سعر الشراء في حال التمويل، وهو ما يعادل تقريباً 2% من مبلغ الرهن العقاري.

تشمل تكاليف إقفال الصفقة ضريبة العقارات الفاخرة (Mansion Tax) بنسبة 1.25% إلى 3.95% (على مقياس متدرج حسب قيمة الشقة)، بالإضافة إلى رسوم التسجيل والرسوم القانونية. عند شراء مشروع جديد على الخريطة، وحسب ظروف السوق، من المعتاد أن يدفع المشتري إضافياً ضرائب نقل الملكية الخاصة بالبائع بنسبة تقريبية 2% في مدينة نيويورك. في ميامي، تُسمى رسوم المطوّر وتبلغ تقريباً 1.25%-1.75% في Miami.

تكاليف التشغيل (المصروفات النقدية)

الرسوم المشتركة (Common Charges) أو تكاليف الصيانة

بالنسبة للكوندومينيوم، تتراوح الرسوم المشتركة عموماً من $1.10 إلى $1.60 لكل قدم مربع شهرياً. تشمل هذه التكاليف تدفئة المناطق المشتركة والكهرباء والتنظيف، والمياه، والكابل الأساسي، والأمن، وتأمين المبنى، وتشغيل مرافق المبنى (مركز اللياقة البدنية، الكونسيرج، الصالة، المسبح، غرفة الألعاب، إلخ).

تفرض التعاونية السكنية (Co-op) رسوم صيانة تشمل جميع الرسوم المشتركة بالإضافة إلى الضرائب (التي لا يدفعها المالك بشكل منفصل) وفوائد الرهن العقاري على المبنى، إن وُجدت. قد يكون لدى شركة التعاونية السكنية (Co-op) رهون عقارية قائمة على المبنى (لإصلاح السقف أو لسبب آخر) وسيتم تمرير الفائدة إلى مساهمي التعاونية السكنية (Co-op) . لذلك، غالباً ما ترى أن رسوم صيانة التعاونية السكنية (Co-op) قد تكون أعلى (حتى بعد التعديل للضرائب المشمولة في رسوم الصيانة)، حيث أن الكوندومينيوم، بموجب القانون، لا يُسمح له بتحمّل ديون.

ضرائب العقارات

ضرائب العقارات (Real Estate Taxes) (أو الضرائب العقارية) تُحسب على القيمة المقدّرة، وهي قيمة تمنحها الحكومة المحلية للعقار. ثم يُطبّق معدل على هذه القيمة المقدّرة. العملية معقدة نوعاً ما، لكن القاعدة العامة هي 0.1% من سعر الشراء شهرياً في مانهاتن و0.2% من سعر الشراء شهرياً في ميامي.

لدى مانهاتن عدد من برامج التخفيض الضريبي لمبانٍ معينة تخفّض الضرائب لمدة 10 أو 15 أو 20 عاماً في بعض الحالات. ومع ذلك، انتهت صلاحية العديد منها ولا يمكن للمباني الجديدة الحصول على هذه التخفيضات. راجع صفحة ضرائب العقارات (Real Estate Taxes) لمزيد من المعلومات.

لدى ميامي إعفاء للمسكن الأساسي (Homestead Exemption) لمشتري المساكن الأساسية بقيمة $25,000، لكن قيمة هذا الإعفاء غير مهمة نسبياً. راجع المزيد من النقاش حول هذا في صفحة ضرائب العقارات (Real Estate Taxes) .

الرهن العقاري

إذا قرر المالك الحصول على رهن عقاري، فسيكون لديه مصروف شهري يشمل كلاً من الفائدة والأصل. نظراً لطبيعة حسابات الرهن العقاري، في السنوات الأولى، سيدفع المشتري في الغالب فائدة، وهي قابلة للخصم لأغراض الضرائب الأمريكية. في السنوات اللاحقة، سيدفع المشتري في الغالب الأصل.

على سبيل المثال، إذا اشترى المشتري عقاراً بمبلغ $1,000,000 ومول $500,000 بفائدة 5.5% لمدة ثابتة 30 عاماً، فإن إجمالي دفعات الرهن العقاري للسنة سيكون $34,067 (أو $2,839 شهرياً). من هذا المبلغ، سيكون $27,332 فائدة قابلة للخصم الضريبي. مع مرور الوقت، مع سداد أصل القرض، سينخفض مبلغ الفائدة القابلة للخصم الضريبي. في السنوات الأولى، مع ذلك، يكون مصروفاً كبيراً جداً لمقاصة الدخل الإيجاري.

لمزيد من المعلومات حول الرهون العقارية، انتقل إلى صفحةالتمويل العقاري (Mortgage Financing).

التأمين

يجب على المالك الحصول على تأمين على العقار نفسه بالإضافة إلى تأمين المسؤولية. هذه التكلفة بضع مئات من الدولارات فقط سنوياً. غالباً ما يطلب المالك من مستأجريه أيضاً الحصول على تأمين، وبالتالي يتم تخفيف المخاطر على المالك.

في فلوريدا، يرغب مالك منزل مستقل في الحصول على تأمين ضد الفيضانات والأعاصير.

رسوم الوساطة

في الولايات المتحدة، يدفع البائع دائماً العمولة في صفقة الشراء. يدفع البائع عموماً عمولة قدرها 6% من سعر الشراء، تُقسم بالتساوي بين وسيط المشتري ووسيط البائع. وبالتالي، لا يدفع المشترون شيئاً مقابل عملنا نيابة عنهم في صفقة الشراء.

إذا قرر المشتري أنه يريد تأجير شقته الجديدة، في مانهاتن، سيدفع عمولة وسيط تعادل إيجار شهر واحد (فقط على السنة الأولى). في ميامي، من المعتاد أن يدفع المالك العمولة (10% من الإيجار السنوي، مقسمة بالتساوي بين وسيط المشتري ووسيط البائع) للعثور على مستأجر.

اطلع على مزيد من المعلومات حول تأجير مسكنك في صفحة إدارة العقارات.

التكاليف غير التشغيلية

الاستهلاك

تسمح الحكومة الأمريكية لمالكي العقارات الاستثمارية باستهلاك سعر الشراء وتكاليف إقفال الصفقة غير المتعلقة بالتمويل على مدى 27.5 سنة. على سبيل المثال، إذا اشترى المشتري عقاراً بمبلغ $1,000,000 وكانت لديه تكاليف إقفال صفقة غير متعلقة بالتمويل بقيمة $25,000 ($1,000,000 مضروباً في 2.5% المذكورة أعلاه)، يمكن للمشتري خصم $37,273 سنوياً، أو $3,106 شهرياً، كاستهلاك. هذا مصروف غير نقدي كبير يمكن خصمه من دخل الإيجار.

الإطفاء

تسمح الحكومة الأمريكية أيضاً لمالك العقار الاستثماري بخصم إطفاء جزء التمويل من تكاليف إقفال الصفقة على مدى مدة القرض. هذا أيضاً مصروف غير نقدي يمكن خصمه من دخل الإيجار.

الدخل الخاضع للضريبة السالب

في النهاية، مع جميع الخصومات (النقدية وغير النقدية المذكورة أعلاه) التي تسمح بها الحكومة الأمريكية، في السنوات الأولى، سيكون لدى المستثمر الذي يموّل شراءه العقاري دخل خاضع للضريبة سالب (أو خسائر ضريبية). لا ينبغي الخلط بين هذا وبين الخسائر النقدية، حيث أنه مع دفعة أولى بنسبة 40%، من المرجح أن يحقق المالك التعادل من الناحية النقدية (أي لا يحقق دخلاً نقدياً ولا خسائر). يمكن ترحيل هذه الخسائر الضريبية إلى السنوات التي يحقق فيها العقار دخلاً لأغراض ضريبية، مما يعوض هذا الدخل ويلغي الضرائب لتلك السنوات. مع مرور الوقت، سينمو الدخل النقدي وكذلك قيمة العقار.

محتوى ذو صلة:

كيفية الاستثمار في العقارات

الأسئلة الشائعة: شراء شقة في نيويورك

قائمة المشتري الأجنبي لشراء كوندومينيوم (شقة مملوكة) في نيويورك