دليل عملي إلى الضرائب العقارية وmansion tax وضرائب نقل الملكية واعتبارات كلفة التملّك، موجّه للمشترين الذين يقارنون بين عقارات Manhattan وMiami.
التكلفة المستمرة لتملّك عقار في الولايات المتحدة تتحدد أساساً بالضريبة العقارية (تُقدَّر محلياً وتتكرر سنوياً)، وبالتعرّض لضريبة الدخل على مستوى الولاية والمدينة (وهي مختلفة تماماً في New York مقارنةً بـ Florida)، وبضرائب المعاملة التي تُدفع مرة واحدة عند الشراء والبيع، ومنها mansion tax وضرائب نقل الملكية في New York. لا تفرض Florida ضريبة دخل على مستوى الولاية، وتكاليف الإغلاق فيها أدنى عموماً؛ أما New York فطبقاتها أكثر (mansion tax، وضريبة نقل الملكية، وضريبة تسجيل الرهن) لكن معروضها أعمق وسيولتها على المدى الطويل أقوى. ويواجه المالكون الأجانب اعتبارات إضافية عند إعادة البيع (FIRPTA) وعند الوفاة (التعرّض لضريبة التركات الأمريكية). وعلى البائعين الذين يؤجلون الأرباح الرأسمالية مراجعة قواعد 1031 exchange، ويمكن للمشترين وضع ميزانيتهم مسبقاً عبر تفصيلنا لـ تكاليف الإغلاق في NYC.
| سعر الشراء | معدل mansion tax | الضريبة على السعر (مثال) |
|---|---|---|
| $1M-$1,999,999 | 1.00% | $10,000-$19,999 |
| $2M-$2,999,999 | 1.25% | $25,000-$37,499 |
| $3M-$4,999,999 | 1.50% | $45,000-$74,999 |
| $5M-$9,999,999 | 2.25% | $112,500-$224,999 |
| $10M-$14,999,999 | 3.25% | $325,000-$487,499 |
| $15M-$19,999,999 | 3.50% | $525,000-$699,999 |
| $20M-$24,999,999 | 3.75% | $750,000-$937,499 |
| $25M+ | 3.90% | $975,000+ |
المعدلات والشرائح وبرامج الإعفاء الضريبي تتغيّر. والبنود أعلاه للتوجيه العام، لا بديلاً عن مشورة محدَّثة من محامٍ ضريبي أمريكي أو CPA.
غياب ضريبة الدخل على مستوى الولاية في Florida متغيّر سنوي متكرر، لا ميزة تُقبض مرة واحدة.
ضرائب نقل الملكية المتراكمة في NYC (mansion tax + الولاية + المدينة) تعيد تشكيل حساب تكاليف الإغلاق بصورة ملموسة عند الأسعار المرتفعة.
كثيراً ما تحمل عمليات الشراء في المشاريع الجديدة ضرائب نقل الملكية العائدة للمطوّر، فاقرأ خطة الطرح سطراً سطراً.
الإعفاءات الضريبية (421-a، 421-g) قد تغيّر الكلفة المستمرة تغييراً كبيراً، فتحقّق من السنوات المتبقية قبل الالتزام.
FIRPTA مسألة تخصّ البائع الأجنبي عند الخروج. والأصل أن تدخل النموذج عند الشراء، لا أن تُكتشف عند البيع.
هيكل التملّك (فرد / LLC / trust) يتفاعل مع التعرّض لضريبة التركات لدى المالكين غير المقيمين.
سكن أساسي، أو pied-à-terre، أو استخدام عائلي، أو تأجير، أو احتفاظ استثماري صرف، كل مسار يغيّر أي الضرائب تهم وكيف تُنمذَج.
الضريبة العقارية والرسوم المشتركة والتأمين، والتعرّض لضريبة الدخل على مستوى الولاية / المدينة بالنسبة للمقيمين، بنود متكررة. أما mansion tax وضريبة نقل الملكية وضريبة تسجيل الرهن فتُدفع مرة واحدة. وخلط الاثنين يشوّه المقارنة.
من الشائع أن يدفع المشتري ضرائب نقل الملكية العائدة للمطوّر في الإنشاءات الجديدة في NYC. احصل على الجدول التفصيلي من خطة الطرح قبل تقديم عرضك.
الإعفاء 421-a أو 421-g الذي قطع شوطاً في مرحلة التلاشي التدريجي يسلك سلوكاً مختلفاً تماماً عن إعفاء ما زال بكامل مدته. وجدول الإعفاء مكانه نموذج الدراسة المالية، لا المواد التسويقية.
ضرائب نقل الملكية عند البيع، وFIRPTA بالنسبة للمالكين الأجانب، وأي تعرّض للأرباح الرأسمالية، كلها ينبغي أن تُنمذَج الآن، لا عند وصول كشف الإغلاق.
Manhattan Miami ليست مستشاراً ضريبياً. نحن نساعد على مواءمة الوسيط والمحامي والـ CPA بحيث تُطرح الأسئلة الصحيحة والهيكل ما زال قابلاً للتعديل.
يسلك السوقان سلوكاً مختلفاً تماماً من زاوية الضريبة العقارية، عند الإغلاق وعلى امتداد دورة التملّك.
ذات صلة: تكاليف الإغلاق: NYC مقابل Miami · شقق condo فاخرة في NYC · شقق فاخرة في Miami
بالنسبة للمالكين من خارج الولايات المتحدة، لا يقتصر التعرّض الضريبي العقاري على الضريبة العقارية. والبندان اللذان يفاجئان المالكين الأجانب أكثر من غيرهما هما FIRPTA عند البيع وضريبة التركات الأمريكية على العقار القائم في الولايات المتحدة والمملوك مباشرةً.
يقضي قانون Foreign Investment in Real Property Tax Act عموماً باقتطاع 15% من إجمالي سعر البيع عندما يبيع مالك أجنبي عقاراً أمريكياً. وهو آلية اقتطاع لا ضريبة منفصلة، وتجري تسويته عند تقديم البائع لإقراره. ولا يمسّ المشتري الأجنبي عند الشراء.
الأصول القائمة في الولايات المتحدة والمملوكة مباشرةً، ومنها العقارات، قد تنشئ تعرّضاً لضريبة التركات لدى المالكين غير المقيمين عند عتبات منخفضة نسبياً. ولدى كثير من المشترين الدوليين، هذا هو السبب الأول لمراجعة هيكل التملّك مع المحامي قبل التوقيع.
التملّك الفردي، أو LLC أمريكية، أو كيان قابض أجنبي، أو trust، لكل منها مفاضلاته في الخصوصية والمسؤولية والمعالجة الضريبية للدخل والتعرّض لضريبة التركات ومرونة إعادة البيع. والجواب الصحيح يتوقف على الإقامة والوضع العائلي والخطط بعيدة المدى.
Manhattan Miami شركة استشارات ووساطة عقارية، ولا تقدّم مشورة قانونية أو ضريبية. والنقاط أعلاه تهدف إلى تهيئة المشترين والمالكين للمحادثات الصحيحة مع محاميهم والـ CPA ومخطط التركات لديهم.
التعرّض الضريبي، وتوقيت الإعفاءات، وهيكل ضريبة نقل الملكية، والتخطيط لـ FIRPTA، كلها أسهل تنسيقاً قبل توقيع العقد منها بعده. تقدّم Manhattan Miami المشورة للمشترين والبائعين والمستثمرين الدوليين في New York وSouth Florida، وتساعد على اختيار المحامي والـ CPA والمقرض المناسبين لحالتك.
اطلب استشارة خاصةmansion tax في NYC ضريبة نقل ملكية متدرّجة تُفرض على عمليات الشراء السكنية عند $1 مليون فما فوق، وترتفع عبر شرائح متعددة عند الأسعار الأعلى. يدفعها المشتري عند الإغلاق. أما معدلات الشرائح وعتباتها بدقة فيحددها القانون، وينبغي التحقق منها في ضوء التشريع الساري قبل دراسة أي صفقة.
في صفقات إعادة البيع في NYC، تقع ضرائب نقل الملكية على مستوى الولاية والمدينة عادةً على البائع. أما في عمليات الشراء ضمن المشاريع الجديدة، فمن الشائع أن يدفع المشتري حصة المطوّر من ضريبة نقل الملكية، ما يرفع تكلفة إغلاقه ارتفاعاً ملموساً. تحقّق دائماً من العقد وخطة الطرح.
الضريبة العقارية في Florida أكثر انتظاماً وأدنى عموماً لكل دولار من القيمة مقارنةً بوحدات condo مماثلة في NYC، خصوصاً في المباني التي لا يسري عليها إعفاء ضريبي في NYC. كما تهم homestead exemption وسقوف التقييم في Florida المالكين الذين يثبتون إقامتهم فيها، بينما قد تتفاوت الضريبة العقارية في NYC تفاوتاً واسعاً بحسب فئة المبنى وحالة الإعفاء.
الإعفاء الضريبي، وهو في NYC غالباً 421-a أو 421-g، يخفّض التقييم الضريبي العقاري للمبنى لمدة محددة. وينبغي التحقق من السنوات المتبقية ومن أي جدول تلاشٍ تدريجي قبل التوقيع، لأنهما يغيّران بصورة ملموسة الكلفة الجارية ورواية إعادة البيع.
FIRPTA تمسّ عموماً البائعين الأجانب عند الخروج، لا المشترين عند الشراء. وهي تُلزم المشتري باقتطاع جزء من إجمالي سعر البيع (15% في العادة) وتحويله إلى IRS كدفعة مسبقة على حساب التزام البائع الأجنبي الضريبي. وعلى المالك الأجنبي الذي يخطط للبيع أن ينمذج تسوية FIRPTA عند الشراء.
غالباً، لكن ليس دائماً. LLC أمريكية، تملكها أحياناً جهة قابضة غير أمريكية أو trust. يمكن أن توفّر فصلاً في المسؤولية، وخصوصية على مستوى سند الملكية، وهيكلاً أكثر توافقاً مع التخطيط للتركات. والجواب الصحيح يتوقف على الإقامة والوضع العائلي وخطة التمويل واستراتيجية إعادة البيع بعيدة المدى. وهذا شأن يُبحث مع محامٍ أمريكي ومستشار ضريبي قبل توقيع العقد.
بالنسبة للمشترين الذين يثبتون إقامتهم في Florida، غياب ضريبة الدخل على مستوى الولاية عامل سنوي متكرر يتراكم مع صورة الكلفة الجارية للعقار. أما غير المقيمين الذين يملكون عقاراً في Florida كمنزل ثانٍ فحسب، فغياب ضريبة دخل الولاية لا يغيّر تعرّضهم الفيدرالي على الدخل ذي المصدر الأمريكي.
لا. Manhattan Miami شركة استشارات ووساطة عقارية، وليست مكتب محاماة ولا مستشاراً ضريبياً. نساعد المشترين على فهم الأبعاد العقارية وعلى تنسيق الأسئلة الصحيحة مع مستشاريهم القانونيين والضريبيين والماليين ومخططي التركات. ويمكننا تقديم محامين ومحاسبين CPA يعملون بانتظام مع مشتري العقارات في NYC وMiami.
كل تعاون يبدأ بحديث خاص: الأهداف، والتوقيت، والوضع الضريبي.
دون أي التزام. نردّ عليك شخصياً.
تفضّل المكالمة؟ +1 646 376 8752
Current asking prices and new listings the moment they hit the market.
Replies within one business day · buyers from 30+ countries